房地产投资信托（REITs）法律问题研究
摘要
笔者近期从权威部门获悉,中国证监会目前正在起草REITs法律条文。2007年4月,联华信托和中信证券已开始试点。在一年前(2006年)的4月25日,中国人民银行副行长吴晓灵在住房金融体系国际研讨会上就曾宣布,中国打算拓宽证券市场,开展国内REITs(real estate investment trusts)。
本文从我国发展REITs的实践意义出发,指出REITs可为房地产开辟庞大的新的融资渠道,为中小投资者提供稳健收益率高的投资产品。在研究了REITs的法律界定之后,探讨了REITs一般运行机制,包括法律关系、运营模式以及REITs结构的发展。其中流动性与税收机制是发展的难点和要点。
在借鉴各国已成形的REITs法律制度中,笔者认为在投资的资产类别、股利分配政策、资产负债比例、资产结构限制、股权结构限制等方面,是国外REITs60多年发展的沉淀,中国可以借鉴,另外,基金价值评估(会计处理)可参照美国的经营基金(Fund from Operation,FFO)。论文还对房地产投资信托制度之风险规避机制及技巧进行了探讨。笔者对美国REITs高杠杆债务风险产生的经济、法律原因进行了剖析,并介绍了美国的法律对策,REITs重组中可采用一些技巧满足法律要求,如发行仅次于债权的优先股。
本文在指出我国REITs发展的可行性条件和法律障碍之后,提出构建中国REITs法律环境的几点建议,对现行的法律设计、税收制度作了分析,认为发展我国REITs运作模式的选择:契约型封闭式优先。
在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险之下,监管层倾向于收紧房地产投资信托基金的红筹上市途经。不过,在国内融资渠道充分发展的情况下,需要高杠杆融资的REITs在国内推出是自然而然的事,是金融创新的方向。
本文认为,法律和政策没有到位,是REITs无法推出的根本原因。一旦政府下决心推出,所述问题都会迎刃而解。
Wu Xiaolin, deputy governor of the People's Bank of China, declared on April 25, 2006 at the International Symposium on Residential Housing Finance System that China intends to broaden its securities market and launch its domestic REITs.
Five REITs have been listed in Hong Kong, among which GZI REIT (0405) is the first REIT ever listed in Hong Kong (in December 2005) that encompasses Chinese domestic properties (located in Guangzhou). And CRCT has listed in Singapore which also encompasses Chinese domestic properties ' in 2006. These two provide us with two kind of REITs constructions that listed overseas.
In composing this article, consultation has been made with the law firm Paul Hastings, legal counsel, to GZI REIT Asset Management Limited (manager of GZI REIT), and the law firm King & Wood, legal counsel to HSBC (GZI's joint global coordinator). REIT systems of the US, Hong Kong, Singapore and Australia are compared with each other, and proposals have been made with respect to the creation of REIT-related legal system in China.
As a capital-intensive industry, the real estate industry demands substantial amount of funds, operates over long periods of time and carries high risks. It is a pillar industry in China. As a financial product, REITs can reduce banks' exposure to risks, meet the public's need for investment tool, improve the liquidity of real estate that produce long-term yields, improve informational transparency of the real estate industry, and upgrade the financial system of China to respond to international competition.
The successful listing of GZI REIT demonstrated that it is possible for Chinese developers and investors to list REITs in Hong Kong after solving issues in regulation, foreign exchange "control, law and taxation. Meanwhile, corporate restructuring is necessary to meet the standards for listing in Hong Kong.
By learning from REIT-related legal arrangements of other jurisdictions and taking into consideration the realities in real estate development in China, reasonable rules can be made with respect to such issues as the categories of assets for investment, dividend distribution policies, debt/equity ratio, capital structure restrictions, and equity structure restrictions.
After careful consideration of the REIT legal system to be established in China, the author is of the opinion that in establishing the REIT system in China, priority should be given to the contractual form of REITs and private placements may develop into corporate form. Analyses are made of current legal rules and tax regime, and a tension is spotted between the trust system and the practice of public placement of REITs in China.
Lastly, discussion are made regarding the mechanism and techniques for risk avoidance in REIT practices. Insights are given to the economic and legal causes that give rise to risks associated with highly-leveraged debts in REITs in the US and solutions available under US law. Some techniques may be adopted in connection with the restructuring of REITs to meet relevant legal requirements.
本文从我国发展REITs的实践意义出发,指出REITs可为房地产开辟庞大的新的融资渠道,为中小投资者提供稳健收益率高的投资产品。在研究了REITs的法律界定之后,探讨了REITs一般运行机制,包括法律关系、运营模式以及REITs结构的发展。其中流动性与税收机制是发展的难点和要点。
在借鉴各国已成形的REITs法律制度中,笔者认为在投资的资产类别、股利分配政策、资产负债比例、资产结构限制、股权结构限制等方面,是国外REITs60多年发展的沉淀,中国可以借鉴,另外,基金价值评估(会计处理)可参照美国的经营基金(Fund from Operation,FFO)。论文还对房地产投资信托制度之风险规避机制及技巧进行了探讨。笔者对美国REITs高杠杆债务风险产生的经济、法律原因进行了剖析,并介绍了美国的法律对策,REITs重组中可采用一些技巧满足法律要求,如发行仅次于债权的优先股。
本文在指出我国REITs发展的可行性条件和法律障碍之后,提出构建中国REITs法律环境的几点建议,对现行的法律设计、税收制度作了分析,认为发展我国REITs运作模式的选择:契约型封闭式优先。
在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险之下,监管层倾向于收紧房地产投资信托基金的红筹上市途经。不过,在国内融资渠道充分发展的情况下,需要高杠杆融资的REITs在国内推出是自然而然的事,是金融创新的方向。
本文认为,法律和政策没有到位,是REITs无法推出的根本原因。一旦政府下决心推出,所述问题都会迎刃而解。
Wu Xiaolin, deputy governor of the People's Bank of China, declared on April 25, 2006 at the International Symposium on Residential Housing Finance System that China intends to broaden its securities market and launch its domestic REITs.
Five REITs have been listed in Hong Kong, among which GZI REIT (0405) is the first REIT ever listed in Hong Kong (in December 2005) that encompasses Chinese domestic properties (located in Guangzhou). And CRCT has listed in Singapore which also encompasses Chinese domestic properties ' in 2006. These two provide us with two kind of REITs constructions that listed overseas.
In composing this article, consultation has been made with the law firm Paul Hastings, legal counsel, to GZI REIT Asset Management Limited (manager of GZI REIT), and the law firm King & Wood, legal counsel to HSBC (GZI's joint global coordinator). REIT systems of the US, Hong Kong, Singapore and Australia are compared with each other, and proposals have been made with respect to the creation of REIT-related legal system in China.
As a capital-intensive industry, the real estate industry demands substantial amount of funds, operates over long periods of time and carries high risks. It is a pillar industry in China. As a financial product, REITs can reduce banks' exposure to risks, meet the public's need for investment tool, improve the liquidity of real estate that produce long-term yields, improve informational transparency of the real estate industry, and upgrade the financial system of China to respond to international competition.
The successful listing of GZI REIT demonstrated that it is possible for Chinese developers and investors to list REITs in Hong Kong after solving issues in regulation, foreign exchange "control, law and taxation. Meanwhile, corporate restructuring is necessary to meet the standards for listing in Hong Kong.
By learning from REIT-related legal arrangements of other jurisdictions and taking into consideration the realities in real estate development in China, reasonable rules can be made with respect to such issues as the categories of assets for investment, dividend distribution policies, debt/equity ratio, capital structure restrictions, and equity structure restrictions.
After careful consideration of the REIT legal system to be established in China, the author is of the opinion that in establishing the REIT system in China, priority should be given to the contractual form of REITs and private placements may develop into corporate form. Analyses are made of current legal rules and tax regime, and a tension is spotted between the trust system and the practice of public placement of REITs in China.
Lastly, discussion are made regarding the mechanism and techniques for risk avoidance in REIT practices. Insights are given to the economic and legal causes that give rise to risks associated with highly-leveraged debts in REITs in the US and solutions available under US law. Some techniques may be adopted in connection with the restructuring of REITs to meet relevant legal requirements.
引文
铩? 《REITs内地破冰 税法成主要障碍》,第一财经日报http://news.stockstar.com/info/darticle.aspx?id=SS,20070427,30604789&columnid=1793(访问日期:2007年10月30日)
3 《朱从玖:进一步开发REITs和ETF产品》,http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/www.cs.com.cn/xt/04/200710/t20071012_1220632.htm(访问日期:2007年10月30日)
4 路透社4月26日报道
铩? 来自中国人民银行网站(http://www.pbc.gov.cn)
6 叶檀:《房贷证券化之后房价才可能大副下挫》,载《每日经济新闻》2007年7月30日A2版
7 《外资多管道涌入中国房地产 专家认为不应一刀切》,http://news.cq.soufun.com/2007-06-19/1100225.htmhttp://news.cq.soufun.com/2007-06-19/1100225.htm(访问日期:2007年10月30日):近来,对于外资购房购地的模式监管趋紧。去年7月颁发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》,规定“购买非自用房地产,必须设立外商投资企业”,提高了直接购置房产的资金门槛、交易成本、时间成本。而日前颁布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和临管的通知》,对外商投资房地产审批、备案和监管更加规范和严格。
铩? 《房地产业利用外资猛增至222亿 同比增长89.9%》,http://news.tj.soufun.com/2007-06-20/1101955.htm,(访问日期:2007年10月30日)。
铩?[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版。
铩?0 《8月金融机构人民币存款余额37.74万亿元》,http://finance.jrj.com.cn/news/2007-09-12/000002670825.html,(访问日期:2007年10月20日)
铩?1 张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月版,89页。
12[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第91页。AFFO是房地产投资信托的计算单位,收入-经营成本-折旧和摊消-利息费用-一般管理费用=净收益;净收益-房地产销售利得+房地产折旧=经营资金;经营资金再经过调整就是调整后的经营资金。
铩?3[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第17-18页。
铩?4 Constituent Companies in the FTSE NAREIT All REIT Index,fromhttp://www.nareit.org/library/domestic/FNUSIC2006.xls
铩?6 张健著:《财富永续--房地产金融实务》,上海财经大学出版社,2007年1月第1版,第119页
17 吴光雄[台]著:《信用评等机构将如何在不动产证券化扮演其角色》,载于《全国律师》2002年第7期
18 郑仁哲[台]:《不动产投资信托之初探》,载于《全国律师》2002年第7期
铩?9吴弘、尹燕德主编:《房地产证券化法律问题概述》上海电子出版有限公司出版,2004年12月,第93-95页
铩?0 赖源河,王志诚合著:《现代信托法论》,中国政法大学出版社,2002年,第81-89页
21 吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社,2005年12月,第40页
铩?2 吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社2005年版,第209页。
铩?3[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第38页。
铩?4[美]陈淑贤、约翰?埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第39页。
25 《REITs内地破冰 税法成主要障碍》,第一财经日报http://news.stockstar.com/info/darticle.aspx?id=SS,20070427,30604789&columnid=1793(访问日期:2007年10月30日)
26 《2007:REITs能否再度上路》,中国房产之窗网,http://news.ehomeday.com/2007-7/2007711154810.htm(访问日期:2007年10月30日)。
铩?7参见宋林峰:《美国房地产投资信托(REITs)调研报告》,载于北京国际信托投资有限公司《信托研究》2004年第3期。
28参见宋林峰:《美国房地产投资信托(REITs)调研报告》,载于北京国际信托投资有限公司《信托研究》2004年第3期。
29至少75%以上总收入必须衍生自房地产租金或房地产抵押贷款的利息。
30每年分配给股东的金额必须等于或超过REITs总收入的95%。
31参见[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第23页。
铩?2参见[美]陈淑贤、约翰?埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第23页。
33所渭“业主有限合伙公司”,是一种介于公司制企业和合伙企业之间的“人资两合”的组织形式,由一名总合伙人和数名有限合伙人组成,总合伙人在MLP中承担无限责任,而有限合伙人仅以其出资额为限承担有限责任。参见[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第25页。
铩?4[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第25-26页。
35宋林峰:《美国房地产投资信托(REITs)调研报告》,载于北京国际信托投资有限公司《信托研究》2004年第3期。
铩?6 See David M.Einhom,UNINTENDED ADVANTAGE:EQUITY REITS VS.TAXABLE REAL ESTATECOMPANIES,Tax Lawyer,Winter 1998.
铩?9 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第18页
铩?0 吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社2005年版,第69页。
41 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第18页
铩?2 《物业税“空转”试点扩至十省市 预计明年正式征收》,载《上海证券报》http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=24551249,(访问日期:2007年10月12日星期五)
铩?3[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版。[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版。
铩?4 孙红:《越秀REITs“非典型”上市》,载《新财富》2006年6月号
铩?5 张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月版,58页。
铩?6 冯倩:《新会计准则指导下的资产证券化有关会计问题探讨》,http://www.wypaper.com/lunwen/kjsj/JD_2.html
铩?7 12.Are REIT Dividends Subject to the new 15 Percent Maximum Tax Rate? Athttp://www.usreitinfodesk.com/introduction/faq.cfm#11
48 张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月版,45页。
铩?9 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第18页
50 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第61页
铩?.吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社,2003年8月第1版。
2.张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月第1版。
3.[英]D.J.海顿著:《信托法》,周翼、王昊译,法律出版社,第4版,中英文本。
4.吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社,2005年12月第1版
5.张健著:《财富永续--房地产金融实务》,上海财经大学出版社,2007年1月第1版。
6.陈少英著:《公司涉税法论》,北京大学出版社,2005年10月第1版
7.魏琼著:《西方经济法发达史》,北京大学出版社,2006年4月第1版
8.张忠野著:《公司治理的法理学研究》,北京大学出版社,2006年1月第1版
9.陈欣著:《衍生金融交易国际监管制度研究》,北京大学出版社,2006年7月第1版
1.刘识博:《中国房地产信托基金(REITS)模式研究》,河海大学硕士学位论文,2005年6月
2.汪东伦:《信托所得税探讨》,华东政法学院法律硕士学位论文
3.李智:《房地产投资信托(REITs)法律制度研究》,中国政法大学博士论文,2005年4月
1.郑磊:《西蒙REITs的营商之道》,载《新财富》2006年6月号
2.孙红:《越秀REITs“非典型”上市》,载《新财富》2006年6月号
3.荆宝洁:《REITs之殇》,载《21世纪经济报道》副刊《21世纪品牌地产》 第1期2006年9月号。
铩镌叫惴康夭蹲市磐谢鹫泄伤得魇?
http://www.hkex.com.hk/listedco/listconews/sehk/20051212/LTN20051212059_C.htm
1.www.nareit.org 美国房地产信托协会网站
2.http://www.usreitinfodesk.com/introduction/faq.cfm#11
The Un-real World of Troubled REITs,American Bankruptcy InstituteJournal,May 2001
3 《朱从玖:进一步开发REITs和ETF产品》,http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/www.cs.com.cn/xt/04/200710/t20071012_1220632.htm(访问日期:2007年10月30日)
4 路透社4月26日报道
铩? 来自中国人民银行网站(http://www.pbc.gov.cn)
6 叶檀:《房贷证券化之后房价才可能大副下挫》,载《每日经济新闻》2007年7月30日A2版
7 《外资多管道涌入中国房地产 专家认为不应一刀切》,http://news.cq.soufun.com/2007-06-19/1100225.htmhttp://news.cq.soufun.com/2007-06-19/1100225.htm(访问日期:2007年10月30日):近来,对于外资购房购地的模式监管趋紧。去年7月颁发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》,规定“购买非自用房地产,必须设立外商投资企业”,提高了直接购置房产的资金门槛、交易成本、时间成本。而日前颁布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和临管的通知》,对外商投资房地产审批、备案和监管更加规范和严格。
铩? 《房地产业利用外资猛增至222亿 同比增长89.9%》,http://news.tj.soufun.com/2007-06-20/1101955.htm,(访问日期:2007年10月30日)。
铩?[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版。
铩?0 《8月金融机构人民币存款余额37.74万亿元》,http://finance.jrj.com.cn/news/2007-09-12/000002670825.html,(访问日期:2007年10月20日)
铩?1 张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月版,89页。
12[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第91页。AFFO是房地产投资信托的计算单位,收入-经营成本-折旧和摊消-利息费用-一般管理费用=净收益;净收益-房地产销售利得+房地产折旧=经营资金;经营资金再经过调整就是调整后的经营资金。
铩?3[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第17-18页。
铩?4 Constituent Companies in the FTSE NAREIT All REIT Index,fromhttp://www.nareit.org/library/domestic/FNUSIC2006.xls
铩?6 张健著:《财富永续--房地产金融实务》,上海财经大学出版社,2007年1月第1版,第119页
17 吴光雄[台]著:《信用评等机构将如何在不动产证券化扮演其角色》,载于《全国律师》2002年第7期
18 郑仁哲[台]:《不动产投资信托之初探》,载于《全国律师》2002年第7期
铩?9吴弘、尹燕德主编:《房地产证券化法律问题概述》上海电子出版有限公司出版,2004年12月,第93-95页
铩?0 赖源河,王志诚合著:《现代信托法论》,中国政法大学出版社,2002年,第81-89页
21 吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社,2005年12月,第40页
铩?2 吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社2005年版,第209页。
铩?3[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第38页。
铩?4[美]陈淑贤、约翰?埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第39页。
25 《REITs内地破冰 税法成主要障碍》,第一财经日报http://news.stockstar.com/info/darticle.aspx?id=SS,20070427,30604789&columnid=1793(访问日期:2007年10月30日)
26 《2007:REITs能否再度上路》,中国房产之窗网,http://news.ehomeday.com/2007-7/2007711154810.htm(访问日期:2007年10月30日)。
铩?7参见宋林峰:《美国房地产投资信托(REITs)调研报告》,载于北京国际信托投资有限公司《信托研究》2004年第3期。
28参见宋林峰:《美国房地产投资信托(REITs)调研报告》,载于北京国际信托投资有限公司《信托研究》2004年第3期。
29至少75%以上总收入必须衍生自房地产租金或房地产抵押贷款的利息。
30每年分配给股东的金额必须等于或超过REITs总收入的95%。
31参见[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第23页。
铩?2参见[美]陈淑贤、约翰?埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第23页。
33所渭“业主有限合伙公司”,是一种介于公司制企业和合伙企业之间的“人资两合”的组织形式,由一名总合伙人和数名有限合伙人组成,总合伙人在MLP中承担无限责任,而有限合伙人仅以其出资额为限承担有限责任。参见[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第25页。
铩?4[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版,第25-26页。
35宋林峰:《美国房地产投资信托(REITs)调研报告》,载于北京国际信托投资有限公司《信托研究》2004年第3期。
铩?6 See David M.Einhom,UNINTENDED ADVANTAGE:EQUITY REITS VS.TAXABLE REAL ESTATECOMPANIES,Tax Lawyer,Winter 1998.
铩?9 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第18页
铩?0 吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社2005年版,第69页。
41 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第18页
铩?2 《物业税“空转”试点扩至十省市 预计明年正式征收》,载《上海证券报》http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=24551249,(访问日期:2007年10月12日星期五)
铩?3[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版。[美]陈淑贤、约翰.埃里克森、王坷等著:《房地产投资信托--结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社,2004年第1版。
铩?4 孙红:《越秀REITs“非典型”上市》,载《新财富》2006年6月号
铩?5 张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月版,58页。
铩?6 冯倩:《新会计准则指导下的资产证券化有关会计问题探讨》,http://www.wypaper.com/lunwen/kjsj/JD_2.html
铩?7 12.Are REIT Dividends Subject to the new 15 Percent Maximum Tax Rate? Athttp://www.usreitinfodesk.com/introduction/faq.cfm#11
48 张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月版,45页。
铩?9 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第18页
50 吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社2003年8月第1版,第61页
铩?.吴弘著:《信托法论》,立信会计出版社,2003年8月第1版。
2.张健著:《财富永续--房地产投资基金实务》,上海财经大学出版社,2006年4月第1版。
3.[英]D.J.海顿著:《信托法》,周翼、王昊译,法律出版社,第4版,中英文本。
4.吴弘等著:《不动产信托与证券化法律研究》,上海交通大学出版社,2005年12月第1版
5.张健著:《财富永续--房地产金融实务》,上海财经大学出版社,2007年1月第1版。
6.陈少英著:《公司涉税法论》,北京大学出版社,2005年10月第1版
7.魏琼著:《西方经济法发达史》,北京大学出版社,2006年4月第1版
8.张忠野著:《公司治理的法理学研究》,北京大学出版社,2006年1月第1版
9.陈欣著:《衍生金融交易国际监管制度研究》,北京大学出版社,2006年7月第1版
1.刘识博:《中国房地产信托基金(REITS)模式研究》,河海大学硕士学位论文,2005年6月
2.汪东伦:《信托所得税探讨》,华东政法学院法律硕士学位论文
3.李智:《房地产投资信托(REITs)法律制度研究》,中国政法大学博士论文,2005年4月
1.郑磊:《西蒙REITs的营商之道》,载《新财富》2006年6月号
2.孙红:《越秀REITs“非典型”上市》,载《新财富》2006年6月号
3.荆宝洁:《REITs之殇》,载《21世纪经济报道》副刊《21世纪品牌地产》 第1期2006年9月号。
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http://www.hkex.com.hk/listedco/listconews/sehk/20051212/LTN20051212059_C.htm
1.www.nareit.org 美国房地产信托协会网站
2.http://www.usreitinfodesk.com/introduction/faq.cfm#11
The Un-real World of Troubled REITs,American Bankruptcy InstituteJournal,May 2001