基于GIS的城镇土地定级估价模型研究
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摘要
随着城市经济的发展，城镇土地评估工作逐渐发展起来。城镇土地定级估价工作的大信息量、时效性、高质量、应用广泛等特性，对定级估价的核心——定级估价模型的质量提出了更高的要求，计算机技术和地理信息技术的飞跃发展，也为一些定量模型实现提供技术支持。
本文中就土地定级估价系统的核心——定级估价模型进行了研究、验证和分析。主要有两个方面：
1、定级单元分值计算模型——时间距离衰减模型
在定级单元分值的求取模块中，提出了时间距离衰减模型，模型中采用网络分析的方法，通过建立道路网络，进行路径分析，求取时间距离，进而按时间距离进行指数衰减或直线衰减，得到定级单元因素因子影响分值。并对这一模型进行了程序设计、在实际工作中进一步验证，并和其它方法模型进行了比较分析。
2、标定地价体系的确定模型
在标定地价体系的确定中，提出了逐步多元回归分析模型，利用现有样点地价资料，以及样点所在单元各因素因子分值，进行逐步多元回归分析，确定各用途用地的影响地价的因素因子及因素因子的影响强度。对模型进行了程序设计，验证，并和其它方法进行对比分析。
提出的定级估价模型使定性的工作更多的转化为定量的工作，使定量模型更为精确合理，避免了过多人为主观因素对估价成果的影响和干扰。使定级估价工作向系统化、自动化、科学化、高效、高精度发展。
Town land classification and land price evaluation, as one important land management work, gradually develop along with the development of the city economy. The work of Town land classification and land price evaluation has characteristic such as large information, time limited efficacy, high quantity, applied extensive etc. These bring up the higher request to practicability and good quality of Model of land classification and land price evaluation that the core of the work. Computer science and geographic information science that develop rapidly nowadays also provide the technique support for model of some fixed amounts.
In my paper, the core of LEIS is the model of town land classification and land price evaluation. I do the research, verification and analysis. Primarily there are two aspects:
1)The calculation model of the value of land classifying units--Model of time
distance attenuation.
In the calculation model of the value of land classifying units, author brings forward the model of time distance attenuation .In this model adopting the network analysis, and by establishing the road network, and proceeding path analysis, computing the time distance, then proceed the exponential attenuation or straight line attenuation on time distance, get the value of influence factor of the land classification unit. And do the program design for this model, actual work inside verification, and proceed to compare to other method model and to analyze.
2) Model of ascertaining the land marked price system
In the system of the land marked price, author brings up the model of gradually diverse return to return to analyze, and make use of the current data of the land price, and the factor value of unit samples located in, and proceed to analyze gradually diverse return to return, ascertain variable factors influence of land price and the influence strength of the factor. And to do program design and to validate, proceed to
contrast with other method and to analyze.
The models of town land classification and land price evaluation, bring the work of town land classification and land price evaluation from the work of determining the nature to quantitative work, and make the fixed amount model more accurate reasonable, avoided the excessive and artificial and subjective factor to influence quote result with the interference. Make land classification the direction to systematize, automation, science, efficiently high accuracy development.
本文中就土地定级估价系统的核心——定级估价模型进行了研究、验证和分析。主要有两个方面：
1、定级单元分值计算模型——时间距离衰减模型
在定级单元分值的求取模块中，提出了时间距离衰减模型，模型中采用网络分析的方法，通过建立道路网络，进行路径分析，求取时间距离，进而按时间距离进行指数衰减或直线衰减，得到定级单元因素因子影响分值。并对这一模型进行了程序设计、在实际工作中进一步验证，并和其它方法模型进行了比较分析。
2、标定地价体系的确定模型
在标定地价体系的确定中，提出了逐步多元回归分析模型，利用现有样点地价资料，以及样点所在单元各因素因子分值，进行逐步多元回归分析，确定各用途用地的影响地价的因素因子及因素因子的影响强度。对模型进行了程序设计，验证，并和其它方法进行对比分析。
提出的定级估价模型使定性的工作更多的转化为定量的工作，使定量模型更为精确合理，避免了过多人为主观因素对估价成果的影响和干扰。使定级估价工作向系统化、自动化、科学化、高效、高精度发展。
Town land classification and land price evaluation, as one important land management work, gradually develop along with the development of the city economy. The work of Town land classification and land price evaluation has characteristic such as large information, time limited efficacy, high quantity, applied extensive etc. These bring up the higher request to practicability and good quality of Model of land classification and land price evaluation that the core of the work. Computer science and geographic information science that develop rapidly nowadays also provide the technique support for model of some fixed amounts.
In my paper, the core of LEIS is the model of town land classification and land price evaluation. I do the research, verification and analysis. Primarily there are two aspects:
1)The calculation model of the value of land classifying units--Model of time
distance attenuation.
In the calculation model of the value of land classifying units, author brings forward the model of time distance attenuation .In this model adopting the network analysis, and by establishing the road network, and proceeding path analysis, computing the time distance, then proceed the exponential attenuation or straight line attenuation on time distance, get the value of influence factor of the land classification unit. And do the program design for this model, actual work inside verification, and proceed to compare to other method model and to analyze.
2) Model of ascertaining the land marked price system
In the system of the land marked price, author brings up the model of gradually diverse return to return to analyze, and make use of the current data of the land price, and the factor value of unit samples located in, and proceed to analyze gradually diverse return to return, ascertain variable factors influence of land price and the influence strength of the factor. And to do program design and to validate, proceed to
contrast with other method and to analyze.
The models of town land classification and land price evaluation, bring the work of town land classification and land price evaluation from the work of determining the nature to quantitative work, and make the fixed amount model more accurate reasonable, avoided the excessive and artificial and subjective factor to influence quote result with the interference. Make land classification the direction to systematize, automation, science, efficiently high accuracy development.
引文
1、王家耀，《空间信息系统》，科学出版社，2001。
2、吴信才，《地理信息系统设计与实现》，电子工业出版社，2002。
3、刘南，刘仁义，《Web GIS原理及其应用》，科学出版社，2002。
4、王晓武，陈宗敏，杜兴国，《MapBasic程序设计》，电子工业出版社，2000。
5、三味工作室，《MapInfo6.0应用开发指南》，人民邮电出版社，2001。
6、徐祖舰，《GIS入门与提高》，重庆大学出版社，2001。
7、鹿心社，《中国地产估价手册》，改革出版社，1991。
8、毕宝德，《土地经济学》，中国人民大学出版社，1990。
9、卢开澄，《计算机算法导引——设计与分析》，清华大学出版社，2000。
10、张超，《地理信息系统实习教程》，高等教育出版社，2002。
11、刘光，《地理信息系统二次开发教程组件篇》，清华大学出版社，2003。
12、国家土地管理局，《城镇土地分等定级规程》，中国标准出版社，2002。
13、国家土地管理局，《城镇土地估价规程》，中国标准出版社，2002。
14、汪荣鑫，《数理统计》，西安交通大学出版社，1986。
15、陈述彭，鲁学军，周成虎，《地理信息系统导论》，北京：科学出版社，1999。
16、张剑平，任福继，叶荣华等，《地理信息系统与MapInfo应用》，科学出版社，1999。
17、邬伦，刘瑜，张晶等，《地理信息系统——原理、方法和应用》，科学出版社，2001。
18、龚健雅，《地理信息系统基础》，科学出版社，2001。
19、陈俊，宫鹏，《实用地理信息系统——成功地理信息系统的建设与管理》，北京：科学出版社，1999
20、罗云启，罗毅，《数字化地理信息系统MapInfo应用大全》，北京希望电子出版社，2001。
21、卢纹岱，《SPSS for Windows统计分析》，电子工业出版社，2000。
22、郭仁忠，空间分析，北京：测绘出版社，1999。
23、龚健雅，当代GIS的若干理论与技术，北京：测绘出版社，1999。
24、毋河海，地图数据库系统，北京：测绘出版社，1996。
25、严星，林增杰，城市地产评估，北京：中国人民大学出版社，1999。
26、张所地，李怀祖，城市土地定级估价综合模型研究，中国土地科学，Vol．12，No．5，1998。
27、刘传平，吴信才，基于GIS实现宗地地价评估系统，微型电脑应用，Vol．18，No．7，2002。
28、谢建春，多层次模糊综合评判法在宗地估价中的应用，经济数学，Vol．19，No．2，2002。
29、刘耀林，范延平，唐旭，最短路径方法在土地定级中的应用，武汉测绘科技大学学报，Vol．25，No．6，2000。
30、张所地，王拉娣，影响城市地价最优因素组合的选择及权重确定，山西财经大学学报，1998．7。
31、袁希平，甘淑，城镇土地定级分值计算算法的研究，云南工业大学学报，Vol．12，No．4，1996。
32、张文君，GIS的路径分析算法及实现，绵阳经济技术高等专科学校学报，Vol．19，No．1，2002。
33、周勤，周炳生，网络中短路径的Z算法，金陵职业大学学报，Vol．17，No．1，2002。
34、严寒冰，刘迎春，基于GIS的城市道路网最短路径算法探讨[J]，计算机学报，2000(2)：210—215。
35、刘迎春，一种实用的最短路径求解算法，浙江工业大学学报，Vol．28，No．2，2000。
36、刘明皓，汪洪群，邱道持，印文，土地定级信息系统建设研究，重庆工学院学报，Vol．16，No．3，2002。
37、刘志军，汪新庆，张夏林，方世明，宗地估价系统的设计与实现，计算机与现代化，2002年第4期。
38、陆丽珍，朱光良，可视化城镇土地估价信息系统的设计，科技通报，Vol．17，No．5，2001。
39、宋关福，钟耳顺，组件式地理信息系统研究与开发[J]，中国图像图形学报，1998(4)：34～39。
40、赵红，面向对象方法在土地定级系统设计中的应用，测绘通报，1998年第6
期。
41、李斌，城市土地定级估价软件系统的结构设计，武汉城市建设学院学报，Vol．14，No．4，1997。
42、吕红霞，倪绍祥，蒋建军，张书亮，基于组件式GIS的城市土地定级信息系统研究，南京师大学报(自然科学版)，Vol．25，No．2，2002。
43、宋扬，李见为，曾航，种建，基于组件式地理信息系统的二次开发[J]，重庆大学学报(自然科学版)，2000，23(6)：121。
44、王合同，沈志云，城镇土地估价信息系统的设计与实现，测绘学院学报，Vol．18，No．4，2001。
45、赵自胜，孙军，尚艳红，路杨，城镇土地定级估价信息系统的设计与应用，河南大学学报(自然科学版)，Vol．28，No．4，1998。
46、刘学党，基于地理信息系统的地价评估，北京：中国地理信息系统协会首届年会论文集，1995年。
47、李满春等，宗地地价评估信息系统与实践，北京：中国地理信息系统协会首届年会论文集，1995年。
48、张红，《利用组件技术开发WEBGIS》，四川大学硕士学位论文，2001。
49、吕红霞，《基于组件式GIS的城市土地定级信息系统研究》，南京师范大学硕士论文，2002年。
50、http://www.china.gischina.com
51、http://www.mapinfo.com.cn
52、The OpenGIS Consortium.http://www.opengis.com
53、FGDC Clearinghouse.http://www.fgdc.gov/clearinghouse/index.html
54、CEN/TC 287 Metadata.The Geographic Information Draft European Prestandards.http://fotum.afnor.fr/afnor/WORK/AFNOR/GPN2/Z13C/PUBLIC
55、OpenGIS topic 11. OpenGIS Abstract Specification-Metadata(version3).http://www.opengis.org/techno/spes.html
56、National Information Infrastructure(NII).http://nii.nist.gov/nii/niiinfo.html
2、吴信才，《地理信息系统设计与实现》，电子工业出版社，2002。
3、刘南，刘仁义，《Web GIS原理及其应用》，科学出版社，2002。
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24、毋河海，地图数据库系统，北京：测绘出版社，1996。
25、严星，林增杰，城市地产评估，北京：中国人民大学出版社，1999。
26、张所地，李怀祖，城市土地定级估价综合模型研究，中国土地科学，Vol．12，No．5，1998。
27、刘传平，吴信才，基于GIS实现宗地地价评估系统，微型电脑应用，Vol．18，No．7，2002。
28、谢建春，多层次模糊综合评判法在宗地估价中的应用，经济数学，Vol．19，No．2，2002。
29、刘耀林，范延平，唐旭，最短路径方法在土地定级中的应用，武汉测绘科技大学学报，Vol．25，No．6，2000。
30、张所地，王拉娣，影响城市地价最优因素组合的选择及权重确定，山西财经大学学报，1998．7。
31、袁希平，甘淑，城镇土地定级分值计算算法的研究，云南工业大学学报，Vol．12，No．4，1996。
32、张文君，GIS的路径分析算法及实现，绵阳经济技术高等专科学校学报，Vol．19，No．1，2002。
33、周勤，周炳生，网络中短路径的Z算法，金陵职业大学学报，Vol．17，No．1，2002。
34、严寒冰，刘迎春，基于GIS的城市道路网最短路径算法探讨[J]，计算机学报，2000(2)：210—215。
35、刘迎春，一种实用的最短路径求解算法，浙江工业大学学报，Vol．28，No．2，2000。
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43、宋扬，李见为，曾航，种建，基于组件式地理信息系统的二次开发[J]，重庆大学学报(自然科学版)，2000，23(6)：121。
44、王合同，沈志云，城镇土地估价信息系统的设计与实现，测绘学院学报，Vol．18，No．4，2001。
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46、刘学党，基于地理信息系统的地价评估，北京：中国地理信息系统协会首届年会论文集，1995年。
47、李满春等，宗地地价评估信息系统与实践，北京：中国地理信息系统协会首届年会论文集，1995年。
48、张红，《利用组件技术开发WEBGIS》，四川大学硕士学位论文，2001。
49、吕红霞，《基于组件式GIS的城市土地定级信息系统研究》，南京师范大学硕士论文，2002年。
50、http://www.china.gischina.com
51、http://www.mapinfo.com.cn
52、The OpenGIS Consortium.http://www.opengis.com
53、FGDC Clearinghouse.http://www.fgdc.gov/clearinghouse/index.html
54、CEN/TC 287 Metadata.The Geographic Information Draft European Prestandards.http://fotum.afnor.fr/afnor/WORK/AFNOR/GPN2/Z13C/PUBLIC
55、OpenGIS topic 11. OpenGIS Abstract Specification-Metadata(version3).http://www.opengis.org/techno/spes.html
56、National Information Infrastructure(NII).http://nii.nist.gov/nii/niiinfo.html