房地产信贷资产证券化的法律思考
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摘要
房地产信贷资产证券化是目前金融领域发展迅速的金融工具，房地产信贷资产证券化是对住房抵押贷款债券进行拆分、整合并销售的过程。本文主要通过对房地产信贷资产证券化含义及特征的分析，对房地产信贷年证券化给予一个明确的概念；通过对分散立法型国家与统一立法型国家在房地产信贷资产证券化方面的法律规定的介绍，探讨我国房地产信贷资产证券化的立法体例；通过对我国房地产信贷资产证券化的发展现状的介绍，明确目前我国推行房地产信贷资产证券化的可行性和必要性；通过对房地产信贷资产证券化的非法律风险和法律风险的介绍，分析我国目前房地产信贷资产证券化法律适用以及存在的法律风险。
我国商业银行发放的住房抵押贷款已初具规模，具备了开展房地产信贷资产证券化所需的基本条件。但由于住房抵押代跨属于商业银行的优质资产，所以，我国商业银行开展房地产信贷资产证券化的动力不足。笔者在对对房地产信贷资产证券化市场规模和法律环境作了深入研究后，认为目前在我国最有可能成功开展的资产证券化类型非房地产信贷资产证券化的最大障碍—证券中介机构SPV的构造还未能得到有效解决。因此，笔者认为解决房地产信贷资产证券化的最有效的方式同样是以特别立法涉及房地产信贷资产证券化的相关问题作出制度性安排。
本文共分四个部分。第一部分为房地产信贷资产证券化的一般理论，第二部分为海外房地产证券化的立法体例介绍及我国立法体例的建立，第三部分为我国推行房地产信贷资产证券化的现状分析，第四部分为我国房地产信贷资产证券化的法律适用及制度建立。
The real estate letter loan property stock certificate's turning is a financial realm to develop quick financial tool currently, real estate letter loan property the stock certificate turn is to the housing collateral loan bond carry on to dismantle a cent, integration combine sale of process. This text mainly passes to believe a loan property a stock certificate to turn the analysis of meaning and characteristic to the real estate, turning an explicit concept of giving to the loan year stock certificate of the real estate letter; Pass to asunder the lawmaking type is national and unify a lawmaking type, the nation believes a loan property a stock certificate to turn the introduction that the law of aspect rules in the real estate, inquirying into our country real estate letter loan property the stock certificate turn of lawmaking style;Pass the introduction of the development present condition which turns to the our country real estate letter loan property stock certificate, definitely currently our country promote the real estate letter loan property a stock certificate to turn of the possibility and the necessity;Pass the introduction of the non- law risk and law risk which believes a loan property a stock certificate to turn to the real estate, analyze an our country currently the real estate letter loan property stock certificate to turn law risk of law apply and existence.
Housing mortage loan,which is one of the most mature kinds of Securitization in America,develops well in China and is qualified to be securitized.However housing mortgage is of credible asset in commericial banks so commerical banks has no enough motive to securitize housing mortgage loan. But the author thinks housing mortgage is the best choice to be sucuritized after analyzing the market and legal conditions of Securitization of housing mortgage loan for the reason that the rate of breaching of faith is low and the investors have more confidence and what is more,the relative governments support Securitization of housing mortgage loan.But the problem of how to organize the special purpose vehicle has not been efficiently resolved as that of Securitization of Nonperforming assets.That is the greatest obstacle to the development of Securitization of housing mortgage loan nowadays.So the author suggests todesign of Securitization of housing mortage by special legislation.
This text is totally divided into four parts.The first part believes a loan property a stock certificate to turn for the real estate of meaning and characteristic, the second part turns for the oversea real estate stock certificate of the establishment of[with] the introduction and our country lawmaking style of the lawmaking style, the third part for our country promote the real estate letter loan property a stock certificate to turn of possibility and necessity, four-part is for our country the real estate believe a loan property a stock certificate to turn of the law apply and the system build up.
我国商业银行发放的住房抵押贷款已初具规模，具备了开展房地产信贷资产证券化所需的基本条件。但由于住房抵押代跨属于商业银行的优质资产，所以，我国商业银行开展房地产信贷资产证券化的动力不足。笔者在对对房地产信贷资产证券化市场规模和法律环境作了深入研究后，认为目前在我国最有可能成功开展的资产证券化类型非房地产信贷资产证券化的最大障碍—证券中介机构SPV的构造还未能得到有效解决。因此，笔者认为解决房地产信贷资产证券化的最有效的方式同样是以特别立法涉及房地产信贷资产证券化的相关问题作出制度性安排。
本文共分四个部分。第一部分为房地产信贷资产证券化的一般理论，第二部分为海外房地产证券化的立法体例介绍及我国立法体例的建立，第三部分为我国推行房地产信贷资产证券化的现状分析，第四部分为我国房地产信贷资产证券化的法律适用及制度建立。
The real estate letter loan property stock certificate's turning is a financial realm to develop quick financial tool currently, real estate letter loan property the stock certificate turn is to the housing collateral loan bond carry on to dismantle a cent, integration combine sale of process. This text mainly passes to believe a loan property a stock certificate to turn the analysis of meaning and characteristic to the real estate, turning an explicit concept of giving to the loan year stock certificate of the real estate letter; Pass to asunder the lawmaking type is national and unify a lawmaking type, the nation believes a loan property a stock certificate to turn the introduction that the law of aspect rules in the real estate, inquirying into our country real estate letter loan property the stock certificate turn of lawmaking style;Pass the introduction of the development present condition which turns to the our country real estate letter loan property stock certificate, definitely currently our country promote the real estate letter loan property a stock certificate to turn of the possibility and the necessity;Pass the introduction of the non- law risk and law risk which believes a loan property a stock certificate to turn to the real estate, analyze an our country currently the real estate letter loan property stock certificate to turn law risk of law apply and existence.
Housing mortage loan,which is one of the most mature kinds of Securitization in America,develops well in China and is qualified to be securitized.However housing mortgage is of credible asset in commericial banks so commerical banks has no enough motive to securitize housing mortgage loan. But the author thinks housing mortgage is the best choice to be sucuritized after analyzing the market and legal conditions of Securitization of housing mortgage loan for the reason that the rate of breaching of faith is low and the investors have more confidence and what is more,the relative governments support Securitization of housing mortgage loan.But the problem of how to organize the special purpose vehicle has not been efficiently resolved as that of Securitization of Nonperforming assets.That is the greatest obstacle to the development of Securitization of housing mortgage loan nowadays.So the author suggests todesign of Securitization of housing mortage by special legislation.
This text is totally divided into four parts.The first part believes a loan property a stock certificate to turn for the real estate of meaning and characteristic, the second part turns for the oversea real estate stock certificate of the establishment of[with] the introduction and our country lawmaking style of the lawmaking style, the third part for our country promote the real estate letter loan property a stock certificate to turn of possibility and necessity, four-part is for our country the real estate believe a loan property a stock certificate to turn of the law apply and the system build up.
引文
① 洪艳蓉著：《资产证券化法律问题研究》，北京大学出版法2004年版，第1页。
① 王晓莉著：《信贷资产证券化法律制度》，法律出版社2007年版，第124页。
② 陶美珍、陆韬玉：《住房抵押贷款证券化的政府介入作用及借鉴》，载《南京社会科学》2003年第11期，第26页。
① 涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版，第28页。
① 何小锋 刘永强：《资产证券化：中国的一个早期案例》，载《资本市场杂志》1999年第3期，第25页。
① 胡轩之：《资产证券化及其在我国不良资产处理中的运用》，载《复旦民商法学评论》，法律出版社2001年版，第257—260页。
① 华伟 孙蔡明：《关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考》，载《哈尔滨金融高等专科学校学报》1999年第2期，第34页。
① 彭冰著：《资产证券化的法律解释》，北京大学出版社2001年11月第1版，第21页。
② 杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期，第12页。
① 朱琳：《住房抵押贷款证券化在我国的实施-金融创新引发的监管思考》，载《资本市场杂志》2000年第4期，第30页。
② 谢在全：《民法物权论》(修订版)三民书局1992年版，第42页。
① 朱怀念等：《试论我国推行不良资产证券化的法律环境》，载《法学评论》2002年第5期，第22页。
① 谢在全：《民法物权论》(修订版)，三民书局1992年版，第32页。
① 周春明著：《银行资产证券化箭在弦上》，载于《财经周刊》2002年9月27日，第10页。
② 杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期，第25页。
③ 张珉著：《信托型房地产浅析》，载于《中国房地产金融》1998年第5期，第21页。
① 杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期，第26页。
① 徐杰主编：《合同法教程》，法律出版法2000年版，第35页。
② 王开国等编著：《资产证券化》，上海财经大学出版社1999年12月第1版，第98页。
① 王利明主编：《民商法研究(第四辑)》，法律出版社1999年版，第375页。
② 梁书文著：《担保法的几个问题》，载于梁书文、单长宗主编：《中外合同法担保法问题研究》，人民法院出版社1999年版，第144页。
1．王晓莉著：《信贷资产证券化法律制度》，法律出版社2007年版。
2．洪艳蓉著：《资产证券化法律问题研究》，北京大学出版法2004年版。
3．何小锋等著：《资产证券化：中国的模式》，北京大学出版社2002年4月第1版。
4．徐杰主编：《合同法教程》，法律出版法2000年版。
5．王开国著：《资产证券化论》，上海财经大学出版法1999年版。
6．涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版。7．郭锋主编：《证券法律评论》，法律出版社2002年版。
7．谢在全：《民法物权论》(修订版)三民书局1992年版。
8．彭冰著：《资产证券化的法律解释》，北京大学出版社2001年11月第1版。
9．梁书文著：《担保法的几个问题》，载于梁书文、单长宗主编：《中外合同法担保法问题研究》，人民法院出版社1999年版。
10．陶美珍、陆韬玉：《住房抵押贷款证券化的政府介入作用及借鉴》，载《南京社会科学》2003年第11期。
11．胡轩之：《资产证券化及其在我国不良资产处理中的运用》，载《复旦民商法学评论》，法律出版社2001年版。
12．朱怀念等：《试论我国推行不良资产证券化的法律环境》，载《法学评论》2002年第5期。
13．何小锋刘永强：《资产证券化：中国的一个早期案例》，载《资本市场杂志》1999年第3期，第25页。
14．华伟孙蔡明：《关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考》，载《哈尔滨金融高等专科学校学报》1999年第2期。
15．朱琳：《住房抵押贷款证券化在我国的实施-金融创新引发的监管思考》，载《资本市场杂志》2000年第4期。
16．杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期。
17．张珉著：《信托型房地产浅析》，载于《中国房地产金融》1998年第5期。
18．季红、吴素萍著：《开拓以房地产方式进行房地产经营的新途径》，载于《改革》2000年第1期。
19．朱华夏、潘越著：《发展我国房地产投资信托基金的若干政策思考》，载于《福建金融》2000年第11期。
20．李尚著：《地产基金，投石问路》，载于《北京现代商报》2002年5月12日第1版。
21．袁亚平著：《″土地信托″，多方受益》，载于《人民日报》2001年6月18日第2版。
22．周春明著：《银行资产证券化箭在弦上》，载于《财经周刊》2002年9月27日，第1版。
23．朱怀念、唐栎著：《试论我国推行不良资产证券化的法律环境》，载于《法学评论》2002年第5期。
24．王利明主编：《民商法研究(第四辑)》，法律出版社1999年版。
① 王晓莉著：《信贷资产证券化法律制度》，法律出版社2007年版，第124页。
② 陶美珍、陆韬玉：《住房抵押贷款证券化的政府介入作用及借鉴》，载《南京社会科学》2003年第11期，第26页。
① 涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版，第28页。
① 何小锋 刘永强：《资产证券化：中国的一个早期案例》，载《资本市场杂志》1999年第3期，第25页。
① 胡轩之：《资产证券化及其在我国不良资产处理中的运用》，载《复旦民商法学评论》，法律出版社2001年版，第257—260页。
① 华伟 孙蔡明：《关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考》，载《哈尔滨金融高等专科学校学报》1999年第2期，第34页。
① 彭冰著：《资产证券化的法律解释》，北京大学出版社2001年11月第1版，第21页。
② 杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期，第12页。
① 朱琳：《住房抵押贷款证券化在我国的实施-金融创新引发的监管思考》，载《资本市场杂志》2000年第4期，第30页。
② 谢在全：《民法物权论》(修订版)三民书局1992年版，第42页。
① 朱怀念等：《试论我国推行不良资产证券化的法律环境》，载《法学评论》2002年第5期，第22页。
① 谢在全：《民法物权论》(修订版)，三民书局1992年版，第32页。
① 周春明著：《银行资产证券化箭在弦上》，载于《财经周刊》2002年9月27日，第10页。
② 杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期，第25页。
③ 张珉著：《信托型房地产浅析》，载于《中国房地产金融》1998年第5期，第21页。
① 杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期，第26页。
① 徐杰主编：《合同法教程》，法律出版法2000年版，第35页。
② 王开国等编著：《资产证券化》，上海财经大学出版社1999年12月第1版，第98页。
① 王利明主编：《民商法研究(第四辑)》，法律出版社1999年版，第375页。
② 梁书文著：《担保法的几个问题》，载于梁书文、单长宗主编：《中外合同法担保法问题研究》，人民法院出版社1999年版，第144页。
1．王晓莉著：《信贷资产证券化法律制度》，法律出版社2007年版。
2．洪艳蓉著：《资产证券化法律问题研究》，北京大学出版法2004年版。
3．何小锋等著：《资产证券化：中国的模式》，北京大学出版社2002年4月第1版。
4．徐杰主编：《合同法教程》，法律出版法2000年版。
5．王开国著：《资产证券化论》，上海财经大学出版法1999年版。
6．涂永红、刘柏荣：《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版。7．郭锋主编：《证券法律评论》，法律出版社2002年版。
7．谢在全：《民法物权论》(修订版)三民书局1992年版。
8．彭冰著：《资产证券化的法律解释》，北京大学出版社2001年11月第1版。
9．梁书文著：《担保法的几个问题》，载于梁书文、单长宗主编：《中外合同法担保法问题研究》，人民法院出版社1999年版。
10．陶美珍、陆韬玉：《住房抵押贷款证券化的政府介入作用及借鉴》，载《南京社会科学》2003年第11期。
11．胡轩之：《资产证券化及其在我国不良资产处理中的运用》，载《复旦民商法学评论》，法律出版社2001年版。
12．朱怀念等：《试论我国推行不良资产证券化的法律环境》，载《法学评论》2002年第5期。
13．何小锋刘永强：《资产证券化：中国的一个早期案例》，载《资本市场杂志》1999年第3期，第25页。
14．华伟孙蔡明：《关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考》，载《哈尔滨金融高等专科学校学报》1999年第2期。
15．朱琳：《住房抵押贷款证券化在我国的实施-金融创新引发的监管思考》，载《资本市场杂志》2000年第4期。
16．杜筠羽、胡轩之著：《不动产信托研究》，载于《政治与法律》2000年第3期。
17．张珉著：《信托型房地产浅析》，载于《中国房地产金融》1998年第5期。
18．季红、吴素萍著：《开拓以房地产方式进行房地产经营的新途径》，载于《改革》2000年第1期。
19．朱华夏、潘越著：《发展我国房地产投资信托基金的若干政策思考》，载于《福建金融》2000年第11期。
20．李尚著：《地产基金，投石问路》，载于《北京现代商报》2002年5月12日第1版。
21．袁亚平著：《″土地信托″，多方受益》，载于《人民日报》2001年6月18日第2版。
22．周春明著：《银行资产证券化箭在弦上》，载于《财经周刊》2002年9月27日，第1版。
23．朱怀念、唐栎著：《试论我国推行不良资产证券化的法律环境》，载于《法学评论》2002年第5期。
24．王利明主编：《民商法研究(第四辑)》，法律出版社1999年版。