城市规划编制目的的合法性判断
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摘要
在应对房地产价格迅速攀升的宏观调控中，2006年政府新一轮调控着重在强制性的新建住房结构比例的落实，调节手段之一是根据住房套型结构比例的规定编制控制性详细规划，明确住宅建筑套密度和住宅面积净密度强制性指标。但如何判断具体的控制性详细规划是否符合了调控住房供应结构，促进弱势人群的住房需求的供给的宏观调控的目标?该讨论在我国法学界还没有完全展开。为了对规划权力的控制提供理论的支撑，笔者对美国城市规划的主要法律手段——分区制度(Zoning)进行研究，试图把握法院对于分区条例的合法性的判断标准，厘清法院认可的规划的合法目的的演化扩展的脉络，为中国问题的解决提供借鉴和参考。
美国分区权力主要来自于各州所拥有的警察权力(Police Power)，州通过授权将该权力交由各地方政府行使。分区条例主要是对于地块、建筑物和行为三方面进行管理。分区条例从诞生至今已经有近百年的历史，已经发生了很大的变化，传统严格的静态的分区中已经逐渐地充实加入动态的灵活的手段。如何确定分区条例是合理警察权的运用还是侵犯了当事人的权利这在分区诉讼中是重要的争议焦点。在司法实践中形成的标准是与公共健康、安全、道德或一般福祉有着实质性的联系，不存在明显的武断和不合理的分区条例就是合法的警察权的执行。
以欧几里德案为代表的第一批的分区诉讼中，法院肯定的是以公共安全为目的的“妨害”事先排出以及公共和家庭生活健康和安全为目的的工商业和住宅用途的分离，也就是指公共的健康和安全是分区产生之初主要的合法目的。
随着分区制度的发展，法院在解释什么是分区的合法目的时，不局限于公共健康和安全，出现了扩展的趋势。法院逐渐摆脱了拒绝接受审美分区为合法目的的传统，对于审美的态度发生了转变认为审美作为公共安全和健康目标的次要考虑是可以被接受的或者认为审美和促进物质性利益考虑的结合是公共福祉内在的部分或者认为审美单独解释为公共福祉成为合法的分区目的。以新泽西州为代表的州法院在劳雷尔山系列案件等标志性案例中，提出了分担地区的中低收入住房供给的公平份额是各地方政府分区中应当实现的分区目的。
分区产生之初的合法目的主要是法律回应19、20世纪的美国城市化进程中的现实问题，司法在现有宪政框架中警察权的概念之下通过公共健康和安全的强调承认了该权力的合法性。在两个扩展趋势中法院通过对于警察权内含的“公共福祉”的解释拓展了分区权力的合法目的的理解。审美目的的扩展是受到了司法态度转换、社会价值判断发生转变等诸因素影响的结果。而司法推动之下的地区中低收入住房供给的目的是寻求住房危机和居住区隔离等困境出路的司法探索。
分区在其漫长的百年历史的发展中，“单纯的起源已经发展成为更广阔的公共利益的概念”。美国经验启示我们城市规划合法目的随着社会发展而产生的扩张性，并且可以从合目的性的角度对城市规划进行法律控制。此外美国分区条例合法目的审查的标准和标准形成的司法考量对中国问题的解决也是有意义的。
During the process of the macro control which responses the speedy price elevation of real estate, in 2006, the focus of the Chinese government's new round control on achievement of the compulsory structure of newly-built housing. One of the measures is to stipulate the regulatory plan in accordance with the compulsory structure to regulate the units and the area of housing per hectare. But the question is how to make judgment on individual regulatory plan in line with the aim of structure control and promote the housing situation of the disadvantage? The discussion on this topic hasn't be concerned in academia. To provide the theoretical support to the power control of planning in China, the author researches on the zoning, which is deemed as the major legal method of urban planning in United States. This article tries to explain the judicial criteria of legitimacy of the zoning ordinance, especially the skeleton of valid purpose of zoning.
The zoning power, which state government authorize to local governments, is an aspect of state police power, A zoning ordinance mainly regulates lot, building and use. Zoning has nearly one hundred years history, but it has changed more from rigid and static to dynamic and flexible. How to judge a zoning ordinance is a reasonable exercise of police power or a infringement of people's right is an important issue in a zoning litigation. The judicial review criterion, which has formed in the precedents, is that just when zoning provisions are clearly arbitrary and unreasonable, having no substantial relation to the public health, safety, morals, or general welfare, they are unconstitutional.
From the beginning, courts held that only certain objectives are sufficient to justify a zoning ordinance. For example, Supreme Court held excluding nuisance beforehand for public safety and separating industrial use from residential use for the public and domestic safety. It means that public healthy and safety are the original legitimate objects.
As the zoning developed, the court began to expand the legitimate purposes to uphold zoning measures not limited to public safety and healthy. Historically, most courts have held that esthetic ends cannot be sufficient support a zoning ordinance. In some cases, courts hold aesthetic considerations are a valid secondary basis for zoning ordinance under the public safety and healthy. In some cases, aesthetic combined with promoting physical interests is considered as general welfare. At last aesthetic consideration alone is regarded as general welfare, which is the valid zoning purpose. Furthermore, New Jersey Supreme Court is a representative of state courts, which holds that a municipality bears the fair share of regional low and moderate income housing needs is to promote the general welfare.
The original valid purposes of zoning are the responses to the 19-century practical urban problems, judges validated the purposes by explaining public safety and healthy embodied in the police power. Then courts expanded the legitimating purposes by interpreting the general welfare. It may be influenced by the change of judicial attitude and concept of value to recognize aesthetic purpose. Moreover, judges began to promote municipal bearing fair share of regional low and moderate income housing needs for resolve the housing crisis and residential segregation.
According to the history of U.S. Case law, we can recognize that valid purposes of zoning can be expanded and we can control the urban planning by reviewing its purposes. Furthermore, American judgmental rule and the judicial consideration in the formation of rule are meaningful.
美国分区权力主要来自于各州所拥有的警察权力(Police Power)，州通过授权将该权力交由各地方政府行使。分区条例主要是对于地块、建筑物和行为三方面进行管理。分区条例从诞生至今已经有近百年的历史，已经发生了很大的变化，传统严格的静态的分区中已经逐渐地充实加入动态的灵活的手段。如何确定分区条例是合理警察权的运用还是侵犯了当事人的权利这在分区诉讼中是重要的争议焦点。在司法实践中形成的标准是与公共健康、安全、道德或一般福祉有着实质性的联系，不存在明显的武断和不合理的分区条例就是合法的警察权的执行。
以欧几里德案为代表的第一批的分区诉讼中，法院肯定的是以公共安全为目的的“妨害”事先排出以及公共和家庭生活健康和安全为目的的工商业和住宅用途的分离，也就是指公共的健康和安全是分区产生之初主要的合法目的。
随着分区制度的发展，法院在解释什么是分区的合法目的时，不局限于公共健康和安全，出现了扩展的趋势。法院逐渐摆脱了拒绝接受审美分区为合法目的的传统，对于审美的态度发生了转变认为审美作为公共安全和健康目标的次要考虑是可以被接受的或者认为审美和促进物质性利益考虑的结合是公共福祉内在的部分或者认为审美单独解释为公共福祉成为合法的分区目的。以新泽西州为代表的州法院在劳雷尔山系列案件等标志性案例中，提出了分担地区的中低收入住房供给的公平份额是各地方政府分区中应当实现的分区目的。
分区产生之初的合法目的主要是法律回应19、20世纪的美国城市化进程中的现实问题，司法在现有宪政框架中警察权的概念之下通过公共健康和安全的强调承认了该权力的合法性。在两个扩展趋势中法院通过对于警察权内含的“公共福祉”的解释拓展了分区权力的合法目的的理解。审美目的的扩展是受到了司法态度转换、社会价值判断发生转变等诸因素影响的结果。而司法推动之下的地区中低收入住房供给的目的是寻求住房危机和居住区隔离等困境出路的司法探索。
分区在其漫长的百年历史的发展中，“单纯的起源已经发展成为更广阔的公共利益的概念”。美国经验启示我们城市规划合法目的随着社会发展而产生的扩张性，并且可以从合目的性的角度对城市规划进行法律控制。此外美国分区条例合法目的审查的标准和标准形成的司法考量对中国问题的解决也是有意义的。
During the process of the macro control which responses the speedy price elevation of real estate, in 2006, the focus of the Chinese government's new round control on achievement of the compulsory structure of newly-built housing. One of the measures is to stipulate the regulatory plan in accordance with the compulsory structure to regulate the units and the area of housing per hectare. But the question is how to make judgment on individual regulatory plan in line with the aim of structure control and promote the housing situation of the disadvantage? The discussion on this topic hasn't be concerned in academia. To provide the theoretical support to the power control of planning in China, the author researches on the zoning, which is deemed as the major legal method of urban planning in United States. This article tries to explain the judicial criteria of legitimacy of the zoning ordinance, especially the skeleton of valid purpose of zoning.
The zoning power, which state government authorize to local governments, is an aspect of state police power, A zoning ordinance mainly regulates lot, building and use. Zoning has nearly one hundred years history, but it has changed more from rigid and static to dynamic and flexible. How to judge a zoning ordinance is a reasonable exercise of police power or a infringement of people's right is an important issue in a zoning litigation. The judicial review criterion, which has formed in the precedents, is that just when zoning provisions are clearly arbitrary and unreasonable, having no substantial relation to the public health, safety, morals, or general welfare, they are unconstitutional.
From the beginning, courts held that only certain objectives are sufficient to justify a zoning ordinance. For example, Supreme Court held excluding nuisance beforehand for public safety and separating industrial use from residential use for the public and domestic safety. It means that public healthy and safety are the original legitimate objects.
As the zoning developed, the court began to expand the legitimate purposes to uphold zoning measures not limited to public safety and healthy. Historically, most courts have held that esthetic ends cannot be sufficient support a zoning ordinance. In some cases, courts hold aesthetic considerations are a valid secondary basis for zoning ordinance under the public safety and healthy. In some cases, aesthetic combined with promoting physical interests is considered as general welfare. At last aesthetic consideration alone is regarded as general welfare, which is the valid zoning purpose. Furthermore, New Jersey Supreme Court is a representative of state courts, which holds that a municipality bears the fair share of regional low and moderate income housing needs is to promote the general welfare.
The original valid purposes of zoning are the responses to the 19-century practical urban problems, judges validated the purposes by explaining public safety and healthy embodied in the police power. Then courts expanded the legitimating purposes by interpreting the general welfare. It may be influenced by the change of judicial attitude and concept of value to recognize aesthetic purpose. Moreover, judges began to promote municipal bearing fair share of regional low and moderate income housing needs for resolve the housing crisis and residential segregation.
According to the history of U.S. Case law, we can recognize that valid purposes of zoning can be expanded and we can control the urban planning by reviewing its purposes. Furthermore, American judgmental rule and the judicial consideration in the formation of rule are meaningful.
引文
1 张映光：《房产新政路线图》，载《财经》2006年第16期。
2 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)。
3 《关于落实新建住房结构比例要求的若干问题》规定中指出：“自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算，下同)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70％以上。”
4 《关于落实新建住房结构比例要求的若干问题》规定中指出：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。”
5 参见《城市规划编制办法》(建设部令第146号)第3条
6 控制性详细规划的所规划的土地面积—般为2-3平方公里的街区。
7 Zoning的常见中文翻译有两种，一种译为分区，另还可译为区划法。笔者根据查找到的最早介绍该制度的文献(董修甲著：《都市分区论》，上海大东书局1931年版)将Zoning翻译为分区制度。美国的分区制度与中国城市规划的分区规划并不是同一概念也非同一层次的规划。而我国的控制性详细规划的技术框架则是参考了分区法，侧重于用指标体系体现规划意图。同一层次的规划。参见殷成志：《我国法定图则的实践分析与发展方向》，载《城市问题》2003年第4期。
8 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第124-125页。
9 邢铭：《从区划法看城市规划控制方法的改进》，载《规划师》2002年第10期。
10 参见陈新民著：《德国公法学基础理论》(下册)，山东人民出版社2001年版，第436页。
11 根据John F．Dillon法官在判决中形成的迪龙(Dillon)规则，州以下的政府单元是州的附属，除了州转让给它们的权力外，它们没有任何权力。
12 参见[美]杰西·杜克米尼尔，詹姆斯·E·克里尔著：《财产法》(第五版)，中信出版社2003年版， 第971页。
13 陈新民著：《德国公法学基础理论》(下册)，山东人民出版社2001年版，第437页。
14 在第二章中会涉及美国标准州分区授权法的内容。
15 参见[美]罗伯特·C·埃里克森，维基·L·本著：《土地使用管理法：案例与材料》，中信出版社2003年版，第100页。
16 参见[美]贝哈安特著：《不动产法》(第三版)，董安生、查松注，中国人民大学出版社2002年版，第454页。
17 比如在居住的大类下通常可以划分为单户型、双户型或者多户型(公寓)等，参见[美]罗杰·H·伯恩哈特、安·M·伯克哈特著：《不动产法》(第四版)，钱书峰译，法律出版社2005年版，第336-342页。
18 在第二章中会详细展开分区诞生的历史。
19 [美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第139页。
20 参见[加]简·雅各布斯著：《美国大城市的死与生》，金衡山译，译林出版社2005年版。
21 [美]罗伯特·C·埃里克森，维基·L·本著，《土地使用管理法：案例与材料》，中信出版社2003年版，第106页。
22 整个社区仍然按照传统的分区条例，但是留给开发商一小块自留地，自主选择开发方式。
23 规定发送区的开发者不能把项目开发到条例规定的完全和充分程度，可以允许他们将尚未使用的权利卖给接受区的开发者。这种技术可以用来限制生态脆弱地区的开发，以便保留和保护自然开阔地和开放空间，或者用已达到保护历史文物古迹的目的。
24 如果开发商愿意容纳一些专门提供给中低收入的租房户的单元，那么将被许可增加居民区的密度。
25 在美国的土地利用管理中还有着其他的规制工具，比如宗地管理(subdivision)、建筑审查、场地规划审查等。
26 [美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第134页。
27 第二章将详细展开分区制度产生之初的经典案例欧几里德镇诉安布勒不动产公司案。
28 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
29 [美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第72页。
30 由于标准分区授权法在许多州都得到了遵从，因此分区授权法的主体内容是相似的。
31 如不能够违反联邦公平住宅法(Fair Housing Act)。
32 在分区挑战中，常常以违反了正当程序条款、宪法第一修正案的言论自由、宗教自由和结社自由，征收条款以及第十四修正案的平等保护条款，要求法院判决分区条款无效。
33 在本文的第四章将具体展开。
34 比如在后文中提到的维护安全、健康，或者为了实现审美价值，为了促进中低收入住房的提供等目的。
35 参见，[美]罗杰·H．伯恩哈特、安·M．伯克哈特著：《不动产法》(第四版)，钟书峰译，法律出版社2005年版，第331-334页。
36 Eric R. Claeys, Euclid Lives? The Uneasy Legacy of Progressivism in Zoning, Fordham Law Review, Vol.73,2004.
37 参见[美]罗伯特·c·埃里克森，维基·L·本著：《土地使用管理法：案例与材料》，中信出版社2003年版,第87页,比如 In re Hang Kie, 10 P. 327, Cal.1886, Shea v. City of Muncie, 46 N.E. 138, Ind. 1897, Croninv. People, 82 N.Y. 318, 1880。
38 参见 Joseph Gordon Hylton, Prelude to Euclid: The United States Supreme Court and the Constitutionality of Land Use.Regulation, 1900-1920, Wash. U. J. L.& Pol'y, Vol.3, 2000.
39 Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994.
40 参见 New York City Department of City Planning, New York City Zoning History, at http://www.nychistory.gov/html/dcp/html/zone/zonehis.shtml, Feb. 20, 2006.
41 马新彦著：《美国财产法与判例研究》，法律出版社2001年版，第317页。
42 关于这个制度的用词“districting”在纽约市1916年条例之后变成了zoning。
43 前文提到的1909年的洛杉矶土地用途地区规制条例。
44 Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994, p.372.
45 参见 New York City Department of City Planaing, New York City Zoning History, at http://www.nychistory.gov/html/dcp/html/zone/zonehis.shtml, Feb.20,2006.
46 参见Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994, p. 372.
47 Ruth Knack & Stuart Meck & Israel Stollman, The Real Story behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920s, Land Use Law, February 1996, p.4.
48 该咨询委员会由卫生工程师、纽约分区委员会的顾问律师、来自美国不同规划机构和组织的前任主席和会长等规划专家、美国景观设计师协会的景观规划师、全国住房协会的住房专家、作为市民调查专家的来自美国市民联合会的前主席、以听证专家出现的美国商务部城市发展部部长等共11人组成。参见《标准州分区授权法》，1926年修改版。
49 Ruth Knack & Smart Meck& Israel Stollman, The Real Story behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920s, Land Use Law, February 1996, p.5.
50 Ruth Knack, Stuart Meck, Israel Stollman, The Real Story behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920s, Land Use Law, February 1996, p.6.
51 《标准州分区授权法》第1条。
52 Catherine McKenny, Use of Police Power in Municipal Zoning, Kan. City L. Rev., Vol.1, 1932-1933, p.8.
53 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91, 1977-1978, p.1434.
54 Eric R. Claeys, Euclid Lives? The Uneasy Legacy of Progressivism in Zoning, Fordham Law Review, Vol.73,2004.
55 [美]杰西·杜克米尼尔，詹姆斯·E·克里尔著：《财产法》(第五版)，中信出版社2003年版，第952页。
56 Jay Wickersham, Jane Jacobs's Critique of Zoning: From Euclid to Portland and Beyond, B.C. Envtl. Aff. L.Rey., Vol.28, 2001.
57 Charles M. Haar & Michael Allan Wolf, Euclid Lives: The Survival of Progressive Jurisprudence, Harv. L. Rev.,Vol.115, 2002.
58 Alfred Bettman, Constitutionality of zoning, Harv. L. Rev., Vol.37,1923-1924.
59 警察权在美国并不是一个宪法文本中的概念，它是根据宪法判例发展起来的原则，也是指除去联邦拥有的保有给各州而又没有清晰命名的权力。警察权是根据社会契约的理论，为了促进公共健康、安全、道德或者福利，立法者对人或者事采取一切必要的限制及管理措施来限制人民的财产权。
60 参见Village of Euclid v．Ambler Realty Co．，272 U．S．365，该案件中联邦最高法院的引的各州的赞成判决和各州的反对判决。
61 Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994, p.375.
62 Haar & M. Wolf, Land Use Planning 372 (4~(th) ed. 1989), 转引自 Kenneth Regan, You Can't Build that here: the Constitutionality of Aesthetic Zoning and Architectural Review, Fordham L. Rev., Vol.58, 1989-1990, p.1017。
63 参见, Ambler Realty Co. v. Village of Euclid, 297 F．307, 1924.
64 欧几里德镇的人口大约在五千至一万人之间，占地面积为十二至十四平方英里。该镇的大部地区为农场和未耕种的区域。其基本形状大概是一个每边边长为3．5英里的平行四边形。三条主干道横贯东西。欧几里德路穿过南边的镇界。圣克莱尔大街穿过镇的中心区域。湖滨林荫道穿过北部的镇界，紧挨着的是伊利湖的湖岸。镍盘铁路位于欧几里德大道北面大约1500至1800英尺，湖滨铁路再向北面1600英尺远。这两条铁路和三条主干道基本上是平行的。参见272 u．S．365，1926。
65 U1是被限制为独户式住宅，公园，水塔和蓄水池，城际电气铁路和郊区铁路的乘客站以及通行权，农场，非商业的温室和蔬菜园，商品蔬菜园；U2区域可以在U1基础上增加双户式住宅。U3区域可以进一步增加包括公寓住宅，旅馆，教堂，学校和公共图书馆，博物馆，私人俱乐部，社区活动中心，医院，疗养院，公共运动场，以及娱乐建筑，市政厅，和法院。U4进一步包括银行，办公楼，电话局，演播室，消防和警察局，饭店，剧院，影院，零售商店，营业部，样品陈列室，五金批发商店，药店，以及食品杂货铺，加油站，冰站，溜冰场和舞厅，变电站，印刷厂和公共停车场(停放包括汽车、四轮马车)，商业机构的配运站和商业企业。U5进一步包括户外广告牌和广告标示，仓库和冰制造企业和冷冻储藏企业，装瓶工厂，牛奶装瓶和分发站，洗衣店和地毯清洗店、干洗店和印染公司，铁匠、钉马铁、马车修理和汽车修理店，货运站，街车棚，马厩和车棚，农产品批发市场和门市部：U6则进一步包括污水处理厂，煤气生产厂和垃圾和固体废物的焚化场，废铁废纸废物的回收站，飞机场，公墓，火葬场，监狱，精神病院，汽油和煤气的存储站，其他制造业和工业以及其他不包括在其他五个区里的公共事业。除此之外，条例还规定了第七类完全禁止的用途。
66 在H1区域中，建筑物的高度被限定在两层半或者35英尺内：在H2区域内，被限定在四层楼或者50英尺内；在H3区域内，则限定在80英尺内。
67 在A1区域中，超过一个家庭居住的住房或者公寓式建筑的房基地必须至少5000平方英尺以及对于拐角处至少4000平方英尺；在A2区域，房基地必须达到2500平方英尺以及对于拐角处至少2000平方英尺；在A3区域内，限制则分别是1250平方英尺和1000平方英尺；在A4区域内限制则分别是900和700平方英尺。
68 Ambler Realty Co. v. Village of Euclid, 297 F. 307, 1924.
69 具体回顾的三种类型案件参见Ambler Realty Co．v. Village of Euclid，297 F．307，1924．
70 Welch v. Swasey214 U.S. 91, 29 Sup. Ct. 567, 53 L. Ed. 923, 1909.
71 Reinman v. Little Rock, 237 U.S. 171, 35 Sup. Ct. 511, 59 L. Ed. 900, 1915.
72 Hadacheck v. Sebastian, 239 U.S. 394, 36 Sup. Ct. 143, 60 L. Ed. 348, Ann. Cas. 1917B, 927, 1915.
73 Plymouth Coal Co. v. Pennsylvania, 232 U.S. 531, 34 Sup. Ct. 359, 58 L. Ed. 713,和 Jackman v. Rosenbaum Co.,260 u.S.22,43 Sup.Ct.9,67 L.Ed.107。第一个案件判定一个要求邻近矿脉的所有者留下起支撑作用的分界矿柱的法律是有效的，后者判定宾西法尼亚州的界墙法有效。而本案与所引两案相比原告现在的明显的由于被剥夺了通常合法的财产用途产生的损失能够间接地得到产生于由条例施加在另一块土地上的限制的好处的补偿，这是效果微小的。前两个案件是存在利益互惠的，即使在个案中不平等。
74 Ambler Realty Co. v. Village of Euclid, 297 F. 307, 1924.
75 参见 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365,1926.
76 "This case is obviously destined to go far." (这个案件很明显注定将走的更远。)
77 警察权的定义是用概括的目的来表述的。
78 在美国的财产法上，通常不动产的所有者在使用或者享用财产的过程中，如果遭受到了不合理的侵扰。不动产的所有人就有权对导致损害发生的人采取救济措施。若侵扰是有形侵害所致，提起非法侵入之诉是适当的救济措施；若侵害是无形的，则可以提起妨害之诉。妨害涉及的侵扰，一般是能够对正常人使用不动产产生干扰的物理上的感觉，比如浓烟、灰尘、异味、噪音、强光或者热量。法院一般会通过比较原告所受损害的轻重和被告行为的效用，来平衡当事人各自的利益。参见[美]罗杰·H.伯恩哈特、安·M．伯克哈特著：《不动产法》(第四版)，钟书峰译，法律出版社2005年版，第331-334页。
79 Alferd Bettman,The Decision of the Supreme Court of the United States in the Euclid Village Zoning Case, U. Cin. L. Rev., Vol.1, 1927,p187.
80 法院在州法院中找到了支持综合分区条例的8个案件和反对的3个案件。参见Village of Euclid v．Ambler Realty Co.,272 U.S.365,1926。
81 Alfred Bettman, The Decision of the Supreme Court of the United States in the Euclid Village Zoning case, U. Cin. L. Rev., Vol. 1, 1927, p.188.
82 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
83 但是也有学者认为：依照这个判决的逻辑，非常明显的包括了单户式住宅区；在所有的法院支持排他性住宅区的要素可以同样适用到排他性单户式住宅的地区。参见 Alfred Bettman, The Decision of the Supreme Court of the United States in the Euclid Village Zoning case, U. Cin. L. Rev., Vol.1, 1927, p.188。
84 对于目的的审查不仅受到先例的限制，还受到授权法的限制，也就是说如果一个州的分区授权法对于地方政府分区的目的有着更加狭窄，那么审查分区条例时要证明其和分区授权法相一致。
85 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91, 1977-1978, p.1428.
86 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
87 234 Mass. 597, 607, 127 N. E. 525; Inspector of Buildings of Lowell v. Stoklosa, 250 Mass. 52, 145 N. E. 262; Spector v. Building Inspector of Milton, 250 Mass. 63, 145 N. E. 265; Brett v. Building Commissioner of Brookline, 250 Mass. 73, 145 N. E. 269; State v. City of New Orleans, 154 La. 271, 97 So. 440, 33 A. L. R. 260; Lincoln Trust Co. v. Williams Bldg. Corp., 229 N. Y. 313, 128 N. E. 209, 1920; City of Aurora v. Burns, 319 Ⅲ. 84, 149 N. E. 784, 1925; Deynzer v. City of Evanston, 319 Ill. 226, 149 N E. 790; "391 State ex rel. v. Houghton, 164 Minn. 146, 204 N. W. 569, 1925; State ex rel. Carter v. Harper, 182 Wis. 148, 196 N. W. 451, 33 A.L.R. 269, 1923; Ware v. City of Wichita, 113 Kan. 153, 214 P. 99; Miller v. Board of Public Works, 195 Cal. 477, 1925, 234 P. 381, 38 A. L. R. 1479; City.of Providence v. Stephens (R. I.) 133 A. 614．
88 参见 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91,1977-1978, p.1428.
89 参见 Sanit Louis Gunning Advertising Co. v. City of St. Louis, 235 Mo. 99, 137 S.W. 929, 1911., 反对广告牌条例被支持部分支持，因为建筑物下的空地可以被用作不道德的行为但是也是因为健康和安全的原因；Cassel Realty Co. v. City of Omaha, 144 Neb. 753, 14 N.W.2d 600, 1944,重新将学校周围的土地从商业分类调整到住宅分类，这个规定被支持部分因为被去除的分类吸引孩子可能会导致他们的不良行为但是同时也是基于安全的考虑。
90 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1030.
91 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1030.
92 Appeal of Medinger, 377 Pa. 217, 104 A.2d 118,1954.
93 参见 People v. Dickenson, 171 Cal. App. 2d 872, 343 P.2d 809, 1959.
94 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1030.
95 103 N.J. Super. 589, 248 A.2d 274, 1968.
96 Louis B. Meyer Ⅲ, Stronger than Dirt: Aesthetics-based Municipal Regulation may Be a Proper Exercise of the Police Power-State v. Jones, Wake Forest L. Rev. Vol.18, 1982, p.1167.
97 City of Youngstown v. Kahn Bros. Bldg. Co., 112 Ohio St. 654, 148 N.E. 842, 1925.
95 Presnell v. Leslie, 3 N.Y. 2d 384, 144 N.E. 2d 381, 165 N.Y.S. 2d 488, 1957,转引自 Zoning-a Comprehensive Study of Problems and Solutions, N. Y. L. F., Vol.14, 1968, p.158。
99 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91, 1977-1978, p.1428.
100 Jon Agee, Aesthetic Zoning: a Current Evaluation of the Law, U. Fla. Rev., Vol.18, 1965-1966, p.433.
101 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1031.
102 Barney & Casey Co. v. Town of Milton, 324 Mass. 440, 87 N.E. 2d 9, 1949.
103 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1031.
104 Sanit Louis Gunning Advertisement Co. v. City of St. Louis, 235 Mo. 99, 137 S.W. 929, 1911.
105 Dennis R. Minano, Aesthetic Zoning: The Creation of A New Standard, J. Urb. L., Vol.49, 1970-1971, p.744.
106 Perlmutter v. Greene, 259 N.Y. 327, 182 N.E. 5, 1932.
107 参见 Neef v. City of Springfield, 380 Ⅲ. 275, 43N.E.2d 947, 1942;Town of Burlington v. Duun, 318 Mass. 31, 3 N.E.2d 243, 1945;Town of Lexington v. Govenar, 295 Mass. 31, 3 N.E.2d, 1936;Burk v. Municipal Court, 229 Cal. App. 2d 696, 40 Cal. Rptr. 425, 1964; General outdoor Adv. Co. v. Dpartment of Pub. Works, 289 Mass. 149, 193 N.E. 799, 1985。
108 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1035.
109 348 U.S. 26, 1954.
110 Jon Agee, Aesthetic zoning: a current evaluation of the law, U. Fla. Rev. Vol. 18,1965-1966, p.435.
111 参见 The Accomplishment of Eesthetic Purposes under the Police Power, So. Cal. L. Rev., Vol.27, 1954, p.151。
112 参见 Jon Agee, Aesthetic Zoning: a Current Evaluation of the Law, U. Fla. Rev., Vol.18,1965-1966, p.435。
113 Louis H. Masotti, & Bruce I. Selfon, Aesthetic Zoning and Police Power, J. Urb. L., Vol.46, 1968-1969, p.784.
114 参见 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, pp.1039-1040。
115 参见State ex rel. Civello v. City of New Orleans, 154 La. 271, 97 So. 440, 1923。
116 参见William H. Agnor, Beauty Begins A Comeback: Aesthetic Considerations in Zoning, J. Pub. L., Vol.Ⅱ,1962, p.277。
117 参见General Outdoor Advertising Co v. Department of Pub. Works, 289 Mass. 149,193 N.E. 799, 1935与City of Miami Beach v. Ocean &Inland Co. 147 Fla. 840, 3 So. 2d 364, 1941。
118 在 State ex rel. Saveland Park Holding Corp. v. Wieland, 269 Wis. 262, 69 N.W. 217,1955 案中，威斯康新州法院在判决中指出原先的规则受到了Berman 案的冲击和动摇。参见 William H. Agnor, Beauty Begins A Comeback: Aesthetic Considerations in Zoning, J. Pub. L., Vol.Ⅱ, 1962, p.279。
119 比如 People v Berlin, 62 Misc. 2d 272, 307 N.Y.S.2d 96, Dist. Ct. 1970。
120 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, pp.1041-1042.
121 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1043.
122 240 Ore.35,400 P.2d 255, 1965.
123 339 N.E.2d 709, 717 ,Mass. 1975.
124 Louis H. Massotti and Brace I. Selfon, Aesthetic Zoning and The Police Power, J. URB. L., Vol.46, 1969 , 转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aft. L. Rev., Vol.22,1995。
125 Note, Beyond the Eye of the Beholder: Aesthetics and Objectivity, MICH. L. REV., Vol.71, 1973, 转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22, 1995。
126 Samuel Bufford, Beyond the Eye of the Beholder: A New Majority of Jurisdictions Authorize Aesthetic Regulation, UMKC L. REV., Vol.48, 1980, 转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22, 1995。
127 Kenneth Regan, You Can't Build That Here: The Constitutionality of Aesthetic Zoning and Architectural Review, Fordham L. REV., Vol.58, 1990, pp.1025-1029.
128 Richard C. Smardon & James P. Karp, The Legal Landscape 25, 1993,转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22, 1995。
129 参见 Toward Improved Housing Opportunities: a New Direction for Zoning Law, University of Pennsylvania law review, Vol.121, 1972-1973, pp.331-332。
130 Toward Improved Housing Opportunities: a New Direction for Zoning Law, University of Pennsylvania law review, Vol.121, 1972-1973, p.332.
131 参见 Bruce L. Ackerman, The Mount Laurel Decision: Expanding The Boundaries of Zoning Reform, U. Ⅲ. L.F., Vol.1976, 1976, p.1.
132 Vickers v. Township Committee of Gloucester Township, 37 N.J. 232, 1962.
133 排他性分区通常指的是在分区条例中通过制定比较大的基地面积要求和较大的底层面积要求，禁止活动住房和限制或者排除多户式等类似的住宅区在分区条例的范围内排除特定的团体，主要是中低收入阶层。
134 Southern Budinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
135 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in Legal Realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol.29, 1975-1976, p.93.
136 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in Legal Realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol. 29, 1975-1976, p.94 与 Norman Williams, On from Mount Laurel: Guidelines on the "Regional General Welfare", Vt. L. Rev., Vol.1, 1976, p.25.
137 参见 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
138 在1950年，市镇的人口数是2817，仅比1940年多出大约600多人。它曾经那之前几十年主要是一个农业地区没有大型的住宅区或者商业或者工业实体。平民都居住在散落在县道路两侧的个人住房内。1950年以后，与其他很多市镇遇到的情形相似，住宅发展并且许多商业和工业开始进入。到了1960年，人口几乎已经翻倍到了5249人，到了1970年几乎又翻倍到了11,221人。
140 这样的财政和资源指的是由各种市镇内的高速公路的机构所花的钱、水务和下水道系统给与的贷款等和为了规划、建设新的住房联邦提供的抵押保证金等等。
141“我们相信它将会通过合理的分区条例修正案和任何可能和明智的其它鼓励实现中低收入住房的地区需求的公平份额的措施，按照我们建议的那样做。"Southern Burlington County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151, 336 A.2d 713, 1975.
142 参见Martha Lamar & Alan Mallach & John M. Payne, Mount Laurel at Work: Affordable Housing in New Jersey, 1983-1988, Rutgers L. Rev., Vol.41, 1988-1989, p.1200。
143 Southern Burlington County NAACP v. Township of Mount Laurel, 92 N. J. 158, 456 A.2d.390, 1983.
144 Martha Lamar & Alan Mallach & John M. Payne, Mount Laurel at Work: Affordable Housing in New Jersey, 1983-1988, Rutgers L. Rev., Vol.41, 1988-1989, p.1200.
145 Caputo v. Township of Chester, Glenview Development Co. v. Franklin, Round Valley, Inc. v. Clinton , Urban League of Essex Co. v. Mahwah, Urban League of Greater New Brunswick v. Carteret
146 AMG Realty Co. v. Warren Township, 207 N.J. Super.388, 504 A.2d. 692, 1984.
147 “每个人本质上是自由和独立的，并且有着确定的自然的不可让渡的用来享受和防卫自由和生命的权利，获得、占有和保护财产，追求、获得安全和幸福。”
148 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A. 2d 713, 1975.
149 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A. 2d 713, 1975.
150 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A. 2d 713, 1975.
151 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
152 参见Martha Lamar & Alan Mallach & John M. Payne, Mount Laurel at Work: Affordable Housing in New Jersey, 1983-1988, Rutgers L. Rev., Vol.41, 1988-1989, p.1200,标志性的案例是Vickers v. Gloucester Township, 霍尔法官的在Vickers案件中的不同意见被认为是在劳雷尔山案件的中结出果实的原则的第一次表述。
153 参见 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
154 参见Jennifer M. Morgan, Zoning for All: Using Inclusionary Zoning Thchniques to Promote Affordable Housing. Emorv L. J., Vol.44,1995, pp.368-369。
155 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第136-137页。
156 预留是指在法律上要求，凡是超过一定规模的住房开发都必须留出一定比例的单元提供给中低收入的租房户或者买房户
157 奖励分区又可称为红利分区，如果开发商愿意容纳一些专门表明提供给中低收入的租房户，那么社区将同意增加居住区的密度，作为其提供可负担住房的奖励。
158 内含性分区或者可以称为非排他性分区，指的是分区中规定开发商在建设的单元之外还要把包括一定百分比的适应中低收入家庭或其他指定的家庭群体的房屋。
159 参见Britton v. Town of Chester, 595 A.2d 492, N.H. 1991。
160 参见Berenson v. Town of New Castle, 341 N.E.2d 236, N.Y. 1991。
161 理论上的质疑可以参见 William A. Fischel, The Economics of Zoning Laws—a Property Rights Approach to American Land Use Controls, The Johns Hopkins University Press edition, 1987;通过实证样本分析的质疑可以参看Benjamin Powell & Edward Stringham, Housing Supply And Affordability: Do Affordable Housing Mandates Work?, http://www.abbs.com.cn/bbs/post/view?bid=4&id=33437623&tpg=1&age=-1, (访问日期: 2007年4月10日)。
162 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
163 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第9-10页。
164 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagerv, Case W. Res., Vol.51, 2001.
165 例如，在曼哈顿22平方英尺土地上有220万居民，平均密度是每平方英里10万人，在人口密度最大的下东区，有些街区的人口密度甚至几倍于这个数字。这也就无怪乎为什么第一个现代意义上的分区条例出自这里。
166 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第10-13页。
167 参见Jamed Ford ,"Residential and Industrial Decentralization", in City Plarming, 2~(nd) ed., John Nolen, ed., D. Appleton&Co.,New York ,1929转引自[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第13-14页。
168 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第11-14页。
169 参见 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
170 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第17-18页。
171 参见Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing forExclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994.
172 参见MarthaA. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994.
173 245 U.S. 60, 1917.
174 参见 Charles M. Haar and Michael Allan Wolf, Euclid Lives: The SurvivalL of Progressive Jurisprudence, Harv. L. Rev., Vol.115, 2002．
175 [加]简·雅各布斯著，《美国大城市的死与生》，金衡山译，译林出版社2005年版，第16-19页。
176 [美]杰西·杜克米尼尔，詹姆斯·E·克里尔著，《财产法》(第五版)，中信出版社2003年版，第953页。
177 有学者评价分区制度是两个关键性的专业团体——规划师和律师——的产物。参见Charles M．Haar and Michael Allan Wolf, Euclid Lives: The SurvivalL of Progressive Jurisprudence, Harv. L. Rev., Vol.115, 2002。
178 联邦最高法院的欧几里德案件判决形成了判断综合分区条例是否合法的基本标准：是否与公共健康、安全、道德或一般福祉没有实质的联系，是否存在明显的武断和不合理。
179 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365,1926.
180 在 Village of Euclid v. Ambler Realty Co.案中,法官提出特别指出“现在这个条例在受到审查，并且所有类似的法律和规范声称都是为了公共福利但还是必须在警察权中找到依据。”
181 南部重建时期是指1865年至1877年的这一段时期，其时南部邦联诸州由联邦政府控制，1877年它们才被允许重入联邦。
182 在南北战争之后虽然奴隶制得到了废除，但是黑人希望获得公民地位的生活的愿望并没有实现，一旦南方各州在南方重建时期后重新获得了对各自政府的掌控，黑人法案很快就颁布了，法案使用各种方法剥夺他们的选举权，比如人头税、文化水平的测试和其他的条款。在1869年的Plessy v Ferguson案件中，联邦最高法院判定当黑人在法律之下有者平等的权利，但是种族隔离是合法的只要设施是平等的，巨大地影响了隔离的世界的创立，平等但隔离的原则得到了确认。
183 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
184 参见 www.toptags.com/aama/docs.jcrow.htm, Mar.28, 2007。
185 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
186 参见 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001。
187 对于判决的分析见本文第二章。
188 参见Eric R. Claeys, Euclid Lives? The Uneasy Legacy of Progressivism in Zoning, Fordham L. Rev., Vol. 73, 2004。
189 在判决中，法官称得以出版的委员会和专家调查研究是“经过深思熟虑的报告”，并且大段的引用了委员会的报告来证明分区措施对于公共安全和健康的促进。
190 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
191 详见本文第三章第二节分析。
192 James Charles Smith, Law, Beauty, and Human Stability: A Rose Is a Rose Is a Rose, Calif. L. Rev., Vol.78,1990.
193 参见 Robert D. Dodson, Rethinking Private Nuisance Law: Recognizing Aesthetic Nuisances in the New Millennium, S.C Envtl. L.J., Vol.10, 2002.
194 当然Berman案件并没有带来迅速的雪崩般的审美分区的判决，但是此后在分区审美案件中证明中常常被引证。
195 参见姚佐莲：《财产征收中的公共利益判断——以美国判例演变为中心兼中国问题的初步思考》，华东政法学院硕士学位论文，2006年。
196 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in legal realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol. 29, 1975-1976, p.84.
197 William H. Agnor, Beauty Begins A Comeback: Aesthetic Considerations in Zoning, J. Pub. L., Vol.Ⅱ, 1962,p.277.
198 Dennis R. Minano, Aesthetic zoning: The Creation of A New Standard, J Urb. L., Vol. 49, 1970-1971, p.743.
199 Village of Belle Terre v. Boraas, 416 U.S.1, 1974. ~
200 参见 Nancy Walworth, Regulating Aesthetics of Coastal Maine: Kroger v. Department of Environmental Protection, Ocean & Coastal L.J., Vol.Ⅱ, 2005-2006.
201 参见 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22,1995。
202 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第321-325页。
203 参见王旭著：《美国城市化的历史解读》，岳麓书社2003年版，第306-310页。
204 参见王旭著：《美国城市化的历史解读》，岳麓书社2003年版，第310．321页。
205 因为大部分的市镇和县政府的开支和市镇儿童的初级和中级的教育费用都依赖与地方的不动产之上，而且教育的支出是非常庞大的。这也就是说越少的适学儿童，就是越低的税率。因此大量的工业和商业的应课税价值被热切的期盼，而适学的儿童则是不受欢迎的。分区条例基于此会被用来吸引更多的工商业，对基地面积和住房底层面积的要求尽可能的高，出现卧室的限制或者彻底的禁止多户式或者其他提供给低收入家庭的可行方式被彻底禁止的。这样地方性的条例制定的思维产生的这样的限制会导致中低收入阶层能够负担的起的住房被排除在外等排他性现象。
206 Norman Williams & Ayna Yates, The Background of Mount Laurel Ⅰ, Vt. L. Rev. Vol.20, 1995-1996, p.687.
207 参见王旭著：《美国城市化的历史解读》，岳麓书社2003年版, 第317页。
208 参见 Norman Williams & Ayna Yates, The Background of Mount Laurel Ⅰ, Vt. L. Rev. Vol.20, 1995-1996,pp.688-690 。
209 参见 Brian R. Lerman, Mandatory Inclusionary Zoning the Answer to the Affordable Housing Problem, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.33, 2006。
210 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第138页。
211 关于三者利益在法院判断中孰轻孰重的分析参见 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in legal realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol. 29, 1975-1976 。
212 1991年城市规划编制办法的第8条规定“在编制城市规划的各个阶段，都应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和居民生产、生活的需要，对城市空间环境作出统一规划，提高城市的环境质量、生活质量和城市景观的艺术水平。”在2005年城市规划编制办法的第5条中规定：“编制城市规划，应当考虑人民群众需要，改善人居环境，方便群众生活，充分关注中低收入人群，扶助弱势群体，维护社会稳定和公共安全。”
213 这在2007年3月28日建设部召开的新闻发布会上建设部城乡规划司司长唐凯在积极推进《城乡规划法》的出台时提出规划中应该强调对弱势群体的保护。
214 参见朱芒：《论我国目前公众参与的制度空间——以城市规划听证会为对象的粗略分析》，载《中国法学》2004年第3期。
1 该条例共有十三条，第二条分为8款，其中第二款为5项，第二项由三目组成。由于篇幅限制，该节选没有翻译该条例其他条款的结构。该条例全文可以在纽约市政府网站城市规划局子网站上(http://www.nyc.gov/html/dcp/home.html)下载该条例文字部分的全文和地图全图。
2 该目条文为：“第一组用途为单户式住宅开发。适用于R1、R2、R3、R4、R5、R6、R7、R8、R9、R10区。其中包括住宅用途和附属用途，住宅用途为单户式住宅。”
1、[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版。
2、陈新民著：《德国公法学基础理论》(下册)，山东人民出版社2001年版。
3、[美]杰西·杜克米尼尔，詹姆斯·E·克里尔著：《财产法》(第五版)，中信出版社2003年版。
4、[美]罗伯特·C·埃里克森，维基·L·本著：《土地使用管理法：案例与材料》，中信出版社2003年版。
5、[美]贝哈安特著：《不动产法》(第三版)，董安生、查松注，中国人民大学出版社2002年版。
6、[美]罗杰·H·伯恩哈特、安·M·伯克哈特著：《不动产法》(第四版)，钱书峰译，法律出版社2005年版。
7、[加]简·雅各布斯著：《美国大城市的死与生》，金衡山译，译林出版社2005年版。
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1 New York City Department of City Planning, New York City Zoning History, at http://www. nychistory. gov/html/dcp/html/zone/zonehis.shtml, Feb. 20, 2006.
2 http://www.toptags.com/aama/docs.jcrow.htm, Mar. 28, 2007.
2 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)。
3 《关于落实新建住房结构比例要求的若干问题》规定中指出：“自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算，下同)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70％以上。”
4 《关于落实新建住房结构比例要求的若干问题》规定中指出：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。”
5 参见《城市规划编制办法》(建设部令第146号)第3条
6 控制性详细规划的所规划的土地面积—般为2-3平方公里的街区。
7 Zoning的常见中文翻译有两种，一种译为分区，另还可译为区划法。笔者根据查找到的最早介绍该制度的文献(董修甲著：《都市分区论》，上海大东书局1931年版)将Zoning翻译为分区制度。美国的分区制度与中国城市规划的分区规划并不是同一概念也非同一层次的规划。而我国的控制性详细规划的技术框架则是参考了分区法，侧重于用指标体系体现规划意图。同一层次的规划。参见殷成志：《我国法定图则的实践分析与发展方向》，载《城市问题》2003年第4期。
8 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第124-125页。
9 邢铭：《从区划法看城市规划控制方法的改进》，载《规划师》2002年第10期。
10 参见陈新民著：《德国公法学基础理论》(下册)，山东人民出版社2001年版，第436页。
11 根据John F．Dillon法官在判决中形成的迪龙(Dillon)规则，州以下的政府单元是州的附属，除了州转让给它们的权力外，它们没有任何权力。
12 参见[美]杰西·杜克米尼尔，詹姆斯·E·克里尔著：《财产法》(第五版)，中信出版社2003年版， 第971页。
13 陈新民著：《德国公法学基础理论》(下册)，山东人民出版社2001年版，第437页。
14 在第二章中会涉及美国标准州分区授权法的内容。
15 参见[美]罗伯特·C·埃里克森，维基·L·本著：《土地使用管理法：案例与材料》，中信出版社2003年版，第100页。
16 参见[美]贝哈安特著：《不动产法》(第三版)，董安生、查松注，中国人民大学出版社2002年版，第454页。
17 比如在居住的大类下通常可以划分为单户型、双户型或者多户型(公寓)等，参见[美]罗杰·H·伯恩哈特、安·M·伯克哈特著：《不动产法》(第四版)，钱书峰译，法律出版社2005年版，第336-342页。
18 在第二章中会详细展开分区诞生的历史。
19 [美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第139页。
20 参见[加]简·雅各布斯著：《美国大城市的死与生》，金衡山译，译林出版社2005年版。
21 [美]罗伯特·C·埃里克森，维基·L·本著，《土地使用管理法：案例与材料》，中信出版社2003年版，第106页。
22 整个社区仍然按照传统的分区条例，但是留给开发商一小块自留地，自主选择开发方式。
23 规定发送区的开发者不能把项目开发到条例规定的完全和充分程度，可以允许他们将尚未使用的权利卖给接受区的开发者。这种技术可以用来限制生态脆弱地区的开发，以便保留和保护自然开阔地和开放空间，或者用已达到保护历史文物古迹的目的。
24 如果开发商愿意容纳一些专门提供给中低收入的租房户的单元，那么将被许可增加居民区的密度。
25 在美国的土地利用管理中还有着其他的规制工具，比如宗地管理(subdivision)、建筑审查、场地规划审查等。
26 [美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第134页。
27 第二章将详细展开分区制度产生之初的经典案例欧几里德镇诉安布勒不动产公司案。
28 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
29 [美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第72页。
30 由于标准分区授权法在许多州都得到了遵从，因此分区授权法的主体内容是相似的。
31 如不能够违反联邦公平住宅法(Fair Housing Act)。
32 在分区挑战中，常常以违反了正当程序条款、宪法第一修正案的言论自由、宗教自由和结社自由，征收条款以及第十四修正案的平等保护条款，要求法院判决分区条款无效。
33 在本文的第四章将具体展开。
34 比如在后文中提到的维护安全、健康，或者为了实现审美价值，为了促进中低收入住房的提供等目的。
35 参见，[美]罗杰·H．伯恩哈特、安·M．伯克哈特著：《不动产法》(第四版)，钟书峰译，法律出版社2005年版，第331-334页。
36 Eric R. Claeys, Euclid Lives? The Uneasy Legacy of Progressivism in Zoning, Fordham Law Review, Vol.73,2004.
37 参见[美]罗伯特·c·埃里克森，维基·L·本著：《土地使用管理法：案例与材料》，中信出版社2003年版,第87页,比如 In re Hang Kie, 10 P. 327, Cal.1886, Shea v. City of Muncie, 46 N.E. 138, Ind. 1897, Croninv. People, 82 N.Y. 318, 1880。
38 参见 Joseph Gordon Hylton, Prelude to Euclid: The United States Supreme Court and the Constitutionality of Land Use.Regulation, 1900-1920, Wash. U. J. L.& Pol'y, Vol.3, 2000.
39 Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994.
40 参见 New York City Department of City Planning, New York City Zoning History, at http://www.nychistory.gov/html/dcp/html/zone/zonehis.shtml, Feb. 20, 2006.
41 马新彦著：《美国财产法与判例研究》，法律出版社2001年版，第317页。
42 关于这个制度的用词“districting”在纽约市1916年条例之后变成了zoning。
43 前文提到的1909年的洛杉矶土地用途地区规制条例。
44 Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994, p.372.
45 参见 New York City Department of City Planaing, New York City Zoning History, at http://www.nychistory.gov/html/dcp/html/zone/zonehis.shtml, Feb.20,2006.
46 参见Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994, p. 372.
47 Ruth Knack & Stuart Meck & Israel Stollman, The Real Story behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920s, Land Use Law, February 1996, p.4.
48 该咨询委员会由卫生工程师、纽约分区委员会的顾问律师、来自美国不同规划机构和组织的前任主席和会长等规划专家、美国景观设计师协会的景观规划师、全国住房协会的住房专家、作为市民调查专家的来自美国市民联合会的前主席、以听证专家出现的美国商务部城市发展部部长等共11人组成。参见《标准州分区授权法》，1926年修改版。
49 Ruth Knack & Smart Meck& Israel Stollman, The Real Story behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920s, Land Use Law, February 1996, p.5.
50 Ruth Knack, Stuart Meck, Israel Stollman, The Real Story behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920s, Land Use Law, February 1996, p.6.
51 《标准州分区授权法》第1条。
52 Catherine McKenny, Use of Police Power in Municipal Zoning, Kan. City L. Rev., Vol.1, 1932-1933, p.8.
53 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91, 1977-1978, p.1434.
54 Eric R. Claeys, Euclid Lives? The Uneasy Legacy of Progressivism in Zoning, Fordham Law Review, Vol.73,2004.
55 [美]杰西·杜克米尼尔，詹姆斯·E·克里尔著：《财产法》(第五版)，中信出版社2003年版，第952页。
56 Jay Wickersham, Jane Jacobs's Critique of Zoning: From Euclid to Portland and Beyond, B.C. Envtl. Aff. L.Rey., Vol.28, 2001.
57 Charles M. Haar & Michael Allan Wolf, Euclid Lives: The Survival of Progressive Jurisprudence, Harv. L. Rev.,Vol.115, 2002.
58 Alfred Bettman, Constitutionality of zoning, Harv. L. Rev., Vol.37,1923-1924.
59 警察权在美国并不是一个宪法文本中的概念，它是根据宪法判例发展起来的原则，也是指除去联邦拥有的保有给各州而又没有清晰命名的权力。警察权是根据社会契约的理论，为了促进公共健康、安全、道德或者福利，立法者对人或者事采取一切必要的限制及管理措施来限制人民的财产权。
60 参见Village of Euclid v．Ambler Realty Co．，272 U．S．365，该案件中联邦最高法院的引的各州的赞成判决和各州的反对判决。
61 Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994, p.375.
62 Haar & M. Wolf, Land Use Planning 372 (4~(th) ed. 1989), 转引自 Kenneth Regan, You Can't Build that here: the Constitutionality of Aesthetic Zoning and Architectural Review, Fordham L. Rev., Vol.58, 1989-1990, p.1017。
63 参见, Ambler Realty Co. v. Village of Euclid, 297 F．307, 1924.
64 欧几里德镇的人口大约在五千至一万人之间，占地面积为十二至十四平方英里。该镇的大部地区为农场和未耕种的区域。其基本形状大概是一个每边边长为3．5英里的平行四边形。三条主干道横贯东西。欧几里德路穿过南边的镇界。圣克莱尔大街穿过镇的中心区域。湖滨林荫道穿过北部的镇界，紧挨着的是伊利湖的湖岸。镍盘铁路位于欧几里德大道北面大约1500至1800英尺，湖滨铁路再向北面1600英尺远。这两条铁路和三条主干道基本上是平行的。参见272 u．S．365，1926。
65 U1是被限制为独户式住宅，公园，水塔和蓄水池，城际电气铁路和郊区铁路的乘客站以及通行权，农场，非商业的温室和蔬菜园，商品蔬菜园；U2区域可以在U1基础上增加双户式住宅。U3区域可以进一步增加包括公寓住宅，旅馆，教堂，学校和公共图书馆，博物馆，私人俱乐部，社区活动中心，医院，疗养院，公共运动场，以及娱乐建筑，市政厅，和法院。U4进一步包括银行，办公楼，电话局，演播室，消防和警察局，饭店，剧院，影院，零售商店，营业部，样品陈列室，五金批发商店，药店，以及食品杂货铺，加油站，冰站，溜冰场和舞厅，变电站，印刷厂和公共停车场(停放包括汽车、四轮马车)，商业机构的配运站和商业企业。U5进一步包括户外广告牌和广告标示，仓库和冰制造企业和冷冻储藏企业，装瓶工厂，牛奶装瓶和分发站，洗衣店和地毯清洗店、干洗店和印染公司，铁匠、钉马铁、马车修理和汽车修理店，货运站，街车棚，马厩和车棚，农产品批发市场和门市部：U6则进一步包括污水处理厂，煤气生产厂和垃圾和固体废物的焚化场，废铁废纸废物的回收站，飞机场，公墓，火葬场，监狱，精神病院，汽油和煤气的存储站，其他制造业和工业以及其他不包括在其他五个区里的公共事业。除此之外，条例还规定了第七类完全禁止的用途。
66 在H1区域中，建筑物的高度被限定在两层半或者35英尺内：在H2区域内，被限定在四层楼或者50英尺内；在H3区域内，则限定在80英尺内。
67 在A1区域中，超过一个家庭居住的住房或者公寓式建筑的房基地必须至少5000平方英尺以及对于拐角处至少4000平方英尺；在A2区域，房基地必须达到2500平方英尺以及对于拐角处至少2000平方英尺；在A3区域内，限制则分别是1250平方英尺和1000平方英尺；在A4区域内限制则分别是900和700平方英尺。
68 Ambler Realty Co. v. Village of Euclid, 297 F. 307, 1924.
69 具体回顾的三种类型案件参见Ambler Realty Co．v. Village of Euclid，297 F．307，1924．
70 Welch v. Swasey214 U.S. 91, 29 Sup. Ct. 567, 53 L. Ed. 923, 1909.
71 Reinman v. Little Rock, 237 U.S. 171, 35 Sup. Ct. 511, 59 L. Ed. 900, 1915.
72 Hadacheck v. Sebastian, 239 U.S. 394, 36 Sup. Ct. 143, 60 L. Ed. 348, Ann. Cas. 1917B, 927, 1915.
73 Plymouth Coal Co. v. Pennsylvania, 232 U.S. 531, 34 Sup. Ct. 359, 58 L. Ed. 713,和 Jackman v. Rosenbaum Co.,260 u.S.22,43 Sup.Ct.9,67 L.Ed.107。第一个案件判定一个要求邻近矿脉的所有者留下起支撑作用的分界矿柱的法律是有效的，后者判定宾西法尼亚州的界墙法有效。而本案与所引两案相比原告现在的明显的由于被剥夺了通常合法的财产用途产生的损失能够间接地得到产生于由条例施加在另一块土地上的限制的好处的补偿，这是效果微小的。前两个案件是存在利益互惠的，即使在个案中不平等。
74 Ambler Realty Co. v. Village of Euclid, 297 F. 307, 1924.
75 参见 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365,1926.
76 "This case is obviously destined to go far." (这个案件很明显注定将走的更远。)
77 警察权的定义是用概括的目的来表述的。
78 在美国的财产法上，通常不动产的所有者在使用或者享用财产的过程中，如果遭受到了不合理的侵扰。不动产的所有人就有权对导致损害发生的人采取救济措施。若侵扰是有形侵害所致，提起非法侵入之诉是适当的救济措施；若侵害是无形的，则可以提起妨害之诉。妨害涉及的侵扰，一般是能够对正常人使用不动产产生干扰的物理上的感觉，比如浓烟、灰尘、异味、噪音、强光或者热量。法院一般会通过比较原告所受损害的轻重和被告行为的效用，来平衡当事人各自的利益。参见[美]罗杰·H.伯恩哈特、安·M．伯克哈特著：《不动产法》(第四版)，钟书峰译，法律出版社2005年版，第331-334页。
79 Alferd Bettman,The Decision of the Supreme Court of the United States in the Euclid Village Zoning Case, U. Cin. L. Rev., Vol.1, 1927,p187.
80 法院在州法院中找到了支持综合分区条例的8个案件和反对的3个案件。参见Village of Euclid v．Ambler Realty Co.,272 U.S.365,1926。
81 Alfred Bettman, The Decision of the Supreme Court of the United States in the Euclid Village Zoning case, U. Cin. L. Rev., Vol. 1, 1927, p.188.
82 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
83 但是也有学者认为：依照这个判决的逻辑，非常明显的包括了单户式住宅区；在所有的法院支持排他性住宅区的要素可以同样适用到排他性单户式住宅的地区。参见 Alfred Bettman, The Decision of the Supreme Court of the United States in the Euclid Village Zoning case, U. Cin. L. Rev., Vol.1, 1927, p.188。
84 对于目的的审查不仅受到先例的限制，还受到授权法的限制，也就是说如果一个州的分区授权法对于地方政府分区的目的有着更加狭窄，那么审查分区条例时要证明其和分区授权法相一致。
85 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91, 1977-1978, p.1428.
86 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
87 234 Mass. 597, 607, 127 N. E. 525; Inspector of Buildings of Lowell v. Stoklosa, 250 Mass. 52, 145 N. E. 262; Spector v. Building Inspector of Milton, 250 Mass. 63, 145 N. E. 265; Brett v. Building Commissioner of Brookline, 250 Mass. 73, 145 N. E. 269; State v. City of New Orleans, 154 La. 271, 97 So. 440, 33 A. L. R. 260; Lincoln Trust Co. v. Williams Bldg. Corp., 229 N. Y. 313, 128 N. E. 209, 1920; City of Aurora v. Burns, 319 Ⅲ. 84, 149 N. E. 784, 1925; Deynzer v. City of Evanston, 319 Ill. 226, 149 N E. 790; "391 State ex rel. v. Houghton, 164 Minn. 146, 204 N. W. 569, 1925; State ex rel. Carter v. Harper, 182 Wis. 148, 196 N. W. 451, 33 A.L.R. 269, 1923; Ware v. City of Wichita, 113 Kan. 153, 214 P. 99; Miller v. Board of Public Works, 195 Cal. 477, 1925, 234 P. 381, 38 A. L. R. 1479; City.of Providence v. Stephens (R. I.) 133 A. 614．
88 参见 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91,1977-1978, p.1428.
89 参见 Sanit Louis Gunning Advertising Co. v. City of St. Louis, 235 Mo. 99, 137 S.W. 929, 1911., 反对广告牌条例被支持部分支持，因为建筑物下的空地可以被用作不道德的行为但是也是因为健康和安全的原因；Cassel Realty Co. v. City of Omaha, 144 Neb. 753, 14 N.W.2d 600, 1944,重新将学校周围的土地从商业分类调整到住宅分类，这个规定被支持部分因为被去除的分类吸引孩子可能会导致他们的不良行为但是同时也是基于安全的考虑。
90 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1030.
91 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1030.
92 Appeal of Medinger, 377 Pa. 217, 104 A.2d 118,1954.
93 参见 People v. Dickenson, 171 Cal. App. 2d 872, 343 P.2d 809, 1959.
94 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1030.
95 103 N.J. Super. 589, 248 A.2d 274, 1968.
96 Louis B. Meyer Ⅲ, Stronger than Dirt: Aesthetics-based Municipal Regulation may Be a Proper Exercise of the Police Power-State v. Jones, Wake Forest L. Rev. Vol.18, 1982, p.1167.
97 City of Youngstown v. Kahn Bros. Bldg. Co., 112 Ohio St. 654, 148 N.E. 842, 1925.
95 Presnell v. Leslie, 3 N.Y. 2d 384, 144 N.E. 2d 381, 165 N.Y.S. 2d 488, 1957,转引自 Zoning-a Comprehensive Study of Problems and Solutions, N. Y. L. F., Vol.14, 1968, p.158。
99 Development in the Law: Zoning, Harv. L. Rev., Vol.91, 1977-1978, p.1428.
100 Jon Agee, Aesthetic Zoning: a Current Evaluation of the Law, U. Fla. Rev., Vol.18, 1965-1966, p.433.
101 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1031.
102 Barney & Casey Co. v. Town of Milton, 324 Mass. 440, 87 N.E. 2d 9, 1949.
103 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1031.
104 Sanit Louis Gunning Advertisement Co. v. City of St. Louis, 235 Mo. 99, 137 S.W. 929, 1911.
105 Dennis R. Minano, Aesthetic Zoning: The Creation of A New Standard, J. Urb. L., Vol.49, 1970-1971, p.744.
106 Perlmutter v. Greene, 259 N.Y. 327, 182 N.E. 5, 1932.
107 参见 Neef v. City of Springfield, 380 Ⅲ. 275, 43N.E.2d 947, 1942;Town of Burlington v. Duun, 318 Mass. 31, 3 N.E.2d 243, 1945;Town of Lexington v. Govenar, 295 Mass. 31, 3 N.E.2d, 1936;Burk v. Municipal Court, 229 Cal. App. 2d 696, 40 Cal. Rptr. 425, 1964; General outdoor Adv. Co. v. Dpartment of Pub. Works, 289 Mass. 149, 193 N.E. 799, 1985。
108 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1035.
109 348 U.S. 26, 1954.
110 Jon Agee, Aesthetic zoning: a current evaluation of the law, U. Fla. Rev. Vol. 18,1965-1966, p.435.
111 参见 The Accomplishment of Eesthetic Purposes under the Police Power, So. Cal. L. Rev., Vol.27, 1954, p.151。
112 参见 Jon Agee, Aesthetic Zoning: a Current Evaluation of the Law, U. Fla. Rev., Vol.18,1965-1966, p.435。
113 Louis H. Masotti, & Bruce I. Selfon, Aesthetic Zoning and Police Power, J. Urb. L., Vol.46, 1968-1969, p.784.
114 参见 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, pp.1039-1040。
115 参见State ex rel. Civello v. City of New Orleans, 154 La. 271, 97 So. 440, 1923。
116 参见William H. Agnor, Beauty Begins A Comeback: Aesthetic Considerations in Zoning, J. Pub. L., Vol.Ⅱ,1962, p.277。
117 参见General Outdoor Advertising Co v. Department of Pub. Works, 289 Mass. 149,193 N.E. 799, 1935与City of Miami Beach v. Ocean &Inland Co. 147 Fla. 840, 3 So. 2d 364, 1941。
118 在 State ex rel. Saveland Park Holding Corp. v. Wieland, 269 Wis. 262, 69 N.W. 217,1955 案中，威斯康新州法院在判决中指出原先的规则受到了Berman 案的冲击和动摇。参见 William H. Agnor, Beauty Begins A Comeback: Aesthetic Considerations in Zoning, J. Pub. L., Vol.Ⅱ, 1962, p.279。
119 比如 People v Berlin, 62 Misc. 2d 272, 307 N.Y.S.2d 96, Dist. Ct. 1970。
120 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, pp.1041-1042.
121 The Legal History of Zoning for Esthetic Purposes, Ind. L. Rev., Vol.8, 1974-1975, p.1043.
122 240 Ore.35,400 P.2d 255, 1965.
123 339 N.E.2d 709, 717 ,Mass. 1975.
124 Louis H. Massotti and Brace I. Selfon, Aesthetic Zoning and The Police Power, J. URB. L., Vol.46, 1969 , 转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aft. L. Rev., Vol.22,1995。
125 Note, Beyond the Eye of the Beholder: Aesthetics and Objectivity, MICH. L. REV., Vol.71, 1973, 转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22, 1995。
126 Samuel Bufford, Beyond the Eye of the Beholder: A New Majority of Jurisdictions Authorize Aesthetic Regulation, UMKC L. REV., Vol.48, 1980, 转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22, 1995。
127 Kenneth Regan, You Can't Build That Here: The Constitutionality of Aesthetic Zoning and Architectural Review, Fordham L. REV., Vol.58, 1990, pp.1025-1029.
128 Richard C. Smardon & James P. Karp, The Legal Landscape 25, 1993,转引自 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22, 1995。
129 参见 Toward Improved Housing Opportunities: a New Direction for Zoning Law, University of Pennsylvania law review, Vol.121, 1972-1973, pp.331-332。
130 Toward Improved Housing Opportunities: a New Direction for Zoning Law, University of Pennsylvania law review, Vol.121, 1972-1973, p.332.
131 参见 Bruce L. Ackerman, The Mount Laurel Decision: Expanding The Boundaries of Zoning Reform, U. Ⅲ. L.F., Vol.1976, 1976, p.1.
132 Vickers v. Township Committee of Gloucester Township, 37 N.J. 232, 1962.
133 排他性分区通常指的是在分区条例中通过制定比较大的基地面积要求和较大的底层面积要求，禁止活动住房和限制或者排除多户式等类似的住宅区在分区条例的范围内排除特定的团体，主要是中低收入阶层。
134 Southern Budinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
135 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in Legal Realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol.29, 1975-1976, p.93.
136 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in Legal Realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol. 29, 1975-1976, p.94 与 Norman Williams, On from Mount Laurel: Guidelines on the "Regional General Welfare", Vt. L. Rev., Vol.1, 1976, p.25.
137 参见 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
138 在1950年，市镇的人口数是2817，仅比1940年多出大约600多人。它曾经那之前几十年主要是一个农业地区没有大型的住宅区或者商业或者工业实体。平民都居住在散落在县道路两侧的个人住房内。1950年以后，与其他很多市镇遇到的情形相似，住宅发展并且许多商业和工业开始进入。到了1960年，人口几乎已经翻倍到了5249人，到了1970年几乎又翻倍到了11,221人。
140 这样的财政和资源指的是由各种市镇内的高速公路的机构所花的钱、水务和下水道系统给与的贷款等和为了规划、建设新的住房联邦提供的抵押保证金等等。
141“我们相信它将会通过合理的分区条例修正案和任何可能和明智的其它鼓励实现中低收入住房的地区需求的公平份额的措施，按照我们建议的那样做。"Southern Burlington County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151, 336 A.2d 713, 1975.
142 参见Martha Lamar & Alan Mallach & John M. Payne, Mount Laurel at Work: Affordable Housing in New Jersey, 1983-1988, Rutgers L. Rev., Vol.41, 1988-1989, p.1200。
143 Southern Burlington County NAACP v. Township of Mount Laurel, 92 N. J. 158, 456 A.2d.390, 1983.
144 Martha Lamar & Alan Mallach & John M. Payne, Mount Laurel at Work: Affordable Housing in New Jersey, 1983-1988, Rutgers L. Rev., Vol.41, 1988-1989, p.1200.
145 Caputo v. Township of Chester, Glenview Development Co. v. Franklin, Round Valley, Inc. v. Clinton , Urban League of Essex Co. v. Mahwah, Urban League of Greater New Brunswick v. Carteret
146 AMG Realty Co. v. Warren Township, 207 N.J. Super.388, 504 A.2d. 692, 1984.
147 “每个人本质上是自由和独立的，并且有着确定的自然的不可让渡的用来享受和防卫自由和生命的权利，获得、占有和保护财产，追求、获得安全和幸福。”
148 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A. 2d 713, 1975.
149 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A. 2d 713, 1975.
150 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A. 2d 713, 1975.
151 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
152 参见Martha Lamar & Alan Mallach & John M. Payne, Mount Laurel at Work: Affordable Housing in New Jersey, 1983-1988, Rutgers L. Rev., Vol.41, 1988-1989, p.1200,标志性的案例是Vickers v. Gloucester Township, 霍尔法官的在Vickers案件中的不同意见被认为是在劳雷尔山案件的中结出果实的原则的第一次表述。
153 参见 Southern Burlinton County NAACP v. Township of Mount Laurel, 67 N. J. 151,336 A.2d 713, 1975.
154 参见Jennifer M. Morgan, Zoning for All: Using Inclusionary Zoning Thchniques to Promote Affordable Housing. Emorv L. J., Vol.44,1995, pp.368-369。
155 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第136-137页。
156 预留是指在法律上要求，凡是超过一定规模的住房开发都必须留出一定比例的单元提供给中低收入的租房户或者买房户
157 奖励分区又可称为红利分区，如果开发商愿意容纳一些专门表明提供给中低收入的租房户，那么社区将同意增加居住区的密度，作为其提供可负担住房的奖励。
158 内含性分区或者可以称为非排他性分区，指的是分区中规定开发商在建设的单元之外还要把包括一定百分比的适应中低收入家庭或其他指定的家庭群体的房屋。
159 参见Britton v. Town of Chester, 595 A.2d 492, N.H. 1991。
160 参见Berenson v. Town of New Castle, 341 N.E.2d 236, N.Y. 1991。
161 理论上的质疑可以参见 William A. Fischel, The Economics of Zoning Laws—a Property Rights Approach to American Land Use Controls, The Johns Hopkins University Press edition, 1987;通过实证样本分析的质疑可以参看Benjamin Powell & Edward Stringham, Housing Supply And Affordability: Do Affordable Housing Mandates Work?, http://www.abbs.com.cn/bbs/post/view?bid=4&id=33437623&tpg=1&age=-1, (访问日期: 2007年4月10日)。
162 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 1926.
163 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第9-10页。
164 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagerv, Case W. Res., Vol.51, 2001.
165 例如，在曼哈顿22平方英尺土地上有220万居民，平均密度是每平方英里10万人，在人口密度最大的下东区，有些街区的人口密度甚至几倍于这个数字。这也就无怪乎为什么第一个现代意义上的分区条例出自这里。
166 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第10-13页。
167 参见Jamed Ford ,"Residential and Industrial Decentralization", in City Plarming, 2~(nd) ed., John Nolen, ed., D. Appleton&Co.,New York ,1929转引自[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第13-14页。
168 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第11-14页。
169 参见 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
170 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第17-18页。
171 参见Martha A. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing forExclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994.
172 参见MarthaA. Lees, Preserving Proper Homes? Preserving Privilege? The Pre-Euclid Debate over Zoing for Exclusively Private Residential Areas, 1916-1926, The University of Pittsburgh Law Review, Vol.56, 1994.
173 245 U.S. 60, 1917.
174 参见 Charles M. Haar and Michael Allan Wolf, Euclid Lives: The SurvivalL of Progressive Jurisprudence, Harv. L. Rev., Vol.115, 2002．
175 [加]简·雅各布斯著，《美国大城市的死与生》，金衡山译，译林出版社2005年版，第16-19页。
176 [美]杰西·杜克米尼尔，詹姆斯·E·克里尔著，《财产法》(第五版)，中信出版社2003年版，第953页。
177 有学者评价分区制度是两个关键性的专业团体——规划师和律师——的产物。参见Charles M．Haar and Michael Allan Wolf, Euclid Lives: The SurvivalL of Progressive Jurisprudence, Harv. L. Rev., Vol.115, 2002。
178 联邦最高法院的欧几里德案件判决形成了判断综合分区条例是否合法的基本标准：是否与公共健康、安全、道德或一般福祉没有实质的联系，是否存在明显的武断和不合理。
179 Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365,1926.
180 在 Village of Euclid v. Ambler Realty Co.案中,法官提出特别指出“现在这个条例在受到审查，并且所有类似的法律和规范声称都是为了公共福利但还是必须在警察权中找到依据。”
181 南部重建时期是指1865年至1877年的这一段时期，其时南部邦联诸州由联邦政府控制，1877年它们才被允许重入联邦。
182 在南北战争之后虽然奴隶制得到了废除，但是黑人希望获得公民地位的生活的愿望并没有实现，一旦南方各州在南方重建时期后重新获得了对各自政府的掌控，黑人法案很快就颁布了，法案使用各种方法剥夺他们的选举权，比如人头税、文化水平的测试和其他的条款。在1869年的Plessy v Ferguson案件中，联邦最高法院判定当黑人在法律之下有者平等的权利，但是种族隔离是合法的只要设施是平等的，巨大地影响了隔离的世界的创立，平等但隔离的原则得到了确认。
183 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
184 参见 www.toptags.com/aama/docs.jcrow.htm, Mar.28, 2007。
185 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
186 参见 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001。
187 对于判决的分析见本文第二章。
188 参见Eric R. Claeys, Euclid Lives? The Uneasy Legacy of Progressivism in Zoning, Fordham L. Rev., Vol. 73, 2004。
189 在判决中，法官称得以出版的委员会和专家调查研究是“经过深思熟虑的报告”，并且大段的引用了委员会的报告来证明分区措施对于公共安全和健康的促进。
190 Richard H. Chused, Euclid's Historical Imagery, Case W. Res., Vol.51, 2001.
191 详见本文第三章第二节分析。
192 James Charles Smith, Law, Beauty, and Human Stability: A Rose Is a Rose Is a Rose, Calif. L. Rev., Vol.78,1990.
193 参见 Robert D. Dodson, Rethinking Private Nuisance Law: Recognizing Aesthetic Nuisances in the New Millennium, S.C Envtl. L.J., Vol.10, 2002.
194 当然Berman案件并没有带来迅速的雪崩般的审美分区的判决，但是此后在分区审美案件中证明中常常被引证。
195 参见姚佐莲：《财产征收中的公共利益判断——以美国判例演变为中心兼中国问题的初步思考》，华东政法学院硕士学位论文，2006年。
196 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in legal realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol. 29, 1975-1976, p.84.
197 William H. Agnor, Beauty Begins A Comeback: Aesthetic Considerations in Zoning, J. Pub. L., Vol.Ⅱ, 1962,p.277.
198 Dennis R. Minano, Aesthetic zoning: The Creation of A New Standard, J Urb. L., Vol. 49, 1970-1971, p.743.
199 Village of Belle Terre v. Boraas, 416 U.S.1, 1974. ~
200 参见 Nancy Walworth, Regulating Aesthetics of Coastal Maine: Kroger v. Department of Environmental Protection, Ocean & Coastal L.J., Vol.Ⅱ, 2005-2006.
201 参见 Mark Bobrowski, Scenic Landscape Protection under The Police Power, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.22,1995。
202 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第321-325页。
203 参见王旭著：《美国城市化的历史解读》，岳麓书社2003年版，第306-310页。
204 参见王旭著：《美国城市化的历史解读》，岳麓书社2003年版，第310．321页。
205 因为大部分的市镇和县政府的开支和市镇儿童的初级和中级的教育费用都依赖与地方的不动产之上，而且教育的支出是非常庞大的。这也就是说越少的适学儿童，就是越低的税率。因此大量的工业和商业的应课税价值被热切的期盼，而适学的儿童则是不受欢迎的。分区条例基于此会被用来吸引更多的工商业，对基地面积和住房底层面积的要求尽可能的高，出现卧室的限制或者彻底的禁止多户式或者其他提供给低收入家庭的可行方式被彻底禁止的。这样地方性的条例制定的思维产生的这样的限制会导致中低收入阶层能够负担的起的住房被排除在外等排他性现象。
206 Norman Williams & Ayna Yates, The Background of Mount Laurel Ⅰ, Vt. L. Rev. Vol.20, 1995-1996, p.687.
207 参见王旭著：《美国城市化的历史解读》，岳麓书社2003年版, 第317页。
208 参见 Norman Williams & Ayna Yates, The Background of Mount Laurel Ⅰ, Vt. L. Rev. Vol.20, 1995-1996,pp.688-690 。
209 参见 Brian R. Lerman, Mandatory Inclusionary Zoning the Answer to the Affordable Housing Problem, B.C. Envtl. Aff. L. Rev., Vol.33, 2006。
210 参见[美]约翰·M·利维著：《现代城市规划》(第五版)，张景秋等译，中国人民大学出版社2003年版，第138页。
211 关于三者利益在法院判断中孰轻孰重的分析参见 Norman Williams & Tatyana Doughty, Studies in legal realism: Mount Laurel, Belle Terre and Berman, Rutgers L. Rev., Vol. 29, 1975-1976 。
212 1991年城市规划编制办法的第8条规定“在编制城市规划的各个阶段，都应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和居民生产、生活的需要，对城市空间环境作出统一规划，提高城市的环境质量、生活质量和城市景观的艺术水平。”在2005年城市规划编制办法的第5条中规定：“编制城市规划，应当考虑人民群众需要，改善人居环境，方便群众生活，充分关注中低收入人群，扶助弱势群体，维护社会稳定和公共安全。”
213 这在2007年3月28日建设部召开的新闻发布会上建设部城乡规划司司长唐凯在积极推进《城乡规划法》的出台时提出规划中应该强调对弱势群体的保护。
214 参见朱芒：《论我国目前公众参与的制度空间——以城市规划听证会为对象的粗略分析》，载《中国法学》2004年第3期。
1 该条例共有十三条，第二条分为8款，其中第二款为5项，第二项由三目组成。由于篇幅限制，该节选没有翻译该条例其他条款的结构。该条例全文可以在纽约市政府网站城市规划局子网站上(http://www.nyc.gov/html/dcp/home.html)下载该条例文字部分的全文和地图全图。
2 该目条文为：“第一组用途为单户式住宅开发。适用于R1、R2、R3、R4、R5、R6、R7、R8、R9、R10区。其中包括住宅用途和附属用途，住宅用途为单户式住宅。”
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19 Barney & Casey Co. v. Town of Milton, 324 Mass. 440, 87 N. E. 2d 9, 1949.
20 Buchanan v. Warley, 245 U. S. 60, 1917.
21 Perlmutter v. Greene, 259 N. Y. 327, 182 N.E. 5, 1932.
22 Town of Burlington v. Duun, 318 Mass. 31, 3 N. E. 2d 243, 1945.
23 General outdoor Adv. Co. v. Dpartment of Pub. Works, 289 Mass. 149, 193 N.E. 799, 1985.
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25 State ex rel. Civello v. City of New Orleans, 154 La. 271, 97 So. 440, 1923.
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