房地一体原则的冲突及我国的立法选择
|
摘要
土地和房屋自然属性的不可分性决定了两者在法律调整上的密切联系,但两者又具有价值的可分性和法律形态的独立性。不同的协调方法导致不同的立法模式。我国房地一体原则,自产生以来一直发挥着重要的作用,但随着社会的发展,冲突亦不断凸显。本文从各个国家对土地和房屋关系的模式入手,探讨所采模式与社会背景的密切联系;在比较分析的基础上,解读我国房地一体原则的内涵;透过其存在的冲突,剖析背后的原因,以期能找到较适合中国现状的立法模式。
本文除了引言和结论外,主要内容分三章:
第一章从各个国家对土地和房屋关系模式入手,探讨其与社会的密切联系,并比较分析了我国房地一体原则的内涵。目前,在世界各主要国家,存在一元主义模式、二元主义模式、“地随房走”模式以及房地一体模式。不论是哪种模式,都是各个国家基于其特定社会背景而做出的选择,并随着社会的发展不断变更。
第二章分析我国房地一体原则存在的冲突,并剖析其背后的原因。随着社会的发展,房地一体原则不论是在理论中抑或实践中均产生了许多冲突。这些冲突的产生,主要有以下几个原因:所有制层面上的原因;法律理论、法律规定上的不一致;房地产价值形态的可分性、巨大性;相关制度的不完善;对土地利用方式的多样化等。
第三章在比较分析各个学者对我国模式选择的基础上,寻找较适合中国现状的立法模式。认为二元主义模式适应了市场经济的需求,能在较大程度上解决房地之间的矛盾,并通过对我国土地使用权法律地位和性质的探讨,分析二元主义模式在我国的实际可行性。
The impartibility of land and building in nature determines the close relationship on legal adjustment, but they two have separability in value and independency in law. One management can form one legislation pattern. The principle of integration between house ownership and land-using right (Integrative Pattern) in China plays an important role since it came into being, but along the development of society, more and more conflicts appear. This dissertation starts from the patterns of land and building in head countries, discusses the close relationship between the choice of legislation pattern and the social background; compares the legislation pattern between China and other head countries, explains the connotation of our Integrative Pattern; analyzes the reasons of the conflicts, hopes to search a pattern that is more proper for current society.
The main content is divided into there chapters, excluding the preface and the conclusion:
Chapter One analyzes the relationship between land and building. Starting from the patterns of relationship between land and building in head countries, this chapter discusses the close relationship between the pattern and society, explains the connotation of Integrative Pattern from the perspective of comparative jurisprudence. At present, there are mainly four patterns in head countries, which are Monistic Pattern, Dualistic Pattern, Pattern of Building in Dominant, Integrative Pattern. Each country makes its selection of pattern based upon the given social background, and also does some adjustments along the development of society.
Chapter Two analyzes the conflicts and the reasons of Integrative Pattern. Alone the development, Integrative Pattern caused many conflicts both in theory and in practice. The reasons are mainly: ownership system, variance of statutory, separability and largeness of land and building in value, defect on relative system, diversity on utilization of land.
Chapter Three analyzes how to solve the conflict of Integrative Pattern. On the basis of comparative analysis of sholars’viewpoints of the pattern selection, the author holds that the Dualistic Pattern may fit the needs of market economy, solve the contradiction between land and building, then analyzes the real feasibility of theDualistic Pattern in China after discussing the role in law and nature of land-using right.
本文除了引言和结论外,主要内容分三章:
第一章从各个国家对土地和房屋关系模式入手,探讨其与社会的密切联系,并比较分析了我国房地一体原则的内涵。目前,在世界各主要国家,存在一元主义模式、二元主义模式、“地随房走”模式以及房地一体模式。不论是哪种模式,都是各个国家基于其特定社会背景而做出的选择,并随着社会的发展不断变更。
第二章分析我国房地一体原则存在的冲突,并剖析其背后的原因。随着社会的发展,房地一体原则不论是在理论中抑或实践中均产生了许多冲突。这些冲突的产生,主要有以下几个原因:所有制层面上的原因;法律理论、法律规定上的不一致;房地产价值形态的可分性、巨大性;相关制度的不完善;对土地利用方式的多样化等。
第三章在比较分析各个学者对我国模式选择的基础上,寻找较适合中国现状的立法模式。认为二元主义模式适应了市场经济的需求,能在较大程度上解决房地之间的矛盾,并通过对我国土地使用权法律地位和性质的探讨,分析二元主义模式在我国的实际可行性。
The impartibility of land and building in nature determines the close relationship on legal adjustment, but they two have separability in value and independency in law. One management can form one legislation pattern. The principle of integration between house ownership and land-using right (Integrative Pattern) in China plays an important role since it came into being, but along the development of society, more and more conflicts appear. This dissertation starts from the patterns of land and building in head countries, discusses the close relationship between the choice of legislation pattern and the social background; compares the legislation pattern between China and other head countries, explains the connotation of our Integrative Pattern; analyzes the reasons of the conflicts, hopes to search a pattern that is more proper for current society.
The main content is divided into there chapters, excluding the preface and the conclusion:
Chapter One analyzes the relationship between land and building. Starting from the patterns of relationship between land and building in head countries, this chapter discusses the close relationship between the pattern and society, explains the connotation of Integrative Pattern from the perspective of comparative jurisprudence. At present, there are mainly four patterns in head countries, which are Monistic Pattern, Dualistic Pattern, Pattern of Building in Dominant, Integrative Pattern. Each country makes its selection of pattern based upon the given social background, and also does some adjustments along the development of society.
Chapter Two analyzes the conflicts and the reasons of Integrative Pattern. Alone the development, Integrative Pattern caused many conflicts both in theory and in practice. The reasons are mainly: ownership system, variance of statutory, separability and largeness of land and building in value, defect on relative system, diversity on utilization of land.
Chapter Three analyzes how to solve the conflict of Integrative Pattern. On the basis of comparative analysis of sholars’viewpoints of the pattern selection, the author holds that the Dualistic Pattern may fit the needs of market economy, solve the contradiction between land and building, then analyzes the real feasibility of theDualistic Pattern in China after discussing the role in law and nature of land-using right.
引文
① [意]彼德罗·彭梵德.罗马法教科书[M].黄凤译,北京:中国政法大学出版社,1992.266.
① 王利明,主编.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:中国法制出版社,2001.345.
② [意]彼德罗·彭梵德.罗马法教科书[M].黄凤译,北京:中国政法大学出版社,1992.266.
③ 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.323.
① 孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.138.
② 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.325-326.
③ 《暂行条例》第 23 条规定:土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;第 24 条规定:土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
① 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.259.
① 崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.140-146.
② 关涛.我国不动产法律问题专论[M].北京:人民法院出版社,1999.140-142.
③ 高富平.物权法原论(下册)[M].北京:中国法制出版社,2001.908.
① 高富平.物权法原论(下册)[M].北京:中国法制出版社,2001.908.
② 参见唐国华.论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理[J].法学杂志,1994,(1):29;梁鹏.从房地产权一致看房产权益与地产权益冲突的新发展[J].兰州学刊,2005,(2):150-151.
①《暂行条例》第 45 条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:……。
① 郑州市民老张就遇到了这样一件烦心事。他买的一套商品房,住了不到 7 年,就有一家自称拥有其土地使用权的开发上,要将他的房子拆掉,准备重新规划。原来是因为从前的房地产开发公司由于经营不善濒临破产,便把该幢楼房的土地使用权转让给了现在这家公司。2002 年 9 月,后者根据经营和发展的需要,决定拆除楼房搞其他经营项目。参见潘志贤,谭新鹏.分割土地使用证能否堵住地产漏洞[EB/OL]. http://www.cnnb.com.cn/gb/node2/node1868/zqyw/userobject7ai402971.html,2002-11-13.
② 邓富国,阳贤文.基地使用权与建筑物所有权之矛盾浅析[J].法学研究,2000,(3):42-43.
③ 崔建远等.中国房地产法研究[M].北京:中国法制出版社,1995.21.
④ 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.168.
⑤ 梁慧星.民法总论[M].北京:法律出版社,1996.42.
⑥ 崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.140.
① 也有学者认为,房地一体转让是有效率的选择,因为若采两者分别转让,则建筑物必须有使用土地的正当权源才能合法的附着于土地,否则将面临无权占有、被诉请拆屋还地甚至返还不当得利的命运,尤其,一旦土地所有权人请求拆屋还地,并获胜诉,将因此耗费巨额社会成本而有害社会经济。参见崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.140.
② 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.671.
③ 参见《中华人民共和国土地管理法》第 43 条、第 63 条的规定.
④ 任庆恩.非法土地交易?合法处置房产?[J].中国土地,2004,(3):28-30.
① 参见《暂行条例》第 40 条的规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
② 由于土地上的建筑物在土地使用权期满后将由国家无偿取得,土地使用权人在土地上所作的投资愈巨大、愈长远、其将受到的损失则愈大,故土地使用权人总是设法转让土地使用权和建筑物所有权,这是导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为的部分原因。这些投机行为可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,影响房屋使用人的利益,而且还可能引导人们去玩“炒楼花”的游戏,产生“泡沫经济”,或者使大量资金流入个人腰包,严重影响土地开发和利用效率。参见徐玉麟.城市房地产管理法讲话[M].北京:中国法制出版社,1994.43.
③ 全国人大法工委,国务院法制局.中华人民共和国房地产管理法实用讲话[M].北京:中国商业出版社, 1994.80.
④ 张少鹏.“土地使用权”是独立的不动产物权[J].中国法学,1998,(6):49-56.
① 《暂行条例》第 28 条规定: 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
① 所谓多重地籍,是指在一宗土地上同时存在多个土地的占用使用权利,而且这些权利均可以纳入不动产登记簿,在不动产登记簿上表现出权利人的“地籍”的情况。多重地籍主要是源于对土地的纵向范围的利用而产生。土地的所有权是一层地籍,一般情况下,人们可以在该土地上设立一个地上权,登记后成为第二层地籍。此外,人们可以在房屋之上设定长期利用的权利,比如悬挂广告之用的使用权,登记后成为第三层地籍,这第三层地籍,有的立法称之为“空间权”,由于土地是稀缺资源,现代科学和技术的发展允许人们利用土地之上、之下的空间,多重地籍逐渐多见。参见孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社, 2003.76.
② 赵贵龙,关永年.论市场经济条件下房产与地产权益的冲突及其法律协调[J].法学论坛,1998,(1):16-20.
③ 转引自赵贵龙,关永年.论市场经济条件下房产与地产权益的冲突及其法律协调[J].法学论坛,1998,(1): 16-20.
① 江平,主编.民商法原理[M].北京:中国财政经济出版社,1999.304.
① 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.483-510.
① 刘泽华,何正启.房地产分别抵押的法律风险及相关问题[J].中国房地产金融,2004,(1):10-14.
② 同上.
① 《中华人民共和国物权法(草案)》对此亦有规定,该草案第 9 条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;未经登记,不发生物权效力,但法律另有规定的除外。
① 参见《城市房地产管理法》第 21 条规定.
② 所谓公权的侵犯指的主要是国家强行将地上房屋收归国有。这实质上是对合法所有权的一种剥夺,应视为一种侵权行为。参见唐国华.论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理[J].法学杂志,1994,(1):29.而私权的侵犯主要体现位:在房屋的拆迁过程中,房地产开发商(土地使用人)强行侵占了房屋所有权人所拥有的房屋并对其进行了处分。
① 孟勤国.中国物权法草案建议稿[J].法学评论,2002,(5):85-98.
① 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.68.
② 王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:法制出版社,2001.358.
① 梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京:社会科学文献出版社,2000.488.
② 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.411.
① 《中华人民共和国物权法(草案)》第 152 条规定:建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;第 153 条规定:建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人将建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,建设用地使用权一并处分。
② 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.636.
③ 关涛.我国不动产法律问题研究[M].北京:人民法院出版社,1999.165.
④ 乔新生.土地使用权续展制度应当如何设计[J].学习月刊,2005,(9):44-45.
① 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.205.
② 李岸曰.两大法系房地产概念之比较研究[J].当代法学,2001,(6):52-55.
① 参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第 21 条第 2 款的规定。
② 草案仅在第 154 条规定,建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭。对地上物的处理,避而不谈。
③ “王稿”第 265 条规定:土地使用权期限届满,土地使用权人有权取回地上建筑物或者其他附着物,恢复土地的原状。但土地所有权人要求以时价购买的,土地使用权人无正当理由,不得拒绝。土地使用权人不取回地上建筑物或者其他附着物的,土地所有权人应当给予相应的补偿,补偿标准由国务院另行规定。
④ “梁稿”第 223 条规定:基地使用权期限届满未续期的,基地使用权人可以取回其建筑物及其他附着物,并应恢复土地原状。但土地所有权人提出以时价购买基地使用权人的建筑物及其他附着物时,土地使用权人无正当理由,不得拒绝。第 224 条规定:基地使用权期限届满,基地使用权人不取回建筑物及其他附着物时,可请求土地所有人补偿。土地所有人可请求基地使用权人在其建筑物及其他附着物可使用期限内,延长基地使用权的期限。基地使用权人拒绝延长的,不得请求土地所有人补偿。
⑤ “孟稿”第 163 条规定:土地使用权期限届满,建筑物或其他附着物的处理,当事人有约定的,从其约定。土地所有权人请求以时价购买约定拆除的建筑物或其他附着物,土地使用权人不得拒绝。第 164 条规定:土地使用权期限届满,当事人未约定建筑物或其他附着物的处理,建筑物或其他附着物所有权人可以支付相当于土地或其他附着物价值十分之一的土地占用费的方式续期,每次续期不超过十年。建筑物占用土地累计达七十年的,建筑物所有权人可无偿使用土地,直至建筑物自然毁灭。
① 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.267.
② 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.139.
① 张少鹏.“土地使用权”是独立的不动产物权[J].中国法学,1998,(6):49-56.
② 孙宪忠.不动产物权取得研究[A].梁慧星.民商法论丛(3)[C].北京:法律出版社,1995.42.
③ 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.151.
④ 转引自高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.270.
① 王利明.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社,1998.214.
② 这一点也得到许多学者的认可,有学者认为,在我国,狭义的房地产(特指以商品经营服务性质为主的地产和房产)概念与普通法财产法有更广泛的渊源关系.参见李岸曰.两大法系房地产概念之比较研究[J].当代法学,2001,(6):52-55.
③ 孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.73.
① 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.19.
② 江平,主编.中国土地立法研究[M].北京:中国政法大学出版社,1999.295-300.
③ 从名称上讲,有学者认为应直接采用地上权概念,而多数学者则认为我国的这种土地使用权虽然相似于大陆法上的地上权,但也存在重大差别,加之地上权的名词较为晦涩,故不宜在我国立法上直接使用。至于应使用何种概念较为妥当,又有不同的主张,如有的主张沿用现行法上已有的“土地使用权”;有的主张改称为“基地使用权”,我国台湾地区学者中也有将地上权称为“建地使用权”的情况。也有的主张采用土地管理法中已经使用了的“建设用地使用权”概念。刘保玉.物权体系论——中国物权法上的物权类型设计[M].北京:人民法院出版社,2004.185.
[1] 崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.
[2] 崔建远等.中国房地产法研究[M].北京:中国法制出版社,1995.
[3] 高富平.物权法原论(下册)[M].北京:中国法制出版社,2001.
[4] 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.
[5] 关涛.我国不动产法律问题专论[M].北京:人民法院出版社,1999.
[6] 江平,主编.民商法原理[M].北京:中国财政经济出版社,1999.
[7] 梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京:社会科学文献出版社,2000.
[8] 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.
[9] 梁慧星.民法总论[M].北京:法律出版社,1996.
[10] 刘保玉.物权体系论——中国物权法上的物权类型设计[M].北京:人民法院出版社,2004.
[11] 屈茂辉.用益物权制度研究[M].北京:中国方正出版社,2005.
[12] 全国人大法工委,国务院法制局.中华人民共和国房地产管理法实用讲话[M].北京:中国商业出版社,1994.
[13] 孙宪忠.中国物权法原理[M].北京:法律出版社,2004.
[14] 孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.
[15] 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.
[16] 孙宪忠.德国当代物权法[M].北京:法律出版社,1997.
[17] 王利明,主编.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:中国法制出版社,2001.
[18] 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.
[19] 王泽鉴.用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社,2001.
[20] 徐玉麟.城市房地产管理法讲话[M].北京:中国法制出版社,1994.
[21] [意]彼德罗·彭梵德.罗马法教科书[M].黄凤译,北京:中国政法大学出版社,1992.
[1] 邓富国,阳贤文.基地使用权与建筑物所有权之矛盾浅析[J].法学研究,2000, (3).
[2] 关涛.大陆土地使用权与台湾地上权之比较[J].法学论坛,1997,(3).
[3] 郭明瑞.关于我国物权立法的三点思考[J].中国法学,1998,(2).
[4] 李岸曰.两大法系房地产概念之比较研究[J].当代法学,2001,(6).
[5] 李开国,洪学军,杨佳红.建设用地使用权立法若干具体问题研究[A].孟勤国,黄莹.中国物权法的理论探索(1)[C].武汉:武汉大学出版社,2004.
[6] 梁慧星.关于制定《中国物权法》的若干问题[J].中国民营科技与经济,2001,(5).
[7] 梁慧星.制定中国物权法的若干问题[A].梁慧星.民商法论丛(16)[C].香港:金桥文化出版(香港)有限公司,2000.
[8] 梁鹏.从房地产权一致看房产权益与地产权益冲突的新发展[J].兰州学刊,2005,(2).
[9] 刘泽华、何正启.房地产分别抵押的法律风险及相关问题[J].中国房地产金融,2004,(1).
[10] 孟勤国.中国物权法草案建议稿[J].法学评论,2002,(5).
[11] 乔新生.土地使用权续展制度应当如何设计[J].学习月刊,2005,(9).
[12] 屈茂辉,蒋学跃.法定地上权探讨[J].法制与社会发展,2001,(3).
[13] 任庆恩.非法土地交易?合法处置房产?[J].中国土地,2004,(3).
[14] 孙宪忠.确定我国物权种类及内容的难点[J].法学研究,2001,(1).
[15] 孙宪忠.不动产物权取得研究[A].梁慧星.民商法论丛(3)[C].北京:法律出版社,1995.
[16] 唐国华.论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理[J].法学杂志,1994,(1).
[17] 张少鹏.“土地使用权”是独立的不动产无权[J].中国法学,1998,(6).
[18] 赵贵龙,关永年.论市场经济条件下房产与地产权益的冲突及其法律协调[J].法学论坛,1998,(1).
[19] 周学峰.土地与建筑物的关系和中国物权法的选择[A].江平.中美物权法的现状与发展[C].北京:清华大学出版社,2003.
[20] 潘志贤,谭新鹏.分割土地使用证能否堵住地产漏洞[EB/OL].http://www.cnnb.com.cn/gb /node2/node1868/zqyw/userobject7ai402971.html,2002-11-13.
[1] 《城市房屋产权产籍管理暂行办法》.
[2] 《城市房屋权属登记管理办法》.
[3] 《关于加强城镇地产价格评估工作的通知》.
[4] 《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》.
[5] 《中华人民共和国城市房地产管理法》.
[6] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》.
[7] 《中华人民共和国担保法》.
[8] 《中华人民共和国土地管理法》.
[9] 《中华人民共和国物权法(草案)》.
[10]《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》.
① 王利明,主编.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:中国法制出版社,2001.345.
② [意]彼德罗·彭梵德.罗马法教科书[M].黄凤译,北京:中国政法大学出版社,1992.266.
③ 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.323.
① 孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.138.
② 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.325-326.
③ 《暂行条例》第 23 条规定:土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;第 24 条规定:土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
① 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.259.
① 崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.140-146.
② 关涛.我国不动产法律问题专论[M].北京:人民法院出版社,1999.140-142.
③ 高富平.物权法原论(下册)[M].北京:中国法制出版社,2001.908.
① 高富平.物权法原论(下册)[M].北京:中国法制出版社,2001.908.
② 参见唐国华.论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理[J].法学杂志,1994,(1):29;梁鹏.从房地产权一致看房产权益与地产权益冲突的新发展[J].兰州学刊,2005,(2):150-151.
①《暂行条例》第 45 条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:……。
① 郑州市民老张就遇到了这样一件烦心事。他买的一套商品房,住了不到 7 年,就有一家自称拥有其土地使用权的开发上,要将他的房子拆掉,准备重新规划。原来是因为从前的房地产开发公司由于经营不善濒临破产,便把该幢楼房的土地使用权转让给了现在这家公司。2002 年 9 月,后者根据经营和发展的需要,决定拆除楼房搞其他经营项目。参见潘志贤,谭新鹏.分割土地使用证能否堵住地产漏洞[EB/OL]. http://www.cnnb.com.cn/gb/node2/node1868/zqyw/userobject7ai402971.html,2002-11-13.
② 邓富国,阳贤文.基地使用权与建筑物所有权之矛盾浅析[J].法学研究,2000,(3):42-43.
③ 崔建远等.中国房地产法研究[M].北京:中国法制出版社,1995.21.
④ 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.168.
⑤ 梁慧星.民法总论[M].北京:法律出版社,1996.42.
⑥ 崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.140.
① 也有学者认为,房地一体转让是有效率的选择,因为若采两者分别转让,则建筑物必须有使用土地的正当权源才能合法的附着于土地,否则将面临无权占有、被诉请拆屋还地甚至返还不当得利的命运,尤其,一旦土地所有权人请求拆屋还地,并获胜诉,将因此耗费巨额社会成本而有害社会经济。参见崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.140.
② 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.671.
③ 参见《中华人民共和国土地管理法》第 43 条、第 63 条的规定.
④ 任庆恩.非法土地交易?合法处置房产?[J].中国土地,2004,(3):28-30.
① 参见《暂行条例》第 40 条的规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
② 由于土地上的建筑物在土地使用权期满后将由国家无偿取得,土地使用权人在土地上所作的投资愈巨大、愈长远、其将受到的损失则愈大,故土地使用权人总是设法转让土地使用权和建筑物所有权,这是导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为的部分原因。这些投机行为可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,影响房屋使用人的利益,而且还可能引导人们去玩“炒楼花”的游戏,产生“泡沫经济”,或者使大量资金流入个人腰包,严重影响土地开发和利用效率。参见徐玉麟.城市房地产管理法讲话[M].北京:中国法制出版社,1994.43.
③ 全国人大法工委,国务院法制局.中华人民共和国房地产管理法实用讲话[M].北京:中国商业出版社, 1994.80.
④ 张少鹏.“土地使用权”是独立的不动产物权[J].中国法学,1998,(6):49-56.
① 《暂行条例》第 28 条规定: 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
① 所谓多重地籍,是指在一宗土地上同时存在多个土地的占用使用权利,而且这些权利均可以纳入不动产登记簿,在不动产登记簿上表现出权利人的“地籍”的情况。多重地籍主要是源于对土地的纵向范围的利用而产生。土地的所有权是一层地籍,一般情况下,人们可以在该土地上设立一个地上权,登记后成为第二层地籍。此外,人们可以在房屋之上设定长期利用的权利,比如悬挂广告之用的使用权,登记后成为第三层地籍,这第三层地籍,有的立法称之为“空间权”,由于土地是稀缺资源,现代科学和技术的发展允许人们利用土地之上、之下的空间,多重地籍逐渐多见。参见孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社, 2003.76.
② 赵贵龙,关永年.论市场经济条件下房产与地产权益的冲突及其法律协调[J].法学论坛,1998,(1):16-20.
③ 转引自赵贵龙,关永年.论市场经济条件下房产与地产权益的冲突及其法律协调[J].法学论坛,1998,(1): 16-20.
① 江平,主编.民商法原理[M].北京:中国财政经济出版社,1999.304.
① 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.483-510.
① 刘泽华,何正启.房地产分别抵押的法律风险及相关问题[J].中国房地产金融,2004,(1):10-14.
② 同上.
① 《中华人民共和国物权法(草案)》对此亦有规定,该草案第 9 条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;未经登记,不发生物权效力,但法律另有规定的除外。
① 参见《城市房地产管理法》第 21 条规定.
② 所谓公权的侵犯指的主要是国家强行将地上房屋收归国有。这实质上是对合法所有权的一种剥夺,应视为一种侵权行为。参见唐国华.论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理[J].法学杂志,1994,(1):29.而私权的侵犯主要体现位:在房屋的拆迁过程中,房地产开发商(土地使用人)强行侵占了房屋所有权人所拥有的房屋并对其进行了处分。
① 孟勤国.中国物权法草案建议稿[J].法学评论,2002,(5):85-98.
① 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.68.
② 王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:法制出版社,2001.358.
① 梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京:社会科学文献出版社,2000.488.
② 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.411.
① 《中华人民共和国物权法(草案)》第 152 条规定:建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;第 153 条规定:建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人将建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,建设用地使用权一并处分。
② 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.636.
③ 关涛.我国不动产法律问题研究[M].北京:人民法院出版社,1999.165.
④ 乔新生.土地使用权续展制度应当如何设计[J].学习月刊,2005,(9):44-45.
① 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.205.
② 李岸曰.两大法系房地产概念之比较研究[J].当代法学,2001,(6):52-55.
① 参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第 21 条第 2 款的规定。
② 草案仅在第 154 条规定,建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭。对地上物的处理,避而不谈。
③ “王稿”第 265 条规定:土地使用权期限届满,土地使用权人有权取回地上建筑物或者其他附着物,恢复土地的原状。但土地所有权人要求以时价购买的,土地使用权人无正当理由,不得拒绝。土地使用权人不取回地上建筑物或者其他附着物的,土地所有权人应当给予相应的补偿,补偿标准由国务院另行规定。
④ “梁稿”第 223 条规定:基地使用权期限届满未续期的,基地使用权人可以取回其建筑物及其他附着物,并应恢复土地原状。但土地所有权人提出以时价购买基地使用权人的建筑物及其他附着物时,土地使用权人无正当理由,不得拒绝。第 224 条规定:基地使用权期限届满,基地使用权人不取回建筑物及其他附着物时,可请求土地所有人补偿。土地所有人可请求基地使用权人在其建筑物及其他附着物可使用期限内,延长基地使用权的期限。基地使用权人拒绝延长的,不得请求土地所有人补偿。
⑤ “孟稿”第 163 条规定:土地使用权期限届满,建筑物或其他附着物的处理,当事人有约定的,从其约定。土地所有权人请求以时价购买约定拆除的建筑物或其他附着物,土地使用权人不得拒绝。第 164 条规定:土地使用权期限届满,当事人未约定建筑物或其他附着物的处理,建筑物或其他附着物所有权人可以支付相当于土地或其他附着物价值十分之一的土地占用费的方式续期,每次续期不超过十年。建筑物占用土地累计达七十年的,建筑物所有权人可无偿使用土地,直至建筑物自然毁灭。
① 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.267.
② 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.139.
① 张少鹏.“土地使用权”是独立的不动产物权[J].中国法学,1998,(6):49-56.
② 孙宪忠.不动产物权取得研究[A].梁慧星.民商法论丛(3)[C].北京:法律出版社,1995.42.
③ 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.151.
④ 转引自高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.270.
① 王利明.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社,1998.214.
② 这一点也得到许多学者的认可,有学者认为,在我国,狭义的房地产(特指以商品经营服务性质为主的地产和房产)概念与普通法财产法有更广泛的渊源关系.参见李岸曰.两大法系房地产概念之比较研究[J].当代法学,2001,(6):52-55.
③ 孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.73.
① 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.19.
② 江平,主编.中国土地立法研究[M].北京:中国政法大学出版社,1999.295-300.
③ 从名称上讲,有学者认为应直接采用地上权概念,而多数学者则认为我国的这种土地使用权虽然相似于大陆法上的地上权,但也存在重大差别,加之地上权的名词较为晦涩,故不宜在我国立法上直接使用。至于应使用何种概念较为妥当,又有不同的主张,如有的主张沿用现行法上已有的“土地使用权”;有的主张改称为“基地使用权”,我国台湾地区学者中也有将地上权称为“建地使用权”的情况。也有的主张采用土地管理法中已经使用了的“建设用地使用权”概念。刘保玉.物权体系论——中国物权法上的物权类型设计[M].北京:人民法院出版社,2004.185.
[1] 崔建远.物权:生长与成型[M].北京:中国人民大学出版社,2004.
[2] 崔建远等.中国房地产法研究[M].北京:中国法制出版社,1995.
[3] 高富平.物权法原论(下册)[M].北京:中国法制出版社,2001.
[4] 高富平.中国物权法:制度设计与创新[M].北京:中国人民大学出版社,2005.
[5] 关涛.我国不动产法律问题专论[M].北京:人民法院出版社,1999.
[6] 江平,主编.民商法原理[M].北京:中国财政经济出版社,1999.
[7] 梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京:社会科学文献出版社,2000.
[8] 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.
[9] 梁慧星.民法总论[M].北京:法律出版社,1996.
[10] 刘保玉.物权体系论——中国物权法上的物权类型设计[M].北京:人民法院出版社,2004.
[11] 屈茂辉.用益物权制度研究[M].北京:中国方正出版社,2005.
[12] 全国人大法工委,国务院法制局.中华人民共和国房地产管理法实用讲话[M].北京:中国商业出版社,1994.
[13] 孙宪忠.中国物权法原理[M].北京:法律出版社,2004.
[14] 孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.
[15] 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.
[16] 孙宪忠.德国当代物权法[M].北京:法律出版社,1997.
[17] 王利明,主编.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:中国法制出版社,2001.
[18] 王卫国.中国土地权利制度研究[M].北京:中国政法大学出版社,1997.
[19] 王泽鉴.用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社,2001.
[20] 徐玉麟.城市房地产管理法讲话[M].北京:中国法制出版社,1994.
[21] [意]彼德罗·彭梵德.罗马法教科书[M].黄凤译,北京:中国政法大学出版社,1992.
[1] 邓富国,阳贤文.基地使用权与建筑物所有权之矛盾浅析[J].法学研究,2000, (3).
[2] 关涛.大陆土地使用权与台湾地上权之比较[J].法学论坛,1997,(3).
[3] 郭明瑞.关于我国物权立法的三点思考[J].中国法学,1998,(2).
[4] 李岸曰.两大法系房地产概念之比较研究[J].当代法学,2001,(6).
[5] 李开国,洪学军,杨佳红.建设用地使用权立法若干具体问题研究[A].孟勤国,黄莹.中国物权法的理论探索(1)[C].武汉:武汉大学出版社,2004.
[6] 梁慧星.关于制定《中国物权法》的若干问题[J].中国民营科技与经济,2001,(5).
[7] 梁慧星.制定中国物权法的若干问题[A].梁慧星.民商法论丛(16)[C].香港:金桥文化出版(香港)有限公司,2000.
[8] 梁鹏.从房地产权一致看房产权益与地产权益冲突的新发展[J].兰州学刊,2005,(2).
[9] 刘泽华、何正启.房地产分别抵押的法律风险及相关问题[J].中国房地产金融,2004,(1).
[10] 孟勤国.中国物权法草案建议稿[J].法学评论,2002,(5).
[11] 乔新生.土地使用权续展制度应当如何设计[J].学习月刊,2005,(9).
[12] 屈茂辉,蒋学跃.法定地上权探讨[J].法制与社会发展,2001,(3).
[13] 任庆恩.非法土地交易?合法处置房产?[J].中国土地,2004,(3).
[14] 孙宪忠.确定我国物权种类及内容的难点[J].法学研究,2001,(1).
[15] 孙宪忠.不动产物权取得研究[A].梁慧星.民商法论丛(3)[C].北京:法律出版社,1995.
[16] 唐国华.论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理[J].法学杂志,1994,(1).
[17] 张少鹏.“土地使用权”是独立的不动产无权[J].中国法学,1998,(6).
[18] 赵贵龙,关永年.论市场经济条件下房产与地产权益的冲突及其法律协调[J].法学论坛,1998,(1).
[19] 周学峰.土地与建筑物的关系和中国物权法的选择[A].江平.中美物权法的现状与发展[C].北京:清华大学出版社,2003.
[20] 潘志贤,谭新鹏.分割土地使用证能否堵住地产漏洞[EB/OL].http://www.cnnb.com.cn/gb /node2/node1868/zqyw/userobject7ai402971.html,2002-11-13.
[1] 《城市房屋产权产籍管理暂行办法》.
[2] 《城市房屋权属登记管理办法》.
[3] 《关于加强城镇地产价格评估工作的通知》.
[4] 《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》.
[5] 《中华人民共和国城市房地产管理法》.
[6] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》.
[7] 《中华人民共和国担保法》.
[8] 《中华人民共和国土地管理法》.
[9] 《中华人民共和国物权法(草案)》.
[10]《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》.