房屋征收中的国有土地使用权补偿问题研究
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摘要
本文以两则案例为素材,从案例的中心焦点——国有土地使用权在国有土地上房屋征收与补偿中补偿不足的问题着手,详细阐释了国有土地使用权补偿问题在界定过程中所涉及的系列法律问题,并结合《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等相关民商事法律理论加以研究,得出设立国有土地使用权补偿制度之法,以期促进在国有土地上房屋征收过程中对国有土地使用权补偿体制的完善。本论文分为四个部分,共约1.7万字。
第一部分:案件情况。本部分详细介绍了两个案例,一个是赵玉质和赵伯涵诉南京市建邺区人民政府拆迁纠纷一案基本情况及历次诉讼结果,另一个是刘德山与沈阳市城市管理行政执法局蒲河新城分局等房屋强制拆除纠纷案。
第二部分:疑难问题。本部分从在国有土地上房屋征收过程中当房屋建筑面积远远小于国有土地使用权面积时,国有土地使用权得不到应有的补偿,同时,在法院也无法就其单独获得权利救济,从而引出本文所研讨的核心问题——国有土地使用权在房屋征收补偿过程中未获得相应独立补偿地位的肯定,应当如何补偿?
第三部分:应用性研究。本部分通过对我国现有法律架构中对国有土地使用权补偿的混乱局面,分析国有土地使用权人无法获得足额补偿的原因,也是司法界没有给予国有土地使用权人充分权利救济的缘由。从而提出我国现行的《征收条例》对国有土地使用权未予独立补偿而以房屋价值补偿所取代存在的法律问题及实践问题。
第四部分:对当前国有土地使用权补偿的建议。本部分笔者通过建立国有土地使用权独立补偿机制,确定土地使用权补偿标准,完善土地使用权补偿评估机构来架构房屋征收过程中及整个提前收回国有土地使用权的情况下,对国有土地使用权的补偿问题制度体系。
The dissertation comprehensively analyzed two true cases which have focus problem of inadequate compensation in housing levy and recompense involving State-owned Land Use Rights (SLURs). Combined with the theoretical research on Property Law, Land Management Law, Real Estate Management Law and other relevant legal theory in civil law system, the dissertation particularly analyzed the legal issues in defining compensation on SLURs. Thus, the dissertation concluded the necessity to legislate SLURs compensation law, which is able to improve the SLURs compensation system in the housing levy.
The dissertation which has the wordage over 17000 is divided into four parts. The first part is cases overview. Two true cases are comprehensively described in the part. The first case described the details and litigation results of Zhao Yuzhi and Zhao Bohan sued Nanjing Jianye Government on disputes of house demolition. The second case summarized the disputes of forced house demolition between Liu Deshan and Shenyang City Administration Bureau Puhe Branch.
The second part is question issuing. This part analyzed the various situations in housing levy involving SLURs, particularly when house area is much smaller than SLURs area, in which situation SLURs cannot acquire enough compensation even in litigation process. Thus, the part concluded the core question of this dissertation: if the SLURs cannot be compensated alone in housing levy, how to save the relief?
The third part analyzed the application. After analyzed the disorder legal system in SLURs compensation, this part concluded the reason why the obligee cannot acquire enough compensation and why litigation cannot provide more relief process to oblige. Thus, this part proposed that the Levy Regulation just stipulate the house compensation but exclude SLURs independent compensation may cause various legal and practice problems.
The fourth part proposed suggestions on the compensation system involving SLURs, including establishing SLURs independent compensation system, determining the SLURs compensation standard, improving the SLURs compensation evaluation system in housing levy and the SLURs withdrawing.
第一部分:案件情况。本部分详细介绍了两个案例,一个是赵玉质和赵伯涵诉南京市建邺区人民政府拆迁纠纷一案基本情况及历次诉讼结果,另一个是刘德山与沈阳市城市管理行政执法局蒲河新城分局等房屋强制拆除纠纷案。
第二部分:疑难问题。本部分从在国有土地上房屋征收过程中当房屋建筑面积远远小于国有土地使用权面积时,国有土地使用权得不到应有的补偿,同时,在法院也无法就其单独获得权利救济,从而引出本文所研讨的核心问题——国有土地使用权在房屋征收补偿过程中未获得相应独立补偿地位的肯定,应当如何补偿?
第三部分:应用性研究。本部分通过对我国现有法律架构中对国有土地使用权补偿的混乱局面,分析国有土地使用权人无法获得足额补偿的原因,也是司法界没有给予国有土地使用权人充分权利救济的缘由。从而提出我国现行的《征收条例》对国有土地使用权未予独立补偿而以房屋价值补偿所取代存在的法律问题及实践问题。
第四部分:对当前国有土地使用权补偿的建议。本部分笔者通过建立国有土地使用权独立补偿机制,确定土地使用权补偿标准,完善土地使用权补偿评估机构来架构房屋征收过程中及整个提前收回国有土地使用权的情况下,对国有土地使用权的补偿问题制度体系。
The dissertation comprehensively analyzed two true cases which have focus problem of inadequate compensation in housing levy and recompense involving State-owned Land Use Rights (SLURs). Combined with the theoretical research on Property Law, Land Management Law, Real Estate Management Law and other relevant legal theory in civil law system, the dissertation particularly analyzed the legal issues in defining compensation on SLURs. Thus, the dissertation concluded the necessity to legislate SLURs compensation law, which is able to improve the SLURs compensation system in the housing levy.
The dissertation which has the wordage over 17000 is divided into four parts. The first part is cases overview. Two true cases are comprehensively described in the part. The first case described the details and litigation results of Zhao Yuzhi and Zhao Bohan sued Nanjing Jianye Government on disputes of house demolition. The second case summarized the disputes of forced house demolition between Liu Deshan and Shenyang City Administration Bureau Puhe Branch.
The second part is question issuing. This part analyzed the various situations in housing levy involving SLURs, particularly when house area is much smaller than SLURs area, in which situation SLURs cannot acquire enough compensation even in litigation process. Thus, the part concluded the core question of this dissertation: if the SLURs cannot be compensated alone in housing levy, how to save the relief?
The third part analyzed the application. After analyzed the disorder legal system in SLURs compensation, this part concluded the reason why the obligee cannot acquire enough compensation and why litigation cannot provide more relief process to oblige. Thus, this part proposed that the Levy Regulation just stipulate the house compensation but exclude SLURs independent compensation may cause various legal and practice problems.
The fourth part proposed suggestions on the compensation system involving SLURs, including establishing SLURs independent compensation system, determining the SLURs compensation standard, improving the SLURs compensation evaluation system in housing levy and the SLURs withdrawing.
引文
3王太高著:《行政补偿制度研究》,北京大学出版社,2004年出版,第88页。
4张新宝:《我国侵权行为法若干基本理论研究》,载《法学研究》1993年第3期。
5蒲杰著:《房地产开发法律实务与理论研究》,法律出版社,2007年出版,第3页。
7转引自梁慧星:《中国物权法研究》,法律出版社,1998年版,第250页。
8孙宪忠著:《德国当代物权法》,法律出版社,1997年版,第188页。
9?董彪:《城市房屋拆迁中的土地补偿问题研究》,载《贵州大学学报》2007年1月第25卷第1期。
11高旭军、沈晖等著:《房地产法》,上海财经出版社,2004年版,第61页。
12北京市国土资源和房屋管理局拆迁处《北京市城市房屋拆迁实施货币化补偿的成效及问题》,载《中国房地产》2000年第8期第59页。
13何培华主编:《房产法》,法律出版社,20()3年版,第274页。
14柴强著:《各国(地区)土地制度与政策》,北京经济学院出版社,1993年版,第175一193页。
15参见迈克尔·D·贝勒斯著:《法律的原则》,中国大百科全书出版社,1996年版,第137页。
16刘韶岭:《城市房屋拆迁中土地使用权价值补偿的显化》,载《城市发展研究》2006年第3期。
1.高旭军、沈晖等著:《房地产法》,上海财经出版社,2004年版。
2.王太高著:《行政补偿制度研究》,北京大学出版社,2004年出版
3.符启林:《城市房地产开发用地法律制度研究》,法律出版社,2000年版
4.江平主编:《中美物权法的现状与发展》,清华大学出版社,2003年版
5.梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社,1998年版。
6.孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社,1997年版
7.柴强著:《各国(地区)土地制度与政策》,北京经济学院出版社,1993年版。
8.迈克尔·D·贝勒斯著:《法律的原则》,中国大百科全书出版社,1996年版。
9.王卫国:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社,1997年版
10.孙宪忠:《论物权法》,法律出版社,2001年版
11.江平主编:《中国土地立法研究》,中国政法大学出版社,1999年版。
12.何培华主编:《房产法》,法律出版社2003年版
13.蒲杰著:《房地产开发法律实务与理论研究》,法律出版社,2007年版
14.史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社,2000年版
15.沈守愚:《土地法通论》,中国大地出版社,2002年版。
16.史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社,2000年版
17.郭洁;《土地资源保护与民事立法研究》,法律出版社,2002年版。
1.刘韶岭:《城市房屋拆迁中土地使用权价值补偿的显化》,载《城市发展研究》2006年第3期。
2.北京市国土资源和房屋管理局拆迁处,《北京市城市房屋拆迁实施货币化补偿的成效及问题》,载《中国房地产》2000年第8期。
3.钱明生:《房屋拆迁补偿价应如何评估》,载((中国房地产金融》,2004年第2期
4.董彪:《城市房屋拆迁中的土地补偿问题研究》,载《贵州大学学报》2007年1月第25卷第
1期。
5.龚四海:《有关拆迁补偿几个认识盲点的思考》,载《中国房地产》,2004年第5期
6.张新宝:《我国侵权行为法若干基本理论研究》,载《法学研究》1993年第3期。
7.叶林:《拆迁补偿的法律思考》,载《长江建设》,2004年第2期
8.费安玲:《私权理念与城市私房拆迁的立法》,载《政法论坛》,2004年第5期
9.马俊驹、江海波:《论私人所有权自由与所有权社会化》,载《法学}},2004年第5期
10.梁慧星:《谈宪法修正案对征收和征用的规定》,载《浙江学刊》,2004年,第4期
11.张曙光:《征地拆迁案的法律经济学分析》,载《广西师范大学学报》(哲社版),2004年第l期
12.莫家齐、张尚清:《城市房屋拆迁补偿、安置纠纷法律救济手段研究》,载《行政法学研究》,1998年第4期
13.王成国:《城市房屋拆迁补偿问题研究》,载《北京房地产》,2002年第12期
14.申巍:《城市房屋拆迁中土地使用权的补偿》,《山西警官高等专科学校学报》2002年第1期
15.杨娟、胡克:《城市房屋拆迁土地使用权价值刹偿的探讨》,《国土资源))2003年第12期。
1.拆迁中的私有财产国有化,凤凰网http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_2010_12/20/3600161_3.shtml,上传时间2010年12月20日
2.辽宁省沈阳市中级人民法院行政判决书[2008]沈行终字第82号,法搜网http://www.fsou.com/html/text/fnl/1175444/117544430.html,上传时间2009年3月13日
3.百度百科,《区位论》http://baike.baidu.com/view/146435.htm
4张新宝:《我国侵权行为法若干基本理论研究》,载《法学研究》1993年第3期。
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7转引自梁慧星:《中国物权法研究》,法律出版社,1998年版,第250页。
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9?董彪:《城市房屋拆迁中的土地补偿问题研究》,载《贵州大学学报》2007年1月第25卷第1期。
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15参见迈克尔·D·贝勒斯著:《法律的原则》,中国大百科全书出版社,1996年版,第137页。
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5.龚四海:《有关拆迁补偿几个认识盲点的思考》,载《中国房地产》,2004年第5期
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8.费安玲:《私权理念与城市私房拆迁的立法》,载《政法论坛》,2004年第5期
9.马俊驹、江海波:《论私人所有权自由与所有权社会化》,载《法学}},2004年第5期
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12.莫家齐、张尚清:《城市房屋拆迁补偿、安置纠纷法律救济手段研究》,载《行政法学研究》,1998年第4期
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14.申巍:《城市房屋拆迁中土地使用权的补偿》,《山西警官高等专科学校学报》2002年第1期
15.杨娟、胡克:《城市房屋拆迁土地使用权价值刹偿的探讨》,《国土资源))2003年第12期。
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3.百度百科,《区位论》http://baike.baidu.com/view/146435.htm