公共政策视角下的中国养老地产研究
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摘要
根据联合国对人口老龄化的定义，当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%，表明这个国家或地区进入老龄化社会。按照这一衡量标准，中国从2000年开始步入到老龄化社会。与世界上其他国家相比，中国的老龄化具有老年人口基数大、增速快、需长期照护的老年人口持续增长等突出特点。与此同时，随着计划生育基本国策的实施以及经济社会转型、人口流动加速、妇女就业参与率提高等因素的推动，中国的家庭规模日趋小型化，传统的家庭养老功能大大弱化。为了应对不断增长的养老需求，近年来，我国陆续出台了一系列政策，旨在推进社会化养老，积极支持民间资本兴办养老服务机构。在这一背景下，一种以“养老+地产”为基本特征的复合产业模式——养老地产在市场上开始出现，并迅速引来各路资本竞相角逐。
发达国家的实践经验表明，养老地产可以成为一种非常有效的社会化养老服务模式。但在中国，养老地产究竟在多大程度上能够承载养老服务功能，目前看来仍然是一个很大的未知数，市场上也鲜有成功的实践案例。由于冠上了“房地产”标签，社会公众乃至政府对养老地产一时也难以摆脱传统的认知，导致养老地产的社会舆论环境与政策环境面临很大的不确定性。在现有文献中，研究者的兴趣基本都集中在探讨养老地产开发运营模式、投融资模式等商业性问题，缺乏深入到理论层面或政策设计高度的相关研究。笔者认为，作为一个新兴行业/产业，探索养老地产的不同商业模式，对于行业发展模式的确立和定位固然重要，但如果仅限于此，而对养老地产的基础性理论问题弃之不顾，则必然无法应对和解决养老地产在中国遭遇的发展困境和认知误区，不利于养老地产的可持续发展。
基于此，本论文尝试从公共政策的视角，对养老地产在中国发展的相关基础性问题展开研究。与现有文献相比，本文的主要工作和特色包括如下几个方面：
第一，以美国、日本和英国三个国家为考察对象，较为系统地介绍了养老地产的国际发展经验，并构建起了养老地产的比较分析框架。与现有文献在介绍养老地产国际发展经验时主要关注商业模式的风格相比。本论文更加注重对养老地产总体发展现状、历史演变过程及其政策支持体系的梳理和比较，以此总结养老地产实践和政策支持体系的一般性规律和差异性，从而为研究中国的养老地产问题提供逻辑一致的分析框架。
第二，初步对养老地产的性质进行了理论解读。本文分析了中国养老地产在发展过程中所遭遇的困境和发展误区，发现这一问题在行业内部、社会与政府三个层面都有体现。在行业层面，关于养老地产的盈利模式、覆盖的服务对象以及产品类型等在定位上都还不明晰；在社会层面，由于受传统观念或社会舆论的束缚，相当部分的老人对于入住养老机构存有犹豫，普通社会公众也还可能对养老地产抱有偏见。而政府的政策环境仍然高度不确定，实践中政策上下不一、前后不一致的现象时有发生。笔者认为，上述现象需要深入到理论的高度进行解读。论文从公共品理论与行业/产业属性两个视角对养老地产的性质进行了分析。基于公共品理论视角的分析认为，养老地产是一种具有外部性的私人品或具有竞争性的准公共品。基于此，养老地产在理论上应获得政府的支持，但支持的方式和力度可以根据养老地产的种类有所不同。而基于行业/产业属性视角的分析认为，养老地产属于新兴行业，而且，由于牵涉的经济活动广泛，因而在国民经济体系中具备发展成重要产业的基础。但是，由于其复合型的产业特性以及地产业务和养老业务的分离，因此，在理论上很难依据常规的行业分类体系对养老地产的行业属性进行明确的界定，这一点容易引发社会公众乃至政府对养老地产的认识模糊不清。
第三，对中国养老地产的政策体系设计框架进行了研究。国内目前在探讨养老地产政策时，基本上都是针对具体的某一项政策或几项政策展开的。本论文在研究中国养老地产的政策时，侧重的是如何构建一个政策体系框架，以及在设计这一政策框架上所依赖的思想与思路，分析的视角定位较高。基于这一目标，本文所构建的中国养老政策体系，是以融合顶层设计与地方实验两种思想为主体，分别由界定中央和地方的事权责任、促进政府与社会的互动以及确定政策完善的优先顺序三个有机部分组成的政策框架。
The Unite Nations(UN) definite population aging as the proportion of thepopulation aged60and over exceeds10%of the total population, or the proportion ofthe population aged65and over exceeds7%of the total population in a country or aregion. According to UN’s standard of aging, China has become an aging societysince year2000. Compared with other countries in the world, the aging process ofChina’s population has several prominent features, such as a large base, rapidlygrowing and the huge need for long-term care. At the same time, due to the familyplanning policy, socioeconomic development and transformation and more womenparticipating in the labor market, the family size of China is much smaller than before.As a result, the traditional family support system for the elderly is quickly weakening.In response to the growing need for elderly care, China has promulgated a series ofpolicies aimed at promoting the Social Support System for the Elderly (hereinafterreferred to as SSSE) and encourage independent sectors to provide facilities-basedcare services for the elderly. Under this context, a new kind of real estate type, namely,Elderly Housing with care (hereinafter referred to as EHC) appears on the housingmarket. Now, the emerging industry is attracting various sources of investments.
The practical experience of developed countries shows that the EHC can becomean effective tool of SSSE. But in China, what extent the EHC can carry elderly careservice is still unknown, there is also few success case in the market. Because oftabbed on “Real Estate”, the majority of the public and even government hold thetraditional view on EHC, so, the public opinion environment and policy environmentfaced by EHC is greatly uncertainty. In the existing literatures, most researchers focuson the business topics such as operation model, investment model and financing mode.However, there is little research about theoretical investigation and policy analysis. Asan emerging industry, it’s absolutely necessary to explore the business model of EHC.But, if we ignore the theoretical foundation issues, it will inevitably unable to copewith and solve the troubles and social misunderstandings encountered by EHC, it isobviously not conducive to the sustainable development of EHC.
Based on the above, this paper attempts to take the perspective from publicpolicy, investigates on the fundamental issues related to the EHC development inChina. Compared with the existing literatures, the main works and the primary contributions of this paper contain the following points:
Firstly, taking USA, Japan and UK as the study cases, I introduce theinternational experiences of the development of EHC. The paper also establishes acomparative analysis framework of EHC. The researchers prefer to introduce thebusiness management contents of EHC in the existing literatures. But in this paper, Ipay more attention to the overall current situation, historical evolution process andpolicy support system. I want to summarize the general rules and diversities of EHCbased on more systematic international comparisons, and also provide a consistentlogical framework to study the EHC in China.
Secondly, I put forward a primary theoretical interpretation to the nature of EHC.At the first step, I classify the troubles and misunderstandings faced by EHC to threelevels: the industrial orientation, the public perception and the government policy. Theauthor suggests that these phenomena need to be explained in theoretically. Twoperspectives were provided. The first is based on public good theory, and the secondis from the industry property. From the perspective of pubic theory, the EHC can betreated as a private good with external effect or a quasi-public good, so, theoretically,EHC should acquire governments’ support. But the support may be various due to thedifferent kinds of EHC. From the perspective of industry property, I find it’s hard toclearly define the industry classification, because the real estate business and elderlycare service are two separated economic activities in a typical EHC sector.
Thirdly, I design a policy framework for ECH in China. In discussing the policyissues related to EHC in China, the usual idea is selecting some specific policies toanalyze. In contrast, this paper focuses on how to design and establish a policyframework, as well as the thoughts and theoretical foundations behind the policyframework. With this objective, the policy framework integrates the two big reformthoughts since the reform and opening-up, i.e., top-down design and local experiment.It contains three organic compositions: classifying the responsibilities between centraland local government, promoting interactions between the government and society aswell as determining the policy priorities.
发达国家的实践经验表明，养老地产可以成为一种非常有效的社会化养老服务模式。但在中国，养老地产究竟在多大程度上能够承载养老服务功能，目前看来仍然是一个很大的未知数，市场上也鲜有成功的实践案例。由于冠上了“房地产”标签，社会公众乃至政府对养老地产一时也难以摆脱传统的认知，导致养老地产的社会舆论环境与政策环境面临很大的不确定性。在现有文献中，研究者的兴趣基本都集中在探讨养老地产开发运营模式、投融资模式等商业性问题，缺乏深入到理论层面或政策设计高度的相关研究。笔者认为，作为一个新兴行业/产业，探索养老地产的不同商业模式，对于行业发展模式的确立和定位固然重要，但如果仅限于此，而对养老地产的基础性理论问题弃之不顾，则必然无法应对和解决养老地产在中国遭遇的发展困境和认知误区，不利于养老地产的可持续发展。
基于此，本论文尝试从公共政策的视角，对养老地产在中国发展的相关基础性问题展开研究。与现有文献相比，本文的主要工作和特色包括如下几个方面：
第一，以美国、日本和英国三个国家为考察对象，较为系统地介绍了养老地产的国际发展经验，并构建起了养老地产的比较分析框架。与现有文献在介绍养老地产国际发展经验时主要关注商业模式的风格相比。本论文更加注重对养老地产总体发展现状、历史演变过程及其政策支持体系的梳理和比较，以此总结养老地产实践和政策支持体系的一般性规律和差异性，从而为研究中国的养老地产问题提供逻辑一致的分析框架。
第二，初步对养老地产的性质进行了理论解读。本文分析了中国养老地产在发展过程中所遭遇的困境和发展误区，发现这一问题在行业内部、社会与政府三个层面都有体现。在行业层面，关于养老地产的盈利模式、覆盖的服务对象以及产品类型等在定位上都还不明晰；在社会层面，由于受传统观念或社会舆论的束缚，相当部分的老人对于入住养老机构存有犹豫，普通社会公众也还可能对养老地产抱有偏见。而政府的政策环境仍然高度不确定，实践中政策上下不一、前后不一致的现象时有发生。笔者认为，上述现象需要深入到理论的高度进行解读。论文从公共品理论与行业/产业属性两个视角对养老地产的性质进行了分析。基于公共品理论视角的分析认为，养老地产是一种具有外部性的私人品或具有竞争性的准公共品。基于此，养老地产在理论上应获得政府的支持，但支持的方式和力度可以根据养老地产的种类有所不同。而基于行业/产业属性视角的分析认为，养老地产属于新兴行业，而且，由于牵涉的经济活动广泛，因而在国民经济体系中具备发展成重要产业的基础。但是，由于其复合型的产业特性以及地产业务和养老业务的分离，因此，在理论上很难依据常规的行业分类体系对养老地产的行业属性进行明确的界定，这一点容易引发社会公众乃至政府对养老地产的认识模糊不清。
第三，对中国养老地产的政策体系设计框架进行了研究。国内目前在探讨养老地产政策时，基本上都是针对具体的某一项政策或几项政策展开的。本论文在研究中国养老地产的政策时，侧重的是如何构建一个政策体系框架，以及在设计这一政策框架上所依赖的思想与思路，分析的视角定位较高。基于这一目标，本文所构建的中国养老政策体系，是以融合顶层设计与地方实验两种思想为主体，分别由界定中央和地方的事权责任、促进政府与社会的互动以及确定政策完善的优先顺序三个有机部分组成的政策框架。
The Unite Nations(UN) definite population aging as the proportion of thepopulation aged60and over exceeds10%of the total population, or the proportion ofthe population aged65and over exceeds7%of the total population in a country or aregion. According to UN’s standard of aging, China has become an aging societysince year2000. Compared with other countries in the world, the aging process ofChina’s population has several prominent features, such as a large base, rapidlygrowing and the huge need for long-term care. At the same time, due to the familyplanning policy, socioeconomic development and transformation and more womenparticipating in the labor market, the family size of China is much smaller than before.As a result, the traditional family support system for the elderly is quickly weakening.In response to the growing need for elderly care, China has promulgated a series ofpolicies aimed at promoting the Social Support System for the Elderly (hereinafterreferred to as SSSE) and encourage independent sectors to provide facilities-basedcare services for the elderly. Under this context, a new kind of real estate type, namely,Elderly Housing with care (hereinafter referred to as EHC) appears on the housingmarket. Now, the emerging industry is attracting various sources of investments.
The practical experience of developed countries shows that the EHC can becomean effective tool of SSSE. But in China, what extent the EHC can carry elderly careservice is still unknown, there is also few success case in the market. Because oftabbed on “Real Estate”, the majority of the public and even government hold thetraditional view on EHC, so, the public opinion environment and policy environmentfaced by EHC is greatly uncertainty. In the existing literatures, most researchers focuson the business topics such as operation model, investment model and financing mode.However, there is little research about theoretical investigation and policy analysis. Asan emerging industry, it’s absolutely necessary to explore the business model of EHC.But, if we ignore the theoretical foundation issues, it will inevitably unable to copewith and solve the troubles and social misunderstandings encountered by EHC, it isobviously not conducive to the sustainable development of EHC.
Based on the above, this paper attempts to take the perspective from publicpolicy, investigates on the fundamental issues related to the EHC development inChina. Compared with the existing literatures, the main works and the primary contributions of this paper contain the following points:
Firstly, taking USA, Japan and UK as the study cases, I introduce theinternational experiences of the development of EHC. The paper also establishes acomparative analysis framework of EHC. The researchers prefer to introduce thebusiness management contents of EHC in the existing literatures. But in this paper, Ipay more attention to the overall current situation, historical evolution process andpolicy support system. I want to summarize the general rules and diversities of EHCbased on more systematic international comparisons, and also provide a consistentlogical framework to study the EHC in China.
Secondly, I put forward a primary theoretical interpretation to the nature of EHC.At the first step, I classify the troubles and misunderstandings faced by EHC to threelevels: the industrial orientation, the public perception and the government policy. Theauthor suggests that these phenomena need to be explained in theoretically. Twoperspectives were provided. The first is based on public good theory, and the secondis from the industry property. From the perspective of pubic theory, the EHC can betreated as a private good with external effect or a quasi-public good, so, theoretically,EHC should acquire governments’ support. But the support may be various due to thedifferent kinds of EHC. From the perspective of industry property, I find it’s hard toclearly define the industry classification, because the real estate business and elderlycare service are two separated economic activities in a typical EHC sector.
Thirdly, I design a policy framework for ECH in China. In discussing the policyissues related to EHC in China, the usual idea is selecting some specific policies toanalyze. In contrast, this paper focuses on how to design and establish a policyframework, as well as the thoughts and theoretical foundations behind the policyframework. With this objective, the policy framework integrates the two big reformthoughts since the reform and opening-up, i.e., top-down design and local experiment.It contains three organic compositions: classifying the responsibilities between centraland local government, promoting interactions between the government and society aswell as determining the policy priorities.
引文
①于景园：《钱学森的系统思想》，2014年4月21日《学习时报》第6版。
①“七成受访者表示会考虑让父母住在养老地产项目”，http://sh.house.sina.com.cn/news/2012-10-22/1442160980.shtml
②王聪聪：《87.6%受访者希望父母住进养老地产》，2013年01月09日《中国青年报》第7版。
①CUED Economic Developments,1996, Retirement Attraction as an EconomicDevelopment Strategy, Vol.XXI, No.22, pp3-4.
②施巍巍（2012）详细介绍了发达国家在老年照护服务体系上的制度模式及其差异。
③Department of Communities and Local Government,(DCLG).2006. Planning PolicyStatement3(PPS3): Housing, published by The Stationery Office, London.
①时宜：《可持续发展是养老地产之本》，2012年12月12日《中国建设报》第7版，http://www.chinajsb.cn/bz/content/2012-12/12/content_78785.htm.
①杨亚茹：《养老应关注全龄化社区》，2014年2月26日《中国建设报》第001版。
②数据来源于：https://www.nic.org/press/2013/SeniorHousingContstructionTrend2013.aspx.
①数据来源于：Mather LifeWays, BrechtAssociates and Ziegler,2011National Survey of Family Members of Residents Living in CCRC.
①周亚霖：《朱凤泊的养老地产经：关键在于服务模式》，2012年7月23日《经济观察报》第40版。
②宋磊：《朱凤泊：养老地产市场仍将一片浑浊》，2014年1月27日《经济观察网》，http://www.eeo.com.cn/2014/0127/255728.shtml.
①“Comment: Continuing-Care Communities for the Elderly: Potential Pitfalls and ProposedRegulation,”128U. Pa. L. Rev.883,920(1980).
①本段中的统计数据来源于：Administration on Aging/Administration for CommunityLiving, U.S. Department of Health and Human Services. A Profile of. Older Americans:2012.
①对凯斯利退休社区的更详细介绍，可以参见：Valerie, Deorio,“KEARSLEY OurNation’s First Retirement Community Keeps Growing”, Nursing Homes, May1,2000.
①实际上，美国的养老社区可以分为两个大类别，一类是由地产商或其他机构专门开发建造，或地方政府运用市场手段规划筹建；另一类则是自然形成养老社区（NaturallyOccurring Retirement Communities, NORCs），即当小区内青年人口成年后不断迁出，老年人口比例逐渐上升，该社区便逐渐过渡到老年性社区（张卫国，2012）。
②普遍认可这六类养老社区的机构包括：American Association of Homes&Services forthe Aging (AAHSA); American Health Care Association (AHCA); American Seniors HousingAssociation (ASHA); Assisted Living Federation of America (ALFA); National Center forAssisted Living (NCAL); and the National Investment Center for the Seniors Housing&CareIndustry, Inc.(NIC).
①2012LeadingAge Ziegler100, Ninth edition.2012.http://www.ziegler.com/uploadedFiles/LZ100-2012_FINAL.pdf
②当然，现在的CCRC也有专门建造的（purpose-bulit），这类CCRC在设计的时候具有一定比例的自理生活单元，而从养老院演变而来的CCRC往往拥有较多的护理单元（LeadingAge，2010）。
①Bureau of Labor Statistics. Consumer Expenditures in2011,http://www.bls.gov/cex/csxann11.pdf.
①Centers for Medicare and Medicaid Services, Medicare Beneficiary Survey,2007.
②https://www.ahip.org/Issues/Long-Term-Care-Insurance.aspx.
①National Institute of Population and Social Security Research (IPSS). Population statisticsof Japan2008. http://www.ipss.go.jp/p-info/e/psj2008/PSJ2008.pdf; UN Population Division.World population prospects: the2010revision population database.http://esa.un.org/unpd/wpp/index. htm.
②日本厚生劳动省（Ministry of Health,Labor and Welfare, MHLW）,2013,The currentsituation and the future direction of the Long-term Care Insurance System in Japan-With a Focuson the Housing for the Elderly, in Long-Term Care, Health and Welfare Services for theElderly,http://www.mhlw.go.jp/english/policy/care-welfare/care-welfare-elderly/index.html.
①Ohara, Kazuoki,2004, Housing policy towards a super-aging society-From buildingspecification to special needs measures. Geriatrics and Gerontology International, Vol.4,pp.S210-213.
①Ministry of Justice. Long-term Care Insurance Act (Kaigo hoken hō)1997.http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/detail_main?vm=&id=94.
①Department for Work and Pensions (DWP),2009, Preparing for our Ageing Society:Summary of Responses, The Stationery Office, London.
②这部分内容主要参考了Thane（2009）、Lievesley et al.（2011）与郭家宏、唐艳（2006）的研究。
③关于济贫院条件改善以及管理制度的建立，详细可参见Thane（2009）、郭家宏、唐艳（2006）的介绍。
②Housing in England2006/07(Table7.6), DCLG,2008.
③2010-11reference costs publication. NHS, Department of Health.2011http://www.dh.gov.uk/prod_consum_dh/groups/dh_digitalassets/documents/digitalasset/dh_131160.pdf.
④ICM Research Pain and Dignity survey,2008.
⑤Robert Winnett, Nursing home health care 'worse than in jail’, The Telegraph,25Nov,2012.
①在英国，表达了相类似的含义的词汇还有很多，包括supported housing, integrated care,close care, flexi-care, retirement village等(Croucher et al.,2006)。
①Community Care Statistics: Social Services Activity, England2011-2012, table P2f1c,NHS Information Centre2012.
②Community Care Statistics2008: Home care services for adults, England, NHS,2009.
③Laing and Buisson,2013, Care of Elderly People UK Market Survey2012/13.
①Laing and Buisson,2013, Care of Elderly People UK Market Survey2012/13.
①Laing and Buisson,2013, Care of Elderly People UK Market Survey2012/13.
②Association of Directors of Adult Social Services (2013) ADASS Budget Survey，2013.
③The Health and Social Care Information Centre (2013) Personal Social Services:Expenditure and Unit Costs.
①胡芳洁：《养老地产冷与热》，2012年7月23日《经济观察报》第38版。
①United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division,2013,World Population Prospects: The2012Revision. DVD Edition.
②中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2011年9月），2011年第1期。
③国务院办公厅，《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（国办发〔2011〕60号），2011年12月16日。
④刘韬、甘源：《中国老年产业发展调查报告》，2005年8月1日《经济观察报》第39版。
①邬沧萍、社鹏等：《中国人口老龄化:变化与挑战》，中国人口出版社，2006。
②转引自姜若愚：《综论中国养老服务事业的持续性照护模式》，《浙江旅游职业学院学报》2010年第2期，第63-68页。
③党俊武，“十城市万名老年人居家养老状况调查”新闻发布稿，http://www.cncaprc.gov.cn/jianghua/43280.jhtml.
②数据来源于：《中国民政统计年鉴2009》和《中国民政统计年鉴2013》。
③根据《中国民政统计年鉴2013》的统计数据计算。
④党俊武，“十城市万名老年人居家养老状况调查”新闻发布稿，http://www.cncaprc.gov.cn/jianghua/43280.jhtml.
⑥United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division,2013,World Population Prospects: The2012Revision. DVD Edition.
①辜胜阻：应对老龄化亟需完善多层次养老体系，http://finance.sina.com.cn/hy/20131102/095817202097.shtml.
②夏阳：《专家称2030年两个在职养一个退休养老金将收不抵支》，2014年4月1日《经济参考报》。
③吴玉韶，关于2010年我国城乡老年人口状况追踪调查情况，全国老龄办，2012年7月。
④数据来源于：《中国城乡老年人口状况追踪调查（2006）》研究报告全文，http://www.china.com.cn/news/txt/2007-12/17/content_9392818.htm.
⑤吴玉韶，关于2010年我国城乡老年人口状况追踪调查情况，全国老龄办，2012年7月。
⑥傅沙沙：《北京进入中度老龄化社会、将研究试点养老护理保险》，2010年11月20日《新京报》。
①数据来源于：《中国城乡老年人口状况追踪调查（2006）》研究报告全文，http://www.china.com.cn/news/txt/2007-12/17/content_9392818.htm.
②同策咨询:国内外养老地产市场发展现状及需求预测，http://house.ifeng.com/house/ere/news/detail_2013_05/23/25630475_2.shtml.
③戴德梁行：《养老地产国内市场的发展现状及前景》，2011年3月7日，请参见http://bj.sydc.sina.com.cn/reports/2/2011/0307/3043.shtml.
①党俊武，“十城市万名老年人居家养老状况调查”新闻发布稿，http://www.cncaprc.gov.cn/jianghua/43280.jhtml.
②武汉市住房保障管理局：《借鉴发达国家经验解决中国老年人住宅问题》，《武汉房地》2009年第3期，http://www.whfg.gov.cn/upload_files/whfcj/contents/583/16894.html.
①中华人民共和国建设部:《老年人居住建筑设计标准》，中国建筑工业出版社2003年版，第5页。
②本小节接下来对于各类养老机构服务对象、服务内容等的具体介绍，主要参考了刘岚等（2008）和吴敏（2011）的研究。
①“民办养老院成长的烦恼”，2012年3月29日《新京报》，http://www.bjnews.com.cn/news/2012/03/29/191126.html.
②中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2013年8月），2013年第8期。
①中国老龄科学研究中心：《中国老龄事业发展报告（2013）》，社会科学文献出版社2013年版。
②United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division,2013,World Population Prospects: The2012Revision. DVD Edition.
③中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2013年12月），2013年第12期。
①数据来源：民政部职业技能鉴定指导中心：《2013年养老护理员职业技能鉴定工作报告》，http://jnjd.mca.gov.cn/article/zyjd/ylhly/201401/20140100572623.shtml.
①数据来源：中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2013年7月），2013年第7期。
②民政部财务和机关事务司：《中国民政统计年鉴》，中国统计出版社2004年版。
①陈里予：《上海中心城区老人到郊区养老将有补贴》，2008年9月5日《第一财经日报》。
①蒋彦鑫：《北京养老机构仅3成在城区远郊区县床位空置率高》，2014年1月8日《新京报》。
④王元元：《养老地产三足鼎立》，《瞭望东方周刊》2014年第11期。
①苏向杲：《养老地产成地方2014年招商考核指标险企投资可返税80%》，2014年1月2日《证券日报》。
①易居克而瑞：《上海临港国际健康城研究报告》，2014年1月。
②王元元：《养老地产三足鼎立》，《瞭望东方周刊》2014年第11期。
①王彩霞：《亲和源高端养老真的有利可图？》，中国连锁，2012年6月14日，http://www.storescn.com/show.aspx?id=3357&cid=21.
①饶霞飞：《保险公司加入抢地行列险资进军养老地产》，2013年2月4日《新财经》。
①刘云刚：养老地产是一个伪命题不符合中国传统，凤凰网，2014年3月8日，http://qd.house.ifeng.com/special/qiludichanzhihuiluntan/xinwen/detail_2014_03/08/1950436_0.shtml.
②《养老地产不应享受无差别的政府优惠》，2013年9月23日《21世纪经济报道》第2版。
②苏向杲：《险企养老地产突遭围猎17省政府报告推社区养老》，2013年3月6日《证券日报》B3版。
③苏向杲：《养老地产成地方2014年招商考核指标险企投资可返税80%》，2014年1月2日《证券日报》第B01版。
①资料来源于：郭铭华：《社会力量办养老机构何以举步维艰？》，2014年4月13日《黑龙江日报》第1版。
②中国老龄产业协会：《我国老龄产业的定义、属性和主要特点》，2011-05-18，http://www.zgllcy.org/chanye/news_in.php?f=yanjiu&nohao=137.
①资料来源：《国民经济行业分类（GB/T4754-2002）》。
①陈独秀：“东西民族根本思想之差异”，《新青年》，第1卷，第4号。
②周燕珉、陈庆华：《日本老年人居住状况及养老模式的发展趋势》，2013-03-12，周燕珉博客。
①戴卫东：《改革开放以来老年福利制度建设的经验与教训》，《武汉科技大学学报（社会科学版）》2012年第4期。
②养老服务业发展中的政府定位和政策取向研究，全国老龄委门户网站，http://www.cncaprc.gov.cn/yanjiu/417.jhtml.
①宋磊：《朱凤泊：养老地产市场仍将一片浑浊》，204年1月27日《经济观察报》，http://www.eeo.com.cn/2014/0127/255728.shtml.
①上述关于温州市养老设施土地抵押贷款的资料，来源于中国公益养老研究院养老究中心编的《全国养老服务业走势月度分析（2014年3月）》。
①葛国耀、刘家俊（2013）详细回顾了顶层设计改革思想的发展过程及相关理论争论。
②转引自，孙聚成、陈叶军：《辜胜阻：顶层设计改革实现“中国梦”》，《中华儿女》2013年第5期，第22-25页。
常宗虎：《怎么看怎么办？——养老机构入住率情况的调查和分析》，《中国民政》2000年第9期，第30~31页。
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①“七成受访者表示会考虑让父母住在养老地产项目”，http://sh.house.sina.com.cn/news/2012-10-22/1442160980.shtml
②王聪聪：《87.6%受访者希望父母住进养老地产》，2013年01月09日《中国青年报》第7版。
①CUED Economic Developments,1996, Retirement Attraction as an EconomicDevelopment Strategy, Vol.XXI, No.22, pp3-4.
②施巍巍（2012）详细介绍了发达国家在老年照护服务体系上的制度模式及其差异。
③Department of Communities and Local Government,(DCLG).2006. Planning PolicyStatement3(PPS3): Housing, published by The Stationery Office, London.
①时宜：《可持续发展是养老地产之本》，2012年12月12日《中国建设报》第7版，http://www.chinajsb.cn/bz/content/2012-12/12/content_78785.htm.
①杨亚茹：《养老应关注全龄化社区》，2014年2月26日《中国建设报》第001版。
②数据来源于：https://www.nic.org/press/2013/SeniorHousingContstructionTrend2013.aspx.
①数据来源于：Mather LifeWays, BrechtAssociates and Ziegler,2011National Survey of Family Members of Residents Living in CCRC.
①周亚霖：《朱凤泊的养老地产经：关键在于服务模式》，2012年7月23日《经济观察报》第40版。
②宋磊：《朱凤泊：养老地产市场仍将一片浑浊》，2014年1月27日《经济观察网》，http://www.eeo.com.cn/2014/0127/255728.shtml.
①“Comment: Continuing-Care Communities for the Elderly: Potential Pitfalls and ProposedRegulation,”128U. Pa. L. Rev.883,920(1980).
①本段中的统计数据来源于：Administration on Aging/Administration for CommunityLiving, U.S. Department of Health and Human Services. A Profile of. Older Americans:2012.
①对凯斯利退休社区的更详细介绍，可以参见：Valerie, Deorio,“KEARSLEY OurNation’s First Retirement Community Keeps Growing”, Nursing Homes, May1,2000.
①实际上，美国的养老社区可以分为两个大类别，一类是由地产商或其他机构专门开发建造，或地方政府运用市场手段规划筹建；另一类则是自然形成养老社区（NaturallyOccurring Retirement Communities, NORCs），即当小区内青年人口成年后不断迁出，老年人口比例逐渐上升，该社区便逐渐过渡到老年性社区（张卫国，2012）。
②普遍认可这六类养老社区的机构包括：American Association of Homes&Services forthe Aging (AAHSA); American Health Care Association (AHCA); American Seniors HousingAssociation (ASHA); Assisted Living Federation of America (ALFA); National Center forAssisted Living (NCAL); and the National Investment Center for the Seniors Housing&CareIndustry, Inc.(NIC).
①2012LeadingAge Ziegler100, Ninth edition.2012.http://www.ziegler.com/uploadedFiles/LZ100-2012_FINAL.pdf
②当然，现在的CCRC也有专门建造的（purpose-bulit），这类CCRC在设计的时候具有一定比例的自理生活单元，而从养老院演变而来的CCRC往往拥有较多的护理单元（LeadingAge，2010）。
①Bureau of Labor Statistics. Consumer Expenditures in2011,http://www.bls.gov/cex/csxann11.pdf.
①Centers for Medicare and Medicaid Services, Medicare Beneficiary Survey,2007.
②https://www.ahip.org/Issues/Long-Term-Care-Insurance.aspx.
①National Institute of Population and Social Security Research (IPSS). Population statisticsof Japan2008. http://www.ipss.go.jp/p-info/e/psj2008/PSJ2008.pdf; UN Population Division.World population prospects: the2010revision population database.http://esa.un.org/unpd/wpp/index. htm.
②日本厚生劳动省（Ministry of Health,Labor and Welfare, MHLW）,2013,The currentsituation and the future direction of the Long-term Care Insurance System in Japan-With a Focuson the Housing for the Elderly, in Long-Term Care, Health and Welfare Services for theElderly,http://www.mhlw.go.jp/english/policy/care-welfare/care-welfare-elderly/index.html.
①Ohara, Kazuoki,2004, Housing policy towards a super-aging society-From buildingspecification to special needs measures. Geriatrics and Gerontology International, Vol.4,pp.S210-213.
①Ministry of Justice. Long-term Care Insurance Act (Kaigo hoken hō)1997.http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/detail_main?vm=&id=94.
①Department for Work and Pensions (DWP),2009, Preparing for our Ageing Society:Summary of Responses, The Stationery Office, London.
②这部分内容主要参考了Thane（2009）、Lievesley et al.（2011）与郭家宏、唐艳（2006）的研究。
③关于济贫院条件改善以及管理制度的建立，详细可参见Thane（2009）、郭家宏、唐艳（2006）的介绍。
②Housing in England2006/07(Table7.6), DCLG,2008.
③2010-11reference costs publication. NHS, Department of Health.2011http://www.dh.gov.uk/prod_consum_dh/groups/dh_digitalassets/documents/digitalasset/dh_131160.pdf.
④ICM Research Pain and Dignity survey,2008.
⑤Robert Winnett, Nursing home health care 'worse than in jail’, The Telegraph,25Nov,2012.
①在英国，表达了相类似的含义的词汇还有很多，包括supported housing, integrated care,close care, flexi-care, retirement village等(Croucher et al.,2006)。
①Community Care Statistics: Social Services Activity, England2011-2012, table P2f1c,NHS Information Centre2012.
②Community Care Statistics2008: Home care services for adults, England, NHS,2009.
③Laing and Buisson,2013, Care of Elderly People UK Market Survey2012/13.
①Laing and Buisson,2013, Care of Elderly People UK Market Survey2012/13.
①Laing and Buisson,2013, Care of Elderly People UK Market Survey2012/13.
②Association of Directors of Adult Social Services (2013) ADASS Budget Survey，2013.
③The Health and Social Care Information Centre (2013) Personal Social Services:Expenditure and Unit Costs.
①胡芳洁：《养老地产冷与热》，2012年7月23日《经济观察报》第38版。
①United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division,2013,World Population Prospects: The2012Revision. DVD Edition.
②中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2011年9月），2011年第1期。
③国务院办公厅，《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（国办发〔2011〕60号），2011年12月16日。
④刘韬、甘源：《中国老年产业发展调查报告》，2005年8月1日《经济观察报》第39版。
①邬沧萍、社鹏等：《中国人口老龄化:变化与挑战》，中国人口出版社，2006。
②转引自姜若愚：《综论中国养老服务事业的持续性照护模式》，《浙江旅游职业学院学报》2010年第2期，第63-68页。
③党俊武，“十城市万名老年人居家养老状况调查”新闻发布稿，http://www.cncaprc.gov.cn/jianghua/43280.jhtml.
②数据来源于：《中国民政统计年鉴2009》和《中国民政统计年鉴2013》。
③根据《中国民政统计年鉴2013》的统计数据计算。
④党俊武，“十城市万名老年人居家养老状况调查”新闻发布稿，http://www.cncaprc.gov.cn/jianghua/43280.jhtml.
⑥United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division,2013,World Population Prospects: The2012Revision. DVD Edition.
①辜胜阻：应对老龄化亟需完善多层次养老体系，http://finance.sina.com.cn/hy/20131102/095817202097.shtml.
②夏阳：《专家称2030年两个在职养一个退休养老金将收不抵支》，2014年4月1日《经济参考报》。
③吴玉韶，关于2010年我国城乡老年人口状况追踪调查情况，全国老龄办，2012年7月。
④数据来源于：《中国城乡老年人口状况追踪调查（2006）》研究报告全文，http://www.china.com.cn/news/txt/2007-12/17/content_9392818.htm.
⑤吴玉韶，关于2010年我国城乡老年人口状况追踪调查情况，全国老龄办，2012年7月。
⑥傅沙沙：《北京进入中度老龄化社会、将研究试点养老护理保险》，2010年11月20日《新京报》。
①数据来源于：《中国城乡老年人口状况追踪调查（2006）》研究报告全文，http://www.china.com.cn/news/txt/2007-12/17/content_9392818.htm.
②同策咨询:国内外养老地产市场发展现状及需求预测，http://house.ifeng.com/house/ere/news/detail_2013_05/23/25630475_2.shtml.
③戴德梁行：《养老地产国内市场的发展现状及前景》，2011年3月7日，请参见http://bj.sydc.sina.com.cn/reports/2/2011/0307/3043.shtml.
①党俊武，“十城市万名老年人居家养老状况调查”新闻发布稿，http://www.cncaprc.gov.cn/jianghua/43280.jhtml.
②武汉市住房保障管理局：《借鉴发达国家经验解决中国老年人住宅问题》，《武汉房地》2009年第3期，http://www.whfg.gov.cn/upload_files/whfcj/contents/583/16894.html.
①中华人民共和国建设部:《老年人居住建筑设计标准》，中国建筑工业出版社2003年版，第5页。
②本小节接下来对于各类养老机构服务对象、服务内容等的具体介绍，主要参考了刘岚等（2008）和吴敏（2011）的研究。
①“民办养老院成长的烦恼”，2012年3月29日《新京报》，http://www.bjnews.com.cn/news/2012/03/29/191126.html.
②中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2013年8月），2013年第8期。
①中国老龄科学研究中心：《中国老龄事业发展报告（2013）》，社会科学文献出版社2013年版。
②United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division,2013,World Population Prospects: The2012Revision. DVD Edition.
③中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2013年12月），2013年第12期。
①数据来源：民政部职业技能鉴定指导中心：《2013年养老护理员职业技能鉴定工作报告》，http://jnjd.mca.gov.cn/article/zyjd/ylhly/201401/20140100572623.shtml.
①数据来源：中国公益养老研究院养老研究中心，全国养老服务业走势月度分析（2013年7月），2013年第7期。
②民政部财务和机关事务司：《中国民政统计年鉴》，中国统计出版社2004年版。
①陈里予：《上海中心城区老人到郊区养老将有补贴》，2008年9月5日《第一财经日报》。
①蒋彦鑫：《北京养老机构仅3成在城区远郊区县床位空置率高》，2014年1月8日《新京报》。
④王元元：《养老地产三足鼎立》，《瞭望东方周刊》2014年第11期。
①苏向杲：《养老地产成地方2014年招商考核指标险企投资可返税80%》，2014年1月2日《证券日报》。
①易居克而瑞：《上海临港国际健康城研究报告》，2014年1月。
②王元元：《养老地产三足鼎立》，《瞭望东方周刊》2014年第11期。
①王彩霞：《亲和源高端养老真的有利可图？》，中国连锁，2012年6月14日，http://www.storescn.com/show.aspx?id=3357&cid=21.
①饶霞飞：《保险公司加入抢地行列险资进军养老地产》，2013年2月4日《新财经》。
①刘云刚：养老地产是一个伪命题不符合中国传统，凤凰网，2014年3月8日，http://qd.house.ifeng.com/special/qiludichanzhihuiluntan/xinwen/detail_2014_03/08/1950436_0.shtml.
②《养老地产不应享受无差别的政府优惠》，2013年9月23日《21世纪经济报道》第2版。
②苏向杲：《险企养老地产突遭围猎17省政府报告推社区养老》，2013年3月6日《证券日报》B3版。
③苏向杲：《养老地产成地方2014年招商考核指标险企投资可返税80%》，2014年1月2日《证券日报》第B01版。
①资料来源于：郭铭华：《社会力量办养老机构何以举步维艰？》，2014年4月13日《黑龙江日报》第1版。
②中国老龄产业协会：《我国老龄产业的定义、属性和主要特点》，2011-05-18，http://www.zgllcy.org/chanye/news_in.php?f=yanjiu&nohao=137.
①资料来源：《国民经济行业分类（GB/T4754-2002）》。
①陈独秀：“东西民族根本思想之差异”，《新青年》，第1卷，第4号。
②周燕珉、陈庆华：《日本老年人居住状况及养老模式的发展趋势》，2013-03-12，周燕珉博客。
①戴卫东：《改革开放以来老年福利制度建设的经验与教训》，《武汉科技大学学报（社会科学版）》2012年第4期。
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①宋磊：《朱凤泊：养老地产市场仍将一片浑浊》，204年1月27日《经济观察报》，http://www.eeo.com.cn/2014/0127/255728.shtml.
①上述关于温州市养老设施土地抵押贷款的资料，来源于中国公益养老研究院养老究中心编的《全国养老服务业走势月度分析（2014年3月）》。
①葛国耀、刘家俊（2013）详细回顾了顶层设计改革思想的发展过程及相关理论争论。
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