基于主体功能分区的农地发展权补偿研究
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摘要
主体功能分区是我国政府在“十一五”规划中提出的具有战略意义的重大创新,实际上就是针对我国国土开发适宜性评价而进行的空间区域划分,是根据资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力,将整个国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区,明确不同国土空间的开发方向,逐步形成协调、可持续发展的空间开发格局。
随着主体功能分区规划逐步进入实质操作阶段,不同区域内实行差别化的土地开发政策、调控开发强度,这必然会引起功能区内外不同土地产权主体间的利益分配产生冲突,对一些功能区内农地产权人的产权权益实现产生压抑,并可能产生一系列问题,而这些问题的解决可借助于农地发展权的制度设计来实现;由此,主体功能分区对各区域内农地价值实现会产生哪些影响?不同功能区是否应接受不同程度的农地发展权价值补偿?具体的补偿标准该如何制定?如何构筑补偿机制从而协调功能区内外不同主体之间的利益冲突、保证主体功能分区规划的顺利实施等问题都值得探讨。本文围绕以上问题对主体功能分区下农地发展权补偿进行系统研究,主要内容包括七章,各章内容简介如下:
第一章:前言。提出主体功能下农地发展权补偿研究这一选题的背景、研究目的及意义,对国内外研究进展进行评述,并归纳了研究的思路、方法及可能的创新。
第二章:农地发展权概述及归属。基于我国现行农地产权体系及国内外已有研究,阐述农地发展权内涵,概括农地发展权特征;从土地产权体系、资源保护与利用、现实条件等角度分析农地发展权设置的必要性与可能性,最后从法学角度论述农地发展权主要归属于农民集体的原因并讨论其归属意义,为功能区下农地发展权补偿研究奠定基础。
第三章:农地发展权定价及其实证研究。农地发展权定价是农地发展权补偿的前提。在界定农地发展权价格内涵的基础上,从发展权内涵、规划管制、土地资源稀缺性及其配置等角度探讨了农地发展权价格的形成机理,并从预期地租、政府规划、农地价格变化及政策环境等方面详细分析农地发展权价格形成的影响因素;同时,总结及评述国外农地发展权估价的主要方法后,采用意愿调查法(CVM)以宜昌、仙桃部分地区及荆门部分地区为典型区域分别测算出区域内可开发农地的价格,以此为基础得出不同区域内的农地发展权价格。
第四章:主体功能分区下农地发展受限研究。文章详细分析了主体功能分区下农地发展受限的内涵,并选用资产定价理论构建了限制、禁止开发区农地发展受限程度的模型,在农地发展权估价实证分析的基础上,分别测算了限制开发区(宜昌、仙桃部分地区)、禁止开发区(荆门部分地区)农地发展受限系数。
第五章:基于主体功能分区的农地发展权补偿标准研究。从分区下农地发展权补偿的实质及补偿特点出发,研究了主体功能分区下农地发展权补偿的内涵,然后在主体功能区农地发展权补偿标准分析的基础上,本章构建了发展权补偿标准模型,并根据三、四章估算结果,得出限制、禁止开发区农地发展权价值的补偿额。
第六章:基于主体功能分区的农地发展权补偿机制研究。该章首先明确了基于主体功能分区的农地发展权补偿机制的概念,并认为发展权补偿原则包括公平合理原则、综合协调原则、政府主导性原则、规范性与灵活性结合原则、循序渐进等原则;补偿主体是省级及以上政府与重点开发区政府,优化、重点开发区企业或居民,补偿对象是限制、禁止开发区农民及企业;最后,重点分析了发展权补偿资金来源,尝试构建政府主导性模式与市场补偿模式相结合的农地发展权补偿资金分配机制。
第七章:研究结论与讨论。总结全文,综合本研究主要结论,就如何构建基于主体功能分区的农地发展权补偿等提出相关政策建议,并对论文存在的不足及未来研究方向等进行讨论。
Main Functional zoning is the great innovation with strategic significance that our government puts forward in Eleventh Five-Year Planning, which is in fact the spacial domain considering the evaluation of the developmental suitability in our country. Our national space is divided into four types of main functional regions: optimalizing development zone, key development zone, restricted development zone and prohibited development zone, based on the following factors such as the region's resource and environment's carry capacity, current development density and potential development ability, at the same time, different development directions are specified and our country gradually forms harmonious and sustainable development pattern of space.
With the plan of Main Functional Zoning entering the substantial operation stage gradually, different areas implement different land development policies and regulate intensity of development. This must cause the conflicts of distribution of interests between different stakeholders of land property inside and outside the function zones, and may cause a series of questions, which can be resolved by means of the system design about development rights of agricultural land. Therefore, there are a lot of questions to be explored, such as, which influence is exerted on the farmland value in every function zones, whether different functions zones are compensated of different values of farmland development rights, what's the exact compensation standard, How to construct compensation mechanism to coordinate stakeholders' conflicts of interests inside and outside the function zones and guarantee the smooth implementation of zoning planning, and so on. The dissertation makes a systematic research toward these above-mentioned problems. The main content includes seven chapters; Brief introduction is as follows:
Chapter 1: Preface. This section mainly states the background, research purpose and meaning, the domestic and international literatures related to our main contents, at last,related methods and some possible innovation are summarized.
Chapter 2: Summary and ownership of farmland development rights. Based on our current agricultural land properties system and existing studies both at home and abroad, the connotation of farmland development rights, the characteristics of farmland development rights are discussed at first. Then the necessity and possibility of farmland development rights design are analyzed at the angles of land property right system, protection and utilizing of the resources, realistic condition, etc. Finally, based on law science, the reason and meaning of farmland development rights mainly belonging to peasant collective are expounded, which provides a basis for the compensation studies.
Chapter 3: The pricing and empirical study of farmland development rights. Accurate appraising the value of farmland development rights is the premise of farmland development rights compensation. Connotation of farmland development rights price is the important contents of this chapter. Then the formation mechanism of development rights price is explored in terms of connotation of development rights, planning control, scarcity and distribution of land resources, etc. From the respects such as expected rent, government's planning, farmland price changing and policy environment, etc, the influence factors of the farmland development rights price are analyzed. At the same time, this section also summarizes the main methods of foreign farmland development rights pricing emphatically. Next the contingent valuation method (CVM) is used to estimate the developable farmland value separately, taking a case of some areas in Yichang, Xiantao and Jingmen City. Based on this, the value of development rights in different areas is evaluated finally.
Chapter 4: The study on the constrain of farmland development under the Main Functional Zoning.This section detailedly analyzes the connotation about the constrain of farmland development during the main function division, selects the assets price theory to construct the model of development limitation degree. On the basis of empirical analysis in chapter three, farmland development limitation coefficients of restricted development zone (some areas in Yichang, Xiantao), and prohibited development zone (some areas in Jingmen) are also estimated separately.
Chapter 5: The research on farmland development rights compensation standard based on main functional zoning. Firstly, this chapter studies the connotation of farmland development rights compensation from the beginning of realizing the essence and characteristics of farmland development rights compensation. Then, on the basis of analyzing the compensation standard of farmland development rights, compensation standard model of the development rights is constructed. At last, according to the results of chapters three and four, related value compensation standards of farmland development rights in restricted development zone and prohibited development zone are calculated separately.
Chapter 6: The study on the mechanism of farmland development rights compensation based on main functional zoning. Firstly, the concept of compensation mechanism of farmland development rights based on main functional zoning is clarified. This section proposes the compensation principles, such as the fair and reasonable principle, the synthetic coordination principle, government-guidance principle, principle of flexibility and normalization, principle of progress,etc. The body of compensation is provincial government,central government, government of key development zone, enterprises and residents of optimalizing development zone and key development zone,compensation objectives are enterprises and farmers of restricted development zone and prohibited development zone. Secondly, the capital source of farmland development rights compensation is analyzed mainly. Lastly, this section attempts to construct the allocation mechanism of compensating funds about farmland development rights, combined government's guidance patterns with market compensating model.
Chapter 7: The conclusion and discusstion. The full text is summarized, some suggestions and policies about compensation of farmland development rights are put forward. In the end, some issues and future work for this research are discussed.
随着主体功能分区规划逐步进入实质操作阶段,不同区域内实行差别化的土地开发政策、调控开发强度,这必然会引起功能区内外不同土地产权主体间的利益分配产生冲突,对一些功能区内农地产权人的产权权益实现产生压抑,并可能产生一系列问题,而这些问题的解决可借助于农地发展权的制度设计来实现;由此,主体功能分区对各区域内农地价值实现会产生哪些影响?不同功能区是否应接受不同程度的农地发展权价值补偿?具体的补偿标准该如何制定?如何构筑补偿机制从而协调功能区内外不同主体之间的利益冲突、保证主体功能分区规划的顺利实施等问题都值得探讨。本文围绕以上问题对主体功能分区下农地发展权补偿进行系统研究,主要内容包括七章,各章内容简介如下:
第一章:前言。提出主体功能下农地发展权补偿研究这一选题的背景、研究目的及意义,对国内外研究进展进行评述,并归纳了研究的思路、方法及可能的创新。
第二章:农地发展权概述及归属。基于我国现行农地产权体系及国内外已有研究,阐述农地发展权内涵,概括农地发展权特征;从土地产权体系、资源保护与利用、现实条件等角度分析农地发展权设置的必要性与可能性,最后从法学角度论述农地发展权主要归属于农民集体的原因并讨论其归属意义,为功能区下农地发展权补偿研究奠定基础。
第三章:农地发展权定价及其实证研究。农地发展权定价是农地发展权补偿的前提。在界定农地发展权价格内涵的基础上,从发展权内涵、规划管制、土地资源稀缺性及其配置等角度探讨了农地发展权价格的形成机理,并从预期地租、政府规划、农地价格变化及政策环境等方面详细分析农地发展权价格形成的影响因素;同时,总结及评述国外农地发展权估价的主要方法后,采用意愿调查法(CVM)以宜昌、仙桃部分地区及荆门部分地区为典型区域分别测算出区域内可开发农地的价格,以此为基础得出不同区域内的农地发展权价格。
第四章:主体功能分区下农地发展受限研究。文章详细分析了主体功能分区下农地发展受限的内涵,并选用资产定价理论构建了限制、禁止开发区农地发展受限程度的模型,在农地发展权估价实证分析的基础上,分别测算了限制开发区(宜昌、仙桃部分地区)、禁止开发区(荆门部分地区)农地发展受限系数。
第五章:基于主体功能分区的农地发展权补偿标准研究。从分区下农地发展权补偿的实质及补偿特点出发,研究了主体功能分区下农地发展权补偿的内涵,然后在主体功能区农地发展权补偿标准分析的基础上,本章构建了发展权补偿标准模型,并根据三、四章估算结果,得出限制、禁止开发区农地发展权价值的补偿额。
第六章:基于主体功能分区的农地发展权补偿机制研究。该章首先明确了基于主体功能分区的农地发展权补偿机制的概念,并认为发展权补偿原则包括公平合理原则、综合协调原则、政府主导性原则、规范性与灵活性结合原则、循序渐进等原则;补偿主体是省级及以上政府与重点开发区政府,优化、重点开发区企业或居民,补偿对象是限制、禁止开发区农民及企业;最后,重点分析了发展权补偿资金来源,尝试构建政府主导性模式与市场补偿模式相结合的农地发展权补偿资金分配机制。
第七章:研究结论与讨论。总结全文,综合本研究主要结论,就如何构建基于主体功能分区的农地发展权补偿等提出相关政策建议,并对论文存在的不足及未来研究方向等进行讨论。
Main Functional zoning is the great innovation with strategic significance that our government puts forward in Eleventh Five-Year Planning, which is in fact the spacial domain considering the evaluation of the developmental suitability in our country. Our national space is divided into four types of main functional regions: optimalizing development zone, key development zone, restricted development zone and prohibited development zone, based on the following factors such as the region's resource and environment's carry capacity, current development density and potential development ability, at the same time, different development directions are specified and our country gradually forms harmonious and sustainable development pattern of space.
With the plan of Main Functional Zoning entering the substantial operation stage gradually, different areas implement different land development policies and regulate intensity of development. This must cause the conflicts of distribution of interests between different stakeholders of land property inside and outside the function zones, and may cause a series of questions, which can be resolved by means of the system design about development rights of agricultural land. Therefore, there are a lot of questions to be explored, such as, which influence is exerted on the farmland value in every function zones, whether different functions zones are compensated of different values of farmland development rights, what's the exact compensation standard, How to construct compensation mechanism to coordinate stakeholders' conflicts of interests inside and outside the function zones and guarantee the smooth implementation of zoning planning, and so on. The dissertation makes a systematic research toward these above-mentioned problems. The main content includes seven chapters; Brief introduction is as follows:
Chapter 1: Preface. This section mainly states the background, research purpose and meaning, the domestic and international literatures related to our main contents, at last,related methods and some possible innovation are summarized.
Chapter 2: Summary and ownership of farmland development rights. Based on our current agricultural land properties system and existing studies both at home and abroad, the connotation of farmland development rights, the characteristics of farmland development rights are discussed at first. Then the necessity and possibility of farmland development rights design are analyzed at the angles of land property right system, protection and utilizing of the resources, realistic condition, etc. Finally, based on law science, the reason and meaning of farmland development rights mainly belonging to peasant collective are expounded, which provides a basis for the compensation studies.
Chapter 3: The pricing and empirical study of farmland development rights. Accurate appraising the value of farmland development rights is the premise of farmland development rights compensation. Connotation of farmland development rights price is the important contents of this chapter. Then the formation mechanism of development rights price is explored in terms of connotation of development rights, planning control, scarcity and distribution of land resources, etc. From the respects such as expected rent, government's planning, farmland price changing and policy environment, etc, the influence factors of the farmland development rights price are analyzed. At the same time, this section also summarizes the main methods of foreign farmland development rights pricing emphatically. Next the contingent valuation method (CVM) is used to estimate the developable farmland value separately, taking a case of some areas in Yichang, Xiantao and Jingmen City. Based on this, the value of development rights in different areas is evaluated finally.
Chapter 4: The study on the constrain of farmland development under the Main Functional Zoning.This section detailedly analyzes the connotation about the constrain of farmland development during the main function division, selects the assets price theory to construct the model of development limitation degree. On the basis of empirical analysis in chapter three, farmland development limitation coefficients of restricted development zone (some areas in Yichang, Xiantao), and prohibited development zone (some areas in Jingmen) are also estimated separately.
Chapter 5: The research on farmland development rights compensation standard based on main functional zoning. Firstly, this chapter studies the connotation of farmland development rights compensation from the beginning of realizing the essence and characteristics of farmland development rights compensation. Then, on the basis of analyzing the compensation standard of farmland development rights, compensation standard model of the development rights is constructed. At last, according to the results of chapters three and four, related value compensation standards of farmland development rights in restricted development zone and prohibited development zone are calculated separately.
Chapter 6: The study on the mechanism of farmland development rights compensation based on main functional zoning. Firstly, the concept of compensation mechanism of farmland development rights based on main functional zoning is clarified. This section proposes the compensation principles, such as the fair and reasonable principle, the synthetic coordination principle, government-guidance principle, principle of flexibility and normalization, principle of progress,etc. The body of compensation is provincial government,central government, government of key development zone, enterprises and residents of optimalizing development zone and key development zone,compensation objectives are enterprises and farmers of restricted development zone and prohibited development zone. Secondly, the capital source of farmland development rights compensation is analyzed mainly. Lastly, this section attempts to construct the allocation mechanism of compensating funds about farmland development rights, combined government's guidance patterns with market compensating model.
Chapter 7: The conclusion and discusstion. The full text is summarized, some suggestions and policies about compensation of farmland development rights are put forward. In the end, some issues and future work for this research are discussed.
引文
1 马克思:“政治经济学批判前言”,见中共中央马克思恩格斯列宁斯大林著作编译局编:《马克思思格斯选集》(第二卷),人民出版社1972年版,第109页.
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5 http://gzchenxuguo.love.blog.163.com/blog/static/9619541220091185522725/
6 刘永湘(2003)认为,从财产权的角度讲,土地发展权是土地这种特殊财产“权力柬”中的一种基本权利,所以,对农民集体土地发展权的压抑实际上就是对集体土地所有者或者集体土地使用者利益的某种损害。
7 任艳胜.生态补偿与城乡边缘带自然环境保护[J].商业时代,2007,1:8-9.
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8 http://news.enorth.com.cn/system/2007/05/25/001678276.shtml
9 曾培炎.推进形成主体功能区促进区域协调发展[J].求是,2008(2):15-18.
10 魏后凯.2007第五届中国经济展望论坛第十场:区域经济布局和协调,北京大学中国经济研究中心,金融界网站12月26日讯
11 陈家泽:统筹城乡关键在还权赋能与基础再造http://finance.qq.com/a/20081122/000014_1.htm
12 李慧敏(2006)指出,黄海等人对农用地估价中的评分估价法进行了系统研究,他提出采用回归分析法确定影响因素因子体系及其权重,并建立分值与价格之间的回归数学模型,此外,还采用模糊综合评判方法计算待估宗地的综合作用分值,最终得到其评估价格。Bastian.Chris T.、McLeod,Donald M.、Germino,Matthew J.、Reiners,William A.& Blasko,Benedict J(2002) Environmental amenities and agricultural land values:a hedonic model using geographic information systems data.Ecological Economics,Vol.40.No.3,pp337.
13 丹尼尔.F.史普博.管制与市场[M].余晖等译.上海:上海人民出版社,2003.
14 PROPERTY VALUES AND OREGON MEASURE 37:Exposing the False Premise of Regulation's Harm to Landowners,Georgetown Environmental Law & Policy Institute Georgetown University Law Center,2007.;
15 http://news.xinhuanet.com/theory/2007-02/06/content_5702060_2.htm
16 http://www.sndrc.gov.cn/view.jsp?ID=5479
17 http://www.hwcc,com.cn/nsbd/NewsDislay.asp?id=171060
18 http://theory.people.com.cn/GB/49150/49152/6638809.html
19 Sarah.J.Stevenson(1998),Banking on TDRs:The Govenments Role As Banker Of Transferable Developments,New,York L.R.October.
21 http://www.china.com.cn/law/txt/2007-03/19/content_7981198.htm
22 John C.Danner."TDRS- Great Idea but Questionable Vaiue".The Appraisal Journal,April,1997.p133-142.
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26 张友安.土地发展权配置与流转研究[博士学位论文].武汉:华中科技大学图书馆,2006.
27 刘国臻.论我国土地利用管制制度改革[M].人民法院出版社,2006.
29 http://bjmsg.focus.cn/news/2007-08-09/348734.html
30 http://www.chinavalue.net/Blog/BlogThread.aspx?Entryld=95348
34 Thomas L.D.(2001).Coordinating Opposite Approuches to Managing Urban Growth and Curbing Sprawl.American Journal of Economics and Sociology.Vol.60,No.1,pp.229-243.
35 Andrew J.Plantinga,Douglas J.Miller.Agricultural Value and Value of Rights to Future Land Development[J].Land Economics,February 2001:56-67.
40 刘国臻.论英国土地发展权制度及其对我国的启示[J].法学评论.2008,4:141-146.
44 Black's law dictionary,west publishing corporation(abridged six edition),1991,pp890-891,see the terms"regulate""regulation""regulations"
45 参见[甸梅迪库库斯:《德国民法总论》,召随东译,法律出版社2001年,第1页。以及科斯等:《财产权利与制度变迁》,上海三联书店1994年,第51页.
46 张智君.所有权的限制与社会化[硕士学位论文].重庆:西南政法大学图书馆,2003.
47 孟星.城市土地的政府管制研究[M].复旦大学出版社,2005,p64-65.
54 深入解放思想推动科学发展,2008年11月http://www.jmepb.gov.cn/read.asp?id=714
55 参看:武汉城市圈首次规划“主体功能区”http://www.szplan.gov.cn/main/ghdt/hyxw/200708270211496.shtml
56 湖北省土地利用总体规划大纲(征求意见稿)(2006-2020年),http://blog.sina.com.cn/s/blog.4a6d40030100axci.html
57 荆门市环境保护“十一五”规划:http://dept3.jingmen.gov.cn/Html/jmfgw/fgw_fzgh/fgw_fzgh_zxgh/2006-8/18/0840116613.html
58 http://iptv.cnhubei.com/2009-01/16/cms719687article.shtml
59 禁止开发区是传承本区域文化遗产、确保生态平衡和自然特色、改善区域生态环境质量的区域。
60 http://www.lunwenwang.com/Freepaper/Economicalpaper/economictheory/200810/Freepaper_34853.html
61 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编:《现代汉语词典》,商务印书馆,2002年5月修订第三版,第100页
62 比如美国“宪法上的保护的本质在于确保用金钱填补财产损失。金钱补偿了财产所有人的财产损失,这样他(被征用人)的财富和从前一样并未因此而减少。”See Theodore J.Novak,Brianw.B-aesser,Thomas F.Geselbracht,Condemnation of Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation,Wiley Law Publieations,John Wiley&Sons,Ine.(1993),R35.
63 损失补偿是因国家的合法活动对国民造成损失所给予的补救。见!日]室井力主编:《日本现代行政法》,中国政法大学出版社,1995,P192-
64 比如以色利《国民保险法》第一章解释及一般规定对“补偿”的定义所作的解释为:“补偿”是指根据消费价格指数对生活补助费用的支付,是对生活补助费用的一种预先支付,或是根据在以色列代表最大多数雇员的雇员.http://i!mofcom.gov.cn.2004年4月27日。
65 黄祖辉,汪晖.非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿[J].经济研究,2002,,5:66-72.
66 Timothy J.R.(1995)认为,由于农地开发灵活性被限制,农地价值就会显著地降低,这是规划者管制带来的结果之一。
67 单新国.土发展权法律度研究[硕士学位论文].重庆:西南政法大学图书馆,2006.p38.
68 Richard(1975)认为,分区下受限土地所有者是根据以合理方式运转的发展权市场来实现价值补偿;很多学者认为,在TDR下产权所有者得到的补偿额是由市场决定的,但也可以通过市场上产权税收减少等方式实现补偿,类似文献看James(1983),Peter(1978),Leslie(1976),Jared(1972)等。
69 柳志伟(2007)认为,以市场价值作为赔偿标准,具有操作性且能尽到最大可能的“自然公正”,所有者的利益和政府的利益在某种程度上得到平衡。
72 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编.现代汉语词典(2002年增补本).北京:商务出版社.2002.P582
74 参见李剑:环保也要发挥市场机制,环保彩票大有可为.载《中国青年报》2002年12月11日。
77 刘永湘(2003)考虑了农民集体土地发展权问题时,政府要充分认识到农民的土地发展权在经济上的实现是对农民的劳动权和经常收益权的一种补偿。政府应将土地收益中的相当部分纳入农民的社会保险基金,以保障失地农民的基本生活需要.
78 鲍海君,吴次芳.论失地农民社会保障体系建设[J].管理世界,2002(10):37-42.
80 参看王小映.全面保护农民的土地财产权益[J].中国农村经济,2003,10:9-16.
81 张培刚,发展经济学教程[M],北京:经济科学出版社,2001
82 任艳胜.基于主体功能分区的土地发展权补偿模式研究[J].中国房地产研究,2009b(1)
83 张杏梅.加强主体功能区建设促进区域协调发展[J].宏观问题探索,2008,4:17-21.
84 参看贺显南.区域经济协调发展中的中外政府行为比较[J].国际经贸探索,2005,21(2):21-25.
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5 http://gzchenxuguo.love.blog.163.com/blog/static/9619541220091185522725/
6 刘永湘(2003)认为,从财产权的角度讲,土地发展权是土地这种特殊财产“权力柬”中的一种基本权利,所以,对农民集体土地发展权的压抑实际上就是对集体土地所有者或者集体土地使用者利益的某种损害。
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10 魏后凯.2007第五届中国经济展望论坛第十场:区域经济布局和协调,北京大学中国经济研究中心,金融界网站12月26日讯
11 陈家泽:统筹城乡关键在还权赋能与基础再造http://finance.qq.com/a/20081122/000014_1.htm
12 李慧敏(2006)指出,黄海等人对农用地估价中的评分估价法进行了系统研究,他提出采用回归分析法确定影响因素因子体系及其权重,并建立分值与价格之间的回归数学模型,此外,还采用模糊综合评判方法计算待估宗地的综合作用分值,最终得到其评估价格。Bastian.Chris T.、McLeod,Donald M.、Germino,Matthew J.、Reiners,William A.& Blasko,Benedict J(2002) Environmental amenities and agricultural land values:a hedonic model using geographic information systems data.Ecological Economics,Vol.40.No.3,pp337.
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14 PROPERTY VALUES AND OREGON MEASURE 37:Exposing the False Premise of Regulation's Harm to Landowners,Georgetown Environmental Law & Policy Institute Georgetown University Law Center,2007.;
15 http://news.xinhuanet.com/theory/2007-02/06/content_5702060_2.htm
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18 http://theory.people.com.cn/GB/49150/49152/6638809.html
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30 http://www.chinavalue.net/Blog/BlogThread.aspx?Entryld=95348
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40 刘国臻.论英国土地发展权制度及其对我国的启示[J].法学评论.2008,4:141-146.
44 Black's law dictionary,west publishing corporation(abridged six edition),1991,pp890-891,see the terms"regulate""regulation""regulations"
45 参见[甸梅迪库库斯:《德国民法总论》,召随东译,法律出版社2001年,第1页。以及科斯等:《财产权利与制度变迁》,上海三联书店1994年,第51页.
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54 深入解放思想推动科学发展,2008年11月http://www.jmepb.gov.cn/read.asp?id=714
55 参看:武汉城市圈首次规划“主体功能区”http://www.szplan.gov.cn/main/ghdt/hyxw/200708270211496.shtml
56 湖北省土地利用总体规划大纲(征求意见稿)(2006-2020年),http://blog.sina.com.cn/s/blog.4a6d40030100axci.html
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58 http://iptv.cnhubei.com/2009-01/16/cms719687article.shtml
59 禁止开发区是传承本区域文化遗产、确保生态平衡和自然特色、改善区域生态环境质量的区域。
60 http://www.lunwenwang.com/Freepaper/Economicalpaper/economictheory/200810/Freepaper_34853.html
61 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编:《现代汉语词典》,商务印书馆,2002年5月修订第三版,第100页
62 比如美国“宪法上的保护的本质在于确保用金钱填补财产损失。金钱补偿了财产所有人的财产损失,这样他(被征用人)的财富和从前一样并未因此而减少。”See Theodore J.Novak,Brianw.B-aesser,Thomas F.Geselbracht,Condemnation of Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation,Wiley Law Publieations,John Wiley&Sons,Ine.(1993),R35.
63 损失补偿是因国家的合法活动对国民造成损失所给予的补救。见!日]室井力主编:《日本现代行政法》,中国政法大学出版社,1995,P192-
64 比如以色利《国民保险法》第一章解释及一般规定对“补偿”的定义所作的解释为:“补偿”是指根据消费价格指数对生活补助费用的支付,是对生活补助费用的一种预先支付,或是根据在以色列代表最大多数雇员的雇员.http://i!mofcom.gov.cn.2004年4月27日。
65 黄祖辉,汪晖.非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿[J].经济研究,2002,,5:66-72.
66 Timothy J.R.(1995)认为,由于农地开发灵活性被限制,农地价值就会显著地降低,这是规划者管制带来的结果之一。
67 单新国.土发展权法律度研究[硕士学位论文].重庆:西南政法大学图书馆,2006.p38.
68 Richard(1975)认为,分区下受限土地所有者是根据以合理方式运转的发展权市场来实现价值补偿;很多学者认为,在TDR下产权所有者得到的补偿额是由市场决定的,但也可以通过市场上产权税收减少等方式实现补偿,类似文献看James(1983),Peter(1978),Leslie(1976),Jared(1972)等。
69 柳志伟(2007)认为,以市场价值作为赔偿标准,具有操作性且能尽到最大可能的“自然公正”,所有者的利益和政府的利益在某种程度上得到平衡。
72 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编.现代汉语词典(2002年增补本).北京:商务出版社.2002.P582
74 参见李剑:环保也要发挥市场机制,环保彩票大有可为.载《中国青年报》2002年12月11日。
77 刘永湘(2003)考虑了农民集体土地发展权问题时,政府要充分认识到农民的土地发展权在经济上的实现是对农民的劳动权和经常收益权的一种补偿。政府应将土地收益中的相当部分纳入农民的社会保险基金,以保障失地农民的基本生活需要.
78 鲍海君,吴次芳.论失地农民社会保障体系建设[J].管理世界,2002(10):37-42.
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