完善我国住房金融的对策研究
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摘要
住房问题，是关系到每一个人切身利益的基本问题，无论在发达国家还是发展中国家，解决好本国居民的住房问题都是一国政府应当负起的责任。基于住房建设与消费过程中都存在资金需求量较大，资金回收期长，资金周转慢与风险较大等特点，住房产业与金融业的结合成为一种必然的选择。一方面，金融业可以为住房建设与消费融通资金，解决住房产业中存在的资金不足问题，另一方面，住房业又是一个有利的投资场所，可以满足金融业对利润的需求。二者的有机结合，既能给住房产业提供有力的支持，又能促进金融业的发展，二者互相促进，共同发展。
住房金融是房地产金融的一部分，包括政策性与商业性住房金融两类。从国外住房金融的发展可以看出，住房金融对于一国解决其住房问题具有十分重要的作用。在我国，住房金融是伴随着住房制度改革不断发展起来的，虽然只有短短的二十年，已经显示出对解决住房问题的作用。政策性住房金融以住房公积金为主要形式，商业性住房金融以商业银行的个人抵押贷款为主。但从总体上来看，我国住房金融的研究仍处于起步阶段，理论与实践都存在许多需要完善与改进的地方，因此住房金融是目前房地产金融中研究较多的一个内容。
本篇论文包括四个部分：
第一部分介绍选题背景与国内外研究进展。
第二部分为住房金融概述，主要介绍住房金融的概念，从事住房金融的机构，住房金融工具，及住房金融融资方式等。
第三部分从回顾我国住房金融发展历程入手，然后介绍了住房金融发展现状，进而分析了我国住房金融存在的一些问题及其原因。
第四部分首先归纳了国外住房金融可供借鉴的四点经验，接着简单介绍了加入世贸组织对我国住房金融可能带来的一些影响，最后提出了完善我国住房金融的对策与建议，即本文的研究主体。
Housing finance is a fundamental problem that is related with every person's benefit. No matter in developed countries or in developing countries, it is the government's duty to solve housing problem well for its people. Because of special features during the process of house construction and consumption, such as a large quantity money demand, a long period money recycle, a slow money turnover and poor risks etc, it is an inevitable choice to combine housing industry with finance industry. One hand, finance industry can finance money for housing construction and consumption to solve problems of money deficiency. On the other hand, housing industry is a favorable investment area that can satisfy the need for profit in finance industry. The combination will supply powerful support for housing industry, and will promote finance industry's development as well.
Housing finance is a part of real estate finance. It contains policy housing finance and commerce housing finance. It can be seen from the development of foreign countries' housing finance, that housing finance has played an important role in solving housing problem. In China, housing finance's growth has accompanied the development of the reform of housing system. Although being existed for only two decades, housing finance has shown its power in solving housing problem. Public accumulation fund is the main form of policy housing finance; individual mortgage loan of commercial banks is the main form of commerce housing finance. The study on housing finance in China, however, has just started, and there exist many aspects to be perfected. So housing finance has been a hot research subject these days.
This dissertation contains four parts:
The first part introduces the background and the research situation.
The second part introduces general knowledge of housing finance, including basic conception, institution, tool and financing mode etc.
The third part reviews the history of housing finance in China, and then discusses its present situation, puts forward some problems, at last analyzes the reasons.
In the fourth part, having summed up the experience of foreign countries for reference, the dissertation analyzes some possible influence to housing finance after China's entrance of WTO, then comes the main body of the dissertation, that is, countermeasure and proposal on how to perfect housing finance in China.
住房金融是房地产金融的一部分，包括政策性与商业性住房金融两类。从国外住房金融的发展可以看出，住房金融对于一国解决其住房问题具有十分重要的作用。在我国，住房金融是伴随着住房制度改革不断发展起来的，虽然只有短短的二十年，已经显示出对解决住房问题的作用。政策性住房金融以住房公积金为主要形式，商业性住房金融以商业银行的个人抵押贷款为主。但从总体上来看，我国住房金融的研究仍处于起步阶段，理论与实践都存在许多需要完善与改进的地方，因此住房金融是目前房地产金融中研究较多的一个内容。
本篇论文包括四个部分：
第一部分介绍选题背景与国内外研究进展。
第二部分为住房金融概述，主要介绍住房金融的概念，从事住房金融的机构，住房金融工具，及住房金融融资方式等。
第三部分从回顾我国住房金融发展历程入手，然后介绍了住房金融发展现状，进而分析了我国住房金融存在的一些问题及其原因。
第四部分首先归纳了国外住房金融可供借鉴的四点经验，接着简单介绍了加入世贸组织对我国住房金融可能带来的一些影响，最后提出了完善我国住房金融的对策与建议，即本文的研究主体。
Housing finance is a fundamental problem that is related with every person's benefit. No matter in developed countries or in developing countries, it is the government's duty to solve housing problem well for its people. Because of special features during the process of house construction and consumption, such as a large quantity money demand, a long period money recycle, a slow money turnover and poor risks etc, it is an inevitable choice to combine housing industry with finance industry. One hand, finance industry can finance money for housing construction and consumption to solve problems of money deficiency. On the other hand, housing industry is a favorable investment area that can satisfy the need for profit in finance industry. The combination will supply powerful support for housing industry, and will promote finance industry's development as well.
Housing finance is a part of real estate finance. It contains policy housing finance and commerce housing finance. It can be seen from the development of foreign countries' housing finance, that housing finance has played an important role in solving housing problem. In China, housing finance's growth has accompanied the development of the reform of housing system. Although being existed for only two decades, housing finance has shown its power in solving housing problem. Public accumulation fund is the main form of policy housing finance; individual mortgage loan of commercial banks is the main form of commerce housing finance. The study on housing finance in China, however, has just started, and there exist many aspects to be perfected. So housing finance has been a hot research subject these days.
This dissertation contains four parts:
The first part introduces the background and the research situation.
The second part introduces general knowledge of housing finance, including basic conception, institution, tool and financing mode etc.
The third part reviews the history of housing finance in China, and then discusses its present situation, puts forward some problems, at last analyzes the reasons.
In the fourth part, having summed up the experience of foreign countries for reference, the dissertation analyzes some possible influence to housing finance after China's entrance of WTO, then comes the main body of the dissertation, that is, countermeasure and proposal on how to perfect housing finance in China.
引文
1．梁学庆．房地产开发与经营管理．1997年．哈尔滨出版社．哈尔滨．
2．梁学庆，李广成．房地产经济学．1999年7月．哈尔滨出版社．哈尔滨．
3．成思危．中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点．1999年10月．民主与建设出版社．北京．
4．马克·博立特，朱田顺．住房金融．1990年．改革出版社．北京．
5．田东海．住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择．1998年．清华大学出版社．北京．
6．石春贵，于永顺．房地产金融．1995年．中国金融出版社．北京．
7．林增杰，吕萍，余翔．公房入市政策研究．1999年．中国人民大学出版社．北京．
8．郁文达．住房金融：国际比较与中国的选择．2001年11月．中国金融出版社．北京．
9．连永安，胡至廉，周云，盛承懋．房地产经纪人专业基础．1999年9月．东南大学出版社．南京．
10．王洪卫等．中国住房金融：资金筹措与风险防范机制．2001年4月．上海财经大学出版社．上海．
11．谢伏瞻，李培育，刘士余．住宅产业：发展战略与对策．2000年6月．中国发展出版社．北京．
12．陈钊．住房抵押贷款：理论与实践．2000年6月．复旦大学出版社．上海．
13．林增杰．网络时代的房地产业．2000年7月．天津大学出版社．天津．
14．林增杰，武永祥，吕萍．房地产经济学．2000年6月．中国建筑工业出版社．北京．
15．上海市公积金管理中心编．上海住房公积金运营和管理．1996年5月．上海科学普及出版社．上海．
16．高等院校房地产经济专业主干课系列教材编委会编．城市住宅经济学．1995年9月．经济日报出版社．北京．
17．杨鲁，王育琨著．住房改革：理论的反思与现实的选择．1992年12月．天津人民出版社．天津．
18．蔡德容．住宅经济学．1993年11月．辽宁人民出版社．沈阳．
19．董寿昆．住宅商品化与金融．1992年11月．中国金融出版社．北京．
20．苗乐如，向京．住房公积金与住房信贷．1996年12月．中国物资出版社．北京．
21．姚玲珍．中国住宅市场营销．1999年6月．立信会计出版社．北京．
22．覃沫．中国住房金融的发展趋势．房地产世界．2002年第1期．30-33．
23．谢家瑾．房地产市场发展状况、发展前景和当前工作．房地产金融信息．2001年第23期．1-5．
24．王家庭．加入WTO对我国房地产业影响的辨正分析．中国房地产金融．2002年第1期．5-8．
25．习扬．2002年不是房地产的冬天——对魏杰教授房地产走势预测的辨析．住宅与房地产．2002年第1期．20-23．
26．董硕，张玲．浅析个人住房抵押贷款存在的问题及解决．中国房地产金融．2002年第2期．37-39．
27．许以晴，中国住房按揭市场分析．上海投资．2002年第1期．21-25．
28．卢立明，中国住宅金融统计指标体系的研究．中国房地产．2002年第1期．61-63．
29．汲宏，张志敏．我国住房抵押贷款证券化的难点及对策研究．中国房地产．2002年第1期．56-58．
30．钟鹏，刘疆．个人住房贷款风险防范研究——道德风险和逆选择．中国房地产金融．2002年第2期．30-33．
31．刘彤．构建我国住房消费信贷风险防范体系的条件、难点和对策分析．中国房地产金融．2001年第10期．30-33．
32．杨德才．我国个人住房贷款发展的制约因素与对策．中国房地产．2000年第7期．63-64．
33．南居．住房公积金：防范风险责任重于山．住宅与房地产．2002年第1期．44-45．
34．鲁劲，李正旺．政府与住房金融的发展．武汉金融高等专科学校学报．2000年第5期．41-44．
35．王雪莲，巴才芝．住宅金融发展中的政府行为．中国房地产．2001年第6期．55-57．
36．任碧云．借鉴国际经验，完善我国住宅金融机构体系．技术经济与管理研究．2001年第3期．108．
37．黄英．中国住宅金融市场建设与发展模式探析——以加拿大住宅抵押金融模式为例．社会科学辑刊．2000年第1期．87-91．
38．任碧云．发达国家住宅金融模式的经验与启示．晋阳学刊．2000年第4期．21-25．
39．文海．建行上海市分行大力拓展个人住房金融业务．上海投资．2002年第2期．28-32．
40．宋蔚蔚．关于收入分段式公积金的设想与思考．中国房地信息．2001年第2期．26-27．
41．中国人民银行有关方面负责人就规范住房金融业务有关问题答记者问．南方房地产．2001年第6期．46-47．
42．周维颖．试论发展我国的住房金融．黑龙江财专学报．2000年第1期．68-72．
43．吴双．我国住房金融运作浅析．经济师．2000年第11期．35-37．
44．杨亮芳，石变珍．关于我国住房金融体系模式的探讨．郑州大学学报(哲学社会科学版)．2000年第33卷第2期．41-42．
45．杨明秋，高洪明．美国、加拿大、香港住房金融二级市场述评．上海投资．2000年第5期．13—18．
46．陶美珍．以配套法规保障住房金融发展．南京社会科学．2001年第5期．24-26．
47．包爱华．上海人为什么买得起房?中外房地产导报．2001年第11期．41．
48．王全民．住宅市场化略论．东北财经大学学报．2000年第6期．27-28．
49．赵晓瑛．建立以住房融资和住房储蓄为主的住宅金融体系．中国房地产金融．2000年第8期．3—7．
50．任碧云．加强我国住宅基金建设的对策探讨．经济问题．2001年第2期．30-33．
51．邵四华，成起宏．构建我国住宅投融资体系的探讨．中国房地产金融．2000年第8期．
22-26．
52．李军峰，崔劲萌．关于住房抵押贷款证券化的分析．地质技术经济管理．2000年第22卷第6期．13—15．
53．黄燕．加入WTO给我国房地产金融带来的挑战和机遇．重庆商学院学报．2001年第1期．24-26．
54．张贯益．WTO与中国住房制度的创新．中国房地产．2001年第8期．23-26．
55．(日)广原盛明．欧美国家住房政策的国际比较．世界经济译丛．1988(9)．
56. David Garnett, Barbara Reid, Helen Ridey. Housing Finance. Second Edition. Longman Group UK LTD. 1991.
57. Randall Johnston Pozdena. The Modern Economics of Housing. Quorum books. 1988.
58. Robert M. Buckley. Housing Finance in Developing Countries. First Published in Great Gritain. By Macmillan. 1996.
59. Kevin E. Villani. The Secondary Mortgage Markets. Edited by Richard L. Florida. Housing and the New Financial Markets. The State University of New Jersey. 1986.
60. Frank J. Fabozzi & Franco Modigliani: "Mortgage & mortgage-backed securities", Boston, Massachusetts, Havard Business School Press, 1996..
61．中国住宅与房地产信息网站：www.realestate.gov.cn
62．中国统计信息网：www.stats.gov.cn
63．国研网：www.drcnet.com.cn
64．中国建设银行：www.ccb-on-line.com
2．梁学庆，李广成．房地产经济学．1999年7月．哈尔滨出版社．哈尔滨．
3．成思危．中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点．1999年10月．民主与建设出版社．北京．
4．马克·博立特，朱田顺．住房金融．1990年．改革出版社．北京．
5．田东海．住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择．1998年．清华大学出版社．北京．
6．石春贵，于永顺．房地产金融．1995年．中国金融出版社．北京．
7．林增杰，吕萍，余翔．公房入市政策研究．1999年．中国人民大学出版社．北京．
8．郁文达．住房金融：国际比较与中国的选择．2001年11月．中国金融出版社．北京．
9．连永安，胡至廉，周云，盛承懋．房地产经纪人专业基础．1999年9月．东南大学出版社．南京．
10．王洪卫等．中国住房金融：资金筹措与风险防范机制．2001年4月．上海财经大学出版社．上海．
11．谢伏瞻，李培育，刘士余．住宅产业：发展战略与对策．2000年6月．中国发展出版社．北京．
12．陈钊．住房抵押贷款：理论与实践．2000年6月．复旦大学出版社．上海．
13．林增杰．网络时代的房地产业．2000年7月．天津大学出版社．天津．
14．林增杰，武永祥，吕萍．房地产经济学．2000年6月．中国建筑工业出版社．北京．
15．上海市公积金管理中心编．上海住房公积金运营和管理．1996年5月．上海科学普及出版社．上海．
16．高等院校房地产经济专业主干课系列教材编委会编．城市住宅经济学．1995年9月．经济日报出版社．北京．
17．杨鲁，王育琨著．住房改革：理论的反思与现实的选择．1992年12月．天津人民出版社．天津．
18．蔡德容．住宅经济学．1993年11月．辽宁人民出版社．沈阳．
19．董寿昆．住宅商品化与金融．1992年11月．中国金融出版社．北京．
20．苗乐如，向京．住房公积金与住房信贷．1996年12月．中国物资出版社．北京．
21．姚玲珍．中国住宅市场营销．1999年6月．立信会计出版社．北京．
22．覃沫．中国住房金融的发展趋势．房地产世界．2002年第1期．30-33．
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24．王家庭．加入WTO对我国房地产业影响的辨正分析．中国房地产金融．2002年第1期．5-8．
25．习扬．2002年不是房地产的冬天——对魏杰教授房地产走势预测的辨析．住宅与房地产．2002年第1期．20-23．
26．董硕，张玲．浅析个人住房抵押贷款存在的问题及解决．中国房地产金融．2002年第2期．37-39．
27．许以晴，中国住房按揭市场分析．上海投资．2002年第1期．21-25．
28．卢立明，中国住宅金融统计指标体系的研究．中国房地产．2002年第1期．61-63．
29．汲宏，张志敏．我国住房抵押贷款证券化的难点及对策研究．中国房地产．2002年第1期．56-58．
30．钟鹏，刘疆．个人住房贷款风险防范研究——道德风险和逆选择．中国房地产金融．2002年第2期．30-33．
31．刘彤．构建我国住房消费信贷风险防范体系的条件、难点和对策分析．中国房地产金融．2001年第10期．30-33．
32．杨德才．我国个人住房贷款发展的制约因素与对策．中国房地产．2000年第7期．63-64．
33．南居．住房公积金：防范风险责任重于山．住宅与房地产．2002年第1期．44-45．
34．鲁劲，李正旺．政府与住房金融的发展．武汉金融高等专科学校学报．2000年第5期．41-44．
35．王雪莲，巴才芝．住宅金融发展中的政府行为．中国房地产．2001年第6期．55-57．
36．任碧云．借鉴国际经验，完善我国住宅金融机构体系．技术经济与管理研究．2001年第3期．108．
37．黄英．中国住宅金融市场建设与发展模式探析——以加拿大住宅抵押金融模式为例．社会科学辑刊．2000年第1期．87-91．
38．任碧云．发达国家住宅金融模式的经验与启示．晋阳学刊．2000年第4期．21-25．
39．文海．建行上海市分行大力拓展个人住房金融业务．上海投资．2002年第2期．28-32．
40．宋蔚蔚．关于收入分段式公积金的设想与思考．中国房地信息．2001年第2期．26-27．
41．中国人民银行有关方面负责人就规范住房金融业务有关问题答记者问．南方房地产．2001年第6期．46-47．
42．周维颖．试论发展我国的住房金融．黑龙江财专学报．2000年第1期．68-72．
43．吴双．我国住房金融运作浅析．经济师．2000年第11期．35-37．
44．杨亮芳，石变珍．关于我国住房金融体系模式的探讨．郑州大学学报(哲学社会科学版)．2000年第33卷第2期．41-42．
45．杨明秋，高洪明．美国、加拿大、香港住房金融二级市场述评．上海投资．2000年第5期．13—18．
46．陶美珍．以配套法规保障住房金融发展．南京社会科学．2001年第5期．24-26．
47．包爱华．上海人为什么买得起房?中外房地产导报．2001年第11期．41．
48．王全民．住宅市场化略论．东北财经大学学报．2000年第6期．27-28．
49．赵晓瑛．建立以住房融资和住房储蓄为主的住宅金融体系．中国房地产金融．2000年第8期．3—7．
50．任碧云．加强我国住宅基金建设的对策探讨．经济问题．2001年第2期．30-33．
51．邵四华，成起宏．构建我国住宅投融资体系的探讨．中国房地产金融．2000年第8期．
22-26．
52．李军峰，崔劲萌．关于住房抵押贷款证券化的分析．地质技术经济管理．2000年第22卷第6期．13—15．
53．黄燕．加入WTO给我国房地产金融带来的挑战和机遇．重庆商学院学报．2001年第1期．24-26．
54．张贯益．WTO与中国住房制度的创新．中国房地产．2001年第8期．23-26．
55．(日)广原盛明．欧美国家住房政策的国际比较．世界经济译丛．1988(9)．
56. David Garnett, Barbara Reid, Helen Ridey. Housing Finance. Second Edition. Longman Group UK LTD. 1991.
57. Randall Johnston Pozdena. The Modern Economics of Housing. Quorum books. 1988.
58. Robert M. Buckley. Housing Finance in Developing Countries. First Published in Great Gritain. By Macmillan. 1996.
59. Kevin E. Villani. The Secondary Mortgage Markets. Edited by Richard L. Florida. Housing and the New Financial Markets. The State University of New Jersey. 1986.
60. Frank J. Fabozzi & Franco Modigliani: "Mortgage & mortgage-backed securities", Boston, Massachusetts, Havard Business School Press, 1996..
61．中国住宅与房地产信息网站：www.realestate.gov.cn
62．中国统计信息网：www.stats.gov.cn
63．国研网：www.drcnet.com.cn
64．中国建设银行：www.ccb-on-line.com