城市轨道交通与房地产项目联合开发运行机制研究
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摘要
当前城市轨道交通发展需求十分迫切，而政府有限的财政力量限制了城市轨道交通的快速发展，因此，解决建设、运营资金短缺的问题成为轨道交通发展中的关键。注意到轨道交通正外部效应十分突出的经济现象，本文提出了联合开发模式，旨在内部化轨道交通的正外部效应，解决轨道交通发展中的建设、资金短缺问题。
本文围绕轨道交通正外部效应内部化主题，主要开展了以下几个方面的研究工作：
（1）轨道交通沿线房地产增值计算理论方法研究。运用廊道效应原理将轨道交通沿线房地产价值影响研究维度分为价值影响作用范围和价值影响强度两个方面。在提出价值影响通过“人”发生作用的观点基础上，首次构建了轨道交通价值影响作用范围logistic模型，解释城市轨道交通对周边房地产项目产生价值影响的作用范围。运用HMP法构建了特征价值模型，解释轨道交通对周边房地产项目产生价值影响强度变化的规律。在价值影响作用范围、价值影响强度研究的基础上，首次构建了轨道交通沿线房地产价值增值计算模型组。
（2）构建了正外部效应内部化目标的计量模型。进行了外部效应交互性、制度的外部性的论述，提出了按照年度全部运营成本减去初始客票收入、新增客票收入、轨道交通附属资源运营收入之和后的余值为外部效应内部化目标的思路。首次构建了基于轨道交通价值影响作用范围的初始客票收益和新增客票收益计算模型。
（3）进行了联合开发模式的构建和条件研究。以探寻实现轨道交通外部效应内部化的路径为目标，首先进行了相关的轨道交通发展模式研究，为联合开发模式的提出确定理论方向，在此基础上提出了联合开发模式并论述其内涵。为了保证联合开发模式具有可操作性，开展了轨道交通外部效应内部化的条件研究，在此基础上提出了联合开发模式所必需的职能。进行了联合开发的实施路径方面进行了论述。最后从法规、政策、组织架构方面探讨了联合开发模式的条件和运作机制，确保轨道交通外部效应内部化具有外部环境的可行性。
（4）进行了联合开发模式下的轨道交通外部效应内部化的计算工作。首先通过调研获取了北京市民选乘轨道交通的影响因素的数据，回归分析得到轨道交通价值影响作用范围的logistic模型；之后通过对北京市地铁4号线周边的房地产项目调研所获的数据回归分析得到轨道交通价值影响强度的hedonic模型；运用logistic模型、hedonic模型得到轨道沿线房地产增值计量模型的取值范围和计算模型的关键参数，并计算了4号线一个站点对周边房地产价值产生增值。在考虑实践中的利益博弈问题，对外部效应内部化计量模型进行了修正，得到更为贴近实际的计量模型。运用客票收益计算模型计算了北京市地铁4号线全部的年度客票收益和新增客票收益。
The present need for urban rail transit (hereinafter referred to as URT)development is quite urgent, whereas the financial limitation of government retards itsdevelopment, for this reason, the fund shortage in construction and operation becomethe key point in URT. Based on the analysis on the extraordinary economic phenomenonin positive externality of URT, this thesis puts forward the joint-development mode, thepurpose of which is to internalize the positive externality of URT and solve the problemof fund shortage.
Centered on the theme of internalization of positive externality of URT, thefollowing researches are made in this paper:
1. Study on the theoretical method of value-added calculation of real estatealongside the URT. Corridor Effect theory is applied to category the effect dimensioninto value effect scope and value effect strength. Based on the proposition of valueeffect functions through “human beings”, logistic model is built to explain the valueeffect scope of URT on alongside real estate projects. HMP method is applied to buildthe feature value mode, which explains the value effect strength variation. For the firsttime, the above two modes form a value-added computation model group of real estatealongside the URT.
2. Build the model which can be used to ascertain the target of internalizationexternal effect. Illustration of external effect interactivity and system externalization aremade to put forward the idea that internalization of external effect is the residual valueof annual total operation costs substract initial passenger ticket income andnewly-increased passenger ticket income and affiliated resource operation income of URT. For the first time, based on the value effect scope of URT, the computation modelof original passenger ticket income and newly-increased passenger ticket income is setup.
3. Study on the construction and condition of joint-development mode. Aimed atexploring the internalization approach of external effect of URT, the relative URTdevelopment mode research is made, which sets the theoretical basis for jointexploitation, and further proposes the joint-development mode and illustrates itsconnotations. To ensure the operability of the joint-development, the condition researchis made to propose the necessary functions. Besides, illustration of implementing path ismade. Finally, in aspects of laws, regulations and organization structures, the conditionand operation mechanism are probed to ensure the feasibility of internalization ofexternal effect of URT.
4. In the joint-development mode, the calculation work of internalization ofexternal effect of URT is carried out. Data are obtained through investigation oninfluence factors of Beijing citizens’ choosing URT. Analysis on the data leads to thelogistic mode of value effect scope of URT. Hedonic model which shows the valueeffect strength of URT is built through the data analysis of investigation on the realestate projects alongside the subway No.4in Beijing. The key parameter of value rangeand computation model in real estate value added computation model alongside theURT is obtained through the construction of logistic model and hedonic model, throughwhich calculated the real estate value addition that caused by one of the railway stationsof Railway No.4. Given the benefit gambling in real practice, the computation model ofinternalization of external effect is revised to make it more practical. The computationmodel of passenger ticket income is applied to calculate the annual total passengerticket income and newly-increased passenger income of subway No.4in Beijing.
本文围绕轨道交通正外部效应内部化主题，主要开展了以下几个方面的研究工作：
（1）轨道交通沿线房地产增值计算理论方法研究。运用廊道效应原理将轨道交通沿线房地产价值影响研究维度分为价值影响作用范围和价值影响强度两个方面。在提出价值影响通过“人”发生作用的观点基础上，首次构建了轨道交通价值影响作用范围logistic模型，解释城市轨道交通对周边房地产项目产生价值影响的作用范围。运用HMP法构建了特征价值模型，解释轨道交通对周边房地产项目产生价值影响强度变化的规律。在价值影响作用范围、价值影响强度研究的基础上，首次构建了轨道交通沿线房地产价值增值计算模型组。
（2）构建了正外部效应内部化目标的计量模型。进行了外部效应交互性、制度的外部性的论述，提出了按照年度全部运营成本减去初始客票收入、新增客票收入、轨道交通附属资源运营收入之和后的余值为外部效应内部化目标的思路。首次构建了基于轨道交通价值影响作用范围的初始客票收益和新增客票收益计算模型。
（3）进行了联合开发模式的构建和条件研究。以探寻实现轨道交通外部效应内部化的路径为目标，首先进行了相关的轨道交通发展模式研究，为联合开发模式的提出确定理论方向，在此基础上提出了联合开发模式并论述其内涵。为了保证联合开发模式具有可操作性，开展了轨道交通外部效应内部化的条件研究，在此基础上提出了联合开发模式所必需的职能。进行了联合开发的实施路径方面进行了论述。最后从法规、政策、组织架构方面探讨了联合开发模式的条件和运作机制，确保轨道交通外部效应内部化具有外部环境的可行性。
（4）进行了联合开发模式下的轨道交通外部效应内部化的计算工作。首先通过调研获取了北京市民选乘轨道交通的影响因素的数据，回归分析得到轨道交通价值影响作用范围的logistic模型；之后通过对北京市地铁4号线周边的房地产项目调研所获的数据回归分析得到轨道交通价值影响强度的hedonic模型；运用logistic模型、hedonic模型得到轨道沿线房地产增值计量模型的取值范围和计算模型的关键参数，并计算了4号线一个站点对周边房地产价值产生增值。在考虑实践中的利益博弈问题，对外部效应内部化计量模型进行了修正，得到更为贴近实际的计量模型。运用客票收益计算模型计算了北京市地铁4号线全部的年度客票收益和新增客票收益。
The present need for urban rail transit (hereinafter referred to as URT)development is quite urgent, whereas the financial limitation of government retards itsdevelopment, for this reason, the fund shortage in construction and operation becomethe key point in URT. Based on the analysis on the extraordinary economic phenomenonin positive externality of URT, this thesis puts forward the joint-development mode, thepurpose of which is to internalize the positive externality of URT and solve the problemof fund shortage.
Centered on the theme of internalization of positive externality of URT, thefollowing researches are made in this paper:
1. Study on the theoretical method of value-added calculation of real estatealongside the URT. Corridor Effect theory is applied to category the effect dimensioninto value effect scope and value effect strength. Based on the proposition of valueeffect functions through “human beings”, logistic model is built to explain the valueeffect scope of URT on alongside real estate projects. HMP method is applied to buildthe feature value mode, which explains the value effect strength variation. For the firsttime, the above two modes form a value-added computation model group of real estatealongside the URT.
2. Build the model which can be used to ascertain the target of internalizationexternal effect. Illustration of external effect interactivity and system externalization aremade to put forward the idea that internalization of external effect is the residual valueof annual total operation costs substract initial passenger ticket income andnewly-increased passenger ticket income and affiliated resource operation income of URT. For the first time, based on the value effect scope of URT, the computation modelof original passenger ticket income and newly-increased passenger ticket income is setup.
3. Study on the construction and condition of joint-development mode. Aimed atexploring the internalization approach of external effect of URT, the relative URTdevelopment mode research is made, which sets the theoretical basis for jointexploitation, and further proposes the joint-development mode and illustrates itsconnotations. To ensure the operability of the joint-development, the condition researchis made to propose the necessary functions. Besides, illustration of implementing path ismade. Finally, in aspects of laws, regulations and organization structures, the conditionand operation mechanism are probed to ensure the feasibility of internalization ofexternal effect of URT.
4. In the joint-development mode, the calculation work of internalization ofexternal effect of URT is carried out. Data are obtained through investigation oninfluence factors of Beijing citizens’ choosing URT. Analysis on the data leads to thelogistic mode of value effect scope of URT. Hedonic model which shows the valueeffect strength of URT is built through the data analysis of investigation on the realestate projects alongside the subway No.4in Beijing. The key parameter of value rangeand computation model in real estate value added computation model alongside theURT is obtained through the construction of logistic model and hedonic model, throughwhich calculated the real estate value addition that caused by one of the railway stationsof Railway No.4. Given the benefit gambling in real practice, the computation model ofinternalization of external effect is revised to make it more practical. The computationmodel of passenger ticket income is applied to calculate the annual total passengerticket income and newly-increased passenger income of subway No.4in Beijing.
引文
[1]栾贵勤.城市经济学[M].上海财经大学出版社,2007
[2]周干峙主编.路在何方——纵谈城市交通[M].北京：中国城市出版社,2002.
[3]陆化普等编著.城市轨道交通规划的研究与实践[M].中国水利水电出版社.2001.
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[15]王琼.城市轨道交通对沿线房地产价格的影响[J].城市轨道交通研究,2008,2.
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[84]中华人民共和国土地管理法（主席令第28号,2004年8月28日施行）
[85]中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第29号,2007年8月30日施行）
[86]划拨用地目录（中华人民共和国国土资源部令第9号,2001年12月22日）
[87]国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知(国土资发[1999]30号,1999年1月27日)
[88]国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发[2001]15号)
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[93]成都写字楼信息网http://www.028office.com/
[94]市政工程设施管理条例
[95]中华人民共和国人民防空法（主席令第78号公布自1997年1月1日起施行）
[96]建设部关于修改<城市地下空间开发利用管理规定>的决定（中华人民共和国建设部令第108号,2001年11月20日）
[97]《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》（沪府发（2006）20号），2006年7月20日颁发，同年9月1日实施)
[98]国务院办公厅发布《关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》（国办发
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[99]2005年9月23日国务院办公厅转发建设部等6部门《关于优先发展城市公共交通意见》的通知（国办发〔2005〕46号）
[100]《城市轨道交通运营管理办法》（2005年建设部令第140号）
[101]北京市人民政府关于修改《北京市城市轨道交通安全运营管理办法》的决定（2009年北京市人民政府令第213号）
[102]上海市轨道交通运营安全管理办法（2009年市政府第22号令公布《上海市轨道交通管理条例》2002年5月21日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过）
[103]上海市轨道交通安全保护区暂行管理规定（沪交法[2002]第555号发布，沪交法[2006]第442号修正）
[104]广州市城市轨道交通管理条例（2007年7月27日广州市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过2007年9月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）
[105]南京市政府办公厅关于成立土地储备分中心的通知（宁政办发[2007]145号）
[106]中共武汉市委武汉市人民政府关于加快轨道交通建设发展的若干意见（2008年9月）
[107]《苏州市轨道交通管理办法》（苏州市人民政府法制办公室2009年8月）
[108]哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市地铁工程建设关联用地专项管理暂行办法的通知》（哈政发〔2009〕10号）文件
[109]天津市轨道交通管理规定（已于2006年4月24日经市人民政府第70次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行）
[110]沈阳市城市轨道交通建设管理办法（自2008年1月1日起施行）
[111]中共杭州市委、杭州市人民政府关于加快地铁建设的若干意见（试行）（市委[2007]12号，2007年3月23日）
[112]长沙市轨道交通沿线两厢建设控制管理暂行规定（长规发[2008]52号）
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[84]中华人民共和国土地管理法（主席令第28号,2004年8月28日施行）
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[86]划拨用地目录（中华人民共和国国土资源部令第9号,2001年12月22日）
[87]国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知(国土资发[1999]30号,1999年1月27日)
[88]国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发[2001]15号)
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[93]成都写字楼信息网http://www.028office.com/
[94]市政工程设施管理条例
[95]中华人民共和国人民防空法（主席令第78号公布自1997年1月1日起施行）
[96]建设部关于修改<城市地下空间开发利用管理规定>的决定（中华人民共和国建设部令第108号,2001年11月20日）
[97]《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》（沪府发（2006）20号），2006年7月20日颁发，同年9月1日实施)
[98]国务院办公厅发布《关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》（国办发
[2003]81号
[99]2005年9月23日国务院办公厅转发建设部等6部门《关于优先发展城市公共交通意见》的通知（国办发〔2005〕46号）
[100]《城市轨道交通运营管理办法》（2005年建设部令第140号）
[101]北京市人民政府关于修改《北京市城市轨道交通安全运营管理办法》的决定（2009年北京市人民政府令第213号）
[102]上海市轨道交通运营安全管理办法（2009年市政府第22号令公布《上海市轨道交通管理条例》2002年5月21日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过）
[103]上海市轨道交通安全保护区暂行管理规定（沪交法[2002]第555号发布，沪交法[2006]第442号修正）
[104]广州市城市轨道交通管理条例（2007年7月27日广州市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过2007年9月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）
[105]南京市政府办公厅关于成立土地储备分中心的通知（宁政办发[2007]145号）
[106]中共武汉市委武汉市人民政府关于加快轨道交通建设发展的若干意见（2008年9月）
[107]《苏州市轨道交通管理办法》（苏州市人民政府法制办公室2009年8月）
[108]哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市地铁工程建设关联用地专项管理暂行办法的通知》（哈政发〔2009〕10号）文件
[109]天津市轨道交通管理规定（已于2006年4月24日经市人民政府第70次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行）
[110]沈阳市城市轨道交通建设管理办法（自2008年1月1日起施行）
[111]中共杭州市委、杭州市人民政府关于加快地铁建设的若干意见（试行）（市委[2007]12号，2007年3月23日）
[112]长沙市轨道交通沿线两厢建设控制管理暂行规定（长规发[2008]52号）
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