东莞村镇非正规租赁住房研究
摘要
当代我国的快速城市化进程带来了史无前例的住房挑战，也催生了一种遍及“城中村”和“小城镇”、充满争议的住房供给机制——村镇非正规租赁住房。无论从完善中国住房研究的学术角度还是为相关住房政策问题服务的现实角度，都有必要把握其特质，研判其发展能力及局限。论文选取了村镇非正规租赁住房发展最为自由充分的东莞为案例进行研究。
由于当代住房制度设计忽视了快速工业化城市化进程中租房需求的发展，宅基地制度、征地制度设置也不够合理，在城镇租赁住房供需失衡、村镇土地规管失控的背景下，村镇非正规租赁住房的产生可谓必然。在“世界工厂”东莞，数百万外来农民工直接流入当地村镇，其不断增长的住房需求仅凭工厂集体宿舍根本无法解决。应运而生的村镇非正规租赁住房，不但达成了相关各方的多赢，融入了东莞以外源外向型产业为支柱的发展模式，还在实践中发展出一套由村集体规划供地、农户建屋出租、二手房东承包经营、政府部门管理并征税的市场化供给机制，实现了从被动供给到主动供给，从机会主义到规范运作的蜕变。事实表明，这样一种供给机制无论在硬件还是软件方面都尽可能地迎合了以外来农民工为主的租客的需求特点，也不断提升着行业自身的专业化程度和效率。然而随着“民工荒”以来大环境的变化，村镇非正规租赁住房开始陷入过剩，各种问题也日益凸显：它对劳动密集型产业的路径依赖，派生的食利恶劳、藏污纳垢等社会积弊，以及对土地空间等资源的严重浪费，都阻碍着东莞的产业转型升级，透支着当地的可持续发展能力。
论文基于东莞案例认为：由于土地住房所有权高度分散，村镇非正规租赁住房具有激烈竞争的本性。只要政府能够有效管理营造良好竞争环境，它就能释放出强大的自发改进能力；但由于村民过度依赖以地生财而农民工消费能力意愿低下，它也隐含着供给过剩常态化的局限。本质上，相对安全的“村产权”使村镇非正规租赁住房有动力为租客提供比典型非法搭建好得多的居住条件；而失地村民以保障生计为底线的“小农性”意味着他们能接受比一般私房租赁经营者更低的租金水平。综合来看，村镇非正规租赁住房比公共住房更适合作为现阶段农民工住房的主要供给机制，但必须采取措施防治严重过剩。建议以适当方式将其纳入城乡规划进行控制，同时尽快取消集体宿舍配建制度，促进农民工市民化。
The challenge of housing in contemporary China is unprecedentedly huge duringthe rapid urbanization. As a result, the rural informal rental housing has come into being,controversial in a way, plays a significant part in housing hundreds of millions ofmigrant workers. In order to understand such an unexpected and unique housing sectorfurther, this dissertation conducts a case study on Dongguan, a new industrial city inSouth China that emerged in less than three decades, known as “the world’s factory”with a population over eight million, where the rural informal rental housing hasdeveloped almost at its own will until recently.
The rural rental housing seems to be an inevitable result due to the serious shortageof cheap rental housing in urban housing system and the failure of rural land regulation,which could be attributed to the lack of consideration of rental housing needs during theHousing Reform and the ignorance of the peasant’s interest in the land law legislation.In the case of Dongguan, millions of migrant workers flooded into the industrializinglocal villages, whose housing needs could never be fully met by dormitories built byfactory owners. The rural rental housing came into being since then, not only has iteased the housing pressure, but also generated income for the local villagers who losttheir farmland in industrialization. This temporary solution soon became a permanentarrangement, with the village collective as land owner and planner, the villagers asdevelopers, some migrant as rental agent and the local government on sufferancelevying tax from it. As the research reveals, the rural informal rental housing hasmanaged to meet the migrant workers’ needs and meanwhile substantially improved itsquality. However, the growth of migrant population generally slowed down and becamemore unpredictable from2004, bringing in the trouble of excessive supply as the localvillagers were still building flats at full stretch. Although the rent level and security oftenancy favor the tenants further more, the sustainability of rural informal rentalhousing is in question.
The case study suggests that the rural informal rental housing could becharacterized in two aspects: first, once the local government can vaguely recognizeinformal property rights and establish necessary administration (which Dongguan did), it has the capability of self-upgrading because of its highly competitive nature,as there are always a large number of petty villager-turn-landlords everywhere in therapid urbanizing area; second, it could suffer serious oversupply problem as thesevillager-turn-landlords who lost their farmland rely heavily on their current business tomake a living, while the migrant workers are reluctant to consume more in orderto save as much money as they can. In the end, the relatively secured “villageland tenure” of the rural informal rental housing in China ensured much betterliving condition for migrants than those squatter settlements in the Third World,meanwhile the petty-peasantry economy could accept much lower interest thanprivate speculators, making the rural informal rental housing much moreaffordable. For the migrant workers, the rural informal rental housing seems to suittheir current needs well, even arguably better than public housing. However, theserious oversupply problem has to be dealt with. This paper recommends thatthe urban and rural planning regulation introduced, the collective-dormitoryregime removed and migrant workers fully treated as citizens.
由于当代住房制度设计忽视了快速工业化城市化进程中租房需求的发展，宅基地制度、征地制度设置也不够合理，在城镇租赁住房供需失衡、村镇土地规管失控的背景下，村镇非正规租赁住房的产生可谓必然。在“世界工厂”东莞，数百万外来农民工直接流入当地村镇，其不断增长的住房需求仅凭工厂集体宿舍根本无法解决。应运而生的村镇非正规租赁住房，不但达成了相关各方的多赢，融入了东莞以外源外向型产业为支柱的发展模式，还在实践中发展出一套由村集体规划供地、农户建屋出租、二手房东承包经营、政府部门管理并征税的市场化供给机制，实现了从被动供给到主动供给，从机会主义到规范运作的蜕变。事实表明，这样一种供给机制无论在硬件还是软件方面都尽可能地迎合了以外来农民工为主的租客的需求特点，也不断提升着行业自身的专业化程度和效率。然而随着“民工荒”以来大环境的变化，村镇非正规租赁住房开始陷入过剩，各种问题也日益凸显：它对劳动密集型产业的路径依赖，派生的食利恶劳、藏污纳垢等社会积弊，以及对土地空间等资源的严重浪费，都阻碍着东莞的产业转型升级，透支着当地的可持续发展能力。
论文基于东莞案例认为：由于土地住房所有权高度分散，村镇非正规租赁住房具有激烈竞争的本性。只要政府能够有效管理营造良好竞争环境，它就能释放出强大的自发改进能力；但由于村民过度依赖以地生财而农民工消费能力意愿低下，它也隐含着供给过剩常态化的局限。本质上，相对安全的“村产权”使村镇非正规租赁住房有动力为租客提供比典型非法搭建好得多的居住条件；而失地村民以保障生计为底线的“小农性”意味着他们能接受比一般私房租赁经营者更低的租金水平。综合来看，村镇非正规租赁住房比公共住房更适合作为现阶段农民工住房的主要供给机制，但必须采取措施防治严重过剩。建议以适当方式将其纳入城乡规划进行控制，同时尽快取消集体宿舍配建制度，促进农民工市民化。
The challenge of housing in contemporary China is unprecedentedly huge duringthe rapid urbanization. As a result, the rural informal rental housing has come into being,controversial in a way, plays a significant part in housing hundreds of millions ofmigrant workers. In order to understand such an unexpected and unique housing sectorfurther, this dissertation conducts a case study on Dongguan, a new industrial city inSouth China that emerged in less than three decades, known as “the world’s factory”with a population over eight million, where the rural informal rental housing hasdeveloped almost at its own will until recently.
The rural rental housing seems to be an inevitable result due to the serious shortageof cheap rental housing in urban housing system and the failure of rural land regulation,which could be attributed to the lack of consideration of rental housing needs during theHousing Reform and the ignorance of the peasant’s interest in the land law legislation.In the case of Dongguan, millions of migrant workers flooded into the industrializinglocal villages, whose housing needs could never be fully met by dormitories built byfactory owners. The rural rental housing came into being since then, not only has iteased the housing pressure, but also generated income for the local villagers who losttheir farmland in industrialization. This temporary solution soon became a permanentarrangement, with the village collective as land owner and planner, the villagers asdevelopers, some migrant as rental agent and the local government on sufferancelevying tax from it. As the research reveals, the rural informal rental housing hasmanaged to meet the migrant workers’ needs and meanwhile substantially improved itsquality. However, the growth of migrant population generally slowed down and becamemore unpredictable from2004, bringing in the trouble of excessive supply as the localvillagers were still building flats at full stretch. Although the rent level and security oftenancy favor the tenants further more, the sustainability of rural informal rentalhousing is in question.
The case study suggests that the rural informal rental housing could becharacterized in two aspects: first, once the local government can vaguely recognizeinformal property rights and establish necessary administration (which Dongguan did), it has the capability of self-upgrading because of its highly competitive nature,as there are always a large number of petty villager-turn-landlords everywhere in therapid urbanizing area; second, it could suffer serious oversupply problem as thesevillager-turn-landlords who lost their farmland rely heavily on their current business tomake a living, while the migrant workers are reluctant to consume more in orderto save as much money as they can. In the end, the relatively secured “villageland tenure” of the rural informal rental housing in China ensured much betterliving condition for migrants than those squatter settlements in the Third World,meanwhile the petty-peasantry economy could accept much lower interest thanprivate speculators, making the rural informal rental housing much moreaffordable. For the migrant workers, the rural informal rental housing seems to suittheir current needs well, even arguably better than public housing. However, theserious oversupply problem has to be dealt with. This paper recommends thatthe urban and rural planning regulation introduced, the collective-dormitoryregime removed and migrant workers fully treated as citizens.
引文
①王玉光魏洪磊.租居中国梦.财经国家周刊.2010年第9期
①东莞：从乡村到城市.三联生活周刊.2008年12月11日
①程刚何磊董伟.珠三角农民工生存状况调查：机器吃人何时了.中国青年报.2005年1月2日
①引自该社区的自述材料（东莞市统计局，2008）
②当时是县级市，现已并入佛山市，改称南海区。
①引自该村的自述材料（东莞市统计局，2008）。
①东坑统筹出租屋建产业服务区.东莞日报.2010年10月27日
①包租公的痛与变南方日报，2008年3月26日
①虎门镇新莞人服务管理工作简报第四期2009年2月28日
①包租公的痛与变.南方日报.2009年3月26日
①石排镇新莞人服务管理中心.石排镇“安全文明出租屋”专刊.2007
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