区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究
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摘要
自建筑物区分所有权制度为我国理论界所关注并最终在我国立法中得到确立以来,相关的研究已瀚如烟海。然而,从实务的视角观察,我国立法构建的建筑物区分所有权制度仍然无法完全解决实务关注的诸多问题,诸如存在激烈争议的停车位权属问题,会所、架空层、外墙面等建筑物的权属问题等等。这些争议甚至已引发了激烈的社会矛盾,亟需解决。
笔者认为,这些争议大多是围绕区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准而产生的,而这一问题我国立法及理论恰恰重视不够,因此,笔者选取了“区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究”这一论题,对区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的相关理论、立法进行了全面的梳理与反思,对实践中出现的停车位、会所、架空层等建筑物的权属确定问题展开了深入的讨论。本文的研究路径是：首先对建筑物区分所有权的有关理论进行了梳理,并对专有部分与共有部分界定和区分标准的有关理论、立法进行深入的挖掘与剖析；其次,在借鉴现有理论及立法的合理成果,并对现有理论、立法的不足进行批判与修正的基础上,提出了区分所有建筑物专有与共有部分区分的合理标准；再次,运用判断标准,对停车位、屋顶平台、会所、架空层等建筑物的权属问题进行分析；最后,综合相关论述,提出了完善相关制度的思路与建议。
除了引论及余论部分外,本文共分四章。
第一章,建筑物区分所有权及专有与共有部分区分标准的制度价值。建筑物区分所有权为近现代诸多国家(地区)物权法上的一项不动产所有权形态。关于建筑物区分所有权的定义,笔者认为,“三元论说”是较妥当的,也即,建筑物区分所有权是业主对建筑物内的专有部分享有专有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的不动产物权。从建筑物区分所有权制度的演变历程观察,笔者认为,建筑物区分所有权制度的产生与发展是以土地与地上物关系理论的发展为基础的。总体而言,土地与地上物关系理论经历了由“一元主义”到“二元主义”的转变过程,而在这一过程中还出现了一些分支模式或是相应的修正理论。正是由于“二元主义”立法模式的产生,地上物的独立价值、独立法律地位得到了彰显,因而在两人或多人所有的土地上对地上物进行分别独立支配、设定单独所有权便成为可能。由此,建筑物区分所有权制度取得了相应的理论基础,最终形成一项成熟的法律制度。“二元主义”下的“一体处分”立法模式是以土地及地上物均有独立的法律地位及价值为构建基础的,只是基于立法技术的考量,才要求两者在处分上保持一体化。土地的转移引起地上物的转移,但这种转移必须以地上物的价值得到实现为前提,反之亦然。由此而言,绝不能以“一体处分原则”为名义,通过简单的推理无偿取得地上物或土地的权利,否则,只能是强取豪夺,只能是最原始的“一元主义”立法思想的体现。实践中,许多人正是没有准确把握“二元主义”立法及“一体处分原则”的实质,导致在运用这些理论判断建筑物的权属时出现谬误。建筑物区分所有权对传统不动产物权理论的冲击是巨大,而从另一种角度而言,这一冲击实质上也是对传统不动产物权理论的发展。首先,建筑物区分所有权发展了“一物一权”主义；其次,建筑物区分所有权发展了不动产物权客体“物”的范围；最后,其发展、丰富了不动产物权价值取向。从建筑物区分所有权的演变及其对传统不动产物权理论的冲击与发展角度观察,笔者认为,建筑物区分所有权制度深深植根于社会经济生活中,其脱胎于社会经济生活需要并随社会经济生活的发展而发展。为了反映社会经济生活的合理需求,其一次又一次地突破、改变传统的物权理论甚至是基础性的物权理论。我们应从建筑物区分所有权制度出现的社会土壤、社会需求中去把握这一制度的要义,解决该制度中的一些争议与存在问题。我们断不能拘泥于传统的物权法理论进行简单的推理、演绎,否则相应的制度构建或问题的解决可能便是存在不足的。由此而言,笔者认为,“尊重、满足社会经济生活需要”原则应是解决建筑物区分所有权争议与问题的重要依据。在探讨了上述基础理论问题之后,本章最后回到本文的论题。笔者认为,区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准是具有重要的制度价值的：其一,专有部分与共有部分的区分标准起到明确、区分建筑物区分所有权各种制度适用对象与边界,从而确定各种制度的运作范围的作用,是建筑物区分所有权的基础制度。其二,在实务中,停车位、会所、架空层等建筑物权属问题争议大多是由于专有部分与共有部分区分标准的不明确而产生的,专有部分与共有部分区分标准的确定具有重要的现实意义。
第二章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的比较法考察。综观有关国家(地区)的立法、判例与理论,笔者未发现系统明确的从专有部分与共有部分区分角度而进行的立法或判例,也鲜有相应的理论研究,然而,笔者发现,有关国家(地区)有分别界定专有部分与共有部分的立法,并且,有一些国家(地区)立法还要求通过法定途径一并记载、公示专有部分与共有部分的具体内容。从另一个角度看,这些立法、判例与理论即是区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的相应立法、判例与理论。综合这些立法、判例与理论,便可发现有关国家(地区)法中关于专有部分与共有部分区分标准的线索。专有部分一般可通过“构造上的独立性”、“使用上的独立性”(或单独的“使用上的独立性”)及“以专有所有权客体的形态表现于外部”两项或三项要件来判断；共有部分则可通过“供全体或部分区分所有权人共用”及“以共有所有权客体的形态表现于外部”两项要件来判断。这即是比较法下的专有部分与共有部分区分标准。另外,各国立法还为上述各项要件的认定提供了一些标准或途径,这些内容同样是专有部分与共有部分区分标准的重要内容。这些内容包括：“构造上的独立性”以观念上具有构造上的独立性,建筑部分能够得到明确区分为满足,不必要求遮断。“使用上的独立性”一般可参考“具有独立的出入口”、“具备独立的专有设备”、“不存在着共用设备”等标准进行认定,但是这些标准的应用不应是孤立、僵化的,其应遵循“尊重、满足社会经济生活需要”原则,综合考虑该建筑物的利用目的、利用状态及其在整体建筑物中所占位置、机能如何及与整体建筑物之关联如何等加以综合判断。“供全体或部分区分所有权人共用”则是通过共用的情况来认定权属应为共有。最后,“以专有所有权客体的形态表现于外部”及“以共有所有权客体的形态表现于外部”,则一般是通过特定的法律文件明确专有部分与共有部分的内容与界限,并通过法定的途径公示、确定这些内容与界限来体现的。应当强调的是,各项构成标准的判断问题属于专有部分与共有区分的第二层次判断标准,其对于专有部分与共有部分的界定及区分同样具有重要意义,但两层面上的标准是不同的,应严格区分。本文论述的区分标准,主要是指第一层面的标准。
第三章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的构建。对于上文归纳的区分标准,首先,其在体系上是分割的；其次,具体到专有部分与共有部分的各项判断标准；这些标准的逻辑关系是不清晰的；最后,有关国家(地区)的立法与理论甚至在专有部分与共有部分的界定及区分模式、判断标准的内容等问题上还存在争议,这些争议应如何抉择会影响专有部分与共有部分判断标准的合理确定,因而也会对合理的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的构建产生重要影响。由此,有必要对比较法下的区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准进行全面的检讨与分析,方能构建起系统的、一体化的专有部分与共有部分区分标准。笔者认为,首先,一方面,虽然各国在界定专有部分与共有部分,尤其是共有部分的立法上存在不同的模式,但通过设立相应的标准,界定专有部分与共有部分的做法均应是必需的,这就为分析这些标准,形成相应的区分标准提供了可能。另一方面,综观各国界定专有部分与共有部分的标准,虽然关于专有部分与共有部分界定标准的设置角度各不相同,并不体现为对应关系,但由于两者存在“非此即彼”的关系,两者可以互相推定,因而,专有部分与共有部分的要件在一定程度上具有相互界定作用,由此出发,根据这一关系特征将两者的判断标准整合成统一的区分标准即是可行的。其次,经过对“构造上的独立性”与“使用上的独立性”的功能的剖析,笔者认为,“使用上的独立性”与“构造上的独立性”两者缺一不可,将两者同时作为专有部分的构成要件,进而作为确定专有部分与共有部分区分标准的基础,应是较优的选择。再次,鉴于在建筑物区分所有权理论中,虽然共有部分一定归共有人共用,但供共用的建筑部分却不一定是共有部分,也可以是约定共用部分,而从理论上而言,约定共用部分依然是专有部分,因此,经比较法归纳得到的共有部分的界定有重新明确、限定的必要。笔者认为,从使用的角度出发,共有部分的准确定义应是“在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,及其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分”,根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系,此外的部分均属于专有部分。最后,笔者认为,比较法下的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准应经逻辑整合后才能形成合理的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准,而不应是简单的标准并置,这一问题的解决应从厘清、明晰专有部分与共有部分各自判断标准的性质及内部逻辑入手。在专有部分的构成要件中,“以专有所有权客体的形态表现于外部”属于终极性界定专有部分的形式要件,其确定以建筑部分是否具备“构造上的独立性”、“使用上的独立性”为基础,两部分标准本应是决定与被决定的关系。然而,在事实上,这种关系并不能成立。“构造上的独立性”及“使用上的独立性”要件仅是“以专有所有权客体的形态表现于外部”的必要条件,而非充要条件,前两者的存在并不意味着后者的当然成就。专有部分无法根据这些要件得到确切的界定。如此一来,我们也无法根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系界定共有部分。因此,专有部分的界定要件有必要进行完善。笔者认为,鉴于在比较法视野下,专有部分的两项基本性要件为可行性标准、必要条件,而从共有部分的要件中,却能推导出设立专有部分的合理性标准、充分条件,即“不属于在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,或其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分”。从逻辑上而言,可行性标准与合理性标准的配合,必要条件与充分条件的联立,即可以为专有部分的设定提供充实的基础,提供充要的条件,最终形成专有部分完整的判断标准。而从另一个角度而言,由于共有部分与专有部分存在“非此即彼”的关系,因此,在界定专有部分的过程中,以专有部分的界定为主线,根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系对专有部分的判断标准进行适当的变通与串联,即能构建起合理的、一体化的专有部分与共有部分区分标准。通过上述问题的检讨、分析,在优化、整合专有部分与共有部分判断标准的基础上,笔者认为,专有部分与共有部分区分的合理标准应包括：第一,是否具有构造上的独立性与使用上的独立性。具备构造上的独立性与使用上的独立性的,可以成为专有部分,否则应当为共有部分；第二,是否属于在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,或其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分。属于的应当为共有部分,不属于的则应当为专有部分；第三,是以专有所有权客体的形态表现于外部或是以共有所有权客体的形态表现于外部。以专有所有权客体的形态表现于外部的,为专有部分,以共有所有权客体的形态表现于外部的,为共有部分。在本章的最后,笔者对我国法中专有部分与共有部分的各项区分标准的判断问题进行了探讨。笔者重点指出,关于“是以专有所有权的客体抑或以共有所有权的客体的形态表现于外部”应如何判断问题,可以规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件、房地产第一次买卖合同、管理规约及不动产登记等若干方面的记载、公示作为认定依据。
第四章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准下的权属确定。第一节为停车位权属的确定。该部分首先对我国停车位权属立法进行了考察及评析。笔者认为,物权法关于停车位权属的规定虽然有诸多值得赞赏的地方,然而,由于在制度设计上存在一些缺陷,导致停车位权属问题依然未得到合理的解决。为强化停车位权属规范的实践针对性与可操作性,地方立法中关于停车位权属问题的关注焦点及由此而形成的一些思路应引起国家立法的重视。其次,对我国理论界、实务界关于停车位权属判断依据问题的相关观点,包括约定说、建设成本分摊决定说、登记凭证确定说、配套说、独立价值说、区分所有说、空间权说、容积率决定说、公摊决定说、国家所有说等十种学说,笔者认为,这些理论虽然提供了某些有益的停车位权属确定视角,但却未能为问题的解决提供终极性的依据,上述各种观点与理论依然是存在不足的,我们有必要在吸取这些观点的有益成份,并剥离其不足的基础上,另行寻求我国停车位权属确定问题的答案；再次,经过对日本、美国、德国及我国台湾地区等国家(地区)停车位权属立法的考察,笔者认为,虽然我们不可能得出可以适用于我国停车位权属问题的现成、确切的答案,但在另一方面,各国(地区)立法、判例与学说充分揭示了停车位权属争议的矛盾及问题解决所应考量的因素、问题,同时也提供了相应的解决思路,这对我国停车位权属立法应能提供诸多帮助。随后,在立法与理论考察的基础上,本部分概括并分析了停车位权属确定所应关注、考量并应解决的问题,包括停车位是否具备设定专有所有权的技术可行性问题、停车位的功能与停车位权属的选择关系问题、鼓励停车位建设政策对停车位权属的影响问题、法定停车位的配置比例问题、停车位的成本承担与停车位权属的取得问题、停车位权属约定的限制问题、专用权理论的应用问题、停车位的处分问题等。进而,笔者认为,根据本文提出的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准,结合停车位问题的相关考量因素,停车位权属确定思路应是这样的：首先,停车位一般均具备“构造上的独立性”与“使用上的独立性”,具备作为专有部分的可行性,可以设置为专有部分。而对于不具备这些要求的停车位,则只能为共有部分。其次,基于停车位的配套设施属性,其应首先满足业主的需要。对于无法充分满足业主排他使用需要的停车位而言,停车位为业主生活上所必须共用,应设立为法定共有部分,然而,基于激励房地产开发商开发建设停车位,平衡房地产开发商与业主利益,同时也为满足部分排他性使用需求的考量,“业主生活上必须共用的停车位”数量宜限制在一定范围内,此外的停车位可设定为专有部分。对于停车位资源充裕的区分所有建筑物而言,由于停车位不是业主必须共用的资源,故可设立为专有部分。。最后,对于可设立为专有部分的停车位,若房地产开发商与业主协商一致,也可依买卖合同或赠与协议等合法途径设定归业主共有。第二节为其他建筑物权属的确定。根据本文提出的专有部分与共有部分区分标准,笔者认为,屋顶平台及架空层应归相关业主共有,但规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件中另有规定或约定的除外；区分所有建筑物的外墙面所有权归全体业主共有；会所为区分所有建筑物的专有部分,但规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件、房地产第一次买卖合同或业主规约另有规定或约定的除外；政府所有的学校、幼儿园、市政道路、绿地不应包含于业主所有的区分所有建筑物宗地内,区分所有建筑物宗地内的学校、幼儿园为区分所有建筑物的专有部分,但房地产第一次买卖合同或业主规约另有约定的除外。
余论,完善区分所有建筑物专有与共有部分区分标准相关制度的思考。本部分根据前文的论述,归纳了完善区分所有建筑物专有与共有部分区分标准相关制度的有关理论,并提出了相应的立法建议。
Since the institution of the condominium was focused theoretically and finally established as law, the relevant research is more abundantly than one can imagine. However, from the practical view, a lot of unresolved problems are still exit in this institution and can't satisfy the practical needs, such as the problems of the ownership of parking space, club, aerial space, outer wall of the buildings which are always discussed vehemently. Apparently, the problems caused severe social conflict which calls the solution.
From the opinion of the writer, all these disputes arise from the criteria of distinction between the unit and the common element of the Condominium, and the problem is not enough focused in legislation and theory, that is why the problem and dispute are chosen by the penman. The penman tries his best to hackle, consider and reconsider the dispute and shortage in the institution from a panoramic view and make a comprehensive discuss about the problem of ownership of the construction of the architecture. As to the research route, firstly, hackle the relevant theories about the condominium, and make deep analysis into the relevant theories and legislation about the criteria of the unit and common element; secondly, use the existing reasonable result of the theories and legislations for reference and on the basis of the criticism and modification of the existing theories and legislations, and come to the reasonable criteria in my own opinion; thirdly, exercising the criteria discussed above, analyze the problem of ownership about the parking space, platform, club, aerial space and so on; finally, synthesize all the relevant discussion, and then put forward the thinking and suggestions to perfect the pertinent institution.
The dissertation is going to be divided into four characters besides the introduction and epilogue.
Character 1st, the Institution Value of the Criteria of Distinction between the Common Element and the Unit. Condominium is a kind of form of the ownership described in the Real Estate Law in many modern countries. As far as the definition, on the opinion of the penman, the theory of "triple elements" is reasonable, which is condominium is something that the unit owner has ownership about the unit, the common element in one building, and also, has the right to manager the things mentioned above jointly. When observing the process of the development of the institution of the condominium, from the opinion of the penman, the production and development of the condominium is based on the development of the theory about the relationship of the land and its buildings. Overall, the theory of relationship experience from "unitary" to "dualistic", being mixed by some branches or some modifications. Just about the production of the "dualistic" theory, the independent value of the buildings on the land appears which make the possibilities for people to dominate, to enact the single ownership separately on the land which is possessed by more than one person. And then, the institution of the condominium gets its correspondent theory and finally comes to amateur law. The legislative mode of "same time-disposition" under the "dualistic" theory is based on the ideal that the land and its building have their independent legal position and value, but only considering the legislative technique, they are required to keep the state of "same time-disposition". The transfer of land causes the same result of the buildings on the premise that the value of the buildings realize, vice versa. Thus it can be seen that, it can not be said that in name of the principle of "same time-disposition", one can get the right of the land or its buildings just through simple reasoning, or it will inevitably come to the circumstance that extortion and seize which is the embodiment of the initial legislation of "unitary" theory. Practically, the fact that "dualistic" theory and the principle of the "same time-disposition" can't be correctly told causes the falsity when judging the ownership of the building. The condominium makes a real huge impulsion to the traditional theory of real estate, but if we see from a different vision, the impulsion in fact is a development. Firstly, condominium develops the theory of unique ownership can be enacted on one thing; secondly, condominium develops the scope the "object"; finally, it abounds the value of the real estate. Considering the development of condominium and the impulsion, we can see that the institution of condominium is deeply dug into the socially economic life, and develops outside and inside the social process. In order to reflect the reasonable requirement of social life, once and once again, condominium breaks through and changes the traditional theory, even the very basic theory of real estate. What we really need to do is to master core inside the theory conjointly from the true need of the society and to resolve some dispute and existing problems. And of course, which is highly recommended not to do is to dig too deeply into the traditional theory of real estate and make some simple reasoning and analysis, or it could be a failure when we come to the disputes and problems. And then, from the point of the penman, the principle of respecting and satisfying the real need of society should be put on the very important situation when we come to the disputes and problems. After discussing the basic theory, the discussion at last turns to the topic of the dissertation. So, the criteria of distinction has is important value. First, the criteria functions to make the object and boundary applied in the theory of condominium clear, which is the basic institution of the condominium. Second, in practice, the disputes of ownership of the buildings such as parking space, club, and aerial space originate from the vague criteria. Hence, making sure that what the criteria is has very importantly realistic meaning.
Chapter 2nd, the Comparative Observation on the Criteria of Distinction between the unit and the common element of the Condominium. After doing the observation on the legislation, cases and theories of different countries (regions), the penman finds that no systematic legislation, cases, and scarcely relevant research. However, separate legislation on the unit and common element exit, and in some countries (regions), it is demanded to record and publish the details of the unit and common element through the legal way. From the other side, we can say that the legislation, cases and theories are also the ones for the criteria. After synthesizing the legislation, cases and theories, the clues can be found. Unit can be judged by the following two or three elements which are "tectonic independence", "independence for use" (or just the element of "independence for use") and "appear as the object of ownership of units"; the common element can be judged by the two following elements which are "for the purpose of the joint use for all or some unit owners" and "appear as the object of ownership of common elements". All these are the criteria under the comparative observation. Besides, some methods are provided to tell the above elements are satisfied or not which are also important contents for the institution. And the contents include the following. "tectonic independence" is satisfied from the situation of ideal and the building is not necessarily be shutoff. "independent entrance", "independent proprietary equipment" and "no unit equipments exiting" can be referred by "independence for use" as criteria. And what we need to mentioned is that, the application of the criteria should not be rockbound and isolate, and the principle of respecting and satisfying the real need of society should be always followed to synthesize the elements including the using purposes, using situation, the position of the discussed object in the total building, function and the relation which to total building, and then a conclusion can be come to. "for the purpose of the joint use for all or some unit owners" should be judged by the instances of joint use. And at last, "appear as the object of ownership of units" and "appear as the object of ownership of common elements" depends on how the law to describe the content and boundary between the units and common elements, and through the legal way to publish and confirm the content and boundary. It should be emphasized that the criteria belong to the second level when we discuss what the criteria of the elements are, and they share the same important meaning as the criteria of distinction of the unit and common element. However, they are different level of criteria which should be distinguished severely, and as far as to the dissertation, the criteria of first level are basically focused on.
Character 3rd, the Construction of the Criteria of Distinction between the unit and the common element of the Condominium. We can see from the above synthesized criteria that, firstly, they are divided systematically; secondly, the logistic relationship of the judgment criteria of the unit and common element is vague; at last, the disputes exit at least about the judgment criteria for how to define the unit and common element, the mode to distinguish and the content of judgment criteria in different countries (region)'s legislation and theory. And how to deal with the disputes will affect the final and reasonable confirmation of the judgment criteria for the unit and common element. Hence, it is requisite to make an overall examination and analysis from a comparative view to construct a systematic, integrate criteria for the unit and common element. So, in the opinion of the penman, firstly, on one hand, although different legislative modes exit in defining the unit and common element, especially the common element, it is requisite to enact correspondent criteria to tell the unit from the common element, and this will provide the possibilities for us to analyze the criteria and then come to the correspondent criteria. On the other hand, synthesizing the criteria from different countries (regions), we know that the angle of setting up the criteria of the unit and common element is different, but since the criteria of the unit and common element have the relationship of "this or the other", they can be reflected reciprocally which means that the criteria of unit and common elements have the function of reciprocal reflection to some degree. And then we come to the conclusion that it is practical and requisite to conform the different criteria of the unit and common element to the correspondent ones. Secondly, after the analysis of the functions of "tectonic independence" and "independence for use", the penman considers they are both necessary to compose the elements of the criteria for unit. It is a more superior choice to make the two elements at the same time as the basis of the judgment criteria for telling which is the unit and which is the common element. Thirdly, herein the theory of real estate, although it is definitely that the common element is used jointly, it is not necessary to be the common element for some parts of the building for jointly use because they can be conventional. Theoretically, the conventional is still the common element, hence, it is necessary to make a modified definition for the common element after analyzing the comparative law. From the angle of use, the precise definition should be "the part which belongs to all the unit owners and part of the unit owners constructionally and qualitatively and other parts which are enacted to belong to the unit owners for joint use and hoped for the appearance of joint use through a legal and voluntary way in a building", and then according to the logistic relationship of "on or the other", the parts excluding the common elements belong to the unit. At last, the penman considers that the criteria of distinction form the common element and unit should be conform until they can be reasonable ones. And the conformity should be a logical way than simple knocking-together. In order to resolve the problem, it should be started from the clearance, character and the inner logistic of the respective judging criteria for the unit and common element. It can be found that in the composing elements of the unit, "appear as the object of ownership of units" belongs to the ultimate one which is based on the "tectonic independence" and "independence for use" are satisfied or not, so, the criteria for "appear as the object of ownership of units" and the criteria for "tectonic independence" and "independence for use" should be the relationship of deciding and being deciding. However, the relationship can not come into existing. The elements for the "tectonic independence" and "independence for use" are the necessary than sufficient ones for "appear as the object of ownership of units", the existing of the former don't necessarily mean the accomplishment of the later. They can not establish the elements of unit. Hence, according to the principle of "one or the other", the common element can not be decided. So, it is necessary for use to perfect the elements of the unit, and the question is always how? From the point of view of the penman, herein the field of vision of the comparative law, the two basic constructing elements are the viable criteria and requisite conditions, and we can reason the viable criteria and requisite conditions of the unit from the basic elements of the common element which is definitely the ones excluding "the part which belongs to all the unit owners and part of the unit owners constructionally and qualitatively and other parts which are enacted to belong to the unit owners for joint use and hoped for the appearance of joint use through a legal and voluntary way in a building". Logically, the corporation of the viable criteria and the reasonable ones and the union of the necessary conditions and the sufficient ones can providing sufficient basis and conditions of the defining the units and finally come to the whole criteria of units. From another angle, since the principle of "one or the other" between the unit and the common element exist, while defining the units, making the definition of the unit as the main clue, and according the principle of "one or the other", making some appropriate versatility and union, reasonable and integrative judging criteria for the unit and common element can be established. After the examination and analysis above and on the basis of the optimization and conformity of the judging criteria, the penman considers that the reasonable criteria for the units and common elements should include the following. First, the "tectonic independence" and "independence for use" exist or not. If they exit, the part of the building can be the unit, and if don't, the common element. Secondly, the circumstances belong to "the part which belongs to all the unit owners and part of the unit owners constructionally and qualitatively and other parts which are enacted to belong to the unit owners for joint use and hoped for the appearance of joint use through a legal and voluntary way in a building" or not. If they do, the part of the building can be the common element, and if don't, the unit. Thirdly, "appear as the object of ownership of units" or "appear as the object of ownership of common elements". If the former, it belongs to the unit, if the later, the common element. At the last of this character, the penman makes a discussion of the criteria of distinction in our country and how to ascertain the difference of "appear as the object of ownership of units" and "appear as the object of ownership of common elements" is emphasized and the conclusion that documents can be considered as foundation such as documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land, the planning admission documents of constructing program, the first-hand selling contract of real estate, managerial provisions and the register of the real estate is put forward.
Character 4th, the Confirmation of the Ownership under the Criteria of the Distinction between the unit and the common element of the Condominium. The first section is about the confirmation of the ownership of the parking space. In this section, the relevant legislation is observed and analyzed. The penman puts forward the opinion that there are many provisions should be appreciated in the real estate law, however, due to some institutional deflect, the problem of ownership of the parking space is still unresolved. In order to enforce the pertinence and maneuverability in practice, the regional focus and thinking about the ownership of parking space should be paid attention to. Secondly, the relevant theories about the judging criteria, including the following ten theories of convention, apportion of construction cost deciding, the register document deciding, the assorted equipment, independent value, condominium, aerial right, rate of dimension deciding, apportion deciding, state-ownership, and so on. The penman considers that although the theories above provide some useful vision, they have not put forward the ultimate foundation to resolve the existing problems. The above opinion are insufficient and even false. It is necessary for us to extract the beneficent nutrition, and peel off the bad and on the basis, to seek the resolution for the problem to determine the ownership of the parking space. And then, after the observation the legislations of Japan, America, German, and Taiwan, ect, the penman considers that for the moment, it maybe not possible for use to come to the correct answer which can be applied in our country, but in the other hand, we also can see that, the legislations, cases and theories in different countries (regions) reveal the contradictions in the disputes and what should be considered in order to resolve the problems sufficiently. And they also provide the correspondent way of resolutions which means a lot help for us. And then, on the basis of the observation of the legislations and theories, what should be focused and considered are generalized and analyzed, including the if the parking space has the technical practice to enact the unit or not, the relationship between the function of parking space and the choice of ownership, the effect of the policy to encourage more construction of parking space, the legal proportion of the deployment, the cost assumption and the acquirement of the parking space, the restriction of the convention, the application of the theory of the unit, the deposition of the parking space, and so on. And then, according to the criteria of the distinction for the unit and common element, linking to the relevant consideration for the problems of parking space, the penman considers the way to resolve should be designed as the following. Firstly, the parking space, generally speaking, should have the characters of "tectonic independence" and "independence for use", and if it has the practice for unit, it can be set as the unit. And if the elements can not be satisfied, it should be the common element. Secondly, basically on the character of assorted equipment, it should satisfy the need of the unit owner at first hand. And if it can not satisfy the need, the parking space should be used jointly and it should be set as legally common element. However, considering the policy of encouraging the developer of the real estate to build more parking space, the quantity of "the parking space should be used jointly" is advisable to be restricted in some scope, and the parking space exceeding that one can be set as the unit. Of cause, for those buildings that the parking space is abundant, since the parking space is not "the parking space should be used jointly", it can be set as the unit. At last, for that can be set as the unit, if the developer and the unit owners come to a unanimous opinion, it can be se as the common element through the legal way of enacting the contract, and so on. The second section is about the confirmation of the other parts in the building. According to the criteria of the distinction between the common element and the unit, the penman considers that the housetop belongs to the unit of the relevant unit owners, unless the documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land and the planning admission documents of constructing program make an adverse provision. The outer wall of the units belongs to all of the unit owner, aerial space belongs to the relevant unit owners, unless the documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land and the planning admission documents of constructing program make an adverse provision. The club belongs to the unit, which can be managered and deposed independently, unless the documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land, the planning admission documents of constructing program and the the first-hand selling contract of real estate make an adverse provision. The schools, the kindergartens, the municipal roads and the green lands which are owned by the government are excluded from the condominium, but if the schools and the kindergartens as the units, they can be managered and deposed independently.
In the epilogue, some considerations are put forward about the perfection of the criteria of distinction for the unit and common element. According to the discussion above, the relevant theories of how to perfect the institution are synthesized and the correspondent suggestions are raised in the end.
笔者认为,这些争议大多是围绕区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准而产生的,而这一问题我国立法及理论恰恰重视不够,因此,笔者选取了“区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究”这一论题,对区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的相关理论、立法进行了全面的梳理与反思,对实践中出现的停车位、会所、架空层等建筑物的权属确定问题展开了深入的讨论。本文的研究路径是：首先对建筑物区分所有权的有关理论进行了梳理,并对专有部分与共有部分界定和区分标准的有关理论、立法进行深入的挖掘与剖析；其次,在借鉴现有理论及立法的合理成果,并对现有理论、立法的不足进行批判与修正的基础上,提出了区分所有建筑物专有与共有部分区分的合理标准；再次,运用判断标准,对停车位、屋顶平台、会所、架空层等建筑物的权属问题进行分析；最后,综合相关论述,提出了完善相关制度的思路与建议。
除了引论及余论部分外,本文共分四章。
第一章,建筑物区分所有权及专有与共有部分区分标准的制度价值。建筑物区分所有权为近现代诸多国家(地区)物权法上的一项不动产所有权形态。关于建筑物区分所有权的定义,笔者认为,“三元论说”是较妥当的,也即,建筑物区分所有权是业主对建筑物内的专有部分享有专有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的不动产物权。从建筑物区分所有权制度的演变历程观察,笔者认为,建筑物区分所有权制度的产生与发展是以土地与地上物关系理论的发展为基础的。总体而言,土地与地上物关系理论经历了由“一元主义”到“二元主义”的转变过程,而在这一过程中还出现了一些分支模式或是相应的修正理论。正是由于“二元主义”立法模式的产生,地上物的独立价值、独立法律地位得到了彰显,因而在两人或多人所有的土地上对地上物进行分别独立支配、设定单独所有权便成为可能。由此,建筑物区分所有权制度取得了相应的理论基础,最终形成一项成熟的法律制度。“二元主义”下的“一体处分”立法模式是以土地及地上物均有独立的法律地位及价值为构建基础的,只是基于立法技术的考量,才要求两者在处分上保持一体化。土地的转移引起地上物的转移,但这种转移必须以地上物的价值得到实现为前提,反之亦然。由此而言,绝不能以“一体处分原则”为名义,通过简单的推理无偿取得地上物或土地的权利,否则,只能是强取豪夺,只能是最原始的“一元主义”立法思想的体现。实践中,许多人正是没有准确把握“二元主义”立法及“一体处分原则”的实质,导致在运用这些理论判断建筑物的权属时出现谬误。建筑物区分所有权对传统不动产物权理论的冲击是巨大,而从另一种角度而言,这一冲击实质上也是对传统不动产物权理论的发展。首先,建筑物区分所有权发展了“一物一权”主义；其次,建筑物区分所有权发展了不动产物权客体“物”的范围；最后,其发展、丰富了不动产物权价值取向。从建筑物区分所有权的演变及其对传统不动产物权理论的冲击与发展角度观察,笔者认为,建筑物区分所有权制度深深植根于社会经济生活中,其脱胎于社会经济生活需要并随社会经济生活的发展而发展。为了反映社会经济生活的合理需求,其一次又一次地突破、改变传统的物权理论甚至是基础性的物权理论。我们应从建筑物区分所有权制度出现的社会土壤、社会需求中去把握这一制度的要义,解决该制度中的一些争议与存在问题。我们断不能拘泥于传统的物权法理论进行简单的推理、演绎,否则相应的制度构建或问题的解决可能便是存在不足的。由此而言,笔者认为,“尊重、满足社会经济生活需要”原则应是解决建筑物区分所有权争议与问题的重要依据。在探讨了上述基础理论问题之后,本章最后回到本文的论题。笔者认为,区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准是具有重要的制度价值的：其一,专有部分与共有部分的区分标准起到明确、区分建筑物区分所有权各种制度适用对象与边界,从而确定各种制度的运作范围的作用,是建筑物区分所有权的基础制度。其二,在实务中,停车位、会所、架空层等建筑物权属问题争议大多是由于专有部分与共有部分区分标准的不明确而产生的,专有部分与共有部分区分标准的确定具有重要的现实意义。
第二章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的比较法考察。综观有关国家(地区)的立法、判例与理论,笔者未发现系统明确的从专有部分与共有部分区分角度而进行的立法或判例,也鲜有相应的理论研究,然而,笔者发现,有关国家(地区)有分别界定专有部分与共有部分的立法,并且,有一些国家(地区)立法还要求通过法定途径一并记载、公示专有部分与共有部分的具体内容。从另一个角度看,这些立法、判例与理论即是区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的相应立法、判例与理论。综合这些立法、判例与理论,便可发现有关国家(地区)法中关于专有部分与共有部分区分标准的线索。专有部分一般可通过“构造上的独立性”、“使用上的独立性”(或单独的“使用上的独立性”)及“以专有所有权客体的形态表现于外部”两项或三项要件来判断；共有部分则可通过“供全体或部分区分所有权人共用”及“以共有所有权客体的形态表现于外部”两项要件来判断。这即是比较法下的专有部分与共有部分区分标准。另外,各国立法还为上述各项要件的认定提供了一些标准或途径,这些内容同样是专有部分与共有部分区分标准的重要内容。这些内容包括：“构造上的独立性”以观念上具有构造上的独立性,建筑部分能够得到明确区分为满足,不必要求遮断。“使用上的独立性”一般可参考“具有独立的出入口”、“具备独立的专有设备”、“不存在着共用设备”等标准进行认定,但是这些标准的应用不应是孤立、僵化的,其应遵循“尊重、满足社会经济生活需要”原则,综合考虑该建筑物的利用目的、利用状态及其在整体建筑物中所占位置、机能如何及与整体建筑物之关联如何等加以综合判断。“供全体或部分区分所有权人共用”则是通过共用的情况来认定权属应为共有。最后,“以专有所有权客体的形态表现于外部”及“以共有所有权客体的形态表现于外部”,则一般是通过特定的法律文件明确专有部分与共有部分的内容与界限,并通过法定的途径公示、确定这些内容与界限来体现的。应当强调的是,各项构成标准的判断问题属于专有部分与共有区分的第二层次判断标准,其对于专有部分与共有部分的界定及区分同样具有重要意义,但两层面上的标准是不同的,应严格区分。本文论述的区分标准,主要是指第一层面的标准。
第三章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的构建。对于上文归纳的区分标准,首先,其在体系上是分割的；其次,具体到专有部分与共有部分的各项判断标准；这些标准的逻辑关系是不清晰的；最后,有关国家(地区)的立法与理论甚至在专有部分与共有部分的界定及区分模式、判断标准的内容等问题上还存在争议,这些争议应如何抉择会影响专有部分与共有部分判断标准的合理确定,因而也会对合理的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的构建产生重要影响。由此,有必要对比较法下的区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准进行全面的检讨与分析,方能构建起系统的、一体化的专有部分与共有部分区分标准。笔者认为,首先,一方面,虽然各国在界定专有部分与共有部分,尤其是共有部分的立法上存在不同的模式,但通过设立相应的标准,界定专有部分与共有部分的做法均应是必需的,这就为分析这些标准,形成相应的区分标准提供了可能。另一方面,综观各国界定专有部分与共有部分的标准,虽然关于专有部分与共有部分界定标准的设置角度各不相同,并不体现为对应关系,但由于两者存在“非此即彼”的关系,两者可以互相推定,因而,专有部分与共有部分的要件在一定程度上具有相互界定作用,由此出发,根据这一关系特征将两者的判断标准整合成统一的区分标准即是可行的。其次,经过对“构造上的独立性”与“使用上的独立性”的功能的剖析,笔者认为,“使用上的独立性”与“构造上的独立性”两者缺一不可,将两者同时作为专有部分的构成要件,进而作为确定专有部分与共有部分区分标准的基础,应是较优的选择。再次,鉴于在建筑物区分所有权理论中,虽然共有部分一定归共有人共用,但供共用的建筑部分却不一定是共有部分,也可以是约定共用部分,而从理论上而言,约定共用部分依然是专有部分,因此,经比较法归纳得到的共有部分的界定有重新明确、限定的必要。笔者认为,从使用的角度出发,共有部分的准确定义应是“在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,及其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分”,根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系,此外的部分均属于专有部分。最后,笔者认为,比较法下的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准应经逻辑整合后才能形成合理的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准,而不应是简单的标准并置,这一问题的解决应从厘清、明晰专有部分与共有部分各自判断标准的性质及内部逻辑入手。在专有部分的构成要件中,“以专有所有权客体的形态表现于外部”属于终极性界定专有部分的形式要件,其确定以建筑部分是否具备“构造上的独立性”、“使用上的独立性”为基础,两部分标准本应是决定与被决定的关系。然而,在事实上,这种关系并不能成立。“构造上的独立性”及“使用上的独立性”要件仅是“以专有所有权客体的形态表现于外部”的必要条件,而非充要条件,前两者的存在并不意味着后者的当然成就。专有部分无法根据这些要件得到确切的界定。如此一来,我们也无法根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系界定共有部分。因此,专有部分的界定要件有必要进行完善。笔者认为,鉴于在比较法视野下,专有部分的两项基本性要件为可行性标准、必要条件,而从共有部分的要件中,却能推导出设立专有部分的合理性标准、充分条件,即“不属于在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,或其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分”。从逻辑上而言,可行性标准与合理性标准的配合,必要条件与充分条件的联立,即可以为专有部分的设定提供充实的基础,提供充要的条件,最终形成专有部分完整的判断标准。而从另一个角度而言,由于共有部分与专有部分存在“非此即彼”的关系,因此,在界定专有部分的过程中,以专有部分的界定为主线,根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系对专有部分的判断标准进行适当的变通与串联,即能构建起合理的、一体化的专有部分与共有部分区分标准。通过上述问题的检讨、分析,在优化、整合专有部分与共有部分判断标准的基础上,笔者认为,专有部分与共有部分区分的合理标准应包括：第一,是否具有构造上的独立性与使用上的独立性。具备构造上的独立性与使用上的独立性的,可以成为专有部分,否则应当为共有部分；第二,是否属于在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,或其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分。属于的应当为共有部分,不属于的则应当为专有部分；第三,是以专有所有权客体的形态表现于外部或是以共有所有权客体的形态表现于外部。以专有所有权客体的形态表现于外部的,为专有部分,以共有所有权客体的形态表现于外部的,为共有部分。在本章的最后,笔者对我国法中专有部分与共有部分的各项区分标准的判断问题进行了探讨。笔者重点指出,关于“是以专有所有权的客体抑或以共有所有权的客体的形态表现于外部”应如何判断问题,可以规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件、房地产第一次买卖合同、管理规约及不动产登记等若干方面的记载、公示作为认定依据。
第四章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准下的权属确定。第一节为停车位权属的确定。该部分首先对我国停车位权属立法进行了考察及评析。笔者认为,物权法关于停车位权属的规定虽然有诸多值得赞赏的地方,然而,由于在制度设计上存在一些缺陷,导致停车位权属问题依然未得到合理的解决。为强化停车位权属规范的实践针对性与可操作性,地方立法中关于停车位权属问题的关注焦点及由此而形成的一些思路应引起国家立法的重视。其次,对我国理论界、实务界关于停车位权属判断依据问题的相关观点,包括约定说、建设成本分摊决定说、登记凭证确定说、配套说、独立价值说、区分所有说、空间权说、容积率决定说、公摊决定说、国家所有说等十种学说,笔者认为,这些理论虽然提供了某些有益的停车位权属确定视角,但却未能为问题的解决提供终极性的依据,上述各种观点与理论依然是存在不足的,我们有必要在吸取这些观点的有益成份,并剥离其不足的基础上,另行寻求我国停车位权属确定问题的答案；再次,经过对日本、美国、德国及我国台湾地区等国家(地区)停车位权属立法的考察,笔者认为,虽然我们不可能得出可以适用于我国停车位权属问题的现成、确切的答案,但在另一方面,各国(地区)立法、判例与学说充分揭示了停车位权属争议的矛盾及问题解决所应考量的因素、问题,同时也提供了相应的解决思路,这对我国停车位权属立法应能提供诸多帮助。随后,在立法与理论考察的基础上,本部分概括并分析了停车位权属确定所应关注、考量并应解决的问题,包括停车位是否具备设定专有所有权的技术可行性问题、停车位的功能与停车位权属的选择关系问题、鼓励停车位建设政策对停车位权属的影响问题、法定停车位的配置比例问题、停车位的成本承担与停车位权属的取得问题、停车位权属约定的限制问题、专用权理论的应用问题、停车位的处分问题等。进而,笔者认为,根据本文提出的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准,结合停车位问题的相关考量因素,停车位权属确定思路应是这样的：首先,停车位一般均具备“构造上的独立性”与“使用上的独立性”,具备作为专有部分的可行性,可以设置为专有部分。而对于不具备这些要求的停车位,则只能为共有部分。其次,基于停车位的配套设施属性,其应首先满足业主的需要。对于无法充分满足业主排他使用需要的停车位而言,停车位为业主生活上所必须共用,应设立为法定共有部分,然而,基于激励房地产开发商开发建设停车位,平衡房地产开发商与业主利益,同时也为满足部分排他性使用需求的考量,“业主生活上必须共用的停车位”数量宜限制在一定范围内,此外的停车位可设定为专有部分。对于停车位资源充裕的区分所有建筑物而言,由于停车位不是业主必须共用的资源,故可设立为专有部分。。最后,对于可设立为专有部分的停车位,若房地产开发商与业主协商一致,也可依买卖合同或赠与协议等合法途径设定归业主共有。第二节为其他建筑物权属的确定。根据本文提出的专有部分与共有部分区分标准,笔者认为,屋顶平台及架空层应归相关业主共有,但规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件中另有规定或约定的除外；区分所有建筑物的外墙面所有权归全体业主共有；会所为区分所有建筑物的专有部分,但规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件、房地产第一次买卖合同或业主规约另有规定或约定的除外；政府所有的学校、幼儿园、市政道路、绿地不应包含于业主所有的区分所有建筑物宗地内,区分所有建筑物宗地内的学校、幼儿园为区分所有建筑物的专有部分,但房地产第一次买卖合同或业主规约另有约定的除外。
余论,完善区分所有建筑物专有与共有部分区分标准相关制度的思考。本部分根据前文的论述,归纳了完善区分所有建筑物专有与共有部分区分标准相关制度的有关理论,并提出了相应的立法建议。
Since the institution of the condominium was focused theoretically and finally established as law, the relevant research is more abundantly than one can imagine. However, from the practical view, a lot of unresolved problems are still exit in this institution and can't satisfy the practical needs, such as the problems of the ownership of parking space, club, aerial space, outer wall of the buildings which are always discussed vehemently. Apparently, the problems caused severe social conflict which calls the solution.
From the opinion of the writer, all these disputes arise from the criteria of distinction between the unit and the common element of the Condominium, and the problem is not enough focused in legislation and theory, that is why the problem and dispute are chosen by the penman. The penman tries his best to hackle, consider and reconsider the dispute and shortage in the institution from a panoramic view and make a comprehensive discuss about the problem of ownership of the construction of the architecture. As to the research route, firstly, hackle the relevant theories about the condominium, and make deep analysis into the relevant theories and legislation about the criteria of the unit and common element; secondly, use the existing reasonable result of the theories and legislations for reference and on the basis of the criticism and modification of the existing theories and legislations, and come to the reasonable criteria in my own opinion; thirdly, exercising the criteria discussed above, analyze the problem of ownership about the parking space, platform, club, aerial space and so on; finally, synthesize all the relevant discussion, and then put forward the thinking and suggestions to perfect the pertinent institution.
The dissertation is going to be divided into four characters besides the introduction and epilogue.
Character 1st, the Institution Value of the Criteria of Distinction between the Common Element and the Unit. Condominium is a kind of form of the ownership described in the Real Estate Law in many modern countries. As far as the definition, on the opinion of the penman, the theory of "triple elements" is reasonable, which is condominium is something that the unit owner has ownership about the unit, the common element in one building, and also, has the right to manager the things mentioned above jointly. When observing the process of the development of the institution of the condominium, from the opinion of the penman, the production and development of the condominium is based on the development of the theory about the relationship of the land and its buildings. Overall, the theory of relationship experience from "unitary" to "dualistic", being mixed by some branches or some modifications. Just about the production of the "dualistic" theory, the independent value of the buildings on the land appears which make the possibilities for people to dominate, to enact the single ownership separately on the land which is possessed by more than one person. And then, the institution of the condominium gets its correspondent theory and finally comes to amateur law. The legislative mode of "same time-disposition" under the "dualistic" theory is based on the ideal that the land and its building have their independent legal position and value, but only considering the legislative technique, they are required to keep the state of "same time-disposition". The transfer of land causes the same result of the buildings on the premise that the value of the buildings realize, vice versa. Thus it can be seen that, it can not be said that in name of the principle of "same time-disposition", one can get the right of the land or its buildings just through simple reasoning, or it will inevitably come to the circumstance that extortion and seize which is the embodiment of the initial legislation of "unitary" theory. Practically, the fact that "dualistic" theory and the principle of the "same time-disposition" can't be correctly told causes the falsity when judging the ownership of the building. The condominium makes a real huge impulsion to the traditional theory of real estate, but if we see from a different vision, the impulsion in fact is a development. Firstly, condominium develops the theory of unique ownership can be enacted on one thing; secondly, condominium develops the scope the "object"; finally, it abounds the value of the real estate. Considering the development of condominium and the impulsion, we can see that the institution of condominium is deeply dug into the socially economic life, and develops outside and inside the social process. In order to reflect the reasonable requirement of social life, once and once again, condominium breaks through and changes the traditional theory, even the very basic theory of real estate. What we really need to do is to master core inside the theory conjointly from the true need of the society and to resolve some dispute and existing problems. And of course, which is highly recommended not to do is to dig too deeply into the traditional theory of real estate and make some simple reasoning and analysis, or it could be a failure when we come to the disputes and problems. And then, from the point of the penman, the principle of respecting and satisfying the real need of society should be put on the very important situation when we come to the disputes and problems. After discussing the basic theory, the discussion at last turns to the topic of the dissertation. So, the criteria of distinction has is important value. First, the criteria functions to make the object and boundary applied in the theory of condominium clear, which is the basic institution of the condominium. Second, in practice, the disputes of ownership of the buildings such as parking space, club, and aerial space originate from the vague criteria. Hence, making sure that what the criteria is has very importantly realistic meaning.
Chapter 2nd, the Comparative Observation on the Criteria of Distinction between the unit and the common element of the Condominium. After doing the observation on the legislation, cases and theories of different countries (regions), the penman finds that no systematic legislation, cases, and scarcely relevant research. However, separate legislation on the unit and common element exit, and in some countries (regions), it is demanded to record and publish the details of the unit and common element through the legal way. From the other side, we can say that the legislation, cases and theories are also the ones for the criteria. After synthesizing the legislation, cases and theories, the clues can be found. Unit can be judged by the following two or three elements which are "tectonic independence", "independence for use" (or just the element of "independence for use") and "appear as the object of ownership of units"; the common element can be judged by the two following elements which are "for the purpose of the joint use for all or some unit owners" and "appear as the object of ownership of common elements". All these are the criteria under the comparative observation. Besides, some methods are provided to tell the above elements are satisfied or not which are also important contents for the institution. And the contents include the following. "tectonic independence" is satisfied from the situation of ideal and the building is not necessarily be shutoff. "independent entrance", "independent proprietary equipment" and "no unit equipments exiting" can be referred by "independence for use" as criteria. And what we need to mentioned is that, the application of the criteria should not be rockbound and isolate, and the principle of respecting and satisfying the real need of society should be always followed to synthesize the elements including the using purposes, using situation, the position of the discussed object in the total building, function and the relation which to total building, and then a conclusion can be come to. "for the purpose of the joint use for all or some unit owners" should be judged by the instances of joint use. And at last, "appear as the object of ownership of units" and "appear as the object of ownership of common elements" depends on how the law to describe the content and boundary between the units and common elements, and through the legal way to publish and confirm the content and boundary. It should be emphasized that the criteria belong to the second level when we discuss what the criteria of the elements are, and they share the same important meaning as the criteria of distinction of the unit and common element. However, they are different level of criteria which should be distinguished severely, and as far as to the dissertation, the criteria of first level are basically focused on.
Character 3rd, the Construction of the Criteria of Distinction between the unit and the common element of the Condominium. We can see from the above synthesized criteria that, firstly, they are divided systematically; secondly, the logistic relationship of the judgment criteria of the unit and common element is vague; at last, the disputes exit at least about the judgment criteria for how to define the unit and common element, the mode to distinguish and the content of judgment criteria in different countries (region)'s legislation and theory. And how to deal with the disputes will affect the final and reasonable confirmation of the judgment criteria for the unit and common element. Hence, it is requisite to make an overall examination and analysis from a comparative view to construct a systematic, integrate criteria for the unit and common element. So, in the opinion of the penman, firstly, on one hand, although different legislative modes exit in defining the unit and common element, especially the common element, it is requisite to enact correspondent criteria to tell the unit from the common element, and this will provide the possibilities for us to analyze the criteria and then come to the correspondent criteria. On the other hand, synthesizing the criteria from different countries (regions), we know that the angle of setting up the criteria of the unit and common element is different, but since the criteria of the unit and common element have the relationship of "this or the other", they can be reflected reciprocally which means that the criteria of unit and common elements have the function of reciprocal reflection to some degree. And then we come to the conclusion that it is practical and requisite to conform the different criteria of the unit and common element to the correspondent ones. Secondly, after the analysis of the functions of "tectonic independence" and "independence for use", the penman considers they are both necessary to compose the elements of the criteria for unit. It is a more superior choice to make the two elements at the same time as the basis of the judgment criteria for telling which is the unit and which is the common element. Thirdly, herein the theory of real estate, although it is definitely that the common element is used jointly, it is not necessary to be the common element for some parts of the building for jointly use because they can be conventional. Theoretically, the conventional is still the common element, hence, it is necessary to make a modified definition for the common element after analyzing the comparative law. From the angle of use, the precise definition should be "the part which belongs to all the unit owners and part of the unit owners constructionally and qualitatively and other parts which are enacted to belong to the unit owners for joint use and hoped for the appearance of joint use through a legal and voluntary way in a building", and then according to the logistic relationship of "on or the other", the parts excluding the common elements belong to the unit. At last, the penman considers that the criteria of distinction form the common element and unit should be conform until they can be reasonable ones. And the conformity should be a logical way than simple knocking-together. In order to resolve the problem, it should be started from the clearance, character and the inner logistic of the respective judging criteria for the unit and common element. It can be found that in the composing elements of the unit, "appear as the object of ownership of units" belongs to the ultimate one which is based on the "tectonic independence" and "independence for use" are satisfied or not, so, the criteria for "appear as the object of ownership of units" and the criteria for "tectonic independence" and "independence for use" should be the relationship of deciding and being deciding. However, the relationship can not come into existing. The elements for the "tectonic independence" and "independence for use" are the necessary than sufficient ones for "appear as the object of ownership of units", the existing of the former don't necessarily mean the accomplishment of the later. They can not establish the elements of unit. Hence, according to the principle of "one or the other", the common element can not be decided. So, it is necessary for use to perfect the elements of the unit, and the question is always how? From the point of view of the penman, herein the field of vision of the comparative law, the two basic constructing elements are the viable criteria and requisite conditions, and we can reason the viable criteria and requisite conditions of the unit from the basic elements of the common element which is definitely the ones excluding "the part which belongs to all the unit owners and part of the unit owners constructionally and qualitatively and other parts which are enacted to belong to the unit owners for joint use and hoped for the appearance of joint use through a legal and voluntary way in a building". Logically, the corporation of the viable criteria and the reasonable ones and the union of the necessary conditions and the sufficient ones can providing sufficient basis and conditions of the defining the units and finally come to the whole criteria of units. From another angle, since the principle of "one or the other" between the unit and the common element exist, while defining the units, making the definition of the unit as the main clue, and according the principle of "one or the other", making some appropriate versatility and union, reasonable and integrative judging criteria for the unit and common element can be established. After the examination and analysis above and on the basis of the optimization and conformity of the judging criteria, the penman considers that the reasonable criteria for the units and common elements should include the following. First, the "tectonic independence" and "independence for use" exist or not. If they exit, the part of the building can be the unit, and if don't, the common element. Secondly, the circumstances belong to "the part which belongs to all the unit owners and part of the unit owners constructionally and qualitatively and other parts which are enacted to belong to the unit owners for joint use and hoped for the appearance of joint use through a legal and voluntary way in a building" or not. If they do, the part of the building can be the common element, and if don't, the unit. Thirdly, "appear as the object of ownership of units" or "appear as the object of ownership of common elements". If the former, it belongs to the unit, if the later, the common element. At the last of this character, the penman makes a discussion of the criteria of distinction in our country and how to ascertain the difference of "appear as the object of ownership of units" and "appear as the object of ownership of common elements" is emphasized and the conclusion that documents can be considered as foundation such as documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land, the planning admission documents of constructing program, the first-hand selling contract of real estate, managerial provisions and the register of the real estate is put forward.
Character 4th, the Confirmation of the Ownership under the Criteria of the Distinction between the unit and the common element of the Condominium. The first section is about the confirmation of the ownership of the parking space. In this section, the relevant legislation is observed and analyzed. The penman puts forward the opinion that there are many provisions should be appreciated in the real estate law, however, due to some institutional deflect, the problem of ownership of the parking space is still unresolved. In order to enforce the pertinence and maneuverability in practice, the regional focus and thinking about the ownership of parking space should be paid attention to. Secondly, the relevant theories about the judging criteria, including the following ten theories of convention, apportion of construction cost deciding, the register document deciding, the assorted equipment, independent value, condominium, aerial right, rate of dimension deciding, apportion deciding, state-ownership, and so on. The penman considers that although the theories above provide some useful vision, they have not put forward the ultimate foundation to resolve the existing problems. The above opinion are insufficient and even false. It is necessary for us to extract the beneficent nutrition, and peel off the bad and on the basis, to seek the resolution for the problem to determine the ownership of the parking space. And then, after the observation the legislations of Japan, America, German, and Taiwan, ect, the penman considers that for the moment, it maybe not possible for use to come to the correct answer which can be applied in our country, but in the other hand, we also can see that, the legislations, cases and theories in different countries (regions) reveal the contradictions in the disputes and what should be considered in order to resolve the problems sufficiently. And they also provide the correspondent way of resolutions which means a lot help for us. And then, on the basis of the observation of the legislations and theories, what should be focused and considered are generalized and analyzed, including the if the parking space has the technical practice to enact the unit or not, the relationship between the function of parking space and the choice of ownership, the effect of the policy to encourage more construction of parking space, the legal proportion of the deployment, the cost assumption and the acquirement of the parking space, the restriction of the convention, the application of the theory of the unit, the deposition of the parking space, and so on. And then, according to the criteria of the distinction for the unit and common element, linking to the relevant consideration for the problems of parking space, the penman considers the way to resolve should be designed as the following. Firstly, the parking space, generally speaking, should have the characters of "tectonic independence" and "independence for use", and if it has the practice for unit, it can be set as the unit. And if the elements can not be satisfied, it should be the common element. Secondly, basically on the character of assorted equipment, it should satisfy the need of the unit owner at first hand. And if it can not satisfy the need, the parking space should be used jointly and it should be set as legally common element. However, considering the policy of encouraging the developer of the real estate to build more parking space, the quantity of "the parking space should be used jointly" is advisable to be restricted in some scope, and the parking space exceeding that one can be set as the unit. Of cause, for those buildings that the parking space is abundant, since the parking space is not "the parking space should be used jointly", it can be set as the unit. At last, for that can be set as the unit, if the developer and the unit owners come to a unanimous opinion, it can be se as the common element through the legal way of enacting the contract, and so on. The second section is about the confirmation of the other parts in the building. According to the criteria of the distinction between the common element and the unit, the penman considers that the housetop belongs to the unit of the relevant unit owners, unless the documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land and the planning admission documents of constructing program make an adverse provision. The outer wall of the units belongs to all of the unit owner, aerial space belongs to the relevant unit owners, unless the documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land and the planning admission documents of constructing program make an adverse provision. The club belongs to the unit, which can be managered and deposed independently, unless the documents of land of planning admission, contracts of remising the right to use the land, the planning admission documents of constructing program and the the first-hand selling contract of real estate make an adverse provision. The schools, the kindergartens, the municipal roads and the green lands which are owned by the government are excluded from the condominium, but if the schools and the kindergartens as the units, they can be managered and deposed independently.
In the epilogue, some considerations are put forward about the perfection of the criteria of distinction for the unit and common element. According to the discussion above, the relevant theories of how to perfect the institution are synthesized and the correspondent suggestions are raised in the end.
引文
2徐海燕：《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,北京：法律出版社,2009年版,第1页；雷兰：“论建筑物区分所有权的法律性质”,《山西师范大学报(社会科学版)》,2007年第1期,第32页。
3陈华彬：《建筑物区分所有权研究》,北京：法律出版社,2007年版,第80页。
4当然,一些学者还提出了“新一元论说”(该说抛弃二元论说关于专有部分和共有部分的区别,而迳将此二者予以 合并形成“享益部分”,以该“享益部分”为一单元所设定的权利即为区分所有权)、四要素说(此种观点认为,区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利、管理权和相邻权四要素所构成)、互有说(即建筑物区分所有权是一种新型的共有性质,不同于按份共有也不同于共同共有,而为“互有”)等学说,鉴于这些学说支持者较少,不是主流学说,本文在此不作深入分析。
5史尚宽：《物权法论》,北京：中国政法大学出版社,2000年版,第109页。
6刘得宽：《民法诸问题与新展望》,北京：中国政法大学出版社,2002年版,第33页。
7崔建远：《物权法》,北京：中国政法大学出版社,2009年版,第193页。
8雷兰,前注2,第33页。
9[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》,罗结珍译,北京：中国法制出版社,2008年版,第760-761页。
10陈华彬,前注3,第87页。
11[德]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》(上册),张双根译,北京：法律出版社,2004年版,第636页；黄越钦：“住宅分层所有权之比较法研究”,郑玉波主编：《民法物权论文选辑》(上),台北：五南图书出版公司,1984年版,第437页。
12徐海燕,前注2,第5页。
13比如支持该学说的日本学者丸山英气认为,区分所有权,应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分,以及成员权的三位一体的复合物权。见陈华彬,前注3,第92页。
14戴东雄：“论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅰ)”,《法学从刊》,第114期,第28页。
15关涛：《我国不动产法律问题专论》,北京：人民法院出版社,1999年版,第179页。
16陈华彬,前注3,第2-3页。
17[意]彼得罗.彭梵得：《罗马法教科书》,黄风译,北京：中国政法大学出版社,1992年版,第266页。
18温丰文：“建筑物区分所有权之立法”,《法学从刊》,1991年第4期,第19页。
19王利明：《物权法研究》(修订版)(上卷),北京：中国人民大学出版社,2007年版,第568页。
20陈华彬,前注3,第6-7页。
21同上注,第7-12页。
22周树基：《美国物业产权制度与物业管理》,北京：北京大学出版社,2005年版,第175页。
23陈华彬,前注3,第125页。
24同上注,第12-15页。
25王利明,前注19,第572页。
26孙宪忠：《论物权法》,北京：法律出版社,2001年版,第322页。
27段则美、孙毅：“论土地与地上物关系中的分别主义与一体主体”,《苏州大学学报(哲学社会科学版)》,2007年第6期,第46页。
28段则美、孙毅,前注27,第46-47页。
29也有学者将这一阶段定义为“二元主义”立法模式,见孙宪忠,前注26,第323页。笔者认为并不妥当,因为此时地上建筑物确实仍然是地上权的构成部分,并未完全独立。
30[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第736、759页。
31如1950年在巴登—符腾堡公布了一项根据《(德国民法典)施行法》第131条而产生的法律,规定了一种所谓“准住宅分层所有权”即是对住宅建筑物庙宇一项共有关系,规定共有物不许分割,而各共有人仅对建筑物特定之部分享有使用权。见王利明,前注19,第569页。
32王利明,前注19,第558页。
33 Condominiums,as a form of ownership,date back at least as far as the Middle Ages.The word "condominium" is Roman in origin and signifies co-ownership. see James H.Feffries Ⅳ,North Carolina Adopts the Uniform Condominium Act,66 N.C.L.Rev.199, p1.
34孙宪忠,前注26,第322-323页。
35段则美、孙毅,前注27,第47页。
36孙宪忠,前注26,第324-325页。
37王泽鉴：《民法物权1通则·所有权》,北京：中国政法大学出版社,2001年版,第246页。
38陈碧照：“区分所有建物权利一体化原则的适用”,《现代地政》,十九卷第七期,第27页；黄志伟：“论建物基地权利一体化之理论与实务(一)”,《现代地政》,十九卷第三期,第6页。
39黄志伟,前注38,第7页。
40段则美、孙毅,前注27,第47页。
41 《民法物权编条文修正草案新旧条文对照表暨修正说明》,台北：台北双榜文化事业出版社,第85、86页。转引自段则美、孙毅,前注27,第47页。
42段则美、孙毅,前注27,第47页。
43陈华彬,前注3,第236页。
44王利明,前注19,第564页。
45粱慧星主编：《中国物权法研究》(上),北京：法律出版社,1998年版,第35页。
46王泽鉴,前注37,第53页。
47黄越钦：《住宅分层所有权之比较法研究》,郑玉波主编：《民法物权论文选辑》,台北：五南图书出版公司发行,第440页。转引自王利明,《物权法专题研究》(上),长春：吉林人民出版社,2002年版,第544页。
48[日]我妻荣：《<物权法>,民法讲义Ⅱ》,第365页。转引自王利明,前注47,第547页。
49戴东雄：“从公寓大厦管理条例草案论建筑物区分所有大楼搭盖屋顶建筑物及悬挂广告之法律问题”,《法令月刊》,第四十五卷第十二期,第五页。
50谢在全：“建筑物区分所有权要论(上)”,《法令月刊》,第五十三卷第四期,第6页,注一四。
51戴东雄,前注49,第五页。
52 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, Uniform Condominium Act (1980),1-103 (25),2-105 (a) (5),2-102.
53陈华彬,前注3,第125页。
54尹田：《法国物权法》,北京：法律出版社,2009年版,第315页。
55[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第772页。
56同上注,第765页。
57尹田,前注54,第315页。
58《法令月刊》42卷第9期,第35页。转引自陈华彬,前注3,第127页。
59谢在全：“区分所有权之客体”,《法令月刊》,第四十六卷第七期,第十三页,注二
60 Economic Commission for Europe,United Nations,Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,2003,Ⅴ.
61同上注,第47页。
62谢在全,前注50,第9页；温丰文：“区分所有建筑物物权构造之解析”,《月旦法学》,168期,第44页。
63陈计男：“大厦、公寓的一些法律问题”,《法令月刊》,第二十八卷第七期,第202-203页；谢在全,前注50,第8页,注二十一。
64谢在全,前注50,第9页。对此,谢在全先生还认为,温丰文、陈计男、陈俊樵等人均以必须办理登记为形式上独立性要件,惟吾人以为不以此为限,例如五人出资建造一栋五层楼房,言明各取得一层者,于建筑完成时,当因事实行为而原始取得各该层楼房所有权,此际虽未办理登记,但区分所有权业已成立。又(某法院)强制执行事件,某地政事务所对于相对人所有如附表所示之建物及债务人所有其他之建物,虽因查封之初尚未完成所有权之第一次登记,而仅暂一个建号登记,然所查封之建物既发现有非属债务人所有之物而应予以区分,则执行法院非不得嘱托地政事务所就该查封执行之建物分户予以分别另行测量后重办查封登记(八八台抗五三0,民事法律专题研究第十九册第二八二页,司法院民事厅九十年八月编辑)。可见实务上亦不以办理区分登记为区分所有权之成立要件。见谢在全,前注50,第8-9页,注二一。
65[日]丸山英气：《区分所有建筑物的法律问题-理论与展望》。转引自戴东雄,前注49,第五页。
66[日]我妻荣著,有泉亨补订：《我妻荣民法讲义Ⅱ新订物权法》,罗丽译,北京：中国法制出版社,2008年版,第539页。
67香川保一：“区分所有建筑物的成立要件及具体例文”,载《商事法务研究》第352号。转引自陈华彬,前注3,第122页。
68温丰文：“区分所有权之客体”,东海大学《法学研究》第1期。转引自陈华彬,前注3,第122页。
69谢在全,前注59,第一三页,注释一八。
70同上注,第一三页,注释一八。
71谢在全,前注50,第6页。
72谢在全,前注50,第6页。
73谢在全,前注59,第九页；温丰文,前注62,第46页。
74谢在全,前注50,第6页。
75谢在全,前注59,第九页。
76王利明：《物权法研究》,北京：中国人民大学出版社,2002年版,第30页。
77川岛武宜：“建筑物区分所有等法律的解说”,载《法曹时报》第14卷。转引自陈华彬,前注3,第123页。
78谢在全,前注50,第7页；温丰文,前注62,第46页。
79荒川重胜：“区分所有权之客体”,载[日]玉田弘毅、森泉章、半田正夫合编：《建筑物区分所有权》(资料),第57页。转自陈华彬,前注3,第123页。
80[日]我妻荣,前注66,第539页。
81[日]丸山英气：《区分所有建筑物的法律问题-其理论与展开》,大成出版社1984年版,第77页。转引自陈华彬,前注3,第124页。
82谢在全,前注59,第一四页,注释二三；何明桢：“建筑物区分所有之研究”,台湾政治大学硕士论文1983年6月,第32-33页。转引自陈华彬,前注3,第124页。
83谢在全,前注50,第8页。
84同上注,第8页。
85温丰文,前注62,第46-47页。
86黄茂荣：“有关公寓法律问题之研究”,载郑玉波主编：《民法物权论文选辑》(上),第451-452页。转引自陈华彬, 前注3,第129页。
87谢在全,前注50,第8页。
88日本最判昭五六、六、十八判例时报一〇〇九号五八、六三页。转引自谢在全,前注59,第一四页注释一八。
89谢在全,前注59,第一四页注释一九。
90丸山英气：《区分所有法(1)》,第三九页。转引自谢在全,前注59,第一四页,注释二十。
91王泽鉴,前注37,第250页。
92何明桢：“建筑物区分所有之研究”,台湾政治大学硕士论文1983年6月,第31页。转引自陈华彬,前注3,第123页。
93谢在全,前注50,第10页。
94王泽鉴,前注37,第255页。
95林永汀：“论公寓大厦管理条例规范的共用部分(上)”,《法令月刊》,第五十卷第四期,第三六页。
96[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第859页。
97[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第766页；尹田,前注54,第315页。
98同上注,第767-768页。
99戴东雄,前注49,第六页。
100[德]鲍尔/施蒂尔纳,前注11,第637页。
101何明桢：“建筑物区分所有之研究”,台湾政治大学硕士论文1983年6页,第100页；[日]柚木馨：“比较法上之建筑区分所有权”,载《民商法杂志》第第44卷第1号。转引自陈华彬,前注3,第158页。
102 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws,前注52,1-103(4)。
103 Jeremy D. Smith,The Foreign Investor's Guide to U.s.Real Estate,Oceana Publications,Inc,1990,p247；周树基,前注22,第45页。
104周树基,前注22,第45-46页。
105王泽鉴,前注37,第255页。
106谢在全：“建筑物区分所有权要论(下)”,《法令月刊》,第五十三卷第五期,第3页。
107 Economic Commission for Europe,United Nations,前注60,第2页。
108[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第765页。
109[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第778页。
110同上注,第778-779页。
111同上注,第792-793页。
112 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws,前注52,2-105、2-108；周树基,前注22,第29-30、47-48页。
113 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws,前注52,2-109；周树基,前注22,第31页。
114周树基,前注22,第31页。
115谢在全,前注50,第5页。
116谢在全,前注50,第5页。
117同上注,第10页。
118戴东雄,前注49,第六页。
119林永汀：“论公寓大厦管理条例规范的共用部分(下)”,《法令月刊》,第五十卷第五期,第一九页。
126谢在全,前注50,第9页；温丰文,前注62,第44页。
127王利明：“论物权法中车库的归属及相关法律问题”,《现代法学》,2006年第5期,第79-82页。
128王利明,前注19,第602-603页。
129王利明,前注19,第606-607页。
130梁慧星：“从近代民法到现代民法法学思潮——20世纪民法回顾”,载梁慧星主编：《从近代民法到现代民法——梁慧星先生主编之中国大陆法学思潮集》,北京：中国法制出版社,2000年版,第178-182。
131孙鹏：《合同法热点问题研究》,北京：群众出版社,2001年版,第31页。
139同注136。
140刘阅春,前注137,第67页。
141邓光达,前注134。
142邓光达,前注134；刘阅春,前注136,第65-67页。
143刘阅春,前注137,第66-67页。
144杨立新：“窗前绿地·楼顶空间·停车位——论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题”,
147刘阅春,前注137,第65页。
148孙宪忠：《德国当代物权法》,北京：法律出版社,1997年版,第135页。
149同上注,第136页。
150王利明审定,屈茂辉著：《物权法·总则》,北京：中国法制出版社,2005年版,第137页。
151同上注,第137页。
152王伯琦：《民法总则》,台北：台北国立编译馆,1979年版,第109页。转引自上注,第137页。
153梁慧星,前注45,第341页。
154陈祥健：“关于空间权的性质与立法体例的探讨”,《中国法学》2002年第5期,第102-103页。
155梁慧星,前注45,第348页。
157王利明,前注127,第80-81页。
158[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第279页。转引自陈华彬,前注3,第203页。
159[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第279页。转引自陈华彬,前注3,第203-204页。
160陈华彬,前注3,第204页。
161同上注,第204-205页。
162[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第282页。转引自陈华彬,前注3,第207页。
163陈华彬,前注3,第207页。
164[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第283页。转引自陈华彬,前注3,第208-209页。
165《<各国(地区)停车政策汇编>系列从书 日本卷》,济南：中国重机协会停车设备管理委员会、山东三鼎发展有限公司《城市停车》编辑部编,第20-21页。
166中国重机协会停车设备管理委员会、山东三鼎发展有限公司《城市停车》编辑部编,前注165,第1页。
167同上注,第124页。
168周树基,前注22,第119-120页。
169周树基,前注22,第117-119页。
170[日]稻本洋之助(监修)：《公寓管理之考察》,清文社1993年版,第91页。转引自陈华彬,前注3,第212页。
171[日]稻本洋之助(监修)：《公寓管理之考察》,清文社1993年版,第91页。转引自陈华彬,前注3,第212-213页。
172以下涉及的文件内容参见林永汀：《地下室停车位·工业住宅》,台北：永然文化出版股份有限公司,1992年版,第26页。
173林永汀：《停车位实务手册》,台北：世潮出版有限公司,1996年版,第450页。
174同上注,第452页。
175同上注,第452-453页。
176林永汀,前注173,第24页。
177林永汀,前注172,第24页。
178下文涉及的文件内容参见林永汀,前注172,第25-28页。
179林永汀,前注172,注释三。
180林永汀,前注172,第37页。
181林永汀,前注173,第456页。
182同上注,第457页。
183林永汀,前注173,第462页。
184林永汀,前注172,第38-39页。
185同上注,第24页。
186本部分主要内容请见拙作：“区分所有建筑物附设停车场的比较法研究”,《中外房地产导报》,2003年第2期,第46页。
187许献进：“从地下室停车位之登记及销售方式论其所有权与使用权之冲突”,《现代地政》,193期,第26页。
188谢在全,前注106,第16页。
189同上注,第358页。
190许献进,前注187,第26页。
191谢在全,前注106,第13页。
192同上注,第13-14页。
197许献进,前注187,第26页。
198谢在全,前注106,第14-15页。
199谢在全,前注106,第15-16页。
200同上注,第16页。
201于俊明：“最高法院停车位辩论攻防战”,《现代地政》,193期,第22-25页。
202林永汀,前注173,第457页。
203[日]丸山英气：“德意志住居所有权法之改革”,载于玉田弘毅编：《新订公寓的法律》(上),第21-23页。转引自陈华彬,前注3,第211页。
204王利明,前注19,第604页。
205东京地判昭四二、十二、二六判令二一六、二二七,参见谢在全,前注106,第16页,注一一九。
206同上注,第16页,注一一九。
207王泽鉴,前注37,第265页。
208崔建远,前注7,第211页。
[1][法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》,罗结珍译,北京：中国法制出版社,2008年版。
[2][美]约翰·G.斯普兰克林：《美国财产法精解》,钟书峰译,北京：北京大学出版社,2009年版。
[3][德]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》(上册),张双根译,北京：法律出版社,2004年版。
[4][德]汉斯—贝恩德·舍费尔、克劳斯·奥特：《民法的经济分析》(第四版),汪清云、杜涛译,北京：法律出版社,2009年版。
[5][德]柯武刚、史漫飞：《制度经济学社会秩序与公共政策》,韩朝华译,北京：商务印书馆,2000年版。
[6][意]彼得罗.彭梵得：《罗马法教科书》,黄风译,北京：中国政法大学出版社,1992年版。
[7][日]我妻荣著,有泉亨补订：《我妻荣民法讲义Ⅱ新订物权法》,罗丽译,北京：中国法制出版社,2008年版。
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3陈华彬：《建筑物区分所有权研究》,北京：法律出版社,2007年版,第80页。
4当然,一些学者还提出了“新一元论说”(该说抛弃二元论说关于专有部分和共有部分的区别,而迳将此二者予以 合并形成“享益部分”,以该“享益部分”为一单元所设定的权利即为区分所有权)、四要素说(此种观点认为,区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利、管理权和相邻权四要素所构成)、互有说(即建筑物区分所有权是一种新型的共有性质,不同于按份共有也不同于共同共有,而为“互有”)等学说,鉴于这些学说支持者较少,不是主流学说,本文在此不作深入分析。
5史尚宽：《物权法论》,北京：中国政法大学出版社,2000年版,第109页。
6刘得宽：《民法诸问题与新展望》,北京：中国政法大学出版社,2002年版,第33页。
7崔建远：《物权法》,北京：中国政法大学出版社,2009年版,第193页。
8雷兰,前注2,第33页。
9[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》,罗结珍译,北京：中国法制出版社,2008年版,第760-761页。
10陈华彬,前注3,第87页。
11[德]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》(上册),张双根译,北京：法律出版社,2004年版,第636页；黄越钦：“住宅分层所有权之比较法研究”,郑玉波主编：《民法物权论文选辑》(上),台北：五南图书出版公司,1984年版,第437页。
12徐海燕,前注2,第5页。
13比如支持该学说的日本学者丸山英气认为,区分所有权,应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分,以及成员权的三位一体的复合物权。见陈华彬,前注3,第92页。
14戴东雄：“论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅰ)”,《法学从刊》,第114期,第28页。
15关涛：《我国不动产法律问题专论》,北京：人民法院出版社,1999年版,第179页。
16陈华彬,前注3,第2-3页。
17[意]彼得罗.彭梵得：《罗马法教科书》,黄风译,北京：中国政法大学出版社,1992年版,第266页。
18温丰文：“建筑物区分所有权之立法”,《法学从刊》,1991年第4期,第19页。
19王利明：《物权法研究》(修订版)(上卷),北京：中国人民大学出版社,2007年版,第568页。
20陈华彬,前注3,第6-7页。
21同上注,第7-12页。
22周树基：《美国物业产权制度与物业管理》,北京：北京大学出版社,2005年版,第175页。
23陈华彬,前注3,第125页。
24同上注,第12-15页。
25王利明,前注19,第572页。
26孙宪忠：《论物权法》,北京：法律出版社,2001年版,第322页。
27段则美、孙毅：“论土地与地上物关系中的分别主义与一体主体”,《苏州大学学报(哲学社会科学版)》,2007年第6期,第46页。
28段则美、孙毅,前注27,第46-47页。
29也有学者将这一阶段定义为“二元主义”立法模式,见孙宪忠,前注26,第323页。笔者认为并不妥当,因为此时地上建筑物确实仍然是地上权的构成部分,并未完全独立。
30[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第736、759页。
31如1950年在巴登—符腾堡公布了一项根据《(德国民法典)施行法》第131条而产生的法律,规定了一种所谓“准住宅分层所有权”即是对住宅建筑物庙宇一项共有关系,规定共有物不许分割,而各共有人仅对建筑物特定之部分享有使用权。见王利明,前注19,第569页。
32王利明,前注19,第558页。
33 Condominiums,as a form of ownership,date back at least as far as the Middle Ages.The word "condominium" is Roman in origin and signifies co-ownership. see James H.Feffries Ⅳ,North Carolina Adopts the Uniform Condominium Act,66 N.C.L.Rev.199, p1.
34孙宪忠,前注26,第322-323页。
35段则美、孙毅,前注27,第47页。
36孙宪忠,前注26,第324-325页。
37王泽鉴：《民法物权1通则·所有权》,北京：中国政法大学出版社,2001年版,第246页。
38陈碧照：“区分所有建物权利一体化原则的适用”,《现代地政》,十九卷第七期,第27页；黄志伟：“论建物基地权利一体化之理论与实务(一)”,《现代地政》,十九卷第三期,第6页。
39黄志伟,前注38,第7页。
40段则美、孙毅,前注27,第47页。
41 《民法物权编条文修正草案新旧条文对照表暨修正说明》,台北：台北双榜文化事业出版社,第85、86页。转引自段则美、孙毅,前注27,第47页。
42段则美、孙毅,前注27,第47页。
43陈华彬,前注3,第236页。
44王利明,前注19,第564页。
45粱慧星主编：《中国物权法研究》(上),北京：法律出版社,1998年版,第35页。
46王泽鉴,前注37,第53页。
47黄越钦：《住宅分层所有权之比较法研究》,郑玉波主编：《民法物权论文选辑》,台北：五南图书出版公司发行,第440页。转引自王利明,《物权法专题研究》(上),长春：吉林人民出版社,2002年版,第544页。
48[日]我妻荣：《<物权法>,民法讲义Ⅱ》,第365页。转引自王利明,前注47,第547页。
49戴东雄：“从公寓大厦管理条例草案论建筑物区分所有大楼搭盖屋顶建筑物及悬挂广告之法律问题”,《法令月刊》,第四十五卷第十二期,第五页。
50谢在全：“建筑物区分所有权要论(上)”,《法令月刊》,第五十三卷第四期,第6页,注一四。
51戴东雄,前注49,第五页。
52 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, Uniform Condominium Act (1980),1-103 (25),2-105 (a) (5),2-102.
53陈华彬,前注3,第125页。
54尹田：《法国物权法》,北京：法律出版社,2009年版,第315页。
55[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第772页。
56同上注,第765页。
57尹田,前注54,第315页。
58《法令月刊》42卷第9期,第35页。转引自陈华彬,前注3,第127页。
59谢在全：“区分所有权之客体”,《法令月刊》,第四十六卷第七期,第十三页,注二
60 Economic Commission for Europe,United Nations,Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,2003,Ⅴ.
61同上注,第47页。
62谢在全,前注50,第9页；温丰文：“区分所有建筑物物权构造之解析”,《月旦法学》,168期,第44页。
63陈计男：“大厦、公寓的一些法律问题”,《法令月刊》,第二十八卷第七期,第202-203页；谢在全,前注50,第8页,注二十一。
64谢在全,前注50,第9页。对此,谢在全先生还认为,温丰文、陈计男、陈俊樵等人均以必须办理登记为形式上独立性要件,惟吾人以为不以此为限,例如五人出资建造一栋五层楼房,言明各取得一层者,于建筑完成时,当因事实行为而原始取得各该层楼房所有权,此际虽未办理登记,但区分所有权业已成立。又(某法院)强制执行事件,某地政事务所对于相对人所有如附表所示之建物及债务人所有其他之建物,虽因查封之初尚未完成所有权之第一次登记,而仅暂一个建号登记,然所查封之建物既发现有非属债务人所有之物而应予以区分,则执行法院非不得嘱托地政事务所就该查封执行之建物分户予以分别另行测量后重办查封登记(八八台抗五三0,民事法律专题研究第十九册第二八二页,司法院民事厅九十年八月编辑)。可见实务上亦不以办理区分登记为区分所有权之成立要件。见谢在全,前注50,第8-9页,注二一。
65[日]丸山英气：《区分所有建筑物的法律问题-理论与展望》。转引自戴东雄,前注49,第五页。
66[日]我妻荣著,有泉亨补订：《我妻荣民法讲义Ⅱ新订物权法》,罗丽译,北京：中国法制出版社,2008年版,第539页。
67香川保一：“区分所有建筑物的成立要件及具体例文”,载《商事法务研究》第352号。转引自陈华彬,前注3,第122页。
68温丰文：“区分所有权之客体”,东海大学《法学研究》第1期。转引自陈华彬,前注3,第122页。
69谢在全,前注59,第一三页,注释一八。
70同上注,第一三页,注释一八。
71谢在全,前注50,第6页。
72谢在全,前注50,第6页。
73谢在全,前注59,第九页；温丰文,前注62,第46页。
74谢在全,前注50,第6页。
75谢在全,前注59,第九页。
76王利明：《物权法研究》,北京：中国人民大学出版社,2002年版,第30页。
77川岛武宜：“建筑物区分所有等法律的解说”,载《法曹时报》第14卷。转引自陈华彬,前注3,第123页。
78谢在全,前注50,第7页；温丰文,前注62,第46页。
79荒川重胜：“区分所有权之客体”,载[日]玉田弘毅、森泉章、半田正夫合编：《建筑物区分所有权》(资料),第57页。转自陈华彬,前注3,第123页。
80[日]我妻荣,前注66,第539页。
81[日]丸山英气：《区分所有建筑物的法律问题-其理论与展开》,大成出版社1984年版,第77页。转引自陈华彬,前注3,第124页。
82谢在全,前注59,第一四页,注释二三；何明桢：“建筑物区分所有之研究”,台湾政治大学硕士论文1983年6月,第32-33页。转引自陈华彬,前注3,第124页。
83谢在全,前注50,第8页。
84同上注,第8页。
85温丰文,前注62,第46-47页。
86黄茂荣：“有关公寓法律问题之研究”,载郑玉波主编：《民法物权论文选辑》(上),第451-452页。转引自陈华彬, 前注3,第129页。
87谢在全,前注50,第8页。
88日本最判昭五六、六、十八判例时报一〇〇九号五八、六三页。转引自谢在全,前注59,第一四页注释一八。
89谢在全,前注59,第一四页注释一九。
90丸山英气：《区分所有法(1)》,第三九页。转引自谢在全,前注59,第一四页,注释二十。
91王泽鉴,前注37,第250页。
92何明桢：“建筑物区分所有之研究”,台湾政治大学硕士论文1983年6月,第31页。转引自陈华彬,前注3,第123页。
93谢在全,前注50,第10页。
94王泽鉴,前注37,第255页。
95林永汀：“论公寓大厦管理条例规范的共用部分(上)”,《法令月刊》,第五十卷第四期,第三六页。
96[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第859页。
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98同上注,第767-768页。
99戴东雄,前注49,第六页。
100[德]鲍尔/施蒂尔纳,前注11,第637页。
101何明桢：“建筑物区分所有之研究”,台湾政治大学硕士论文1983年6页,第100页；[日]柚木馨：“比较法上之建筑区分所有权”,载《民商法杂志》第第44卷第1号。转引自陈华彬,前注3,第158页。
102 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws,前注52,1-103(4)。
103 Jeremy D. Smith,The Foreign Investor's Guide to U.s.Real Estate,Oceana Publications,Inc,1990,p247；周树基,前注22,第45页。
104周树基,前注22,第45-46页。
105王泽鉴,前注37,第255页。
106谢在全：“建筑物区分所有权要论(下)”,《法令月刊》,第五十三卷第五期,第3页。
107 Economic Commission for Europe,United Nations,前注60,第2页。
108[法]弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔,前注9,第765页。
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112 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws,前注52,2-105、2-108；周树基,前注22,第29-30、47-48页。
113 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws,前注52,2-109；周树基,前注22,第31页。
114周树基,前注22,第31页。
115谢在全,前注50,第5页。
116谢在全,前注50,第5页。
117同上注,第10页。
118戴东雄,前注49,第六页。
119林永汀：“论公寓大厦管理条例规范的共用部分(下)”,《法令月刊》,第五十卷第五期,第一九页。
126谢在全,前注50,第9页；温丰文,前注62,第44页。
127王利明：“论物权法中车库的归属及相关法律问题”,《现代法学》,2006年第5期,第79-82页。
128王利明,前注19,第602-603页。
129王利明,前注19,第606-607页。
130梁慧星：“从近代民法到现代民法法学思潮——20世纪民法回顾”,载梁慧星主编：《从近代民法到现代民法——梁慧星先生主编之中国大陆法学思潮集》,北京：中国法制出版社,2000年版,第178-182。
131孙鹏：《合同法热点问题研究》,北京：群众出版社,2001年版,第31页。
139同注136。
140刘阅春,前注137,第67页。
141邓光达,前注134。
142邓光达,前注134；刘阅春,前注136,第65-67页。
143刘阅春,前注137,第66-67页。
144杨立新：“窗前绿地·楼顶空间·停车位——论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题”,
147刘阅春,前注137,第65页。
148孙宪忠：《德国当代物权法》,北京：法律出版社,1997年版,第135页。
149同上注,第136页。
150王利明审定,屈茂辉著：《物权法·总则》,北京：中国法制出版社,2005年版,第137页。
151同上注,第137页。
152王伯琦：《民法总则》,台北：台北国立编译馆,1979年版,第109页。转引自上注,第137页。
153梁慧星,前注45,第341页。
154陈祥健：“关于空间权的性质与立法体例的探讨”,《中国法学》2002年第5期,第102-103页。
155梁慧星,前注45,第348页。
157王利明,前注127,第80-81页。
158[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第279页。转引自陈华彬,前注3,第203页。
159[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第279页。转引自陈华彬,前注3,第203-204页。
160陈华彬,前注3,第204页。
161同上注,第204-205页。
162[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第282页。转引自陈华彬,前注3,第207页。
163陈华彬,前注3,第207页。
164[日]丸山英气：“关于区分所有之最近的动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第283页。转引自陈华彬,前注3,第208-209页。
165《<各国(地区)停车政策汇编>系列从书 日本卷》,济南：中国重机协会停车设备管理委员会、山东三鼎发展有限公司《城市停车》编辑部编,第20-21页。
166中国重机协会停车设备管理委员会、山东三鼎发展有限公司《城市停车》编辑部编,前注165,第1页。
167同上注,第124页。
168周树基,前注22,第119-120页。
169周树基,前注22,第117-119页。
170[日]稻本洋之助(监修)：《公寓管理之考察》,清文社1993年版,第91页。转引自陈华彬,前注3,第212页。
171[日]稻本洋之助(监修)：《公寓管理之考察》,清文社1993年版,第91页。转引自陈华彬,前注3,第212-213页。
172以下涉及的文件内容参见林永汀：《地下室停车位·工业住宅》,台北：永然文化出版股份有限公司,1992年版,第26页。
173林永汀：《停车位实务手册》,台北：世潮出版有限公司,1996年版,第450页。
174同上注,第452页。
175同上注,第452-453页。
176林永汀,前注173,第24页。
177林永汀,前注172,第24页。
178下文涉及的文件内容参见林永汀,前注172,第25-28页。
179林永汀,前注172,注释三。
180林永汀,前注172,第37页。
181林永汀,前注173,第456页。
182同上注,第457页。
183林永汀,前注173,第462页。
184林永汀,前注172,第38-39页。
185同上注,第24页。
186本部分主要内容请见拙作：“区分所有建筑物附设停车场的比较法研究”,《中外房地产导报》,2003年第2期,第46页。
187许献进：“从地下室停车位之登记及销售方式论其所有权与使用权之冲突”,《现代地政》,193期,第26页。
188谢在全,前注106,第16页。
189同上注,第358页。
190许献进,前注187,第26页。
191谢在全,前注106,第13页。
192同上注,第13-14页。
197许献进,前注187,第26页。
198谢在全,前注106,第14-15页。
199谢在全,前注106,第15-16页。
200同上注,第16页。
201于俊明：“最高法院停车位辩论攻防战”,《现代地政》,193期,第22-25页。
202林永汀,前注173,第457页。
203[日]丸山英气：“德意志住居所有权法之改革”,载于玉田弘毅编：《新订公寓的法律》(上),第21-23页。转引自陈华彬,前注3,第211页。
204王利明,前注19,第604页。
205东京地判昭四二、十二、二六判令二一六、二二七,参见谢在全,前注106,第16页,注一一九。
206同上注,第16页,注一一九。
207王泽鉴,前注37,第265页。
208崔建远,前注7,第211页。
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