城市社区自治结构法律问题研究
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摘要
城市社区自治是从私法自治中衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。城市社区自治在某种程度上借鉴了国家管理的模式,以建筑物区分所有权为理论基础将业主对于房屋的所有权和管理权进行分离。随着社会的发展,私法领域也开始借鉴公法中的管理模式,例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立,卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理,我在本文中对于城市社区自治结构的讨论也正是以借鉴这种理论和模式为基础。
近年来,城市社区自治在实践中显现出来的问题日益突出,业主自治纠纷呈逐年上升趋势,严重影响了社会的安定。我认为,立法上的缺失、行政管理的缺位、以及业主民主参与意识的淡漠是引发社区自治纠纷的主要原因。为此,加强立法,建立有效的法律救济手段并改变行政管理模式,在提高业主的自治能力和参与意识的基础上引入居民委员会的基层民主领导,才是预防和解决这类纠纷的有效措施,这也正是本文研究的现实意义所在。
本文拟从经济法的基本原理出发,通过民商法以及行政法相关的法律作为背景进行分析和探讨,最后提出完善城市社区自治的法律建议。
首先,文章第一章介绍了社区自治的基本概念及理论基础,从宏观的层面上对城市社区治理的现状进行概括性描述,通过现实存在的各种矛盾为下文社区自治中的法律关系的阐述提供铺垫。第二章,介绍了以美国、日本、新加坡为代表的国外典型社区治理模式。第三章,对我国城市社区治理情况进行了系统的梳理分析。该部分指出了现阶段社区治理中存在的问题,结合前两章的基本知识对我国社区治理中遇到的困难进行了逐一的分析,从而论证我国在立法中、实践中对业主自治模式进行规制的必要性。第四章主要针对第三章所反映的具体问题提出了以业主为权利主体的社区有限自治制度。
希望通过本题的完成能明确城市社区自治的概念及相应的法律关系,规范城市社区治理在实践中的运作,通过对法律制度完善和以居民委员会为基础的“有限自治”模式的提出更好的协调社区的矛盾、保护业主的权利,促进以社区自治为基础的基层民主更规范、有效的发展。
The urban community autonomy is derived from the autonomy of private law, use for reference public law to become a new type of special autonomy. It was drawing on the nationality administrantion to some extent, depends on the theoretics of buildings classification ownership self-management model, in order to separated property owners for housing ownership and management. With the development of society, private law also began to draw on the field of public law in the management model, such as the company's shareholder meeting, the board of supervisors that draw on legislative power, executive power, judicial power mode of separation of the establishment, Rousseau's "Social Contract" also applies to small-scale management of social groups, My structure in this paper for the discussion of self-government in urban communities is precisely based on this theory and model.
In recent years, urban communities of autonomy,appear out of the issue in practice have become increasingly prominent, the dissension about owner of autonomy seriously affect the social stability on the rise year after year. I think that the absence of legislation, administration of the vacancy, and the sense of indifference of democratic participation for the owners are the main reasons for community self-government dissensions.Therefor strengthening legislation, to establish effective legal remedies and to change the administration mode of self-government, introduc the neighborhood grass-roots democratic leadership based on the improving of the owner's ability. And that sense of participation is preventive and effective measures to resolve such disputes. This is exactly the practical significance of this paper.
In this paper I intends to proceed from the basic principles of economic law, through the Civil and Commercial Law and administrative law as a background for analysis and discussion, finally put forward a sound legal advice autonomy in urban community autonomy.
First of all, the first chapter introduces the basic concepts and theoretical of community autonomy, from the macro-level to conduct a general description of the community autonomy status quo, through the various contradictions that exists in reality for the following community self-government in the elaboration of the legal relationship to provide foreshadowing. The second chapter describes the urban community autonomy in United States, Japan, Singapore, represented by the typical foreign community governance model. ChapterⅢ, carry through a systematic analysis of the urban community autonomy. This section pointed out the problems in urban community autonomy, combined with the the basic knowledge discasside in the first two chapters and carried out the difficulties encountered in each analysis to demonstrate the necessary solution by the legislation, in practice for urban community autonomy model in our country. Chapter IV targeted at specific issues reflected in proposed to the owners for the right of the community with limited autonomy.
I hope that through the completion of this paper, we can definitude the concept of urban community autonomy and the corresponding legal relations, criterion its operate in practice, through the legal system and to neighborhood-based to improve "limited community autonomy " model,made forth better coordination of community conflicts, protecting the rights of owners to promote community-based grass-roots democratic self-government is more standardized, effective development.
近年来,城市社区自治在实践中显现出来的问题日益突出,业主自治纠纷呈逐年上升趋势,严重影响了社会的安定。我认为,立法上的缺失、行政管理的缺位、以及业主民主参与意识的淡漠是引发社区自治纠纷的主要原因。为此,加强立法,建立有效的法律救济手段并改变行政管理模式,在提高业主的自治能力和参与意识的基础上引入居民委员会的基层民主领导,才是预防和解决这类纠纷的有效措施,这也正是本文研究的现实意义所在。
本文拟从经济法的基本原理出发,通过民商法以及行政法相关的法律作为背景进行分析和探讨,最后提出完善城市社区自治的法律建议。
首先,文章第一章介绍了社区自治的基本概念及理论基础,从宏观的层面上对城市社区治理的现状进行概括性描述,通过现实存在的各种矛盾为下文社区自治中的法律关系的阐述提供铺垫。第二章,介绍了以美国、日本、新加坡为代表的国外典型社区治理模式。第三章,对我国城市社区治理情况进行了系统的梳理分析。该部分指出了现阶段社区治理中存在的问题,结合前两章的基本知识对我国社区治理中遇到的困难进行了逐一的分析,从而论证我国在立法中、实践中对业主自治模式进行规制的必要性。第四章主要针对第三章所反映的具体问题提出了以业主为权利主体的社区有限自治制度。
希望通过本题的完成能明确城市社区自治的概念及相应的法律关系,规范城市社区治理在实践中的运作,通过对法律制度完善和以居民委员会为基础的“有限自治”模式的提出更好的协调社区的矛盾、保护业主的权利,促进以社区自治为基础的基层民主更规范、有效的发展。
The urban community autonomy is derived from the autonomy of private law, use for reference public law to become a new type of special autonomy. It was drawing on the nationality administrantion to some extent, depends on the theoretics of buildings classification ownership self-management model, in order to separated property owners for housing ownership and management. With the development of society, private law also began to draw on the field of public law in the management model, such as the company's shareholder meeting, the board of supervisors that draw on legislative power, executive power, judicial power mode of separation of the establishment, Rousseau's "Social Contract" also applies to small-scale management of social groups, My structure in this paper for the discussion of self-government in urban communities is precisely based on this theory and model.
In recent years, urban communities of autonomy,appear out of the issue in practice have become increasingly prominent, the dissension about owner of autonomy seriously affect the social stability on the rise year after year. I think that the absence of legislation, administration of the vacancy, and the sense of indifference of democratic participation for the owners are the main reasons for community self-government dissensions.Therefor strengthening legislation, to establish effective legal remedies and to change the administration mode of self-government, introduc the neighborhood grass-roots democratic leadership based on the improving of the owner's ability. And that sense of participation is preventive and effective measures to resolve such disputes. This is exactly the practical significance of this paper.
In this paper I intends to proceed from the basic principles of economic law, through the Civil and Commercial Law and administrative law as a background for analysis and discussion, finally put forward a sound legal advice autonomy in urban community autonomy.
First of all, the first chapter introduces the basic concepts and theoretical of community autonomy, from the macro-level to conduct a general description of the community autonomy status quo, through the various contradictions that exists in reality for the following community self-government in the elaboration of the legal relationship to provide foreshadowing. The second chapter describes the urban community autonomy in United States, Japan, Singapore, represented by the typical foreign community governance model. ChapterⅢ, carry through a systematic analysis of the urban community autonomy. This section pointed out the problems in urban community autonomy, combined with the the basic knowledge discasside in the first two chapters and carried out the difficulties encountered in each analysis to demonstrate the necessary solution by the legislation, in practice for urban community autonomy model in our country. Chapter IV targeted at specific issues reflected in proposed to the owners for the right of the community with limited autonomy.
I hope that through the completion of this paper, we can definitude the concept of urban community autonomy and the corresponding legal relations, criterion its operate in practice, through the legal system and to neighborhood-based to improve "limited community autonomy " model,made forth better coordination of community conflicts, protecting the rights of owners to promote community-based grass-roots democratic self-government is more standardized, effective development.
引文
1 夏建忠：《中国公民社会的先声——以业主委员会为例》,《文史哲》,2003年第3期(总第276期)。
2 包利民著：《当代社会契约论》,江苏人民出版社。
3 陈伟东：《社区自治：自组织网络与制度设置》,中国社会科学出版社2004年版,第44页。
4 《物权法》第70条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
5 参见《中华人民共和国宪法》第一百一十一条
6 李小言：《业主“自治”引争议物业管理面临新挑战》,中国房地产报,2003年6月2日
7 唐娟主编《城市社区业主委员会发展研究》第218页
8 王利明.《业主权利与业主自治》[N].光明日报,2007-07-09(9)
9 参见《物权法》第六章
10 邵明《业主自治与公民社会》http://fgj.huaian.gov.cn/web/fgj/2009/01/08/545068.html
12 谭玲《物业管理相关问题再探析》,现代法学2006-06
13 韩增辉《物业管理中的业主自治机构法律性质浅析》, 《法学杂志》2005-03
14 参加《物业管理条例》第10-12条
15 参见《济南市人民政府办公厅关于印发济南市业主大会和业主委员会指导规则的通知》
17 陈幽泓、刘洪霞：《社区治理过程中的冲突分析》,《现代物业》,2003年第六期
18 王伟雄《业主自治：有恒产者有恒心》,城市开发,2008年第四期
19 黎淑惠：《公寓法与社区发展》,台湾新文京开发出版股份有限公司2004年版,第50页
20 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第3-4页
21 孙宪忠：《中国物权法总论》,法律出版社2003年版,第137-139页
22 王伟雄《业主自治：有恒产者有恒心》,城市开发,2008年第四期
23 王利明《论建筑物区分所有权的概念(上)》http://chinalawlib.com/326084046.html
24 《建筑物区分所有权的概念与内容》,找法网
25 参见《物权法》第75条
26 同上,第76条
27 同上,第83条
28 参见《物权法》第六章；《物业管理条例》第6条、第11条和第15条；《北京市物业管理办法(草案)》第三章的相关规定
29 张静：《成长中的公共空间之社会基础》,载上海社会科学联合会编：《社会转型与社区发展》,2001年版。
30 韩增辉 周珂, 《物业管理中的业主自治机构法律性质浅析》,法学杂志2005／03
31 石家庄市和谐社区建设调查报告http://www2.sjzue.edu.cn/sjykx/zt/FUploadFile/d4/20.doc
32 社区居委会的性质、功能及机构设置http://www.htexam.com/HTUser/ShowInfo.asp?InfoID=18823&Page=1
33 《街道被赋予执行权引热议》,中国建设报2009年1月7日
34 参见《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第五条
35 《街道被赋予执行权引热议》,中国建设报2009年1月7日
36 郭志霞、王佳：《中海雅园炒物业一团乱麻》,2003年9月3日,《北京娱乐信报》
[1][美]罗伯特·C·埃里克森：《无需法律的秩序——邻人如何解决纠纷》,苏力译,中国政法大学出版社2003年8月版
[2][德]曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2002年9月版
[3][英]F·H·劳森,B·拉登：《财产法(第二版)》,中国大百科全书出版社1998年版
[4][德]鲍尔·施蒂尔纳著：《德国物权法(上册)》,张双根译,法律出版社2004年2月版
[5][日]近江幸治：《民法讲义(Ⅱ)物权法》,王茵译,北京大学出版社2006年版
[6]Warren Freedman & Jonathan B. Alter, The Law of Condominium and Property Owners'Association.
[7]Dr. Werner Merle, Das Wohnungseigentum in System des burgerlichen Rechts.1979 Duncker & Humblot, Berlin
[8]Wayne S Hyatt & Philip S Downer editors, Condominium and Homeower Association Litigation Community Association Law, Wiley Law Publications
[9]Arthur G Bowman, Milligan W Denny. Real Estate Law In California (Seventh Edition). Prentice Hall, Englewood Cliffs, New Jersey,2006
[10]Charles O.Stapleton Ⅲ:Real Estate Practice(Second Edition). Realty Publications, Inc. Ricerside, U. S.2007
[11]Clareudan. The Law of Property, Oxford,2002
[12]Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C, Kyle. Modern Real Estate Practice (Twelfth Edition). Dearborn Financial Publishing, Inc. Chicago, Illinois,2001
[13]Cheshire and Burn's Modern Law of Real Property,13th. ed. Butter
[14]邹兆平译日本《土地基本法》.不动产纵横,2007,(1)
[15]JEFFREY CONDON. Real Estate Practice.2008
[1]夏建忠：《中国公民社会的先声——以业主委员会为例》,《文史哲》,2003年第3期
[2]包利民著：《当代社会契约论》,江苏人民出版社
[3]陈伟东：《社区自治：自组织网络与制度设置》,中国社会科学出版社2004年版
[4]陈幽泓、刘洪霞：《社区治理过程中的冲突分析》,《现代物业》,2003年第六期
[5]黎淑惠：《公寓法与社区发展》,台湾新文京开发出版股份有限公司2004年版
[6]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版
[7]孙宪忠：《中国物权法总论》,法律出版社2003年版
[8]李长城著： 《业主维权实务》,人民法院出版社2006年12月第一版
[9]王莹沈晓峰：《论我国城市社区管理中政府的功能定位》,《北京农业职业学院学报》2007年第21期
[10]孟德泉：《我国城市社区治理模式创新的路径探讨》,《商场现代化》2009年第32期
[11]余琳余辉：《中国NGO参与城市社区建设的理论探究》,《全国商情经济理论研究》2009年第6期
[12]王华：《转型时期我国社区自治模式探析》,《行政与法》2009年第3期
[13]刘为民：《转型期我国城市社区建设的政治学分析》,《求实》2004年第1期
[14]程宏：《从城市社区模式的转型谈非政府组织的发展》,《科学与管理》2007年第4期
[15]胡康生：《转型时期城市社区自治问题探讨》,《发展》2007年第1期
[16]董娟：《过渡与转型：管理哲学视野下的我国城市社区治理模式变迁——以我国街道办事处为考察对象》,《成都行政学院学报》2009年第5期
[17]尹振华：《新时期我国城市社区治理模式建构研究》-2005年苏州大学学位论文
[18]蒋冰冰：《中国城市社区的兴起及法治要求》,《前沿》2008年第9期
[19]樊成玮： 《业主自治管理权问题的立法检讨》载《特区经济》2009年4期
[20]陈方秀：《我国现代住宅小区物业管理中的业主自治》载《法学杂志》 2006年5期
[21]韩朝、陈凯主编：《物业管理企业经典案例》清华大学出版社2008
[22]柳涌主编：《香港物业管理方法》中国建筑工业出版社2009
[23]陈鑫著：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》北京大学出版社2007
[24]丁琛主编：《物业管理法律制度解析》首都经济贸易大学出版社2008
[25]肖海军著：《物业管理与业主权利》中国民主法制出版社2006
[26]周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》北京大学出版社2005
[27]王圣诵著：《中国自治法研究》,中国法制出版社,2003年5月第一版
[28]蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》第1卷,法律出版社2002
[29]荆月新著：《城市土地立法研究》,中国检察出版社2006年8月第一版
[30]汪军民著：《土地权力配置论》,中国社会科学出版社2009年6月第一版
[31]唐娟主编：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年8月第一版
[32]张静：《成长中的公共空间之社会基础》2001年版
2 包利民著：《当代社会契约论》,江苏人民出版社。
3 陈伟东：《社区自治：自组织网络与制度设置》,中国社会科学出版社2004年版,第44页。
4 《物权法》第70条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
5 参见《中华人民共和国宪法》第一百一十一条
6 李小言：《业主“自治”引争议物业管理面临新挑战》,中国房地产报,2003年6月2日
7 唐娟主编《城市社区业主委员会发展研究》第218页
8 王利明.《业主权利与业主自治》[N].光明日报,2007-07-09(9)
9 参见《物权法》第六章
10 邵明《业主自治与公民社会》http://fgj.huaian.gov.cn/web/fgj/2009/01/08/545068.html
12 谭玲《物业管理相关问题再探析》,现代法学2006-06
13 韩增辉《物业管理中的业主自治机构法律性质浅析》, 《法学杂志》2005-03
14 参加《物业管理条例》第10-12条
15 参见《济南市人民政府办公厅关于印发济南市业主大会和业主委员会指导规则的通知》
17 陈幽泓、刘洪霞：《社区治理过程中的冲突分析》,《现代物业》,2003年第六期
18 王伟雄《业主自治：有恒产者有恒心》,城市开发,2008年第四期
19 黎淑惠：《公寓法与社区发展》,台湾新文京开发出版股份有限公司2004年版,第50页
20 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第3-4页
21 孙宪忠：《中国物权法总论》,法律出版社2003年版,第137-139页
22 王伟雄《业主自治：有恒产者有恒心》,城市开发,2008年第四期
23 王利明《论建筑物区分所有权的概念(上)》http://chinalawlib.com/326084046.html
24 《建筑物区分所有权的概念与内容》,找法网
25 参见《物权法》第75条
26 同上,第76条
27 同上,第83条
28 参见《物权法》第六章；《物业管理条例》第6条、第11条和第15条；《北京市物业管理办法(草案)》第三章的相关规定
29 张静：《成长中的公共空间之社会基础》,载上海社会科学联合会编：《社会转型与社区发展》,2001年版。
30 韩增辉 周珂, 《物业管理中的业主自治机构法律性质浅析》,法学杂志2005／03
31 石家庄市和谐社区建设调查报告http://www2.sjzue.edu.cn/sjykx/zt/FUploadFile/d4/20.doc
32 社区居委会的性质、功能及机构设置http://www.htexam.com/HTUser/ShowInfo.asp?InfoID=18823&Page=1
33 《街道被赋予执行权引热议》,中国建设报2009年1月7日
34 参见《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第五条
35 《街道被赋予执行权引热议》,中国建设报2009年1月7日
36 郭志霞、王佳：《中海雅园炒物业一团乱麻》,2003年9月3日,《北京娱乐信报》
[1][美]罗伯特·C·埃里克森：《无需法律的秩序——邻人如何解决纠纷》,苏力译,中国政法大学出版社2003年8月版
[2][德]曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2002年9月版
[3][英]F·H·劳森,B·拉登：《财产法(第二版)》,中国大百科全书出版社1998年版
[4][德]鲍尔·施蒂尔纳著：《德国物权法(上册)》,张双根译,法律出版社2004年2月版
[5][日]近江幸治：《民法讲义(Ⅱ)物权法》,王茵译,北京大学出版社2006年版
[6]Warren Freedman & Jonathan B. Alter, The Law of Condominium and Property Owners'Association.
[7]Dr. Werner Merle, Das Wohnungseigentum in System des burgerlichen Rechts.1979 Duncker & Humblot, Berlin
[8]Wayne S Hyatt & Philip S Downer editors, Condominium and Homeower Association Litigation Community Association Law, Wiley Law Publications
[9]Arthur G Bowman, Milligan W Denny. Real Estate Law In California (Seventh Edition). Prentice Hall, Englewood Cliffs, New Jersey,2006
[10]Charles O.Stapleton Ⅲ:Real Estate Practice(Second Edition). Realty Publications, Inc. Ricerside, U. S.2007
[11]Clareudan. The Law of Property, Oxford,2002
[12]Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C, Kyle. Modern Real Estate Practice (Twelfth Edition). Dearborn Financial Publishing, Inc. Chicago, Illinois,2001
[13]Cheshire and Burn's Modern Law of Real Property,13th. ed. Butter
[14]邹兆平译日本《土地基本法》.不动产纵横,2007,(1)
[15]JEFFREY CONDON. Real Estate Practice.2008
[1]夏建忠：《中国公民社会的先声——以业主委员会为例》,《文史哲》,2003年第3期
[2]包利民著：《当代社会契约论》,江苏人民出版社
[3]陈伟东：《社区自治：自组织网络与制度设置》,中国社会科学出版社2004年版
[4]陈幽泓、刘洪霞：《社区治理过程中的冲突分析》,《现代物业》,2003年第六期
[5]黎淑惠：《公寓法与社区发展》,台湾新文京开发出版股份有限公司2004年版
[6]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版
[7]孙宪忠：《中国物权法总论》,法律出版社2003年版
[8]李长城著： 《业主维权实务》,人民法院出版社2006年12月第一版
[9]王莹沈晓峰：《论我国城市社区管理中政府的功能定位》,《北京农业职业学院学报》2007年第21期
[10]孟德泉：《我国城市社区治理模式创新的路径探讨》,《商场现代化》2009年第32期
[11]余琳余辉：《中国NGO参与城市社区建设的理论探究》,《全国商情经济理论研究》2009年第6期
[12]王华：《转型时期我国社区自治模式探析》,《行政与法》2009年第3期
[13]刘为民：《转型期我国城市社区建设的政治学分析》,《求实》2004年第1期
[14]程宏：《从城市社区模式的转型谈非政府组织的发展》,《科学与管理》2007年第4期
[15]胡康生：《转型时期城市社区自治问题探讨》,《发展》2007年第1期
[16]董娟：《过渡与转型：管理哲学视野下的我国城市社区治理模式变迁——以我国街道办事处为考察对象》,《成都行政学院学报》2009年第5期
[17]尹振华：《新时期我国城市社区治理模式建构研究》-2005年苏州大学学位论文
[18]蒋冰冰：《中国城市社区的兴起及法治要求》,《前沿》2008年第9期
[19]樊成玮： 《业主自治管理权问题的立法检讨》载《特区经济》2009年4期
[20]陈方秀：《我国现代住宅小区物业管理中的业主自治》载《法学杂志》 2006年5期
[21]韩朝、陈凯主编：《物业管理企业经典案例》清华大学出版社2008
[22]柳涌主编：《香港物业管理方法》中国建筑工业出版社2009
[23]陈鑫著：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》北京大学出版社2007
[24]丁琛主编：《物业管理法律制度解析》首都经济贸易大学出版社2008
[25]肖海军著：《物业管理与业主权利》中国民主法制出版社2006
[26]周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》北京大学出版社2005
[27]王圣诵著：《中国自治法研究》,中国法制出版社,2003年5月第一版
[28]蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》第1卷,法律出版社2002
[29]荆月新著：《城市土地立法研究》,中国检察出版社2006年8月第一版
[30]汪军民著：《土地权力配置论》,中国社会科学出版社2009年6月第一版
[31]唐娟主编：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年8月第一版
[32]张静：《成长中的公共空间之社会基础》2001年版