我国住房抵押贷款证券化问题研究
摘要
住房抵押贷款证券化是近30年来金融领域最重要的创新之一。自美国在70年代发行首张住房抵押贷款支持证券以来，许多国家和地区已经进行了大量的住房抵押贷款证券化实践工作，积累了很多成功经验，为我国住房抵押贷款证券化工作提供了很好的借鉴。
我国房地产业正逐步发展壮大，个人住房消费成为消费升级换代的主要支点。庞大的消费群体带动了我国个人住房贷款业务的蓬勃发展，国内商业银行个人住房贷款业务的年均增量达到60％以上，成为扩张最为迅速的资产业务领域。由于我国将从2007年开始全面履行入世承诺，各商业银行的资本充足率指标成为业务发展的瓶颈之一。为达到巴塞尔协议要求的资本充足率水平。商业银行在通过股份制改造等途径增加资本的同时，正努力通过资产证券化等手段降低风险资产的比重以提高资本充足率水平，从而保持业务持续扩张的能力。因此。今后一个阶段，住房抵押贷款证券化将成为我国金融业创新的重点之一，正受到政府、金融机构、投资者等各方广泛的关注。
本文在论述住房抵押贷款证券化基本模式的基础上，重点分析了发达国家和地区住房抵押贷款证券化的成果，对我国住房抵押贷款证券化的外部环境、法律约束等方面存在的障碍进行了研究，并提出了如何借鉴国外经验来完善我国住房抵押贷款证券化的建议。针对我国住房抵押贷款证券化的初步实践，对建行“2005-1”建元资产支持证券的准备、发行和交易等各上不节进行了分析，在充分肯定其实践过程中作出有益探索的同时，指出尚待改进的内容。
我国住房抵押贷款证券化工作目前刚刚起步，各项配套法律法规急需完善，政府管理缺位现象也较严重。本文试图通过对我国目前在住房抵押贷款实践过程中暴露出的问题进行分析总结，提出住房抵押贷款实践方案的改进措施，为今后在更宽泛的范围推广住房抵押贷款证券化工作作一些有益的探索。
Mortgage-Backed Securitization is one of the most important financial innovations during the past 30 years. Since the first piece of Mortgage-Backed Security was issued in 1970s in USA, many countries and areas have practiced a lot in the securitization of mortgages. Their experience should be used by Chinese Mortgage-Backed Securitization for reference.
With the rapid development of Chinese real estate industry, the increase of personal real estate consumption has become the key backbone of the upgrading of consumption. The big amount of consumers helped the development of the Chinese personal house mortgage loans. The personal house mortgage loans of Chinese commercial banks have increased more than 60% per year during the past several years, and have become the most rapid expanding asset business of Chinese banking industry. For Chinese government will start to comprehensively fulfill the WTO agreements at 2007, the capital ratio of Chinese commercial banks will be the bottlenecks of their business development. To reach the lowest Capital Ratio required by BASEL II, together with approaches of enhancing their capital by shareholding system reconstruction, asset securitization of has become an important way for them to increase the Capital Ratio, and maintain the competence to sustain their business increase as well. Therefore, Mortgage-Backed Securitization will become the keystone of the financial innovation in our country in the near future, and will get great attention of the government, fmancial institutions and investors.
Based on discussing the basic models of Mortgage-Backed Securitization, this paper focused on analyzing the experience and achievements of Mortgage-Backed Secuntization in developed countnes and areas. By analyzing the external environment, legal restriction and other obstacles of Chinese Mortgage-Backed Securitization, the author proposed his suggestion on how the learn from the foreign countries' experience to improve Chinese Mortgage-Backed Securitization. Based on analyzing the practice of Chinese Mortgage-Backed Securitization, especially the China construction bank's preparing, issuing and exchanging of its"2005-1 Jianyuan" asset backed security, while affirming the explore of this process, the author pointed out its shortcomings and put forward the matters need to be improved.
Chinese Mortgage-Backed Securitization has just started to develop. The legal system has not developed related laws and the government has not had the experience and capacity to administrate this business. By analyzing the problems exposed in the process of Mortgage-Backed Securitization, the author tried to propose some suggestions on how to improve the Chinese Mortgage-Backed Securitization and help to extend the Mortgage-Backed Securitization in China.
我国房地产业正逐步发展壮大，个人住房消费成为消费升级换代的主要支点。庞大的消费群体带动了我国个人住房贷款业务的蓬勃发展，国内商业银行个人住房贷款业务的年均增量达到60％以上，成为扩张最为迅速的资产业务领域。由于我国将从2007年开始全面履行入世承诺，各商业银行的资本充足率指标成为业务发展的瓶颈之一。为达到巴塞尔协议要求的资本充足率水平。商业银行在通过股份制改造等途径增加资本的同时，正努力通过资产证券化等手段降低风险资产的比重以提高资本充足率水平，从而保持业务持续扩张的能力。因此。今后一个阶段，住房抵押贷款证券化将成为我国金融业创新的重点之一，正受到政府、金融机构、投资者等各方广泛的关注。
本文在论述住房抵押贷款证券化基本模式的基础上，重点分析了发达国家和地区住房抵押贷款证券化的成果，对我国住房抵押贷款证券化的外部环境、法律约束等方面存在的障碍进行了研究，并提出了如何借鉴国外经验来完善我国住房抵押贷款证券化的建议。针对我国住房抵押贷款证券化的初步实践，对建行“2005-1”建元资产支持证券的准备、发行和交易等各上不节进行了分析，在充分肯定其实践过程中作出有益探索的同时，指出尚待改进的内容。
我国住房抵押贷款证券化工作目前刚刚起步，各项配套法律法规急需完善，政府管理缺位现象也较严重。本文试图通过对我国目前在住房抵押贷款实践过程中暴露出的问题进行分析总结，提出住房抵押贷款实践方案的改进措施，为今后在更宽泛的范围推广住房抵押贷款证券化工作作一些有益的探索。
Mortgage-Backed Securitization is one of the most important financial innovations during the past 30 years. Since the first piece of Mortgage-Backed Security was issued in 1970s in USA, many countries and areas have practiced a lot in the securitization of mortgages. Their experience should be used by Chinese Mortgage-Backed Securitization for reference.
With the rapid development of Chinese real estate industry, the increase of personal real estate consumption has become the key backbone of the upgrading of consumption. The big amount of consumers helped the development of the Chinese personal house mortgage loans. The personal house mortgage loans of Chinese commercial banks have increased more than 60% per year during the past several years, and have become the most rapid expanding asset business of Chinese banking industry. For Chinese government will start to comprehensively fulfill the WTO agreements at 2007, the capital ratio of Chinese commercial banks will be the bottlenecks of their business development. To reach the lowest Capital Ratio required by BASEL II, together with approaches of enhancing their capital by shareholding system reconstruction, asset securitization of has become an important way for them to increase the Capital Ratio, and maintain the competence to sustain their business increase as well. Therefore, Mortgage-Backed Securitization will become the keystone of the financial innovation in our country in the near future, and will get great attention of the government, fmancial institutions and investors.
Based on discussing the basic models of Mortgage-Backed Securitization, this paper focused on analyzing the experience and achievements of Mortgage-Backed Secuntization in developed countnes and areas. By analyzing the external environment, legal restriction and other obstacles of Chinese Mortgage-Backed Securitization, the author proposed his suggestion on how the learn from the foreign countries' experience to improve Chinese Mortgage-Backed Securitization. Based on analyzing the practice of Chinese Mortgage-Backed Securitization, especially the China construction bank's preparing, issuing and exchanging of its"2005-1 Jianyuan" asset backed security, while affirming the explore of this process, the author pointed out its shortcomings and put forward the matters need to be improved.
Chinese Mortgage-Backed Securitization has just started to develop. The legal system has not developed related laws and the government has not had the experience and capacity to administrate this business. By analyzing the problems exposed in the process of Mortgage-Backed Securitization, the author tried to propose some suggestions on how to improve the Chinese Mortgage-Backed Securitization and help to extend the Mortgage-Backed Securitization in China.
引文
1 中国人民银行研究局《当前价格走势与未来趋势分析》200606
1 扈企平，结构化融资的八个要素，财经杂志，200603
2 巴曙松牛播坤，巴塞尔资本协议中资产证券化监管框架的演变，政券市场导报，200409
1 Anand K. Bhattaharya and Frank J. Fabozzi. Asset Backed Securities, Published by Frank J. Fabozzi Associates. 1996
1 John Henderson, Asset Securitization: Current Techniques and Emerging Market Applications, Euromoney Books, 1997, P1
2 Paul W. Feeney, Securitization: Redefining the Bank, St. Martin's Press, 1995, P1
3 Danied F. Williams, The Secondary Mortgage Market, Edited by Richard L. Florida: Housing and the New Financial Markets, the State University of New Jersey, 1986, P32
4 Barban Miles, Housing Finance: Development and Evolution in Mortgage Markets, Edited by Richard L. Florida: Housing and the New Financial Markets, the State University of New Jersey, 1986, P4-5
5 Edward J. Kane, Change and Progress in Contemporary Mortgage Markets, Editde by Richard L. Florida: Housing and The New Financial Markets, the State University of New Jersey, 1986, P259
6 Cotterman, Robert F. and James E. Pearce, the Effects of the Federal National Mortgage Association and Federal Home Loan Mortgage Corporation on Conventional Fixed-Rate Mortgage Yields, in Studies on Privatizing Fannie Mae and Freddie Mae, U. S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research, P97-168
7 转引自汪利娜，抵押贷款证券化在美国的兴起与发展，《财贸经济》，200006
8 转引自于凤坤，《资产证券化：理论与实务》，北京大学出版社，2002，33页
1 [美]弗兰克·J法博齐，《资本市场：机构与工具》，经济科学出版社，1998，578页
2 转引自汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999，183、184页
3 Steven L. Schwarcz, the Alchemy of Asset Securitization, Stanford Journal of Law, Business and Finance, Vol. 1, Fall, 1994, P142, P145
4 Len Blum and Chris Diangelo, Introduction, in Anand K. Bhattacharya and Frank J. Fabozzi, Assct-Backed Securities, Frank J. Fabozzi Associates, 1996, P243
1 梁永平，几个主要发达国家住房抵押贷款证券化的作法，《中国房地产金融》，199907
2 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集(1999—2001)》，未公开出版
3 郑思齐、李文诞、刘洪玉，住房抵押贷款表内证券化和表外证券化的比较研究，《中国房地产金融》，200308
4 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999
5 吴琦，中国商业银行创新与发展资产证券化的分析，《财经视点》，200506
6 伍文贤、曾繁荣，我国住房抵押贷款证券化问题研究，《发展与改革》，200503
7 殷红，住房抵押债权证券化探讨，《中国房地产金融》，199903
1 楼江、李滋箐，上海市住房抵押贷款证券化的实施研究，《中国房地产金融》，199912
2 郑思齐、李文诞、刘洪玉，住房抵押贷款表内证券化和表外证券化的比较研究，《中国房地产金融》．200308
3 宾融，《住房抵押贷款证券化》，中国金融出版社，2002．221页
4 徐辉，中国住房抵押贷款证券化迫在眉睫，《中国房地产金融》，200205
5 徐辉、张新东，住房抵押贷款证券化应借鉴国际经验慎重初战，《中国房地产金融》，199909
6 建行证券化课题组，赴美国、加拿大、香港考察住房抵押贷款证券化的报告，《中国房地产金融》，200001、200002
7 陈绘新，推行住房抵押贷款证券化的障碍及对策，《中国房地产金融》，199907
8 安春梅，信贷资产证券化的动力机制、路径选择及制度安排，《佛山科学技术学院学报(社会科学版)》200411
1 汪利娜，美国抵押贷款证券化的兴起与发展，《中国房地产金融》，199907
1 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999-2001)，47页，未公开出版
1 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999年，274页
1 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999，290页
1 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999，293页
2 薛文，加拿大抵押贷款证券化，2000年3月深圳“住房抵押贷款证券化国际研讨会”材料
3 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999—2001)，未公开出版，59页
4 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999—2001)，未公开出版，61页
1 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999—2001)，77页，未公开出版
1 2005年3月16日，中国人民银行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，规定商业银行可以按月、按季或按年调整个人住房贷款利率，但从各商业银行出台的实施细则来看，绝大多数贷款仍然继承了原有的利率调整规则，即一年一定。
2 李燕，开启商业银行资产证券之门，上海投资，200507
1 黎四奇，对我国资产证券化法律障碍的分析与建议，《云南大学学报》，200512
1 郑斌，香港地区按揭产品创新研究，《中国房地产金融》，200204
1 资料来源：《中国经济景气月报》，200502
2 在我国，发放个人件房贷款的机构除了四大行以外，还有一些股份制商业银行、城市商业银行和农村信用社，由于这些机构所占市场份额不大．且2002年才刚刚起步，为保持数据连续性，这里和以后章节中均以四大行数据来说明。
3 中国人民银行研究局《当前价格走势与未来趋势分析》200606
1 资料来源：《中国城乡金融报》，2004年10月26日
2 谢家瑾，中国房地产市场发展与预测，《中国房地产金融》，200307
1 伍文贤 曾繁荣，我国住房抵押贷款证券化问题研究，市场投资，200505
1 戴磊，《金融时报》，20051220
1 曲卫东 陈爽 从建造首发MBS看抵押贷款债权证券化融资发展 蓝筹地产评论 200602
1 韩寒 发行人成”建元”最大赢家 中国证券报2006年01月24日
2 林治海 我国实施住房抵押贷款证券化的策略研究，《辽宁大学学报》，200501
[1] [荷]彼得·尼茨坎普主编，安虎森等译，《区域经济学》，经济科学出版社，2001
[2] [美]埃德温·S·米尔斯主编，郝寿义等译，《城市经济学》，经济科学出版社，2003
[3] [美]曼昆著，梁小民译，《经济学原理》(第三版)，机械工业出版社，2003
[4] [美]威廉姆·B·布鲁格曼、杰夫瑞·D·费雪著，李秉祥译，《房地产金融与投资》(第十版)，东北财经大学出版社，2000
[5] [英]保罗·切希尔、[美]埃德温·S·米尔斯主编，安虎森等译，《应用城市经济学》，经济科学出版社，2003
[6] 《中国房地产》杂志，2000—2004年各期
[7] 《中国房地产金融》杂志，2000—2004年各期
[8] 巴曙松／牛播坤，巴塞尔资本协议中资产证券化监管框架的演变，《政券市场导报》，200409
[9] 宾融，《住房抵押贷款证券化》，中国金融出版社，2002
[10] 陈军／商如斌，住房抵押贷款证券化对银行利率风险的影响，《沈阳理工大学学报》，200503
[11] 陈忠阳，风险的国际协议与国际协议的风险，《国际金融研究》，200408
[12] 丁晖，信贷资产证券化中的资产选择和分阶段实施，《浙江金融》，200505
[13] 董黎明，城市化与住房问题，《国外城市规划》，2001(3)
[14] 董黎明、胡健颖主编，《房地产开发、经营与管理》，北京大学出版社，1995
[15] 杜锦平，商业银行抵押贷款风险表现及对策建议，《金融参考》，200507
[16] 耿丹丹，信贷资产证券化：法律障碍与解决对策，《法学研究》，200507
[17] 何小锋主编，《资产证券化：中国的模式》，北京大学出版社，2002
[18] 洪艳蓉，《资产证券化法律问题研究》，北京大学出版社，2004
[19] 胡庆康主编，《现代贷币银行学教程》(第二版)，复旦大学出版社，2001
[20] 黄成业，略论特殊目的机构在资产证券化过程中的作用，《上海投资》， 200507
[21] 黄燕君／郑小胡，我国银行不良资产的金融抑制效应与化解途径，《广东金融学院学报》，2004，5
[22] 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999年—2001年)，未公开出版
[23] 黎四奇，对我国资产证券化法律障碍的分析与建议，《云南大学学报》，200512
[24] 李春洪，资产证券化的作用及实施路径，《南方金融》，200505
[25] 李燕，开启商业银行资产证券化之门，《上海投资》，2005，7
[26] 林治海 我国实施住房抵押贷款证券化的策略研究，《辽宁大学学报》，200501
[27] 刘澄／庞继英，商业银行不良资产处置模式选择，《海南金融》，200404
[28] 吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002
[29] 曲卫东／陈爽，《蓝筹地产评论》，200602
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[8] Lamia Obay, Financial Innovation in the Banking Industry: the Case of Asset Securitization, Garland Publications Co., 2000
[9] Robert A. Haugen, Modem Investment Theory (second edition), Prentice Hall, 1990
[10] William F. Sharpe, and Gordon J. Alerander, Investments (fourth edition), Prentice Hall, 1990
1 扈企平，结构化融资的八个要素，财经杂志，200603
2 巴曙松牛播坤，巴塞尔资本协议中资产证券化监管框架的演变，政券市场导报，200409
1 Anand K. Bhattaharya and Frank J. Fabozzi. Asset Backed Securities, Published by Frank J. Fabozzi Associates. 1996
1 John Henderson, Asset Securitization: Current Techniques and Emerging Market Applications, Euromoney Books, 1997, P1
2 Paul W. Feeney, Securitization: Redefining the Bank, St. Martin's Press, 1995, P1
3 Danied F. Williams, The Secondary Mortgage Market, Edited by Richard L. Florida: Housing and the New Financial Markets, the State University of New Jersey, 1986, P32
4 Barban Miles, Housing Finance: Development and Evolution in Mortgage Markets, Edited by Richard L. Florida: Housing and the New Financial Markets, the State University of New Jersey, 1986, P4-5
5 Edward J. Kane, Change and Progress in Contemporary Mortgage Markets, Editde by Richard L. Florida: Housing and The New Financial Markets, the State University of New Jersey, 1986, P259
6 Cotterman, Robert F. and James E. Pearce, the Effects of the Federal National Mortgage Association and Federal Home Loan Mortgage Corporation on Conventional Fixed-Rate Mortgage Yields, in Studies on Privatizing Fannie Mae and Freddie Mae, U. S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research, P97-168
7 转引自汪利娜，抵押贷款证券化在美国的兴起与发展，《财贸经济》，200006
8 转引自于凤坤，《资产证券化：理论与实务》，北京大学出版社，2002，33页
1 [美]弗兰克·J法博齐，《资本市场：机构与工具》，经济科学出版社，1998，578页
2 转引自汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999，183、184页
3 Steven L. Schwarcz, the Alchemy of Asset Securitization, Stanford Journal of Law, Business and Finance, Vol. 1, Fall, 1994, P142, P145
4 Len Blum and Chris Diangelo, Introduction, in Anand K. Bhattacharya and Frank J. Fabozzi, Assct-Backed Securities, Frank J. Fabozzi Associates, 1996, P243
1 梁永平，几个主要发达国家住房抵押贷款证券化的作法，《中国房地产金融》，199907
2 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集(1999—2001)》，未公开出版
3 郑思齐、李文诞、刘洪玉，住房抵押贷款表内证券化和表外证券化的比较研究，《中国房地产金融》，200308
4 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999
5 吴琦，中国商业银行创新与发展资产证券化的分析，《财经视点》，200506
6 伍文贤、曾繁荣，我国住房抵押贷款证券化问题研究，《发展与改革》，200503
7 殷红，住房抵押债权证券化探讨，《中国房地产金融》，199903
1 楼江、李滋箐，上海市住房抵押贷款证券化的实施研究，《中国房地产金融》，199912
2 郑思齐、李文诞、刘洪玉，住房抵押贷款表内证券化和表外证券化的比较研究，《中国房地产金融》．200308
3 宾融，《住房抵押贷款证券化》，中国金融出版社，2002．221页
4 徐辉，中国住房抵押贷款证券化迫在眉睫，《中国房地产金融》，200205
5 徐辉、张新东，住房抵押贷款证券化应借鉴国际经验慎重初战，《中国房地产金融》，199909
6 建行证券化课题组，赴美国、加拿大、香港考察住房抵押贷款证券化的报告，《中国房地产金融》，200001、200002
7 陈绘新，推行住房抵押贷款证券化的障碍及对策，《中国房地产金融》，199907
8 安春梅，信贷资产证券化的动力机制、路径选择及制度安排，《佛山科学技术学院学报(社会科学版)》200411
1 汪利娜，美国抵押贷款证券化的兴起与发展，《中国房地产金融》，199907
1 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999-2001)，47页，未公开出版
1 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999年，274页
1 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999，290页
1 汪利娜，《美国住宅金融体制研究》，中国金融出版社，1999，293页
2 薛文，加拿大抵押贷款证券化，2000年3月深圳“住房抵押贷款证券化国际研讨会”材料
3 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999—2001)，未公开出版，59页
4 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999—2001)，未公开出版，61页
1 建设部住宅与房地产业司，《出访考察报告文集》(1999—2001)，77页，未公开出版
1 2005年3月16日，中国人民银行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，规定商业银行可以按月、按季或按年调整个人住房贷款利率，但从各商业银行出台的实施细则来看，绝大多数贷款仍然继承了原有的利率调整规则，即一年一定。
2 李燕，开启商业银行资产证券之门，上海投资，200507
1 黎四奇，对我国资产证券化法律障碍的分析与建议，《云南大学学报》，200512
1 郑斌，香港地区按揭产品创新研究，《中国房地产金融》，200204
1 资料来源：《中国经济景气月报》，200502
2 在我国，发放个人件房贷款的机构除了四大行以外，还有一些股份制商业银行、城市商业银行和农村信用社，由于这些机构所占市场份额不大．且2002年才刚刚起步，为保持数据连续性，这里和以后章节中均以四大行数据来说明。
3 中国人民银行研究局《当前价格走势与未来趋势分析》200606
1 资料来源：《中国城乡金融报》，2004年10月26日
2 谢家瑾，中国房地产市场发展与预测，《中国房地产金融》，200307
1 伍文贤 曾繁荣，我国住房抵押贷款证券化问题研究，市场投资，200505
1 戴磊，《金融时报》，20051220
1 曲卫东 陈爽 从建造首发MBS看抵押贷款债权证券化融资发展 蓝筹地产评论 200602
1 韩寒 发行人成”建元”最大赢家 中国证券报2006年01月24日
2 林治海 我国实施住房抵押贷款证券化的策略研究，《辽宁大学学报》，200501
[1] [荷]彼得·尼茨坎普主编，安虎森等译，《区域经济学》，经济科学出版社，2001
[2] [美]埃德温·S·米尔斯主编，郝寿义等译，《城市经济学》，经济科学出版社，2003
[3] [美]曼昆著，梁小民译，《经济学原理》(第三版)，机械工业出版社，2003
[4] [美]威廉姆·B·布鲁格曼、杰夫瑞·D·费雪著，李秉祥译，《房地产金融与投资》(第十版)，东北财经大学出版社，2000
[5] [英]保罗·切希尔、[美]埃德温·S·米尔斯主编，安虎森等译，《应用城市经济学》，经济科学出版社，2003
[6] 《中国房地产》杂志，2000—2004年各期
[7] 《中国房地产金融》杂志，2000—2004年各期
[8] 巴曙松／牛播坤，巴塞尔资本协议中资产证券化监管框架的演变，《政券市场导报》，200409
[9] 宾融，《住房抵押贷款证券化》，中国金融出版社，2002
[10] 陈军／商如斌，住房抵押贷款证券化对银行利率风险的影响，《沈阳理工大学学报》，200503
[11] 陈忠阳，风险的国际协议与国际协议的风险，《国际金融研究》，200408
[12] 丁晖，信贷资产证券化中的资产选择和分阶段实施，《浙江金融》，200505
[13] 董黎明，城市化与住房问题，《国外城市规划》，2001(3)
[14] 董黎明、胡健颖主编，《房地产开发、经营与管理》，北京大学出版社，1995
[15] 杜锦平，商业银行抵押贷款风险表现及对策建议，《金融参考》，200507
[16] 耿丹丹，信贷资产证券化：法律障碍与解决对策，《法学研究》，200507
[17] 何小锋主编，《资产证券化：中国的模式》，北京大学出版社，2002
[18] 洪艳蓉，《资产证券化法律问题研究》，北京大学出版社，2004
[19] 胡庆康主编，《现代贷币银行学教程》(第二版)，复旦大学出版社，2001
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[21] 黄燕君／郑小胡，我国银行不良资产的金融抑制效应与化解途径，《广东金融学院学报》，2004，5
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