中国土地开发权制度研究
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摘要
土地开发权是一个较新的法律概念。如果说所有权是通过划定土地的“四至”范围界定土地的归属，解决不同私法主体在“平面”上占用土地资源的利益冲突关系；那么在政府对特定区域土地开发密度作总量限制的情况下，土地开发权则是通过分配土地开发容积率的方式，解决不同土地所有权人在空间维度上支配土地开发容量的利益冲突问题。在土地开发权的制度框架下，土地开发的容积率不仅可以成为土地所有权人支配的客体，而且可以被土地所有权人自由处分，在市场上流通。土地开发权制度作为推进土地资源“精细化”配置的制度手段，可为我国借鉴并引入。本文试图在制度功能分析和比较研究的基础上，就中国的土地开发权制度建设作理论探讨。
本文的正文共分为六章。第一章是导论，从研究背景、研究综述、研究结构与方法三个方面，回答为什么研究中国土地开发权制度，怎样研究以及以什么样的方法与结构研究中国土地开发权制度的问题。
本文认为，随着现代城市经济的发展，土地开发活动具有了“空间性”的新特点，在土地资源的分散配置中，法律不仅需要在平面层面上解决不同私法主体占有土地资源的利益冲突问题，而且需要在空间维度上解决不同土地所有权人支配土地开发容量的利益冲突关系。这样，不仅土地是稀缺的，土地所有权人可在地上支配的土地开发容量也是稀缺的。由于土地开发容量的市场流转无法通过土地所有权的方式实现，因而需要构造以土地开发容量为支配客体的土地开发权，弥补土地所有权制度无法配置土地开发容量的制度功能不足。我国正处于推进土地资源市场化配置，努力提高土地利用集约水平的关键时期，推进土地开发权制度建设尤为迫切。中国土地开发权制度建设必须结合中国的土地法制实践展开，而不仅是外国法律实践的简单移植，研究“中国的土地开发权制度”由此具有了正当性。
本文在对土地开发权研究成果作文献综述的基础上，指出了现有研究的不足，这些不足主要表现在：一是系统分析土地开发权制度建设的研究成果不足。现有的研究更多地将土地开发权的研究局限于解决土地资源配置中的某一特殊问题，而缺乏对土地开发容量资源配置的一般理论问题作出分析，这样的研究很难就土地开发权的内涵、功能、体系等基本问题达成共识。并由此提出系统性的制度建议；二是在研究土地开发权的法学成果严重不足。由于法学学者对土地开发权制度的关注不足，利用权利（或者权力）分析的法学方法研究土地开发权的成果十分少见。这容易使现有的土地开发权制度研究走入误区；三是基于中国土地法制现状分析土地开发权制度建设的研究成果严重不足。一国的制度建设是与所在国的文化观念、法制基础和经济生产组织方式等紧密相关的，未就我国土地开发权制度建设的特殊法制环境作深入分析，学者们提出的制度建设建议往往不难有的放矢，现实针对性不强。研究现状的不足为本文研究指明了方向，预留了研究的空间，本文研究“中国的土地开发权制度”由此在理论层面，和制度建设的实践层面获得了重要的学术意义。
本文富有制度研究的“地方性”特色。这使得法律制度的功能分析、比较研究、法经济学分析等研究方法贯穿全文的始终。由于本文的研究主线是，如何通过土地开发权制度建设推进中国土地资源空间“纵向”配置的效率性。本文也就按照“土地开发权制度－中国土地开发权制度建设路径－中国土地开发权制度规则设计－中国土地开发权立法建议”的论述思路作全文的结构安排。
第二章是“土地开发权制度探析”。本章从什么是土地开发权？各国土地开发权制度建设实践与怎样建设土地开发权制度三个层次分三节勾勒出土地开发制度的概况。
本文认为，土地开发权是土地所有权人之间调整土地开发容量支配的法律工具，是土地所有权人分离其所支配的部分土地开发容量与土地实体的结果。土地开发权的功能定位也必须在土地开发容量的配置体系中理解，即：政府依法行使的确定土地开发容量配置“一级决定”的权力是城乡规划权；所有权人通过群众自治程序或者公众参与程序界定其可支配土地开发容量的初始边界；而土地开发权则是土地所有权人或者其他使用者之间“再分配”其土地开发容量支配范围的权利形式。
在总结世界各国（或者地区）的土地开发权制度实践的基础上，本文认为土地开发权的制度建设主要有两种类型：一种是为满足土地使用者土地开发容量扩容的需求而实施的土地开发权制度建设；一种是为保障土地所有权人已经支配的土地开发容量不受非法损害而实施的土地开发权制度建设。无论前述哪一种类型，土地开发权制度建设均需要解决土地开发权的初始赋权问题、权利移转问题和相应的规划控制问题，这构成土地开发权制度建设的一般理论框架。
第三章是“中国土地开发权制度建设的路径”。分析制度建设的路径选择，无非要解决两项问题：一是制度建设的方向，即建设什么样的制度；二是制度建设的方法，即怎样建设制度。本章设两节，回答中国土地开发权制度建设中的上述两项问题。第一节是“中国土地法制化问题与土地开发权制度建设”，回答中国土地开发权制度建设解决什么的土地资源配置问题；第二节是“中国土地开发权制度建设基本原则”，回答怎么推进中国土地开发权制度建设的问题。
本文认为，中国土地资源配置体系的“城乡分治”格局决定了中国的土地开发权制度必须解决不同类型的土地资源配置问题：在城市建设用地上，土地资源的市场化配置体系具有不完全性，土地使用权规范仍带有计划经济的“项目出让”色彩，土地使用权人无法享有必要的土地开发容量支配自由，为此，以土地开发权制度建设扩大土地使用权人的土地开发自由，势属必要；在农村集体土地上，政府以土地征收方式控制农村集体土地“转用”中的利益配置，仅按照农用地的原有使用用途对被征收的农用地予以补偿，不完全的农用地征收补偿制度安排不利于土地利益分配的平衡，带来了土地转用过程中资源配置秩序的混乱，为此，同样需要土地开发权制度弥补我国农用地征收补偿制度的不足，保障农村集体经济组织在农用地转用与征收过程中享有的土地支配权益。两种不同类型的土地开发权规范运行机制虽不相同，却可以在促进土地开发容量合理化配置的制度框架下联为一体，“共通互补”。其统一的基础是，城乡同一的规划体系，在同一规划区域内，土地开发容量应合理流转配置，互通有无；其统一的关键是，在城、乡两套土地资源配置体系中，政府都处于核心地位。
在推进中国土地开发权制度建设方面，本文认为：土地开发权制度的功能定位问题、主导力量问题与立法成本问题是其制度建设中需要解决的基本问题。本文在分析上述问题的基础上，提出了中国土地开发权制度建设的三项基本原则：土地开发权制度建设要促进我国土地资源的市场化配置；政府在土地开发权制度的运行中要占据主导地位；土地开发权的制度构建应与已有土地法律制度相结合。这三项基本原则是根据中国土地资源配置的现实国情提出的，指引着土地开发权制度建设的基本方向。
第四章是“城市建设用地上的土地开发权制度”。土地开发权制度建设需要解决权利赋权和权利流转问题，因而，本章设两节，对上述两项问题作出回应。第一节即是“土地开发权的赋权规则”，旨在解决土地开发权由谁赋权，如何赋权，赋权的效力等问题；第二节是“土地开发权的移转规则”，旨在解决土地使用权人如何利用市场化手段实现土地开发权的流转配置问题。
本文认为，土地开发权制度是在私法框架下土地使用权人之间调整土地开发容量支配范围的法律制度安排。与现行法律制度下的规划变更制度相比，该土地开发容量配置的私法安排是一项法律制度的创新。
在土地开发权的赋权规则设计方面，政府是代国家行使城市国有土地所有权的权利人，土地使用权人是政府依照市场竞价方式选择的可有效发挥国有土地最大利用效能的市场个体。为促进土地使用权人更合理地实施土地开发活动，政府应在城市总体规划确定的土地开发容量总量范围内，向土地使用权人有偿出让可支配土地开发容量的余额。鉴于国有土地所有权权利行使的多层委托代理结构，土地开发权应在区域指定、土地用途指定的基础上，以市场竞价方式有偿出让。土地使用权人取得土地开发权，存在着积极与消极两个方面的法律后果，就前者而言，土地使用权人在依法履行相应法定程序的前提下，有权将取得的增量土地开发容量与土地附合，取得更大的土地开发容量支配自由；就后者而言，土地使用权人一旦受让取得土地开发权，就意味着他承诺该受让土地开发权，扩大土地开发容量支配范围的行为不对他人造成损害，否则他将承担相应的法律责任。
在土地开发权的流转规则设计方面，土地开发权的移转不能影响土地使用权规范的法律适用。因而土地使用权的可得分离并移转的土地开发容量应以土地使用权受让时确定的土地开发密度为底限，在此底限之上，如果土地使用权人还支配着无须利用的土地开发容量时，土地使用权人可以经土地所有权人同意而将该部分土地开发容量与土地实体分离，并用于土地开发权流转。当然，由于我国的土地开发权流转机制旨在调整土地使用权人支配的土地开发容量范围，受限于土地使用权的“定限物权”属性，土地开发权无法在土地使用权人之间直接流转，而只能通过政府实现土地开发权的间接流转。我国土地开发权流转模式的选择，决定了土地开发权流转规则与土地开发权赋权机制存在重合之处。政府须根据土地使用权人的申请收回土地开发权，该土地开发权的收回须在依法审查的基础上有偿收回，土地开发权的回收对价应根据土地开发权的市场交易价值确定。当然，由于土地开发权市场供需的不同步性，政府须以土地开发权储备规范为基础，有计划地出让土地开发权，土地开发权的储备与供应可参照现行的土地储备制度构建。
第五章是“农村集体土地上的土地开发权制度”。本章同样分为两节，第一节是“土地开发权的权利形成机制”，旨在分析农用地转用征收过程中，土地开发权的权利形成基础、赋权对象及权利效力问题；第二节是“征收机制下的土地开发权移转规则”，旨在分析土地开发权移转的行政征收特征、土地开发权移转的实现方式及移转的效力等问题。
在土地开发权的赋权规则方面，本文认为，在农村集体土地上，存在着农村集体土地所有权和土地承包经营权双层土地产权关系。该土地产权法律构造的特征决定了土地开发权赋权的特殊性：一方面，《土地管理法》关于农用地“先转用，后征收”的法律规定为土地开发权的赋权留下了制度建设的空间，虽然农村集体经济组织成员依法享有土地承包权，但土地承包经营权的用途限制性特征，决定了农村集体经济组织成员不能成为土地开发权的主体。农村集体土地上的土地开发权只应归于农村集体土地所有权的权利人：农村集体经济组织。农村集体经济组织基于政府的农用地转用许可取得增量的土地开发容量，成为土地开发权的权利人；另一方面，农村集体土地所有权的所有者权益必须通过农村集体经济组织成员的土地承包经营行为实现，因而，在设定土地开发权赋权规范之时，应兼顾农村集体经济组织成员利益，使土地开发权的支配利益惠及每一个农村集体经济组织成员，为保障农村集体经济组织的合法权益，土地开发权征收补偿款的管理和分配应按照信托机制予以安排。农村集体经济组织享有土地开发权，意味着他可通过移转土地开发权取得该权利的市场经济价值。当然，农村集体经济组织应依法定程序管理，分配该经济价值，保障该利益惠及每一个农村集体经济组织成员。
在土地开发权的移转规则方面，本文认为，农村集体土地上的土地开发权必须通过行政征收方式实现。这使得土地开发权的移转具有以下特点：一是土地开发权能否移转取决于政府的意思表示；二是土地开发权只能依法移转给政府；三是土地开发权移转对价无法基于农村集体经济组织的报价确定，而要由政府按照价格评估机制定价。上述土地开发权征收规则可按照转用后的土地用途作进一步类型化设计：在重大公益性建设项目的土地征收中，土地开发权的征收移转应与土地所有权的征收移转一并完成；在非公益性建设项目的土地征收中，土地开发权的征收移转应与土地所有权的征收移转有所区分，政府应当在法定期限内先征收土地开发权，保障农村集体经济组织的合法权益。政府在土地开发权征收中的单方意志性并不意味着政府的权力不受限制。其权力行使的限制性体现在：一是政府征收农村集体经济组织的土地开发权必须遵守土地开发权征收的程序规范；二是政府征收农村集体经济组织的土地开发权必须对被征收主体实施充分的征收补偿。如果政府征收土地开发权的行为违反上述权力限制规范行使权力，农村集体经济组织有权基于行政诉讼程序提请司法机关撤销不合法或者不合理的政府征收行为，要求行政机关履行其行政职责。
本文的第六章是“结论与建议”。基于前文的分析，本文就推进中国土地开发权制度建设，归纳出如下结论：一是中国的土地开发权制度建设应致力于弥补中国土地产权制度的功能缺陷，促进土地开发容量在土地产权人之间的合理配置。其中城市建设用地上的土地开发权制度应解决建设用地使用权制度限制性过强的问题，农村集体土地上的土地开发权制度应解决农用地转用征收制度中农村集体经济组织权益保护不足的问题；二是在城市建设用地上，土地开发权的赋权需要通过政府出让的方式实现，土地开发权的流转则可以在政府的主导下，通过市场交易的方式完成；三是在农村集体土地上，农村集体经济组织可基于农用地转用许可取得增量的土地开发权，土地开发权的移转则通过政府征收机制实现；四是城市建设用地上的土地开发权运行机制与农村集体土地上的土地开发权运行机制可在政府的主导下“共通互补”，共同促进同一城市规划区内的土地资源有效率配置。
本文最终提出了中国土地开发权立法的三项立法建议：一是中国的土地开发权制度应以特别法立法；二是农村集体土地上的土地开发权制度可纳入农用地征收的法律体系，以中央立法的形式推进制度建设；三是城市建设用地上的土地开发权立法可先由各地方立法机关制定“土地开发容积率移转”的法律规范，待时机成熟，再制定全国立法。
As a new lega l concept, the la nd development right provides us with a lega l method toalloca te la nd resources separately in addition to relying on the ownership method. Inthe event that ownership method“divides”the la nd horizontally by identifying thearea of releva nt la nd so as to determine the attribution of such la nd, the la nddevelopment right will be the way to vertica lly determine the scope of developmentactivities above the la nd by facilitating the la nd resource to be alloca ted subtly. Underthe system framework of la nd development rights, la nd development potentia l couldbe the objective of the la nd owners or la nd users, and could be freely disposed in themarket by the la nd owners. In this connection, the author believes that the la nddevelopment rights could be introduced into China. This thesis will theoretica lly studythe system of la nd development rights from China’s perspective based on thecomparative research and systematic analysis.
There are totally six chapters in this thesis. Chapter I genera lly covers the reason toresearch China’s la nd development right system and how to research the same byintroducing the research background, current academic achievements and researchmethod.
This thesis believes that the la nd is fairly rare in the modern society, and thus the la nd development potentia l enjoyed by the la nd owner is also rare. To build la nddevelopment right, which is oriented to the la nd development potentia l, will do goodto efficiently alloca te the la nd resource, especia lly in China. The releva nt overseaslega l system could be a good reference. However, the system build ing of la nddevelopment rights in China should be based on Chinese actual situation.
Further, Chapter I summa ries the current academic achievements regarding la nddevelopment right. The author believes that China’s scholars have not studied la nddevelopment rights thoroughly. Specifica lly, they have not analyzed la nd developmentright sys tem from the perspective of la nd resource alloca tion; they have not specifiedthe differences between overseas la nd development right system and China’s la nddevelopment right system and the feasible solution in China; most importantly, theyhave not systematica lly researched the la nd lega l system since there is not ma ny lega lscholar specia lizing in the la nd development right. In this regard, it is necessary andimportant to study China’s la nd right system. This Chapter also states that compared tothe internationa l academic achievements, China’s la nd development right systemresearch is“regiona l”study, which decides that the research method of this thesis.Since the thesis focuses on the enhancement the efficiency of the vertica l alloca tion ofChina’s la nd resource with the help of the granting mecha nism of la nd developmentright, its structure follows the thought of“la nd development right system---China’sla nd development right system---rules to build ing China’s la nd development rightsystem-legisla tive proposal to China’s legislation regarding la nd development rightsystem”.
As the introduction to the system of la nd development rights, Chapter II clarifies whatis the la nd development right, what is the practice of build ing the system of la nddevelopment rights in other countries and areas, and how could we build the system ofla nd development rights.
The author believes that the la nd development right is the lega l method for the la nd owner to adjust their control over la nd development potentia l as a result of theseparation of their partial la nd development potentia l and the la nd itself. We canidentify, in the alloca tion system of the la nd development potentia l, the la nddevelopment rights and other releva nt powers or rights. Specifica lly, the power toinitia lly determine the la nd development potentia l by the government is the pla nningrights in the urban and rural areas; the owner will determine the initia l scope of rightsof the la nd development potentia l through the procedures for public comments; andthe la nd development rights are the tools to re-allocate the scope of la nd developmentpotentia l between the la nd owner and other la nd user.
Based on the practice of other countries and areas in respect of la nd developmentrights, this thesis holds that there are two kinds of purposes for the establishment of thesystem of the la nd development rights: one is to fulfill the requirement of la nd users toenlarge the la nd development potentia l; the other is to ensure that the current la nddevelopment rights of la nd owners will not be illega lly destroyed. Nevertheless, thesetwo types of the system of la nd development rights both need to resolve the issuesregarding initia l granting of the la nd development rights, rights transfer and releva ntpla nning control, which consist of the genera l theoretica l framework of the systemestablishment of la nd development rights.
Chapter III is“China’s system establishment route of la nd development rights”, whichis to clarify what is and how to set up la nd development rights. This Chapter thus hastwo sections, answering the afore-said questions. The first section focuses on the la ndlega lization issue and system establishment of la nd development rights and la ndresource alloca tion issues. The second section focuses on the basic principle ofChina’s la nd development rights and the way to facilitate the system establishment ofla nd development rights.
The author believes that the characteristics of the la nd resource alloca tion system inChina require that the la nd development right system must handle different issues regarding the la nd resource alloca tion in the urban and rural areas separately. In theurban area, market alloca tion system of la nd resource is not complete, since theregulation regarding la nd use right is related to the pla nning economy and the la nduser has no enough freedom to enjoy necessary la nd development potentia l alloca tion,therefore, it is necessary to give the la nd user more freedom by establishing la nddevelopment right system. In the rural area, the government controls the interestalloca tion in the collective la nd“transfer”, which is not good to the bala nce of the la ndinterest alloca tion and causes, to some extend, chaos in the resource alloca tion systemduring the la nd transfer. In this regard, it is necessary to introduce the la nddevelopment right system so as to enhance the protection of the ownership of the ruralcollective la nd. Although the two types of la nd development right rules are operated indifferent ways, they could be consistent and cooperative under the system ofalloca ting la nd development potentia l. The basis for such consistency is the consistentpla nning system in both urban area and rural area, which requires the la nddevelopment potentia l should be able to transfer; the key of such consistency is thedual la nd resource alloca tion system in urban area and rural area, the government shallbe in core status.
With respect to build ing the la nd development right system in China, the authorbelieves that the basic issues to be solved are the function of la nd development rightsystem, the core of such system and legislation cost. In this connection, this thesisanalyzes the afore-said issues and proposes three basic principles: la nd developmentright system is built to facilitate the la nd resource alloca tion by the market in China;the government should lead the operation of the la nd development right system; theestablishment of the la nd development right system should be based on the currentla nd lega l system. These three basic principles is especia lly for the actual situation inChina’s la nd resource alloca tion and will genera lly lead to the direction of the la nddevelopment right system in China.
Chapter IV specifies the system establishment of la nd development right in the urban construction la nd. The system establishment of la nd development right needs toanswer the issues regarding granting and transferring right, which is respectivelyfocused on by the two sections hereto. Section one is“the principle for the granting ofla nd development rights”, clarifying who will grant the la nd development rights, howto grant such right, and the effectiveness of the granting. Section two is“the transferrules for the la nd development rights”, clarifying how to realize the transfer of the la nddevelopment right by the la nd users with the help of the market.
This thesis holds that the la nd development right is and lega l system arrangement forthe la nd users to adjust their la nd development potentia l under the framework ofprivate law. Compared to the pla nning change system under the current lega l system,the alloca tion of the la nd development potentia l is an innovation to the lega l systems.
With regard to the granting of the la nd development right, the government is the rightowner to exercise the la nd development right on the state’s behalf, and the la nd user isthe market pla yer, selected by the government in the market mea ns, to make full useof the state-owned la nd. To facilitate the reasonable use of the la nd, the governmentshould grant the rema inder of the governable la nd development potentia l within thetotal potentia l as determined by the urban genera l pla nning. In considera tion tha t theexercise of the state-owned la nd ownership is at severa l different levels, the la nddevelopment right should be transferred with some considera tion in the way ofcompetition based on the alloca ted area and determined la nd use purpose. Uponachieveme nt of the la nd development right, the la nd user have to take both positiveand nega tive lega l result. The positive result is that la nd users have the right to attachthe increased la nd development potentia l and the la nd itself with more freedom tocontrol the la nd development potentia l; the nega tive one is that the la nd users have toensure their activities to enlarge the la nd development potentia l will not do harm toothers, failure of which will cause them to be responsible for releva nt lega l liabilitie s.
As for the transfer rules of the la nd development right, the author believes that such transfer should not affect the adoption of the regulation regarding la nd use right.Accordingly, the transferred la nd development potentia l should be limited by theinitia lly potentia l determined when granting releva nt la nd use right. If there is morepotential available, the la nd use right owner ma y separate such potentia l from the la ndand then transfer it with the prior approva l of the la nd owner. Needless to say, China’sla nd development right mecha nism is to adjust la nd use right owner’s controlling ofthe la nd development right within the limitation caused by the nature of the la nd useright, therefore, the la nd development right could not be directly transferred betweenthe la nd use right owners, instead, the transfer has indirectly be done through thegovernment. Such transfer model determines that the rules for the la nd developmenttransfer and the mecha nism for the right granting have something in common. Thegovernment should withdrawa l the la nd development based on a duly examina tion,upon the applica tion of the la nd use right owner, with reasonable considera tion to thela nd use right owner, which should be determined by the market transaction price ofthe la nd development right. Furthermore, the government should grant the la nddevelopment right as pla nned according to the regulation on the la nd developmentright reservation, and the current la nd reservation system could be a good reference tothe reservation and supply of the la nd development right.
Chapter V, with two sections, is“the system build ing of la nd development right onrural collective la nd”. Section one is“the formation mecha nism of la nd developmentright”, which specifies the basis of the formation mecha nism of la nd developmentright, the target of right granting and the effectiveness of such rights. Section two is“the transfer rules of la nd development right under expropriation system”, whichfocuses on the administrative characteristics of the transfer of la nd development rights,the way to transfer la nd development rights and the effectiveness of the said transfer.
With regard to the granting of la nd development rights, the author believes that thereexist rural collective la nd ownership and la nd contracting operation rightssimultaneously on the rural collective la nd, which decides the characteristics of the la nd development rights. This thesis holds that the Land Administration Law has builtsome space for the granting of la nd development rights by specifying that the ruralshould be“transferred to different use purposes before being collected”. The processof transferring the use purpose of the rural collective la nd is also the process ofgranting releva nt la nd development rights. The right owner of la nd development rightsis rural collective economic organization, instead of its individ ual members. Thecontrol of rural collective economic organization on the la nd development right owneris embodied in the considera tion that the rural collective economic organizationreceived as a result of the transfer of la nd development rights. The scope of la nddevelopment potentia l should be consistent with the pla nning parameter of releva ntpla nning zones. The transfer of la nd development rights on the rural collective la ndmust be done through the administrative expropriation mecha nism, which is be in linewith the actual situation of China’s la nd resource alloca tion. Meanwhile, such transfershould protect each individ ual of the rural collective economic organization throughthe due procedure to alloca te releva nt interests.
With regard to the transfer rules of la nd development rights, the la nd developmentright regarding the rural area should be realized through the way of administrativeexpropriation. The government should guide and control the transfer of la nddevelopment rights and make sufficient compensation for such transfer, which is notonly good to increase la nd resource supply with lower cost as pla nned, but alsopositive to protect the legitima te interests and rights of both the rural collectiveeconomic organization and its members. Based on the requirement of la nd resourcealloca tion, the transfer of la nd development rights could be divided into dual transferof la nd development rights and la nd ownership and separate transfer of the same, eachof which has different lega l valid ities. The former transfer method will cause the ruralcollective economic organization and its member to loose the control over the la nd;while the latter allows the rural collective economic organization and its memberscontinue to use the la nd according to the previous use purpose, despite that they haveno longer enjoy the la nd development rights. Generally, the transfer of la nd development right has three characteristics as follows: (1) it is the government thatdecides whether or not the la nd development right should be transferred; (2) the la nddevelopment right should merely transferred to the government; (3) the considera tio nof the transfer of the la nd development right could not be determined by the order ofthe rural collective economic organization, but be determined by the appraisal pricevalued by a competent third party. In the event that the government is in violation ofthe limitation to its power regarding the expropriation of la nd development rights, therural collective economic organization has the right to resort to the judicia l organ forthe withdraw of releva nt illega l or unreasonable government expropriation activities.
In Chapter VI, this thesis draws a reasonable conclusion for China’s system build ing ofla nd development rights. First, China’s system build ing of la nd development rightsshould make up the functiona l bug of China’s la nd property system and facilitate thereasonable alloca tion of la nd development potentia l between the la nd owners.Specifica lly, system build ing of la nd development rights regarding the urbanconstruction la nd should lift the strict limitation of the construction la nd using system;system build ing of la nd development rights regarding rural collective la nd shouldbring more protection to the rural collective economic organization in theexpropriation of releva nt rural la nd. Second, with regard to the urban la nd, thegranting of la nd development right should be done by the government, while thetransfer of the la nd development right, could be done by the market with the guide ofthe government. Third, with regard to the rural la nd, the rural collective economicorganization could enjoy the la nd development right, transfer of which should be donethrough the expropriation conducted by the government. Forth, the la nd developmentright regarding both the urban construction la nd and rural collective la nd could beconsistent and facilitate the efficient alloca tion of la nd resource in one pla nning zonewith the guide of the government.
Last but not the least, this thesis provides three legislative proposals for China’s la nddevelopment legislation as follows: (1) China’s la nd development right system requires specia l legislation; (2) the la nd development right system regarding rural collectivela nd could be covered into the lega l system of farmer la nd expropriation with the helpof nationa l legislation; and (3) la nd development right legislation regarding urbanconstruction la nd could be promulga ted by the loca l legislative organ for the transferof the la nd development potentia l, which ma y be developed into nationa l legislation asappropriate in the future.
本文的正文共分为六章。第一章是导论，从研究背景、研究综述、研究结构与方法三个方面，回答为什么研究中国土地开发权制度，怎样研究以及以什么样的方法与结构研究中国土地开发权制度的问题。
本文认为，随着现代城市经济的发展，土地开发活动具有了“空间性”的新特点，在土地资源的分散配置中，法律不仅需要在平面层面上解决不同私法主体占有土地资源的利益冲突问题，而且需要在空间维度上解决不同土地所有权人支配土地开发容量的利益冲突关系。这样，不仅土地是稀缺的，土地所有权人可在地上支配的土地开发容量也是稀缺的。由于土地开发容量的市场流转无法通过土地所有权的方式实现，因而需要构造以土地开发容量为支配客体的土地开发权，弥补土地所有权制度无法配置土地开发容量的制度功能不足。我国正处于推进土地资源市场化配置，努力提高土地利用集约水平的关键时期，推进土地开发权制度建设尤为迫切。中国土地开发权制度建设必须结合中国的土地法制实践展开，而不仅是外国法律实践的简单移植，研究“中国的土地开发权制度”由此具有了正当性。
本文在对土地开发权研究成果作文献综述的基础上，指出了现有研究的不足，这些不足主要表现在：一是系统分析土地开发权制度建设的研究成果不足。现有的研究更多地将土地开发权的研究局限于解决土地资源配置中的某一特殊问题，而缺乏对土地开发容量资源配置的一般理论问题作出分析，这样的研究很难就土地开发权的内涵、功能、体系等基本问题达成共识。并由此提出系统性的制度建议；二是在研究土地开发权的法学成果严重不足。由于法学学者对土地开发权制度的关注不足，利用权利（或者权力）分析的法学方法研究土地开发权的成果十分少见。这容易使现有的土地开发权制度研究走入误区；三是基于中国土地法制现状分析土地开发权制度建设的研究成果严重不足。一国的制度建设是与所在国的文化观念、法制基础和经济生产组织方式等紧密相关的，未就我国土地开发权制度建设的特殊法制环境作深入分析，学者们提出的制度建设建议往往不难有的放矢，现实针对性不强。研究现状的不足为本文研究指明了方向，预留了研究的空间，本文研究“中国的土地开发权制度”由此在理论层面，和制度建设的实践层面获得了重要的学术意义。
本文富有制度研究的“地方性”特色。这使得法律制度的功能分析、比较研究、法经济学分析等研究方法贯穿全文的始终。由于本文的研究主线是，如何通过土地开发权制度建设推进中国土地资源空间“纵向”配置的效率性。本文也就按照“土地开发权制度－中国土地开发权制度建设路径－中国土地开发权制度规则设计－中国土地开发权立法建议”的论述思路作全文的结构安排。
第二章是“土地开发权制度探析”。本章从什么是土地开发权？各国土地开发权制度建设实践与怎样建设土地开发权制度三个层次分三节勾勒出土地开发制度的概况。
本文认为，土地开发权是土地所有权人之间调整土地开发容量支配的法律工具，是土地所有权人分离其所支配的部分土地开发容量与土地实体的结果。土地开发权的功能定位也必须在土地开发容量的配置体系中理解，即：政府依法行使的确定土地开发容量配置“一级决定”的权力是城乡规划权；所有权人通过群众自治程序或者公众参与程序界定其可支配土地开发容量的初始边界；而土地开发权则是土地所有权人或者其他使用者之间“再分配”其土地开发容量支配范围的权利形式。
在总结世界各国（或者地区）的土地开发权制度实践的基础上，本文认为土地开发权的制度建设主要有两种类型：一种是为满足土地使用者土地开发容量扩容的需求而实施的土地开发权制度建设；一种是为保障土地所有权人已经支配的土地开发容量不受非法损害而实施的土地开发权制度建设。无论前述哪一种类型，土地开发权制度建设均需要解决土地开发权的初始赋权问题、权利移转问题和相应的规划控制问题，这构成土地开发权制度建设的一般理论框架。
第三章是“中国土地开发权制度建设的路径”。分析制度建设的路径选择，无非要解决两项问题：一是制度建设的方向，即建设什么样的制度；二是制度建设的方法，即怎样建设制度。本章设两节，回答中国土地开发权制度建设中的上述两项问题。第一节是“中国土地法制化问题与土地开发权制度建设”，回答中国土地开发权制度建设解决什么的土地资源配置问题；第二节是“中国土地开发权制度建设基本原则”，回答怎么推进中国土地开发权制度建设的问题。
本文认为，中国土地资源配置体系的“城乡分治”格局决定了中国的土地开发权制度必须解决不同类型的土地资源配置问题：在城市建设用地上，土地资源的市场化配置体系具有不完全性，土地使用权规范仍带有计划经济的“项目出让”色彩，土地使用权人无法享有必要的土地开发容量支配自由，为此，以土地开发权制度建设扩大土地使用权人的土地开发自由，势属必要；在农村集体土地上，政府以土地征收方式控制农村集体土地“转用”中的利益配置，仅按照农用地的原有使用用途对被征收的农用地予以补偿，不完全的农用地征收补偿制度安排不利于土地利益分配的平衡，带来了土地转用过程中资源配置秩序的混乱，为此，同样需要土地开发权制度弥补我国农用地征收补偿制度的不足，保障农村集体经济组织在农用地转用与征收过程中享有的土地支配权益。两种不同类型的土地开发权规范运行机制虽不相同，却可以在促进土地开发容量合理化配置的制度框架下联为一体，“共通互补”。其统一的基础是，城乡同一的规划体系，在同一规划区域内，土地开发容量应合理流转配置，互通有无；其统一的关键是，在城、乡两套土地资源配置体系中，政府都处于核心地位。
在推进中国土地开发权制度建设方面，本文认为：土地开发权制度的功能定位问题、主导力量问题与立法成本问题是其制度建设中需要解决的基本问题。本文在分析上述问题的基础上，提出了中国土地开发权制度建设的三项基本原则：土地开发权制度建设要促进我国土地资源的市场化配置；政府在土地开发权制度的运行中要占据主导地位；土地开发权的制度构建应与已有土地法律制度相结合。这三项基本原则是根据中国土地资源配置的现实国情提出的，指引着土地开发权制度建设的基本方向。
第四章是“城市建设用地上的土地开发权制度”。土地开发权制度建设需要解决权利赋权和权利流转问题，因而，本章设两节，对上述两项问题作出回应。第一节即是“土地开发权的赋权规则”，旨在解决土地开发权由谁赋权，如何赋权，赋权的效力等问题；第二节是“土地开发权的移转规则”，旨在解决土地使用权人如何利用市场化手段实现土地开发权的流转配置问题。
本文认为，土地开发权制度是在私法框架下土地使用权人之间调整土地开发容量支配范围的法律制度安排。与现行法律制度下的规划变更制度相比，该土地开发容量配置的私法安排是一项法律制度的创新。
在土地开发权的赋权规则设计方面，政府是代国家行使城市国有土地所有权的权利人，土地使用权人是政府依照市场竞价方式选择的可有效发挥国有土地最大利用效能的市场个体。为促进土地使用权人更合理地实施土地开发活动，政府应在城市总体规划确定的土地开发容量总量范围内，向土地使用权人有偿出让可支配土地开发容量的余额。鉴于国有土地所有权权利行使的多层委托代理结构，土地开发权应在区域指定、土地用途指定的基础上，以市场竞价方式有偿出让。土地使用权人取得土地开发权，存在着积极与消极两个方面的法律后果，就前者而言，土地使用权人在依法履行相应法定程序的前提下，有权将取得的增量土地开发容量与土地附合，取得更大的土地开发容量支配自由；就后者而言，土地使用权人一旦受让取得土地开发权，就意味着他承诺该受让土地开发权，扩大土地开发容量支配范围的行为不对他人造成损害，否则他将承担相应的法律责任。
在土地开发权的流转规则设计方面，土地开发权的移转不能影响土地使用权规范的法律适用。因而土地使用权的可得分离并移转的土地开发容量应以土地使用权受让时确定的土地开发密度为底限，在此底限之上，如果土地使用权人还支配着无须利用的土地开发容量时，土地使用权人可以经土地所有权人同意而将该部分土地开发容量与土地实体分离，并用于土地开发权流转。当然，由于我国的土地开发权流转机制旨在调整土地使用权人支配的土地开发容量范围，受限于土地使用权的“定限物权”属性，土地开发权无法在土地使用权人之间直接流转，而只能通过政府实现土地开发权的间接流转。我国土地开发权流转模式的选择，决定了土地开发权流转规则与土地开发权赋权机制存在重合之处。政府须根据土地使用权人的申请收回土地开发权，该土地开发权的收回须在依法审查的基础上有偿收回，土地开发权的回收对价应根据土地开发权的市场交易价值确定。当然，由于土地开发权市场供需的不同步性，政府须以土地开发权储备规范为基础，有计划地出让土地开发权，土地开发权的储备与供应可参照现行的土地储备制度构建。
第五章是“农村集体土地上的土地开发权制度”。本章同样分为两节，第一节是“土地开发权的权利形成机制”，旨在分析农用地转用征收过程中，土地开发权的权利形成基础、赋权对象及权利效力问题；第二节是“征收机制下的土地开发权移转规则”，旨在分析土地开发权移转的行政征收特征、土地开发权移转的实现方式及移转的效力等问题。
在土地开发权的赋权规则方面，本文认为，在农村集体土地上，存在着农村集体土地所有权和土地承包经营权双层土地产权关系。该土地产权法律构造的特征决定了土地开发权赋权的特殊性：一方面，《土地管理法》关于农用地“先转用，后征收”的法律规定为土地开发权的赋权留下了制度建设的空间，虽然农村集体经济组织成员依法享有土地承包权，但土地承包经营权的用途限制性特征，决定了农村集体经济组织成员不能成为土地开发权的主体。农村集体土地上的土地开发权只应归于农村集体土地所有权的权利人：农村集体经济组织。农村集体经济组织基于政府的农用地转用许可取得增量的土地开发容量，成为土地开发权的权利人；另一方面，农村集体土地所有权的所有者权益必须通过农村集体经济组织成员的土地承包经营行为实现，因而，在设定土地开发权赋权规范之时，应兼顾农村集体经济组织成员利益，使土地开发权的支配利益惠及每一个农村集体经济组织成员，为保障农村集体经济组织的合法权益，土地开发权征收补偿款的管理和分配应按照信托机制予以安排。农村集体经济组织享有土地开发权，意味着他可通过移转土地开发权取得该权利的市场经济价值。当然，农村集体经济组织应依法定程序管理，分配该经济价值，保障该利益惠及每一个农村集体经济组织成员。
在土地开发权的移转规则方面，本文认为，农村集体土地上的土地开发权必须通过行政征收方式实现。这使得土地开发权的移转具有以下特点：一是土地开发权能否移转取决于政府的意思表示；二是土地开发权只能依法移转给政府；三是土地开发权移转对价无法基于农村集体经济组织的报价确定，而要由政府按照价格评估机制定价。上述土地开发权征收规则可按照转用后的土地用途作进一步类型化设计：在重大公益性建设项目的土地征收中，土地开发权的征收移转应与土地所有权的征收移转一并完成；在非公益性建设项目的土地征收中，土地开发权的征收移转应与土地所有权的征收移转有所区分，政府应当在法定期限内先征收土地开发权，保障农村集体经济组织的合法权益。政府在土地开发权征收中的单方意志性并不意味着政府的权力不受限制。其权力行使的限制性体现在：一是政府征收农村集体经济组织的土地开发权必须遵守土地开发权征收的程序规范；二是政府征收农村集体经济组织的土地开发权必须对被征收主体实施充分的征收补偿。如果政府征收土地开发权的行为违反上述权力限制规范行使权力，农村集体经济组织有权基于行政诉讼程序提请司法机关撤销不合法或者不合理的政府征收行为，要求行政机关履行其行政职责。
本文的第六章是“结论与建议”。基于前文的分析，本文就推进中国土地开发权制度建设，归纳出如下结论：一是中国的土地开发权制度建设应致力于弥补中国土地产权制度的功能缺陷，促进土地开发容量在土地产权人之间的合理配置。其中城市建设用地上的土地开发权制度应解决建设用地使用权制度限制性过强的问题，农村集体土地上的土地开发权制度应解决农用地转用征收制度中农村集体经济组织权益保护不足的问题；二是在城市建设用地上，土地开发权的赋权需要通过政府出让的方式实现，土地开发权的流转则可以在政府的主导下，通过市场交易的方式完成；三是在农村集体土地上，农村集体经济组织可基于农用地转用许可取得增量的土地开发权，土地开发权的移转则通过政府征收机制实现；四是城市建设用地上的土地开发权运行机制与农村集体土地上的土地开发权运行机制可在政府的主导下“共通互补”，共同促进同一城市规划区内的土地资源有效率配置。
本文最终提出了中国土地开发权立法的三项立法建议：一是中国的土地开发权制度应以特别法立法；二是农村集体土地上的土地开发权制度可纳入农用地征收的法律体系，以中央立法的形式推进制度建设；三是城市建设用地上的土地开发权立法可先由各地方立法机关制定“土地开发容积率移转”的法律规范，待时机成熟，再制定全国立法。
As a new lega l concept, the la nd development right provides us with a lega l method toalloca te la nd resources separately in addition to relying on the ownership method. Inthe event that ownership method“divides”the la nd horizontally by identifying thearea of releva nt la nd so as to determine the attribution of such la nd, the la nddevelopment right will be the way to vertica lly determine the scope of developmentactivities above the la nd by facilitating the la nd resource to be alloca ted subtly. Underthe system framework of la nd development rights, la nd development potentia l couldbe the objective of the la nd owners or la nd users, and could be freely disposed in themarket by the la nd owners. In this connection, the author believes that the la nddevelopment rights could be introduced into China. This thesis will theoretica lly studythe system of la nd development rights from China’s perspective based on thecomparative research and systematic analysis.
There are totally six chapters in this thesis. Chapter I genera lly covers the reason toresearch China’s la nd development right system and how to research the same byintroducing the research background, current academic achievements and researchmethod.
This thesis believes that the la nd is fairly rare in the modern society, and thus the la nd development potentia l enjoyed by the la nd owner is also rare. To build la nddevelopment right, which is oriented to the la nd development potentia l, will do goodto efficiently alloca te the la nd resource, especia lly in China. The releva nt overseaslega l system could be a good reference. However, the system build ing of la nddevelopment rights in China should be based on Chinese actual situation.
Further, Chapter I summa ries the current academic achievements regarding la nddevelopment right. The author believes that China’s scholars have not studied la nddevelopment rights thoroughly. Specifica lly, they have not analyzed la nd developmentright sys tem from the perspective of la nd resource alloca tion; they have not specifiedthe differences between overseas la nd development right system and China’s la nddevelopment right system and the feasible solution in China; most importantly, theyhave not systematica lly researched the la nd lega l system since there is not ma ny lega lscholar specia lizing in the la nd development right. In this regard, it is necessary andimportant to study China’s la nd right system. This Chapter also states that compared tothe internationa l academic achievements, China’s la nd development right systemresearch is“regiona l”study, which decides that the research method of this thesis.Since the thesis focuses on the enhancement the efficiency of the vertica l alloca tion ofChina’s la nd resource with the help of the granting mecha nism of la nd developmentright, its structure follows the thought of“la nd development right system---China’sla nd development right system---rules to build ing China’s la nd development rightsystem-legisla tive proposal to China’s legislation regarding la nd development rightsystem”.
As the introduction to the system of la nd development rights, Chapter II clarifies whatis the la nd development right, what is the practice of build ing the system of la nddevelopment rights in other countries and areas, and how could we build the system ofla nd development rights.
The author believes that the la nd development right is the lega l method for the la nd owner to adjust their control over la nd development potentia l as a result of theseparation of their partial la nd development potentia l and the la nd itself. We canidentify, in the alloca tion system of the la nd development potentia l, the la nddevelopment rights and other releva nt powers or rights. Specifica lly, the power toinitia lly determine the la nd development potentia l by the government is the pla nningrights in the urban and rural areas; the owner will determine the initia l scope of rightsof the la nd development potentia l through the procedures for public comments; andthe la nd development rights are the tools to re-allocate the scope of la nd developmentpotentia l between the la nd owner and other la nd user.
Based on the practice of other countries and areas in respect of la nd developmentrights, this thesis holds that there are two kinds of purposes for the establishment of thesystem of the la nd development rights: one is to fulfill the requirement of la nd users toenlarge the la nd development potentia l; the other is to ensure that the current la nddevelopment rights of la nd owners will not be illega lly destroyed. Nevertheless, thesetwo types of the system of la nd development rights both need to resolve the issuesregarding initia l granting of the la nd development rights, rights transfer and releva ntpla nning control, which consist of the genera l theoretica l framework of the systemestablishment of la nd development rights.
Chapter III is“China’s system establishment route of la nd development rights”, whichis to clarify what is and how to set up la nd development rights. This Chapter thus hastwo sections, answering the afore-said questions. The first section focuses on the la ndlega lization issue and system establishment of la nd development rights and la ndresource alloca tion issues. The second section focuses on the basic principle ofChina’s la nd development rights and the way to facilitate the system establishment ofla nd development rights.
The author believes that the characteristics of the la nd resource alloca tion system inChina require that the la nd development right system must handle different issues regarding the la nd resource alloca tion in the urban and rural areas separately. In theurban area, market alloca tion system of la nd resource is not complete, since theregulation regarding la nd use right is related to the pla nning economy and the la nduser has no enough freedom to enjoy necessary la nd development potentia l alloca tion,therefore, it is necessary to give the la nd user more freedom by establishing la nddevelopment right system. In the rural area, the government controls the interestalloca tion in the collective la nd“transfer”, which is not good to the bala nce of the la ndinterest alloca tion and causes, to some extend, chaos in the resource alloca tion systemduring the la nd transfer. In this regard, it is necessary to introduce the la nddevelopment right system so as to enhance the protection of the ownership of the ruralcollective la nd. Although the two types of la nd development right rules are operated indifferent ways, they could be consistent and cooperative under the system ofalloca ting la nd development potentia l. The basis for such consistency is the consistentpla nning system in both urban area and rural area, which requires the la nddevelopment potentia l should be able to transfer; the key of such consistency is thedual la nd resource alloca tion system in urban area and rural area, the government shallbe in core status.
With respect to build ing the la nd development right system in China, the authorbelieves that the basic issues to be solved are the function of la nd development rightsystem, the core of such system and legislation cost. In this connection, this thesisanalyzes the afore-said issues and proposes three basic principles: la nd developmentright system is built to facilitate the la nd resource alloca tion by the market in China;the government should lead the operation of the la nd development right system; theestablishment of the la nd development right system should be based on the currentla nd lega l system. These three basic principles is especia lly for the actual situation inChina’s la nd resource alloca tion and will genera lly lead to the direction of the la nddevelopment right system in China.
Chapter IV specifies the system establishment of la nd development right in the urban construction la nd. The system establishment of la nd development right needs toanswer the issues regarding granting and transferring right, which is respectivelyfocused on by the two sections hereto. Section one is“the principle for the granting ofla nd development rights”, clarifying who will grant the la nd development rights, howto grant such right, and the effectiveness of the granting. Section two is“the transferrules for the la nd development rights”, clarifying how to realize the transfer of the la nddevelopment right by the la nd users with the help of the market.
This thesis holds that the la nd development right is and lega l system arrangement forthe la nd users to adjust their la nd development potentia l under the framework ofprivate law. Compared to the pla nning change system under the current lega l system,the alloca tion of the la nd development potentia l is an innovation to the lega l systems.
With regard to the granting of the la nd development right, the government is the rightowner to exercise the la nd development right on the state’s behalf, and the la nd user isthe market pla yer, selected by the government in the market mea ns, to make full useof the state-owned la nd. To facilitate the reasonable use of the la nd, the governmentshould grant the rema inder of the governable la nd development potentia l within thetotal potentia l as determined by the urban genera l pla nning. In considera tion tha t theexercise of the state-owned la nd ownership is at severa l different levels, the la nddevelopment right should be transferred with some considera tion in the way ofcompetition based on the alloca ted area and determined la nd use purpose. Uponachieveme nt of the la nd development right, the la nd user have to take both positiveand nega tive lega l result. The positive result is that la nd users have the right to attachthe increased la nd development potentia l and the la nd itself with more freedom tocontrol the la nd development potentia l; the nega tive one is that the la nd users have toensure their activities to enlarge the la nd development potentia l will not do harm toothers, failure of which will cause them to be responsible for releva nt lega l liabilitie s.
As for the transfer rules of the la nd development right, the author believes that such transfer should not affect the adoption of the regulation regarding la nd use right.Accordingly, the transferred la nd development potentia l should be limited by theinitia lly potentia l determined when granting releva nt la nd use right. If there is morepotential available, the la nd use right owner ma y separate such potentia l from the la ndand then transfer it with the prior approva l of the la nd owner. Needless to say, China’sla nd development right mecha nism is to adjust la nd use right owner’s controlling ofthe la nd development right within the limitation caused by the nature of the la nd useright, therefore, the la nd development right could not be directly transferred betweenthe la nd use right owners, instead, the transfer has indirectly be done through thegovernment. Such transfer model determines that the rules for the la nd developmenttransfer and the mecha nism for the right granting have something in common. Thegovernment should withdrawa l the la nd development based on a duly examina tion,upon the applica tion of the la nd use right owner, with reasonable considera tion to thela nd use right owner, which should be determined by the market transaction price ofthe la nd development right. Furthermore, the government should grant the la nddevelopment right as pla nned according to the regulation on the la nd developmentright reservation, and the current la nd reservation system could be a good reference tothe reservation and supply of the la nd development right.
Chapter V, with two sections, is“the system build ing of la nd development right onrural collective la nd”. Section one is“the formation mecha nism of la nd developmentright”, which specifies the basis of the formation mecha nism of la nd developmentright, the target of right granting and the effectiveness of such rights. Section two is“the transfer rules of la nd development right under expropriation system”, whichfocuses on the administrative characteristics of the transfer of la nd development rights,the way to transfer la nd development rights and the effectiveness of the said transfer.
With regard to the granting of la nd development rights, the author believes that thereexist rural collective la nd ownership and la nd contracting operation rightssimultaneously on the rural collective la nd, which decides the characteristics of the la nd development rights. This thesis holds that the Land Administration Law has builtsome space for the granting of la nd development rights by specifying that the ruralshould be“transferred to different use purposes before being collected”. The processof transferring the use purpose of the rural collective la nd is also the process ofgranting releva nt la nd development rights. The right owner of la nd development rightsis rural collective economic organization, instead of its individ ual members. Thecontrol of rural collective economic organization on the la nd development right owneris embodied in the considera tion that the rural collective economic organizationreceived as a result of the transfer of la nd development rights. The scope of la nddevelopment potentia l should be consistent with the pla nning parameter of releva ntpla nning zones. The transfer of la nd development rights on the rural collective la ndmust be done through the administrative expropriation mecha nism, which is be in linewith the actual situation of China’s la nd resource alloca tion. Meanwhile, such transfershould protect each individ ual of the rural collective economic organization throughthe due procedure to alloca te releva nt interests.
With regard to the transfer rules of la nd development rights, the la nd developmentright regarding the rural area should be realized through the way of administrativeexpropriation. The government should guide and control the transfer of la nddevelopment rights and make sufficient compensation for such transfer, which is notonly good to increase la nd resource supply with lower cost as pla nned, but alsopositive to protect the legitima te interests and rights of both the rural collectiveeconomic organization and its members. Based on the requirement of la nd resourcealloca tion, the transfer of la nd development rights could be divided into dual transferof la nd development rights and la nd ownership and separate transfer of the same, eachof which has different lega l valid ities. The former transfer method will cause the ruralcollective economic organization and its member to loose the control over the la nd;while the latter allows the rural collective economic organization and its memberscontinue to use the la nd according to the previous use purpose, despite that they haveno longer enjoy the la nd development rights. Generally, the transfer of la nd development right has three characteristics as follows: (1) it is the government thatdecides whether or not the la nd development right should be transferred; (2) the la nddevelopment right should merely transferred to the government; (3) the considera tio nof the transfer of the la nd development right could not be determined by the order ofthe rural collective economic organization, but be determined by the appraisal pricevalued by a competent third party. In the event that the government is in violation ofthe limitation to its power regarding the expropriation of la nd development rights, therural collective economic organization has the right to resort to the judicia l organ forthe withdraw of releva nt illega l or unreasonable government expropriation activities.
In Chapter VI, this thesis draws a reasonable conclusion for China’s system build ing ofla nd development rights. First, China’s system build ing of la nd development rightsshould make up the functiona l bug of China’s la nd property system and facilitate thereasonable alloca tion of la nd development potentia l between the la nd owners.Specifica lly, system build ing of la nd development rights regarding the urbanconstruction la nd should lift the strict limitation of the construction la nd using system;system build ing of la nd development rights regarding rural collective la nd shouldbring more protection to the rural collective economic organization in theexpropriation of releva nt rural la nd. Second, with regard to the urban la nd, thegranting of la nd development right should be done by the government, while thetransfer of the la nd development right, could be done by the market with the guide ofthe government. Third, with regard to the rural la nd, the rural collective economicorganization could enjoy the la nd development right, transfer of which should be donethrough the expropriation conducted by the government. Forth, the la nd developmentright regarding both the urban construction la nd and rural collective la nd could beconsistent and facilitate the efficient alloca tion of la nd resource in one pla nning zonewith the guide of the government.
Last but not the least, this thesis provides three legislative proposals for China’s la nddevelopment legislation as follows: (1) China’s la nd development right system requires specia l legislation; (2) the la nd development right system regarding rural collectivela nd could be covered into the lega l system of farmer la nd expropriation with the helpof nationa l legislation; and (3) la nd development right legislation regarding urbanconstruction la nd could be promulga ted by the loca l legislative organ for the transferof the la nd development potentia l, which ma y be developed into nationa l legislation asappropriate in the future.
引文
1[德]鲍尔、施蒂尔纳著:《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第523页。
1梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社1997年版,第142页。
2参见孙施文编著:《现代城市规划理论》,中国建筑工业出版社2007第1版,第255页。
1农村集体经济组织及其成员往往通过“以租代征”等非法方式收回土地投资的成本,这带来了农用地的非法“转用”行为大量发生。而在该土地转用的过程中,各方利益相关会基于其实际利益的诉求牟取非法利益,带来了土地开发利益分配过程中的利益冲突问题,有的甚至引发了大规模的社会不稳定事件。典型事件如河南省郏县城关镇的“卖地事件”。在该社会纠纷中,河南省郏县城关镇村民姚光亮等19户农民与郏县石油分公司签订土地租赁协议,非法出租农用地,后六组组长赵二宪未经姚光亮等17户农户同意,代表农村集体经济组织签订了《征收土地协议》,侵吞了相关土地征收补偿款。嗣后,平顶山石油分公司根据《征收土地协议》向平顶山市政府申请补办了征地手续,使其农地征收行为“程序合法”。姚光亮等村民知悉土地征收事项后,多次请求支付土地征收补偿款未果,因而多年上访,形成较为突出的社会矛盾。此事件的纠纷情况参见刘万永:《河南郏县违规重地事件调查》,载2007年11月19日《中国青年报》。
2苏力著:《送法下乡:中国基层司法制度研究》,中国政法大学出版社2000年版,第2页。
3苏力:《这里没有不动产:法律移植问题的理论梳理》,载《法律适用》2005年第8期。
1苏力著:《送法下乡:中国基层司法制度研究》,中国政法大学出版社2000年版,第2页。
2[瑞典]托马斯?思德纳著:《环境与自然资源管理的政策工具》,张蔚文、黄祖辉译,上海三联书店2005年版,第124页。
1［美］保罗R.伯特尼、罗伯特N.史蒂文斯著：《环境保护的公共政策》，穆贤清、方志伟译，黄祖辉校审，上海三联书店2004年第2版，第54页。
2 See Daniel. Mandelker, land use law (forth edition), Lexis Law Publishing,1997, p.472.
1 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc., 2003, pp.191-192.
1 See Franklin J. Jams & Dannis E. Gale, Zoning for Sale: A Critical Analysis of Transferable Development RightsPrograms, the Urban Institute, 1977, p.2.
2 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.30.
3 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.73.
1参见陈平：《建立土地开发权转让制度》，载1999年3月5日《国土资源报》。
2参见孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版，第11－12页。
3参见孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版，第154页。
4参见张安录：《可移转发展权与农地城市流转控制》，载《中国农村观察》2000年第2期。
1参见刘国臻：《论美国的土地发展权制度及其对我国的启示》，载《法学评论》2007年第3期。
2参见柴强编著：《各国（地区）土地制度与政策》，北京经济学院出版社1993年版，第105页。
3胡兰玲：《土地发展权论》，载《河北法学》2002年第2期。
4参见李世平：《土地发展权浅说》，载《国土资源科技管理》2002年第2期。
5江平主编：《中国土地立法研究》，中国政法大学出版社1999年版，第384页。
1［德］鲍尔、施蒂尔纳著：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第537页。
1土地开发的容积率即土地使用者在一定地块上可获得的可利用空间面积与其所在土地平面利用面积的比率。假设一个土地使用者获准在一块面积为1000平方米的地块上实施土地开发，如果其土地开发的容积率为2.0，那么就意味着他可通过该土地开发行为，获得2000平方米的可利用建筑面积。
2吕忠梅：《论环境使用权交易制度》，载《政法论坛》2000年第4期。
3梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第282页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第4页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第19页。
2［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社，2005年第１版，第21页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第40页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第21页。
1程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版，第127-136页。
2［台湾］林明锵著：《国土计划法学研究》，元照出版公司2006年版，第345-361页。
1参见孙施文编著：《现代城市规划理论》，中国建筑工业出版社2007年版，第139-141页。
1［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第518页。
1［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第518页。
2［英］冯?哈耶克著：《自由宪章》杨玉生、冯兴元、陈茅等译，杨玉生、陆衡、伊衡统校，中国社会科学出版社1999年版，第526页。
3［英］冯?哈耶克：《开发费的经济学》，载《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
1［英］冯?哈耶克：《开发费的经济学》，载《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
1 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.34.
2 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.35.
［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第566页。
1［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第578－580页。
2 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.181.
3［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第530页。
4 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.197.
1 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc., 2003, pp.182-189.
2 520 U.S. 725 (1975).
3 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc.,2003, p.192.
1程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版，第21页。
2孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版，第47页。
1程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版，第21页。
1［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc., 2003, p.191.
1参见许坚：《台湾地政管理：台湾地政学术报告会综述》，载《中国土地科学》2006年第1期。
1参见翁岳生编：《行政法》（下册），中国法制出版社2002年版，第1682－1683页。
2关于德国法上土地所有权公法限制之规范，参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第537页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第1版，第21页。
1［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1高富平著：《中国物权法：制度设计和创新》，中国人民大学出版社2005年版，第11页。
1［英］冯?哈耶克：《开发费的经济学》，载《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
1王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学1997年版，第96页。
1王利明著：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第425页。
2史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第61页。
3参见陈小君等著：《农村土地法律制度研究：田野调查解读》，中国政法大学出版社2004年版，第271页。
1参见王立彬：《城市新增建设用地一半以上非法占用农地》，载2007年10月12日《中国青年报》。
2参见刘万永：《河南郏县违规重地事件调查》，载2007年11月19日《中国青年报》。
3参见刘万永：《河南郏县违规重地事件调查》，载2007年11月19日《中国青年报》。
4苏力：《这里没有不动产：法律移植问题的理论梳理》，载《法律适用》2005年第8期。
1许坚：《台湾地政管理：台湾地政学术报告会综述》，载《中国土地科学》2006年第1期。
1苏力：《这里没有不动产：法律移植问题的理论梳理》，载《法律适用》2005年第8期。
1参见孙施文编著：《现代城市规划理论》，中国建筑工业出版社2007年版，第139-141页。
2按照其规定，新的建设项目需要使用土地的，建设单位应当按照“建设用地预审――建设项目立项――建设项目用地规划许可――建设项目用地审批”等环节及其程序分别到有关行政管理部门办理相关审批手续。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第1版，第21－22页。
1苏力著：《法治及其本土资源》，中国政法大学出版社2004年修订版，第103－104页。
2苏力著：《法治及其本土资源》，中国政法大学出版社2004年修订版，第99－100页。
3参见［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1参见高富平著：《中国物权法：制度设计和创新》，中国人民大学出版社2005年版，第11页。
1高富平著:《中国物权法:制度设计和创新》,中国人民大学出版社2005年版,第13页。
1[台湾]谢琦强、庄翰华:《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性:台中市个案研究》,载华冈地理学报2006年第19期。
1关于我国土地储备行为的法律性质、储备方式、储备规则的分析,参见盛雷鸣、沙文韬主编:《土地储备法律问题研究》,法律出版社2007年版。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,第92页,中国政法大学出版社,1997年版。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,第93页,中国政法大学出版社,1997年版。
1陈映芳等著:《征地与郊区农村的城市化:上海市的调查》,文汇出版社2003年版,第47页。
2陈映芳等著:《征地与郊区农村的城市化:上海市的调查》,文汇出版社2003年版,第60页。
1陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第97页。
2陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第97页。
3陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第112-124页。
1陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第97页。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第115页。
2王卫国著:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第117-118页。
1翁岳生编:《行政法》(下册),中国法制出版社2002年版,第1671页。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第119-120页。
2对此问题,上海市“上海房地产市场法制化研究”课题组出具的《上海市房地产市场法制化研究报告》就此就作出了相应调研与总结。
1蒋省三、刘守英等:《土地解密》,载《财经》杂志第153期。
1[德]鲍尔、施蒂尔纳著:《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第254页。
1中国土地储备制度的立法现状和立法进程,可参见盛雷鸣、沙文韬主编:《土地储备法律问题研究》,法律出版社2007年版,第8页。
1、［德］鲍尔、施蒂尔纳著：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版。
2、苏力著：《送法下乡：中国基层司法制度研究》，中国政法大学出版社2000年版。
3、孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版。
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7、程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版。
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9、［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版。
10、［英］冯?哈耶克著：《自由宪章》，杨玉生、冯兴元、陈茅等译，杨玉生、陆衡、伊衡统校，中国社会科学出版社1999年版。
11、高富平著：《中国物权法：制度设计和创新》，中国人民大学出版社2005年版。
12、［英］冯?哈耶克著：《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
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14、陈小君等著：《农村土地法律制度研究：田野调查解读》，中国政法大学出版社2004年版。
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1梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社1997年版,第142页。
2参见孙施文编著:《现代城市规划理论》,中国建筑工业出版社2007第1版,第255页。
1农村集体经济组织及其成员往往通过“以租代征”等非法方式收回土地投资的成本,这带来了农用地的非法“转用”行为大量发生。而在该土地转用的过程中,各方利益相关会基于其实际利益的诉求牟取非法利益,带来了土地开发利益分配过程中的利益冲突问题,有的甚至引发了大规模的社会不稳定事件。典型事件如河南省郏县城关镇的“卖地事件”。在该社会纠纷中,河南省郏县城关镇村民姚光亮等19户农民与郏县石油分公司签订土地租赁协议,非法出租农用地,后六组组长赵二宪未经姚光亮等17户农户同意,代表农村集体经济组织签订了《征收土地协议》,侵吞了相关土地征收补偿款。嗣后,平顶山石油分公司根据《征收土地协议》向平顶山市政府申请补办了征地手续,使其农地征收行为“程序合法”。姚光亮等村民知悉土地征收事项后,多次请求支付土地征收补偿款未果,因而多年上访,形成较为突出的社会矛盾。此事件的纠纷情况参见刘万永:《河南郏县违规重地事件调查》,载2007年11月19日《中国青年报》。
2苏力著:《送法下乡:中国基层司法制度研究》,中国政法大学出版社2000年版,第2页。
3苏力:《这里没有不动产:法律移植问题的理论梳理》,载《法律适用》2005年第8期。
1苏力著:《送法下乡:中国基层司法制度研究》,中国政法大学出版社2000年版,第2页。
2[瑞典]托马斯?思德纳著:《环境与自然资源管理的政策工具》,张蔚文、黄祖辉译,上海三联书店2005年版,第124页。
1［美］保罗R.伯特尼、罗伯特N.史蒂文斯著：《环境保护的公共政策》，穆贤清、方志伟译，黄祖辉校审，上海三联书店2004年第2版，第54页。
2 See Daniel. Mandelker, land use law (forth edition), Lexis Law Publishing,1997, p.472.
1 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc., 2003, pp.191-192.
1 See Franklin J. Jams & Dannis E. Gale, Zoning for Sale: A Critical Analysis of Transferable Development RightsPrograms, the Urban Institute, 1977, p.2.
2 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.30.
3 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.73.
1参见陈平：《建立土地开发权转让制度》，载1999年3月5日《国土资源报》。
2参见孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版，第11－12页。
3参见孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版，第154页。
4参见张安录：《可移转发展权与农地城市流转控制》，载《中国农村观察》2000年第2期。
1参见刘国臻：《论美国的土地发展权制度及其对我国的启示》，载《法学评论》2007年第3期。
2参见柴强编著：《各国（地区）土地制度与政策》，北京经济学院出版社1993年版，第105页。
3胡兰玲：《土地发展权论》，载《河北法学》2002年第2期。
4参见李世平：《土地发展权浅说》，载《国土资源科技管理》2002年第2期。
5江平主编：《中国土地立法研究》，中国政法大学出版社1999年版，第384页。
1［德］鲍尔、施蒂尔纳著：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第537页。
1土地开发的容积率即土地使用者在一定地块上可获得的可利用空间面积与其所在土地平面利用面积的比率。假设一个土地使用者获准在一块面积为1000平方米的地块上实施土地开发，如果其土地开发的容积率为2.0，那么就意味着他可通过该土地开发行为，获得2000平方米的可利用建筑面积。
2吕忠梅：《论环境使用权交易制度》，载《政法论坛》2000年第4期。
3梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第282页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第4页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第19页。
2［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社，2005年第１版，第21页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第40页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版，第21页。
1程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版，第127-136页。
2［台湾］林明锵著：《国土计划法学研究》，元照出版公司2006年版，第345-361页。
1参见孙施文编著：《现代城市规划理论》，中国建筑工业出版社2007年版，第139-141页。
1［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第518页。
1［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第518页。
2［英］冯?哈耶克著：《自由宪章》杨玉生、冯兴元、陈茅等译，杨玉生、陆衡、伊衡统校，中国社会科学出版社1999年版，第526页。
3［英］冯?哈耶克：《开发费的经济学》，载《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
1［英］冯?哈耶克：《开发费的经济学》，载《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
1 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.34.
2 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.35.
［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第566页。
1［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第578－580页。
2 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.181.
3［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版，第530页。
4 See Rick Pruetz, Beyond Taking and Giving: Saving Natural Areas, Farmland, and Historic Landmarks withTransfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arje Press, 2003, p.197.
1 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc., 2003, pp.182-189.
2 520 U.S. 725 (1975).
3 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc.,2003, p.192.
1程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版，第21页。
2孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版，第47页。
1程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版，第21页。
1［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1 See Robert C. Ellickson & Vicki L. Been, land Use Controls: Cases and Materials (second edition), Aspenpublishing, Inc., 2003, p.191.
1参见许坚：《台湾地政管理：台湾地政学术报告会综述》，载《中国土地科学》2006年第1期。
1参见翁岳生编：《行政法》（下册），中国法制出版社2002年版，第1682－1683页。
2关于德国法上土地所有权公法限制之规范，参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第537页。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第1版，第21页。
1［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1高富平著：《中国物权法：制度设计和创新》，中国人民大学出版社2005年版，第11页。
1［英］冯?哈耶克：《开发费的经济学》，载《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
1王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学1997年版，第96页。
1王利明著：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第425页。
2史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第61页。
3参见陈小君等著：《农村土地法律制度研究：田野调查解读》，中国政法大学出版社2004年版，第271页。
1参见王立彬：《城市新增建设用地一半以上非法占用农地》，载2007年10月12日《中国青年报》。
2参见刘万永：《河南郏县违规重地事件调查》，载2007年11月19日《中国青年报》。
3参见刘万永：《河南郏县违规重地事件调查》，载2007年11月19日《中国青年报》。
4苏力：《这里没有不动产：法律移植问题的理论梳理》，载《法律适用》2005年第8期。
1许坚：《台湾地政管理：台湾地政学术报告会综述》，载《中国土地科学》2006年第1期。
1苏力：《这里没有不动产：法律移植问题的理论梳理》，载《法律适用》2005年第8期。
1参见孙施文编著：《现代城市规划理论》，中国建筑工业出版社2007年版，第139-141页。
2按照其规定，新的建设项目需要使用土地的，建设单位应当按照“建设用地预审――建设项目立项――建设项目用地规划许可――建设项目用地审批”等环节及其程序分别到有关行政管理部门办理相关审批手续。
1［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第1版，第21－22页。
1苏力著：《法治及其本土资源》，中国政法大学出版社2004年修订版，第103－104页。
2苏力著：《法治及其本土资源》，中国政法大学出版社2004年修订版，第99－100页。
3参见［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
1参见高富平著：《中国物权法：制度设计和创新》，中国人民大学出版社2005年版，第11页。
1高富平著:《中国物权法:制度设计和创新》,中国人民大学出版社2005年版,第13页。
1[台湾]谢琦强、庄翰华:《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性:台中市个案研究》,载华冈地理学报2006年第19期。
1关于我国土地储备行为的法律性质、储备方式、储备规则的分析,参见盛雷鸣、沙文韬主编:《土地储备法律问题研究》,法律出版社2007年版。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,第92页,中国政法大学出版社,1997年版。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,第93页,中国政法大学出版社,1997年版。
1陈映芳等著:《征地与郊区农村的城市化:上海市的调查》,文汇出版社2003年版,第47页。
2陈映芳等著:《征地与郊区农村的城市化:上海市的调查》,文汇出版社2003年版,第60页。
1陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第97页。
2陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第97页。
3陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第112-124页。
1陈小君等著:《农村土地法律制度研究:田野调查解读》,中国政法大学出版社2004年版,第97页。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第115页。
2王卫国著:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第117-118页。
1翁岳生编:《行政法》(下册),中国法制出版社2002年版,第1671页。
1王卫国著:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第119-120页。
2对此问题,上海市“上海房地产市场法制化研究”课题组出具的《上海市房地产市场法制化研究报告》就此就作出了相应调研与总结。
1蒋省三、刘守英等:《土地解密》,载《财经》杂志第153期。
1[德]鲍尔、施蒂尔纳著:《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第254页。
1中国土地储备制度的立法现状和立法进程,可参见盛雷鸣、沙文韬主编:《土地储备法律问题研究》,法律出版社2007年版,第8页。
1、［德］鲍尔、施蒂尔纳著：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版。
2、苏力著：《送法下乡：中国基层司法制度研究》，中国政法大学出版社2000年版。
3、孙弘著：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2004年版。
4、［瑞典］托马斯?思德纳著：《环境与自然资源管理的政策工具》，张蔚文、黄祖辉译，三联书店上海分店2005年版。
5、［美］保罗R.伯特尼、罗伯特N.史蒂文斯著：《环境保护的公共政策》，穆贤清、方志伟译，黄祖辉校审，上海三联书店2004年第2版。
6、［美］盖多?卡拉布雷西、菲利普?伯比特著：《悲剧性选择：对稀缺资源进行悲剧性分配时社会所遭遇的冲突》，徐品飞、张玉华、肖逸尔译，北京大学出版社2005年第１版。
7、程烨、王静、孟繁华等著：《土地用途分区管制研究》，地质出版社2003年版。
8、台湾］林明锵著：《国土计划法学研究》，元照出版公司2006年版。
9、［台湾］苏志超著：《比较土地政策》，五南图书出版公司1999年版。
10、［英］冯?哈耶克著：《自由宪章》，杨玉生、冯兴元、陈茅等译，杨玉生、陆衡、伊衡统校，中国社会科学出版社1999年版。
11、高富平著：《中国物权法：制度设计和创新》，中国人民大学出版社2005年版。
12、［英］冯?哈耶克著：《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
13、高富平著：《民法学》，法律出版社2005年版。
14、陈小君等著：《农村土地法律制度研究：田野调查解读》，中国政法大学出版社2004年版。
15、苏力著：《法治及其本土资源》（修订版），中国政法大学出版社2004年版。
16、王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版。
17、陈映芳等著：《征地与郊区农村的城市化：上海市的调查》，文汇出版社2003年版。
18、王利明著：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版。
19、史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版。
20、孙宪忠著：《争议与思考：物权立法笔记》，中国人民大学出版社2006年版。
21、孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社1993年版。
22、［美］罗伯特?考特、托马斯?尤伦著：《法和经济学》，张军等译，上海三联书店1994年版。
23、［美］R.科斯、A.阿尔钦、D.诺斯等著：《财产权利与制度变迁：产权学派与新制度学派论文集》，胡庄君、陈剑波译，上海三联书店1994年版。
24、［美］Y.巴泽尔著：《产权的经济分析》，费方域、段毅才译，上海三联书店1997年版。
25、［美］理查德? A ?波斯纳著：《法律的经济分析》（上册），蒋兆康、林毅夫译，中国大百科全书出版社1997年版。
26、蓝虹著：《环境产权经济学》，中国人民大学出版社2005年版。
27、张五常著：《经济解释：张五常经济论文选》，商务印书馆2000年版。
28、［美］大卫? D ?弗里德曼著：《经济学语境下的法律规则》，杨欣欣译，法律出版社2004年版。
29、[英]庇古著：《福利经济学》，金镝译，华夏出版社2007年版。
30、姚洋著：《土地、制度和农业发展》，北京大学出版社2004年版。
31、周诚著：《土地经济学原理》，商务印书馆2003年版。
32、［美］莫顿? J ?霍维茨著：《美国法的变迁：1780-1860》，中国政法大学出版社2005年版。
33、［美］迈克? E ?米勒斯、盖尔?贝伦斯马克? A ?韦斯著：《房地产开发：原理与程序》，刘洪玉、郑思齐、沈悦译，中信出版社2003年版。
34、沈汉著：《英国土地制度史》，学林出版社2005年版。
35、高富平著：《物权法原论》（上、中、下），中国法制出版社2001年版。
36、王泽鉴著：《民法物权：通则、所有权》，中国政法大学出版社2001年版。
37、李锡鹤著：《民法基本理论若干问题》，人民出版社2007年版。
38、汪劲著：《中外环境影响评估制度比较研究：环境与开发决策的正当法律程序》，北京大学出版社2006年版。
39、费孝通著：《乡土中国》，上海人民出版社2006年版。
40、费孝通著：《江村经济》，上海人民出版社2006年版。
41、［德］卡尔?拉伦茨著：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印书馆2003年版。
42、［美］詹姆斯?威拉德?赫斯特著：《美国史上的市场与法律》，郑达轩、石现明、李健译，郑达轩校，法律出版社2006年版。
43、[美国]安?塞德曼，罗伯特?塞德曼著：《发展进程中的国家与法律》，冯玉军，俞飞译，法律出版社2006年版。
44、［台湾］林旺根著：《都市更新法规实用1：解构都市更新》，永然文化出版公司2000年版。
45、［台湾］林旺根著：《都市更新法规实用2：市地重划与征收》，永然文化出版公司2000年版。
46、［台湾］尤重道著：《土地征收补偿实务》，永然文化出版公司2001年版。
47、房地产、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年第二版。
48、刘小玲著：《制度变迁中的城乡土地市场发育研究》，中山大学出版社2005年版。
49、陈伯瀛著：《中国田制丛考》，大东图书出版公司1980年版。
1、梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版。
2、孙施文编著：《现代城市规划理论》，中国建筑工业出版社2007第1版。
3、柴强编著：《各国（地区）土地制度与政策》，北京经济学院出版社1993年版。
4、江平主编：《中国土地立法研究》，中国政法大学出版社1999年版。
5、翁岳生编：《行政法》（下册），中国法制出版社2002年版。
6、刘飞主编：《城市规划行政法》，北京大学出版社2007年版。
7、盛雷鸣、沙文韬主编：《土地储备法律问题研究》，2007年版。
8、吕忠梅主编：《环境法原理》，复旦大学出版社2007年版。
9、梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版。
10、彭万林主编：《民法学》，法律出版社2000年版。
11、李埏、武建国编：《中国古代土地国有制史》，云南人民出版社1997年版。
12、全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法（草案）参考》，中国民主法制出版社2005年版。
1、苏力：《这里没有不动产：法律移植问题的理论梳理》，载《法律适用》2005年第8期。
2、张安录：《可移转发展权与农地城市流转控制》，载《中国农村观察》2000年第2期。
3、沈守愚：《论设立土地发展权的理论基础与重要意义》，载《中国土地科学》1998年第1期。
4、胡兰玲：《土地发展权论》，载《河北法学》2002年第2期。
5、李世平：《土地发展权浅说》，载《国土资源科技管理》2002年第2期。
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7、高富平：《土地使用权客体论》，载《法学》2001年第11期。
8、张少鹏：《“土地使用权”是独立的不动产物权》，载《中国法学》1998年第6期。
9、陈甦：《土地承包经营权物权化与农地使用权制度的确立》，载《中国法学》1996年第3期。
10、吕忠梅：《论环境使用权交易制度》，载《政法论坛》2000年第4期。
11、［台湾］谢琦强、庄翰华：《台湾容积移转制度的潜在区位开发特性：台中市个案研究》，载华冈地理学报2006年第19期。
12、蒋省三、刘守英等：《土地解密》，载《财经》杂志第153期。
13、许坚：《台湾地政管理：台湾地政学术报告会综述》，载《中国土地科学》2006年第1期。
14、中国社会科学院法学研究所物权法研究课题组：《制定中国物权法的基本思路》，载《法学研究》1995年第3期。
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2、陈平：《建立土地开发权转让制度》，载1999年3月5日《国土资源报》。
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4、王立彬：《城市新增建设用地一半以上非法占用农地》，载2007年10月12日《中国青年报》。
1、周诚：《土地开发性增值分配中的“涨价私公兼顾”论》，http://sard.ruc.edu.cn/zhoucheng/bitanhuicailiao.htm，（访问日期：2007年11月19日）。
2、中国知网，www.cnki.net
3、民商法律网，www.civillaw.com.cn
4、北大法律信息网，www.chinalawinfo.com
［英］冯?哈耶克：《开发费的经济学》，载《哈耶克文选》，冯克利译，江苏人民出版社2007年版。
1、Villa ge of Euclid, Ohio vs. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365(1926).
2、Golden vs. Planning Board of Town of Ramapo, 285 N. W. 2d 291 (N. Y. 1972).
3、Penn Central Transportation Co. vs. City of New York, 438 U.S. 104(1978).
4、Lucas vs. South Carolina Coastal Council, 505 U.S. 6003(1992).
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