信贷风险评估的实地调查报告
摘要
笔者作为贷款风险调查小组成员之一，于2001年10月参与了对长春利达房地产经营有限公司(以下简称利达公司)提供RMB6，000万元贷款的风险调查评估工作。本调查的结论将为意向贷款人拟向利达公司提供RMB6，000万元的贷款决策提供判断依据。
本调查报告通过对长春市相关经济环境调查及分析、借款人利达公司的基本情况及财务状况调查、借款人利达公司主要投资项目一幸福家园的调查分析、以及还款能力分析和抵押物状况的调查，得出主要结论如下。
长春市总体经济环境日渐趋好，房地产业开始复苏，近年呈旺盛势头，居民购房意识渐强，同时在政府政策的有效驱动下，购买力加强，基于当地的消费水平，对中低档商品房需求较旺，但新开工的楼盘近成倍增长，房地产业的竞争日趋激烈。利达公司开发的幸福家园项目地处新兴开发区，周边已形成住宅开发的区域效应，市场环境良好，同时，其已实现的商品房销售情况较佳，因其具有价格优势而具市场竞争力，销售前景看好。在幸福家园建设资金得到充分保证并且不出现挪用现象的情况下，项目完工没有风险。同时，用于贷款抵押的地块转让前景较为乐观，抵押风险可接受；假设意向贷款人对该公司的财务尤其是现金能进行有效的控制，则贷款收回的可能性较大。
同时应该看到，由于利达公司自1993年成立以后，涉及了人民大街的开发建设、居民回迁房的拆迁安置、十几个地块的分割转让、多方土地拆迁补偿问题、幸福家园的开发建设等众多经济行为，造成经济关系方较多，债权债务关系复杂，存在着未尽披露事宜，为此，有可能造成公司今后的经营活动有一定的不确定因素或可能涉及诉讼，导致未来现金流量发生不利于贷款人的变化；其次，利达公司目前现金流量十分紧缺，急需有大笔贷款资金投入，申请
信贷风险评估的实地调查报告
的贷款用途中有3尸00万元不是投入幸福家园建设，尤为重要的是，利达公司
未来现金流入较宽裕的阶段在幸福家园项目完工期后，即2002年8月－w003
年2月的半年期限内，主要流入期和拟定的贷款期限不相匹配，且利达公司尚
计划幸福家园项目完工后，即开发幸福家园二期，之后的现金净流入较不具备
可测性；利达公司未来现金流量对于幸福家园项目投资成本和销售价格的敏感
性较高，其成本和价格的较小波动即可能导致该公司足额还贷困难，项目抗风
险能力较弱。
根据上述调查评估，我们认为，意向贷款人在作出该笔贷款决策时，应充
分考虑以上因素可能造成的风险，可考虑对幸福家园项目提供封闭贷款的方
式。若意向贷款人同意给予提供贷款支持，建议贷款人注意以下几点：
1、贷款偿还的最佳期限：贷款人应特别关注利达公司在幸福家园项目完
工后半年内，即2002年8月－r003年2月间的现金流入状况，控制该阶段较
为宽裕的现金流量，要求在此期限内还款，否则可能会错失偿还贷款的最佳时
机；
2、确保贷款抵押物的安全：要求利达公司先须付清未交付的各项拆迁补
偿费用，确保抵押权无假疵、无变现障碍。其次，从谨慎操作角度出发，建议
贷款人应对抵押物的有关情况进行法律方面的确认；
3、对贷款进行封闭式运作：鉴于利达公司经济关系方较多，债权债务复
杂，可能存在为披露的款项支付，建议对贷款进行实质性监控，获得资金收付
的实际控制权，并进行有效的贷后检查监控工作，确保资金回笼用于归还贷款；
4、关注抵押贷款期限：对14＃地块应要求在土地开工建设前，还清贷款或
变更抵押物。
本调查报告基于主要贷款条件如下：
借款人：长春利达房地产经营有限公司
贷款币别：人民币
借款金额：RMB6，000万元
内 容提要
借款利率：年息 10％
借款期限：两年
担保条件：长春市朝阳区新城开发区内 7从 8从 14＃地块抵押
借款用途：门）幸福家园在建工程及配套工程IUvi BZ，60O万元；
（2）回迁小区有关费用RMB，400万元；
臼）征用军分区土地补偿费 RMB，000万元；
N）基础设施费用 RMB，000万元。
本调查报告通过对长春市相关经济环境调查及分析、借款人利达公司的基本情况及财务状况调查、借款人利达公司主要投资项目一幸福家园的调查分析、以及还款能力分析和抵押物状况的调查，得出主要结论如下。
长春市总体经济环境日渐趋好，房地产业开始复苏，近年呈旺盛势头，居民购房意识渐强，同时在政府政策的有效驱动下，购买力加强，基于当地的消费水平，对中低档商品房需求较旺，但新开工的楼盘近成倍增长，房地产业的竞争日趋激烈。利达公司开发的幸福家园项目地处新兴开发区，周边已形成住宅开发的区域效应，市场环境良好，同时，其已实现的商品房销售情况较佳，因其具有价格优势而具市场竞争力，销售前景看好。在幸福家园建设资金得到充分保证并且不出现挪用现象的情况下，项目完工没有风险。同时，用于贷款抵押的地块转让前景较为乐观，抵押风险可接受；假设意向贷款人对该公司的财务尤其是现金能进行有效的控制，则贷款收回的可能性较大。
同时应该看到，由于利达公司自1993年成立以后，涉及了人民大街的开发建设、居民回迁房的拆迁安置、十几个地块的分割转让、多方土地拆迁补偿问题、幸福家园的开发建设等众多经济行为，造成经济关系方较多，债权债务关系复杂，存在着未尽披露事宜，为此，有可能造成公司今后的经营活动有一定的不确定因素或可能涉及诉讼，导致未来现金流量发生不利于贷款人的变化；其次，利达公司目前现金流量十分紧缺，急需有大笔贷款资金投入，申请
信贷风险评估的实地调查报告
的贷款用途中有3尸00万元不是投入幸福家园建设，尤为重要的是，利达公司
未来现金流入较宽裕的阶段在幸福家园项目完工期后，即2002年8月－w003
年2月的半年期限内，主要流入期和拟定的贷款期限不相匹配，且利达公司尚
计划幸福家园项目完工后，即开发幸福家园二期，之后的现金净流入较不具备
可测性；利达公司未来现金流量对于幸福家园项目投资成本和销售价格的敏感
性较高，其成本和价格的较小波动即可能导致该公司足额还贷困难，项目抗风
险能力较弱。
根据上述调查评估，我们认为，意向贷款人在作出该笔贷款决策时，应充
分考虑以上因素可能造成的风险，可考虑对幸福家园项目提供封闭贷款的方
式。若意向贷款人同意给予提供贷款支持，建议贷款人注意以下几点：
1、贷款偿还的最佳期限：贷款人应特别关注利达公司在幸福家园项目完
工后半年内，即2002年8月－r003年2月间的现金流入状况，控制该阶段较
为宽裕的现金流量，要求在此期限内还款，否则可能会错失偿还贷款的最佳时
机；
2、确保贷款抵押物的安全：要求利达公司先须付清未交付的各项拆迁补
偿费用，确保抵押权无假疵、无变现障碍。其次，从谨慎操作角度出发，建议
贷款人应对抵押物的有关情况进行法律方面的确认；
3、对贷款进行封闭式运作：鉴于利达公司经济关系方较多，债权债务复
杂，可能存在为披露的款项支付，建议对贷款进行实质性监控，获得资金收付
的实际控制权，并进行有效的贷后检查监控工作，确保资金回笼用于归还贷款；
4、关注抵押贷款期限：对14＃地块应要求在土地开工建设前，还清贷款或
变更抵押物。
本调查报告基于主要贷款条件如下：
借款人：长春利达房地产经营有限公司
贷款币别：人民币
借款金额：RMB6，000万元
内 容提要
借款利率：年息 10％
借款期限：两年
担保条件：长春市朝阳区新城开发区内 7从 8从 14＃地块抵押
借款用途：门）幸福家园在建工程及配套工程IUvi BZ，60O万元；
（2）回迁小区有关费用RMB，400万元；
臼）征用军分区土地补偿费 RMB，000万元；
N）基础设施费用 RMB，000万元。
引文
1、白焱、张智慧、赵燕红编著：《贷款风险分类原理与实务》，中国金融出版社，1998年4月第1版
2、[美]菲利普．科特勒、加里．阿姆斯特朗著：《营销学导论》，华夏出版社，1998年11月第1版
3、余绪缨、蔡淑娥编著：《管理会计》，辽宁出版社，1996年1月第1版
4、徐云建、宋炳方、王鹏虎著：《银行客户开发与管理》，中国金融出版社，1999年12月第2版
5、《中华人民共和国担保法》，1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年6月30日中华人民共和国主席令第五十号公布，1995年10月1日起施行
2、[美]菲利普．科特勒、加里．阿姆斯特朗著：《营销学导论》，华夏出版社，1998年11月第1版
3、余绪缨、蔡淑娥编著：《管理会计》，辽宁出版社，1996年1月第1版
4、徐云建、宋炳方、王鹏虎著：《银行客户开发与管理》，中国金融出版社，1999年12月第2版
5、《中华人民共和国担保法》，1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年6月30日中华人民共和国主席令第五十号公布，1995年10月1日起施行