我国住房按揭的实证分析及制度构架
摘要
住房按揭货款购房已经在我们的经济生活中大量存在，取得贷款的购房人之多，银行贷出资金之巨(在西方发达国家占银行信贷总量的30％以上)，使得住房按揭中双方的权利义务稍有失衡，便会影响到千千万万购房人的切身利益，以及银行中大笔资金的安全和金融市场的稳定，因此，对住房按揭的法律定位和制度设计是显得举足轻重。本文从我国的住房按揭实践入手，客观全面地分析了目前在实践中摸索出来的作法，并在此基础上进行理论层面的评判，就制度的构架方面提出了自己的观点，即应承认住房按揭这一新的担保方式，赋予这一担保方式某些特有的栅，j救济，如约定的担保实现方式、持有权证、限制处分权等。在制度构架上一方面考虑到法律体系的内在统一性、立法的简便性，另一方面更要注重其在实践中的实际产生的效果，对于实践中摸索出来的有利于双方利益制衡，有利于该业务健康发展的形式应在法律中予以确认，使之合法化、确定化，而对于实践中，出现的过分强调一方利益的部分，应阐明是非后予以禁止，对我国实践中尚未出现但在国外已经证明可行的作法可以大胆借鉴，使住房按揭制度趋于合理、完善。
本文综合运用了法解释学、比较法学、制度法学、经济分析法学等学科的研究方法，在剖析实践现状的基础上，进行理论层面的论证和制度可行性分析，力求理论与实践有机结合。
本文除绪论外，共分四个部分。
第一部分：对我国住房溯的现实考察
就我国而言，住房按揭不论是词汇是制度都是新生事物，它的词源来自英美的“mortgase”，而它的制度内跟什么则存在许多不同的见解，众说纷纭。然而不论分歧如何，住房按揭已经在我国多家银行的贷款业务中运作着。作者搜集得来的数份住房按揭贷款合同样本展示了住房按揭在实践操作中的样貌。
第二部分：住房按揭的法律关系分析
实践中的住房按揭被视为是可以与“抵寸甲”互换的概念，其性质是担保方式而非融资活动。分析表明：住房按揭的主体仅限于贷款人(银行)与借款人(购房人)，客体是房屋产权的期待权与房屋产权，内容包括按
揭权人可以以约定的方式实现担保权（如开发商回购义务）、可以持有权
证、可以限制标的物赃权等。其中作者重点论证了期房按揭的瓣实际
伏房屋产权的期待权，而不是一帆为的合同债权。
第三部分：我国龈按揭的理论评析
上文介绍了实践摸索出来的关于住房按揭的非正式制度安排。然而该
制度安排的内容良萎不齐，文中对其进行一番法律椭判断和可操作性及
现实鞭的评判，认为约定的邯实现方式、限制标的物赃权、持有权
跟按揭的特赡用范围以及实践操作需要所决定的，而投保义务源于经
济上的强制，应予废止。该部分还通过与抵押、质押（尤其是椭u质）、
让与邯及所有梆留的比较，进一步论证了住房按揭的独立地位。对住
房按揭与靴娜方式的竟存问题探讨主要评析了与其他栅竟存时，住
房按揭的效力优劣及顺位先后。
第四部分：我国住房渊法律制度的制蹦架
法律的需要源自于实践的需要，实践迫切需要住房按揭上升为正式的
制度安排。这一部分首先通过可行性分析，排除了将按揭定性为英美法按
揭或大陆法抵押的设想，认为确认其为一种独立的新型的娜方式更具合
理性。接着在前三部分论述的刎上，对我国住房按揭法律制度，包括住
房按揭的性质、适用范围、设立、效力和实行，进行整体设计，期望能有
助于未来的住房按揭立法。
The thesis is based on the practice of house-mortgage in China. The author analyses the nowadays arrangements in practice thoroughly and realistically, and judges them in a theoretical way, then develops the idea on the structure of the house-mortgage law system. In this system house-mortgage is a new type of security and it is endowed with some special rights, such as the relief approach through consultation, the restricted-right to disposal and the deposit of title deeds. The method of interpretation, comparative law, science of system and economic analysis is adopted in this thesis.
This thesis consists in four parts besides the introduction.
Part Ⅰ. The realistic looking to the practice of house-mortgage in China
Either the word "mortgage" or the law system of house-mortgage is new thing. This word comes from the civil law system. There are quite o lot of different interpretation when it comes to the comprehension of the system. However, the house-mortgage is used in many banks as security for the loan. The author collects some model paper of the contract of house-mortgage in practice.
Part Ⅱ. The analysis of legal relation in house-mortgage
The words "mortgage" and "hypothecary" are used as two alternative words in practice, so the essence of "mortgage" should be a type of security other than an activity of financing. The articles of those model paper discover that: the house-mortgagee is the creditors (the banks ) and the house-mortgagor is the debtors ( the buyers ) . The object includes the property and the future property of the house. The system content includes the relief approach through consul tat ion, the restricted right to disposal and the deposit of title deeds. The author expounds that the object of under-constructing house-
mortgage is the future title of the house other than obligation relying on the contract.
Part Ⅲ. The theoretic examination of house-mortgage in China
The foregoing paragra phs have discovered the informal arrangement about house-mortgage which forms through practice. And then the informal arrangement is judged on the basis of its legal value and practical feasibility. Firstly, the author ascertains in the essence of the house-mortgage in China and examines the special rights which form through the practice. Secondly, the author discusses the relation between house-mortgage and hypothecary, pledge and other two type of warranty. Thirdly, the author analyses the conflict bet ween mortgage and the building-contractor's hypothecaria. Lastly the relation between house-mortgage and insurance is discussed.
Part Ⅳ. The constructing of the house-mortgage law system in China
In this part, the author suggests that it should be a new type of security other than "mortgage" in civil law system or "hypothecaria". Those doing requested by the practice should be admitted.
本文综合运用了法解释学、比较法学、制度法学、经济分析法学等学科的研究方法，在剖析实践现状的基础上，进行理论层面的论证和制度可行性分析，力求理论与实践有机结合。
本文除绪论外，共分四个部分。
第一部分：对我国住房溯的现实考察
就我国而言，住房按揭不论是词汇是制度都是新生事物，它的词源来自英美的“mortgase”，而它的制度内跟什么则存在许多不同的见解，众说纷纭。然而不论分歧如何，住房按揭已经在我国多家银行的贷款业务中运作着。作者搜集得来的数份住房按揭贷款合同样本展示了住房按揭在实践操作中的样貌。
第二部分：住房按揭的法律关系分析
实践中的住房按揭被视为是可以与“抵寸甲”互换的概念，其性质是担保方式而非融资活动。分析表明：住房按揭的主体仅限于贷款人(银行)与借款人(购房人)，客体是房屋产权的期待权与房屋产权，内容包括按
揭权人可以以约定的方式实现担保权（如开发商回购义务）、可以持有权
证、可以限制标的物赃权等。其中作者重点论证了期房按揭的瓣实际
伏房屋产权的期待权，而不是一帆为的合同债权。
第三部分：我国龈按揭的理论评析
上文介绍了实践摸索出来的关于住房按揭的非正式制度安排。然而该
制度安排的内容良萎不齐，文中对其进行一番法律椭判断和可操作性及
现实鞭的评判，认为约定的邯实现方式、限制标的物赃权、持有权
跟按揭的特赡用范围以及实践操作需要所决定的，而投保义务源于经
济上的强制，应予废止。该部分还通过与抵押、质押（尤其是椭u质）、
让与邯及所有梆留的比较，进一步论证了住房按揭的独立地位。对住
房按揭与靴娜方式的竟存问题探讨主要评析了与其他栅竟存时，住
房按揭的效力优劣及顺位先后。
第四部分：我国住房渊法律制度的制蹦架
法律的需要源自于实践的需要，实践迫切需要住房按揭上升为正式的
制度安排。这一部分首先通过可行性分析，排除了将按揭定性为英美法按
揭或大陆法抵押的设想，认为确认其为一种独立的新型的娜方式更具合
理性。接着在前三部分论述的刎上，对我国住房按揭法律制度，包括住
房按揭的性质、适用范围、设立、效力和实行，进行整体设计，期望能有
助于未来的住房按揭立法。
The thesis is based on the practice of house-mortgage in China. The author analyses the nowadays arrangements in practice thoroughly and realistically, and judges them in a theoretical way, then develops the idea on the structure of the house-mortgage law system. In this system house-mortgage is a new type of security and it is endowed with some special rights, such as the relief approach through consultation, the restricted-right to disposal and the deposit of title deeds. The method of interpretation, comparative law, science of system and economic analysis is adopted in this thesis.
This thesis consists in four parts besides the introduction.
Part Ⅰ. The realistic looking to the practice of house-mortgage in China
Either the word "mortgage" or the law system of house-mortgage is new thing. This word comes from the civil law system. There are quite o lot of different interpretation when it comes to the comprehension of the system. However, the house-mortgage is used in many banks as security for the loan. The author collects some model paper of the contract of house-mortgage in practice.
Part Ⅱ. The analysis of legal relation in house-mortgage
The words "mortgage" and "hypothecary" are used as two alternative words in practice, so the essence of "mortgage" should be a type of security other than an activity of financing. The articles of those model paper discover that: the house-mortgagee is the creditors (the banks ) and the house-mortgagor is the debtors ( the buyers ) . The object includes the property and the future property of the house. The system content includes the relief approach through consul tat ion, the restricted right to disposal and the deposit of title deeds. The author expounds that the object of under-constructing house-
mortgage is the future title of the house other than obligation relying on the contract.
Part Ⅲ. The theoretic examination of house-mortgage in China
The foregoing paragra phs have discovered the informal arrangement about house-mortgage which forms through practice. And then the informal arrangement is judged on the basis of its legal value and practical feasibility. Firstly, the author ascertains in the essence of the house-mortgage in China and examines the special rights which form through the practice. Secondly, the author discusses the relation between house-mortgage and hypothecary, pledge and other two type of warranty. Thirdly, the author analyses the conflict bet ween mortgage and the building-contractor's hypothecaria. Lastly the relation between house-mortgage and insurance is discussed.
Part Ⅳ. The constructing of the house-mortgage law system in China
In this part, the author suggests that it should be a new type of security other than "mortgage" in civil law system or "hypothecaria". Those doing requested by the practice should be admitted.
引文
[1]许明月：《英美担保法要论》，重庆出版社1998年版。
[2]李国光、奚晓明、金剑锋、曹士兵：《关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》理解与适用，吉林人民出版社．2000年版。
[3]邹海林、常敏：《债权担保的方式和运用》，法律出版社，1998年版。
[4]王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社，2000年版。
[5]周枬：《罗马法原论》(上册)，商务印书馆，2001年版。
[6]谢在全：《民法物权论》(下册)，中国政法大学出版社，1999年版。
[7]王泽鉴：《民法学说与判例研究》(第一册)，中国政法大学出版社，1998年版。
[8]刘得宽：《民法诸问题与新展望》，五南图书出版社，1995年版。
[9]李宗锷：《香港日用法律大全(六)》，商务印书馆，1995年版。
[10]何美欢：《香港担保法》(上册)，北京大学出版社，1995年版。
[11]梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，法律出版社，2000年版。
[12]沈达明：《法国／德国担保法》，中国政法大学出版社，2000年版。
[13](英)F．H．劳森、B．拉登著，施天涛等译：《财产法》，中国政法大学出版社，2000年版。
[14]梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社，1997年版。
[15](意)彼德罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社，1992年版。
[16]彭汉英：《财产法的经济分析》，中国人民大学出版社，2000年版。
[17]梁慧星：《民商法论丛》(第七卷、第十卷)法律出版社。
[18]马原：《房地产新问题与判例研究》，人民法院出版社，1997年版。
[19]郑玉波：《现代民法基本问题》，台湾汉林出版社，1981年版。
[20]科斯等：《财产权利与制度变迁》，上海人民出版社，1994年版。
[21]Jan.Hoogmartens: Taking and Enforcing Mortgages in China:
A Lender's Perspective, HongKong Law Journery(2000) , Vol. 30 Part 3．
[22] Mortgage Loan Opinion Report, The Business Lawyer, Vol. 54, November 1998．
[2]李国光、奚晓明、金剑锋、曹士兵：《关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》理解与适用，吉林人民出版社．2000年版。
[3]邹海林、常敏：《债权担保的方式和运用》，法律出版社，1998年版。
[4]王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社，2000年版。
[5]周枬：《罗马法原论》(上册)，商务印书馆，2001年版。
[6]谢在全：《民法物权论》(下册)，中国政法大学出版社，1999年版。
[7]王泽鉴：《民法学说与判例研究》(第一册)，中国政法大学出版社，1998年版。
[8]刘得宽：《民法诸问题与新展望》，五南图书出版社，1995年版。
[9]李宗锷：《香港日用法律大全(六)》，商务印书馆，1995年版。
[10]何美欢：《香港担保法》(上册)，北京大学出版社，1995年版。
[11]梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，法律出版社，2000年版。
[12]沈达明：《法国／德国担保法》，中国政法大学出版社，2000年版。
[13](英)F．H．劳森、B．拉登著，施天涛等译：《财产法》，中国政法大学出版社，2000年版。
[14]梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社，1997年版。
[15](意)彼德罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社，1992年版。
[16]彭汉英：《财产法的经济分析》，中国人民大学出版社，2000年版。
[17]梁慧星：《民商法论丛》(第七卷、第十卷)法律出版社。
[18]马原：《房地产新问题与判例研究》，人民法院出版社，1997年版。
[19]郑玉波：《现代民法基本问题》，台湾汉林出版社，1981年版。
[20]科斯等：《财产权利与制度变迁》，上海人民出版社，1994年版。
[21]Jan.Hoogmartens: Taking and Enforcing Mortgages in China:
A Lender's Perspective, HongKong Law Journery(2000) , Vol. 30 Part 3．
[22] Mortgage Loan Opinion Report, The Business Lawyer, Vol. 54, November 1998．