中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析
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摘要
随着经济的发展和社会的进步，近年来我国城市的房价已经呈现逐步走高的发展态势。而一些大型城市的房价更是，高不可攀，直上云端。针对这些现象，笔者翻阅国内外的有关资料发现诸多学者对于房地产市场的研究已经十分深入，而且涉及的领域也十分庞杂，对于实践的研究也多以案例分析和可控制的实验为基础，研究方法十分严谨。然而，国内外的研究有一个共同的特征，就是这些研究将高房价视为已经存在的现象，或者是司空见惯的现象，并且用经济富裕的资本主义国家中仍然有多数民众无力购买房产的情况作为我国房价高启的陪衬和依据。在这基础上，将飙升的房价简单的归因于房地产市场的不规范、土地招拍挂制度的负面作用和地方政府的“土地财政”等原因。
本文立足于我国现阶段房地产市场存在的一些问题，以及在飙升的房价背后的隐形原因，在综合分析国内外学者研究成果基础上，将各方面原因以及制度层面的缺陷进行初步的分析与整合。本文的可贵之处在于并没有进行简单的供给与需求方面的分析，因为房地产场的复杂性以及宏观经济政策的调控性，使得我国现阶段的房地产价格在长期上涨的前提下呈现周期性的不断波动。在这种情况下，任何一种政策都可能对房地产市场的供给与需求双方产生影响，从而其推高房价的效果被弱化或者稀释。在了解上述各方面原因的基础之上，本文将我国房价虚高的突破口落脚在土地产权制度改革，金融税收制度改革以及建立房地产市场中的新型政府关系等方面。从而为问题的解决提供了一种新思路，拓宽了房地产市场研究的理论视角和研究方法。
本文核心的研究内容分为七个部分：
第一部分是导论的部分。包括问题的提出，相关问题和概念的阐述和界定，以及整篇论文的内容安排。
第二部分是本论文涉及到的相关理论基础。包括马克斯主义经济学关于房地产市场价格的理论，西方经济学理论，制度经济学理论，中央与地方关系等基础理论。
第三部分是我国土地制度的结构与功能。主要包括土地产权制度的激励与约束作用，土地拆迁制度导致交易成本的上升，以及土地储备制度造成我国土地一级市场的垄断和招拍挂制度导致地价的虚高等经济现象一一分析。最后用城市土地的管理作用将上述内容整合为一个有机的整体，凸显我国土地制度在整个房地产市场中的举足轻重的作用。
第四部分是中国城市房产价格的原因分析。包括房产价格的形成机理，房产市场的结构失衡，房产市场的信息不对称与交易费用和税收结构成本等问题。将房产市场的交易成本和交易费用问题单独加以考虑。作为助推房价的最直接与原因，房产市场自身的结构与制度同样“功不可没”。同时，也将金融与税收政策在该章节给予重点考虑，并将博弈中的相关内容融合进来，深入分析政府，开发商和消费者的行为依据。
第五部分是中国房地产市场价格虚高的内生性均衡分析。从制度经济学的角度来讲内生性均衡意味着目前的状态的制度博弈后的结果。改变目前的状态，制度变迁的成本将会大于制度变迁的收益，所以达到了一种均衡的状态。目前中国房地产市场的均衡意味着，政府，开发商与银行已经在利益的链条上，各取所需，牢不可破。
第六部分是国外房地产市场宏观调控制度评析与借鉴。内容包括德国、美国、日本、新加坡等国家的房地产市场的宏观调控的制度介绍，制度评析及对我国的房地产市场宏观调控的重要影响及制度借鉴和创新。借鉴他们的土地制度，借鉴他们的房地产市场治理之道，借鉴他们的宏观调控的路径与力道。从而为我国出台适合国情的政策打下铺垫。
第七部分是建立新型的政府关系。本章重点讨论如何构建合理规制房地产市场的新型政府关系。在当前的经济形势下，我们应该如何看待中央的调控政策在通过各级机构传达到地方时候效应递减的原因及相应的整改措施。并且就该问题产生的制度层面的原因进行广泛而深入的分析。着手探索在实践的基础上建立起既能够帮助中央政府深入真实地了解房地产市场调控的着力点，又能够约束地方政府行为的政策选择，同时还能够使两级政府在房地产市场中发挥合理规制作用的新型政府关系。
With the development of economic and social progress in China, urban areahousing price has been gradually rising in recent years. Meanwhile, real estate pricein some big cities is too high to be reached. In view of these phenomena, the authorconsulted a lot of relevant information from domestic and aboard, and found manyscholars had had a profound research on real estate market and that many complexfields were actually related and their practical research on the basis of case analysisand control experiments, their research methods are also rigorous. However, theseresearches have a common characteristic that these studies see high prices as anexisting or quite common phenomenon, and always employ the situation that themajority of people in developed capitalist countries still cannot afford to buy realestate as foil and basis of China's high house prices. On this basis, the soaring pricesdue simply to the real estate market is not standardized, land strokes shoot to itsnegative effects and local government " land finance " and other reasons.
In this paper, the author focuses on some existing problems in the current stageof China's real estate market and hidden reasons for the soaring prices. On the basisof the results of these researches, the author will give a comprehensive analysis andintegration of many kinds of reasons and systematic defects. This paper will notsimply analyze the supply and demand, because the regulatory complexity of realestate field and macroeconomic policy, constant volatility make the real estate priceperiodicly rise and fall in long-term. In this case, any policy may influence both ofsupply and demand of the real estate market, so as to push up prices or to weaken theeffect. On the basis of understanding of the reasons mentioned above, this paper will focus on the land property right system reform, financial reform tax system and theestablishment of the real estate market in the new government relations. It provides anew solution of the problem so as to broaden the theoretical perspective and researchmethod of the real estate market
The core content of this research paper is divided into seven parts:
The first part is the introduction, including the proposed question, the relevantissues, the concepts,and the arrangement of the thesis content.
The second part is the theoretical basis related in this paper. Including thetheory of Karl Marx economics on the real estate market prices, the theory ofwestern economy, institutional economics theory, and the relationship betweencentral and local governments and other basic theories.
The third part: the structure and function of land system in China, whichmainly includes the encouragement and restraint of land property right system,system of land removal led to the rise of trading cost, and the land reserve system inChina causing the monopoly of land market and bidding system lead to premiumvirtually higher economic phenomenon one analysis. At last, integrate all thecontents mentioned above into an organic whole, which shows significance in theentire real estate market.
The fourth part is the analysis on the reasons of Chinese city real estate prices,which including the mechanism of formation and housing price, structural imbalancein the property market, real estate market information asymmetry, transaction costand tax cost structure etc. The author will separate the transaction cost andtransaction cost of real estate market into consideration. As the most direct and boostprices, structural and institutional real estate market itself as " not ". At the same time,this paper will also focus on the finance and tax policy, the content in the conflicttogether, in-depth analysis of the government, and the behavior evidence ofdevelopers and consumers.
The fifth part is the analysis about the endogenous equilibrium prices of China'sreal estate market prices. From the angle of the system economics, endogenousequilibrium implies to the of the results of the current system conflict. Change thepresent status, the cost of institutional change will be greater than the income ofinstitutional change, so as to achieve a balanced state. At present, the equilibrium ofChina's real estate market means, the government, developers and banks have eachtakes what each of them need. In the interests of the chain, be too strong to broken.Therefore，the current real estate market belongs to a low efficient equilibrium.
The sixth part is the macro-control system of foreign real estate market analysisand reference, introduction of macro-control,, including Germany, the UnitedStates,Japan, Singapore and other countries of the real estate market system, Themacro-control system analysis of China's real estate market is the importantinfluence and reference system and innovation.
These seventh part is about founding the new government relationships. Thischapter mainly discusses how to establish a new type of government relationshipswhich has a reasonable regulations. Under the current economic situation, howshould we see the decreasing effect when central regulation policy is conveyed to theevery diversity， and some relevant reform measures. This paper also deeply andwidely analyses the systemic reasons this problem aroused. It, at the same time, setabout exploring the standing point which can not only help the central governmentdeeply and truly understand the real estate regulation, but also limit the localgovernment policy-choosing. Meanwhile, it can enable the government to giveplay to reasonable regulatory functions.
本文立足于我国现阶段房地产市场存在的一些问题，以及在飙升的房价背后的隐形原因，在综合分析国内外学者研究成果基础上，将各方面原因以及制度层面的缺陷进行初步的分析与整合。本文的可贵之处在于并没有进行简单的供给与需求方面的分析，因为房地产场的复杂性以及宏观经济政策的调控性，使得我国现阶段的房地产价格在长期上涨的前提下呈现周期性的不断波动。在这种情况下，任何一种政策都可能对房地产市场的供给与需求双方产生影响，从而其推高房价的效果被弱化或者稀释。在了解上述各方面原因的基础之上，本文将我国房价虚高的突破口落脚在土地产权制度改革，金融税收制度改革以及建立房地产市场中的新型政府关系等方面。从而为问题的解决提供了一种新思路，拓宽了房地产市场研究的理论视角和研究方法。
本文核心的研究内容分为七个部分：
第一部分是导论的部分。包括问题的提出，相关问题和概念的阐述和界定，以及整篇论文的内容安排。
第二部分是本论文涉及到的相关理论基础。包括马克斯主义经济学关于房地产市场价格的理论，西方经济学理论，制度经济学理论，中央与地方关系等基础理论。
第三部分是我国土地制度的结构与功能。主要包括土地产权制度的激励与约束作用，土地拆迁制度导致交易成本的上升，以及土地储备制度造成我国土地一级市场的垄断和招拍挂制度导致地价的虚高等经济现象一一分析。最后用城市土地的管理作用将上述内容整合为一个有机的整体，凸显我国土地制度在整个房地产市场中的举足轻重的作用。
第四部分是中国城市房产价格的原因分析。包括房产价格的形成机理，房产市场的结构失衡，房产市场的信息不对称与交易费用和税收结构成本等问题。将房产市场的交易成本和交易费用问题单独加以考虑。作为助推房价的最直接与原因，房产市场自身的结构与制度同样“功不可没”。同时，也将金融与税收政策在该章节给予重点考虑，并将博弈中的相关内容融合进来，深入分析政府，开发商和消费者的行为依据。
第五部分是中国房地产市场价格虚高的内生性均衡分析。从制度经济学的角度来讲内生性均衡意味着目前的状态的制度博弈后的结果。改变目前的状态，制度变迁的成本将会大于制度变迁的收益，所以达到了一种均衡的状态。目前中国房地产市场的均衡意味着，政府，开发商与银行已经在利益的链条上，各取所需，牢不可破。
第六部分是国外房地产市场宏观调控制度评析与借鉴。内容包括德国、美国、日本、新加坡等国家的房地产市场的宏观调控的制度介绍，制度评析及对我国的房地产市场宏观调控的重要影响及制度借鉴和创新。借鉴他们的土地制度，借鉴他们的房地产市场治理之道，借鉴他们的宏观调控的路径与力道。从而为我国出台适合国情的政策打下铺垫。
第七部分是建立新型的政府关系。本章重点讨论如何构建合理规制房地产市场的新型政府关系。在当前的经济形势下，我们应该如何看待中央的调控政策在通过各级机构传达到地方时候效应递减的原因及相应的整改措施。并且就该问题产生的制度层面的原因进行广泛而深入的分析。着手探索在实践的基础上建立起既能够帮助中央政府深入真实地了解房地产市场调控的着力点，又能够约束地方政府行为的政策选择，同时还能够使两级政府在房地产市场中发挥合理规制作用的新型政府关系。
With the development of economic and social progress in China, urban areahousing price has been gradually rising in recent years. Meanwhile, real estate pricein some big cities is too high to be reached. In view of these phenomena, the authorconsulted a lot of relevant information from domestic and aboard, and found manyscholars had had a profound research on real estate market and that many complexfields were actually related and their practical research on the basis of case analysisand control experiments, their research methods are also rigorous. However, theseresearches have a common characteristic that these studies see high prices as anexisting or quite common phenomenon, and always employ the situation that themajority of people in developed capitalist countries still cannot afford to buy realestate as foil and basis of China's high house prices. On this basis, the soaring pricesdue simply to the real estate market is not standardized, land strokes shoot to itsnegative effects and local government " land finance " and other reasons.
In this paper, the author focuses on some existing problems in the current stageof China's real estate market and hidden reasons for the soaring prices. On the basisof the results of these researches, the author will give a comprehensive analysis andintegration of many kinds of reasons and systematic defects. This paper will notsimply analyze the supply and demand, because the regulatory complexity of realestate field and macroeconomic policy, constant volatility make the real estate priceperiodicly rise and fall in long-term. In this case, any policy may influence both ofsupply and demand of the real estate market, so as to push up prices or to weaken theeffect. On the basis of understanding of the reasons mentioned above, this paper will focus on the land property right system reform, financial reform tax system and theestablishment of the real estate market in the new government relations. It provides anew solution of the problem so as to broaden the theoretical perspective and researchmethod of the real estate market
The core content of this research paper is divided into seven parts:
The first part is the introduction, including the proposed question, the relevantissues, the concepts,and the arrangement of the thesis content.
The second part is the theoretical basis related in this paper. Including thetheory of Karl Marx economics on the real estate market prices, the theory ofwestern economy, institutional economics theory, and the relationship betweencentral and local governments and other basic theories.
The third part: the structure and function of land system in China, whichmainly includes the encouragement and restraint of land property right system,system of land removal led to the rise of trading cost, and the land reserve system inChina causing the monopoly of land market and bidding system lead to premiumvirtually higher economic phenomenon one analysis. At last, integrate all thecontents mentioned above into an organic whole, which shows significance in theentire real estate market.
The fourth part is the analysis on the reasons of Chinese city real estate prices,which including the mechanism of formation and housing price, structural imbalancein the property market, real estate market information asymmetry, transaction costand tax cost structure etc. The author will separate the transaction cost andtransaction cost of real estate market into consideration. As the most direct and boostprices, structural and institutional real estate market itself as " not ". At the same time,this paper will also focus on the finance and tax policy, the content in the conflicttogether, in-depth analysis of the government, and the behavior evidence ofdevelopers and consumers.
The fifth part is the analysis about the endogenous equilibrium prices of China'sreal estate market prices. From the angle of the system economics, endogenousequilibrium implies to the of the results of the current system conflict. Change thepresent status, the cost of institutional change will be greater than the income ofinstitutional change, so as to achieve a balanced state. At present, the equilibrium ofChina's real estate market means, the government, developers and banks have eachtakes what each of them need. In the interests of the chain, be too strong to broken.Therefore，the current real estate market belongs to a low efficient equilibrium.
The sixth part is the macro-control system of foreign real estate market analysisand reference, introduction of macro-control,, including Germany, the UnitedStates,Japan, Singapore and other countries of the real estate market system, Themacro-control system analysis of China's real estate market is the importantinfluence and reference system and innovation.
These seventh part is about founding the new government relationships. Thischapter mainly discusses how to establish a new type of government relationshipswhich has a reasonable regulations. Under the current economic situation, howshould we see the decreasing effect when central regulation policy is conveyed to theevery diversity， and some relevant reform measures. This paper also deeply andwidely analyses the systemic reasons this problem aroused. It, at the same time, setabout exploring the standing point which can not only help the central governmentdeeply and truly understand the real estate regulation, but also limit the localgovernment policy-choosing. Meanwhile, it can enable the government to giveplay to reasonable regulatory functions.
引文
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④李智强，吴诗嫚.“招拍挂”土地出让方式的完善和调整[J].中国房地产金融，2010(6).
①周飞舟.分税制十年：制度及其影响[J].中国社会科学，2006(6).
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②李春吉，孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究，2005(6).
③徐忠平，卫鹏鹏.房价上涨的原因及平抑措施[J].中国物价，2005(5).
④况伟大.高房价形成原因及平抑高房价的对策建议[J].价格理论与实践，2004(10).
⑤杨子江，戴祖彬，孟建苏.我国商品房持续涨价的制度性分析[J].亚太经济，2006(4).
①周京奎.货币政策、银行贷款与住宅价格—对中国4个直辖市的实证研究[J].财贸经济，2005(5).
②许承明.房地产信贷政策与房地产价格泡沫[J].产业经济研究，2005(5).
③周京奎.金融支持过度与房地产泡沫研究[J].地产研究，2004(4).
④易宪容.房地产过热、投资过热与银行加息[J].河南金融管理干部学院学报，2004(4).
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