住房抵押贷款证券化：国际经验与中国实践
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摘要
始于住房抵押贷款操作的资产证券化,是20世纪70年代以来世界资本市场最具活力的金融创新。在三十多年的发展历程中,以其增强资产流动性、改善资产负债比例管理、拓展新业务收入来源、多样化资产组合的良好效果,证券化成为备受商业银行青睐的“点金术”。目前,美国超过半数的住房抵押贷款实现了证券化,2003年末其住房抵押贷款证券余额达到了5.3万亿美元,占美国整个债券市场规模的24.2%,是债券市场的最大组成部分。证券化不仅在创始地美国获得蓬勃发展,近十几年来,美洲、欧洲、亚洲各国也都掀起了一股证券化的浪潮。在我国,随着住房抵押贷款规模的不断扩大,《信贷资产证券化试点管理办法》的颁布以及“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”在全国银行间债券市场发行交易,住房抵押贷款证券化必将在我国金融市场上发挥越来越重要的作用。
我国个人住房抵押贷款业务始于1992,虽起步较晚,但近年来发展迅猛,据统计,1998年底,商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元,到2000年,这一数字已迅速增长到3306亿元,两年中增长了5倍多。2001年末,个人住房贷款余额5598亿元,同比多增329亿元,2002年末,个人住房贷款余额8269亿元,同比多增389亿元,2003年末,个人住房贷款余额11797亿元,同比多增857亿元1。可见住房抵押贷款规模近几年来增长迅速。同时个人住房抵押贷款占商业银行各项贷款余额的比重,已有1997年的0.39%上升到目前的9.27%,在个别城市商业银行甚至以高达30%2。根据国际经验,个人住房抵押贷款比重接近或达到18%-20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。因此,个人住房抵押贷款规模不断扩张的趋势以及银行所面临的流动性难题都为开展住房抵押贷款证券化业务创造了基本条件。
在我国开展住房抵押贷款证券化业务,具有多方面现实、积极的意义。第一,对推动住房金融市场、住宅产业的发展具有显著作用,有利于扩大内需,促进国民经济持续、稳定、协调发展。第二,扩大商业银行住房抵押贷款资金来源,使商业银行资产负债管理更灵活。第三,提高商业银行的资本利用率。第四,分散房地产金融的风险。第五,丰富金融市场投资品种,促进资本市场发展。
然而,与国外证券化蓬勃兴旺的发展态势,国内暂处于起步和探索阶段,学术界一直对住房抵押贷款证券化怀有很高热情,但实践界却迟迟不见行动,中国建设银行在被批准为住房贷款证券化试点单位后,三年中连续6次向央行及国务院上报住房贷款证券化试点方案才最终通过,其“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”可以说是不完整的表外融资抵押贷款证券化,在银行间债券市场交易也没有国家开发银行同时发行的ABS(资产担保证券)受欢迎,建行也无意继续推出二期产品。那么,在我国住房抵押贷款证券化不能迅速推广开来的原因有哪些?我国应先采取何种模式切开证券化突破点?我国应怎样借鉴国外先进经验促进证券化的发展呢?这是都是本篇论文尝试回答的问题。
本文的思路是首先系统地介绍证券化基本原理及国内实践,其中具体介绍证券化内涵及原理,并评述我国十几年来的证券化发展历程,通过《信贷资产证券化试点管理办法》和证券化试点案例分析我国MBS的发展现状及存在主要问题。其次,介绍国外住房抵押贷款证券化的三种主要模式:市场主导型、政府主导型以及半市场半政府型。通过比较分析,得出国外经验对我国的启示。然后,结合前面两章内容,综合国内现状和国外经验,探索我国住房抵押贷款证券化之路。最后,根据前面一章证券化操作中可能遇到的难题,提出政策性建议。
沿着这一思路,本论文共分为五个部分:
第1章,前言部分主要介绍选题的意义、研究内容、研究方法以及论文框架。
第2章是对住房抵押贷款证券化的原理及国内实践的一个概述。首先对证券化内涵及原理进行分析。资产证券化是一个发展的概念,学术界对证券化定义的外延也一直在扩大。证券化原理包括:统计学原理(大数定律)、核心原理(基础资产的现金流分析)以及三大基本原理(资产重组原理、风险隔离原理、信用增级原理)。其次,实施住房抵押贷款证券化具有重要的现实意义,证券化是一种具有效率的融资方式。然后评述我国近十几年来的证券化实践,主要包括三个阶段:离岸证券化、在岸的准证券化和证券化试点,重点介绍建行的发行概况和招标结果。最后,透过《信贷资产证券化试点管理办法》和证券化试点案例分析我国MBS的发展现状及存在主要问题。
第3章介绍国外住房抵押贷款证券化的运作模式及对我国的启示。从世界各国住房抵押贷款证券化运作模式来看,大致有三大类,第一是以美国为代表的,政府主导型的模式,第二是以加拿大为代表的半政府半市场化的模式,第三是以澳大利亚为代表的纯商业的模式。阿根廷发展MBS的困境也值得我国总结和深思。国外住房抵押贷款证券化对我国的启示有:政府积极参与、促进两级市场相互发展、证券化工具要有多样性以及根据我国国情选择适宜的住房抵押贷款证券化模式。我国住房抵押贷款证券化道路可以选择一条以香港模式出发,逐步向美国模式发展的行进轨迹。
第4章是在前面章节的基础,提出探索我国住房抵押款证券化发展思路,这是本篇论文的重点和核心部分。我们一方面要学习和借鉴发达国家的先进经验,遵循市场规律,另一方面也必须从中国的实际情况出发,寻找一条循序渐进的住房抵押贷款证券化之路。首先根据《信贷资产证券化试点管理办法》分析我国住房抵押贷款证券化的基本运行机制。其次,住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色,相当程度上取决于市场参与主体。其中SPV扮演着最关键的角色,是证券化市场的导演和灵魂。囿于国内制度环境,实行SPC模式有困难,表外模式特殊目的信托SPT是符合当前实际。在住房抵押贷款证券化初期,应由国家开发银行作为SPT,从各银行购买抵押贷款,将众多贷款汇集起来并推出各种适应投资者需要的证券。当市场发育到较稳定阶段,各种规范已经建立起来后,可以允许其他金融机构甚至外资、合资金融机构进入SPV行列。然后,市场结构设计主要包括业务流程、MBS的设计以及制定住房抵押贷款组合的标准。最后,在住房抵押贷款证券化风险分析和防范中,我主要分析提前偿还风险、信用风险和利率风险并提出相应对策。
第5章,是对我国全面推进住房抵押贷款证券化过程中突破制度障碍的对策构想。我国在开展这一项创新业务过程中会遇到各种制度上的障碍,其中包括信用制度、法律制度、保险制度以及机构设计制度的障碍等,为此本文提出突破这几种障碍的具体的对策构想,以供参考。主要包括以下几个方面:第一,建立政府支持体系。在我国现有的特殊情况之下,有必要得到政府的积极支持甚至主导;第二,改善证券化制度环境,建立健全法律法规体系;第三,对资产证券化监管的体制改进,加强对住房抵押贷款证券的风险识别以及风险控制方法的探索;第四,建立和完善我国个人信用体系和资信评估体系;第五,建立以政府为主导的抵押贷款担保与保险机制。住宅抵押贷款担保与保险体系的建立,不但可以刺激居民住宅消费的发展,同时也可以转移贷款机构绝大多数风险,使住宅抵押贷款合同标准化、规范化,从而非常有利于住房抵押贷款证券化的发展。第六,建立以机构投资者为主体的投资机制。最后,建立专业人才的培养机制。人才是住房抵押贷款证券化推行的关键,应加强证券化人才的培养。
Securitization, which began from MBS, is the most dynamic financial innovation in the world’s capital market since the 1970s. In more than 30 years, it’s preferred by lots of commercial banks. In America, Securitization accounted for half of the housing mortgaged loan and MBS reached 5.3 trillion U.S. dollars in the late 2003. And MBS is the largest in the bond market. Securitization not only flourished in the United States, but also developed in American, European and Asian countries. In China, with the development of the housing mortgage loans, MBS is a hot topic.
In China, the housing mortgage loan business began in 1992, although it started relatively late, but developed rapidly in recent years. Meanwhile the proportion of the personal housing mortgage loans has increased from 0.39% to 9.27%, even some urban commercial banks reached 18%-30%. Therefore, both the increasing mortgage loans and the liquidity problem create basic conditions for MBS.
However, Securitization still suspended and there were few practices in China. So what’s the reason? Which model should China adopt? What can China learn from foreign experience? These are things my paper attempts to answer.
This article firstly gives a systematic introduction of the practice of securitization in China. Then I analyze three main models: market-oriented model, government-dominated and semi-government model. Through a comparative analysis, I try to draw on foreign experience for our practice. After that, combining with the first two chapters, I try to explore the road of the MBS. Lastly, according to the problems that may be encountered in the operation of MBS, I recommend some policy.
This paper is divided into five parts: The forefront concentrate on the significance of the study, the main topic, research methods and the framework of the paper.
In ChapterⅡgives an overview of the theory and practices of MBS. Firstly, I list the principle of the securitization. Then the implementation of MBS has important practical significance. In the past 10 years, the kinds of our practices of securitization include: offshore securitization, quasi-securitization and securitization pilot. Finally, I draw main problems that China may encounter.
Chapter III describes the operating modes in different countries. There are three categories in the world: the government-led mode, the quasi-government mode and market-nominated mode. Suggestions to our country: government’s active participation, the mutual development of a two-tier market, the diversity of tools.
Based on the first two chapters, ChapterⅣexplores the road of housing mortgage securitization. Firstly, I analyze the basic rules of the operation. Secondly, SPT plays an important role in the mechanism and characteristics of MBS. Finally, I analyze the three main risks: the early repayment risk, credit risk and interest rate risk.
ChapterⅤ, I offer some ideas to get breakthrough from securitization obstacles. I concentrate on credit system, the legal system, insurance system design and so on.
我国个人住房抵押贷款业务始于1992,虽起步较晚,但近年来发展迅猛,据统计,1998年底,商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元,到2000年,这一数字已迅速增长到3306亿元,两年中增长了5倍多。2001年末,个人住房贷款余额5598亿元,同比多增329亿元,2002年末,个人住房贷款余额8269亿元,同比多增389亿元,2003年末,个人住房贷款余额11797亿元,同比多增857亿元1。可见住房抵押贷款规模近几年来增长迅速。同时个人住房抵押贷款占商业银行各项贷款余额的比重,已有1997年的0.39%上升到目前的9.27%,在个别城市商业银行甚至以高达30%2。根据国际经验,个人住房抵押贷款比重接近或达到18%-20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。因此,个人住房抵押贷款规模不断扩张的趋势以及银行所面临的流动性难题都为开展住房抵押贷款证券化业务创造了基本条件。
在我国开展住房抵押贷款证券化业务,具有多方面现实、积极的意义。第一,对推动住房金融市场、住宅产业的发展具有显著作用,有利于扩大内需,促进国民经济持续、稳定、协调发展。第二,扩大商业银行住房抵押贷款资金来源,使商业银行资产负债管理更灵活。第三,提高商业银行的资本利用率。第四,分散房地产金融的风险。第五,丰富金融市场投资品种,促进资本市场发展。
然而,与国外证券化蓬勃兴旺的发展态势,国内暂处于起步和探索阶段,学术界一直对住房抵押贷款证券化怀有很高热情,但实践界却迟迟不见行动,中国建设银行在被批准为住房贷款证券化试点单位后,三年中连续6次向央行及国务院上报住房贷款证券化试点方案才最终通过,其“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”可以说是不完整的表外融资抵押贷款证券化,在银行间债券市场交易也没有国家开发银行同时发行的ABS(资产担保证券)受欢迎,建行也无意继续推出二期产品。那么,在我国住房抵押贷款证券化不能迅速推广开来的原因有哪些?我国应先采取何种模式切开证券化突破点?我国应怎样借鉴国外先进经验促进证券化的发展呢?这是都是本篇论文尝试回答的问题。
本文的思路是首先系统地介绍证券化基本原理及国内实践,其中具体介绍证券化内涵及原理,并评述我国十几年来的证券化发展历程,通过《信贷资产证券化试点管理办法》和证券化试点案例分析我国MBS的发展现状及存在主要问题。其次,介绍国外住房抵押贷款证券化的三种主要模式:市场主导型、政府主导型以及半市场半政府型。通过比较分析,得出国外经验对我国的启示。然后,结合前面两章内容,综合国内现状和国外经验,探索我国住房抵押贷款证券化之路。最后,根据前面一章证券化操作中可能遇到的难题,提出政策性建议。
沿着这一思路,本论文共分为五个部分:
第1章,前言部分主要介绍选题的意义、研究内容、研究方法以及论文框架。
第2章是对住房抵押贷款证券化的原理及国内实践的一个概述。首先对证券化内涵及原理进行分析。资产证券化是一个发展的概念,学术界对证券化定义的外延也一直在扩大。证券化原理包括:统计学原理(大数定律)、核心原理(基础资产的现金流分析)以及三大基本原理(资产重组原理、风险隔离原理、信用增级原理)。其次,实施住房抵押贷款证券化具有重要的现实意义,证券化是一种具有效率的融资方式。然后评述我国近十几年来的证券化实践,主要包括三个阶段:离岸证券化、在岸的准证券化和证券化试点,重点介绍建行的发行概况和招标结果。最后,透过《信贷资产证券化试点管理办法》和证券化试点案例分析我国MBS的发展现状及存在主要问题。
第3章介绍国外住房抵押贷款证券化的运作模式及对我国的启示。从世界各国住房抵押贷款证券化运作模式来看,大致有三大类,第一是以美国为代表的,政府主导型的模式,第二是以加拿大为代表的半政府半市场化的模式,第三是以澳大利亚为代表的纯商业的模式。阿根廷发展MBS的困境也值得我国总结和深思。国外住房抵押贷款证券化对我国的启示有:政府积极参与、促进两级市场相互发展、证券化工具要有多样性以及根据我国国情选择适宜的住房抵押贷款证券化模式。我国住房抵押贷款证券化道路可以选择一条以香港模式出发,逐步向美国模式发展的行进轨迹。
第4章是在前面章节的基础,提出探索我国住房抵押款证券化发展思路,这是本篇论文的重点和核心部分。我们一方面要学习和借鉴发达国家的先进经验,遵循市场规律,另一方面也必须从中国的实际情况出发,寻找一条循序渐进的住房抵押贷款证券化之路。首先根据《信贷资产证券化试点管理办法》分析我国住房抵押贷款证券化的基本运行机制。其次,住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色,相当程度上取决于市场参与主体。其中SPV扮演着最关键的角色,是证券化市场的导演和灵魂。囿于国内制度环境,实行SPC模式有困难,表外模式特殊目的信托SPT是符合当前实际。在住房抵押贷款证券化初期,应由国家开发银行作为SPT,从各银行购买抵押贷款,将众多贷款汇集起来并推出各种适应投资者需要的证券。当市场发育到较稳定阶段,各种规范已经建立起来后,可以允许其他金融机构甚至外资、合资金融机构进入SPV行列。然后,市场结构设计主要包括业务流程、MBS的设计以及制定住房抵押贷款组合的标准。最后,在住房抵押贷款证券化风险分析和防范中,我主要分析提前偿还风险、信用风险和利率风险并提出相应对策。
第5章,是对我国全面推进住房抵押贷款证券化过程中突破制度障碍的对策构想。我国在开展这一项创新业务过程中会遇到各种制度上的障碍,其中包括信用制度、法律制度、保险制度以及机构设计制度的障碍等,为此本文提出突破这几种障碍的具体的对策构想,以供参考。主要包括以下几个方面:第一,建立政府支持体系。在我国现有的特殊情况之下,有必要得到政府的积极支持甚至主导;第二,改善证券化制度环境,建立健全法律法规体系;第三,对资产证券化监管的体制改进,加强对住房抵押贷款证券的风险识别以及风险控制方法的探索;第四,建立和完善我国个人信用体系和资信评估体系;第五,建立以政府为主导的抵押贷款担保与保险机制。住宅抵押贷款担保与保险体系的建立,不但可以刺激居民住宅消费的发展,同时也可以转移贷款机构绝大多数风险,使住宅抵押贷款合同标准化、规范化,从而非常有利于住房抵押贷款证券化的发展。第六,建立以机构投资者为主体的投资机制。最后,建立专业人才的培养机制。人才是住房抵押贷款证券化推行的关键,应加强证券化人才的培养。
Securitization, which began from MBS, is the most dynamic financial innovation in the world’s capital market since the 1970s. In more than 30 years, it’s preferred by lots of commercial banks. In America, Securitization accounted for half of the housing mortgaged loan and MBS reached 5.3 trillion U.S. dollars in the late 2003. And MBS is the largest in the bond market. Securitization not only flourished in the United States, but also developed in American, European and Asian countries. In China, with the development of the housing mortgage loans, MBS is a hot topic.
In China, the housing mortgage loan business began in 1992, although it started relatively late, but developed rapidly in recent years. Meanwhile the proportion of the personal housing mortgage loans has increased from 0.39% to 9.27%, even some urban commercial banks reached 18%-30%. Therefore, both the increasing mortgage loans and the liquidity problem create basic conditions for MBS.
However, Securitization still suspended and there were few practices in China. So what’s the reason? Which model should China adopt? What can China learn from foreign experience? These are things my paper attempts to answer.
This article firstly gives a systematic introduction of the practice of securitization in China. Then I analyze three main models: market-oriented model, government-dominated and semi-government model. Through a comparative analysis, I try to draw on foreign experience for our practice. After that, combining with the first two chapters, I try to explore the road of the MBS. Lastly, according to the problems that may be encountered in the operation of MBS, I recommend some policy.
This paper is divided into five parts: The forefront concentrate on the significance of the study, the main topic, research methods and the framework of the paper.
In ChapterⅡgives an overview of the theory and practices of MBS. Firstly, I list the principle of the securitization. Then the implementation of MBS has important practical significance. In the past 10 years, the kinds of our practices of securitization include: offshore securitization, quasi-securitization and securitization pilot. Finally, I draw main problems that China may encounter.
Chapter III describes the operating modes in different countries. There are three categories in the world: the government-led mode, the quasi-government mode and market-nominated mode. Suggestions to our country: government’s active participation, the mutual development of a two-tier market, the diversity of tools.
Based on the first two chapters, ChapterⅣexplores the road of housing mortgage securitization. Firstly, I analyze the basic rules of the operation. Secondly, SPT plays an important role in the mechanism and characteristics of MBS. Finally, I analyze the three main risks: the early repayment risk, credit risk and interest rate risk.
ChapterⅤ, I offer some ideas to get breakthrough from securitization obstacles. I concentrate on credit system, the legal system, insurance system design and so on.
引文
1 沈沛等,《信贷资产证券化:原理与操作技巧》,中国金融出版社,1998
1 何小锋等,《资产证券化:中国的模式》,北京大学出版社,2002
1 David Jones,2000
1 《2002 年货币政策执行报告》
1 中国债券信息网
1 中国债券信息网
1 《信贷资产证券化试点管理办法》
1 成之德等,《资产证券化理论与实务全书》,中国言实出版社,2000
[1] Michael LaCour-Little, “Another Look at the Role of Borrower Characteristics in Predicting Mortgage Prepayments”, Journal of Housing Research, Volume 10, Issue 1, 1999, 45-60.
[2] John Deacon, Securitization Principles, Markets and terms, Asia Law & Practice, 1999.
[3] Edited by Frank J. Fabozzi & T. Dessa Fabozzi, The Handbook of Fixed Income Securities (5th Edition). Irwin, Inc., 1997.
[4] Wesley K.Phoa, “A practical Guide to Relative Valve for Mortgaged”, Capital Management Sciences, Inc., 1997.
[5] Teri A. Lindquist, “asset Securitization for Middle-Market Companies”, Business Credit, February 1997, 6-7.
[6] Rahul Arora and Andrew Leszcynski, “Put Your Assets to Work”, Financial Executive, March/April 1996, 43-46.
[7]Joseph J. Norton, Paul R Spellman and Mitchell S. Dupler, LLP, International Asset Securitization.1996
[8] Bruce Tuckman, Fixed Income Securities, John Wiley & Sons, Inc. 1996.
[9] Daniel R. Amerman, Collateralized, Mortgaged Obligations, McGraw-Hill, 1996.
[10] William W. Bartlett, The Valuation of Mortagage-backed Securities, Irwin, Inc., 1994.
[11] Jess Lederman, the Handbook of Asset-Backed Securities, New York Institute of Finance, 1990.
[12]何小锋,张伟.担保贷款支撑债券:优化银行资产管理的新型工具[J].经济科学.1999(4)
[13]洪艳蓉.国内资产证券化实践述评与未来发展[J].证券市场导报.2005(9)
[14]陈裘逸,张宝华.资产证券化定义和模式的检讨——以真实出售为中心[J].金融研究.2005(10)
[15]涂永红,刘柏荣.银行信贷资产证券化[M].中国金融出版社.2001
[16]金郁森.中国资产证券化实务——解决方案与产品设计[M].海天出版社.2004
[17]邓伟利.强化银行改革.搞活国有企业[J].上海经济.1996(6)
[18]吕宏江,王岩.论我国商业银行资产证券化经营的必要性[J].南开经济研究.1999(8)
[19]王开国.资产证券化论[M].上海财经大学出版社.1999
[20]王小广,高国力.住房体制改革[M].广东经济出版社.1999
[21]张超英,翟祥辉.资产证券化——原理、实务、实例[M] .经济科学出版社.1998
[22]洪艳蓉.美国证券法对资产证券化的规范与借鉴[J].证券市场导报.2002(12)
[23]潭政勋,姜丽群.资产证券化的收益分析与优化决策[J].统计与决策.2003(12)
[24]张文豪,徐彤.“资产证券化”欲说还休[J].财经.2003(8)
[25]吴雨珊,黄立诚.建行房贷证券化再报国务院,表外融资意在充实资本[J].21 世纪经济报道.2004(7)
[26]王伟民.房贷证券化,利益博弈的未来[J].中国房地产报.2003(7)
[27]中国人民银行,中国银行业监督管理委员会公告 2005(第 7 号).信贷资产证券化试点管理办法.
[28]徐岚岚.从建行首发 MBS 看我国住房抵押贷款证券化[J].法治与社会.2006(12)
[29]向宇,邓旭东.浅论我国住房抵押贷款证券化运作模式的选择[J].科技和产业.2007(2)
[30]陈野华,卓贤.我国 AMC 不良贷款证券化的模式选择[J].金融研究.2005(3)
[31]沈炳珍,杨凤清,楼爱眉.住房抵押贷款证券化国际模式比较[J].经济论坛.2004(12)
[32]刘红梅.商业银行资产证券化的实践与思考[J].现代金融.2006(12)
[33]米兴平,张诗伟.资产证券化的信托之结——《 信贷资产证券化试点管理办法》的法律评析[J].中国律师.2000(5)
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[38]成之德.资产证券化理论与实务全书[M].中国言实出版社.2000
[39]中国人民银行网站 www.pbc.gov.cn
[40]资产证券化网 www.chinasecuritization.com
[41]国务院研究中心信息网 www.drcnet.com.cn
[42]中国债券信息网 www.chinabond.com.cn
1 何小锋等,《资产证券化:中国的模式》,北京大学出版社,2002
1 David Jones,2000
1 《2002 年货币政策执行报告》
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1 成之德等,《资产证券化理论与实务全书》,中国言实出版社,2000
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[42]中国债券信息网 www.chinabond.com.cn