析不动产抵押担保
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摘要
随着担保法及相关司法解释的出台，不动产抵押担保制度日趋完善；但在司法实践中存有争议，使不动产抵押担保制度未能发挥其应有作用。本文试图以民法的相关原理作为研究基础，结合国内外有关理论与立法、司法实践，采用分析、比较的方法进行分析、探讨，提出完善我国不动产抵押制度的建议。本文除引言外，共分四部分。
第一部分：对抵押、抵押权、动产抵押、不动产抵押的概念进行了阐述，讨论了动产抵押与不动产抵押的区别，并通过对大陆法系古代和现代抵押担保制度的考察，试图对我国现行抵押制度有所借鉴。
第二部分：分析了我国现行不动产抵押担保制度中一些不足之处。诸如，不动产抵押登记的管辖部门过多，程序不统一，难以保障交易安全；不动产抵押标的物有重合风险；建筑工程承包人优先受偿权的性质不明，且与在建房屋抵押权的效力冲突未规定；农村村民的房屋是否可以设定抵押权立法不明等。
第三部分：对我国有关不动产抵押的几个主要问题，包括设定抵押权的私房买卖中的权利限制、楼花按揭、城市房地产抵押的法律分析、不动产抵押权与租赁权的冲突与协调作了分析和探讨。
第四部分：提出了完善我国不动产抵押担保制度的一些具体思路和立法建议。以期能为我国建构科学、完善并具有可操作性的不动产抵押担保制度尽一己之力。
Accompanying the issuing and execution of Guarantee Law and its judicial interpretations, the Real Estate Mortgage Guarantee system of China has been improved day by day. But there are still some unsettled disputations left in our judicial practice. Based on some related theories of Civil Law as well as those practices in the fields of legislature and judicature, this article probes into the hot points in Real Estate Mortgage Guarantee system of China and tries to provide some analyses and suggestions to these problems. Apart from the foreword, this article is divided into four parts:
Part I: In this part, the author first offers the illustration of some fundamental conceptions, then discusses the distinction between chattel mortgage and real estate mortgage and, with research into ancient and modern mortgage guarantee systems of the continental laws system, finally make an attempt to provide some helpful examples to our current mortgage guarantee system.
Part II: The focus of this part is mainly upon some weak points of the current Real Estate Mortgage Guarantee system of China. For example: Since there are too many ruling departments and without a united procedure, it's hardly to provide safety guarantee for trading activities; there is an overlapping risk on the object in a real estate mortgage guarantee case; the character of the underlying indemnity right of a building-project constructor remains uncertain, and also there is no regulation on a possible effect collision between real estate mortgage guarantee and in-building house
mortgage; There is still no legal clause on the point that whether it is possible for a rural villager' house to become the object of mortgage guarantee.
Part III: this part mainly analyzes and explores the following questions in real estate mortgage: the limitation of rights in the selling of a private house with a mortgage guarantee; Equitable Mortgage; the legal analysis of urban real estate mortgage; the collision and harmonization of real estate mortgage and leasehold.
Part IV: In this part, the author offers some detailed personal thoughts and legislature suggestions which aim to improve the real estate mortgage guarantee system of China. It's the author's most anxious expectation that she could contribute her share to the cause of setting up a scientific, completed and practical real estate mortgage guarantee system of China.
第一部分：对抵押、抵押权、动产抵押、不动产抵押的概念进行了阐述，讨论了动产抵押与不动产抵押的区别，并通过对大陆法系古代和现代抵押担保制度的考察，试图对我国现行抵押制度有所借鉴。
第二部分：分析了我国现行不动产抵押担保制度中一些不足之处。诸如，不动产抵押登记的管辖部门过多，程序不统一，难以保障交易安全；不动产抵押标的物有重合风险；建筑工程承包人优先受偿权的性质不明，且与在建房屋抵押权的效力冲突未规定；农村村民的房屋是否可以设定抵押权立法不明等。
第三部分：对我国有关不动产抵押的几个主要问题，包括设定抵押权的私房买卖中的权利限制、楼花按揭、城市房地产抵押的法律分析、不动产抵押权与租赁权的冲突与协调作了分析和探讨。
第四部分：提出了完善我国不动产抵押担保制度的一些具体思路和立法建议。以期能为我国建构科学、完善并具有可操作性的不动产抵押担保制度尽一己之力。
Accompanying the issuing and execution of Guarantee Law and its judicial interpretations, the Real Estate Mortgage Guarantee system of China has been improved day by day. But there are still some unsettled disputations left in our judicial practice. Based on some related theories of Civil Law as well as those practices in the fields of legislature and judicature, this article probes into the hot points in Real Estate Mortgage Guarantee system of China and tries to provide some analyses and suggestions to these problems. Apart from the foreword, this article is divided into four parts:
Part I: In this part, the author first offers the illustration of some fundamental conceptions, then discusses the distinction between chattel mortgage and real estate mortgage and, with research into ancient and modern mortgage guarantee systems of the continental laws system, finally make an attempt to provide some helpful examples to our current mortgage guarantee system.
Part II: The focus of this part is mainly upon some weak points of the current Real Estate Mortgage Guarantee system of China. For example: Since there are too many ruling departments and without a united procedure, it's hardly to provide safety guarantee for trading activities; there is an overlapping risk on the object in a real estate mortgage guarantee case; the character of the underlying indemnity right of a building-project constructor remains uncertain, and also there is no regulation on a possible effect collision between real estate mortgage guarantee and in-building house
mortgage; There is still no legal clause on the point that whether it is possible for a rural villager' house to become the object of mortgage guarantee.
Part III: this part mainly analyzes and explores the following questions in real estate mortgage: the limitation of rights in the selling of a private house with a mortgage guarantee; Equitable Mortgage; the legal analysis of urban real estate mortgage; the collision and harmonization of real estate mortgage and leasehold.
Part IV: In this part, the author offers some detailed personal thoughts and legislature suggestions which aim to improve the real estate mortgage guarantee system of China. It's the author's most anxious expectation that she could contribute her share to the cause of setting up a scientific, completed and practical real estate mortgage guarantee system of China.
引文
1、梁慧星负责：《中国物权法草案建议稿(条文、说明、理由与参考立法例)》，社会科学文献出版社2000年3月第1版。
2、陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年第1版。
3、日本柚木馨、高木多喜男：《担保物权法》，有斐阁1973年版。
4、许月明著：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年5月第1版。
5、史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年第1版。
6、梁慧星主编：《中国物权法研究》(上下册)，法律出版社1998年6月第1版。
7、郭明瑞著：《担保法原理与实务》，中国方正出版社1995年11月第1版。
8、王一兵著：《论建筑工程承包人的法定抵押权》，载《当代法学》2002年第11期。
9、于勇、方建伟：《动产抵押权初探及立法完善》，载《行政与法》，2002年第1期。
10、王利民主编：《担保法实务与案例评析》，中国工商出版社，2002年第1版。
11、毛亚敏著：《担保法》，中国法制出版社1997年版。
12、郑立、王作堂著：《民法学》，北京大学出版社1995年版。
13、李国光、奚晓明、金剑锋、曹士兵著：《〈关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉理解与适用》，吉林人民出版社2000年第1版。
14、施峰著：《论楼花按揭中的担保链及其优越性》，见《当代法学》2002年第5期
15、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年6月第1版。
16、王闯著：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版。
17、黄志明、张琦著：《论按揭的法律定位》，见《法学家》2001年第3期。
18、刘得宽：《民法诸问题与新发展》，云南图书出版公司，1995年第2版。
19、李希著：《试论按揭的法律属性》，见《政治与法律》1998年第3期。
20、刘莲花著：《房地产抵押若干法律问题探讨》，载《法学评论(武汉)》1999年第二期。
21、郑玉波主编：《民法物权论文选辑》，台湾五南图书出版公司1985年版。
22、黄晓林、张国华著：《不动产抵押权与租赁权的冲突与协调》，载《法学杂志》2002年第4期。
23、梁慧星、陈华彬著：《物权法》，法律出版社1996年第1版。
24、邹海林、常敏著：《债权担保的方式和应用》，法律出版社1998年5月第1版。
25、谢在全著：《民法物权论》(下册)，中国政法大学出版社1999年1月第1版。
26、刘保玉、吕文江主编：《债权担保制度研究》，中国民主法制出版社，2000年2月第1版。
27、周楠著：《罗马法原论》上册，商务印书馆2001年印刷。
28、王泽鉴著：《动产担保制度与经济发展》，载《民商法论丛》(第二卷)，法律出版社1994年版。
29、张兴博著：《外国经济法、日本国卷二》，吉林人民出版社1992年版。
30、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版。
31、王泽鉴：《民法学说与判例研究》，(一)、(二)、(三)、(八)，中国政法大学出版社1998年版。
2、陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年第1版。
3、日本柚木馨、高木多喜男：《担保物权法》，有斐阁1973年版。
4、许月明著：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年5月第1版。
5、史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年第1版。
6、梁慧星主编：《中国物权法研究》(上下册)，法律出版社1998年6月第1版。
7、郭明瑞著：《担保法原理与实务》，中国方正出版社1995年11月第1版。
8、王一兵著：《论建筑工程承包人的法定抵押权》，载《当代法学》2002年第11期。
9、于勇、方建伟：《动产抵押权初探及立法完善》，载《行政与法》，2002年第1期。
10、王利民主编：《担保法实务与案例评析》，中国工商出版社，2002年第1版。
11、毛亚敏著：《担保法》，中国法制出版社1997年版。
12、郑立、王作堂著：《民法学》，北京大学出版社1995年版。
13、李国光、奚晓明、金剑锋、曹士兵著：《〈关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉理解与适用》，吉林人民出版社2000年第1版。
14、施峰著：《论楼花按揭中的担保链及其优越性》，见《当代法学》2002年第5期
15、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年6月第1版。
16、王闯著：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版。
17、黄志明、张琦著：《论按揭的法律定位》，见《法学家》2001年第3期。
18、刘得宽：《民法诸问题与新发展》，云南图书出版公司，1995年第2版。
19、李希著：《试论按揭的法律属性》，见《政治与法律》1998年第3期。
20、刘莲花著：《房地产抵押若干法律问题探讨》，载《法学评论(武汉)》1999年第二期。
21、郑玉波主编：《民法物权论文选辑》，台湾五南图书出版公司1985年版。
22、黄晓林、张国华著：《不动产抵押权与租赁权的冲突与协调》，载《法学杂志》2002年第4期。
23、梁慧星、陈华彬著：《物权法》，法律出版社1996年第1版。
24、邹海林、常敏著：《债权担保的方式和应用》，法律出版社1998年5月第1版。
25、谢在全著：《民法物权论》(下册)，中国政法大学出版社1999年1月第1版。
26、刘保玉、吕文江主编：《债权担保制度研究》，中国民主法制出版社，2000年2月第1版。
27、周楠著：《罗马法原论》上册，商务印书馆2001年印刷。
28、王泽鉴著：《动产担保制度与经济发展》，载《民商法论丛》(第二卷)，法律出版社1994年版。
29、张兴博著：《外国经济法、日本国卷二》，吉林人民出版社1992年版。
30、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版。
31、王泽鉴：《民法学说与判例研究》，(一)、(二)、(三)、(八)，中国政法大学出版社1998年版。