论我国住宅抵押贷款保险市场的发展与完善
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摘要
一、论文选题和研究意义
我国的商业银行从20世纪80年代开始试办住宅抵押贷款业务，而住宅抵押贷款保险市场的出现则始于1994年华泰保险公司推出名为“住户保证保险”的险种。与住宅抵押贷款业务的较快发展势头相比，我国的住宅抵押贷款保险市场则显得相对冷清，依旧处在起步摸索阶段，开办的情况很不理想。我国至今没有政策性住宅抵押贷款保险机构，只有一些商业保险公司在开展住宅抵押贷款保险业务。在商业保险公司中，有些公司至今没有开展这项业务，有的在试办一段时间后就停办了，有的公司虽然有一定的积极性，但效果并不明显。一直以来各保险公司都在以积极的态度探索一条适合本身实际情况的住宅抵押贷款保险的发展道路。
本文从我国住宅抵押贷款保险市场的现状和存在的问题出发，探讨了其发展与完善的必要性和可行性，对一些有代表性的国家的住宅抵押贷款保险市场进行了比较分析，并借鉴其先进经验，提出了根据我国的实际情况发展和完善住宅抵押贷款保险市场的理想模式和具体策略。由于住宅抵押贷款保险市场的存在不过几年的时间，我国在这方面的研究尚处于初创阶段，因此本文提出的有关观点和看法可能有许多不完善的地方。笔者的目的在于抛砖引玉，让更多的有识之士认识到住宅抵押贷款保险市场的重要性，共同探讨适合我国实际的理想模式和发展方式，为我国住宅抵押贷款保险市场的发展与完善献计献策。
二、基本思路和逻辑结构
本文在逻辑上采用了必要性分析→可行性分析→国际比较分析→基本思路探讨的主线，对我国住宅抵押贷款保险市场的发展与完善进行了分析。本文首先对住宅抵押贷款保险的概念进行界定并阐明其对经济发展具有的基本职能，再结合实际对我国住宅抵押贷款保险市
场现状和存在的问题进行了深入分析，并从保险业和国民经济的发展等方面进行了住宅抵押贷款保险市场发展与完善的必要性分析。然后，在此基础上进一步探索住宅抵押贷款保险市场发展和完善的现实可行性，主要从住宅抵押贷款保险市场的基础、政策导向和市场组成要素等方面进行了比较全面的论证。接着运用比较分析方法，对国外的住宅抵押贷款保险市场进行了横向比较。最后，在上述分析的基础上，本文提出了自己的思路和见解，形成了一个较为全面的住宅抵押贷款保险市场发展和完善的战略规划。
三、主要内容及观点
全文分为四章。各章的具体内容如下：
第一章对我国住宅抵押贷款保险市场发展和完善的必要性进行了分析。首先是住宅抵押贷款保险概述，阐明了住宅抵押贷款保险的概念和对经济发展所具有的基本职能。其次分析了我国住宅抵押贷款保险市场的现状，简要概括了商业保险公司开展住宅抵押贷款保险的情况和住宅抵押贷款保险市场尚处于起步摸索阶段的现状。再次主要分析了我国开展住宅抵押贷款保险业务过程中存在的问题：观念上存在着误区；实际操作过程中存在着不足之处；并对中保财产有限公司内蒙古自治区分公司的住房保险和美国友邦保险公司上海分公司的住宅抵押贷款寿险进行了具体分析。最后说明了住宅抵押贷款保险市场的发展和完善对我国住房制度改革的深入和国民经济的增长将产生积极和深远的影响，具有十分重要的现实意义。
第二章着重分析了我国住宅抵押贷款保险市场发展和完善的可行性。首先从风险角度分析了我国住宅抵押贷款保险市场的基础。住宅抵押贷款业务中产生的风险是住宅抵押贷款保险市场产生和存在的基础，也是其发展和完善的基础。其中，贷款银行方面需要考虑的风险有：⑴ 购房者的信用风险；⑵ 抵押物风险；⑶ 担保者资格和能力风险；⑷ 购房者的行为风险；⑸ 购房者的道德风险。购房者需要考虑的风险有：⑴ 抵押房屋毁损风险；⑵ 支付风险；⑶ 交易风险。房地产开发商需要考虑的风险则主要存在于投资开发房地产的循环过程
中。根据可保风险理论，上述风险中大部分属于可保风险，符合保险经营原则，可以通过购买住宅抵押贷款保险产品的方式来处理。其次分析了住宅抵押贷款保险市场的政策导向。中央和各级政府关于住宅抵押贷款保险市场的各项政策和规定正在不断完善中，为住宅抵押贷款保险市场的发展和完善奠定了坚实的政策基础。再次分析了我国住宅抵押贷款保险市场的组成要素。根据保险市场理论，一个成熟的住宅抵押贷款保险市场体系应包括稳定的市场需求客体群、具有较强承保能力的市场供给主体群、功能完备的中介机构、可及时分散风险的再保险机构和控制得当的监管机构及完善的法律制度等组成要素。我国目前在这些方面已经初步具备了一定的基础，为住宅抵押贷款保险市场的进一步发展和完善创造了良好的条件。
第三章对西方保险发达国家的住宅抵押贷款保险市场进行了比较分析。首先介绍了美国的住宅抵押贷款保险市场，其特色是建立了公营与私营抵押贷款保险相结合的住宅抵押贷款保险机制的混合模式。这种混合模式的优势在于：⑴ 提高了居民购房的支付能力；⑵ 提高了住宅抵押贷款金融机构抵抗风险的能力；⑶ 为住宅抵押贷款证券化提供了坚实的基础；⑷ 公营与私营保险并存，形成了一种既有分工又有合作，能够覆盖全社会的住宅抵押贷款保险机制。其次
The commercial banks of our state has tried to engage in personal housing mortgage loan since 1980, and there were no insurance companies developing their business in this area until Hua Tai property insurance company started to sell an insurance product named "Personal Guarantee Insurance" in 1994. The personal housing mortgage loan business has taken mark achievement in our state, at the same time, the personal housing mortgage loan insurance market is still in elementary stage. Our commercial insurance companies are trying to find a way to develop their business of personal housing mortgage loan insurance well.
The dissertation starts from the present situation of the personal housing mortgage loan insurance market, comparing and researching the markets of developed countries and using their experience for reference, putting forward some rationalization proposal and constructive suggestions in order to develop and perfect the personal housing mortgage loan insurance market of our state.
The dissertation consists of four chapters.
Chapter One studies the necessity to develop and perfect our state's personal housing mortgage loan insurance market. First, the dissertation illustrates the concept of personal housing mortgage loan insurance and its function for the economy. Second, it introduces the present situation and prevailing problems in the personal housing mortgage loan insurance market of our state. Third, to develop and perfect the personal housing mortgage loan insurance market has been of momentous current significance. It can not only promote the insurance industry's progress, but also bring a favorable action on building construction and accelerate the national economy.
Chapter Two studies the feasibility to develop and perfect our state's personal housing mortgage loan insurance market. First, the existing risks are the foundation for the existing and developing of the insurance industry.
Then, the existing risks in the business of personal housing mortgage loan are the foundation for the personal housing mortgage loan insurance market. There are many risks in the business of personal housing mortgage loan, some of them can be managed by insurance companies. Second, the central and local governments have recognized the importance of the personal housing mortgage loan insurance market and promulgated some orders and measures to manage the market, which lay a solid foundation to develop and perfect our state's personal housing mortgage loan insurance market. Third, according to the theory of insurance market, the system of personal housing mortgage loan insurance market has been built up to some extent, which provides good condition for the developing and perfecting the personal housing mortgage loan insurance market of our state.
Chapter Three compares and studies the international personal housing mortgage loan insurance markets. By providing some facts and statistics, the dissertation introduces the basic situation and characteristics of the personal housing mortgage loan insurance markets in developed countries, such as the United States, France and the Netherlands. The developed countries' advanced experience of the personal housing mortgage loan insurance markets is very useful for our state.
Chapter Four is the keystone of the dissertation. It discusses the train of thought and tentative plan for developing and perfecting the personal housing mortgage loan insurance market of our state. First, we should accord to the actual situation of our state and follow the advanced countries' experience in this field in order to establish the ideal mode of the personal housing mortgage loan insurance market. Second, the dissertation puts forward the tentative plan to set up the personal housing mortgage loan policy insurance institution. The government should set up the personal housing mortgage loan policy insurance institution that has the responsibility to provide insurance for the house-purchasers who have medium or low income to apply for the personal housing mortgage loan.
我国的商业银行从20世纪80年代开始试办住宅抵押贷款业务，而住宅抵押贷款保险市场的出现则始于1994年华泰保险公司推出名为“住户保证保险”的险种。与住宅抵押贷款业务的较快发展势头相比，我国的住宅抵押贷款保险市场则显得相对冷清，依旧处在起步摸索阶段，开办的情况很不理想。我国至今没有政策性住宅抵押贷款保险机构，只有一些商业保险公司在开展住宅抵押贷款保险业务。在商业保险公司中，有些公司至今没有开展这项业务，有的在试办一段时间后就停办了，有的公司虽然有一定的积极性，但效果并不明显。一直以来各保险公司都在以积极的态度探索一条适合本身实际情况的住宅抵押贷款保险的发展道路。
本文从我国住宅抵押贷款保险市场的现状和存在的问题出发，探讨了其发展与完善的必要性和可行性，对一些有代表性的国家的住宅抵押贷款保险市场进行了比较分析，并借鉴其先进经验，提出了根据我国的实际情况发展和完善住宅抵押贷款保险市场的理想模式和具体策略。由于住宅抵押贷款保险市场的存在不过几年的时间，我国在这方面的研究尚处于初创阶段，因此本文提出的有关观点和看法可能有许多不完善的地方。笔者的目的在于抛砖引玉，让更多的有识之士认识到住宅抵押贷款保险市场的重要性，共同探讨适合我国实际的理想模式和发展方式，为我国住宅抵押贷款保险市场的发展与完善献计献策。
二、基本思路和逻辑结构
本文在逻辑上采用了必要性分析→可行性分析→国际比较分析→基本思路探讨的主线，对我国住宅抵押贷款保险市场的发展与完善进行了分析。本文首先对住宅抵押贷款保险的概念进行界定并阐明其对经济发展具有的基本职能，再结合实际对我国住宅抵押贷款保险市
场现状和存在的问题进行了深入分析，并从保险业和国民经济的发展等方面进行了住宅抵押贷款保险市场发展与完善的必要性分析。然后，在此基础上进一步探索住宅抵押贷款保险市场发展和完善的现实可行性，主要从住宅抵押贷款保险市场的基础、政策导向和市场组成要素等方面进行了比较全面的论证。接着运用比较分析方法，对国外的住宅抵押贷款保险市场进行了横向比较。最后，在上述分析的基础上，本文提出了自己的思路和见解，形成了一个较为全面的住宅抵押贷款保险市场发展和完善的战略规划。
三、主要内容及观点
全文分为四章。各章的具体内容如下：
第一章对我国住宅抵押贷款保险市场发展和完善的必要性进行了分析。首先是住宅抵押贷款保险概述，阐明了住宅抵押贷款保险的概念和对经济发展所具有的基本职能。其次分析了我国住宅抵押贷款保险市场的现状，简要概括了商业保险公司开展住宅抵押贷款保险的情况和住宅抵押贷款保险市场尚处于起步摸索阶段的现状。再次主要分析了我国开展住宅抵押贷款保险业务过程中存在的问题：观念上存在着误区；实际操作过程中存在着不足之处；并对中保财产有限公司内蒙古自治区分公司的住房保险和美国友邦保险公司上海分公司的住宅抵押贷款寿险进行了具体分析。最后说明了住宅抵押贷款保险市场的发展和完善对我国住房制度改革的深入和国民经济的增长将产生积极和深远的影响，具有十分重要的现实意义。
第二章着重分析了我国住宅抵押贷款保险市场发展和完善的可行性。首先从风险角度分析了我国住宅抵押贷款保险市场的基础。住宅抵押贷款业务中产生的风险是住宅抵押贷款保险市场产生和存在的基础，也是其发展和完善的基础。其中，贷款银行方面需要考虑的风险有：⑴ 购房者的信用风险；⑵ 抵押物风险；⑶ 担保者资格和能力风险；⑷ 购房者的行为风险；⑸ 购房者的道德风险。购房者需要考虑的风险有：⑴ 抵押房屋毁损风险；⑵ 支付风险；⑶ 交易风险。房地产开发商需要考虑的风险则主要存在于投资开发房地产的循环过程
中。根据可保风险理论，上述风险中大部分属于可保风险，符合保险经营原则，可以通过购买住宅抵押贷款保险产品的方式来处理。其次分析了住宅抵押贷款保险市场的政策导向。中央和各级政府关于住宅抵押贷款保险市场的各项政策和规定正在不断完善中，为住宅抵押贷款保险市场的发展和完善奠定了坚实的政策基础。再次分析了我国住宅抵押贷款保险市场的组成要素。根据保险市场理论，一个成熟的住宅抵押贷款保险市场体系应包括稳定的市场需求客体群、具有较强承保能力的市场供给主体群、功能完备的中介机构、可及时分散风险的再保险机构和控制得当的监管机构及完善的法律制度等组成要素。我国目前在这些方面已经初步具备了一定的基础，为住宅抵押贷款保险市场的进一步发展和完善创造了良好的条件。
第三章对西方保险发达国家的住宅抵押贷款保险市场进行了比较分析。首先介绍了美国的住宅抵押贷款保险市场，其特色是建立了公营与私营抵押贷款保险相结合的住宅抵押贷款保险机制的混合模式。这种混合模式的优势在于：⑴ 提高了居民购房的支付能力；⑵ 提高了住宅抵押贷款金融机构抵抗风险的能力；⑶ 为住宅抵押贷款证券化提供了坚实的基础；⑷ 公营与私营保险并存，形成了一种既有分工又有合作，能够覆盖全社会的住宅抵押贷款保险机制。其次
The commercial banks of our state has tried to engage in personal housing mortgage loan since 1980, and there were no insurance companies developing their business in this area until Hua Tai property insurance company started to sell an insurance product named "Personal Guarantee Insurance" in 1994. The personal housing mortgage loan business has taken mark achievement in our state, at the same time, the personal housing mortgage loan insurance market is still in elementary stage. Our commercial insurance companies are trying to find a way to develop their business of personal housing mortgage loan insurance well.
The dissertation starts from the present situation of the personal housing mortgage loan insurance market, comparing and researching the markets of developed countries and using their experience for reference, putting forward some rationalization proposal and constructive suggestions in order to develop and perfect the personal housing mortgage loan insurance market of our state.
The dissertation consists of four chapters.
Chapter One studies the necessity to develop and perfect our state's personal housing mortgage loan insurance market. First, the dissertation illustrates the concept of personal housing mortgage loan insurance and its function for the economy. Second, it introduces the present situation and prevailing problems in the personal housing mortgage loan insurance market of our state. Third, to develop and perfect the personal housing mortgage loan insurance market has been of momentous current significance. It can not only promote the insurance industry's progress, but also bring a favorable action on building construction and accelerate the national economy.
Chapter Two studies the feasibility to develop and perfect our state's personal housing mortgage loan insurance market. First, the existing risks are the foundation for the existing and developing of the insurance industry.
Then, the existing risks in the business of personal housing mortgage loan are the foundation for the personal housing mortgage loan insurance market. There are many risks in the business of personal housing mortgage loan, some of them can be managed by insurance companies. Second, the central and local governments have recognized the importance of the personal housing mortgage loan insurance market and promulgated some orders and measures to manage the market, which lay a solid foundation to develop and perfect our state's personal housing mortgage loan insurance market. Third, according to the theory of insurance market, the system of personal housing mortgage loan insurance market has been built up to some extent, which provides good condition for the developing and perfecting the personal housing mortgage loan insurance market of our state.
Chapter Three compares and studies the international personal housing mortgage loan insurance markets. By providing some facts and statistics, the dissertation introduces the basic situation and characteristics of the personal housing mortgage loan insurance markets in developed countries, such as the United States, France and the Netherlands. The developed countries' advanced experience of the personal housing mortgage loan insurance markets is very useful for our state.
Chapter Four is the keystone of the dissertation. It discusses the train of thought and tentative plan for developing and perfecting the personal housing mortgage loan insurance market of our state. First, we should accord to the actual situation of our state and follow the advanced countries' experience in this field in order to establish the ideal mode of the personal housing mortgage loan insurance market. Second, the dissertation puts forward the tentative plan to set up the personal housing mortgage loan policy insurance institution. The government should set up the personal housing mortgage loan policy insurance institution that has the responsibility to provide insurance for the house-purchasers who have medium or low income to apply for the personal housing mortgage loan.
引文
1. 厉以宁，《中国住宅市场的发展与政策分析》，中国物价出版社2000年出版
2. 陈朝先，《保险学》，西南财经大学出版社2000年出版
3. 刘洪玉，《房地产开发》，北京经济学院出版社1996年出版
4. [美] 威廉姆.布鲁格曼，《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社2000年出版
5. [美] W. W. 罗斯托，《从起飞进入持续增长的经济学》，四川人民出版社1988年出版
6. 孙刚，《中国保险市场结构合理化研究》，保险研究，2000/5
7. 刘春红、俞自由，《保险与住房货币化改革》，上海金融，1998/8
8. 卓志，《人寿保险经济的显著性与贡献》，金融参考，1999/10
9. 刘诗平，《住房贷款保险露出新面孔》，金融时报，2001/10/15
10. 俊生，《房贷保险悄悄变脸》，金融时报，2001/12/7
11. 沉静，《住房按揭保险在悄悄变脸》，金融经济，2001年/11
12. 周颖，《新世纪保险业经济增长点》，中国房地产金融，2000/11
13. 严迎春，《中保财产保险包头分公司推出住房贷款综合保险》，内蒙古保险，1998/4
14. 印堃华，《关于房地产业成为国民经济新的增长点若干政策问题的思考》，财经研究，1998/2
15. 韩军、丘长溶、王军，《住房消费信贷风险与保险问题研究》，保险研究，1999/4
16. 屠锦成，《开展住房消费信贷保证保险的可行性》，浙江保险，1998/6
17. 瞿志民，《中国房地产业的成熟特征、市场亮点及竞争策略》，中国房地信息，2002/2
18. 黄桃源，《2001年我国保险业发展成绩喜人》，金融时报，2002/2/5
19. 万静芳，《我国保险代理人的现状、问题与对策刍议》，西南金融，2001/1
20. 陶美珍，《以配套法规保障住房金融发展》，中国房地信息，2001/1
21. 刘水杏、王国军，《论中国房地产保险发展的误区》，中国房地产金融，2000/11
22. 闻一，《北京市购房契税降了》，北京房地产，2002年/1
23. 周旭，《对发展我国住房抵押贷款保险的思考》，陕西青年管理干部学院学报，2001/1
24. 李耀成，《关于个人住房担保贷款保险几个问题的探讨》，中国房地产金融，2000/11
25. 胡群，《关于建立国家住房置业担保公司的构想》，中国房地产金融，2000/11
26. 汪利娜，《中国需要什么样的抵押保险机制》，中国房地产金融，2000/11
27. 刘绚、张剑，《关于我国抵押贷款保险的险种设计》，中国房地产金融，2000/11
28. 施德文，《我国住房抵押贷款保险有待发展》，上海保险，1997/8
29. 欧伟，《规范个人抵押贷款房屋保险业务》，保险研究，2002/2
30. 丛诚，《美国住房抵押贷款保险业的发展和启示》，上海保险，1998/2；
31. 黄炜炜，《美国住宅抵押贷款保险机制简介》，中国房地产金融，2000/3；
32. 汤红顺，《美国房地产保险及借鉴》，中外房地产导报，2000/24。
33. 埃利克.苏文尼，《保险经纪人在住房贷款保险中的作用》；埃利克.福尔颂， 《住房信贷保险简介》；米歇尔.雅易，《住房信贷的运作、风险及风险防范》；中国保险报，1999/12/2
34. 原因，《法国的保险市场》，上海经济，2001/8。
35. 郭永刚，《荷兰模式——买房与人寿保险联姻》，中国保险，1998/9；
36. 吴志勇、曾前锋，《国外房地产保险的成功经验及借鉴》，中国房地产，2001/6。
37. 江崇龙、张庆洪，《论住房抵押贷款业务的开办》，保险研究，2000/8
38. 中国房地产业协会城市开发专业委员会编，《2000中国房地产年度发展报告》，中华工商联合出版社2000年出版
39. 《中国房地产市场年鉴》，中国统计出版社1999、2000及2001年出版
40. 《中国统计年鉴》，中国统计出版社2000及2001年出版
41. 中国人民银行网站、中国保险监督管理委员会网站、中国人民保险公司网站、新华人寿保险公司网站、中国保险网上的信息资料。
2. 陈朝先，《保险学》，西南财经大学出版社2000年出版
3. 刘洪玉，《房地产开发》，北京经济学院出版社1996年出版
4. [美] 威廉姆.布鲁格曼，《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社2000年出版
5. [美] W. W. 罗斯托，《从起飞进入持续增长的经济学》，四川人民出版社1988年出版
6. 孙刚，《中国保险市场结构合理化研究》，保险研究，2000/5
7. 刘春红、俞自由，《保险与住房货币化改革》，上海金融，1998/8
8. 卓志，《人寿保险经济的显著性与贡献》，金融参考，1999/10
9. 刘诗平，《住房贷款保险露出新面孔》，金融时报，2001/10/15
10. 俊生，《房贷保险悄悄变脸》，金融时报，2001/12/7
11. 沉静，《住房按揭保险在悄悄变脸》，金融经济，2001年/11
12. 周颖，《新世纪保险业经济增长点》，中国房地产金融，2000/11
13. 严迎春，《中保财产保险包头分公司推出住房贷款综合保险》，内蒙古保险，1998/4
14. 印堃华，《关于房地产业成为国民经济新的增长点若干政策问题的思考》，财经研究，1998/2
15. 韩军、丘长溶、王军，《住房消费信贷风险与保险问题研究》，保险研究，1999/4
16. 屠锦成，《开展住房消费信贷保证保险的可行性》，浙江保险，1998/6
17. 瞿志民，《中国房地产业的成熟特征、市场亮点及竞争策略》，中国房地信息，2002/2
18. 黄桃源，《2001年我国保险业发展成绩喜人》，金融时报，2002/2/5
19. 万静芳，《我国保险代理人的现状、问题与对策刍议》，西南金融，2001/1
20. 陶美珍，《以配套法规保障住房金融发展》，中国房地信息，2001/1
21. 刘水杏、王国军，《论中国房地产保险发展的误区》，中国房地产金融，2000/11
22. 闻一，《北京市购房契税降了》，北京房地产，2002年/1
23. 周旭，《对发展我国住房抵押贷款保险的思考》，陕西青年管理干部学院学报，2001/1
24. 李耀成，《关于个人住房担保贷款保险几个问题的探讨》，中国房地产金融，2000/11
25. 胡群，《关于建立国家住房置业担保公司的构想》，中国房地产金融，2000/11
26. 汪利娜，《中国需要什么样的抵押保险机制》，中国房地产金融，2000/11
27. 刘绚、张剑，《关于我国抵押贷款保险的险种设计》，中国房地产金融，2000/11
28. 施德文，《我国住房抵押贷款保险有待发展》，上海保险，1997/8
29. 欧伟，《规范个人抵押贷款房屋保险业务》，保险研究，2002/2
30. 丛诚，《美国住房抵押贷款保险业的发展和启示》，上海保险，1998/2；
31. 黄炜炜，《美国住宅抵押贷款保险机制简介》，中国房地产金融，2000/3；
32. 汤红顺，《美国房地产保险及借鉴》，中外房地产导报，2000/24。
33. 埃利克.苏文尼，《保险经纪人在住房贷款保险中的作用》；埃利克.福尔颂， 《住房信贷保险简介》；米歇尔.雅易，《住房信贷的运作、风险及风险防范》；中国保险报，1999/12/2
34. 原因，《法国的保险市场》，上海经济，2001/8。
35. 郭永刚，《荷兰模式——买房与人寿保险联姻》，中国保险，1998/9；
36. 吴志勇、曾前锋，《国外房地产保险的成功经验及借鉴》，中国房地产，2001/6。
37. 江崇龙、张庆洪，《论住房抵押贷款业务的开办》，保险研究，2000/8
38. 中国房地产业协会城市开发专业委员会编，《2000中国房地产年度发展报告》，中华工商联合出版社2000年出版
39. 《中国房地产市场年鉴》，中国统计出版社1999、2000及2001年出版
40. 《中国统计年鉴》，中国统计出版社2000及2001年出版
41. 中国人民银行网站、中国保险监督管理委员会网站、中国人民保险公司网站、新华人寿保险公司网站、中国保险网上的信息资料。