我国小城镇建设用地使用与管理问题研究
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摘要
土地是人类社会生存与发展的自然经济基础，是城镇各种生产生活的物质载体，具有非常重要的社会意义。在研究生期间，笔者参与了富县、阎良、户县、延川城镇地价体系建设项目。在项目研究中，笔者对这些小城镇做了大量调查研究。研究发现；随着城镇化的推进和乡镇企业的发展，小城镇土地使用与管理问题日益凸显，并成为比较棘手和难以解决的问题。例如小城镇盲目进行开发区建设；土地使用制度改革远远滞后于土地利用现状；土地资产通过市场配置的比例低，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价，国土资源流失严重，使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中，已经严重影响了小城镇的健康发展。基于上述背景，本论文以小城镇建设用地使用与管理问题为题材，进行了深入研究。
本文内容主要分为三个板块，主要内容如下：
(1)对土地经济学的主要理论作了系统地总结和比较。
(2)对小城镇进行界定和特点研究，并在此基础上对小城镇建设用地从土地利用制度、土地市场、土地管理多层次进行了实证分析和问题诊断，并且提出了小城镇建设用地使用与管理的模式。
(3)以延川县城作为案例，对小城镇土地使用和管理问题进行了更加深入的分析。
文章以土地经济学为理论基础，以土地使用与管理分析为主线，运用定性与定量相结合的方法，对我国小城镇土地使用与管理现状进行了实证研究和问题诊断，并在此基础上提出了小城镇土地使用与管理模式。对小城镇发展与建设中在土地利用、土地市场和土地管理方面提出了一系列建议和措施，其结论可以作为类似小城镇和土地管理部门参考。
Land is material carrier of all kinds of produced and subsistent activity, and plays an important role in the course of human events. During the postgraduate, I have taken part in construction projects of several town's land price system, such as Yanliang district, Fuxian, Huxian, Yanchuan counties. I made a large survey research and found some problems of small town land hi the process of research. Exploit purposelessly; Land use system reform lagged the present situation of land; The proportion of arrangement of land resource according to marcket is small; A large of illegal deals exist in land market; The land resources are washed away gravely. The health development of small town affect gravely. Based on the above-mentioned things, I choice land utilization and management of small town as theme of this dissertation and study thoroughly.
The thesis include three sections chiefly, The main substance is as follows :
(1) Some land economic theories are introduced and are compared with each other;
(2) The concept of small town is limited, moreover I analysis land problems of small town from different aspects. Based on the above, mode of land utilization and management of small town is presented;
(3) With the example of the YanChuan county, the land utilization and management problem has been analyzed more further.
This thesis, based on the land economics theories and directed by the methodology of combining qualitative and quantitative means, discussed such hot topics as present condition land utilization, land market and land management of small town etc. Based on the above, mode of land utilization and management of small town is presented and can be referred by land administration.
本文内容主要分为三个板块，主要内容如下：
(1)对土地经济学的主要理论作了系统地总结和比较。
(2)对小城镇进行界定和特点研究，并在此基础上对小城镇建设用地从土地利用制度、土地市场、土地管理多层次进行了实证分析和问题诊断，并且提出了小城镇建设用地使用与管理的模式。
(3)以延川县城作为案例，对小城镇土地使用和管理问题进行了更加深入的分析。
文章以土地经济学为理论基础，以土地使用与管理分析为主线，运用定性与定量相结合的方法，对我国小城镇土地使用与管理现状进行了实证研究和问题诊断，并在此基础上提出了小城镇土地使用与管理模式。对小城镇发展与建设中在土地利用、土地市场和土地管理方面提出了一系列建议和措施，其结论可以作为类似小城镇和土地管理部门参考。
Land is material carrier of all kinds of produced and subsistent activity, and plays an important role in the course of human events. During the postgraduate, I have taken part in construction projects of several town's land price system, such as Yanliang district, Fuxian, Huxian, Yanchuan counties. I made a large survey research and found some problems of small town land hi the process of research. Exploit purposelessly; Land use system reform lagged the present situation of land; The proportion of arrangement of land resource according to marcket is small; A large of illegal deals exist in land market; The land resources are washed away gravely. The health development of small town affect gravely. Based on the above-mentioned things, I choice land utilization and management of small town as theme of this dissertation and study thoroughly.
The thesis include three sections chiefly, The main substance is as follows :
(1) Some land economic theories are introduced and are compared with each other;
(2) The concept of small town is limited, moreover I analysis land problems of small town from different aspects. Based on the above, mode of land utilization and management of small town is presented;
(3) With the example of the YanChuan county, the land utilization and management problem has been analyzed more further.
This thesis, based on the land economics theories and directed by the methodology of combining qualitative and quantitative means, discussed such hot topics as present condition land utilization, land market and land management of small town etc. Based on the above, mode of land utilization and management of small town is presented and can be referred by land administration.
引文
1．毕宝德等，土地经济学，北京：经济管理出版社，2001年9月
2．张跃庆、张树德，城市土地经济学．北京：经济日报出版社，1995年5月
3．黄贤金、陈龙乾，土地政策学．赣中：中国矿业大学出版社，1995年5月
4．黄桐城等，城市土地经济学．上海：上海交通大学出版社，1998年9月
5．李植斌，城市土地可持续利用理论与评价，合肥：中国科学技术大学出版社，1997年7月
6．李进都，房地产税收理论与实务．北京：中国税务出版社，2000年5月
7．严金明、钟金发、池国仁，土地整理．北京：经济管理出版社，2000年5月
8．科斯等，财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派文集．上海三联书店，1991年
9．阿尔钦，财产权利与制度变迁．上海三联书店，1991年
10．陈顺清，城市增长与土地增值．北京：科学出版社，2000年5月
11．曲福田、黄贤金、王同顺、吴群，中国土地制度研究．赣中：中国矿业大学出版社，1997年5月
12．H·德姆塞茨，关于产权的理论，财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集．上海：上海人民出版社，1994年
13．欧阳安蛟，中国城市土地收购储备制度：理论与实践．北京：经济管理出版社，2002年1月
14．张五常，交易费用、风险规避与合约安排的选择．上海三联书店，1991年
15．穆广荣、徐思华，新土地管理法概论．南京：河海大学出版社，1999年2月
16．国土资源部宣传中心，国土资源知识读本，北京：中国大地出版社，1998年
17．德姆塞茨，关于产权的理论．上海三联书店，1991年
18．刘伟、李风圣，产权通论．北京：北京出版社，1998年
19．刘伟、高明华，转型期的国有企业重组．上海：上海远东出版社，1999年
20．曹建海，中国城市土地高效利用研究．北京：经济管理出版社，2002年
21．李铃，国土资源管理概论．北京：中国人民大学出版社，1999年10月
22．刘卫东、罗吕榕、陈武斌、吴宇哲，城市土地价格调查、评价及动态监测．北京：
科学出版社，2002年6月
23．陕西省国土资源厅，国有土地资产管理工作文件汇编，2002年10月
24．潘琦、王丽清，城市土地集约利用与土地置换，中国土地科学，1996，(3)
25．王育琨，城市土地收收益形成与分配中的政策问题，经济学动态．1992，(11)
26．周诚，关于土地资本价值的“真实性”与“虚假性”的探析，中国土地科学，1996，(1)
27．刘文海，关于深化土地租税费制度改革的思考，中国土地科学，1997，(1)
28．国土资源部土地估价师资格考试委员会，土地管理基础，地质出版社，2000年9月
29．赵津，地价——城市的天然规划师，载改革，1999，(1)
30．陈美球，小城镇发展呼吁土地制度改革，小城镇建设，2001，(3)
31．崔小球，小城镇建设资金来源困难与对策，小城镇建设，2001，(3)
32．蒋一军，土地整理与小城镇建设，小城镇建设，2001，(3)
33．周潮、汪菲菲，浅析深化小城镇内涵式基础设施建设，小城镇建设，2001，(5)
34．王善良、胡远华，强化土地资本运营促进城市化进程—浙江丰化市土地储备流转机制运作调查，小城镇建设，2001，(5)
35．吴景龙、袁华军，国外小城镇建设与发展模式及其对我国的启示，小城镇建设，2001，(2)
36．李小群、周铁军，国外小城镇住宅建设比较及启示，小城镇建设，2002，(2)
37．刘先畅，以经营手段培育小城镇的经济基础，小城镇建设，2001，(4)
38．钟京涛，我国乡镇企业用地制度分析，小城镇建设，2001，(6)
39．林尔凯，如何加强小城镇土地管理，小城镇建设，2001，(12)
40．刘志扬，解决小城镇建设中的三大焦点问题——以山东省青岛市为例，小城镇建设，2001，(2)
41．蔡红，小城镇房地产市场开发之策，小城镇建设，2002，(2)
42．常弘，基层国土资源管理工作存在的问题及对策，中国国土资源报，2003年3月25日2版
43．中国人民大学经济研究报告课题组，企业改制中的国有土地资产处置，经济理论与经济管理，1997，(6)
44．王雅莉、苗丽静，城市国有土地利用效率及其管理体制的改革，经济问题，1997，
(11)
45．金双华，完善城市土地收益制度的探讨，国有资产研究，2001，(1)
46．刘延随，城市土地区位与土地收益相关分析，陕西师范大学学报(自然科学版)，1995，(2)
47．雷爱先，国企改革，土地收益流失怎样看，中国土地，1999，(11)
48．谭术魁，我国城市土地收益领域的严重问题，中国房地产，2001，(4)
49．林彤，浅析土地资产的收益分配，北京房地产，1999，(6)
50．杨珍惠，成交集体土地自发入市观察与思考，国土经济，2001，(3)
51．刘建华，土地年租制的几个问题，中国土地，1999，(3)
52．戚名深，年租制理论观点概述，中国土地，1999，(10)
53。周晓林，征地工作中若干问题的思考，中国土地科学，2001，(3)
54．矫据，关于城市土地资产增值回收问题的思考，中国房地产，2001，(1)
55．周诚，国有土地年租制产权探索，中国土地科学，1999，(7)
56．曾永昌，论土地的有形市场，国土经济，2001，(2)
57．张飞虎，国有土地使用权配置方式的现状与完善，中国土地科学，1999，(3)
58．张笑寒，关于构建我国农用土地市场流转制度的思考，中国土地科学，2001，(9)
59．王万茂、李俊梅，关于土地资源持续利用的探讨，中国土地科学，1999，(1)
60．谢俊奇，可持续土地利用系统研究，中国土地科学，1999，(3)
61．谢俊奇，可持续土地管理研究回顾与前瞻，中国土地科学，1999，(1)
62．高鸿业，私有制、科斯定理和产权明晰化，经济研究，1995，(3)
63．高波，构建适应产权市场化的城市土地产权制度，经济研究，1996，(8)
64．石成球，关于我国城市土地利用的思考，城市规划，2000，(2)
65．李红，我国开发区布局与土地利用现状分析与研究，中国土地科学，1998，(3)
66．科斯，经济学中的灯塔．上海：三联出版社，1994年
67．约翰·伊特韦尔等编，新帕尔格雷夫经济学大辞典．上海：经济科学出版社出版发行，1992年
68．费孝通，学术自述与反思．北京：生活·读书·新知三联书店，1996年
69．费孝通，发展小城镇推动农村工作，人民日报，1998，(10)
70．徐展，地改，从城市到乡镇——小城镇地改综述，中国土地报，1996，(2)
71，邱道持等：重庆市小城镇土地利用探讨，西南师范大学学报，2002，(5)
72．俞文华，苏南地区小城镇土地市场发育现状分析—以江阴、张家港和昆山为例农业经济。1995，(10)
73. Dali Yang, Calamity and Reform in China: State, Rural Society, and Institution Change Since the Great Leap Famine. Stanford University Press, 1996, pp131-139
74. Wen Guangzhong James, 1989, "The Current Land Tenures System and Its Impact on Long Term Performance of Farming Sector: The Case of Modem China" Ph.D. dissertation. University of Chicago
75. Wen Guangzhong James, 1989, "The Current Land Tenures System and Its Impact on Long Term Performance of Farming Sector: The Case of Modem China," Ph. D. dissertation. University of Chicago. p123
2．张跃庆、张树德，城市土地经济学．北京：经济日报出版社，1995年5月
3．黄贤金、陈龙乾，土地政策学．赣中：中国矿业大学出版社，1995年5月
4．黄桐城等，城市土地经济学．上海：上海交通大学出版社，1998年9月
5．李植斌，城市土地可持续利用理论与评价，合肥：中国科学技术大学出版社，1997年7月
6．李进都，房地产税收理论与实务．北京：中国税务出版社，2000年5月
7．严金明、钟金发、池国仁，土地整理．北京：经济管理出版社，2000年5月
8．科斯等，财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派文集．上海三联书店，1991年
9．阿尔钦，财产权利与制度变迁．上海三联书店，1991年
10．陈顺清，城市增长与土地增值．北京：科学出版社，2000年5月
11．曲福田、黄贤金、王同顺、吴群，中国土地制度研究．赣中：中国矿业大学出版社，1997年5月
12．H·德姆塞茨，关于产权的理论，财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集．上海：上海人民出版社，1994年
13．欧阳安蛟，中国城市土地收购储备制度：理论与实践．北京：经济管理出版社，2002年1月
14．张五常，交易费用、风险规避与合约安排的选择．上海三联书店，1991年
15．穆广荣、徐思华，新土地管理法概论．南京：河海大学出版社，1999年2月
16．国土资源部宣传中心，国土资源知识读本，北京：中国大地出版社，1998年
17．德姆塞茨，关于产权的理论．上海三联书店，1991年
18．刘伟、李风圣，产权通论．北京：北京出版社，1998年
19．刘伟、高明华，转型期的国有企业重组．上海：上海远东出版社，1999年
20．曹建海，中国城市土地高效利用研究．北京：经济管理出版社，2002年
21．李铃，国土资源管理概论．北京：中国人民大学出版社，1999年10月
22．刘卫东、罗吕榕、陈武斌、吴宇哲，城市土地价格调查、评价及动态监测．北京：
科学出版社，2002年6月
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25．王育琨，城市土地收收益形成与分配中的政策问题，经济学动态．1992，(11)
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28．国土资源部土地估价师资格考试委员会，土地管理基础，地质出版社，2000年9月
29．赵津，地价——城市的天然规划师，载改革，1999，(1)
30．陈美球，小城镇发展呼吁土地制度改革，小城镇建设，2001，(3)
31．崔小球，小城镇建设资金来源困难与对策，小城镇建设，2001，(3)
32．蒋一军，土地整理与小城镇建设，小城镇建设，2001，(3)
33．周潮、汪菲菲，浅析深化小城镇内涵式基础设施建设，小城镇建设，2001，(5)
34．王善良、胡远华，强化土地资本运营促进城市化进程—浙江丰化市土地储备流转机制运作调查，小城镇建设，2001，(5)
35．吴景龙、袁华军，国外小城镇建设与发展模式及其对我国的启示，小城镇建设，2001，(2)
36．李小群、周铁军，国外小城镇住宅建设比较及启示，小城镇建设，2002，(2)
37．刘先畅，以经营手段培育小城镇的经济基础，小城镇建设，2001，(4)
38．钟京涛，我国乡镇企业用地制度分析，小城镇建设，2001，(6)
39．林尔凯，如何加强小城镇土地管理，小城镇建设，2001，(12)
40．刘志扬，解决小城镇建设中的三大焦点问题——以山东省青岛市为例，小城镇建设，2001，(2)
41．蔡红，小城镇房地产市场开发之策，小城镇建设，2002，(2)
42．常弘，基层国土资源管理工作存在的问题及对策，中国国土资源报，2003年3月25日2版
43．中国人民大学经济研究报告课题组，企业改制中的国有土地资产处置，经济理论与经济管理，1997，(6)
44．王雅莉、苗丽静，城市国有土地利用效率及其管理体制的改革，经济问题，1997，
(11)
45．金双华，完善城市土地收益制度的探讨，国有资产研究，2001，(1)
46．刘延随，城市土地区位与土地收益相关分析，陕西师范大学学报(自然科学版)，1995，(2)
47．雷爱先，国企改革，土地收益流失怎样看，中国土地，1999，(11)
48．谭术魁，我国城市土地收益领域的严重问题，中国房地产，2001，(4)
49．林彤，浅析土地资产的收益分配，北京房地产，1999，(6)
50．杨珍惠，成交集体土地自发入市观察与思考，国土经济，2001，(3)
51．刘建华，土地年租制的几个问题，中国土地，1999，(3)
52．戚名深，年租制理论观点概述，中国土地，1999，(10)
53。周晓林，征地工作中若干问题的思考，中国土地科学，2001，(3)
54．矫据，关于城市土地资产增值回收问题的思考，中国房地产，2001，(1)
55．周诚，国有土地年租制产权探索，中国土地科学，1999，(7)
56．曾永昌，论土地的有形市场，国土经济，2001，(2)
57．张飞虎，国有土地使用权配置方式的现状与完善，中国土地科学，1999，(3)
58．张笑寒，关于构建我国农用土地市场流转制度的思考，中国土地科学，2001，(9)
59．王万茂、李俊梅，关于土地资源持续利用的探讨，中国土地科学，1999，(1)
60．谢俊奇，可持续土地利用系统研究，中国土地科学，1999，(3)
61．谢俊奇，可持续土地管理研究回顾与前瞻，中国土地科学，1999，(1)
62．高鸿业，私有制、科斯定理和产权明晰化，经济研究，1995，(3)
63．高波，构建适应产权市场化的城市土地产权制度，经济研究，1996，(8)
64．石成球，关于我国城市土地利用的思考，城市规划，2000，(2)
65．李红，我国开发区布局与土地利用现状分析与研究，中国土地科学，1998，(3)
66．科斯，经济学中的灯塔．上海：三联出版社，1994年
67．约翰·伊特韦尔等编，新帕尔格雷夫经济学大辞典．上海：经济科学出版社出版发行，1992年
68．费孝通，学术自述与反思．北京：生活·读书·新知三联书店，1996年
69．费孝通，发展小城镇推动农村工作，人民日报，1998，(10)
70．徐展，地改，从城市到乡镇——小城镇地改综述，中国土地报，1996，(2)
71，邱道持等：重庆市小城镇土地利用探讨，西南师范大学学报，2002，(5)
72．俞文华，苏南地区小城镇土地市场发育现状分析—以江阴、张家港和昆山为例农业经济。1995，(10)
73. Dali Yang, Calamity and Reform in China: State, Rural Society, and Institution Change Since the Great Leap Famine. Stanford University Press, 1996, pp131-139
74. Wen Guangzhong James, 1989, "The Current Land Tenures System and Its Impact on Long Term Performance of Farming Sector: The Case of Modem China" Ph.D. dissertation. University of Chicago
75. Wen Guangzhong James, 1989, "The Current Land Tenures System and Its Impact on Long Term Performance of Farming Sector: The Case of Modem China," Ph. D. dissertation. University of Chicago. p123