不动产善意取得的法律规则研究
摘要
民事权利是一种观念形态的存在,虽然其自身包含有特定的利益,但民事权利无法自己表彰自己因而必须借助于一定的形式,这种用以表征权利的特定外在形式就是权利表征。由于权利表征的作用主要在于权利的实现,而这主要存在于权利人与义务人之间,因此不同的权利对表征的要求就不尽相同。民事权利作为一个总括的概念,其下又包含了诸如人身权、物权等一系列的权利,如何实现这些权利,以求最大限度的满足人们日益增长的物质文化需要已经成为民事立法的一种侧重点。本文将以物权法关于不动产的取得制度入手,探寻物权的私法实现规则,从而提出自己的观点,以求完善相关立法。
关于不动产善意取得在现今物权法学上的要件有:必须通过不动产转让行为来实现,这种行为的范围须有一定限制,且必须是有偿和依法有效(实际上又与效力待定的合同相冲突,下文详述);出让人须无处分权(在家庭财产处置上,即使只登记于一方名下的,实际上仍然为有权处分),买受人主观上为善意,不动产产权已过户登记。以上关于不动产善意取得的构成要件,在表面上看似乎很完整,但在具体的司法实践操作中,恐怕并非尽善尽美,仍有待进一步的认识的完善。在不动产善意取得中,原物所有权人的利益或多或少会的会受到损害(但此种情形仅在对财产的处置违背原权利人初衷的前提下存在),因此,应当允许对原物所有权人的权利损害设定救济程序,以确保权利的平衡。如果一项不动产交易被认定为善意取得,至少会产生以下法律关系:出让人与买受人之间的买卖关系、出让人与原物所有权人之间的侵权法律关系、原物所有权人与登记机关的侵权法律关系。
善意取得制度是物权法中的一项不可或缺的基本制度之一,对于保护交易安全,维护市场经济秩序、平衡善意取得财产第三人及失权人的合法权益,起着举足轻重的作用。动产可以适用善意取得制度在我国以及其他大多数国家均得到了认可,而本文主要针对不动产的善意取得制度在理论、司法实践中一些容易出现的问题论述自己的拙见,以期更加准确的理解和把握善意取得制度在不动产交易方面的应用。
The concept of civil rights is a form of existence, though contains its own specific interests, but their recognition of their civil rights can not therefore necessary to resort to some form of rights that are used to describe a particular external form is the right characterization. The main function of the right to representation is the realization of the right, which is mainly in the rights and obligations between people, so right on the characterization of the different requirements for different. Civil rights as an umbrella concept, under which they contain, such as personal rights, property rights and a series of rights and how to achieve these rights, in order to maximize the satisfaction of people's increasing material and cultural needs has become a focus of civil legislation . This will be the acquisition of real estate property law system to start to explore the implementation rules of private property rights to put forward their views, in order to improve the relevant legislation.
Real estate acquired in good faith on the property in today's Elements of Law are: to be achieved through the transfer of real property, the scope of this behavior must have certain restrictions, and must be paid and the law effective (in fact, has a contract pending with the effectiveness of conflict , described in detail below); the people shall be no right (in the disposal of family property, even if registered in one name only, in fact, still have the right to dispose of), the buyer for the kind of subjective, real estate property has been Registrar . Bona fide acquisition of real estate over the composition of elements in the surface seems to be complete, but the judicial practice in the specific operation, I am afraid not perfect, remains to be further understanding of the improvement. In real estate acquired in good faith, the original owner's interests will be compromised or less (but this is the case only in the disposition of property against the rights of indigenous people there under the premise of mind), therefore, should be allowed on the original prejudice the rights of the owner to set relief procedures to ensure the right balance. If a real estate transaction was identified as made in good faith, at least in the legal relationship will produce the following: the people and the trading relationship between the buyer, the people with the original owner of the legal relationship between the infringement, and registration of original owner relationship between tort law authorities.
Acquired in good faith in the property law system is an essential one of the basic system, for the protection of security of transactions, safeguarding market order and balance of property acquired in good faith and the third loss of the right of the legitimate rights and interests play a decisive role. Dong Chan can be applied in good faith to achieve a system in our country and most other countries have been recognized, and this paper, for bona fide acquisition of real estate in theory, judicial practice, discusses some of the problems prone to their own humble opinion, in order to more accurately understand and grasp Bona Fide Acquisition of real estate transactions in the application.
关于不动产善意取得在现今物权法学上的要件有:必须通过不动产转让行为来实现,这种行为的范围须有一定限制,且必须是有偿和依法有效(实际上又与效力待定的合同相冲突,下文详述);出让人须无处分权(在家庭财产处置上,即使只登记于一方名下的,实际上仍然为有权处分),买受人主观上为善意,不动产产权已过户登记。以上关于不动产善意取得的构成要件,在表面上看似乎很完整,但在具体的司法实践操作中,恐怕并非尽善尽美,仍有待进一步的认识的完善。在不动产善意取得中,原物所有权人的利益或多或少会的会受到损害(但此种情形仅在对财产的处置违背原权利人初衷的前提下存在),因此,应当允许对原物所有权人的权利损害设定救济程序,以确保权利的平衡。如果一项不动产交易被认定为善意取得,至少会产生以下法律关系:出让人与买受人之间的买卖关系、出让人与原物所有权人之间的侵权法律关系、原物所有权人与登记机关的侵权法律关系。
善意取得制度是物权法中的一项不可或缺的基本制度之一,对于保护交易安全,维护市场经济秩序、平衡善意取得财产第三人及失权人的合法权益,起着举足轻重的作用。动产可以适用善意取得制度在我国以及其他大多数国家均得到了认可,而本文主要针对不动产的善意取得制度在理论、司法实践中一些容易出现的问题论述自己的拙见,以期更加准确的理解和把握善意取得制度在不动产交易方面的应用。
The concept of civil rights is a form of existence, though contains its own specific interests, but their recognition of their civil rights can not therefore necessary to resort to some form of rights that are used to describe a particular external form is the right characterization. The main function of the right to representation is the realization of the right, which is mainly in the rights and obligations between people, so right on the characterization of the different requirements for different. Civil rights as an umbrella concept, under which they contain, such as personal rights, property rights and a series of rights and how to achieve these rights, in order to maximize the satisfaction of people's increasing material and cultural needs has become a focus of civil legislation . This will be the acquisition of real estate property law system to start to explore the implementation rules of private property rights to put forward their views, in order to improve the relevant legislation.
Real estate acquired in good faith on the property in today's Elements of Law are: to be achieved through the transfer of real property, the scope of this behavior must have certain restrictions, and must be paid and the law effective (in fact, has a contract pending with the effectiveness of conflict , described in detail below); the people shall be no right (in the disposal of family property, even if registered in one name only, in fact, still have the right to dispose of), the buyer for the kind of subjective, real estate property has been Registrar . Bona fide acquisition of real estate over the composition of elements in the surface seems to be complete, but the judicial practice in the specific operation, I am afraid not perfect, remains to be further understanding of the improvement. In real estate acquired in good faith, the original owner's interests will be compromised or less (but this is the case only in the disposition of property against the rights of indigenous people there under the premise of mind), therefore, should be allowed on the original prejudice the rights of the owner to set relief procedures to ensure the right balance. If a real estate transaction was identified as made in good faith, at least in the legal relationship will produce the following: the people and the trading relationship between the buyer, the people with the original owner of the legal relationship between the infringement, and registration of original owner relationship between tort law authorities.
Acquired in good faith in the property law system is an essential one of the basic system, for the protection of security of transactions, safeguarding market order and balance of property acquired in good faith and the third loss of the right of the legitimate rights and interests play a decisive role. Dong Chan can be applied in good faith to achieve a system in our country and most other countries have been recognized, and this paper, for bona fide acquisition of real estate in theory, judicial practice, discusses some of the problems prone to their own humble opinion, in order to more accurately understand and grasp Bona Fide Acquisition of real estate transactions in the application.
引文
①陈卫佐译,《德国民法典》(第2版),法律出版社2006年2月版,第326页。
②无处分权人来自德文术语“Nichtberechtigter”是指享有某项权利的人以外的人,既包括非所有人,也包括无权作出某一项具体处分的人。如A将拾得的一块手表转让给B,A就是无权利人(非所有人)。
③这里的物仅指动产。参见陈卫佐译作,《德国民法典》第2版,2006年2月,第338页。
④高富平、吴一鸣:《英美不动产法:兼与大陆法比较》,清华大学出版社2007年2月版,第116页。
①罗结珍译,《法国民法典》,中国法制出版社1999年10月北京版,第522页。
②学者认为,基于土地交易不多的现实,法国大革命后多数人希望将通过革命获得的土地所有权得到确认保护,而不是转移所有权。革命时期的法国曾颁布法令废除共有地权,封建领主被禁止占用荒地和未占用的土地,然后将之分配给居民,以彻底废除共用地制度。因此,立法更注重保护所有人的利益,其制定的善意取得也仅适用于动产。
①尹田:“法国不动产公示制度”,载梁慧星主编:《民商法论丛》(第16卷),第555-557页。
②谢在全:《民法物权论》(上),中国政法大学出版社1999年版,第219页;姚瑞光:《民法物权论》,台湾海宇文化事业出版公司1995年版,第104页。
③孙宪忠:“物权法的基本范畴与主要制度反思”,载《中国法学》1999年第5/6期。
①杨静毅:《不动产不应适用善意取得制度》,人民法院报2009年9月28日
①孙宪忠:《制定科学的民法典—中德民法典立法研讨会文集》,第66-67页,法律出版社2003年版。
②K.茨威格特、H.克茨“抽象物权契约---德意志法系的特征”。孙宪忠译,载《外国法译评》1995年第2期。
③曼弗雷德.沃尔夫:《物权法》,吴越译,法律出版社2002年版,第203-205页;鲍尔/施蒂尔纳:《德国物权法》(上),张双根译,法律出版社2004年版,第92-96页。
①孙宪忠:“物权行为理论探源及其意义”,载《法学研究》1996年第3期。
②同上
③王利明:“物权行为若干问题探讨”,载《中国法学》1997年第3期。
④梁慧星:《中国物权法研究》,法律出版社1998年,第173-175页。
①田士永、王萍:“物权行为理论研讨会综述”,载《中国法学》1998年第4期。
①《瑞士民法典》第656条第2款、我国台湾地区“民法”第759条。
②邢海宝:《海商提单法》,法律出版社1999年版,第184页。
③本文认为,对于登记的公开性,明显存在理论与司法实务的脱节。以四川为例,如需到房管中心查询他人房产信息,需要法院立案受理通知书、律师函、律师证等材料,而普通市民是无法查询的。因此,笔者认为,登记的公开性是附条件的,法学理论上的公开性并没有在实践中得到体现。
④李显东、刘志强:“不动产登记:法定权利的确认—德法澳三种不动产登记制度概要”,载《中国国土资源报》2008年2月21日版。
①孙宪忠:《中国物权法总论》,法律出版社2003年版,第218-219页。
①本文认为,“登记于买受人名下”是不动产善意取得不可或缺的构成要件之一。这也是为何本文一直主张使用买受人的概念而不用受让人,因为如果买受人完全可以为了他人的利益为他人购买不动产,而这里的他人(受让人)在受让不动产时并没有支付对价,不符合不动产善意取得构成要件。如父亲为女儿购买房屋的情形。
②黄松有主编:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》,第328页,人民法院出版社2007年3月版
①马俊驹、余延满:《民法原论》(第二版),第5页,法律出版社2005年版。
①曾世雄:《损害赔偿法原理》,中国政法大学出版社2001年版,第73页。
①罗结珍译,《法国民法典》,中国法制出版社,1999年10月北京第1版,167页。
②我国台湾地区“民法”第66条第1项规定,林木在未与土地分离之前,同院落里的石头一样是不动产的组成部分,而不是独立的物。
①陈耀东:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社2003年版,第285页。
②尹田:“论物权的公示和公信原则”,载梁慧星主编:《民商法论丛》(第26卷)。
③崔建远:《中国房地产法研究》,法制出版社1995年版,第238页。
④刘莘、王达:《房地产行政登记的理论与实务》,中国建材工业出版社2008年版,第23页。
①王旭军:《不动产登记司法审查》,法律出版社2010年版,第3页。
①如不动产权利人为了逃避债务,故意将自己的不动产过户登记在他人名下。
②已明知登记错误,而不及时主张更正登记。
[1]马俊驹、余延满:《民法原论》(第二版),法律出版社,2005年版
[2]《德国民法通论》,卡尔?拉伦茨著,王晓晔等译,法律出版社,2003年版
[3]陈聪富:《侵权归责原则与损害赔偿》,北京大学出版社2005年版。
[4][德]康德:《法的形而上学原理-----权利的科学》,沈叔平译,商务印书馆2005年版。
[5]肖厚国:《所有权的兴起与衰落》,山东人民出版社2003年版。
[6]<美>罗斯科.庞德著:《通过法律的社会控制》,商务印书馆1984年1月版。
[7]杨与龄:《民法概要》,中国政法大学出版社2002年版。
[8]刘德宽:《民法诸问题与新展望》,中国政法大学出版社2002年版。
[9]黄茂荣:《买卖法》,中国政法大学出版社2002年版。
[10]崔建远:《准物权研究》,法律出版社2003年版。
[11]梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社,1997年版。
[12]黄立:《民法总则》,中国政法大学出版社2002年版。
[13]孙宪忠:《论物权法》,法律出版社,2001年10月版。
[14]孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社,1997年版。
[15]陈华彬:《物权法原理》,国家行政学院出版社,1998年版。
[16]尹田:《法国物权法》,法律出版社,1998年版。
[17]郑玉波:《民法总则》,中国政法大学出版社2003年版本。
[18]孟勤国:《物权二元结构论》,人民法院出版社,2002年版。
[19]谢在全:《民法物权论》(上、下),中国政法大学出版社,1999年版。
[20]王泽鉴:《民法物权》(第一册?通则?所有权),中国政法大学出版社,2001年4月版。
[21]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(1~8卷),中国政法大学出版社1998年1月版。
[22]王泽鉴:《债法原理》(第一册),中国政法大学出版社2001年版。
[23]吴国喆：《权利表象及其私法处置规则-以善意取得和表见代理制度为中心考察》,商务印书馆2007年版。
[24]王旭军:《不动产登记司法审查》,法律出版社2010年版。
[25]刘善春:《行政诉讼价值论》,法律出版社1998年版。
[26]最高人民法院物权法研究小组编著:《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版。
[27]肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版。
[28]常鹏翱:《物权法的展开与反思》,法律出版社2007年版。
[29]Vgl. Haegele-Schner-Stber, Grundbuchrecht, 10. Aufl., 1993, S.
[30]See S. Litvinoff, Obligations, La. Civ. L. Treatise vol. 7, 1975,§
[31]MuenchKomm/Quack,§932, Rdnr. 32 ff.
[32]H. Hübner, Der Rechtsverlust im Mobiliarsachenrecht, 1955, S. 56 ff.
[33]Schwab/Prütting,Sachenrecht,27.Aufl., 1997,S.93.
②无处分权人来自德文术语“Nichtberechtigter”是指享有某项权利的人以外的人,既包括非所有人,也包括无权作出某一项具体处分的人。如A将拾得的一块手表转让给B,A就是无权利人(非所有人)。
③这里的物仅指动产。参见陈卫佐译作,《德国民法典》第2版,2006年2月,第338页。
④高富平、吴一鸣:《英美不动产法:兼与大陆法比较》,清华大学出版社2007年2月版,第116页。
①罗结珍译,《法国民法典》,中国法制出版社1999年10月北京版,第522页。
②学者认为,基于土地交易不多的现实,法国大革命后多数人希望将通过革命获得的土地所有权得到确认保护,而不是转移所有权。革命时期的法国曾颁布法令废除共有地权,封建领主被禁止占用荒地和未占用的土地,然后将之分配给居民,以彻底废除共用地制度。因此,立法更注重保护所有人的利益,其制定的善意取得也仅适用于动产。
①尹田:“法国不动产公示制度”,载梁慧星主编:《民商法论丛》(第16卷),第555-557页。
②谢在全:《民法物权论》(上),中国政法大学出版社1999年版,第219页;姚瑞光:《民法物权论》,台湾海宇文化事业出版公司1995年版,第104页。
③孙宪忠:“物权法的基本范畴与主要制度反思”,载《中国法学》1999年第5/6期。
①杨静毅:《不动产不应适用善意取得制度》,人民法院报2009年9月28日
①孙宪忠:《制定科学的民法典—中德民法典立法研讨会文集》,第66-67页,法律出版社2003年版。
②K.茨威格特、H.克茨“抽象物权契约---德意志法系的特征”。孙宪忠译,载《外国法译评》1995年第2期。
③曼弗雷德.沃尔夫:《物权法》,吴越译,法律出版社2002年版,第203-205页;鲍尔/施蒂尔纳:《德国物权法》(上),张双根译,法律出版社2004年版,第92-96页。
①孙宪忠:“物权行为理论探源及其意义”,载《法学研究》1996年第3期。
②同上
③王利明:“物权行为若干问题探讨”,载《中国法学》1997年第3期。
④梁慧星:《中国物权法研究》,法律出版社1998年,第173-175页。
①田士永、王萍:“物权行为理论研讨会综述”,载《中国法学》1998年第4期。
①《瑞士民法典》第656条第2款、我国台湾地区“民法”第759条。
②邢海宝:《海商提单法》,法律出版社1999年版,第184页。
③本文认为,对于登记的公开性,明显存在理论与司法实务的脱节。以四川为例,如需到房管中心查询他人房产信息,需要法院立案受理通知书、律师函、律师证等材料,而普通市民是无法查询的。因此,笔者认为,登记的公开性是附条件的,法学理论上的公开性并没有在实践中得到体现。
④李显东、刘志强:“不动产登记:法定权利的确认—德法澳三种不动产登记制度概要”,载《中国国土资源报》2008年2月21日版。
①孙宪忠:《中国物权法总论》,法律出版社2003年版,第218-219页。
①本文认为,“登记于买受人名下”是不动产善意取得不可或缺的构成要件之一。这也是为何本文一直主张使用买受人的概念而不用受让人,因为如果买受人完全可以为了他人的利益为他人购买不动产,而这里的他人(受让人)在受让不动产时并没有支付对价,不符合不动产善意取得构成要件。如父亲为女儿购买房屋的情形。
②黄松有主编:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》,第328页,人民法院出版社2007年3月版
①马俊驹、余延满:《民法原论》(第二版),第5页,法律出版社2005年版。
①曾世雄:《损害赔偿法原理》,中国政法大学出版社2001年版,第73页。
①罗结珍译,《法国民法典》,中国法制出版社,1999年10月北京第1版,167页。
②我国台湾地区“民法”第66条第1项规定,林木在未与土地分离之前,同院落里的石头一样是不动产的组成部分,而不是独立的物。
①陈耀东:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社2003年版,第285页。
②尹田:“论物权的公示和公信原则”,载梁慧星主编:《民商法论丛》(第26卷)。
③崔建远:《中国房地产法研究》,法制出版社1995年版,第238页。
④刘莘、王达:《房地产行政登记的理论与实务》,中国建材工业出版社2008年版,第23页。
①王旭军:《不动产登记司法审查》,法律出版社2010年版,第3页。
①如不动产权利人为了逃避债务,故意将自己的不动产过户登记在他人名下。
②已明知登记错误,而不及时主张更正登记。
[1]马俊驹、余延满:《民法原论》(第二版),法律出版社,2005年版
[2]《德国民法通论》,卡尔?拉伦茨著,王晓晔等译,法律出版社,2003年版
[3]陈聪富:《侵权归责原则与损害赔偿》,北京大学出版社2005年版。
[4][德]康德:《法的形而上学原理-----权利的科学》,沈叔平译,商务印书馆2005年版。
[5]肖厚国:《所有权的兴起与衰落》,山东人民出版社2003年版。
[6]<美>罗斯科.庞德著:《通过法律的社会控制》,商务印书馆1984年1月版。
[7]杨与龄:《民法概要》,中国政法大学出版社2002年版。
[8]刘德宽:《民法诸问题与新展望》,中国政法大学出版社2002年版。
[9]黄茂荣:《买卖法》,中国政法大学出版社2002年版。
[10]崔建远:《准物权研究》,法律出版社2003年版。
[11]梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社,1997年版。
[12]黄立:《民法总则》,中国政法大学出版社2002年版。
[13]孙宪忠:《论物权法》,法律出版社,2001年10月版。
[14]孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社,1997年版。
[15]陈华彬:《物权法原理》,国家行政学院出版社,1998年版。
[16]尹田:《法国物权法》,法律出版社,1998年版。
[17]郑玉波:《民法总则》,中国政法大学出版社2003年版本。
[18]孟勤国:《物权二元结构论》,人民法院出版社,2002年版。
[19]谢在全:《民法物权论》(上、下),中国政法大学出版社,1999年版。
[20]王泽鉴:《民法物权》(第一册?通则?所有权),中国政法大学出版社,2001年4月版。
[21]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(1~8卷),中国政法大学出版社1998年1月版。
[22]王泽鉴:《债法原理》(第一册),中国政法大学出版社2001年版。
[23]吴国喆：《权利表象及其私法处置规则-以善意取得和表见代理制度为中心考察》,商务印书馆2007年版。
[24]王旭军:《不动产登记司法审查》,法律出版社2010年版。
[25]刘善春:《行政诉讼价值论》,法律出版社1998年版。
[26]最高人民法院物权法研究小组编著:《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版。
[27]肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版。
[28]常鹏翱:《物权法的展开与反思》,法律出版社2007年版。
[29]Vgl. Haegele-Schner-Stber, Grundbuchrecht, 10. Aufl., 1993, S.
[30]See S. Litvinoff, Obligations, La. Civ. L. Treatise vol. 7, 1975,§
[31]MuenchKomm/Quack,§932, Rdnr. 32 ff.
[32]H. Hübner, Der Rechtsverlust im Mobiliarsachenrecht, 1955, S. 56 ff.
[33]Schwab/Prütting,Sachenrecht,27.Aufl., 1997,S.93.