杭州市住宅市场分析及泡沫风险防范研究
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摘要
自1998年率先全国走出低迷状态以来，杭州市住宅产业发展迅速并已成为区域经济的新增长点和消费热点。在市场持续火爆的同时，杭州市房价也多年保持快速上升的态势。由于房价的过快上涨，关于是否存在房地产泡沫和市场健康性的争论也成为社会各界的热点话题。本文就此展开研究。
论文从房地产泡沫和房地产预警理论入手，首先从供给层面、需求层面、市场特征三个方面分析了杭州市住宅市场的现状，在此基础上研究了房价的波动规律。
论文运用三种方法定量地分析了杭州市房价的泡沫程度。在不能得到目前的泡沫破裂危险程度的情况下，尝试性地通过建立了区域房地产市场预警系统对杭州市住宅市场的健康性和警戒程度进行了判定。
最后文章从影响房地产市场波动的内生因素和外生因素出发，详细地分析了杭州住宅市场存在地潜在风险，并相应地提出了在市场机制作用下如何有效化解和防范房地产泡沫的手段和措施，此项研究对促进杭州住宅产业与社会经济协调发展，保持我市经济持续健康发展有重要意义。
After walking out of the real estate slump in 1998, the rapidly developed housing industry of Hangzhou has been a new impetus of regional economy and the focus of consumption. With the sustaining boom of housing market, the housing price has kept on rising for several years. By the soar of housing price, the problem whether bubbles really exist, whether the housing market is healthy has been the focus of the argument.
Starting from the summarizing of theory of real estate bubbles and real estate early-warning , This paper analyses the actuality of Hangzhou housing
market from supply demand and market character. Then we study the law of
housing price fluctuation.
Next, we estimate the bubbles quantificationally through three different methods. We try to establish the regional real estate early warning system to judge the healthy and alert degree of housing market because we can't obtain the dangerous degree of bubble burst.
Finally, This paper particularly analyses the potential risk of housing market from Endogenuous and external factor, puts forward some solutions to prevent the potential risk through market mechanism accordingly.
论文从房地产泡沫和房地产预警理论入手，首先从供给层面、需求层面、市场特征三个方面分析了杭州市住宅市场的现状，在此基础上研究了房价的波动规律。
论文运用三种方法定量地分析了杭州市房价的泡沫程度。在不能得到目前的泡沫破裂危险程度的情况下，尝试性地通过建立了区域房地产市场预警系统对杭州市住宅市场的健康性和警戒程度进行了判定。
最后文章从影响房地产市场波动的内生因素和外生因素出发，详细地分析了杭州住宅市场存在地潜在风险，并相应地提出了在市场机制作用下如何有效化解和防范房地产泡沫的手段和措施，此项研究对促进杭州住宅产业与社会经济协调发展，保持我市经济持续健康发展有重要意义。
After walking out of the real estate slump in 1998, the rapidly developed housing industry of Hangzhou has been a new impetus of regional economy and the focus of consumption. With the sustaining boom of housing market, the housing price has kept on rising for several years. By the soar of housing price, the problem whether bubbles really exist, whether the housing market is healthy has been the focus of the argument.
Starting from the summarizing of theory of real estate bubbles and real estate early-warning , This paper analyses the actuality of Hangzhou housing
market from supply demand and market character. Then we study the law of
housing price fluctuation.
Next, we estimate the bubbles quantificationally through three different methods. We try to establish the regional real estate early warning system to judge the healthy and alert degree of housing market because we can't obtain the dangerous degree of bubble burst.
Finally, This paper particularly analyses the potential risk of housing market from Endogenuous and external factor, puts forward some solutions to prevent the potential risk through market mechanism accordingly.
引文
[1] Dictionary of Economics p.49, ed. By Donald, Rutherford, Routledge
[2] Evens, G. W.(1991), Pitfalls in Testing for Explosive Bubble in Asset Prices, American Economics Review, 81, p.p.745-770
[3] Abraham, J. M. and Hendershott, H. P.(1996), Bubbles in Metropolitan Housing Markets, Journal of Housing Research, Vol.7, Issue2, p.p. 191-207
[4] Bourassa, S. C. and Hendershott, H. P.(1997), Bubbles in Real Metropolitan House Prices: Evidence from New Zealand, Real Estate Research Unit Working Paper Series Working Paper No.5
[5] Shiller, R.(1981), The use of Volatility Measures in Assessing Market Efficiency, Journal of Finance, 36, p.p.291-304.
[6] Michael Carliner: 《House Price Bubble Babble》, 《Housing Economics》, April, 2002
[7] Hort, K.(1998), The Determinants of Urban House Price Fluctuations in Sweden 1968-1994, Journal of Housing Economics, Vol.7, No.2, p.p.93-120
[8] Hausman,jerry A.(1978),A Specification Tests in Econometrics, Econometri-ca XLVI(1978) pp. 1251-1271
[9] Hamilton, J. D.(1986), On Testing for Self-Fulfilling Speculative Price Bubbles, International Economic Review, 27, p.p.545-552.
[10] Matthias Salge(1997),Rational Bubbles-Theoretical Basis, Economic Relevance and Empirical Evidence with a Special Emphasis on the German Stock Market, Springer-Verlag Berlin Heidelberg.
[11] Flood, R. P. and Hodrick, R. L (1990), On Testing for Speculative Bubbles,Journal of Economic Perspectives, Vol 4, 2, spring, p.p.85-101.
[12] 虞晓芬，《从国际经验看当前浙江住宅业面临的潜在风险——1983—1993年洛杉矶、波士顿房价大幅波动的启示》 《浙江工业大学学报》 2002．3
[13] 虞晓芬，《浙江省住宅价格快速上升的成因分析与控制研究》《中国房地产》2003．1
[14] 曹振良、傅十和，《房地产泡沫及其防范》《中国房地产》，2002年第2期
[15] 王子明，《泡沫与泡沫经济》 北京大学出版社 2002年
[16] 徐滇庆等，《泡沫经济与金融危机》，中国人民大学出版社，2000年
[17] 杨宗宪、张金鹗，《成屋与预售屋市场价格泡沫关系之探讨》 《1999年中国住宅学会第八届年会论文集》
[18] 赵黎明、贾永飞，《房地产预警系统研究》 《天津大学学报(社会科学版)》1999．12月第1卷第4期
[19] 洪开荣，《房地产泡沫：形成、转化与吸收》《中国房地产金融》2001．8
[20] 叶艳兵、丁烈云，《房地产预警指标体系设计研究》《基建优化》2001年6月第22卷第3期
[21] 谢经荣、朱勇等，《地产泡沫与金融危机》 经济管理出版社 2002年1月
[22] 李维哲、曲波，《地产泡沫预警系统研究》 《中国房地产金融》 2002·8
[23] 彭翊，《城市房地产预警系统设计》 《中国房地产》 2002年6月
[24] 茅临升，《让杭州市民居者有其屋》 2003年8月15日
[25] 田传浩，《对目前房地产泡沫研究的几点评论》 《浙江经济》 2003，8
[26] 广东省房协市场分析课题组《步入调整期的广东房地产市场》 2003-9-15
[27] 《上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告》 2003年9月
[28] 《深圳房地产预警体系研究报告》 2003年10月
[29] 杨宗宪、张金鹗，《台北市成屋价格泡沫知多少?》 《2000年中国住宅学会第八届年会论文集》
[30] 高国峰、张金鹗、林秋瑾，《从需求面分析台北市之合理房价》 《2001年中国住宅学会第九届年会论文集》
[31] 刘洪玉，《中国房地产市场中的“泡沫”与“过热”问题分析》《建筑经济》2003．2
[32] 《过度空置造成商品房积压 浙江省住宅空置4300套》 http://house.focus.cn/newshtml/5/44972.shtml
[33] 杭州市房管局《杭州市房地产情况汇报》 2001年
[34] 曹振良、李晟、何国钊，《中国房地产周期研究》《经济研究》1996，12
[35] 奥村洋彦(日)著 余熳宁 译，《日本“泡沫经济”与金融改革》 2001年
[36] 刘学成，《国内房地产周期研究综述》 《房地产经济体制改革》，2001．5
[37] 徐卫表，《上海房地产市场发展态势、存在问题及对策研究》 硕士论文
[38] 《杭州楼市理性报告》 《今日早报》2003-03-12
[39] 谭刚，《房地产周期波动》，经济管理出版社，2001年9月
[40] 朱海洪等，《90年代马来西亚房地产泡沫的生产、破灭及防范措施》《亚太经济》2000年第6期
[41] 宋戈，《地价泡沫及其警示》 《商业研究》 2001，04
[42] 唐世定，《浙江房地产业成长模式和发展趋势》，《浙江房地产》，2002．五
[43] 曹振良、高晓慧，《中国房地产业发展与管理研究》北京大学出版社2002．4
[44] 钟宇，《中国房地产市场波动周期分析及景气监测系统设计》 硕士论文
[45] 王卫华，《北京市房地产市场分析及风险问题研究》 硕士论文
[46] 黄正勤，《深圳市房地产业的波动研究》 硕士论文
[47] 靳海亮，《房地产经济波动与房地产市场研究》 硕士论文
[48] 《上海房地产业的投资与增加值波动规律研究》 《上海房地产波动规律研究》课题组 《上海房地》2003年第6期
[49] 上海房地产波动规律研究课题组 《上海房地产市场的供需分析及价格波动规律研究》 《上海房地》2003年第6期
[50] 曲波、谢经荣，《房地产泡沫的内涵、特征与运行机理》 《上海房地》2003．6
[51] 虞晓芬，《浙江住宅业发展中潜在的六大风险》 《中国房地产》2001．5
[52] 《杭州房地产业独特的高速增长现象研究》 杭州市建委材料
[53] 贾生华、周刚华，《浙江省房地产市场形势分析》 《中国土地》 2003．2
[54] 《早期的开发失序导致泡沫化浙江楼市摇摇欲坠》 中国经营报 2003．2
[55] 贾生华、周方，《杭州市住宅价格坚挺的原因和对策分析》《中国房地产》2001．9
[56] 2003．1[美] J．K 加尔布雷斯，《“泡沫”的故事——金融投机历史回顾(二)》，《改革》1994年第5期
[57] T. L. Satty Axiomatic Foundation of the Analytic Hierarchy Process. Management Science, 1986, 32(7) 841-855
[58] 《今日早报》各期
[59] 《杭州日报》各期
[60] 《青年时报》各期
[61] 中瑞置换网(http://zr.zzhz.com.cn/)
[62] 中国住宅与房地产信息网(http://www.realestate.gov.cn/)
[63] 住在杭州网(http://www.zzhz.com.cn/)
[64] 杭州统计年鉴(1990-2003年)
[2] Evens, G. W.(1991), Pitfalls in Testing for Explosive Bubble in Asset Prices, American Economics Review, 81, p.p.745-770
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[52] 《杭州房地产业独特的高速增长现象研究》 杭州市建委材料
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