我国农村房屋买卖法律问题研究
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摘要
目前,随着城市住房问题的日益严峻,城市商品房价格的不断飙升,使得大量城镇人口把目光转向农村房屋。农村房屋买卖合同不断订立,各种各样的纠纷层出不穷,法院在审判有关案件时困惑很多,其判决结果也是全然不同,有承认此类买卖有效的,有否决其法律效力的,也有采取各种折中办法的,由此,引发的社会影响和法律影响让人深思。一方面国家不停地采取堵的措施,希望通过出台各种政策来防止农村房屋买卖引发的土地流失现象的加剧,另一方面经济的发展和城镇化进程的加快致使农村房屋买卖越来越兴盛。本文通过分析经典案例得出农村房屋买卖主要面临的法律问题,一是农村房屋买卖合同的效力认定问题,二是城镇人口是否可以成为农村房屋买卖主体问题。理论与司法实践对这两个问题都有不同的看法,存在争议。笔者通过分析得出,农村房屋买卖所面临的法律问题主要是我国的房地一体原则以及宅基地使用权的限制流转所造成,为了使农村房屋买卖所面临的法律问题得到有效的解决,笔者从给房地一体原则松绑和宅基地使用权自由流转两个方面进行了探讨,希望对解决农村房屋买卖所面对的法律问题有所帮助。文章共分为三个部分。
第一部分为我国农村房屋买卖法律问题现状。要研究农村房屋买卖的法律问题首先要明确农村房屋买卖的相关概念,本文所指的农村房屋是狭义上的概念,即位于宅基地之上,村民私有的住宅房屋。讨论的主体是农民和城镇人口,农村房屋买卖的内容是农村房屋所有权以及宅基地使用权；其次,本文通过对经典案例的讨论得出农村房屋买卖所面临的主要法律问题为两个方面。
第二部分重点讨论我国农村房屋买卖面临的法律问题。笔者认为我国农村房屋买卖面临的法律问题主要有两个方面,一是城镇居民不能购买农村房屋违反民法公平原则。农民享有农村房屋的完全所有权,其可以选择出卖的主体,而城镇居民享有购买农村房屋的权利。二是农村房屋买卖合同被认定无效不利交易安全。首先,农村房屋买卖合同无效的法律后果与现行合同法中相关规定相互矛盾,即认定农村房屋买卖合同无效的法律后果存在矛盾；其次,有条件的认定农村房屋买卖合同有效；最后,登记并不影响合同的效力。
第三部分为我国农村房屋买卖法律问题解决途径的探析。笔者在研究案例的同时发现,造成我国农村房屋买卖法律问题产生的根本原因有两点,一是坚持房地一体原则,二是宅基地使用权流转受限。在坚持房地一体原则的基础上,农村房屋的买卖必须与宅基地使用权的买卖捆绑在一起,又因为宅基地使用权的主体受限性,使得作为独立交易客体的农村房屋也有了一定的“身份性”,这是使得农村房屋买卖合同的效力不好确定以及城镇人口不能成为农村房屋买卖的购房主体的主要原因。笔者认为既然坚持房地一体原则和宅基地使用权的流转受限是造成农村房屋买卖的法律问题不易解决的主要原因,那么把房地一体原则松绑,选择房屋与土地使用权的二元流转模式或者支持宅基地使用权自由流转,这两种方式都可以达到目的。因此,笔者从房地一体原则本身就存在冲突,与宅基地使用权的流转也有其必要性和可行性两个方面进行了论证,希望能够为解决我国农村房屋买卖法律问题提供一个新的思考方式和解决途径。
The rural houses had been caught more and more eyes by urban people. This is because the price of urban house is becoming higher and housing problem in urban area is becoming bigger now. More and more rural house sale contact had been signed. At the same time, more and more related entanglement appears. The court often felt confused when judge these kind of cases, thus making different judgements. These different judgements mainly consist of commiting the contact to be legal, denying its force of law or just taking some halfway actions. As a result, it makes a very bad sociaty impact which provoked lots of introspection. At one side, the country keeps taking lots of action to prevent loss of national land; At another side, the rual houses' sale becomes more and more hot with the rapid economy development. In this paper, we make conclusions to law related problem of rural house sale through analyzing some typical cases. The first is the contact effect judgement problem. The second is the problem whether urban people could be the buyer of rural houses. Currently, there are lots of contentions bewteen practice judicature and theory law. In our opinion, the problem that rural house sale is facing is mainly caused by land-house connection rule and the limitaion to homestead transferring. In order to solve these two problems, we analyze the possibility of throwing land-house connection rule and making homestead be able to transfer freely. We hope this analysis will be helpful to solve the rural house sale related law problem. There are totally three parts in this paper.
The first part mainly introduce the definition of China's rural house sale. We should firstly make it clear exactly what the rural house is before we begin to research rural house sale problem. In this paper, we adopt the defition of rural house from the narrow sense aspect, which means the private house of rural people and at the same time being placed upon the homestead. In addition, we should also know the owner of rural house in rural house sale is the man who is using the house, and know that the ownership structure mode of rural house consists of ownership of rural house plus the right to use it. To make these related definitions clear are the precondition of researching related law problem in rural house sale.
The second part mainly descripe the related law problem in rural house sale. We begin with some typical cases' analysis, and select two of them which had a large influence to make further understanding. We conclude the main law related problems in rural house sale, which are mainly embedded in contact effect judgement and main body in rural house sale sides. Besides, the reasons from the practice judicature prospect mainly refer to increasement of urban house price and the vague definition of the rural house by the law.
The third part analyze the root causes of those related law problems in rural house sale. In our opinion, there are generally two kind of reaons. One is keeping persisting on land-house connection rule and the other is limitation to the use of homestead transferring. Firstly, There should be a firm connection between rural house and use right of homestead due to the land-house connection rule. Secondly, the rural house becomes identifiable due to the limetation of use right transferring. This is he reason why it is hard to confirm the force of rural house sale contact and the reason why urban people cannot buy rural house. Then try to find ways to solve the related law problem in rural house sale. We think the reason why it is hard to solve rural house sale law problems mainly because the persistence to land-house connection rule and the limitation to homestead use right. Then, we think to throw the land-house connection rule and try another transferring mode in rural house sale will be two ways that make sense. Therefore, we argue from the prospect that land-house connection rule having self-conflct and the necessity and feasiblity to enable transferring of homestead use right, aiming to provide a new way to solve the current law related problem in rural house sale.
第一部分为我国农村房屋买卖法律问题现状。要研究农村房屋买卖的法律问题首先要明确农村房屋买卖的相关概念,本文所指的农村房屋是狭义上的概念,即位于宅基地之上,村民私有的住宅房屋。讨论的主体是农民和城镇人口,农村房屋买卖的内容是农村房屋所有权以及宅基地使用权；其次,本文通过对经典案例的讨论得出农村房屋买卖所面临的主要法律问题为两个方面。
第二部分重点讨论我国农村房屋买卖面临的法律问题。笔者认为我国农村房屋买卖面临的法律问题主要有两个方面,一是城镇居民不能购买农村房屋违反民法公平原则。农民享有农村房屋的完全所有权,其可以选择出卖的主体,而城镇居民享有购买农村房屋的权利。二是农村房屋买卖合同被认定无效不利交易安全。首先,农村房屋买卖合同无效的法律后果与现行合同法中相关规定相互矛盾,即认定农村房屋买卖合同无效的法律后果存在矛盾；其次,有条件的认定农村房屋买卖合同有效；最后,登记并不影响合同的效力。
第三部分为我国农村房屋买卖法律问题解决途径的探析。笔者在研究案例的同时发现,造成我国农村房屋买卖法律问题产生的根本原因有两点,一是坚持房地一体原则,二是宅基地使用权流转受限。在坚持房地一体原则的基础上,农村房屋的买卖必须与宅基地使用权的买卖捆绑在一起,又因为宅基地使用权的主体受限性,使得作为独立交易客体的农村房屋也有了一定的“身份性”,这是使得农村房屋买卖合同的效力不好确定以及城镇人口不能成为农村房屋买卖的购房主体的主要原因。笔者认为既然坚持房地一体原则和宅基地使用权的流转受限是造成农村房屋买卖的法律问题不易解决的主要原因,那么把房地一体原则松绑,选择房屋与土地使用权的二元流转模式或者支持宅基地使用权自由流转,这两种方式都可以达到目的。因此,笔者从房地一体原则本身就存在冲突,与宅基地使用权的流转也有其必要性和可行性两个方面进行了论证,希望能够为解决我国农村房屋买卖法律问题提供一个新的思考方式和解决途径。
The rural houses had been caught more and more eyes by urban people. This is because the price of urban house is becoming higher and housing problem in urban area is becoming bigger now. More and more rural house sale contact had been signed. At the same time, more and more related entanglement appears. The court often felt confused when judge these kind of cases, thus making different judgements. These different judgements mainly consist of commiting the contact to be legal, denying its force of law or just taking some halfway actions. As a result, it makes a very bad sociaty impact which provoked lots of introspection. At one side, the country keeps taking lots of action to prevent loss of national land; At another side, the rual houses' sale becomes more and more hot with the rapid economy development. In this paper, we make conclusions to law related problem of rural house sale through analyzing some typical cases. The first is the contact effect judgement problem. The second is the problem whether urban people could be the buyer of rural houses. Currently, there are lots of contentions bewteen practice judicature and theory law. In our opinion, the problem that rural house sale is facing is mainly caused by land-house connection rule and the limitaion to homestead transferring. In order to solve these two problems, we analyze the possibility of throwing land-house connection rule and making homestead be able to transfer freely. We hope this analysis will be helpful to solve the rural house sale related law problem. There are totally three parts in this paper.
The first part mainly introduce the definition of China's rural house sale. We should firstly make it clear exactly what the rural house is before we begin to research rural house sale problem. In this paper, we adopt the defition of rural house from the narrow sense aspect, which means the private house of rural people and at the same time being placed upon the homestead. In addition, we should also know the owner of rural house in rural house sale is the man who is using the house, and know that the ownership structure mode of rural house consists of ownership of rural house plus the right to use it. To make these related definitions clear are the precondition of researching related law problem in rural house sale.
The second part mainly descripe the related law problem in rural house sale. We begin with some typical cases' analysis, and select two of them which had a large influence to make further understanding. We conclude the main law related problems in rural house sale, which are mainly embedded in contact effect judgement and main body in rural house sale sides. Besides, the reasons from the practice judicature prospect mainly refer to increasement of urban house price and the vague definition of the rural house by the law.
The third part analyze the root causes of those related law problems in rural house sale. In our opinion, there are generally two kind of reaons. One is keeping persisting on land-house connection rule and the other is limitation to the use of homestead transferring. Firstly, There should be a firm connection between rural house and use right of homestead due to the land-house connection rule. Secondly, the rural house becomes identifiable due to the limetation of use right transferring. This is he reason why it is hard to confirm the force of rural house sale contact and the reason why urban people cannot buy rural house. Then try to find ways to solve the related law problem in rural house sale. We think the reason why it is hard to solve rural house sale law problems mainly because the persistence to land-house connection rule and the limitation to homestead use right. Then, we think to throw the land-house connection rule and try another transferring mode in rural house sale will be two ways that make sense. Therefore, we argue from the prospect that land-house connection rule having self-conflct and the necessity and feasiblity to enable transferring of homestead use right, aiming to provide a new way to solve the current law related problem in rural house sale.
引文
⑤2007年12月7日法制日报《北京法院调研报告大胆建议：允许农村房屋产权流转》
⑥应秀良：《农村房屋买卖合同效力辨析》,“国家民商法审判网”,http://www.ncclj.com/Article_Show.asp?ArticleID=951,2008年2月16日
⑦参见《江苏统计年鉴—2006》
⑨⑧参见《上海统计年鉴2006》
⑩韩俊.十六大以来我国农村改革进展[J].改革,2007(2)
13参见中国农业科学院：《中国农业之研究》,中国农业科技出版社1990年版,第83页
14秦晖著：《农民中国：历史反思与现实选择》,中国法制出版社2000年版,第50-52
[1]刘俊.中国土地法理论研究[M].北京：法律出版社,2006.
[2]王卫国.中国土地权利研究[M].北京：中国政法大学出版社,1997年5月版.
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[4]高富平,黄武双.房地产法学[M].北京：高等教育出版社,2003年9月第1版.
[5]房绍坤.物权法用益物权编[M].北京：中国人民大学出版社,2007年5月版.
[6]杨立新.物权法(第二版)[M].北京：中国人民大学出版社,2007年4月版.
[7]江平主编.中国物权法教程[M].北京：知识产权出版社,2007年3月版.
[8]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社,2004年8月版.
[9]高富平.土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究[M].北京：法律出版社,2001.
[10]单胜道,陈强,尤建新.农村集体土地产权及其制度创新[M].北京：中国建筑工业出版社,2005年4月版.
[11]陈小君等.农村土地法律制度研究[M].北京：中国政法大学出版社,2004年1月版.
[12]赵俊劳,张翔编著.农村房屋宅基地法律问题[M].北京：中国法制出版社,2002年1月版
[13]郑景骥主编.中国农村土地使用权流转的理论基础与实践方略研究[M].北京：西南政法大学出版社,2006年4月版.
[14]吴启宾.租赁法论[M].台北：台北三民书局,1990.
[15]李延荣.土地租赁法律制度研究[M].北京：中国人民大学出版社,2004.
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[9]陈昌锋,陆建山.农村房屋买卖的法律困境与路径选择[J].辽宁行政学院学报.2007(2).
[10]关中烈.农村住房与宅基地流转法律问题探析[J].管理观察,2008(10).
[11]金万湖.论农村房屋买卖及宅基地法律规定[J].湖南商学院学报,2006(4).
[12]符启林,罗晋京.试论农村房屋所有权和农民利益保护[J].学术研究,2008(7).
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[14]贺刚飞.关于农村宅基地使用权转让制度的法律思考[J].大众科技,2008(8).
[15]孙劲草.关于农村宅基地使用权流转的法律思考[J].法制与社会,2008(12).
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[20]孙碧艳,曾喜春.农村宅基地使用权流转的法律探悉[J].法制与社会,2006(10).
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[22]王崇敏,孙静.农村宅基地使用权流转析论[J].海南大学学报,2006(6).
[23]韩玉斌.农村宅基地使用权立法的价值选择[J].西南民族大学学报,2005(5).
[1]陈霞.宅基地使用权流转问题研究.沈阳,吉林大学,2008.
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[6]董世连.“农村宅基地使用权问题研究”,济南,山东大学,2007年3月。
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[1]戴士潮：《集体土地“绣球”抛向市场》,载http://www.sxjsfdc.com.cn/page/create-fin.aspid=4698
[2]“不容忽视农村大量闲置宅基地”,http://www.zgny.com.cn/ifm/consultation/show.asp?n_typ_id=9&n_con_id= 25126
[3]新农村建设下的农村宅基地管理,http://hi.baidu.com/baizg2/blog/item/67b991c767abead8d0006075.html
[4]贾兆辉,刘高.“论农村宅基地使用权流转的法律规制”,山东经济学院法学院,http://www.zhangchao.org/arehives/2007/05/23/1877.html
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⑦参见《江苏统计年鉴—2006》
⑨⑧参见《上海统计年鉴2006》
⑩韩俊.十六大以来我国农村改革进展[J].改革,2007(2)
13参见中国农业科学院：《中国农业之研究》,中国农业科技出版社1990年版,第83页
14秦晖著：《农民中国：历史反思与现实选择》,中国法制出版社2000年版,第50-52
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[1]戴士潮：《集体土地“绣球”抛向市场》,载http://www.sxjsfdc.com.cn/page/create-fin.aspid=4698
[2]“不容忽视农村大量闲置宅基地”,http://www.zgny.com.cn/ifm/consultation/show.asp?n_typ_id=9&n_con_id= 25126
[3]新农村建设下的农村宅基地管理,http://hi.baidu.com/baizg2/blog/item/67b991c767abead8d0006075.html
[4]贾兆辉,刘高.“论农村宅基地使用权流转的法律规制”,山东经济学院法学院,http://www.zhangchao.org/arehives/2007/05/23/1877.html