评析我国的不动产善意取得制度及在司法实践中的具体适用
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摘要
不动产善意取得,指受让人因信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易,如受让人取得该不动产时系出于善意,则取得该不动产的所有权,不动产原所有人不得要求受让人返还原物。善意取得制度在不动产领域的运用,能较好地保障善意第三人的合法权益,当所有权与交易安全发生冲突时,能够在二者之间找到恰当的平衡点。
善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则,涉及民法所有权保护与交易安全之衡量与价值问题,为近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。善意取得适用于动产领域历来没有争议,但是否适用于不动产领域,各国立法规定不一,学界亦存不同见解。我国《物权法》初次引入了不动产善意取得制度,本文试图通过对善意取得制度的历史渊源、立法比较、实践基础等诸方面的研究,寻求在不动产领域建立善意取得制度的理论依据,并以我国《物权法》的规定为基点,通过对不动产善意取得的构成要件和法律效力的分析,探索不动产善意取得制度的构建模式及在实践运用中需注意的诸多问题。
The bona fide acquisition of real estate, refers to the assignee do the deal according to the registration certificate and trust with the transferor who in fact has no right to real estate transactions. If assignee obtains the realty with good faith, he will get the ownership of the realty, the original ownership of the real estate can not require the return. The good faith acquisition system in the field of real estate, can better safeguard the lawful rights and interests of third party, when the ownership and transaction security conflict, can find the right balance between them.
This system is adapted to the commodity economy development, include very important civil law rules. These trading rules measure and value civil protection and transaction security of ownership in the modern time continental law system and common law system. Good faith applicable to movable property field is not controversial, but if it is applicable to the real estate sector, legislation, scholars also save different opinions. Our property law first introduced the good faith acquisition rules, this paper has compared the historical origin, legislation and practice base of research in the real estate sector, established the theoretical basis of the system in China, and the provisions of the our property law, through the analysis of the components and the legal validity analysis system, explore the construction model and the practical application.
善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则,涉及民法所有权保护与交易安全之衡量与价值问题,为近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。善意取得适用于动产领域历来没有争议,但是否适用于不动产领域,各国立法规定不一,学界亦存不同见解。我国《物权法》初次引入了不动产善意取得制度,本文试图通过对善意取得制度的历史渊源、立法比较、实践基础等诸方面的研究,寻求在不动产领域建立善意取得制度的理论依据,并以我国《物权法》的规定为基点,通过对不动产善意取得的构成要件和法律效力的分析,探索不动产善意取得制度的构建模式及在实践运用中需注意的诸多问题。
The bona fide acquisition of real estate, refers to the assignee do the deal according to the registration certificate and trust with the transferor who in fact has no right to real estate transactions. If assignee obtains the realty with good faith, he will get the ownership of the realty, the original ownership of the real estate can not require the return. The good faith acquisition system in the field of real estate, can better safeguard the lawful rights and interests of third party, when the ownership and transaction security conflict, can find the right balance between them.
This system is adapted to the commodity economy development, include very important civil law rules. These trading rules measure and value civil protection and transaction security of ownership in the modern time continental law system and common law system. Good faith applicable to movable property field is not controversial, but if it is applicable to the real estate sector, legislation, scholars also save different opinions. Our property law first introduced the good faith acquisition rules, this paper has compared the historical origin, legislation and practice base of research in the real estate sector, established the theoretical basis of the system in China, and the provisions of the our property law, through the analysis of the components and the legal validity analysis system, explore the construction model and the practical application.
引文
1梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社1998年第1版,第474页。
2【英】戴维.M沃克:《牛津法律大辞典》,光明日报出版社1988年版,第433页。
3马俊驹、梅夏英:“不动产制度与物权法的理论和立法构造”,《中国法学》1999年第4期,第74页。
4马俊驹、梅夏英:“不动产制度与物权法的理论和立法构造”,《中国法学》1999年第4期,第74页。
5孟勤国:“动产不动产分类标准的研究”,《民商法纵论》,中国法制出版社2000年版,第236页。
6尹田:《法国物权法》,五南图书出版公司中华民国88年版,第240页。
7肖厚国:“动产善意取得制度研究”,《民商法论丛》第13卷,法律出版社2000年版,第45一48页。
8物权行为最早由德国学者萨维尼在《现代罗马法体系》中提出。主要特点为动产物权变动是由物权合意加交付行为,不动产物权变动则必须在物权合意加登记行为才发生。可参照《德国民法典》第873条。三项原则:分离原则,体现在物权变动的独立性:无因性原则,体现在原因行为是否有效,不会影响到物权变动;公示公信原则,体现在善意第三人的权利取得。
9【美】迈克尔·D·贝勒斯:《法律的原则》,张文显等译,中国大百科全书出版社,第119一121页。转引自王利明、王秩:“动产善意取得制度研究”,《现代法学》1997年第5期,第5—6页。
10余晓铃:“善意取得的制度初探”,《武汉大学学报(哲社版)》1996年第6期。转引自王利明、王秩:“动产善意取得制度研究”,《现代法学》1997年第5期,第5—6页。
11舒广:“中美取得时效相关制度比较研究”,江平主编:《中美物权法的现状与发展》,清华大学出版社2003年版,第178页。
12马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第51页。
13马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第282页。
14马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第282页。
15马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第292—293页。
16 [德]M·沃尔夫:《物权法》,法律出版社2004年版,第220页。
17史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社2000年版,第44页。
18王泽鉴:《民法物权:通则·所有权》,中国政法大学出版社2001版,第123页。
19尹田:《法国物权法》,法律出版社1998年版,第200页。
20 (日)川岛武宜编:《注释民法(7)》,转引自王秩:《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第225页。
21尹田:《法国不动产公示制度概述·民事责任与民法典体系》,法律出版社2002年版,第54页。
22尹田:《法国不动产公示制度概述·民事责任与民法典体系》,法律出版社2002年版,第64页。
23梅瑞琦、汪淑华:《不动产善意取得研究》http://www.law110.com/lawstudy/320034.htm。
24梅瑞琦、汪淑华:《不动产善意取得研究》http://www.law110.com/lawstudy/320034.htm。
25肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第400页。
26梅瑞琦、汪淑华:《不动产善意取得研究》http://www.law110.com/lawstudy/320034.htm。
27肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第400页。
28肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第401页。
29梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版,第181页。
30梁慧星:《中国物权法研究(上)》,法律出版社1998年版,第491页。
31梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版,第75页。
32梁慧星:《为中国民法典而斗争》,法律出版社2002年版,第163-164页。
33王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第299-300页。
34王利明、王秩:“动产善意取得制度研究”,《现代法学》1997年第5期,第5—6页。
35杨立新:“共同共有不动产交易中的善意取得”,《法学评论》1997年第4期,第157页。
36孙宪忠:“物权法基本范畴及主要制度的反思(下)”,《中国法学》第1999年第6期。
37江平:《民法学》,中国政法大学出版社2000年版,第373页。
38喻文莉:“论民法中的善意取得制度”,《法学评论》第1999年第4期,第68页。
39康永恒:“善总取得制度在中国存在的依据”,《内蒙古广播电视大学学报》2000年第4期,第42页。
40梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版,第184页。
41黄右昌:《民法注释〔物权篇〕》(下册),三民书局1991年版,第215页。
42郑玉波:《民法物权》,三民书局1980年版,第321页。
43谢在全:《民法物权论》(上),中国政法大学出版社1999年版,第221页注释。
44吕云成:“善意取得的类型化分析”,《当代法学》2001年第11期,第19页。
45王泽鉴:《民法总则》,中国政法大学出版社2001年版,第264页。
46诺斯:《制度、制度变迁与经济绩效》,上海三联书店1994年版。
47 F.H.劳森,B.拉登:《财产法》,中国大百科全书出版杜1998年第3卷。
48尹田:《法国物权法》,法律出版社1998年版,第203-207页。
49王泽鉴:《民法物权通则所有权》,中国政法大学出版社2001年版,第122页。王卓:“浅析不动产的善意取得”,《当代法学》2002年第11期,第73页。
50梁慧星:《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第364页。
52王洪亮:“不动产物权登记立法研究”,《法律科学》2000年第2期,第122页。
53梁慧星主编:《物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第159页。
54梁慧星:“如何理解合同法第五十一条”,载法律思想网。
55王秩、关淑芳:“试论动产善意取得制度的适用条件”,《法制与社会发展》2000年第3期。
56王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年5月版,第182页。
57王秩:《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第308页。
1、梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社1998年6月第1版。
2、孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版。
3、【英】戴维.M.沃克:《牛津法律大辞典》,光明日报出版社1988年版。
4、中国社会科学院法学研究所法律辞典编委会编:《法律辞典》,法律出版社2004版。
5、马俊驹、余延满:《民法原论》,法律出版社1998年版。
6、史尚宽:《物权法论》,荣泰印书馆1957年版。
7、王泽鉴:《民法物权通则·所有权》,中国政法大学出版社2001年版。
8、尹田:《法国物权法》,五南图书出版公司1999年版。
9、孙宪忠:《论物权法》,法律出版社2001年版。
10、【德】M·沃尔夫:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版。
11、王书江译:《日本民法典》,中国法制出版社2002年版。
12、谢晖:《法律信仰的理念与基础》,山东人民出版社1997年版。
13、【德】伯恩·魏德士:《法理学》,法律出版社2003年版。
14、周永坤:《法理学》,法律出版社2004年版。
15、陈华彬:《物权法研究》,金桥文化出版(香港)有限公司2001年版。
16、马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版。
17、【美】罗杰:H伯恩哈特、安·M·伯克哈特:《不动产》[第4版],钟书峰译,法律出版社2005年版。
18、【日】我妻荣:《日本物权法》,五南图书出版公司1999年版。
19、梁慧星:《中国物权法研究(上)》,法律出版社1998年版。
20、梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版。
21、梁慧星:《为中国民法典而斗争》,法律出版社2002年版。
22、梁慧星:《中国民法典草案建议稿》,法律出版社2003年版。
23、王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版。
24、江平:《民法学》,中国政法大学出版社2000年版。
25、孟勤国:动产不动产分类标准的研究,《民商法纵论》,中国法制出版社2000版。
26、马俊驹、梅夏英:不动产制度与物权法的理论和立法构造,《中国法学》1999第4期。
27、王利明、王轶:动产善意取得制度研究,《现代法学》1997年第5期。
28、孙宪忠:物权法的基本范畴及主要制度反思,《中国法学》1999年第6期。
29、肖厚国:动产善意取得制度研究,《民商法论丛》第13卷,法律出版社2000年版。
30、赖丽华:物权行为与善意取得保障交易安全机能之分析与比较,《河北法学》2005年第2期。
31、孙毅:物权法公示与公信原则研究,《民商法论丛》第7卷,法律出版社1997年版。
32、舒广:中美取得时效相关制度比较研究,江平主编:《中美物权法的现状、发展》,清华大学出版社2003年版。
32、杨立新:共同共有不动产交易中的善意取得,《法学研究》1997年第19期。
33、郭以冲:是保护优先购买权还是维护善意取得,《人民法院报》2006年2月3日。
34、孙宪忠:论不动产物权的登记,《中国法学》1999年第5期。
35、王利明:试论我国不动产登记制度的完善(上),《求索》2001年第5期。
36、李玉文:建立不动产契约公证制度的意义,《法学》2004年第8期。
37、陈卫佐译注:《德国民法典》,法律出版社2004年版。
38、罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社2002年版。
39、殷生根、王燕译:《瑞士民法典》,中国政法大学出版社1999年版。
40、丁晓春:动产善意取得构成要件再探—兼评《物权法》第106、107条,《学术论坛》2008年第2期。
41、戈娇:对《物权法》善意取得制度的解析,《科技创新导报》2008年第2期。
42、郭灿炎、王兵兵:论《物权法》中的善意取得制度,《华商》2007年12月。
43、彭信戈:论不动产之善意取得—对我国(物权法》第106条之善意取得规定的思考,《苏州教育学院学报》2007年12月第24卷第4期。
44、叶伶俐:论善意取得与无权处分—以善意取得与无权处分的关系为中心,《菏泽学院学报》2008年1月第30卷第1期。
2【英】戴维.M沃克:《牛津法律大辞典》,光明日报出版社1988年版,第433页。
3马俊驹、梅夏英:“不动产制度与物权法的理论和立法构造”,《中国法学》1999年第4期,第74页。
4马俊驹、梅夏英:“不动产制度与物权法的理论和立法构造”,《中国法学》1999年第4期,第74页。
5孟勤国:“动产不动产分类标准的研究”,《民商法纵论》,中国法制出版社2000年版,第236页。
6尹田:《法国物权法》,五南图书出版公司中华民国88年版,第240页。
7肖厚国:“动产善意取得制度研究”,《民商法论丛》第13卷,法律出版社2000年版,第45一48页。
8物权行为最早由德国学者萨维尼在《现代罗马法体系》中提出。主要特点为动产物权变动是由物权合意加交付行为,不动产物权变动则必须在物权合意加登记行为才发生。可参照《德国民法典》第873条。三项原则:分离原则,体现在物权变动的独立性:无因性原则,体现在原因行为是否有效,不会影响到物权变动;公示公信原则,体现在善意第三人的权利取得。
9【美】迈克尔·D·贝勒斯:《法律的原则》,张文显等译,中国大百科全书出版社,第119一121页。转引自王利明、王秩:“动产善意取得制度研究”,《现代法学》1997年第5期,第5—6页。
10余晓铃:“善意取得的制度初探”,《武汉大学学报(哲社版)》1996年第6期。转引自王利明、王秩:“动产善意取得制度研究”,《现代法学》1997年第5期,第5—6页。
11舒广:“中美取得时效相关制度比较研究”,江平主编:《中美物权法的现状与发展》,清华大学出版社2003年版,第178页。
12马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第51页。
13马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第282页。
14马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第282页。
15马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版,第292—293页。
16 [德]M·沃尔夫:《物权法》,法律出版社2004年版,第220页。
17史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社2000年版,第44页。
18王泽鉴:《民法物权:通则·所有权》,中国政法大学出版社2001版,第123页。
19尹田:《法国物权法》,法律出版社1998年版,第200页。
20 (日)川岛武宜编:《注释民法(7)》,转引自王秩:《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第225页。
21尹田:《法国不动产公示制度概述·民事责任与民法典体系》,法律出版社2002年版,第54页。
22尹田:《法国不动产公示制度概述·民事责任与民法典体系》,法律出版社2002年版,第64页。
23梅瑞琦、汪淑华:《不动产善意取得研究》http://www.law110.com/lawstudy/320034.htm。
24梅瑞琦、汪淑华:《不动产善意取得研究》http://www.law110.com/lawstudy/320034.htm。
25肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第400页。
26梅瑞琦、汪淑华:《不动产善意取得研究》http://www.law110.com/lawstudy/320034.htm。
27肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第400页。
28肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第401页。
29梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版,第181页。
30梁慧星:《中国物权法研究(上)》,法律出版社1998年版,第491页。
31梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版,第75页。
32梁慧星:《为中国民法典而斗争》,法律出版社2002年版,第163-164页。
33王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第299-300页。
34王利明、王秩:“动产善意取得制度研究”,《现代法学》1997年第5期,第5—6页。
35杨立新:“共同共有不动产交易中的善意取得”,《法学评论》1997年第4期,第157页。
36孙宪忠:“物权法基本范畴及主要制度的反思(下)”,《中国法学》第1999年第6期。
37江平:《民法学》,中国政法大学出版社2000年版,第373页。
38喻文莉:“论民法中的善意取得制度”,《法学评论》第1999年第4期,第68页。
39康永恒:“善总取得制度在中国存在的依据”,《内蒙古广播电视大学学报》2000年第4期,第42页。
40梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版,第184页。
41黄右昌:《民法注释〔物权篇〕》(下册),三民书局1991年版,第215页。
42郑玉波:《民法物权》,三民书局1980年版,第321页。
43谢在全:《民法物权论》(上),中国政法大学出版社1999年版,第221页注释。
44吕云成:“善意取得的类型化分析”,《当代法学》2001年第11期,第19页。
45王泽鉴:《民法总则》,中国政法大学出版社2001年版,第264页。
46诺斯:《制度、制度变迁与经济绩效》,上海三联书店1994年版。
47 F.H.劳森,B.拉登:《财产法》,中国大百科全书出版杜1998年第3卷。
48尹田:《法国物权法》,法律出版社1998年版,第203-207页。
49王泽鉴:《民法物权通则所有权》,中国政法大学出版社2001年版,第122页。王卓:“浅析不动产的善意取得”,《当代法学》2002年第11期,第73页。
50梁慧星:《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第364页。
52王洪亮:“不动产物权登记立法研究”,《法律科学》2000年第2期,第122页。
53梁慧星主编:《物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第159页。
54梁慧星:“如何理解合同法第五十一条”,载法律思想网。
55王秩、关淑芳:“试论动产善意取得制度的适用条件”,《法制与社会发展》2000年第3期。
56王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年5月版,第182页。
57王秩:《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第308页。
1、梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社1998年6月第1版。
2、孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版。
3、【英】戴维.M.沃克:《牛津法律大辞典》,光明日报出版社1988年版。
4、中国社会科学院法学研究所法律辞典编委会编:《法律辞典》,法律出版社2004版。
5、马俊驹、余延满:《民法原论》,法律出版社1998年版。
6、史尚宽:《物权法论》,荣泰印书馆1957年版。
7、王泽鉴:《民法物权通则·所有权》,中国政法大学出版社2001年版。
8、尹田:《法国物权法》,五南图书出版公司1999年版。
9、孙宪忠:《论物权法》,法律出版社2001年版。
10、【德】M·沃尔夫:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版。
11、王书江译:《日本民法典》,中国法制出版社2002年版。
12、谢晖:《法律信仰的理念与基础》,山东人民出版社1997年版。
13、【德】伯恩·魏德士:《法理学》,法律出版社2003年版。
14、周永坤:《法理学》,法律出版社2004年版。
15、陈华彬:《物权法研究》,金桥文化出版(香港)有限公司2001年版。
16、马新彦:《美国财产法与判例研究》,法律出版社2001年版。
17、【美】罗杰:H伯恩哈特、安·M·伯克哈特:《不动产》[第4版],钟书峰译,法律出版社2005年版。
18、【日】我妻荣:《日本物权法》,五南图书出版公司1999年版。
19、梁慧星:《中国物权法研究(上)》,法律出版社1998年版。
20、梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版。
21、梁慧星:《为中国民法典而斗争》,法律出版社2002年版。
22、梁慧星:《中国民法典草案建议稿》,法律出版社2003年版。
23、王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版。
24、江平:《民法学》,中国政法大学出版社2000年版。
25、孟勤国:动产不动产分类标准的研究,《民商法纵论》,中国法制出版社2000版。
26、马俊驹、梅夏英:不动产制度与物权法的理论和立法构造,《中国法学》1999第4期。
27、王利明、王轶:动产善意取得制度研究,《现代法学》1997年第5期。
28、孙宪忠:物权法的基本范畴及主要制度反思,《中国法学》1999年第6期。
29、肖厚国:动产善意取得制度研究,《民商法论丛》第13卷,法律出版社2000年版。
30、赖丽华:物权行为与善意取得保障交易安全机能之分析与比较,《河北法学》2005年第2期。
31、孙毅:物权法公示与公信原则研究,《民商法论丛》第7卷,法律出版社1997年版。
32、舒广:中美取得时效相关制度比较研究,江平主编:《中美物权法的现状、发展》,清华大学出版社2003年版。
32、杨立新:共同共有不动产交易中的善意取得,《法学研究》1997年第19期。
33、郭以冲:是保护优先购买权还是维护善意取得,《人民法院报》2006年2月3日。
34、孙宪忠:论不动产物权的登记,《中国法学》1999年第5期。
35、王利明:试论我国不动产登记制度的完善(上),《求索》2001年第5期。
36、李玉文:建立不动产契约公证制度的意义,《法学》2004年第8期。
37、陈卫佐译注:《德国民法典》,法律出版社2004年版。
38、罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社2002年版。
39、殷生根、王燕译:《瑞士民法典》,中国政法大学出版社1999年版。
40、丁晓春:动产善意取得构成要件再探—兼评《物权法》第106、107条,《学术论坛》2008年第2期。
41、戈娇:对《物权法》善意取得制度的解析,《科技创新导报》2008年第2期。
42、郭灿炎、王兵兵:论《物权法》中的善意取得制度,《华商》2007年12月。
43、彭信戈:论不动产之善意取得—对我国(物权法》第106条之善意取得规定的思考,《苏州教育学院学报》2007年12月第24卷第4期。
44、叶伶俐:论善意取得与无权处分—以善意取得与无权处分的关系为中心,《菏泽学院学报》2008年1月第30卷第1期。