我国中小房地产企业融资困境与对策研究
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摘要
房地产业是整个国民经济的重要组成部分,对我国经济社会发展起着重要的作用。而在房地产业中,中小房地产开发经营企业占据了绝对主力位置,其能否持续健康的发展一直是关系到我国房地产业可持续发展的重大研究问题。
现实的情况是,我国中小型房地产企业发展始终不能做大做强,其制约发展的瓶颈在于我国中小型房地产企业融资困境,而融资困境产生的主要原因,一方面是中小房地产企业自身经济实力较弱,管理制度不健全,且无法提供有效的担保资源获取资金；另一方面是我国目前资本市场不健全,无法为其提供有效的融资渠道,整个行业融资都是以银行信贷为主,缺乏其他融资渠道进行有效补充。这不仅容易造成中小房地产企业资金链断裂,也容易使得房地产开发的风险向商业银行集中,对整个国民经济的平稳运行造成潜在威胁。因此,如何破解中小房地产企业融资困境,寻找其解决的对策是值得研究的重要理论问题。
论文首先对我国房地产行业的发展特征进行了总结分析,系统指出我国房地产行业发展的现状和取得的成就；结合翔实的数据和资料,对作为论文研究主体的中小房地产企业的划分标准进行了科学界定,简要介绍了我国中小房地产企业发展现状以及发展特点；在此基础上,对我国中小房地产企业目前的融资现状进行了全面系统分析,提出中小房地产企业目前融资仍以内源性融资为主,而外源融资中仍过多依赖银行信贷资金,在行业和制度的约束下整体陷入了融资困境；在系统分析和科学论证的基础上,针对中型地产企业和小型地产企业分别提出了投资信托、投资基金、私募基金、合作开发、典当融资等适合其自身发展特点的融资渠道和融资模式,以期有效缓解中小房地产企业融资困难的窘境。
The real estate industry——an important component of the overall national economy——plays an indispensable role in promoting China's social and economic development. Among the numerous real estate enterprises, the small and medium sized real estate enterprises (real estate SMEs) are taking the absolute majority. Therefore, whether or not these real estate SMEs could grow in a continuous and healthy way remains a key study subject which matters the sustainable development of China's real estate industry.
The fact is that the real estate SMEs in China are not able to grow bigger and stronger. The bottle-neck which restraints these real estate SMEs is that these enterprises have difficulty in financing. The reasons resulting in this difficulty are as follows:On one hand, these SMEs are mostly weak and lack required management rules and regulations. Meanwhile, they cannot provide sufficient guarantee for raising fund. On the other hand, the capital market in China is not mature so far, which cannot act as an efficient financing channel. The bank credit still plays the main role in providing finance for the whole real estate industry, with no other financing sources as compliments. This will not only easily break up the capital chain of the SMEs, but also force the real estate risks to concentrate on the commercial banks, thus, it poses potential threat to the smooth development of the national economy. Therefore, how to shake off the financing difficulty of the real estate SMEs and locate the coping strategy is a key theoretical issue that worth the study.
This thesis firstly summarizes the development characteristics of China's real estate industry, and systematically outlines the current situation and achievements of China's real estate industry. It utilizes abundant information and data to make a scientific definition on how to identify the study object of this thesis——real estate SMEs. Based on these, the thesis analyzes the current financing situation of China's real estate SMEs. It finds out that the inner-sourcing finance still dominates the SMEs'financing, and the over-reliance on bank credits is the main feature of outer-sourcing finance. Plus other industry and regulation restraints, the SMEs finally stuck in financing difficulty. On the basis of systematic analysis and scientific proof, the thesis introduces several financing models targeting at the medium-sized real estate enterprises and the small-sized respectively, such as investment trust, investment fund, private-equity fund, co-development, mortgage financing, etc., in expectation of alleviating the financing difficulty of the real estate SMEs.
现实的情况是,我国中小型房地产企业发展始终不能做大做强,其制约发展的瓶颈在于我国中小型房地产企业融资困境,而融资困境产生的主要原因,一方面是中小房地产企业自身经济实力较弱,管理制度不健全,且无法提供有效的担保资源获取资金；另一方面是我国目前资本市场不健全,无法为其提供有效的融资渠道,整个行业融资都是以银行信贷为主,缺乏其他融资渠道进行有效补充。这不仅容易造成中小房地产企业资金链断裂,也容易使得房地产开发的风险向商业银行集中,对整个国民经济的平稳运行造成潜在威胁。因此,如何破解中小房地产企业融资困境,寻找其解决的对策是值得研究的重要理论问题。
论文首先对我国房地产行业的发展特征进行了总结分析,系统指出我国房地产行业发展的现状和取得的成就；结合翔实的数据和资料,对作为论文研究主体的中小房地产企业的划分标准进行了科学界定,简要介绍了我国中小房地产企业发展现状以及发展特点；在此基础上,对我国中小房地产企业目前的融资现状进行了全面系统分析,提出中小房地产企业目前融资仍以内源性融资为主,而外源融资中仍过多依赖银行信贷资金,在行业和制度的约束下整体陷入了融资困境；在系统分析和科学论证的基础上,针对中型地产企业和小型地产企业分别提出了投资信托、投资基金、私募基金、合作开发、典当融资等适合其自身发展特点的融资渠道和融资模式,以期有效缓解中小房地产企业融资困难的窘境。
The real estate industry——an important component of the overall national economy——plays an indispensable role in promoting China's social and economic development. Among the numerous real estate enterprises, the small and medium sized real estate enterprises (real estate SMEs) are taking the absolute majority. Therefore, whether or not these real estate SMEs could grow in a continuous and healthy way remains a key study subject which matters the sustainable development of China's real estate industry.
The fact is that the real estate SMEs in China are not able to grow bigger and stronger. The bottle-neck which restraints these real estate SMEs is that these enterprises have difficulty in financing. The reasons resulting in this difficulty are as follows:On one hand, these SMEs are mostly weak and lack required management rules and regulations. Meanwhile, they cannot provide sufficient guarantee for raising fund. On the other hand, the capital market in China is not mature so far, which cannot act as an efficient financing channel. The bank credit still plays the main role in providing finance for the whole real estate industry, with no other financing sources as compliments. This will not only easily break up the capital chain of the SMEs, but also force the real estate risks to concentrate on the commercial banks, thus, it poses potential threat to the smooth development of the national economy. Therefore, how to shake off the financing difficulty of the real estate SMEs and locate the coping strategy is a key theoretical issue that worth the study.
This thesis firstly summarizes the development characteristics of China's real estate industry, and systematically outlines the current situation and achievements of China's real estate industry. It utilizes abundant information and data to make a scientific definition on how to identify the study object of this thesis——real estate SMEs. Based on these, the thesis analyzes the current financing situation of China's real estate SMEs. It finds out that the inner-sourcing finance still dominates the SMEs'financing, and the over-reliance on bank credits is the main feature of outer-sourcing finance. Plus other industry and regulation restraints, the SMEs finally stuck in financing difficulty. On the basis of systematic analysis and scientific proof, the thesis introduces several financing models targeting at the medium-sized real estate enterprises and the small-sized respectively, such as investment trust, investment fund, private-equity fund, co-development, mortgage financing, etc., in expectation of alleviating the financing difficulty of the real estate SMEs.
引文
[1](美)费雷德·R·戴维,李克宁泽：《战略管理》,北京经济科学出版社,1998年。
[2](美)纳森·S·科利尔、卡特兰德·A·科利尔、唐·A·哈佩林：《建筑项目融资管理：关于房地产开发、估价、与融资的真实过程的体现》,北京：机械工业出版社,2004年。
[3](英)卢斯·班德,凯斯·沃德,干胜道等译：《公司财务战略》,人民邮电出版社,2003年。
[4]安小沫,安金玉：《我国企业融资决策分析》,西华大学学报(哲学社会科学版),2008年第10期。
[5]北京世经未来投资咨询有限公司：((2008年房地产行业风险分析报告》,2008年5月16日。
[6]曹振良等：《房地产经济学通论》,北京：北京大学出版社,2003年。
[7]曾宏,廖蕾：《不同竞争形态下公司投融资决策的互动关系研究》,统计与决策,2008年第19期。
[8]陈酉宜：《中小房地产企业现状与对策研究》,价格理论与实践,2008年第10期。
[9]成桃珍：《中小房地产企业的风险管理—以NX公司为例》,兰州大学工商管理硕士学位论文,2008年4月。
[10]戴大双：《项目融资》,北京：机械工业出版社,2005年。
[11]戴鹤鹏：《HB公司投融资战略发展规划研究》,重庆大学专业硕士学位论文,2008年5月。
[12]龚轲：《房地产企业融资渠道研究》,中国乡镇企业会计,2008年第1期。
[13]郭骁,夏洪胜：《中小房地产企业风险测量与评估》,商业时代,2007年27期
[14]国务院国有资产监督管理委员会：《部分非工企业大中小型划分补充标准(草案)》,http://www.sasac.gov.cn/gzjg/tjpj/cwjs/200408060083.htm,2004年8月6日。
[15]胡竹枝：《中国中小企业融资：供求、效率与机制分析》,北京：中国经济出版社,2006年。
[16]华伟：《房地产金融学》,上海：复旦大学出版社,2004年。
[17]黄珍珠,何德媛：《浅议我国中小房地产企业的融资现状》,金卡工程(经济与法),2008年第6期。
[18]金加林：《我国房地产产业投资基金研究》,天津大学博士学位论文,2004年。
[19]鞠海龙：《我国房地产企业融资渠道研究》,广西大学硕士学位论文,2008年6月。
[20]李彬晖：《中小房地产企业的融资出路》,中国勘察设计,2007年第11期。
[21]李锐,尹年长,郭春艳：《中小企业投融资一体化决策探析》,广东海洋大学学报,2007年第4期。
[22]李诗白：《论我国中小企业投融资体制的建立》,中央财经大学学报,2001年第6期。
[23]栗涛：《中小房地产企业项目开发的风险决策研究》,西安理工大学硕士学位论文,2008年3月。
[24]刘彬：《企业投资风险管理研究》,天津财经学院硕士学位论文,2003年6月。
[25]刘秀丽：《房地产企业管理型财务体系的有效构建》,金融经济,2009年第8期。
[26]刘杨：《中小房地产企业的融资决策研究》,大连理工大学硕士学位论文,2007年12月。
[27]吕颖：《论加强房地产企业融资管理》,当代经济,2006年第9期。
[28]倪仁泉：《中小房地产企业融资模式研究》,对外经济贸易大学工商管理硕士学位论文,2007年10月。
[29]秦承波：《信贷配给与中小房地产企业融资》,重庆大学硕士学位论文,2007年11月。
[30]孙迎庆：《金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨》,金融经济,2009年第12期。
[31]谭君荃：《广东中小房地产企业生存与发展策略研究》,广东工业大学硕士学位论文,2008年4月。
[32]谭术魁：《房地产管理学》,上海：复旦大学出版社,2006年。
[33]王洪强：《鲁煤集团房地产开发投资环境分析研究》,山东科技大学硕士学位论文,2003年2月。
[34]王辉利：《房地产开发企业投资决策分析与成本控制研究》,现代商业,2008年第9期。
[35]王军,雷宏：《现代企业财务战略》,立信财务出版社,1999年。
[36]王丽,邢秀青：《谈中小房地产企业面临的问题及发展对策》,商场现代化,2007年第6期。
[37]王喜迎,丁建臣,陆桂娟：《房地产企业融资新解》,北京：中国经济出版社,2005年。
[38]魏赛：《房地产融资方式比较与选择》,西南财经大学硕士学位论文,2007年。
[39]吴坤岭：《中小房地产企业“搭伙”生财》,投资与营销,2005年第1期。
[40]熊方军：《中小房地产企业资金链管理模式研究》,电子科技大学硕士学位论文,2005年5月。
[41]杨成林：《浅谈房地产企业的投资管理》,大众科技,2005年第12期。
[42]易居臣信行销部市场研究中心：《2005年房地产市场政策不完全盘点》http://www.p5w.net/news/cjxw/200602/t81353.htm,2006年2月10日。
[43]郁俊莉：《我国房地产企业投资融资战略研究》,武汉理工大学学报(社会科学版),2005年第4期。
[44]张艳红,罗黎辉：《行业整合—中小房地产企业如何困境求生》,商场现代化,2006.6。
[45]中国注册会计师协会：《财务成本管理》,北京：中国财政经济出版社,2009年,第5页,第272～273页。
[46]高武：《超竞争环境下房地产企业战略柔性的构建》,西南科技大学学报(哲学社会科学版),2011年第2期。
[47]梁学斌：《地产融资,从单项选择到多选题》,房地产导刊,2010年第12期。
[48]尹阿东,何海凝：《房地产信托风险控制措施的研究》,科技和产业,2011年第3期。
[49]赵华平,张所地：《我国房地产投资信托发展环境分析》,物流工程与管理,2011年第2期。
[50]杨煦,王来华：《房地产金融对房地产市场发展的影响研究：北海实证》,区域金融研究,2011年第2期。
[51]韩彦峰,苏瑞：《我国房地产业融资现状研究》,特区经济,2011年第1期。
[52]David Spaulding, Measuring Investment Performance Calculating and Evaluating Investment Risk and Return, MC-Hill,2004.
[53]Dr.Roger P. Sindt, Real estate investment:analysis and applications, Prentice-Hall-Hall,1998.
[54]Louargand,Marc A,Grupe,Michael. Introduction:Real estate Investment Trusts, Journal of Real Estate Portfolio management,2001,7
[55]Thomase Papageorge, Risk Management for Building Professionals, R.S.Means Inc.,2005.
[56]William F. Sharpe, Alexander and Bailey, Investments, Prentice-Hall,1999,6th edition
[57]Wurkzebach, Modern Real Estate, John Wiley&Sons,2005.
[2](美)纳森·S·科利尔、卡特兰德·A·科利尔、唐·A·哈佩林：《建筑项目融资管理：关于房地产开发、估价、与融资的真实过程的体现》,北京：机械工业出版社,2004年。
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[46]高武：《超竞争环境下房地产企业战略柔性的构建》,西南科技大学学报(哲学社会科学版),2011年第2期。
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[50]杨煦,王来华：《房地产金融对房地产市场发展的影响研究：北海实证》,区域金融研究,2011年第2期。
[51]韩彦峰,苏瑞：《我国房地产业融资现状研究》,特区经济,2011年第1期。
[52]David Spaulding, Measuring Investment Performance Calculating and Evaluating Investment Risk and Return, MC-Hill,2004.
[53]Dr.Roger P. Sindt, Real estate investment:analysis and applications, Prentice-Hall-Hall,1998.
[54]Louargand,Marc A,Grupe,Michael. Introduction:Real estate Investment Trusts, Journal of Real Estate Portfolio management,2001,7
[55]Thomase Papageorge, Risk Management for Building Professionals, R.S.Means Inc.,2005.
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