我国房地产抵押贷款证券设计问题研究
摘要
二十世纪70年代以来，金融创新浪潮席卷全球，加速了世界经济发展和全球化的进程。由金融创新引发的金融衍生工具数量及交易额呈爆发性增长，成为西方发达国家金融市场发展的新动向。在诸多金融衍生工具中，房地产抵押贷款证券是最抢眼的一个亮点。
房地产抵押贷款证券市场的发展，不仅扩大了住宅信贷的资金来源，降低居民购房的借贷成本，也改善了金融机构的资产结构，增强了抗风险能力，促进了西方发达国家住宅业与金融业的共同发展与繁荣。因此，抵押贷款证券是近30年来世界金融市场上最重要的金融工具创新，在西方发达国家已经得到广泛的运用和发展。具体到我国，随着经济体制改革的深化，如何促进我国房地产业和金融业的有机结合，使土地和资金得到优化配置和有效利用已显得越来越迫切了。但从目前来看，我国尚处于经济体制转轨、经济结构调整和经济增长方式转变阶段，在发展抵押贷款证券市场方面尚属空白，更没有现成经验可循。为此，我们应当借鉴发达国家金融创新的成功经验，积极创造条件，逐步实行房地产抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款市场，以促进住房消费，搞活资本市场，带动经济增长。
由于房地产抵押贷款证券的发行是一项非常复杂的金融创新工程，本文将在吸纳国外房地产抵押贷款证券创新成果的基础上，着重研究现阶段我国发行房地产抵押贷款证券在结构设计和定价上的技术问题，提出发展我国房地产抵押贷款证券市场的思路和完善相关市场环境的政策建议。
全文在结构安排的逻辑上，分为四个部分：
第一部分首先对房地产抵押贷款证券进行了概念界定，接着简要回顾了房地产抵押贷款证券市场的发展历史，并对美国房地产抵押贷款证券市场现状和各种最新的衍生抵押证券品种作了分析和介绍。发展房地产抵押贷款证券市场在我国已是一个不可逆转的趋势，但是，在当前的经济环境下抵押证券市场到底具有多大的可行性，文章对此进行了探讨和评论，认为发行抵押贷款证券在我国已经具备实施的可能性，值得引起有关方面的重视并加以深入的研究。
第二部分研究房地产抵押贷款证券主要品种的运行机制问题。本章首
先通过对两种最基本的抵押证券——抵押贷款传递证券（MPT）和抵押担
保证券（CMO）现金流量变化的分析，研究其运行机制和防御风险的功能
差异，接着在以上分析的基础上，文章尝试提出了一种能够有效化解利率
上升环境中延期风险的新型证券品种——可调整分期付款额的抵押担保证
券（AdjustableAmortizationMOrtgage，简称为AAM）的设想，但同时也指
出了这种抵押担保证券在实际应用中应该特别注意之处，并提出了相应的
市场推广策略。最后，文章就现阶段我国发行房地产抵押贷款证券的总体
结构设计问题进行了较为系统的探讨。
第三部分研究房地产抵押贷款证券的定价方法。本章对有关抵押贷款
证券的定价方法进行了系统的归纳与整理，认为主要存在三种定价方法，
分别为传统定价方法、二项树定价模型和期权调整价差定价模型，并按照
定价方法的发展顺序分别予以介绍，同时指出了不同阶段定价方法的改进
之处和各自的适用条件。文章最后就我国现阶段抵押贷款证券定价方法的
选择问题进行了探讨，并认为，我国在抵押贷款证券化推行之初应以结合
了再投资收益分析和持有期收益分析的现值定价法对抵押贷款证券初步定
价，并进行价格和收益率分析，而二项树定价模型和期权调整价差定价模
型的运用在短期内尚不具备条件，只能在市场发展到一定阶段后才能够派
上用场。
第四部分探讨有关我国房地产抵押贷款证券市场发展的市场环境问
题。本章首先剖析了我国现阶段发展抵押贷款证券市场存在的几个主要问
题，接着就如何解决这些问题阐述了作者自己的见解，并提出了相应的政
策建议，指出当务之急是进行发展抵押贷款证券化所必需的制度建设，在
抵押贷款证券市场交易环境完善之后，各种衍生抵押贷款证券的上市发行，
基本上就只是一个技术问题了。
本文的创新之处主要有以下几个方面：
1、尝试构建一种新型的抵押贷款证券——以可调整分期付款额抵押贷
款支持的抵押担保证券，并运用模拟数据进行试算分析，以说明其抵御延
期风险的运行机理。
2、就我国现阶段发行房地产抵押贷款证券的结构设计问题，如证券的
信用增强、证券品种的选择等提出一些个人的思考。
3、在探讨我国房地产抵押贷款证券市场相关环境建设问题时，围绕如
何完善我国房地产抵押贷款一级市场，以及建立一个适合我国国情的抵押
贷款证券化过渡模式提出了个人见解。
Financial innovation has accelerated the process of the development of world economy and the globalization since 1970s.The number of financial derivative instruments creating from financial innovation and of financial trade, has been increasing very rapidly. And it has become the new way of the development of financial market in the western developed country. Among so many financial derivative instruments, Mortgage-Backed Securities (MBS) in Real Estate is the most important one.
The development of the market of MBS has not only enlarged the capital resource of housing credit, and reduced the purchasing cost of housing, but also improved the capital structure of the financial institution ,build up the capability of resisting the financial risk and promoted the co-prosperity of housing and financing industry in the western developed country. Therefore, MBS is the most important financial instrument innovation in world financial market over 30 years and has been broadly applied in security market.
In China, with the deepening of economy system renovation, it is very imperative to accelerate the combination of housing and financing industry which will make full use of land and capital. However, by far, our nation has not the least experience of developing MBS market and also can not follow the ready-made experience. Consequently, we should use the succeeding experience of. developed country for reference and create the condition of realizing the securitization of housing mortgage loan to improve the housing consumption and drive the economy going up.
Considering that the issue of MBS is a very complicated financial innovation project, this article mainly focuses on the study of structure design and valuation technology in MBS based on absorbing the innovation product of MBS and then comes up with the ideas of developing MBS market in our country and some policy suggestion with regard to the perfection of market surroundings.
The detailed arrangement of the major content of various sections in this
article is as follows:
Section I, General Introduction. This section begins with the definition of MBS in Real Estate, then briefly reviews the history of MBS and analyses the MBS market status quo and introduce various latest MBS derivative products. After that, this article makes an necessity and feasibility study on our country's real estate mortgage loan securitization. This article point out that the issue of MBS in our country has been provided with practice conditions and worth with more study.
Section II, Study on the Function Mechanism of the Primary Products of MBS. This section begins with the analysis of the cash flow of the two most
elementary products-Mortgage Pass Through Securities (MPT) and
Collateralized Mortgage Obligations (CMO) , and describes the difference between the function mechanism and the ability of resisting risk. Then, based on the above analysis, this article tries to invent an new CMO product which goes by the name of Adjustable Amortization Mortgage (AAM) and can effectively counteract the extension risk when interest rate goes up. At the same time, this article also indicate some problem which should pay special attention to in practical application and put forward some corresponding market promotion strategy. Finally, this article makes comparatively systematic analysis of the overall structure design of Real Estate MBS in our country at present.
Section III, Study on the valuation model of MBS. First, this section resorts various valuation model and hold that it would be better to classify the valuation into traditional method, binominal tree method and Option-adjusted Spread method. According to the sequence, this article introduce three valuation model respectively and point out which aspect these method improves on in different phases and their applicable conditions. Finally, this article discusses the selection of valuation of MBS in our country at present and concludes that under our country's current economical environment, we should take traditional present
房地产抵押贷款证券市场的发展，不仅扩大了住宅信贷的资金来源，降低居民购房的借贷成本，也改善了金融机构的资产结构，增强了抗风险能力，促进了西方发达国家住宅业与金融业的共同发展与繁荣。因此，抵押贷款证券是近30年来世界金融市场上最重要的金融工具创新，在西方发达国家已经得到广泛的运用和发展。具体到我国，随着经济体制改革的深化，如何促进我国房地产业和金融业的有机结合，使土地和资金得到优化配置和有效利用已显得越来越迫切了。但从目前来看，我国尚处于经济体制转轨、经济结构调整和经济增长方式转变阶段，在发展抵押贷款证券市场方面尚属空白，更没有现成经验可循。为此，我们应当借鉴发达国家金融创新的成功经验，积极创造条件，逐步实行房地产抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款市场，以促进住房消费，搞活资本市场，带动经济增长。
由于房地产抵押贷款证券的发行是一项非常复杂的金融创新工程，本文将在吸纳国外房地产抵押贷款证券创新成果的基础上，着重研究现阶段我国发行房地产抵押贷款证券在结构设计和定价上的技术问题，提出发展我国房地产抵押贷款证券市场的思路和完善相关市场环境的政策建议。
全文在结构安排的逻辑上，分为四个部分：
第一部分首先对房地产抵押贷款证券进行了概念界定，接着简要回顾了房地产抵押贷款证券市场的发展历史，并对美国房地产抵押贷款证券市场现状和各种最新的衍生抵押证券品种作了分析和介绍。发展房地产抵押贷款证券市场在我国已是一个不可逆转的趋势，但是，在当前的经济环境下抵押证券市场到底具有多大的可行性，文章对此进行了探讨和评论，认为发行抵押贷款证券在我国已经具备实施的可能性，值得引起有关方面的重视并加以深入的研究。
第二部分研究房地产抵押贷款证券主要品种的运行机制问题。本章首
先通过对两种最基本的抵押证券——抵押贷款传递证券（MPT）和抵押担
保证券（CMO）现金流量变化的分析，研究其运行机制和防御风险的功能
差异，接着在以上分析的基础上，文章尝试提出了一种能够有效化解利率
上升环境中延期风险的新型证券品种——可调整分期付款额的抵押担保证
券（AdjustableAmortizationMOrtgage，简称为AAM）的设想，但同时也指
出了这种抵押担保证券在实际应用中应该特别注意之处，并提出了相应的
市场推广策略。最后，文章就现阶段我国发行房地产抵押贷款证券的总体
结构设计问题进行了较为系统的探讨。
第三部分研究房地产抵押贷款证券的定价方法。本章对有关抵押贷款
证券的定价方法进行了系统的归纳与整理，认为主要存在三种定价方法，
分别为传统定价方法、二项树定价模型和期权调整价差定价模型，并按照
定价方法的发展顺序分别予以介绍，同时指出了不同阶段定价方法的改进
之处和各自的适用条件。文章最后就我国现阶段抵押贷款证券定价方法的
选择问题进行了探讨，并认为，我国在抵押贷款证券化推行之初应以结合
了再投资收益分析和持有期收益分析的现值定价法对抵押贷款证券初步定
价，并进行价格和收益率分析，而二项树定价模型和期权调整价差定价模
型的运用在短期内尚不具备条件，只能在市场发展到一定阶段后才能够派
上用场。
第四部分探讨有关我国房地产抵押贷款证券市场发展的市场环境问
题。本章首先剖析了我国现阶段发展抵押贷款证券市场存在的几个主要问
题，接着就如何解决这些问题阐述了作者自己的见解，并提出了相应的政
策建议，指出当务之急是进行发展抵押贷款证券化所必需的制度建设，在
抵押贷款证券市场交易环境完善之后，各种衍生抵押贷款证券的上市发行，
基本上就只是一个技术问题了。
本文的创新之处主要有以下几个方面：
1、尝试构建一种新型的抵押贷款证券——以可调整分期付款额抵押贷
款支持的抵押担保证券，并运用模拟数据进行试算分析，以说明其抵御延
期风险的运行机理。
2、就我国现阶段发行房地产抵押贷款证券的结构设计问题，如证券的
信用增强、证券品种的选择等提出一些个人的思考。
3、在探讨我国房地产抵押贷款证券市场相关环境建设问题时，围绕如
何完善我国房地产抵押贷款一级市场，以及建立一个适合我国国情的抵押
贷款证券化过渡模式提出了个人见解。
Financial innovation has accelerated the process of the development of world economy and the globalization since 1970s.The number of financial derivative instruments creating from financial innovation and of financial trade, has been increasing very rapidly. And it has become the new way of the development of financial market in the western developed country. Among so many financial derivative instruments, Mortgage-Backed Securities (MBS) in Real Estate is the most important one.
The development of the market of MBS has not only enlarged the capital resource of housing credit, and reduced the purchasing cost of housing, but also improved the capital structure of the financial institution ,build up the capability of resisting the financial risk and promoted the co-prosperity of housing and financing industry in the western developed country. Therefore, MBS is the most important financial instrument innovation in world financial market over 30 years and has been broadly applied in security market.
In China, with the deepening of economy system renovation, it is very imperative to accelerate the combination of housing and financing industry which will make full use of land and capital. However, by far, our nation has not the least experience of developing MBS market and also can not follow the ready-made experience. Consequently, we should use the succeeding experience of. developed country for reference and create the condition of realizing the securitization of housing mortgage loan to improve the housing consumption and drive the economy going up.
Considering that the issue of MBS is a very complicated financial innovation project, this article mainly focuses on the study of structure design and valuation technology in MBS based on absorbing the innovation product of MBS and then comes up with the ideas of developing MBS market in our country and some policy suggestion with regard to the perfection of market surroundings.
The detailed arrangement of the major content of various sections in this
article is as follows:
Section I, General Introduction. This section begins with the definition of MBS in Real Estate, then briefly reviews the history of MBS and analyses the MBS market status quo and introduce various latest MBS derivative products. After that, this article makes an necessity and feasibility study on our country's real estate mortgage loan securitization. This article point out that the issue of MBS in our country has been provided with practice conditions and worth with more study.
Section II, Study on the Function Mechanism of the Primary Products of MBS. This section begins with the analysis of the cash flow of the two most
elementary products-Mortgage Pass Through Securities (MPT) and
Collateralized Mortgage Obligations (CMO) , and describes the difference between the function mechanism and the ability of resisting risk. Then, based on the above analysis, this article tries to invent an new CMO product which goes by the name of Adjustable Amortization Mortgage (AAM) and can effectively counteract the extension risk when interest rate goes up. At the same time, this article also indicate some problem which should pay special attention to in practical application and put forward some corresponding market promotion strategy. Finally, this article makes comparatively systematic analysis of the overall structure design of Real Estate MBS in our country at present.
Section III, Study on the valuation model of MBS. First, this section resorts various valuation model and hold that it would be better to classify the valuation into traditional method, binominal tree method and Option-adjusted Spread method. According to the sequence, this article introduce three valuation model respectively and point out which aspect these method improves on in different phases and their applicable conditions. Finally, this article discusses the selection of valuation of MBS in our country at present and concludes that under our country's current economical environment, we should take traditional present
引文
一、中文部分
[1]钱伯海著：《国民经济统计学》，中国财政经济出版社，1991年版。
[2]钱伯海主编：《国民核算与宏观经济分析》，中国统计出版社，1998年版。
[3]黄良文主编：《投资学》，中国对外经济贸易出版社，1999年版。
[4]黄沂木主编：《社会经济统计学原理》，厦门大学出版社 1996年版。
[5]曾五一主编：《统计估算理论、方法和应用研究》，中国金融出版社，1999年版。
[6]高鸿桢著：《经济管理中的决策方法》，上海人民出版社，1990年版。
[8]林擎国著：《社会和人口统计分析概论》，中国统计出版社，1994年版。
[9]王美今著：《经济预测与决策》，厦门大学出版社，1997年版。
[10]杨灿著：《宏观经济核算论》，中国统计出版社，1996年版。
[11]钱争鸣著：《计算机在会计统计与现代管理中的运用》，中国经济出版社，2000年版。
[12]陈珍珍主编，罗乐勤副主编：《统计学原理》，厦门大学出版社，2002年版。
[13]戴亦一著：《公司理财技法》，香港万源图书公司，1996年版。
[14]梅建平、廖咸兴、李阿乙著：《不动产投资概论》，上海人民出版社，1996年版。
[15][美]盖伦，E．格里尔，迈克尔．D．法雷尔著，龙胜平、吴必虎、单正林等译：《房地产投资决策分析》，上海人民出版社，1997年版。
[16]张超英、瞿祥辉编著：《资产证券化—原理．实务．实例》，经济科学出版社，1998年版。
[17]王洪卫、马健著：《不动产金融论》，上海财经大学出版社，1997年版。
[18]吴福明编著：《房地产证券化探索》，上海人民出版社，1997年版。
[19]张泓铭等著：《住宅经济学》，上海财经大学出版社，1998年版。
[20]中国房地产估价师学会编：《房地产开发经营与管理》，中国物价出版社，1995年版。
[21]中国房地产估价师学会编：《房地产估价理论与方法》，中国物价出版社，1995年版。
[22]陈钊著：《住房抵押贷款：理论与实践》，复旦大学出版社，2000年版。
[23]汪利娜著：《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999年版。
[24][美]约翰．赫尔著，张陶伟译：《期权、期货和其他衍生产品》，华夏出版社，2000年版。
[25][美]Aswath Damodaran著，朱武祥 邓海峰等译：《投资估价》，清华大学出版社，1999年版。
[26]陈岱孙、厉以宁主编：《国际金融学说史》，中国金融出版社，1991年版。
[27][美]弗兰克·J·法博齐、弗朗哥·莫迪利亚尼：《资本市场：机构与工具》，经济科学出版社，1998年版。
[28]张占录著：《房地产筹资运作与实例》，中国物资出版社，1998年版。
[29]Pamela Lamoreaux：《资产证券化的作用》，中国人民银行住房抵押贷款证券化国际研讨会(深圳，2000年3月27日-28日)会议材料。
[30]胡旭阳：《我国开展资产证券化的法律环境分析》，载《投资研究》，1999年第4期。
[31]刘兆波，刘金泉：《浅析我国住房抵押贷款证券化》，载《经济视角》，2000年第1期。
[32]赵峻：《论现实我国实行住房抵押贷款证券化的不适宜条件》，载《中国房地产金融》，2000年第9期。
[33]王琨：《我国房地产抵押贷款证券化浅析》，载《金融科学》，2001年第2期。
[34]刘忠燕、刘百花：《我国住房抵押贷款证券化问题研究》，载《现代财经》，2000年第9期。
[35]中国人民银行上海分行课题组：《中国住房抵押贷款证券化的实施步骤》，载《金融研究》，2000年第5期。
[36]李华民：《广州市住房抵押贷款证券化可行性分析》，载《中国房地产金融》，2000年第5期。
[37]汪利娜：《对美国住宅贷款转化为证券的调查》，载《金融研究》，2000年第1期。
[38]潘越：《发展我国不动产投资信托基金的若干理论政策思考》，载《福建金融》，2000年第11期。
[39]潘越：《发展住宅租赁市场：消化空置商品房的有效途径》，载《城市问题》，2001年第1期。
[40]潘越：《我国商品房空置率指标体系的设计缺陷及重构研究》，第七届全国中青年统计科学会议论文。
[41]潘越：《商铺投资的误区辨析》，载《中国房地产》，2001年第10期。
[42]潘越：《房地产业进军商业零售业》，载《中国商界》，2002年第2期。
二、英文部分
[1]Charles A.Stone, Anne Zissu and JessLederman, 1993, "The Global Asset Backed Securities Market", Probus Publishing Company.
[2]Frank.J. Fabozzi & Franco . Modigliani , 1996, "Capital Markets: Institutions and Instruments" Prentice Hall.
[3]Frank . J. Fabozzi & Franco . Modigliani , "Mortgage and Mortgage backed Securitization Markets"
[4]Lance .E.Davis & Douglass C, 1971, "Institutional Change and American Economic Growth" North Cambridge.
[5]Ian Cooper Oxford Review of Economic Policy, 1986.11 , "Financial Innovations: New Market Instruments"
[6]Charles A.Stone Anne Zissuand Jess Lederman, 1993, "The Global Asset Backed Securities Market-Structuring,Managing and Allocating Risk", Probus Publishing Company.
[7]John A.Mullaney, 1997, "REITs:Building Profits With Real Estate Investment Trusts", John Wiley&Sons, Inc.
[8]Michael T. Machison and Robert M.zinman, "Modem Real Estate Financing", little Brown &Company(Canada) limited, 1991.
[9]http://www.nareit.com
[10]G-Yohannes.A, "Real Estate Finance", Probus Publing, Chicago, Illinois.
[11]Eric Stevenson, 1988, "Financing Income-Producing Real Estate ", MCGRAW-HILL book Company.
[12]Bengt Holmstrom and Jean Tirole, 1998, "A Liquidity-Based Asset Price Model", Working Paper.
[13]Frank. J. Fabozzi, 1997a, "The Handbook of Fixed Income Securities", 5th edition, IRWIN.
[14]Frank. J. Fabozzi, 1997b, "Fixed Income Mathematics: Analytical & Statistical Techniques", IRWIN.
[15]Hayre, Lakhbir, 1995, "Analyzing Prepayment and Credit Risk for Mortgage Securities", in "Fixed-Income Investment: Recent Research", Edited by Thomas S.Y. Ho, IRWIN.
[16]Richard, S.F. and R.Roll, 1989, "Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities", "Journal of Portfolio Management", 15(3), P73-83.
[17]Schwartz, E.and W. Torous, 1992, "Prepayment and the Valuation of Mortgage PSAs-Through Securities", "Journal of Business", 15(2), P221-240.
[18]Tuckman, Bruce, 1995, "Fixed Income Securities: Tools for Today's markets", John Wiley& Sons, Inc.
[1]钱伯海著：《国民经济统计学》，中国财政经济出版社，1991年版。
[2]钱伯海主编：《国民核算与宏观经济分析》，中国统计出版社，1998年版。
[3]黄良文主编：《投资学》，中国对外经济贸易出版社，1999年版。
[4]黄沂木主编：《社会经济统计学原理》，厦门大学出版社 1996年版。
[5]曾五一主编：《统计估算理论、方法和应用研究》，中国金融出版社，1999年版。
[6]高鸿桢著：《经济管理中的决策方法》，上海人民出版社，1990年版。
[8]林擎国著：《社会和人口统计分析概论》，中国统计出版社，1994年版。
[9]王美今著：《经济预测与决策》，厦门大学出版社，1997年版。
[10]杨灿著：《宏观经济核算论》，中国统计出版社，1996年版。
[11]钱争鸣著：《计算机在会计统计与现代管理中的运用》，中国经济出版社，2000年版。
[12]陈珍珍主编，罗乐勤副主编：《统计学原理》，厦门大学出版社，2002年版。
[13]戴亦一著：《公司理财技法》，香港万源图书公司，1996年版。
[14]梅建平、廖咸兴、李阿乙著：《不动产投资概论》，上海人民出版社，1996年版。
[15][美]盖伦，E．格里尔，迈克尔．D．法雷尔著，龙胜平、吴必虎、单正林等译：《房地产投资决策分析》，上海人民出版社，1997年版。
[16]张超英、瞿祥辉编著：《资产证券化—原理．实务．实例》，经济科学出版社，1998年版。
[17]王洪卫、马健著：《不动产金融论》，上海财经大学出版社，1997年版。
[18]吴福明编著：《房地产证券化探索》，上海人民出版社，1997年版。
[19]张泓铭等著：《住宅经济学》，上海财经大学出版社，1998年版。
[20]中国房地产估价师学会编：《房地产开发经营与管理》，中国物价出版社，1995年版。
[21]中国房地产估价师学会编：《房地产估价理论与方法》，中国物价出版社，1995年版。
[22]陈钊著：《住房抵押贷款：理论与实践》，复旦大学出版社，2000年版。
[23]汪利娜著：《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999年版。
[24][美]约翰．赫尔著，张陶伟译：《期权、期货和其他衍生产品》，华夏出版社，2000年版。
[25][美]Aswath Damodaran著，朱武祥 邓海峰等译：《投资估价》，清华大学出版社，1999年版。
[26]陈岱孙、厉以宁主编：《国际金融学说史》，中国金融出版社，1991年版。
[27][美]弗兰克·J·法博齐、弗朗哥·莫迪利亚尼：《资本市场：机构与工具》，经济科学出版社，1998年版。
[28]张占录著：《房地产筹资运作与实例》，中国物资出版社，1998年版。
[29]Pamela Lamoreaux：《资产证券化的作用》，中国人民银行住房抵押贷款证券化国际研讨会(深圳，2000年3月27日-28日)会议材料。
[30]胡旭阳：《我国开展资产证券化的法律环境分析》，载《投资研究》，1999年第4期。
[31]刘兆波，刘金泉：《浅析我国住房抵押贷款证券化》，载《经济视角》，2000年第1期。
[32]赵峻：《论现实我国实行住房抵押贷款证券化的不适宜条件》，载《中国房地产金融》，2000年第9期。
[33]王琨：《我国房地产抵押贷款证券化浅析》，载《金融科学》，2001年第2期。
[34]刘忠燕、刘百花：《我国住房抵押贷款证券化问题研究》，载《现代财经》，2000年第9期。
[35]中国人民银行上海分行课题组：《中国住房抵押贷款证券化的实施步骤》，载《金融研究》，2000年第5期。
[36]李华民：《广州市住房抵押贷款证券化可行性分析》，载《中国房地产金融》，2000年第5期。
[37]汪利娜：《对美国住宅贷款转化为证券的调查》，载《金融研究》，2000年第1期。
[38]潘越：《发展我国不动产投资信托基金的若干理论政策思考》，载《福建金融》，2000年第11期。
[39]潘越：《发展住宅租赁市场：消化空置商品房的有效途径》，载《城市问题》，2001年第1期。
[40]潘越：《我国商品房空置率指标体系的设计缺陷及重构研究》，第七届全国中青年统计科学会议论文。
[41]潘越：《商铺投资的误区辨析》，载《中国房地产》，2001年第10期。
[42]潘越：《房地产业进军商业零售业》，载《中国商界》，2002年第2期。
二、英文部分
[1]Charles A.Stone, Anne Zissu and JessLederman, 1993, "The Global Asset Backed Securities Market", Probus Publishing Company.
[2]Frank.J. Fabozzi & Franco . Modigliani , 1996, "Capital Markets: Institutions and Instruments" Prentice Hall.
[3]Frank . J. Fabozzi & Franco . Modigliani , "Mortgage and Mortgage backed Securitization Markets"
[4]Lance .E.Davis & Douglass C, 1971, "Institutional Change and American Economic Growth" North Cambridge.
[5]Ian Cooper Oxford Review of Economic Policy, 1986.11 , "Financial Innovations: New Market Instruments"
[6]Charles A.Stone Anne Zissuand Jess Lederman, 1993, "The Global Asset Backed Securities Market-Structuring,Managing and Allocating Risk", Probus Publishing Company.
[7]John A.Mullaney, 1997, "REITs:Building Profits With Real Estate Investment Trusts", John Wiley&Sons, Inc.
[8]Michael T. Machison and Robert M.zinman, "Modem Real Estate Financing", little Brown &Company(Canada) limited, 1991.
[9]http://www.nareit.com
[10]G-Yohannes.A, "Real Estate Finance", Probus Publing, Chicago, Illinois.
[11]Eric Stevenson, 1988, "Financing Income-Producing Real Estate ", MCGRAW-HILL book Company.
[12]Bengt Holmstrom and Jean Tirole, 1998, "A Liquidity-Based Asset Price Model", Working Paper.
[13]Frank. J. Fabozzi, 1997a, "The Handbook of Fixed Income Securities", 5th edition, IRWIN.
[14]Frank. J. Fabozzi, 1997b, "Fixed Income Mathematics: Analytical & Statistical Techniques", IRWIN.
[15]Hayre, Lakhbir, 1995, "Analyzing Prepayment and Credit Risk for Mortgage Securities", in "Fixed-Income Investment: Recent Research", Edited by Thomas S.Y. Ho, IRWIN.
[16]Richard, S.F. and R.Roll, 1989, "Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities", "Journal of Portfolio Management", 15(3), P73-83.
[17]Schwartz, E.and W. Torous, 1992, "Prepayment and the Valuation of Mortgage PSAs-Through Securities", "Journal of Business", 15(2), P221-240.
[18]Tuckman, Bruce, 1995, "Fixed Income Securities: Tools for Today's markets", John Wiley& Sons, Inc.