房地产业的政府管制
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摘要
近年来,房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出,成为社会各界关注的热点;房地产市场信息不对称、房价无序暴涨、违规操作和投机炒作、市场监控力度不够和法规建设滞后所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。这些问题仅仅依靠市场机制自发调节无法解决,政府如何运用经济手段来规范房地产市场,加强政府管制研究成为一个重要课题。
本论文运用产业经济理论、制度经济学和政府管制理论,采取规范分析和实证分析、比较分析、定量分析等方法,并运用博弈理论,结合其它国家的经验教训,对我国房地产市场中政府管制与市场竞争机制进行剖析,研究在市场失灵的情况下,政府应如何在保持充分竞争的同时又要发挥政府管制的作用,避免政府寻租和市场失灵等现象,达到稳定市场防止房地产泡沫的目的,最后对我国房地产市场的政府管制政策提供思路和建议。
本文认为,土地资源的有限性和房地产不可移动构成了房地产市场的垄断性特征,信息不对称性、房地产市场价格自主定价政策是造成房地产暴利、房地产价格居高不下、投机炒楼与投资热潮的原因。中央政府对房地产市场实行的行政、财税、金融、土地等手段,一方面是这些间接手段影响具有较长的滞后性,另一方面是房地产既得利益方可以轻易转嫁成本,推动价格的进一步上升,造成价格的严重扭曲。削弱卖方主导的市场势力和利益合谋,实现利益均衡是政府制定政策导向、实现政府管制的关键。现阶段基于房地产市场的掠夺性定价,政府应当采取一系列综合性经济手段实施管制。但随着廉租房、廉价房和商品房市场结构的完善,政府应该放松对房地产市场的管制。
本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学角度对我国房地产业的现状进行分析,更清晰地把握房地产市场的脉络特征,为进一步规范房地产市场的发展提供思路和依据。2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析,针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体,提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段,为我国房地产政策的制定和实施提供参考。
In recent years, the overheated investment, high prices and structural imbalances and other issues have become increasingly prominent topic in the real estate market, the real estate bubble which caused by these factors such as information asymmetry, disorderly skyrocketing price, illegal operations and speculation, market monitoring failure, and regulations lagging will undoubtedly increase the financial risks and social risks. It is impossible only rely on market mechanism's spontaneous adjustment to deal with these problems, It will become an important topic.to strengthen government regulation research and for government to balance the real estate market.
In this paper, industrial economics theory, institutional economics theory and government regulation theory, and normative analysis, empirical analysis, comparative analysis, quantitative analysis and other methods were used by using game theory, combining the experiences and lessons of other countries, study the government regulate and market competition mechanism of China's real estate market, and on the condition of market failure, the government how to maintain competition and play the role of government regulation in the same time, avoiding government rent-seeking and market failure, to stabilize the market and prevent the real estate bubble; at last, we provide ideas and suggestions to the policy of our country's government regulation on the real estate market.
In this paper, I suggested that the land resources scarce and immovable property of the real estate market form the characteristics of monopoly; the information asymmetry, the monopoly of the land market and the common interests make the local governments and real estate developers become an interest groups to promote price increase; the independent pricing policy of the real estate market and monopoly cause real estate profits, which are the reason of the high price and property speculation and invest on the real estate; the central government's administration, finance, taxation, land and other means on the real estate market can not effectively curb the rising price; on one hand the impact of these measures have longer hysteretic, on the other hand, the real estate profiteers can transfer the costs easily, pushing prices up further, and causing serious price distortions; research shows that price regulate is more direct and effective than land regulation, tax and credit regulation and so on. Cutting the seller-led market forces and achieving balance of interests is the key of the government formulate the policy direction and achieve government control. Information disclosure system and the establishment of supervision mechanisms have a certain significance of maintaining market prices. In addition, at this stage, based on the real estate market's predatory pricing, the government's price regulation is the most direct and effective means. But with the perfection of market structure of the low-cost Housing, cheap housing, low-cost housing and commercial housing, the Government should relax controls on the real estate market.
The main innovation points of this paper are below: 1, analized the current situation of China's real estate from the perspective of industrial economics, it makes us understand the characteristics of the real estate market more clearly, provides the idea and evidence for further standardizing the development of the real estate market. 2, Proposing that government should implement price regulation on the real estate market, and integrating land regulation, financial regulation and the tax regulation policy, this will providing the reference for China's real estate policy's formulation and implementation.
本论文运用产业经济理论、制度经济学和政府管制理论,采取规范分析和实证分析、比较分析、定量分析等方法,并运用博弈理论,结合其它国家的经验教训,对我国房地产市场中政府管制与市场竞争机制进行剖析,研究在市场失灵的情况下,政府应如何在保持充分竞争的同时又要发挥政府管制的作用,避免政府寻租和市场失灵等现象,达到稳定市场防止房地产泡沫的目的,最后对我国房地产市场的政府管制政策提供思路和建议。
本文认为,土地资源的有限性和房地产不可移动构成了房地产市场的垄断性特征,信息不对称性、房地产市场价格自主定价政策是造成房地产暴利、房地产价格居高不下、投机炒楼与投资热潮的原因。中央政府对房地产市场实行的行政、财税、金融、土地等手段,一方面是这些间接手段影响具有较长的滞后性,另一方面是房地产既得利益方可以轻易转嫁成本,推动价格的进一步上升,造成价格的严重扭曲。削弱卖方主导的市场势力和利益合谋,实现利益均衡是政府制定政策导向、实现政府管制的关键。现阶段基于房地产市场的掠夺性定价,政府应当采取一系列综合性经济手段实施管制。但随着廉租房、廉价房和商品房市场结构的完善,政府应该放松对房地产市场的管制。
本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学角度对我国房地产业的现状进行分析,更清晰地把握房地产市场的脉络特征,为进一步规范房地产市场的发展提供思路和依据。2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析,针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体,提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段,为我国房地产政策的制定和实施提供参考。
In recent years, the overheated investment, high prices and structural imbalances and other issues have become increasingly prominent topic in the real estate market, the real estate bubble which caused by these factors such as information asymmetry, disorderly skyrocketing price, illegal operations and speculation, market monitoring failure, and regulations lagging will undoubtedly increase the financial risks and social risks. It is impossible only rely on market mechanism's spontaneous adjustment to deal with these problems, It will become an important topic.to strengthen government regulation research and for government to balance the real estate market.
In this paper, industrial economics theory, institutional economics theory and government regulation theory, and normative analysis, empirical analysis, comparative analysis, quantitative analysis and other methods were used by using game theory, combining the experiences and lessons of other countries, study the government regulate and market competition mechanism of China's real estate market, and on the condition of market failure, the government how to maintain competition and play the role of government regulation in the same time, avoiding government rent-seeking and market failure, to stabilize the market and prevent the real estate bubble; at last, we provide ideas and suggestions to the policy of our country's government regulation on the real estate market.
In this paper, I suggested that the land resources scarce and immovable property of the real estate market form the characteristics of monopoly; the information asymmetry, the monopoly of the land market and the common interests make the local governments and real estate developers become an interest groups to promote price increase; the independent pricing policy of the real estate market and monopoly cause real estate profits, which are the reason of the high price and property speculation and invest on the real estate; the central government's administration, finance, taxation, land and other means on the real estate market can not effectively curb the rising price; on one hand the impact of these measures have longer hysteretic, on the other hand, the real estate profiteers can transfer the costs easily, pushing prices up further, and causing serious price distortions; research shows that price regulate is more direct and effective than land regulation, tax and credit regulation and so on. Cutting the seller-led market forces and achieving balance of interests is the key of the government formulate the policy direction and achieve government control. Information disclosure system and the establishment of supervision mechanisms have a certain significance of maintaining market prices. In addition, at this stage, based on the real estate market's predatory pricing, the government's price regulation is the most direct and effective means. But with the perfection of market structure of the low-cost Housing, cheap housing, low-cost housing and commercial housing, the Government should relax controls on the real estate market.
The main innovation points of this paper are below: 1, analized the current situation of China's real estate from the perspective of industrial economics, it makes us understand the characteristics of the real estate market more clearly, provides the idea and evidence for further standardizing the development of the real estate market. 2, Proposing that government should implement price regulation on the real estate market, and integrating land regulation, financial regulation and the tax regulation policy, this will providing the reference for China's real estate policy's formulation and implementation.
引文
1葛小凤,刘秀华,2007,房地产市场研究综述[J],西南农业大学学报(社会科学版) 2007,4,p.74。
2 徐静,西安建筑科技大学硕士学位论文,房地产价格研究—理论与实证分析,pp.3。
3 吴婕,西南财经大学硕士学位论文,当前中国房地产市场宏观调控研究,pp.2。
4黄贤锁,福建师范大学硕士学位论文,中国房地产市场的宏观调控研究,pp2.
5田传浩,王建新,经济周期与房地产经济周期:互动与演化,新华网浙江频道,2004/08/04。
6住房保障是政府不可推卸的责任,例如1901年荷兰《住房法》和宪法中就规定,提高充足住房是政府的责任。任何向市场的转嫁行为都必然以利益交换为基础,由于政府和开发商都有逐利倾向,住房保障向市场嫁接必然使民生付出更沉重的成本。对于政府在住房保障中的责任必须明确和规范,防止住房保障制度因嫁接于市场而扭曲变形(贾图,2008,住房保障嫁接于市场必然走向畸形,产业损害与预警,第11期,2008年3月17日,2-4)
7 2006年,我国国有土地的总价值约50万亿元,国有企业总价值29万亿元,总价值79万亿元。到2007年底,在中国115.6万亿资产财富中,只有27.6万亿元时民间私人所有,76%的资产由政府拥有(陈志武,2008年第8期,改革内参,10-13)
8 W.吉帕.维斯库斯(W.Kip Viscusi)等,反垄断与管制经济学(第三版),陈甬军等译,北京:机械工业出版社,2004,第176页。
10根据1998年国家统计局公布的《固定资产投资统计报表制度》,“空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的部分,包括从前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。不包括已经出售或出租的房屋。
11 见:http://www.realestate.gov.cn
12 第一财经日报,孙荣飞,2007年12月4日
13 保罗.萨谬尔森,威廉.诺德毫斯:宏观经济学(第十六版),萧深等译,北京:华夏出版社,1999,第23,27页
14 亚当.斯密:国民财富的性质和原因的研究(下卷),北京:商务印书馆,1974
15 对于房地产市场的垄断程度可以参见李宏瑾(2005),他利用统计数据分别计算了各地房地产市场的勒纳指数,其研究结果表明,我国房地产市场的垄断程度相当严重。
16 《经济学》(上、下),[美]斯蒂格利茨着,中国人民大学出版社,1997
17楼市铁腕政策将出台 房企破产入倒计时,华夏时报,2008-04-05
18 房地产经济学,张红,清华大学出版社,2006年7月第2次印刷,81页,93页
19孙荣飞,第一财经日报,国土部拟推出土地调控指标体系 量化土地闸门,2008-04-21
20资料来源,中国房地产信息网,用土地政策调控房地产市场,2005-5-13
22资料来源,中国房地产信息网,用土地政策调控房地产市场,2005-5-13
23楼市铁腕政策将出台 房企破产入倒计时,华夏时报,2008-04-05
25谢国忠,财税制度助推房价 建议允许地方发债,东方早报,2007-12-12
26巴曙松:房价走向理性回归,中国证券报(北京),2008-01-11
27 资料来源:证券时报,中国楼市应借鉴德国房地产市场管理经验,2008年04月07日
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3 吴婕,西南财经大学硕士学位论文,当前中国房地产市场宏观调控研究,pp.2。
4黄贤锁,福建师范大学硕士学位论文,中国房地产市场的宏观调控研究,pp2.
5田传浩,王建新,经济周期与房地产经济周期:互动与演化,新华网浙江频道,2004/08/04。
6住房保障是政府不可推卸的责任,例如1901年荷兰《住房法》和宪法中就规定,提高充足住房是政府的责任。任何向市场的转嫁行为都必然以利益交换为基础,由于政府和开发商都有逐利倾向,住房保障向市场嫁接必然使民生付出更沉重的成本。对于政府在住房保障中的责任必须明确和规范,防止住房保障制度因嫁接于市场而扭曲变形(贾图,2008,住房保障嫁接于市场必然走向畸形,产业损害与预警,第11期,2008年3月17日,2-4)
7 2006年,我国国有土地的总价值约50万亿元,国有企业总价值29万亿元,总价值79万亿元。到2007年底,在中国115.6万亿资产财富中,只有27.6万亿元时民间私人所有,76%的资产由政府拥有(陈志武,2008年第8期,改革内参,10-13)
8 W.吉帕.维斯库斯(W.Kip Viscusi)等,反垄断与管制经济学(第三版),陈甬军等译,北京:机械工业出版社,2004,第176页。
10根据1998年国家统计局公布的《固定资产投资统计报表制度》,“空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的部分,包括从前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。不包括已经出售或出租的房屋。
11 见:http://www.realestate.gov.cn
12 第一财经日报,孙荣飞,2007年12月4日
13 保罗.萨谬尔森,威廉.诺德毫斯:宏观经济学(第十六版),萧深等译,北京:华夏出版社,1999,第23,27页
14 亚当.斯密:国民财富的性质和原因的研究(下卷),北京:商务印书馆,1974
15 对于房地产市场的垄断程度可以参见李宏瑾(2005),他利用统计数据分别计算了各地房地产市场的勒纳指数,其研究结果表明,我国房地产市场的垄断程度相当严重。
16 《经济学》(上、下),[美]斯蒂格利茨着,中国人民大学出版社,1997
17楼市铁腕政策将出台 房企破产入倒计时,华夏时报,2008-04-05
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