香港和大陆房地产业政府管理与政策比较研究
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摘要
内地房地产业经过20多年特别是“九五”时期的迅速发展，已成为国民经济的新增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济快速增长、加快城市建设、改善人民生活环境、增加就业和社会稳定等方面都产生了巨大的作用。但是，房地产业的发展依靠市场的自发调节是不够的，政府必需对房地产市场进行有效的干预，以弥补市场的缺陷，并通过制定有效的房地产业发展政策，在帮助居民改善居住条件的同时，促进经济增长和经济结构的调整。本文运用历史分析、综合研究与比较分析相结合的方法，客观地研究香港特区房地产业政府管理体制的演变及房地产业政府政策的形成及其效果，结合内地改革开放以来20多年的发展实践，对内地房地产业政府管理体制的完善及宏观调控政策的创新提供一些新的思路。
本文主体分为五大部分：
第一章主要阐述房地产业政府管理的内容，对房地产业实行政府管理的必要性及意义。房地产业是一个公共行业，各级政府机关介入房地产活动的各个方面，并对房地产业进行宏观管理，研究房地产业政府政策及管理，首先必须对管理的内容、必要性及原则有正确的认识。
第二章对香港房地产业的发展及政府管理体制的演变作了分析。香港房地产政府政策的制定是与房地产各个发展阶段的历史背景相关的。所以，研究香港房地产业发展的历史沿革，有助于我们了解其政府政策形成的背景及变化过程。同时本章还对香港房地产法律制度的主要内容及特点进行总结和分析，以期对内地房地产业政府立法有所启示。最后着重研究了香港房地产政府管理体制的演变，包括机构的重组、更新及政府职能的转变，对于内地有重要借鉴意义。
第三章通过对内地房地产业的发展及政府管理体制的分析，可以发现内地房地产业几经沉浮，荣衰更替，这在很大程度上受政府对市场经济的认识、体制上的僵化及政策的滞后所影响。房地产业作为一个关联性很强的产业，其发展尤其需要体制、法律、政策等方面的支持。因此，要进一步深化改革，加快政府职能的转变。
第四章是在前面章节研究的基础上，着重针对香港特区政府土地管理政策、房地产金融政策、住房保障政策、物业管理政策等几个尤其需要借鉴的方面，结合大陆房地产业发展的实际进行比较分析，得出一些有益的启示。在土地管理政策方面，本章分析了香港的土地批租政策及土地供应机制，结合内地土地制度改革的实践提出当前大陆应进一步明晰土地产权、规范政府的土地出让行为，加强国家对土地市场的垄断经营等；在住房保障政策方面，比较分析了香港公共房屋政策发展的具体情况，并借鉴其经验，重新审视和定位经济适用住房政策在内地特殊历史阶段中的作用；在房地产金融政策方面，本章从香港住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款与保险联合运营及香港政府参与住房抵押贷款担保三个方面进行了研究，结合内地的实际，提出尽快调整住房信贷结构、
适时地实现房地产金融证券化及建立符合内地国情的住房融资体系;在物业管理政策方
面，借鉴香港经验，提出加强物业管理的法制建设以及政府应加大力度参与和推动物业
管理的发展。
第五章通过对香港和内地房地产业发展与管理的比较分析，总结了内地房地产业政
府管理中存在的一些主要问题，同时针对性地提出了加强内地房地产业政府宏观管理的
若干政策建议。
Over 20 years, particularly in the 9th Five Year Plan, the real estate industry in Mainland has grown up rapidly and become the new growth of National Economy, the consumer measures of activating the property market. The property industry in Mainland gave a great
effect on pulling growth of National Economy, fast process of urbanization, improving people's living environment, increasing employment and stable society etc. But the development of property industry isn't enough to depend on the role of regulation through the market itself, the government must give effective interference in property industry to remedy the defect of market and formulate effective property industry development policies to improve the housing conditions of residents while promote the growth of economy and adjust the structure of economy. This thesis, combining the methods of history analyses and comprehensive research together with the compared analyses and in line with the practical development in the past 20 years since acting upon Chinese open and reform policies, studied the development of HongKong property industry government management system and government policies, so it put forward with detailed new viewpoints on improving the government management system of the property industry in Mainland and renewing the policies of macroeconomics adjustment.
The whole thesis can be divided into 5 parts:
In Chapter 1, it commented on the content, necessary and meaning of the property industry government management. The real estate is a public estate, every government interferes all aspects of the real estate and carries macroeconomics management. We study the government policies and management of the real estate, first, we must have a correct knowledge on the content, necessary and meaning of the property industry government management.
In Chapter 2, the author analyzed the development of HongKong property industry government management system. The formation of HongKong property industry government policies is connected with historical back-ground the real estate every developed period. So we study the development of HongKong real estate industry, it will help us to understand the back-ground developed process of HongKong government policies. At the same time, this chapter summarized and analyzed the chief content and trait of HongKong property industry law system, maybe it will give some enlightenment to Mainland's property industry government legislation. Finally, this chapter studied the development of HongKong property industry government management system, including rebuilding the organization and changing the government function, it will give important enlightenment to Mainland.
The Chapter 3 analyzed the development of Mainland's property industry government management system. We can find that Mainland's property industry sometimes developed rapidly, sometimes degenerated in certain period. It was influenced by the knowledge of market economy of government, rigid system and backward policies to a great extent. The property industry needs the supports of system, law and policy particularly because the property industry is connected with many estates. So we must deepen the reform further and change the government function rapidly.
In Chapter 4, on the basis of researches and practices through comparison in the above-mentioned chapters, the author combined Mainland's real situation of property development and analyzed some important aspects in HongKong, for example: the policies of government land management; the policies of the property industry finance; the policies of house-guaranteed and the policies of house management. We can obtain some beneficial enlightenment from it. On the policies of government land management, this thesis analyzed HongKong's land-hire policy and land supplies system, combined the practice of the reform of Mainland's land system and raised some useful suggestions for the development of Mainland's property industry: clearing the property right of land, regulating the government behavior of land
本文主体分为五大部分：
第一章主要阐述房地产业政府管理的内容，对房地产业实行政府管理的必要性及意义。房地产业是一个公共行业，各级政府机关介入房地产活动的各个方面，并对房地产业进行宏观管理，研究房地产业政府政策及管理，首先必须对管理的内容、必要性及原则有正确的认识。
第二章对香港房地产业的发展及政府管理体制的演变作了分析。香港房地产政府政策的制定是与房地产各个发展阶段的历史背景相关的。所以，研究香港房地产业发展的历史沿革，有助于我们了解其政府政策形成的背景及变化过程。同时本章还对香港房地产法律制度的主要内容及特点进行总结和分析，以期对内地房地产业政府立法有所启示。最后着重研究了香港房地产政府管理体制的演变，包括机构的重组、更新及政府职能的转变，对于内地有重要借鉴意义。
第三章通过对内地房地产业的发展及政府管理体制的分析，可以发现内地房地产业几经沉浮，荣衰更替，这在很大程度上受政府对市场经济的认识、体制上的僵化及政策的滞后所影响。房地产业作为一个关联性很强的产业，其发展尤其需要体制、法律、政策等方面的支持。因此，要进一步深化改革，加快政府职能的转变。
第四章是在前面章节研究的基础上，着重针对香港特区政府土地管理政策、房地产金融政策、住房保障政策、物业管理政策等几个尤其需要借鉴的方面，结合大陆房地产业发展的实际进行比较分析，得出一些有益的启示。在土地管理政策方面，本章分析了香港的土地批租政策及土地供应机制，结合内地土地制度改革的实践提出当前大陆应进一步明晰土地产权、规范政府的土地出让行为，加强国家对土地市场的垄断经营等；在住房保障政策方面，比较分析了香港公共房屋政策发展的具体情况，并借鉴其经验，重新审视和定位经济适用住房政策在内地特殊历史阶段中的作用；在房地产金融政策方面，本章从香港住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款与保险联合运营及香港政府参与住房抵押贷款担保三个方面进行了研究，结合内地的实际，提出尽快调整住房信贷结构、
适时地实现房地产金融证券化及建立符合内地国情的住房融资体系;在物业管理政策方
面，借鉴香港经验，提出加强物业管理的法制建设以及政府应加大力度参与和推动物业
管理的发展。
第五章通过对香港和内地房地产业发展与管理的比较分析，总结了内地房地产业政
府管理中存在的一些主要问题，同时针对性地提出了加强内地房地产业政府宏观管理的
若干政策建议。
Over 20 years, particularly in the 9th Five Year Plan, the real estate industry in Mainland has grown up rapidly and become the new growth of National Economy, the consumer measures of activating the property market. The property industry in Mainland gave a great
effect on pulling growth of National Economy, fast process of urbanization, improving people's living environment, increasing employment and stable society etc. But the development of property industry isn't enough to depend on the role of regulation through the market itself, the government must give effective interference in property industry to remedy the defect of market and formulate effective property industry development policies to improve the housing conditions of residents while promote the growth of economy and adjust the structure of economy. This thesis, combining the methods of history analyses and comprehensive research together with the compared analyses and in line with the practical development in the past 20 years since acting upon Chinese open and reform policies, studied the development of HongKong property industry government management system and government policies, so it put forward with detailed new viewpoints on improving the government management system of the property industry in Mainland and renewing the policies of macroeconomics adjustment.
The whole thesis can be divided into 5 parts:
In Chapter 1, it commented on the content, necessary and meaning of the property industry government management. The real estate is a public estate, every government interferes all aspects of the real estate and carries macroeconomics management. We study the government policies and management of the real estate, first, we must have a correct knowledge on the content, necessary and meaning of the property industry government management.
In Chapter 2, the author analyzed the development of HongKong property industry government management system. The formation of HongKong property industry government policies is connected with historical back-ground the real estate every developed period. So we study the development of HongKong real estate industry, it will help us to understand the back-ground developed process of HongKong government policies. At the same time, this chapter summarized and analyzed the chief content and trait of HongKong property industry law system, maybe it will give some enlightenment to Mainland's property industry government legislation. Finally, this chapter studied the development of HongKong property industry government management system, including rebuilding the organization and changing the government function, it will give important enlightenment to Mainland.
The Chapter 3 analyzed the development of Mainland's property industry government management system. We can find that Mainland's property industry sometimes developed rapidly, sometimes degenerated in certain period. It was influenced by the knowledge of market economy of government, rigid system and backward policies to a great extent. The property industry needs the supports of system, law and policy particularly because the property industry is connected with many estates. So we must deepen the reform further and change the government function rapidly.
In Chapter 4, on the basis of researches and practices through comparison in the above-mentioned chapters, the author combined Mainland's real situation of property development and analyzed some important aspects in HongKong, for example: the policies of government land management; the policies of the property industry finance; the policies of house-guaranteed and the policies of house management. We can obtain some beneficial enlightenment from it. On the policies of government land management, this thesis analyzed HongKong's land-hire policy and land supplies system, combined the practice of the reform of Mainland's land system and raised some useful suggestions for the development of Mainland's property industry: clearing the property right of land, regulating the government behavior of land
引文
1．魏克强、刘淮英：《香港百年风云录》 吉林人民出版社 1996年
2．蔡育一、李百灏：《香港房地产管理实务》 上海人民出版社 1992年
3．《今日香港百科全书》 国际文化出版公司 1994年
4．严清华：《：西方房地产》 武汉大学出版社 1996年
5．柴强：《各国(地区)土地制度与政策》 北京经济学院出版社 1993年
6．中国房地产业协会：《住宅：跨世纪发展热点聚焦》 上海财经大学出版社 1999年
7．厉以宁：《中国住宅市场的发展与政策分析》 中国物价出版社 1999年
8．邓泽宏：《一国两制的公共管理学思考》 湖北人民出版社 2002年
9．飞龙生、王肯堂：《最新中国房地产法实务全书》 今日中国出版社 1994年
10．和宏明、薄立馨：《房地产市场学》 中国建材工业出版社 1993年
11．刘世锦：《经济体制效率分析导论》 上海三联书店 1993年
12．雷仲彪：《房地产经营管理理论与实务》 红旗出版社 1993年
13．林兆木：《市场经济体制宏观调控的国际比较》 中国经济出版社 1994年
14．马洪、房维中：《中国地区发展与产业政策》 中国财政经济出版社 1992年
15．屠永良：《房地产经济学》 文汇出版社 1994年
16．杨沐：《产业政策研究》 上海三联书店 1993年
17．陈建：《政府与市场》 经济管理出版社 1995年
18．杨鲁、王育琨：《住房改革：理论的反思与现实的选择》 天津人民出版社 1992年
19．庄穆等：《房地产制度》 北京经济学院出版社 1993年
20．李艳红：《房地产金融》 广东经济出版社 2000年
21．李寿庭：《中国房地产法通论》 法律出版社 1996年
22．朱沙苗：《各国房地产业惯例》 贵州人民出版社 1994年
23．张元端等：《中国改革全书》(房地产业改革卷) 大连出版社 1992年
24．李宗鄂：《香港房地产法》 商务印书馆香港分馆 1998年
25．包宗华：《房地产：先导产业与泡沫经济》 中国财政经济出版社 1993年
26．包宗华：《住宅与房地产》 中国建筑工业出版社 2002年
27．苗壮等：《香港房地产市场》 中国经济出版社报 1995年
28．梁运斌：《世纪之交的中国房地产：发展与调控》 经济管理出版社 1996年
29．陶湘、高天虹：《国外房地产交易与实务》 中国人民大学出版社 1996年
30．杨继瑞、王重润：《中国房地产运作理论与实践》 四川大学出版社 1997年
31．威廉姆．布鲁格曼：《房地产金融与投资》 东北财经大学出版社 2000年
32．谢贤程：《香港房地产市场》 商务印书馆(香港) 1993年
33．田东海：《住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择》清华大学出版社 1998年
34．陈耀东：《房地产法学》 南开大学出版社 1998年
35．崔建远：《中国房地产法研究》 中国法制出版社 1995年
36．温世扬、宁立志：《房地产法教程》 武汉大学出版社 1996年
37．吴敬琏：《当代中国经济改革：战略与实施》 上海远东出版社 1999年
38．郝寿义：《物业管理通论》 海天出版社 1997年
39．张京等：《房改：无限需求的终止》 中国财经出版社 1992年
40．张维迎：《企业的企业家——契约理论》 上海人民出版社 1995年
41．袁征：《中国经济发展与房地产市场》 改革出版社 1994年
42．李京文：《走向21世纪的中国经济》 经济管理出版社 1995年
43．刘霭馨：《热点·难点·生长点》 中国物资出版社 1994年
44．郭克莎：《中国：改革中的经济增长与结构变动》 上海三联书店 1993年
45．毕宝德：《中国地产市场研究》 中国人民大学出版社 1994年
46．樊纲等：《公有制宏观经济理论大纲》 上海三联书店 1990年
47．国务院发展中心：《经济发展改革与政策》 社会科学文献出版社 1994年
48．董辅礽：《经济体制改革研究》 经济科学出版社 1995年
49．沈祖良：《南朝鲜、台湾、香港、新加坡经济述评》湖北人民出版社 1990年
50．厉以宁：《区域发展新思路》 经济日报出版社 2000年
51．陈光庭：《21世纪城市与住宅发展》 北京科学技术出版社 1995年
52．开彦：推进住宅产业现代化，促进住宅建设水平整体进步 《中国房地产》 1999．12
53．曹振良：积极稳妥地推进住房抵押贷款证券化 《中国房地产》 1999．11
54．王重润：影响住房抵押贷款供求因素的分析 《中国房地产》 1996．07
55．徐强：住房制度的国际比较：补贴、金融、自有化 《住宅与房地产》 1993．05
56．秦慈：我国应实行抵押贷款证券化 《金融研究》 1998．12
57．徐卫国：推行我国住宅贷款证券化的构想 《金融研究》 1998．12
58．吴兆华：发展房地产业的理论与对策探讨 《经济学家》 1995．02
59．郑建和：关于发展房地产金融的若干建议 《中国房地产》 1998．01
60．曹振良：改革与完善我国土地制度论纲 《南开经济研究》 1993年
61．王晓瑜：政府与房地产市场 《中外房地产导报》 2001．13
62．黄燕：政府应扮演的角色 《中外房地产导报》 2002．23
63．月若水：整顿和规范房地产市场秩序 《中外房地产导报》 2002．12
64．段海瑞：2002年我国房地产政策大盘点《中外房地产导报》 2003．04
65．远征：香港房地产业的管理与发展 《财经贸易》 1997．06
66．常永胜：香港房地产金融的运行与发展《嘉应大学学报》 1997．05
67．高跃生：香港房地产可资借鉴的经验 《中外房地产导报》 2002．05
68．宋新慧：香港、新加坡的住房干预政策《中外房地产导报》 2002．09
69．张一苹：香港：对“居屋政策”实施重大调整 《中外房地产导报》 2002．13
70．宏亮：香港房屋事务架构大改革 《中外房地产导报》 2002．15
71．之涯：香港社会对“托市”的关注 《中外房地产导报》 2002．21
72. (US)Floyd, Charles, "Real Estate Principles" 2nd edition, 1987
73. (US)Galaty, Fillmore et al. "Modern Real Estate" 11th edition, 1988
74. Unger, Maurice, "Real Estate, Principles & Practices", 7thedition, 1983
75. Wurtzebach, Charles H And Mike E. Miles: "Modern Real Estate" New York:Wiley,1991
76. Wiedemer, John, "Real Estate Inverstmcnt" 5th edition, 1994
77. Denise Dipasouale, C.Wieaton:Urban EconomicAnd Real Estate Markets,Prentice-Hall,Inc.1996
78. Brucggeman, William, J.Fisher, And Leo Stone: "Real Estatc Finance", 8thed. Homcwood, Ill: Irwin, 1989
79. Read, Colin: "Advertising and Natural Vacancies in Rental Housing Markets." AREUEA Journal 16, 4(1988)
80. Sirmans, C.E: "Real EstatcFinance", 2nd edition, 1989.
81. Smith, Halbert: "Real Estate Perspectives", 1987.
82. (US)Rostow, W.W., "Politics and the Stages of Growth". Cam—bridge.
83. (US)Rostow, W.W., "The World Economy". London, Macmillan 1978.
84．《英皇制诰》
85．《皇室训令》
86．《官地条例》
87．《物业转让及财产条例》
88．《香港建筑物管理条例》
89．《中华人民共和国城市房地产管理法》
90．《中华人民共和国土地管理法》
91．《城市私有房屋管理条例》
92．《城市公有房屋管理办法》
93．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
2．蔡育一、李百灏：《香港房地产管理实务》 上海人民出版社 1992年
3．《今日香港百科全书》 国际文化出版公司 1994年
4．严清华：《：西方房地产》 武汉大学出版社 1996年
5．柴强：《各国(地区)土地制度与政策》 北京经济学院出版社 1993年
6．中国房地产业协会：《住宅：跨世纪发展热点聚焦》 上海财经大学出版社 1999年
7．厉以宁：《中国住宅市场的发展与政策分析》 中国物价出版社 1999年
8．邓泽宏：《一国两制的公共管理学思考》 湖北人民出版社 2002年
9．飞龙生、王肯堂：《最新中国房地产法实务全书》 今日中国出版社 1994年
10．和宏明、薄立馨：《房地产市场学》 中国建材工业出版社 1993年
11．刘世锦：《经济体制效率分析导论》 上海三联书店 1993年
12．雷仲彪：《房地产经营管理理论与实务》 红旗出版社 1993年
13．林兆木：《市场经济体制宏观调控的国际比较》 中国经济出版社 1994年
14．马洪、房维中：《中国地区发展与产业政策》 中国财政经济出版社 1992年
15．屠永良：《房地产经济学》 文汇出版社 1994年
16．杨沐：《产业政策研究》 上海三联书店 1993年
17．陈建：《政府与市场》 经济管理出版社 1995年
18．杨鲁、王育琨：《住房改革：理论的反思与现实的选择》 天津人民出版社 1992年
19．庄穆等：《房地产制度》 北京经济学院出版社 1993年
20．李艳红：《房地产金融》 广东经济出版社 2000年
21．李寿庭：《中国房地产法通论》 法律出版社 1996年
22．朱沙苗：《各国房地产业惯例》 贵州人民出版社 1994年
23．张元端等：《中国改革全书》(房地产业改革卷) 大连出版社 1992年
24．李宗鄂：《香港房地产法》 商务印书馆香港分馆 1998年
25．包宗华：《房地产：先导产业与泡沫经济》 中国财政经济出版社 1993年
26．包宗华：《住宅与房地产》 中国建筑工业出版社 2002年
27．苗壮等：《香港房地产市场》 中国经济出版社报 1995年
28．梁运斌：《世纪之交的中国房地产：发展与调控》 经济管理出版社 1996年
29．陶湘、高天虹：《国外房地产交易与实务》 中国人民大学出版社 1996年
30．杨继瑞、王重润：《中国房地产运作理论与实践》 四川大学出版社 1997年
31．威廉姆．布鲁格曼：《房地产金融与投资》 东北财经大学出版社 2000年
32．谢贤程：《香港房地产市场》 商务印书馆(香港) 1993年
33．田东海：《住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择》清华大学出版社 1998年
34．陈耀东：《房地产法学》 南开大学出版社 1998年
35．崔建远：《中国房地产法研究》 中国法制出版社 1995年
36．温世扬、宁立志：《房地产法教程》 武汉大学出版社 1996年
37．吴敬琏：《当代中国经济改革：战略与实施》 上海远东出版社 1999年
38．郝寿义：《物业管理通论》 海天出版社 1997年
39．张京等：《房改：无限需求的终止》 中国财经出版社 1992年
40．张维迎：《企业的企业家——契约理论》 上海人民出版社 1995年
41．袁征：《中国经济发展与房地产市场》 改革出版社 1994年
42．李京文：《走向21世纪的中国经济》 经济管理出版社 1995年
43．刘霭馨：《热点·难点·生长点》 中国物资出版社 1994年
44．郭克莎：《中国：改革中的经济增长与结构变动》 上海三联书店 1993年
45．毕宝德：《中国地产市场研究》 中国人民大学出版社 1994年
46．樊纲等：《公有制宏观经济理论大纲》 上海三联书店 1990年
47．国务院发展中心：《经济发展改革与政策》 社会科学文献出版社 1994年
48．董辅礽：《经济体制改革研究》 经济科学出版社 1995年
49．沈祖良：《南朝鲜、台湾、香港、新加坡经济述评》湖北人民出版社 1990年
50．厉以宁：《区域发展新思路》 经济日报出版社 2000年
51．陈光庭：《21世纪城市与住宅发展》 北京科学技术出版社 1995年
52．开彦：推进住宅产业现代化，促进住宅建设水平整体进步 《中国房地产》 1999．12
53．曹振良：积极稳妥地推进住房抵押贷款证券化 《中国房地产》 1999．11
54．王重润：影响住房抵押贷款供求因素的分析 《中国房地产》 1996．07
55．徐强：住房制度的国际比较：补贴、金融、自有化 《住宅与房地产》 1993．05
56．秦慈：我国应实行抵押贷款证券化 《金融研究》 1998．12
57．徐卫国：推行我国住宅贷款证券化的构想 《金融研究》 1998．12
58．吴兆华：发展房地产业的理论与对策探讨 《经济学家》 1995．02
59．郑建和：关于发展房地产金融的若干建议 《中国房地产》 1998．01
60．曹振良：改革与完善我国土地制度论纲 《南开经济研究》 1993年
61．王晓瑜：政府与房地产市场 《中外房地产导报》 2001．13
62．黄燕：政府应扮演的角色 《中外房地产导报》 2002．23
63．月若水：整顿和规范房地产市场秩序 《中外房地产导报》 2002．12
64．段海瑞：2002年我国房地产政策大盘点《中外房地产导报》 2003．04
65．远征：香港房地产业的管理与发展 《财经贸易》 1997．06
66．常永胜：香港房地产金融的运行与发展《嘉应大学学报》 1997．05
67．高跃生：香港房地产可资借鉴的经验 《中外房地产导报》 2002．05
68．宋新慧：香港、新加坡的住房干预政策《中外房地产导报》 2002．09
69．张一苹：香港：对“居屋政策”实施重大调整 《中外房地产导报》 2002．13
70．宏亮：香港房屋事务架构大改革 《中外房地产导报》 2002．15
71．之涯：香港社会对“托市”的关注 《中外房地产导报》 2002．21
72. (US)Floyd, Charles, "Real Estate Principles" 2nd edition, 1987
73. (US)Galaty, Fillmore et al. "Modern Real Estate" 11th edition, 1988
74. Unger, Maurice, "Real Estate, Principles & Practices", 7thedition, 1983
75. Wurtzebach, Charles H And Mike E. Miles: "Modern Real Estate" New York:Wiley,1991
76. Wiedemer, John, "Real Estate Inverstmcnt" 5th edition, 1994
77. Denise Dipasouale, C.Wieaton:Urban EconomicAnd Real Estate Markets,Prentice-Hall,Inc.1996
78. Brucggeman, William, J.Fisher, And Leo Stone: "Real Estatc Finance", 8thed. Homcwood, Ill: Irwin, 1989
79. Read, Colin: "Advertising and Natural Vacancies in Rental Housing Markets." AREUEA Journal 16, 4(1988)
80. Sirmans, C.E: "Real EstatcFinance", 2nd edition, 1989.
81. Smith, Halbert: "Real Estate Perspectives", 1987.
82. (US)Rostow, W.W., "Politics and the Stages of Growth". Cam—bridge.
83. (US)Rostow, W.W., "The World Economy". London, Macmillan 1978.
84．《英皇制诰》
85．《皇室训令》
86．《官地条例》
87．《物业转让及财产条例》
88．《香港建筑物管理条例》
89．《中华人民共和国城市房地产管理法》
90．《中华人民共和国土地管理法》
91．《城市私有房屋管理条例》
92．《城市公有房屋管理办法》
93．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》