商品房买卖贷款担保
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摘要
自20世纪90年代，随着住房制度的改革，具有计划经济色彩的福利分房制度逐渐淡出了人们的视野，商品房买卖呈大幅增长的趋势。老百姓不高的收入与巨额的购房款之间的矛盾也越发突出，担保贷款购房就成为个人购买商品房的重要付款方式。商品房买卖具有价值高、涉及法律关系复杂、专业性强等特点，银行在商品房买卖贷款中承担很大的风险，为确保信贷资金安全，银行通常要求买受人提供担保。商品房买卖贷款担保中，单纯的一种担保方式对于银行而言并非绝对安全，银行多要求采用几种担保方式共同担保来化解风险，通常采用商品房买卖按揭担保方式。商品房买卖贷款担保既包括以所购商品房为标的物的担保，也包括出卖人提供的人的担保。物保与人保并存的担保方式是商品房买卖贷款担保的主要特点，对促进我国商品房买卖市场发展具有积极的意义。
贷款担保作为一项弥补市场信用的制度，在国外已有近百年的历史，在我国却仍处于创新阶段。房地产业的逐步发展，推动我国房地产信贷发展迅速，但我国相关担保制度仍比较落后。特别是在当前，我国房屋买卖货币化已纳入轨道，商品房买卖信贷的地位更加重要，建立完善的贷款担保制度势在必行。
本文共分为四个部分，约30000字。
第一部分，就商品房买卖贷款担保的相关基本概念进行了介绍与阐释，为商品房买卖贷款担保问题的分析进行了理论铺垫，并引出了商品房按揭担保的概念。“按揭”作为一种融资购楼方式，从香港传入我国内地后得到推广，虽然我国现行法律法规并未对按揭进行明确界定，但目前已经成为买受人购买商品房的首要方式。
第二部分，对物保与人保两种担保方式进行了分别的论述。反驳了按揭中以所购商品房的担保为抵押、质押或让与担保，认为按揭中物保方式是一种新型的担保方式，不能为我国传统的物保方式所包容。另一方面，探讨了按揭中开发商承担保证责任的必然性与责任范围。开发商参与按揭制度，是我国内地商品房按揭的独有特色，对促进商品房买卖的发展起到了十分重要的作用。
第三部分，着重分析了物保与人保并存的效力。物保与人保的并存是商品房买卖贷款担保的重要特点，物保与人保各有特点，并存时效力如何，属于学说上有名的争论。如果商品房买受人违约不按时支付应当偿还的贷款本息，通常先由保证人以回购的方式或者以银行扣收保证金的方式把银行的欠款一次还清，不管买受人的商品房所作的担保是否能够完全支付尚未归还的贷款本息。这一部分还分析了商品房买卖合同无效时，担保合同的效力。
第四部分，对我国商品房买卖贷款担保制度存在的问题进行了分析，并提出了完善我国商品房按揭制度的建议。笔者认为，应尽快明确按揭的属性，将其纳入法制的轨道，避免纠纷的发生。同时，应尽量平衡按揭担保各方当事人的权利义务关系，并充分发挥按揭保险的作用。
Since 1990s, along with the thorough reform of our country's housing system, the flee housing system has become a part of the history, and the commodity building sales got a rapid developing. Facing to the risk of banks in the loan security on commodity building sales, the banks can take some protective measures to protect the creditor right. The loan guaranty is a legal system that assures the borrower to discharge the loan on the basis of the specified property of borrower or the third party or the credit of the third party. In order to transfer and disperse the risk, the banks demand the debtors to support all kinds of forms of guaranty. So the mortgage emerged, and it has become the first choice for the people who want to buy house. The way of guaranty not only includes the guaranty of property, but also takes in the joint duty of the real estate developing enterprise.
The loan guaranty of commodity building sales have been growing rapidly in the mainland China, but because of many subjective and objective factors, a lot of problems of our existing loan guaranty need to be solved urgently. The legislation can't be exact because of the lack of feasibility of the law. We should establish identity between theory and practice.
This thesis is composed of 4 parts, with 30,000 words.
The rust part: makes a brief statement of relevant law concepts concemed with the loan guaranty on commodity building sales. At the same time, the author introduces the mortgage on commodity building. As a financing guaranty, mortgage was introduced into our country's inland from Hong Kong, since then it has been developing.
The second part: introduction two categories of loan guaranty—guaranty of property and guaranty of person. The author focuses on the definition of its character by analyzing different views on mortgage's legal character, and demonstrates that mortgage is a new way of guaranty which is different from charge, hypothecate right and remising guaranty. Meanwhile, the author pay attention to the joint duty of the real estate developing enterprise, and how to protect the three parties involved in the transaction as well as how to calculate the interests of loan issued by the loaning bank.
The third part: relates to the legal nature and effect to co-existence on guaranty of property and guaranty of person. The author makes a detailed study of legal natures and foundation about the loan guaranty on commodity building, and then probes into interested parties to balancing their interests in this system. The author analyses the relationship of rights and responsibilities between the sellers, buyers and the banks.
The forth part: analyses existing problems and contributing factors of our country's loan guaranty on commodity building sales, and gives some detailed and constructive advice, including to further improve and specify the mortgage loan-related law and regulation, to amend and perfect the term and provision in the loan agreement, to strengthen the compliance supervision on the mortgage bank and the real estate developer, to construct appropriate mortgage loan-related insurance mechanism, and to try mortgage-backed securitization.
贷款担保作为一项弥补市场信用的制度，在国外已有近百年的历史，在我国却仍处于创新阶段。房地产业的逐步发展，推动我国房地产信贷发展迅速，但我国相关担保制度仍比较落后。特别是在当前，我国房屋买卖货币化已纳入轨道，商品房买卖信贷的地位更加重要，建立完善的贷款担保制度势在必行。
本文共分为四个部分，约30000字。
第一部分，就商品房买卖贷款担保的相关基本概念进行了介绍与阐释，为商品房买卖贷款担保问题的分析进行了理论铺垫，并引出了商品房按揭担保的概念。“按揭”作为一种融资购楼方式，从香港传入我国内地后得到推广，虽然我国现行法律法规并未对按揭进行明确界定，但目前已经成为买受人购买商品房的首要方式。
第二部分，对物保与人保两种担保方式进行了分别的论述。反驳了按揭中以所购商品房的担保为抵押、质押或让与担保，认为按揭中物保方式是一种新型的担保方式，不能为我国传统的物保方式所包容。另一方面，探讨了按揭中开发商承担保证责任的必然性与责任范围。开发商参与按揭制度，是我国内地商品房按揭的独有特色，对促进商品房买卖的发展起到了十分重要的作用。
第三部分，着重分析了物保与人保并存的效力。物保与人保的并存是商品房买卖贷款担保的重要特点，物保与人保各有特点，并存时效力如何，属于学说上有名的争论。如果商品房买受人违约不按时支付应当偿还的贷款本息，通常先由保证人以回购的方式或者以银行扣收保证金的方式把银行的欠款一次还清，不管买受人的商品房所作的担保是否能够完全支付尚未归还的贷款本息。这一部分还分析了商品房买卖合同无效时，担保合同的效力。
第四部分，对我国商品房买卖贷款担保制度存在的问题进行了分析，并提出了完善我国商品房按揭制度的建议。笔者认为，应尽快明确按揭的属性，将其纳入法制的轨道，避免纠纷的发生。同时，应尽量平衡按揭担保各方当事人的权利义务关系，并充分发挥按揭保险的作用。
Since 1990s, along with the thorough reform of our country's housing system, the flee housing system has become a part of the history, and the commodity building sales got a rapid developing. Facing to the risk of banks in the loan security on commodity building sales, the banks can take some protective measures to protect the creditor right. The loan guaranty is a legal system that assures the borrower to discharge the loan on the basis of the specified property of borrower or the third party or the credit of the third party. In order to transfer and disperse the risk, the banks demand the debtors to support all kinds of forms of guaranty. So the mortgage emerged, and it has become the first choice for the people who want to buy house. The way of guaranty not only includes the guaranty of property, but also takes in the joint duty of the real estate developing enterprise.
The loan guaranty of commodity building sales have been growing rapidly in the mainland China, but because of many subjective and objective factors, a lot of problems of our existing loan guaranty need to be solved urgently. The legislation can't be exact because of the lack of feasibility of the law. We should establish identity between theory and practice.
This thesis is composed of 4 parts, with 30,000 words.
The rust part: makes a brief statement of relevant law concepts concemed with the loan guaranty on commodity building sales. At the same time, the author introduces the mortgage on commodity building. As a financing guaranty, mortgage was introduced into our country's inland from Hong Kong, since then it has been developing.
The second part: introduction two categories of loan guaranty—guaranty of property and guaranty of person. The author focuses on the definition of its character by analyzing different views on mortgage's legal character, and demonstrates that mortgage is a new way of guaranty which is different from charge, hypothecate right and remising guaranty. Meanwhile, the author pay attention to the joint duty of the real estate developing enterprise, and how to protect the three parties involved in the transaction as well as how to calculate the interests of loan issued by the loaning bank.
The third part: relates to the legal nature and effect to co-existence on guaranty of property and guaranty of person. The author makes a detailed study of legal natures and foundation about the loan guaranty on commodity building, and then probes into interested parties to balancing their interests in this system. The author analyses the relationship of rights and responsibilities between the sellers, buyers and the banks.
The forth part: analyses existing problems and contributing factors of our country's loan guaranty on commodity building sales, and gives some detailed and constructive advice, including to further improve and specify the mortgage loan-related law and regulation, to amend and perfect the term and provision in the loan agreement, to strengthen the compliance supervision on the mortgage bank and the real estate developer, to construct appropriate mortgage loan-related insurance mechanism, and to try mortgage-backed securitization.
引文
① 《商品房购销合同示范文本说明》第1条。
② 雷兰主编：《商品房买卖纠纷及案例评析》，科学出版社2005年版，第8页。
① 《商品房销售管理办法》第3条。
① 雷兰主编：《商品房买卖纠纷及案例评析》，科学出版社2005年版，第224页。
① 王泽鉴：“物权法上的自由与限制”，《中国房地产法研究》第一卷，法律出版社2002年版，第43页。
② 《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第2条。
③ 黄松有：“就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问”，《人民法院报》，2003年5月13日。
④ 何美欢：《香港担保法》(上册)，北京大学出版社1995年版，第181页。
① 李希：“试论按揭的法律属性”，《政治与法律》1998年第3期。
② 张五常：《再论中国》，香港信报有限公司1987年版，第100页。
① 王泽鉴：“动产担保制度与经济发展”，《民法论丛》第二卷，法律出版社1994年版，第97页。
② 朱大理、张向励：“我国房地产按揭的现状分析”，《科技情报开发与经济》2003年第6期，第136页。
① 许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版，第3-4页。
① 程惠英：《房屋开发与交易——房屋法原理与实务》，复旦大学出出版社1997年版，第195页。
② 程力：“楼宇按揭对我国抵押制度理论发展的影响”，马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1998年版，第15-16页。
③ 唐烈英：《中国物权法理论研究》，四川人民出版社2002年版，第297页。
④ 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，法律出版社2002年版，第152页。
⑤ 《中华人民共和国物权法(草案)》二次审议稿，第279条。
① 王闯：《让与担保祛律制度研究》，法律出版社2000年版，第132页。
② 车辉、李敏：《担保法律制度新问题研究》，法律出版社2005年版，第411页。
③ 王利明：“动产让与担保若干问题研究”，《民商法研究》第六辑，第332页。
① 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社20H02年版，第146页。
① 车辉、李敏：《担保法律制度新问题研究》，法律出版社2005年版，第423页。
② 李开国：《民法基本问题研究》，法律出版社1997年版，第317页。
① 彭志贞，蒲夫生：“个人住房按揭中物保与人保并存时的法律适用分析”，《金融论坛》2003年第8期，31-34页。
① 费安玲主编：《比较担保法》，中国政法大学出版社2004年版，第52页。
① 费安玲主编：《比较担保法》，中国政法大学出版社2004年版，第84页。
② 《物权法》第176条。
① 黄松有：“就商品房买卖合同商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问”，《人民法院报》2003年5月13日。
① 梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第853页。
① 梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年版，第776页。
① 王利明：“物权法立法的若干问题探讨”，《政法论坛》2001年第4期，第14页。
① 朱征夫、何海东、贺玉平著：《房地产开发经营中的合同问题》，法律出版社2004年版，第161-162页。
① 邹海林：《保险法》，北京第二人民法院出版社1998年版，第72页。
② 王世其：“房按揭强制保险若干问题分析”，《法学》2003年第4期，第117页。
③ 《保险法》第24条。
① 哈耶克著：《自由秩序原理》(上)，邓郑来译，三联书店1997年版，第264页。
1．梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版。
2．史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2001年版。
3．李开国、张玉敏主编：《中国民法学》，法律出版社2002年9月版。
4．唐烈英：《中国物权法理论研究》，四川人民出版社2002年12月版。
5．汪世虎：《中国房地产经营法制管理》，中国经济出版社1994年8月版。
6．谭启平、赵勇山主编：《房地产法精要与依据指引》，人民出版社2005年版。
7．孙鹏、肖厚国：《担保法律制度研究》，法律出版社1998年版。
8．符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，中国政法大学出版社2002年版。
9．何美欢：《香港担保法》(上册)，北京大学出版社1995年版。
10．王闯著：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年4月版。
11．刘武元：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2001年版。
12．邹海林、常敏：《债权担保的方式和应用》，法律出版社1998年版。
13．陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年10月版。
14．殷勇主编：《商品房买卖中的法律问题与案例评析》，人民法院出版社2003年7月版。
15．於向平，邱艳：《房地产法律制度研究》，北京大学出版社2004年版。
16．田士城、宁金成：《担保制度法律研究》，河南大学出版社2001年版。
17．韩良主编：《贷款担保法前沿问题案例研究》，中国经济出版社2001年版。
18．于海涌：《法国不动产担保物权研究》，法律出版社2004年版。
19．张炜：《住房金融业务与法律风险控制》，法律出版社2004年版。
20．朱征夫等：《房地产开发经营中的合同问题》，法律出版社2004年版。
1．王利明：“物权法立法的若干问题探讨”，《政法论坛》2001年第4期。
2．张玉敏：“试论产权移转登记和买卖合同的关系”，《当代房地产》1990年第6期。
3．许明月：“英国法中的不动产按揭”，《民商法论丛》第11卷。
4．唐烈英：“担保及其类型”，《西南民族大学学报(哲社版)》2004年第2期。
5．石慧荣：“无效合同及其相关问题研究”，《西南政法大学学报》2000年第6期。
6．崔建远：“我国担保法的解释与适用初探”，《吉林大学社会科学学报》1996年第2期。
7．孙玉荣：“预售商品房抵押若干法律问题”，《河南省政法管理干部学院学报》1999年第1期。
8．渠涛：“不动产物权变动制度研究与中国的选择”，《法学研究》1999年第5期
9．陈洪：“抵押权登记及其对抗效力”，《人民司法》2002年第3期。
10．宁教铭，张礼慧：“按揭与抵押”，《河北法学》2001年第2期。
11．黄志明、张琦：“论按揭的法律定位”，《法学家》2001第3期。
12．王世其：“购房按揭强制保险若干问题分析”，《法学》2003年第4期。
13．屈茂辉、戴谋富：“按揭与让与担保之比较”，《财经理论与实践》2001年第2期。
14．张建华：“论住房抵押贷款政府担保的现实意义”，《经济师》2002 年第9期。
15．李转运等：“抵押担保贷款：中外比较研究”，《农村金融研究》2000年第4期。
16．秦菊香：“担保货款中现存问题分析及对策思考”，《金融教学与研究》2003年第5期。
17．兰书军：“合同法在贷款追索中的应用”，《金融理论与实践》2003年第3期。
18．陆云良：“试论货款担保合同对主合同的制约作用”，《中国城市金融》2003年第4期。
19．樊宏伟：“论国有商业银行货款担保法律效力的风险”，《济南金融》2002年第10期。
20．胡开忠：“破解担保之迷：担保法的价值取向”，《民商法学》2003年第5期。
21．王小波：“商品房按揭制度的立法完善”，《山东省农业管理干部学院学报》2003年第4期。
22．吴承祥、王建红：“住房抵押贷款保险创新产品——违约保险”，《中国房地产金融》2003年第5期。
23．彭志贞、蒲夫生“个人住房按揭物保人保并存时的法律适用分析”，《金融法苑》2003年。
24．郑斌：“个人住房贷款保险研究”，《中国房地产金融》2003年第1期。
25．解宁、蒋胜勇：“房地产按揭在担保法律制度中的定位”，《甘肃政法成人教育学院学报》2005年第3期。
26．宁教铭：“房地产按揭权法律性质探析”，《中国房地产金融》2000年第10期。
27．陈吉生：“商品房按揭合同纠纷案件的审理”，《人民司法》，2003年第1期。
1．《中华人民共和国民法通则》
2．《中华人民共和国合同法》
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》
4．《中华人民共和国物权法》
5．《中华人民共和国担保法》
6．《中华人民共和国保险法》
7．《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
8．《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》
9．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
10．国务院：《城市房地产开发经营管理条例》
11．建设部：《城市房地产抵押管理办法》
12．建设部：《商品房销售管理办法》
13．建设部：《城市商品房预售管理办法》
14．建设部：《城市房地产转让管理规定》
15．建设部、国家工商行政管理局：《商品房购销合同》
16．建设部、中国人民银行：《住房置业担保管理试行办法》
17．《中国人民银行个人住房贷款管理办法》
18．《中国人民银行个人住房担保贷款试行办法》
19．《中国工商银行个人住房贷款管理办法》
20．《中国交通银行按揭贷款办法》
21．中国人民财产保险有限公司《个人抵押贷款房屋保险条例》
22．中国工商银行深圳市分行《商品房按揭(抵押)贷款合同》
23．中国建设银行深圳市分行《楼宇按揭(抵押)贷款合同》
② 雷兰主编：《商品房买卖纠纷及案例评析》，科学出版社2005年版，第8页。
① 《商品房销售管理办法》第3条。
① 雷兰主编：《商品房买卖纠纷及案例评析》，科学出版社2005年版，第224页。
① 王泽鉴：“物权法上的自由与限制”，《中国房地产法研究》第一卷，法律出版社2002年版，第43页。
② 《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第2条。
③ 黄松有：“就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问”，《人民法院报》，2003年5月13日。
④ 何美欢：《香港担保法》(上册)，北京大学出版社1995年版，第181页。
① 李希：“试论按揭的法律属性”，《政治与法律》1998年第3期。
② 张五常：《再论中国》，香港信报有限公司1987年版，第100页。
① 王泽鉴：“动产担保制度与经济发展”，《民法论丛》第二卷，法律出版社1994年版，第97页。
② 朱大理、张向励：“我国房地产按揭的现状分析”，《科技情报开发与经济》2003年第6期，第136页。
① 许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版，第3-4页。
① 程惠英：《房屋开发与交易——房屋法原理与实务》，复旦大学出出版社1997年版，第195页。
② 程力：“楼宇按揭对我国抵押制度理论发展的影响”，马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1998年版，第15-16页。
③ 唐烈英：《中国物权法理论研究》，四川人民出版社2002年版，第297页。
④ 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，法律出版社2002年版，第152页。
⑤ 《中华人民共和国物权法(草案)》二次审议稿，第279条。
① 王闯：《让与担保祛律制度研究》，法律出版社2000年版，第132页。
② 车辉、李敏：《担保法律制度新问题研究》，法律出版社2005年版，第411页。
③ 王利明：“动产让与担保若干问题研究”，《民商法研究》第六辑，第332页。
① 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社20H02年版，第146页。
① 车辉、李敏：《担保法律制度新问题研究》，法律出版社2005年版，第423页。
② 李开国：《民法基本问题研究》，法律出版社1997年版，第317页。
① 彭志贞，蒲夫生：“个人住房按揭中物保与人保并存时的法律适用分析”，《金融论坛》2003年第8期，31-34页。
① 费安玲主编：《比较担保法》，中国政法大学出版社2004年版，第52页。
① 费安玲主编：《比较担保法》，中国政法大学出版社2004年版，第84页。
② 《物权法》第176条。
① 黄松有：“就商品房买卖合同商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问”，《人民法院报》2003年5月13日。
① 梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第853页。
① 梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年版，第776页。
① 王利明：“物权法立法的若干问题探讨”，《政法论坛》2001年第4期，第14页。
① 朱征夫、何海东、贺玉平著：《房地产开发经营中的合同问题》，法律出版社2004年版，第161-162页。
① 邹海林：《保险法》，北京第二人民法院出版社1998年版，第72页。
② 王世其：“房按揭强制保险若干问题分析”，《法学》2003年第4期，第117页。
③ 《保险法》第24条。
① 哈耶克著：《自由秩序原理》(上)，邓郑来译，三联书店1997年版，第264页。
1．梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版。
2．史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2001年版。
3．李开国、张玉敏主编：《中国民法学》，法律出版社2002年9月版。
4．唐烈英：《中国物权法理论研究》，四川人民出版社2002年12月版。
5．汪世虎：《中国房地产经营法制管理》，中国经济出版社1994年8月版。
6．谭启平、赵勇山主编：《房地产法精要与依据指引》，人民出版社2005年版。
7．孙鹏、肖厚国：《担保法律制度研究》，法律出版社1998年版。
8．符启林主编：《商品房预售法律制度研究》，中国政法大学出版社2002年版。
9．何美欢：《香港担保法》(上册)，北京大学出版社1995年版。
10．王闯著：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年4月版。
11．刘武元：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2001年版。
12．邹海林、常敏：《债权担保的方式和应用》，法律出版社1998年版。
13．陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年10月版。
14．殷勇主编：《商品房买卖中的法律问题与案例评析》，人民法院出版社2003年7月版。
15．於向平，邱艳：《房地产法律制度研究》，北京大学出版社2004年版。
16．田士城、宁金成：《担保制度法律研究》，河南大学出版社2001年版。
17．韩良主编：《贷款担保法前沿问题案例研究》，中国经济出版社2001年版。
18．于海涌：《法国不动产担保物权研究》，法律出版社2004年版。
19．张炜：《住房金融业务与法律风险控制》，法律出版社2004年版。
20．朱征夫等：《房地产开发经营中的合同问题》，法律出版社2004年版。
1．王利明：“物权法立法的若干问题探讨”，《政法论坛》2001年第4期。
2．张玉敏：“试论产权移转登记和买卖合同的关系”，《当代房地产》1990年第6期。
3．许明月：“英国法中的不动产按揭”，《民商法论丛》第11卷。
4．唐烈英：“担保及其类型”，《西南民族大学学报(哲社版)》2004年第2期。
5．石慧荣：“无效合同及其相关问题研究”，《西南政法大学学报》2000年第6期。
6．崔建远：“我国担保法的解释与适用初探”，《吉林大学社会科学学报》1996年第2期。
7．孙玉荣：“预售商品房抵押若干法律问题”，《河南省政法管理干部学院学报》1999年第1期。
8．渠涛：“不动产物权变动制度研究与中国的选择”，《法学研究》1999年第5期
9．陈洪：“抵押权登记及其对抗效力”，《人民司法》2002年第3期。
10．宁教铭，张礼慧：“按揭与抵押”，《河北法学》2001年第2期。
11．黄志明、张琦：“论按揭的法律定位”，《法学家》2001第3期。
12．王世其：“购房按揭强制保险若干问题分析”，《法学》2003年第4期。
13．屈茂辉、戴谋富：“按揭与让与担保之比较”，《财经理论与实践》2001年第2期。
14．张建华：“论住房抵押贷款政府担保的现实意义”，《经济师》2002 年第9期。
15．李转运等：“抵押担保贷款：中外比较研究”，《农村金融研究》2000年第4期。
16．秦菊香：“担保货款中现存问题分析及对策思考”，《金融教学与研究》2003年第5期。
17．兰书军：“合同法在贷款追索中的应用”，《金融理论与实践》2003年第3期。
18．陆云良：“试论货款担保合同对主合同的制约作用”，《中国城市金融》2003年第4期。
19．樊宏伟：“论国有商业银行货款担保法律效力的风险”，《济南金融》2002年第10期。
20．胡开忠：“破解担保之迷：担保法的价值取向”，《民商法学》2003年第5期。
21．王小波：“商品房按揭制度的立法完善”，《山东省农业管理干部学院学报》2003年第4期。
22．吴承祥、王建红：“住房抵押贷款保险创新产品——违约保险”，《中国房地产金融》2003年第5期。
23．彭志贞、蒲夫生“个人住房按揭物保人保并存时的法律适用分析”，《金融法苑》2003年。
24．郑斌：“个人住房贷款保险研究”，《中国房地产金融》2003年第1期。
25．解宁、蒋胜勇：“房地产按揭在担保法律制度中的定位”，《甘肃政法成人教育学院学报》2005年第3期。
26．宁教铭：“房地产按揭权法律性质探析”，《中国房地产金融》2000年第10期。
27．陈吉生：“商品房按揭合同纠纷案件的审理”，《人民司法》，2003年第1期。
1．《中华人民共和国民法通则》
2．《中华人民共和国合同法》
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》
4．《中华人民共和国物权法》
5．《中华人民共和国担保法》
6．《中华人民共和国保险法》
7．《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
8．《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》
9．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
10．国务院：《城市房地产开发经营管理条例》
11．建设部：《城市房地产抵押管理办法》
12．建设部：《商品房销售管理办法》
13．建设部：《城市商品房预售管理办法》
14．建设部：《城市房地产转让管理规定》
15．建设部、国家工商行政管理局：《商品房购销合同》
16．建设部、中国人民银行：《住房置业担保管理试行办法》
17．《中国人民银行个人住房贷款管理办法》
18．《中国人民银行个人住房担保贷款试行办法》
19．《中国工商银行个人住房贷款管理办法》
20．《中国交通银行按揭贷款办法》
21．中国人民财产保险有限公司《个人抵押贷款房屋保险条例》
22．中国工商银行深圳市分行《商品房按揭(抵押)贷款合同》
23．中国建设银行深圳市分行《楼宇按揭(抵押)贷款合同》