中国土地税费的资源配置效应与制度优化研究
|
摘要
自1978年以来,我国有序地推进了计划经济向市场经济转型的经济体制优化,城市土地逐步实现了有偿有期限的土地使用制度,土地资源配置进入了市场配置时代,土地税费成为市场经济的有机组成部分,对地方政府的财政贡献也越来越大。然而随着我国土地利用中存在的农地过度非农化、土地囤积投机等“市场失灵”问题的日益显现,特别是伴随着科学发展观的提出,作为政府调控土地市场的重要经济杠杆,土地税费引起政府和学术界的极大关注。如何优化税费结构,保证其既有利于为地方政府提供稳定的财政收入,更有利于土地资源的合理配置和有效利用,无疑是关注的重点和目的。
迄今为止,有关中国土地税费优化的研究可谓是汗牛充栋。在这些众多的研究中,前期的研究主要集中在土地税费的财政功能；在后期,随着经济持续高速增长,人地矛盾越来越突出,更多地研究是围绕配置效率进行的,然而这些研究大多是笼统地描述性或定性分析,滞后于社会经济发展,缺乏引导性和操作性,为现实的公共行政提供参考明显不足。同时,我国近年来所进行的土地税费优化,无论是对城市用地,还是对农业用地来讲,所表现出的资源配置效应都不十分明显,表明这些优化缺乏较好地针对性。本研究从系统分析土地税费的资源配置效应出发,把土地税费与土地资源利用有机结合起来,从土地资源配置效应的角度去探讨适合中国国情得土地税费体系构建,力图为我国土地税费整体优化提供较好的参考。
考虑到我国当前土地税收和收费现状特点,本研究将土地税收和土地收费(主要是行政收费)作为一个整体进行研究。在土地税费与土地资源配置之间,土地税费起主导作用,而不同土地税费结构决定税费对土地资源配置影响范围和程度。论文首先在税费与资源配置的一般作用关系基础上,形成了土地税费的资源配置与制度优化的分析框架,为后面系统、深入的理论和实证分析提供了必要的逻辑结构。
论文第3部分,对我国的土地税费体系演进进行了简要地回顾。总的来讲,土地税费演变与土地制度变化关系存在较大的相关性,从新中国成立前的土地私有制度下的土地税费变迁,到新中国成立以后土地税费的初创与萎缩,再到优化开放后土地税费的恢复与建设阶段,直到1994年“分税制”的财政体制后土地税费的优化与完善,土地税费的始终是在国家总的财税政策的大背景下,随着土地制度优化这一主线展开的,也可以讲土地税费优化是由土地制度变革推动。这为后面系统分析土地税费的资源配置效应和制度优化提供较好的研究背景和基础。
接着,论文第4、第5、第6部分从土地取得、保有、转移三个环节对土地税费的资源配置效应进行了理论分析,在此基础上,第7、第8部分又对城市国有土地(建设用地)和农用地的税费效应进行了实证研究。结果表明土地税费具有一定的资源配置效应(非中性),效应的大小受到供需弹性、当前交易的数量和价格等多种因素有关,同时在不同环节表现出一定的差异性。在土地取得环节,对于土地出让市场,土地税费减少了土地市场交易数量,因此政府可以利用税费手段对土地需求较大的行业进行宏观调控,达到提高土地利用集约度的目的,但在我国当前政府垄断土地供给的一级市场的条件下,即土地供给弹性较小或为零,政府征收耕地占用税等相关税费变得毫无意义。在土地保有环节,土地税费提高了土地保有成本,有助于实现土地保有(利用)的外部性内部化,促进了土地流转,保有税费也可通过市场交易实现一定的转嫁,具有一定的资源配置效应,其大小取决于人们对土地保有数量“挤出”的多少,当然由于土地尤其是住宅的需求具有必需品的性质,相当一部分土地的保有税费并未发生转嫁,从这一点看,土地保有税费具有较好的“中性”。在土地转移环节,土地营业税等直接作用于土地市场交易,具有较好的资源配置效应,而所得税在不实行差别税率的条件下则表现出一定的“中性”。对比土地保有税费和流转(包括取得和转移)税费发现：无论从社会福利损失的角度、还是从征收成本的角度,都表明土地保有税比土地转移税更具有效率。但如果要利用税收对资源配置进行干预,土地转移税直接作用于土地市场,相同税率下,减少土地交易数量的效果更为明显；无论是效率与公平原则的方面,还是从财政收入原则方面的,土地保有税更为符合受益原则和支付能力原则；在税收财产性原则方面,土地保有税由于其税基稳定,经济发展状况对税收收入影响较小,因而表现出更为符合收入充分和收入弹性的原则。因此,土地保有税能够兼顾财政、公平和效率原则,在土地税收方面应成为主体税种。
对农地的税费效应分析则是通过分析农业税费的演变与农地利用绩效,农业税减免对土地利用的影响两个方面的分析来完成的。分析结果可以看出减少农业税费有利于提高农地利用的效率,因此合理设置农业税费结构,既能够为国家发展提供一定的财力支持,也有利于农地资源的优化配置。但如果单纯从减轻农民负担的角度,完全取消农业税费,丧失政府通过税费手段优化农地资源配置的作用发挥,其对资源配置的积极作用是有限的,因此,免征农业税只能是农村土地税费优化的一个“短期行为”,从长远来看,只有建立起有利于提高农地资源配置效率的土地税费体系,才能为“三农问题”的解决提供较好的制度支持,也为建立城乡统一土地税制创造良好的条件。
虽然不同制度和不同发展阶段的国家,土地税费制度的地位、作用和结构具有一定差异,但对于土地市场起步较晚,还处于培育和调整阶段,土地税费制度也不十分健全的我国来讲,借鉴其它国家或地区的成功经验和作法,对于调整和完善我国土地税费制度是十分必要。论文第9章首先从总体上对税费选择理论进行分析,然后按环节环节对一些国家和地区的土地税费制度进行比较,最后得出境外土地税费的主要经验,为后面构建提供参考。
在前面土地税费理论和实证分析的基础上,结合港台及国外土地税费制度建设的经验,论文在最后一部分对我国开征农地使用税和物业税问题进行了分析探讨,最后提出了我国土地税费制度优化的构想。就土地税而言,可按照土地税收征收环节的不同,将我国土地税制划分为取得、保有、转移三个环节税,税种由原来的14种减少为8种,而覆盖面却大为增加。具体地讲,土地取得税设契税、遗产和赠与税两个税种。即取消现有的耕地占用税,增加遗产和赠与税,将印花税与契税合并为契税；土地保有税可设物业税、空地税和农地使用税三个税种,即将现行税制中的房产税、城镇土地使用税、土地增值税及部分收费和并统一开征物业税,将现有土地闲置费改为空地税,增加农地使用税；土地转移税可设营业税、所得税,城市维护建设税,也就是讲,土地转移环节不单独针对土地设置专门的税种,相应的营业税、所得税统一于我国整体税制结构体系中的相关税类、税种中。同时对土地税制的优化所需要的法律法规、地价评估、产权登记、收益分配等制度环境建设提出了相应的对策建议。
Since 1978, our country has orderly promoted a planned economy to be a market economy to optimize the economic structure, urban land progressively realized the payment period system for land-use, land resources allocation entered the era of the market allocation, and land taxes and fees, the financial contribution of which to local government growing became an integral part of market economy. However, along with market failure issues become more and more severe, such as China's excessive farmland non-agriculture, land speculation, especially the scientific development concept proposed, land government taxes and fees as an important economic lever in the regulation of the land market causes great concern and academia. How to optimize taxes and fees structure to ensure that it not only helps to provide stable local government revenue, but is more conducive to the rational allocation and effective use of land resources as well, is the focus of emphases and aims.
So far, the Chinese studies of optimization of land taxes and fees are voluminous. In these studies, early research focused on the financial functions of land taxes and fees; at a later stage, along with rapid economic growth, the contradiction between people and land more and more serious, more research is carried out around the allocation efficiency, but these studies are generally descriptive or qualitative analysis, which lag behind the socio-economic development and are lack of guidance and interoperability, so their references to the real public administration is obviously inadequate. At the same time, the resource allocation effect of optimizing our country land taxes and fees in recent years is not very obvious, whether in terms of urban land use, or agricultural land, which indicates that these studies lack better targeted. This study based on the resource allocation effect of taxes and fees, combines the land resource use and the land taxes and fees, from the view of land resource allocation the land to research to how to build a system of land taxation adapting to China's national conditions in order to provide better reference to optimize the overall costs.
Taking into account the current status of the land features of taxes and charges, the research studies the land taxes and land fees (mainly administrative fees) as a whole. Between the land taxes and fees and the allocation of land resources, land taxes and fees play a leading role, and different taxes and fees structure of land taxes and fees decides taxes and fees affecting extent for land resources allocation. First of all, papers based on the relationship between the taxes and fees and resource allocation, forms resource allocation of land tax and system analysis framework, besides, provides the necessary logical structure for the latter theoretical and empirical analysis.
Part 3 of paper carries out a brief review on evolution of our land taxation system. Generally speaking, there is remarkable relativity between the evolution of land taxation and land system change, from the Old China under the system of private ownership of land changes in land taxes and fees, to the founding of New China, the land taxes and fees setting up and shrinking, and then to optimize the opening up of land taxes and the restoration and construction phase, Until 1994, after "tax federalism" the optimization and improvement of taxes and fees, land taxes and fees is always under the national policy background, along with the optimization of the land system, you can also say the optimization of land taxes and fees is promoted by the land system reform. This provides better research background and foundation for the latter resource allocation effects of tax and fees and system optimization.
Then, part 4,5,6 of the paper from the three links of the land acquisition, tenure, transfer, carry out theoretical analysis to the effect of resources allocation of the land taxes and fees, on this basis, Part 7 and Part 8 make empirical research on the effect of taxes and fees of the state-owned land of the city (construction land) and agricultural land. The results show that the land taxes and fees have certain effect (non-neutral) on the allocation of resources, the size of this effect is related to the elasticity of supply and demand, the current trading volume and price and other factors, and at the same time show some differences in different segments.At the link of land acquisition, to the remising-land market, land taxes and fees reduce the number of land market transactions, so the government can use the means of taxes and fees to carry out macroeconomic regulation and control to the industry greater demand for land to achieve the purpose of raise the intensity of land use, but in China's current government monopoly primary market of land supply conditions, that is, the elasticity of supply of land is smaller or zero, occupancy tax on farm land levied by the government and other related taxes and fees become meaningless. In the link of land tenure, land taxes and fees increase the cost of land tenure, which contributes to the achievement of the internalization of externalities of land tenure (using) and promote the circulation of land, taxes and fees of tenure can also be passed on by market transactions, which have a certain resource allocation effects, and its size depends on the number of "out of of land tenure, of course, because of land especially residential demand has the nature of necessity, a considerable portion of land taxes and fees have not passed on, from this point of view, taxes and fees of land tenure has a better "neutral." In the link of land transfer, land sales tax directly affect on the land market transactions, and has better effects on resources allocation, but income tax under the conditions of no difference rates shows a certain degree of "neutral." Comparative land tenure and transfer taxes and fees (including the acquisition and transfer) are as follows:in terms of loss of social welfare point of view, or from the perspective of the cost of collection, show that land tenure tax is more efficient than land transfer taxes. But if using the tax to intervene on the allocation of resources, land transfer taxes directly affect on the land market,under the condition of the same rate, the effect on reduction the number of land transactions is more obviously; whether it is from the principle of efficiency and fairness, or from the principles of fiscal revenue, land tenure tax is more in line with the principle of benefit and the principle of capacity to pay; in regard to the principle of property tax, because tax base of land tenure tax maintain stability,and economic development have little effect on tax revenue, which shows more in line with the principles of full income and income elasticity. Therefore, land tenure tax take into account of the principles of finance, fairness and efficiency, which should be the main taxes in terms of land tax.
Analysis on taxes and fees effect of the agricultural land is completed through two aspects of the analysis of the evolution of agricultural taxes and fees and the performance of agricultural land use and the analysis of tax relief on the impact of land-use. As can be seen that the results of the analysis to reduce agricultural taxes and fees will help improve the efficiency of agricultural land use, so a reasonable set of agricultural taxes and fees structure, not only can provide some financial support for national development, but also conducive to the optimization of resources allocation of agricultural land. However, if simply from the perspective of reducing the burden on peasants, the complete elimination of agricultural taxes and fees, the government loses role through the means of taxes and fees to optimize the allocation of resources of agricultural land, and its active role in the resources allocation is limited, therefore, agricultural tax relief only be a "short-term behavior" of optimization of land taxation in rural areas, in the long run, only the establishment of the land taxation system which will help improve the efficiency of resource allocation of agricultural land,can provide better institutional support for the resolution of "three rural issues" and also create a good condition for the establishment of a unified tax system of urban and rural land.
Although to the countries with different systems and different stages of development, the position, role and structure of the system of land taxes and fees have certain difference, but speaking to our country with a later start for the land market, but also in nurturing and adjustment stage, the land taxation system in China is not very robust, study from the successful experiences and practices of other countries or regions is essential for adjustment and improvement of China's land tax and fee system. Chapter 9 of the thesis first analyzes the choice theory of taxes and fees on the overall, and then compares the system of land taxation by the link of some countries and regions, finally comes to the conclusion that the main experience about land taxes and fees overseas, provide a reference for constructing the back.
On the base of theoretical and empirical analysis about the previous land taxes and fees, combined with Hong Kong, Taiwan and foreign land taxation system construction experience, paper in the last part researches the issues about levying agricultural land use tax and property tax, and finally puts forward the concept about optimization of land tax and fee system. In term of land tax, our country land tax system, in accordance with the different segments of levying land taxes, can be divided into land acquisition, retention, transfer tax, tax varieties reduce from 14 to 8, while the coverage has greatly increased. Specifically, land acquisition tax can establish the deed tax, inheritance and gift tax of two types of taxes. This is to say canceling farmland occupancy tax, increasing inheritance and gift tax, integrating stamp tax and deed tax into deed tax; land tenure tax can establish property tax, vacant land tax and agricultural land use tax of three types of taxes, that is to say integrating house property tax, urban land use tax, land value increment tax and some fees into property tax, replacing the existing land idle fees by vacant land taxes, increasing agricultural land use tax; land transfer tax can establish business tax, income tax, city maintenance building tax, which is speaking, not establishing land tax varieties for land transfer, integrating the corresponding business tax, income tax into related categories of tax structure in China's overall system. At the same time, the paper gives the corresponding policy recommendations for institutional environment (e.g. land regulations and laws, land assessment, property rights, revenue allocation) for the optimization of land tax system.
迄今为止,有关中国土地税费优化的研究可谓是汗牛充栋。在这些众多的研究中,前期的研究主要集中在土地税费的财政功能；在后期,随着经济持续高速增长,人地矛盾越来越突出,更多地研究是围绕配置效率进行的,然而这些研究大多是笼统地描述性或定性分析,滞后于社会经济发展,缺乏引导性和操作性,为现实的公共行政提供参考明显不足。同时,我国近年来所进行的土地税费优化,无论是对城市用地,还是对农业用地来讲,所表现出的资源配置效应都不十分明显,表明这些优化缺乏较好地针对性。本研究从系统分析土地税费的资源配置效应出发,把土地税费与土地资源利用有机结合起来,从土地资源配置效应的角度去探讨适合中国国情得土地税费体系构建,力图为我国土地税费整体优化提供较好的参考。
考虑到我国当前土地税收和收费现状特点,本研究将土地税收和土地收费(主要是行政收费)作为一个整体进行研究。在土地税费与土地资源配置之间,土地税费起主导作用,而不同土地税费结构决定税费对土地资源配置影响范围和程度。论文首先在税费与资源配置的一般作用关系基础上,形成了土地税费的资源配置与制度优化的分析框架,为后面系统、深入的理论和实证分析提供了必要的逻辑结构。
论文第3部分,对我国的土地税费体系演进进行了简要地回顾。总的来讲,土地税费演变与土地制度变化关系存在较大的相关性,从新中国成立前的土地私有制度下的土地税费变迁,到新中国成立以后土地税费的初创与萎缩,再到优化开放后土地税费的恢复与建设阶段,直到1994年“分税制”的财政体制后土地税费的优化与完善,土地税费的始终是在国家总的财税政策的大背景下,随着土地制度优化这一主线展开的,也可以讲土地税费优化是由土地制度变革推动。这为后面系统分析土地税费的资源配置效应和制度优化提供较好的研究背景和基础。
接着,论文第4、第5、第6部分从土地取得、保有、转移三个环节对土地税费的资源配置效应进行了理论分析,在此基础上,第7、第8部分又对城市国有土地(建设用地)和农用地的税费效应进行了实证研究。结果表明土地税费具有一定的资源配置效应(非中性),效应的大小受到供需弹性、当前交易的数量和价格等多种因素有关,同时在不同环节表现出一定的差异性。在土地取得环节,对于土地出让市场,土地税费减少了土地市场交易数量,因此政府可以利用税费手段对土地需求较大的行业进行宏观调控,达到提高土地利用集约度的目的,但在我国当前政府垄断土地供给的一级市场的条件下,即土地供给弹性较小或为零,政府征收耕地占用税等相关税费变得毫无意义。在土地保有环节,土地税费提高了土地保有成本,有助于实现土地保有(利用)的外部性内部化,促进了土地流转,保有税费也可通过市场交易实现一定的转嫁,具有一定的资源配置效应,其大小取决于人们对土地保有数量“挤出”的多少,当然由于土地尤其是住宅的需求具有必需品的性质,相当一部分土地的保有税费并未发生转嫁,从这一点看,土地保有税费具有较好的“中性”。在土地转移环节,土地营业税等直接作用于土地市场交易,具有较好的资源配置效应,而所得税在不实行差别税率的条件下则表现出一定的“中性”。对比土地保有税费和流转(包括取得和转移)税费发现：无论从社会福利损失的角度、还是从征收成本的角度,都表明土地保有税比土地转移税更具有效率。但如果要利用税收对资源配置进行干预,土地转移税直接作用于土地市场,相同税率下,减少土地交易数量的效果更为明显；无论是效率与公平原则的方面,还是从财政收入原则方面的,土地保有税更为符合受益原则和支付能力原则；在税收财产性原则方面,土地保有税由于其税基稳定,经济发展状况对税收收入影响较小,因而表现出更为符合收入充分和收入弹性的原则。因此,土地保有税能够兼顾财政、公平和效率原则,在土地税收方面应成为主体税种。
对农地的税费效应分析则是通过分析农业税费的演变与农地利用绩效,农业税减免对土地利用的影响两个方面的分析来完成的。分析结果可以看出减少农业税费有利于提高农地利用的效率,因此合理设置农业税费结构,既能够为国家发展提供一定的财力支持,也有利于农地资源的优化配置。但如果单纯从减轻农民负担的角度,完全取消农业税费,丧失政府通过税费手段优化农地资源配置的作用发挥,其对资源配置的积极作用是有限的,因此,免征农业税只能是农村土地税费优化的一个“短期行为”,从长远来看,只有建立起有利于提高农地资源配置效率的土地税费体系,才能为“三农问题”的解决提供较好的制度支持,也为建立城乡统一土地税制创造良好的条件。
虽然不同制度和不同发展阶段的国家,土地税费制度的地位、作用和结构具有一定差异,但对于土地市场起步较晚,还处于培育和调整阶段,土地税费制度也不十分健全的我国来讲,借鉴其它国家或地区的成功经验和作法,对于调整和完善我国土地税费制度是十分必要。论文第9章首先从总体上对税费选择理论进行分析,然后按环节环节对一些国家和地区的土地税费制度进行比较,最后得出境外土地税费的主要经验,为后面构建提供参考。
在前面土地税费理论和实证分析的基础上,结合港台及国外土地税费制度建设的经验,论文在最后一部分对我国开征农地使用税和物业税问题进行了分析探讨,最后提出了我国土地税费制度优化的构想。就土地税而言,可按照土地税收征收环节的不同,将我国土地税制划分为取得、保有、转移三个环节税,税种由原来的14种减少为8种,而覆盖面却大为增加。具体地讲,土地取得税设契税、遗产和赠与税两个税种。即取消现有的耕地占用税,增加遗产和赠与税,将印花税与契税合并为契税；土地保有税可设物业税、空地税和农地使用税三个税种,即将现行税制中的房产税、城镇土地使用税、土地增值税及部分收费和并统一开征物业税,将现有土地闲置费改为空地税,增加农地使用税；土地转移税可设营业税、所得税,城市维护建设税,也就是讲,土地转移环节不单独针对土地设置专门的税种,相应的营业税、所得税统一于我国整体税制结构体系中的相关税类、税种中。同时对土地税制的优化所需要的法律法规、地价评估、产权登记、收益分配等制度环境建设提出了相应的对策建议。
Since 1978, our country has orderly promoted a planned economy to be a market economy to optimize the economic structure, urban land progressively realized the payment period system for land-use, land resources allocation entered the era of the market allocation, and land taxes and fees, the financial contribution of which to local government growing became an integral part of market economy. However, along with market failure issues become more and more severe, such as China's excessive farmland non-agriculture, land speculation, especially the scientific development concept proposed, land government taxes and fees as an important economic lever in the regulation of the land market causes great concern and academia. How to optimize taxes and fees structure to ensure that it not only helps to provide stable local government revenue, but is more conducive to the rational allocation and effective use of land resources as well, is the focus of emphases and aims.
So far, the Chinese studies of optimization of land taxes and fees are voluminous. In these studies, early research focused on the financial functions of land taxes and fees; at a later stage, along with rapid economic growth, the contradiction between people and land more and more serious, more research is carried out around the allocation efficiency, but these studies are generally descriptive or qualitative analysis, which lag behind the socio-economic development and are lack of guidance and interoperability, so their references to the real public administration is obviously inadequate. At the same time, the resource allocation effect of optimizing our country land taxes and fees in recent years is not very obvious, whether in terms of urban land use, or agricultural land, which indicates that these studies lack better targeted. This study based on the resource allocation effect of taxes and fees, combines the land resource use and the land taxes and fees, from the view of land resource allocation the land to research to how to build a system of land taxation adapting to China's national conditions in order to provide better reference to optimize the overall costs.
Taking into account the current status of the land features of taxes and charges, the research studies the land taxes and land fees (mainly administrative fees) as a whole. Between the land taxes and fees and the allocation of land resources, land taxes and fees play a leading role, and different taxes and fees structure of land taxes and fees decides taxes and fees affecting extent for land resources allocation. First of all, papers based on the relationship between the taxes and fees and resource allocation, forms resource allocation of land tax and system analysis framework, besides, provides the necessary logical structure for the latter theoretical and empirical analysis.
Part 3 of paper carries out a brief review on evolution of our land taxation system. Generally speaking, there is remarkable relativity between the evolution of land taxation and land system change, from the Old China under the system of private ownership of land changes in land taxes and fees, to the founding of New China, the land taxes and fees setting up and shrinking, and then to optimize the opening up of land taxes and the restoration and construction phase, Until 1994, after "tax federalism" the optimization and improvement of taxes and fees, land taxes and fees is always under the national policy background, along with the optimization of the land system, you can also say the optimization of land taxes and fees is promoted by the land system reform. This provides better research background and foundation for the latter resource allocation effects of tax and fees and system optimization.
Then, part 4,5,6 of the paper from the three links of the land acquisition, tenure, transfer, carry out theoretical analysis to the effect of resources allocation of the land taxes and fees, on this basis, Part 7 and Part 8 make empirical research on the effect of taxes and fees of the state-owned land of the city (construction land) and agricultural land. The results show that the land taxes and fees have certain effect (non-neutral) on the allocation of resources, the size of this effect is related to the elasticity of supply and demand, the current trading volume and price and other factors, and at the same time show some differences in different segments.At the link of land acquisition, to the remising-land market, land taxes and fees reduce the number of land market transactions, so the government can use the means of taxes and fees to carry out macroeconomic regulation and control to the industry greater demand for land to achieve the purpose of raise the intensity of land use, but in China's current government monopoly primary market of land supply conditions, that is, the elasticity of supply of land is smaller or zero, occupancy tax on farm land levied by the government and other related taxes and fees become meaningless. In the link of land tenure, land taxes and fees increase the cost of land tenure, which contributes to the achievement of the internalization of externalities of land tenure (using) and promote the circulation of land, taxes and fees of tenure can also be passed on by market transactions, which have a certain resource allocation effects, and its size depends on the number of "out of of land tenure, of course, because of land especially residential demand has the nature of necessity, a considerable portion of land taxes and fees have not passed on, from this point of view, taxes and fees of land tenure has a better "neutral." In the link of land transfer, land sales tax directly affect on the land market transactions, and has better effects on resources allocation, but income tax under the conditions of no difference rates shows a certain degree of "neutral." Comparative land tenure and transfer taxes and fees (including the acquisition and transfer) are as follows:in terms of loss of social welfare point of view, or from the perspective of the cost of collection, show that land tenure tax is more efficient than land transfer taxes. But if using the tax to intervene on the allocation of resources, land transfer taxes directly affect on the land market,under the condition of the same rate, the effect on reduction the number of land transactions is more obviously; whether it is from the principle of efficiency and fairness, or from the principles of fiscal revenue, land tenure tax is more in line with the principle of benefit and the principle of capacity to pay; in regard to the principle of property tax, because tax base of land tenure tax maintain stability,and economic development have little effect on tax revenue, which shows more in line with the principles of full income and income elasticity. Therefore, land tenure tax take into account of the principles of finance, fairness and efficiency, which should be the main taxes in terms of land tax.
Analysis on taxes and fees effect of the agricultural land is completed through two aspects of the analysis of the evolution of agricultural taxes and fees and the performance of agricultural land use and the analysis of tax relief on the impact of land-use. As can be seen that the results of the analysis to reduce agricultural taxes and fees will help improve the efficiency of agricultural land use, so a reasonable set of agricultural taxes and fees structure, not only can provide some financial support for national development, but also conducive to the optimization of resources allocation of agricultural land. However, if simply from the perspective of reducing the burden on peasants, the complete elimination of agricultural taxes and fees, the government loses role through the means of taxes and fees to optimize the allocation of resources of agricultural land, and its active role in the resources allocation is limited, therefore, agricultural tax relief only be a "short-term behavior" of optimization of land taxation in rural areas, in the long run, only the establishment of the land taxation system which will help improve the efficiency of resource allocation of agricultural land,can provide better institutional support for the resolution of "three rural issues" and also create a good condition for the establishment of a unified tax system of urban and rural land.
Although to the countries with different systems and different stages of development, the position, role and structure of the system of land taxes and fees have certain difference, but speaking to our country with a later start for the land market, but also in nurturing and adjustment stage, the land taxation system in China is not very robust, study from the successful experiences and practices of other countries or regions is essential for adjustment and improvement of China's land tax and fee system. Chapter 9 of the thesis first analyzes the choice theory of taxes and fees on the overall, and then compares the system of land taxation by the link of some countries and regions, finally comes to the conclusion that the main experience about land taxes and fees overseas, provide a reference for constructing the back.
On the base of theoretical and empirical analysis about the previous land taxes and fees, combined with Hong Kong, Taiwan and foreign land taxation system construction experience, paper in the last part researches the issues about levying agricultural land use tax and property tax, and finally puts forward the concept about optimization of land tax and fee system. In term of land tax, our country land tax system, in accordance with the different segments of levying land taxes, can be divided into land acquisition, retention, transfer tax, tax varieties reduce from 14 to 8, while the coverage has greatly increased. Specifically, land acquisition tax can establish the deed tax, inheritance and gift tax of two types of taxes. This is to say canceling farmland occupancy tax, increasing inheritance and gift tax, integrating stamp tax and deed tax into deed tax; land tenure tax can establish property tax, vacant land tax and agricultural land use tax of three types of taxes, that is to say integrating house property tax, urban land use tax, land value increment tax and some fees into property tax, replacing the existing land idle fees by vacant land taxes, increasing agricultural land use tax; land transfer tax can establish business tax, income tax, city maintenance building tax, which is speaking, not establishing land tax varieties for land transfer, integrating the corresponding business tax, income tax into related categories of tax structure in China's overall system. At the same time, the paper gives the corresponding policy recommendations for institutional environment (e.g. land regulations and laws, land assessment, property rights, revenue allocation) for the optimization of land tax system.
引文
①萧承勇：“台湾土地税的地位和作用”,《中外房地产导报》,2000年18期.
②德国联邦财政部.《税收A到Z》,柏林,2003年
③陈多长：“土地税制的实践：国际比较与中国的借鉴”,《中州学刊》,2002年1期
①刘守英：“政府垄断土地一级市场真的一本万利吗”,《中国优化》,2005年7期
②刘志坚、欧名豪：“土地利用规划公众参与缺失的成因分析”,《南京农业大学学报(社会科学版)》,2006年3期
③诸培新、曲福田：“农地非农化配置中的土地收益分配研究”, 《南京农业大学学报(社会科学)版)》20063期
④邹伟、吴群：“基于交易成本分析的农用地内部流转对策研究”,《农村经济》,2006年12期.
①据伍世安等人的研究,建国初期,只有对外贸易仲裁费、内河航运养护费、企业登记费、婚姻证书工本费、农牧业税附加、工商税附加、医疗服务收费、中小学杂费等少数“规费”项目。伍世安等著：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997：4
②王绍飞：《财政经济学》,北京：中国财经出版社,1984：91
①刘维新、谢经荣：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994：15
②王洪卫、陈歆、戴扬等编著：《房地产组税费优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005：37-38
③伍世安等著：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997：8-25
④詹云燕：“祖国大陆与台湾土地税收制度的比较”,《亚太经济》,1997年第1期
①田莉：“从国际经验看城市土地增值收益管理”,《国外城市规划》,2004年6期
②陈永红、董道元、熊志兵：“对我国土地税优化的国际借鉴与思考”,《中国房地产金融》,2004年2期
③季勇、朱道林：“我国不动产税收政策的拉弗曲线分析”,《上海财经大学学报》,2004年6期
④曲顺兰、路春城：“中国土地增值税制的缺陷与优化对策”,《浙江万里学院学报》,2006年9期
⑤曲顺兰、路春城：“论土地税在土地资源管理中的作用及其完善”,《山东经济》,2007年4期
⑥从明：“进一步发挥土地税的调节作用”,《中国金融》,2004年24期
⑦汪晖：“国有制条件下土地税对划拨土地开发时机的影响”,《数量经济技术经济研究》,2005年4期
⑧王洪卫、陈歆、戴扬等编著：《房地产组税费优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年
⑨从明、侯万军：“关于我国当前土地税政策存在的问题及建议”,《经济研究参考》,2005年18期
①况伟大：“土地用途、外部性与土地税”,《中国土地》,2005年10期
②季勇、朱道林：“我国不动产税收政策的拉弗曲线分析”,《上海财经大学学报》,2004年第6期)7
③刘守英、蒋省三：“土地融资与财政和金融风险”,《中国土地科学》,2005年第5期
④杨柳、陈艳：“不动产税的国际比较及我国不动产税的优化”,《特区经济》,2006年第3期
①王小映、贺明玉、高永：“我国农地转用中的土地收益分配实证研究”,《管理世界》,2006年第5期.
②何雪林、朱建华：“城市土地收益分配中的税费制度研究”,《现代城市研究》,2004年第1期
③王洪卫、陈歆、戴扬等编著：《房地产组税费优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005：37-38
④何振一：“中国土地税费问题和优化对策”,《中国地产市场》,2004年3月号
⑤杨皋玲、刘定祥：“免征农业税对农用土地的影响”,《中国农学通讯》,2005年第10期.
⑥孙俊、李志业、卢强等：“农村费税优化对农村土地承包制度影响研究”,《农业经济》,2005年第9期
①刘薰词：“取消农业税后的农业补贴政策安排”,《山东农业大学学报(社会科学版)》,2006年第2期
②吴小艳：“税优化后农村土地管理的问题及对策研究”,《华中师范大学研究生学报》,2006年第6期.
③秦华、张成士：“取消农业税后的农户投资问题研究”,《华东经济管理》,2006年第11期
④石磊、马士国：“减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策”,《财经研究》,2005年第6期
⑤高彦彬：“非除农业税之后,城乡税制如何衔接”,《商业研究》,2006年第18期
⑥马国贤：“建立以土地税为中心的农业税制”,《税务研究》,2001年第8期
⑦费跃峰、董道元：“对我国土地税优化的国际借鉴与思考”,《石家庄经济学院学报》,2004年第1期
①孟祥舟：“土地税制度优化的几个问题”,《中国土地》,2002年第1期
②陈淮：“房地产税能否化解土地收益分割的矛盾”,《财经科学》,2005年第1期
③北京市地方税务局课题组：“房地产税优化的国际借鉴及建议”,《税务研究》,2005年第1期
④唐建.把脉建设用地税[J].中国土地,2006(11)：4-6.
⑤吴次芳,郑娟尔,罗罡辉.平均地权思想回顾及其启示[J].中国土地科学,2006,20(6)：61-64.
⑥张治金.土地使用权出让金应该为土地使用税[J].经济研究参考,2006(63)：10-11.
①[英]威廉.配第.赋税论、献给英明人士、货币略论[M].北京：商务印书馆,1978.36-44
②[英]亚当.斯密.国民财富的性质和原因的研究(下)[M].北京：商务印书馆,1974.384-423
③[英]彼罗.斯拉法.李嘉图著作与通信集(第一卷：政治经济学及赋税原理)[M].北京：商务印书馆,1963.146-160
④[英]马歇尔.经济学原理(下卷)[M].北京：商务印书馆,1964.435-445
⑤Aron,H.J:"Who Pays the Property tax A new view.Washing D.C",The Brooking Institution,1975:19-20
⑥Feldstein,M.S:"The surprising incidence of a tax on pure rent:A new answer to and question",Journal of Political Economy,1977(85):349-360
⑦Raghbendra,Jha:"Modern Public Economics.Padstow,Cornwall:TJ", International Ltd.1998:272-273
⑧Netzer,D:" Economics of property tax", Washing D.C:The Brooking Institution,1966:23-40
⑨Mieskowskj,P.M:"The properly tax:An Excise Tax or Profit tax",Journal of Public Economics,1972(1):73-96
①Calvo,G.A、.Kotlikoff, L.J.& K.odriguez,GA:" The incidence of a tax on pure rent:A new reaaon for an old answer", Journal of Political Economy,1979(87):869-874
②Geoffery,K.T:"roperty taxes and the transition of land to urban use ",The Journal of Real Estate Finance and Economics,1988(4):79-83
③John.E.A. Two-Rate Property Tax Effects on Land Development [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,1999(18):181-190
④John.E,A. Taxes and Fees as Forms of Land Use Regulation [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,2005(31):413-427
⑤J Epstein,Rinchard A. Takings Private Property and the Power of Eminent Domain.Harvard University Press.1985
⑥Anders-on,J.E:" Land Development Extemality and Pigouvian Taxes oumal of Urban Economica.1993
⑦G.C.V-an kooten:"Land Resources Economics and Sustainable Development",UBC Press 1993
①马克思恩格斯全集.第4卷.北京：人民出版社,1975：342.
②[美]雷利.巴洛维著、谷树忠等译：《土地资源经济学—不动产经济学》,北京：北京农业大学出版社,1989年P381
③曲顺兰、,路春城：“论土地税在土地资源管理中的作用及其完善”,《山东经济》,2006牛弟4期
①刘维新等：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P 15-17
②刘书楷、曲福田：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,2004年P 368
③毕宝德：《土地经济学》,北京：中国人民大学出版社,2001年P 157-161
④我国税收按照管理体系的划分,有工商税、出入口关税和农业税三类,通常讲的土地税主要指城市土地税,属于工商税的范畴,由税务部门征收；农业税由财政部门组织征收。
⑤已于2006年全面免征,但考虑到其对我国土地利用影响较大,且目前没有相应的农地税,所以也将其纳入本文研究的范围。
⑥(孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期)
⑦伍世安等：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P 8-11
①谭术魁：《中国城市土地市场化经营研究》,北京：中国经济出版社,2001年P150-151
②刘书楷、曲福田：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,2004年P97-98
①[德]特奥多尔.布林克曼.刘萧然译：《农业经营经济学》,北京：农业出版社,1984年P4
①当然要同时满足由利润最大化的二阶条件得出的结论：MR′(Q) ①勒克斯：《亚当·斯密的错误》,伦敦：香勃拉出版社,1990年；转引自高鸿业：《西方经济学》,北京：中国人民大学出版社,2006年P66
②贺卫、伍山林：《制度经济学》,北京：机械工业出版社,2003年P 15;转引自陈志刚：《农地产权结构与农业绩效——基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P 24
③西蒙：《现代决策理论的基石(中译本)》,北京：北京经济学院出版社,1989年；转引自陈志刚：《农地产权结构与农业绩效——基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P 24
④在下面税费的特性中将从进一步阐述。
①马歇尔《经济学原理(中文版)》,北京：商务印书馆,1981年
②峁晓颖：《中国证券市场税收效应和制度分析》,苏州：苏州大学图书馆,2006年P 25-26
③王伟：《中国税收宏观调控的数理分析与实证研究》,北京：中国财政经济出版社,2003年P18-19
④黎赔肆、周寅康、彭补拙：“城市土地资源市场配置缺陷与税收调节”《中国土地科学》,2000年第5期
⑤吴凤岗：“论税收与资源优化配置”《湖南税务高等专科学校学报》,2001年第14期
⑥理查·A.姆斯格雷夫、皮吉·B.姆斯格雷夫：《美国财政理论与实践》,北京：中国财政经济出版社,1987年P341
⑦Fairchild.F.F. And Associates,1935:Forest Taxation in the United States, U.S. Department of Agriculture, Miss Publication,No.28,Washington:U.S. Government Printing Office.
①Klemperer W.D.,1974:Forests and Property Tax:A Reexamination, National Tax Journal, Vol.27,No.4
②野口悠纪雄：《土地经济学(中文版)》,北京：商务印书馆,1997年P88-92
③陈多长：《房地产税收论》,北京：中国中国市场出版社,2005年P 82-102
④陈志刚：《农地产权结构与农业绩效一基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P 27
⑤高鸿业：《西方经济学》,北京：中国人民大学出版社,2006年P355-
①陈万明：《公共经济学》,北京：中国农业出版社,2003年P141
①戴文标：《公共经济学新论》,浙江：浙江大学出版社,2005年P152
①陈万明：《公共经济学》,北京：中国农业出版社,2003年P142
②伍世安：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P96-97
③陈绍森：《收费管理学》,北京：中国财政经济出版社,1997年P30-31
④也有少量收费项目纳入预算内管理,如排污费、教育附加费等。
①陈绍森：《收费管理学》,北京：中国财政经济出版社,1997年P2
①伍世安：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P23
①王伟：《中国税收宏观调控的数理分析与实证研究》,北京：中国财政经济出版社,2003年P37
②中国社会科学院语言研究所词典编辑室：《现代汉语词典》,北京：商务印书馆,1996年P588
③(美)N.Gregory Mankiw著、梁小民译：《经济学原理》,北京：机械工业出版社,2003年P6
④卢现祥：《西方新制度经济学(修订版)》,北京：中国发展出版社,2003年P71
①曾志文：“正确认识税收对收入分配与资源配置的调控”,《财贸研究》,2002年第4期
①刘小明：《财政转移支付制度研究》,北京：中国财政经济出版社,2001年P72-73
①一些研究分为土地保有和流转两个环节,此时的土地流转环节包括土地的取得环节、开发、销售环节以及出租、转让环节等,税费征收的对象主要为土地(房地产)的生产者。
①王洪卫、陈歆、戴扬：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2004年
①刘维新、谢经荣：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年
②对于土地无偿转移,本文认为相关的税费应对受让人而言,可以视为受让人的不劳而获的一次性利得活所得,对其行为征收继承税费或受赠税费,因而分析中,把相关税费效应放在取得环节进行。
①由于土地费演进的随意性较大,且往往以一定方式融入到税收中,因此本章更多地是探讨土地税收制度演进过程。
②孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
③王洪卫把1949-1957年称为土地税制的建立阶段,1958-1978年称为税制变革阶段。
①按照税收管理体系的划分,其不属于工商税。
②周诚：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,1989年P364
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》，上海：上海财经大学出版社，2005年P41。
②刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》，北京：中国大地出版社，1994年P56～57。
①董长芝：“宋子文、孔详熙与国民政府的税制优化”,《民国档案》,1999年第3期
②任树椿：“中国田赋之沿革与整理方案之设计”,《东方杂志》,第31卷第14号
③刘椿：“三十年代南京国民政府的田赋整理”,《中国农史》,2000年第2期
④严中平：《中国近代经济史统计资料选辑》,北京：科学出版社,1955年P60
⑤(美)扬格：《一九二七至一九三七年的中国财政经济情况》,北京：中国社会科学出版社,1981年P 451
⑥王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年P41。
⑦刘维新等学者认为这是我国城市土地课税的开始。
⑧中国的地价税和土地增值税最早出现在德国占领青岛时,在国民政府的土地法公布前,1927年上海成立土地局,议办地价税,1928年广州开征了临时地价税。
⑨董长芝：“宋子文、孔详熙与国民政府的税制优化”,《民国档案》,1999年第3)期
①刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P 82。
②陈志刚：《农地产权结构与农业绩效—基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P45
①叶剑平等：《中国农村土地产权制度研究》,北京：中国农业出版社,2000年P17
②贾康、阎坤：《转轨中的财政制度变革》,上海：上海远东出版社,1999年P 116
③李永亮：《我国农业税法律制度研究》,兰州大学硕士论文,2006年P5-6
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年P 54-55。
②2005中国大考之免征农业税,http://business.sohu.com/s2005/pongyeshui/
③孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年P 50-51。
②刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P 83。
③郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P 365
④陈志刚：《农地产权结构与农业绩效—基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P53
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P275
①刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》,北京：中国大地出版社.1994年P51
①刘亚利：“收费,不该是出笼猛虎”,《中国财经报》,1996年4月2日。转引于：伍世安：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P 213
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P272
①王洪卫,陈歆,戴扬等。房地产租费税优化研究[M]。上海财经大学出版社,2005：152
②通常地,地方政府根据自身可以获得的税费收入范围进行减免或返还。
①张伦俊。税收与经济增长关系的数量分析[M]。北京：中国经济出版社,2006：324-326
②遗产税的依据应为遗产总额扣除一定项目金额后的余额。
①刘维新、谢经荣：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年
②陈多长：《房地产税收论》,北京：中国市场出版社,2005年
④本文后面用收益地价表示
①郝春虹：《税收经济学》,天津：南开大学出版社,2007年P333-334
①我国针对农地课征得土地税——田赋早在1950年建国初期就已经取消。
②刘书楷等认为我国的主要农地税包括农业税和耕地占用税。(刘书楷,曲福田主编：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,,2004年P378),
③金鑫等：《中国税务百科全书》,北京：经济管理出版社,1987年。
④编写组：《国家税收》,北京：中国广播电视大学出版社,1986年
①陈多长：《房地产税收论》,北京：中国市场出版社,2005年P289
②刘溶沧、赵志耘：《中国财政理论前沿》,北京：社会科学文献出版社,1999年P142
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P272
①蒲钰：“论我国农业税演进史及其发展趋势”,http://www.crifs.org.cn
②郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P271
③谢经荣、刘维新：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P131
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P273
②只把原村提留中村干部报酬、五保户供养和村办公经费等必要的固定支出纳入了附加的范围,而把其他公益性开支改成了“一事一议”。
③如南京在1994-2000年期间,农业税计征常产量为每亩149公斤,税率为11.26%,在2001年农村费改税后计征常年产量调整为600公斤,税率为7%,表现为下降。
④陈志刚：《农地产权结构与农业绩效》,北京：中国大地出版社,2006年P128
⑤这里主要指农民举家迁入城市而市民化,或者一些孤寡老人去世后,按规定土地交回农村集体,而其他情况,如婚嫁、出生等市人口发生变化的情况,一般地区不调整家庭承包的土地。
①陈志刚：《农地产权结构与农业绩效》,北京：中国大地出版社,2006年P128
①陈志刚：《农地产权结构与农业绩效》,北京：中国大地出版社,2006年P134-141
①刘薰词：“取消农业税后的农业补贴政策安排”,《.山东农业大学学报(社会科学版)》,,2006年第2期
吴小艳：“农业税优化后农村土地管理的问题及对策研究—基于湖北咸安的调查”,《华中师范大学研究生学报》,2006年第2期；秦华、张成士：“取消农业税后的农户投资问题研究”,《华东经济管理》,2006年第11期
②杨皋伶、,刘定祥：“免征农业税对农用土地的影响”,《中国农业通讯》,2005年第10期
③石磊、马士国：“减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策[”,《.财经研究》,2005年第6期
④鲁礼新、茹芳芳：“农业税减免对豫西山区农户生产投入影响的实证分析——渑池县农户调查”,《经济地理》,2007年第1期.
①刘薰词：“取消农业税后的农业补贴政策安排”,《山东农业大学学报(社会科学版)》,2006年第2期
①部分农民认为无法对总体意愿作出判断或根本没有变化,表中为明确回答有变化的农户比例情况.
②刘书楷：《土地经济学》,北京：中国矿业大学出版社.1994年P137
③欧阳进良、宋春梅、宇振荣,、张凤荣：“黄淮海平原农区不同类型农户的土地利用方式选择及其环境影响—以河北曲周县为例”,《自然资源学报》,2004年第1期
④张秀林、徐小明：“农户生产在不同政策环境下行为研究”,《农业技术经济》,1996年第4期
①刘慧：“中国农业资源配置现状研究”,《资源科学》,1998年5期
②占用面积变化为实际具有该利用方向农户的比例
①谭淑豪、谭仲春、黄贤金：“农户行为与土壤退化的制度经济学分析”,《土壤,》,2004年第2期.
①孙军、李志业、卢强等：“农村税费优化对农村土地承包制度影响研究”,《农业经济》,2005年第2期.
①郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P352-354
②王乔、席卫群：《比较税制》,复旦大学出版社,2004年P1-8
③郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P352-354
①孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
②孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
③郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P357-362
①如法国虽为发达国家,但其税制结构仍以流转税为主体。
②郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P357-362
①与第四章讲的在第一市场取得或者通过政府出让取得的含义相同,包括也具有土地使用权或所有权后进行建房等土地改良行为而进行的土地改良物取得。
②具体到各国,税种名称会有一定的差异。同时,对于土地无偿流转时,有的国家强调无偿取得,征收土地继承和受赠税费,而一些国家则强调无偿转移,推行遗产税和赠与税。
③是指就遗产总额课征累进税,规定起征点。不考虑继承人与遗产人的亲疏关系和继承人的个人情况。引自：邓宏乾：《中国房地产税制研究》,华中师范大学出版社,2000年P120-121
④是指对继承人所获得的土地遗产份额课征的税,实行累进税。同时也考虑到继承人与遗产人的亲疏关系、继承人个人财产情况以及继任人子女的多寡等情况,涉及不同的税率课征。
①郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P406-407
②王洪卫等在对日本的房地产税收按阶段划分时将遗产税和赠与税划归为流转(交易、转让)阶段。王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P126-127
③关于不动产取得时间的界定,日本地方税法规定：第一,新建房屋投入使用或者该房地产的转让日：第二,自房屋建成之日起6个月内尚未投入使用或转让时,从建成之日起6个月后,即被视为取得该房屋。
①转易契是指将任何不动产转让或归属任何人的一切文书(包括退回数)及一切法庭判令或命令。
②引自：季勇：《不动产税制的国际借鉴与我国优化》,中国农业大学硕士论文,2004年P44-45
①郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P406-407
①刘维新：《中国土地租费税体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P36
①季勇：《不动产税制的国际借鉴与我国优化》,中国农业大学硕士论文,2004年P50
②王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P123-124
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P135
②李延寿：“.论房地产税费制度”,《中外房地产导报》,1999年第24期
③邓洪涛：“国外房地产税制的特点、经验及启示”,《特区理论与实践》,1999年第9期
④季勇：《不动产税制的国际借鉴与我国优化》,中国农业大学硕士论文,2004年P53
⑤邓宏乾：《中国房地产税制研究》,华中师范大学出版社,2000年P105
①彭澄：《资本主义国家税收》,北京：中国财政经济出版社,1991年P 183
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P137
②国家税务局科研所《清费立税》课题组：“关于我国费改税问题的研究”,《经济研究参考》,1998年第86期
①樊勇明、杜莉编著：《公共经济学》,上海：复旦大学出版社,2001年P198-1999
①石磊、马士国：“减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策”,《.财贸研究》,2005年第6期
①唐仁健：“对农村税费优化若干重大问题的探讨”,《.中国农村经济》,2002年第9期
①北京大学中国经济研究中心宏观组：“物业税优化与地方财政”,《经济研究》,2006年第3期
②吴翔华、陆海曙：“物业税开征对房地产市场的影响效应分析”,《税收与经济》,2008年第3期
③国务院发展研究中心课题组：“物业税推进中的三个问题[J]”,《中国发展观察》,2006年第8期.
①孙钢、李铭：“对我国开征物业税有关问题的研究”,《财政与发展》,2005年第4期
②后面将讨论这种假设的合理性。
①傅光明：“论开征物业税的理论依据和重大意义”,《.湖北社会科学》,2006年第5期
马克和：“我国开征物业税的难点和现实选择”,《.税务研究》,2004年第4期
许一：“我国开征物业税初探”,《.财会研究》,2004年第5期
李家鸽、马丽波：“启动我国物业税制的税负探析”,《.金融与经济》,2004年第6期
②谭术魁、陈小川：“关于物业税几个问题的思考”,《中国房地产金融》,2006年第6期
③邓宏乾：“基于税收目的的物业税优化分析—兼评物业税优化方案”,《,华中师范大学学报(人文社会科学版)》,2006年第5期
刘维新：“土地制度“三归并”与开征物业税”,《城市开发》,2004年第7期
何振一：“物业税与土地出让金不可替代性简论”,《中国国土资源经济》,2004年第7期
吴淑莲、刘红瑛：“物业税不是万能的”,《中国土地》,2005年第4期
④孙钢、李铭：“.对我国开征物业税有关问题的研究”,《,财政与发展》,2005年第4期
①北京大学中国经济研究中心宏观组：“物业税优化与地方财政”,《.经济研究》,2006年第3期
②前文已建议取消耕地占用税
①前文已提出相关理由。
②如南京2001-2007年,印花税占契税的比例分别为0.030%、0.036%、O.045%、0.061%、0.057%、0.050%、0.062%。
③王在清：“遗产税和赠与税的征收依据及其功能”,《税务研究》,2001年第5期
①佚名：“征收物业税缺乏产权和民主基础”,《.中国经济时报》,2005年11月30日.
①转引自蒋洪等著：“《财政学教程》,上海：上海三联书店,1996年P542
1. (美)N.Gregory Mankiw.著.梁小民译.经济学原理[M].北京：机械工业出版社。2003
2. (美)扬格.一九二七至一九三七年的中国财政经济情况[M].北京：中国社会科学出版社,1981
3.Klemperer W.D.,1974:Forests and Property Tax:A Reexamination, National Tax Journal, Vol.27,No.4
4. [德]特奥多尔.布林克曼.刘萧然译.农业经营经济学[M].北京：农业出版社,1984
5. [美]哈维.S.罗森(Harvey S. Rosen)著,平新乔译。财政学,北京：中国人民大学出版社,2000
6. [美]雷利.巴洛维著.谷树忠等译.土地资源经济学—不动产经济学.北京：北京农业大学出版社,1989
7. [英]马歇尔.经济学原理(下卷)[M].北京：商务印书馆,1964
8. [英]亚当.斯密.国民财富的性质和原因的研究(下)[M].北京：商务印书馆,1974
9. [英]彼罗.斯拉法.李嘉图著作与通信集(第一卷：政治经济学及赋税原理)[M].北京：商务印书馆,1963
10.T.W.舒尔茨.制度与人的经济价值的不断提高.财产权与制度变迁[M].上海：上海三联书店,1991
11.[英]威廉.配第.赋税论、献给英明人士、货币略论[M].北京：商务印书馆,1978.
12.2005中国大考之免征农业税,http://business.sohu.com/s2005/nongyeshui/
13. Anders-on,J.E. Land Development Externality and Pigouvian Taxes oumal of Urban Economica[M]. 1993
14. Aron,H.J.Who Pays the Property tax? A new view [M].Washing D.C:The Brooking Institution,1975:19-20
15. Calvo,G.A.,Kotlikoff,L.J.& Kodriguez,G.A. The incidence of a tax on pure rent:A new reaaon for an old answer [J]. Journal of Political Economy,1979(87):869-874
16. Epstein,Rinchard A. Takings Private Property and the Power of Eminent Domain[M].Harvard University Press.1985
17. Fairchild,F.F. And Associates,1935:Forest Taxation in the United States, U.S. Department of Agriculture, Miss Publication,No.28,Washington:U.S. Government Printing Office.
18. Feldstein,M.S.The surprising incidence of a tax on pure rent:A new answer to and question[J] Journal of Political Economy,1977(85):349-360
19. G.C.V-an kooten.Land Resources Economics and Sustainable Development [M]. UBC Press 1993
20. Geoffery,K.T. Property taxes and the transition of land to urban use [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,1988(4):79-83
21. John.E,A. Taxes and Fees as Forms of Land Use Regulation [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,2005(31):413-427
22. John.E,A. Two-Rate Property Tax Effects on Land Development [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,1999(18):181-190
23. Mieskowskj,P.M.The properly tax:An Excise Tax or Profit tax?[J]. Journal of Public Economics,1972(1):73-96
24. Netzer,D. Economics of property tax[M]. Washing D.C:The Brooking Institution,1966:23-40
25. Raghbendra,Jha.Modern Public Economics[M].Padstow,Cornwall:TJ.International Ltd.1998:272-273
26. Joan Youngman and Jane Malme, The Property Tax In A New Environment Lessons From International Tax Reform Efforts, Cambriage, Massachusetts.
27. C.Webber&A.Wildavsky,A History of Taxation and Expenditure in the Western World, New
28. York,1986.
29.3. John J. Carroll and Seymour Sacks, The property tax base and the pattern of local government expenditures:The influence of industry, Papers in Regional Science173-189, Volume 9, Number 1, 1962.
30.4. Jon H. Fiva and Jorn Rattso, Local choice of property taxation:evidence from Norway, Public Choice, Volume 132, Numbers 3-4,2007.
31.5. John F. Mc Donald, Local property tax differences and business real estate values, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume 6, Number 3,1993.
32.6. Ralph E. Miner, Some observations on the political economy of property tax reform, Public Choice, Volume 17, Number 1,1974.
33.7. David L. Chicoine and Norman Walzer, Factors affecting property tax reliance:Additional evidence, Public Choice, Volume 49, Number 1,1986,1.
34.8. Dennis R. Heffley and Daniel P. Hewitt, Land-use zoning in a local economy with optimal property taxes and public expenditures, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume 1, Number 4,1988.12.
35.9. Wei Li, Property tax and speculative bubble:An empirical analysis of Tianjin, Frontiers of Economics in China, Volume 3, Number 4,2008,12.
36.10. Martin A. Levin, Urban politics and political economy. The politics of the property tax, Policy Sciences, Volume 9, Number 2,1978.4.
37.11. Richard Arnott and Petia Petrova, The Property Tax as a Tax on Value:Deadweight Loss, International Tax and Public Finance, Volume 13, Numbers 2-3,2006.5.
38.12. Garrick Small, A Just Integration of Western and Customary Land Rights in Australia, Research Issues in Real Estate, Indigenous Peoples and Real Estate Valuation.2008
39.13. Hiroshi Yamauchi, Differential impacts of use value taxation on local property tax bases over time, The Annals of Regional Science, Volume 13, Number 1,1979,3.
40.14. Steve White and Steve H. Murdock, The importance of demographic analyses in state-and local-level policy evaluations:A case study analysis of property taxes in Texas, USA, Population Research and Policy Review, Volume 17, Number 2,1998,4.
41.15. Geoffrey Keith Turnbull, Property taxes and the transition of land to urban use, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume 1, Number 4,1988,12.
42.16. Charles A. M. de Bartolome, Stuart S. Rosenthal, Property Tax Capitalization in a Model with Tax-Deferred Assets, Standard Deductions, and the Taxation of Nominal Interest, Review of Economics and Statistics February 1999, Vol.81, No.1, Pages 85-95:85-95.
43.奥肯.平等与效率：重大的抉择[M],北京：华夏出版社,1987
44.北京大学中国经济研究中心宏观组.物业税优化与地方财政[J].经济研究,2006(3)：15～24
45.北京市地方税务局课题组.房地产税优化的国际借鉴及建议[J].税务研究,2005(1)：85-88.
46.毕宝德.土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社.2001
47.编写组.国家税收[M].北京：中国广播电视大学出版社,1986
48.陈多长.土地税制的实践：国际比较与中国的借鉴[J].中州学刊,2002(1)：47-50.
49.陈多长.房地产税收论[M].北京：中国中国市场出版社,2005
50.陈淮.房地产税能否化解土地收益分割的矛盾[J].财经科学,2005(1)：159-163.
51.陈建淦,段晓力.国外房地产税制的借鉴和启示[J].集美大学学报(哲学社会科学版),2005,9(3)：50-54.
52.陈绍森.收费管理学M].北京：中国财政经济出版社.1997
53.陈万明.公共经济学[M].北京：中国农业出版社.2003
54.陈永红,董道元等.对我国土地税优化的国际借鉴与思考[J].中国房地产金融,2004(2)：30-34.
55.陈志刚.农地产权结构与农业绩效—基于转型期中国的实证研究[M].北京：中国大地出版社,2006
56.从明,侯万军.关于我国当前土地税政策存在的问题及建议[J].经济研究参考,2005(18)：2-3.
57.从明.进一步发挥土地税的调节作用[J].中国金融,2004(24)：2、26.
58.戴文标.公共经济学新论[M].浙江：浙江大学出版社.2005
59.道格拉斯·诺斯.制度、制度变迁与经济绩效.上海： 上海三联书店,1994
60.德国联邦财政部.税收A到Z[M](2003).柏林
61.邓宏乾.关于征收土地增值税的几个问题[J].北京房地产,1993(8)：20-21
62.邓宏乾.基于税收目的的物业税优化分析——兼评物业税优化方案[J],华中师范大学学报(人文社会科学版),2006(5)：58～62
63.董长芝.宋子文、孔详熙与国民政府的税制优化[J].民国档案.1999(3)：81-87
64.董洪波,李倩.房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J].哈尔滨市委党校学报,2007(1)：39-40
65.樊勇明,杜莉编著.公共经济学[M].上海：复旦大学出版社,2001
66.方鹏.农村土地流转制度与市场发育研究——以江苏省为例.南京农业大学硕士论文,2001.
67.费跃峰,董道元.对我国土地税优化的国际借鉴与思考[J].石家庄经济学院学报,2004,27(1)：65-68.
68.傅光明.论开征物业税的理论依据和重大意义[J].湖北社会科学,2006(5)：89-92
69.高鸿业。西方经济学[M].北京：中国人民大学出版社。2006
70.高彦彬.废除农业税之后,城乡税制如何衔接[J].商业研究,2006(18)：132-134.
71.郭翔宇,曾福生,刘葆金.农业经济专题研究[M].哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000
72.韩书成,谢永等.不同类型农户土地投入行为差异研究[J].水土保持研究,2005,12(5)：83～86
73.郝春虹。税收经济学[M].天津：南开大学出版社,2007
74.何雪林,朱建华.城市土地收益分配中的税费制度研究明.现代城市研究,2004(1)：50-52.
75.何振一.物业税与土地出让金不可替代性简论[J],中国国土资源经济,2004(7)：4-6
76.何振一.中国土地价税问题和优化对策[J].中国地产市场,2004(3)：57-69.
77.贺卫,伍山林.制度经济学[M].北京：机械工业出版社,2003
78.季勇,朱道林.我国不动产税收政策的拉弗曲线分析[J].上海财经大学学报,2004(6)：12-17.
79.贾康、阎坤.转轨中的财政制度变革[M].上海：上海远东出版社,1999
80.贾生华,张宏斌。中国农地非农化过程与机制实证研究[M].上海：上海交通大学出版社,2002
81.金鑫等.中国税务百科全书[M].北京：经济管理出版社,1987
82.况伟大.土地用途、外部性与土地税[J].中国土地,2005(10)：22-26.
83.勒克斯.《亚当·斯密的错误》,伦敦,香勃拉出版社,1990
84.黎赔肆,周寅康,彭补拙。城市土地资源市场配置的缺陷与税收调节[J].中国土地科学,2000,14(5)：21-24
85.李永亮.我国农业税法律制度研究[D].兰州大学硕士论文,2006
86.理查-A.姆斯格雷夫、皮吉.B.姆斯格雷夫.美国财政理论与实践[M].北京：中国财政经济出版社,1987
87.刘椿.三十年代南京国民政府的田赋整理[J].中国农史.2000,19(2)：80-85
88.刘桓.物业税的开征及难点分析[J].涉外税务,2004(4)：8-11.
89.刘慧.中国农业资源配置现状研究[J].资源科学,1998,20(5)：18～25
90.刘溶沧、赵志耘.中国财政理论前沿[M].北京：社会科学文献出版社,1999
91.刘守英,蒋省三.土地融资与财政和金融风险[J].中国土地科学,2005,19(5)：4-9.
92.刘守英.政府垄断土地一级市场真的一本万利吗[J].中国优化,2005(7)：19-21.
93.刘书楷,曲福田.土地经济学[M].北京：中国农业出版社.2004
94.刘维新.土地制度“三归并”与开征物业税[J],城市开发,2004(7)：26～28
95.刘维新等.中国土地租税费体系研究[M].北京：中国大地出版社.1994
96.刘小明.财政转移支付制度研究[M].北京：中国财政经济出版社,2001
97.刘薰词.取消农业税后农业补贴政策安排[J].山东农业大学学报(社会科学版),2006(2)：7-11
98.刘亚利.收费,不该是出笼猛虎.中国财经报,1996-4-2
99.刘志坚,欧名豪.土地利用规划公众参与缺失的成因分析[J].南京农业大学学报(社会科学版),2006(3)：7-12.
100.卢现祥.西方新制度经济学(修订版)[M].北京：中国发展出版社.2003
101.鲁礼新,茹芳芳.农业税减免对豫西山区农户生产投入影响的实证分析——渑池县农户调查[J].经济地理,2007,27(1)：133-136
102.马国贤.建立以土地税为中心的农业税制[J].税务研究,2001(8)：29-35.
103.马克思恩格斯全集.第4卷.北京：人民出版社,1975
104.马歇尔.经济学原理(中文版)[M].北京：商务印书馆,1981
105.峁晓颖.中国证券市场税收效应和制度分析[D].苏州：苏州大学图书馆,2006
106.孟祥舟.土地税制度优化的几个问题[J].中国土地,2002(1)：11-13.
107.欧阳进良,宋春梅,宇振荣,张凤荣.黄淮海平原农区不同类型农户的土地利用方式选择及其环境影响—以河北曲周县为例[J].自然资源学报,2004,19(1)：1～10
108.蒲钰.论我国农业税演进史及其发展趋势.http：／／www.crifs.org.cn
109.秦华,张成士.取消农业税后的农户投资问题研究[J].华东经济管理,2006(11)：59-62.
110.曲福田,陈江龙,陈雯。农地非农化经济驱动机制的理论分析与实证研究[J].自然资源学报,2005,20(2)231-241
111.曲顺兰,路春城.论土地税在土地资源管理中的作用及其完善[J].山东经济.2006(4)34-44
112.曲顺兰,路春城.中国土地增值税制的缺陷与优化对策[J].浙江万里学院学报,2006,(19)：77-80.
113.任树椿.中国田赋之沿革与整理方案之设计[J].东方杂志.第31卷,14号
114.石磊,马士国.减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策[J].财经研究,2005(6)：16～20
115.孙钢,李铭.对我国开征物业税有关问题的研究[J],财政与发展,2005(4)：11～17
116.孙钢.对土地税收制度的初步研究[J].经济研究参考.1997(60)2-20
117.孙军,李志业等.农村税费优化对农村土地承包制度影响研究[J].农业经济,2005(2)：16-18.
118.谭淑豪,谭仲春,黄贤金.农户行为与土壤退化的制度经济学分析[J].土壤,2004,36(2)：141-144.
119.谭术魁,陈小川.关于物业税几个问题的思考[J].中国房地产金融,2006(6)：7-10。
120.谭术魁.中国城市土地市场化经营研究[M.北京：中国经济出版社,2001
121.唐建.把脉建设用地税[J].中国土地,2006(11)：4-6.
122.唐明.房地产市场税收调控效应及其调整思路—基于税负转嫁与税负合理分配的分析.广东商学院学报：2007(2)：35-39
123.唐仁健.对农村税费优化若干重大问题的探讨[J].中国农村经济,2002(9)：4-13
124.田莉.从国际经验看城市土地增值收益管理[J].国外城市规划,2004,19(6)：8-13.
125.汪晖.国有制条件下土地税对划拨土地开发时机的影响[J].数量经济技术经济研究,2005(4)：23-30.
126.王洪卫,陈歆,戴扬等.房地产租费税优化研究[M].上海：上海财经大学出版社.2005.
127.王伟.中国税收宏观调控的数理分析与实证研究[M].北京：中国财政经济出版社,2003
128.王小映,贺明玉,高永.我国农地转用中的土地收益分配实证研究[J].管理世界,2006(5)：62-68.
129.吴次芳,郑娟尔,罗罡辉.平均地权思想回顾及其启示[J].中国土地科学,2006,20(6)：61-64.
130.吴凤岗.论税收与资源优化配置[J].湖南税务高等专科学校学报,2001,2(14)：19-22
11.吴淑莲,刘红瑛.物业税不是万能的[J],中国土地,2005(4)：17-19
132.吴翔华,陆海曙.物业税开征对房地产市场的影响效应分析[J].税收与经济,2008(4)：95-98
133.吴小艳.农业税优化后农村土地管理的问题及对策研究—基于湖北咸安的调查[J].华中师范大学研究生学报,2006(2)：83～86.：
134.秦华,张成士.取消农业税后的农户投资问题研究[J].华东经济管理,2006(11)：59-62
135.伍世安等.中国收费研究[M].北京：中国财政经济出版社.1997
136.西蒙.詹姆斯、克里斯托弗.诺布斯著, 罗小林译.税收经济学[M],北京：中国财政经济出版社,2002
137.西蒙.现代决策理论的基石(中译本)[M].北京：北京经济学院出版社,1989
138.萧承勇.台湾土地税的地位和作用[J].中外房地产导报,2000(18)：37-39.
139.谢白三、王小映.关于完善我国土地增值税的若干建议[J].中外房地产报,1998(3)：7
140.严中平.中国近代经济史统计资料选辑[M].北京：科学出版社,1955
141.杨皋伶,刘定祥.免征农业税对农用土地的影响[J].中国农业通讯,2005,21(10)：457-459
142.杨柳,陈艳.不动产税的国际比较及我国不动产税的优化[J].特区经济,2006(3)：169-171.
143.野口悠纪雄.土地经济学(中文版)[M].北京：商务印书馆,1997
144.叶剑平等.中国农村土地产权制度研究[J].北京：中国农业出版社,2000
145.佚名.征收物业税缺乏产权和民主基础[N].中国经济时报,2005-11-30.
146.曾志文。正确认识税收对收入分配与资源配置的调控[J].财贸研究,2002(4)：88-89
147.詹云燕.祖国大陆与台湾土地税收制度的比较[J].亚太经济,19977(1)：68-76.
148.张伦俊.税收与经济增长关系的数量分析[M].北京：中国经济出版社,2006.
149.张思锋等编著.公共经济学[M].西安：西安交通大学出版社,2008：239～253
150.张秀林,徐小明.农户生产在不同政策环境下行为研究[J].农业技术经济,1996,(4)：27-32
151.张治金.土地使用权出让金应该为土地使用税[J].经济研究参考,2006(63)：10-11.
152.中国社会科学院语言研究所词典编辑室.现代汉语词典[M].北京：商务印书馆。1996：588
153.周诚.土地经济学[M].北京：中国农业出版社.1989
154.诸培新,曲福田.农地非农化配置中的土地收益分配研究[J].南京农业大学学报(社会科学版),2006(3)：1-6.
155.邹伟,吴群.基于交易成本分析的农用地内部流转对策研究[J].农村经济,2006(12):41-44.
156.财政部税收制度国际比较课题组.英国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
157.财政部税收制度国际比较课题组.美国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
158.财政部税收制度国际比较课题组.法国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
159.财政部税收制度国际比较课题组.德国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
160.财政部税收制度国际比较课题组.荷兰比利时卢森堡税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
161.财政部税收制度国际比较课题组.意大利税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
162.财政部税收制度国际比较课题组.印度税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
163.财政部税收制度国际比较课题组.加拿大税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
164.财政部税收制度国际比较课题组.日本税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
165.财政部税收制度国际比较课题组.俄罗斯联邦税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
166.财政部税收制度国际比较课题组.巴西税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
②德国联邦财政部.《税收A到Z》,柏林,2003年
③陈多长：“土地税制的实践：国际比较与中国的借鉴”,《中州学刊》,2002年1期
①刘守英：“政府垄断土地一级市场真的一本万利吗”,《中国优化》,2005年7期
②刘志坚、欧名豪：“土地利用规划公众参与缺失的成因分析”,《南京农业大学学报(社会科学版)》,2006年3期
③诸培新、曲福田：“农地非农化配置中的土地收益分配研究”, 《南京农业大学学报(社会科学)版)》20063期
④邹伟、吴群：“基于交易成本分析的农用地内部流转对策研究”,《农村经济》,2006年12期.
①据伍世安等人的研究,建国初期,只有对外贸易仲裁费、内河航运养护费、企业登记费、婚姻证书工本费、农牧业税附加、工商税附加、医疗服务收费、中小学杂费等少数“规费”项目。伍世安等著：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997：4
②王绍飞：《财政经济学》,北京：中国财经出版社,1984：91
①刘维新、谢经荣：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994：15
②王洪卫、陈歆、戴扬等编著：《房地产组税费优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005：37-38
③伍世安等著：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997：8-25
④詹云燕：“祖国大陆与台湾土地税收制度的比较”,《亚太经济》,1997年第1期
①田莉：“从国际经验看城市土地增值收益管理”,《国外城市规划》,2004年6期
②陈永红、董道元、熊志兵：“对我国土地税优化的国际借鉴与思考”,《中国房地产金融》,2004年2期
③季勇、朱道林：“我国不动产税收政策的拉弗曲线分析”,《上海财经大学学报》,2004年6期
④曲顺兰、路春城：“中国土地增值税制的缺陷与优化对策”,《浙江万里学院学报》,2006年9期
⑤曲顺兰、路春城：“论土地税在土地资源管理中的作用及其完善”,《山东经济》,2007年4期
⑥从明：“进一步发挥土地税的调节作用”,《中国金融》,2004年24期
⑦汪晖：“国有制条件下土地税对划拨土地开发时机的影响”,《数量经济技术经济研究》,2005年4期
⑧王洪卫、陈歆、戴扬等编著：《房地产组税费优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年
⑨从明、侯万军：“关于我国当前土地税政策存在的问题及建议”,《经济研究参考》,2005年18期
①况伟大：“土地用途、外部性与土地税”,《中国土地》,2005年10期
②季勇、朱道林：“我国不动产税收政策的拉弗曲线分析”,《上海财经大学学报》,2004年第6期)7
③刘守英、蒋省三：“土地融资与财政和金融风险”,《中国土地科学》,2005年第5期
④杨柳、陈艳：“不动产税的国际比较及我国不动产税的优化”,《特区经济》,2006年第3期
①王小映、贺明玉、高永：“我国农地转用中的土地收益分配实证研究”,《管理世界》,2006年第5期.
②何雪林、朱建华：“城市土地收益分配中的税费制度研究”,《现代城市研究》,2004年第1期
③王洪卫、陈歆、戴扬等编著：《房地产组税费优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005：37-38
④何振一：“中国土地税费问题和优化对策”,《中国地产市场》,2004年3月号
⑤杨皋玲、刘定祥：“免征农业税对农用土地的影响”,《中国农学通讯》,2005年第10期.
⑥孙俊、李志业、卢强等：“农村费税优化对农村土地承包制度影响研究”,《农业经济》,2005年第9期
①刘薰词：“取消农业税后的农业补贴政策安排”,《山东农业大学学报(社会科学版)》,2006年第2期
②吴小艳：“税优化后农村土地管理的问题及对策研究”,《华中师范大学研究生学报》,2006年第6期.
③秦华、张成士：“取消农业税后的农户投资问题研究”,《华东经济管理》,2006年第11期
④石磊、马士国：“减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策”,《财经研究》,2005年第6期
⑤高彦彬：“非除农业税之后,城乡税制如何衔接”,《商业研究》,2006年第18期
⑥马国贤：“建立以土地税为中心的农业税制”,《税务研究》,2001年第8期
⑦费跃峰、董道元：“对我国土地税优化的国际借鉴与思考”,《石家庄经济学院学报》,2004年第1期
①孟祥舟：“土地税制度优化的几个问题”,《中国土地》,2002年第1期
②陈淮：“房地产税能否化解土地收益分割的矛盾”,《财经科学》,2005年第1期
③北京市地方税务局课题组：“房地产税优化的国际借鉴及建议”,《税务研究》,2005年第1期
④唐建.把脉建设用地税[J].中国土地,2006(11)：4-6.
⑤吴次芳,郑娟尔,罗罡辉.平均地权思想回顾及其启示[J].中国土地科学,2006,20(6)：61-64.
⑥张治金.土地使用权出让金应该为土地使用税[J].经济研究参考,2006(63)：10-11.
①[英]威廉.配第.赋税论、献给英明人士、货币略论[M].北京：商务印书馆,1978.36-44
②[英]亚当.斯密.国民财富的性质和原因的研究(下)[M].北京：商务印书馆,1974.384-423
③[英]彼罗.斯拉法.李嘉图著作与通信集(第一卷：政治经济学及赋税原理)[M].北京：商务印书馆,1963.146-160
④[英]马歇尔.经济学原理(下卷)[M].北京：商务印书馆,1964.435-445
⑤Aron,H.J:"Who Pays the Property tax A new view.Washing D.C",The Brooking Institution,1975:19-20
⑥Feldstein,M.S:"The surprising incidence of a tax on pure rent:A new answer to and question",Journal of Political Economy,1977(85):349-360
⑦Raghbendra,Jha:"Modern Public Economics.Padstow,Cornwall:TJ", International Ltd.1998:272-273
⑧Netzer,D:" Economics of property tax", Washing D.C:The Brooking Institution,1966:23-40
⑨Mieskowskj,P.M:"The properly tax:An Excise Tax or Profit tax",Journal of Public Economics,1972(1):73-96
①Calvo,G.A、.Kotlikoff, L.J.& K.odriguez,GA:" The incidence of a tax on pure rent:A new reaaon for an old answer", Journal of Political Economy,1979(87):869-874
②Geoffery,K.T:"roperty taxes and the transition of land to urban use ",The Journal of Real Estate Finance and Economics,1988(4):79-83
③John.E.A. Two-Rate Property Tax Effects on Land Development [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,1999(18):181-190
④John.E,A. Taxes and Fees as Forms of Land Use Regulation [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,2005(31):413-427
⑤J Epstein,Rinchard A. Takings Private Property and the Power of Eminent Domain.Harvard University Press.1985
⑥Anders-on,J.E:" Land Development Extemality and Pigouvian Taxes oumal of Urban Economica.1993
⑦G.C.V-an kooten:"Land Resources Economics and Sustainable Development",UBC Press 1993
①马克思恩格斯全集.第4卷.北京：人民出版社,1975：342.
②[美]雷利.巴洛维著、谷树忠等译：《土地资源经济学—不动产经济学》,北京：北京农业大学出版社,1989年P381
③曲顺兰、,路春城：“论土地税在土地资源管理中的作用及其完善”,《山东经济》,2006牛弟4期
①刘维新等：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P 15-17
②刘书楷、曲福田：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,2004年P 368
③毕宝德：《土地经济学》,北京：中国人民大学出版社,2001年P 157-161
④我国税收按照管理体系的划分,有工商税、出入口关税和农业税三类,通常讲的土地税主要指城市土地税,属于工商税的范畴,由税务部门征收；农业税由财政部门组织征收。
⑤已于2006年全面免征,但考虑到其对我国土地利用影响较大,且目前没有相应的农地税,所以也将其纳入本文研究的范围。
⑥(孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期)
⑦伍世安等：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P 8-11
①谭术魁：《中国城市土地市场化经营研究》,北京：中国经济出版社,2001年P150-151
②刘书楷、曲福田：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,2004年P97-98
①[德]特奥多尔.布林克曼.刘萧然译：《农业经营经济学》,北京：农业出版社,1984年P4
①当然要同时满足由利润最大化的二阶条件得出的结论：MR′(Q)
②贺卫、伍山林：《制度经济学》,北京：机械工业出版社,2003年P 15;转引自陈志刚：《农地产权结构与农业绩效——基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P 24
③西蒙：《现代决策理论的基石(中译本)》,北京：北京经济学院出版社,1989年；转引自陈志刚：《农地产权结构与农业绩效——基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P 24
④在下面税费的特性中将从进一步阐述。
①马歇尔《经济学原理(中文版)》,北京：商务印书馆,1981年
②峁晓颖：《中国证券市场税收效应和制度分析》,苏州：苏州大学图书馆,2006年P 25-26
③王伟：《中国税收宏观调控的数理分析与实证研究》,北京：中国财政经济出版社,2003年P18-19
④黎赔肆、周寅康、彭补拙：“城市土地资源市场配置缺陷与税收调节”《中国土地科学》,2000年第5期
⑤吴凤岗：“论税收与资源优化配置”《湖南税务高等专科学校学报》,2001年第14期
⑥理查·A.姆斯格雷夫、皮吉·B.姆斯格雷夫：《美国财政理论与实践》,北京：中国财政经济出版社,1987年P341
⑦Fairchild.F.F. And Associates,1935:Forest Taxation in the United States, U.S. Department of Agriculture, Miss Publication,No.28,Washington:U.S. Government Printing Office.
①Klemperer W.D.,1974:Forests and Property Tax:A Reexamination, National Tax Journal, Vol.27,No.4
②野口悠纪雄：《土地经济学(中文版)》,北京：商务印书馆,1997年P88-92
③陈多长：《房地产税收论》,北京：中国中国市场出版社,2005年P 82-102
④陈志刚：《农地产权结构与农业绩效一基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P 27
⑤高鸿业：《西方经济学》,北京：中国人民大学出版社,2006年P355-
①陈万明：《公共经济学》,北京：中国农业出版社,2003年P141
①戴文标：《公共经济学新论》,浙江：浙江大学出版社,2005年P152
①陈万明：《公共经济学》,北京：中国农业出版社,2003年P142
②伍世安：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P96-97
③陈绍森：《收费管理学》,北京：中国财政经济出版社,1997年P30-31
④也有少量收费项目纳入预算内管理,如排污费、教育附加费等。
①陈绍森：《收费管理学》,北京：中国财政经济出版社,1997年P2
①伍世安：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P23
①王伟：《中国税收宏观调控的数理分析与实证研究》,北京：中国财政经济出版社,2003年P37
②中国社会科学院语言研究所词典编辑室：《现代汉语词典》,北京：商务印书馆,1996年P588
③(美)N.Gregory Mankiw著、梁小民译：《经济学原理》,北京：机械工业出版社,2003年P6
④卢现祥：《西方新制度经济学(修订版)》,北京：中国发展出版社,2003年P71
①曾志文：“正确认识税收对收入分配与资源配置的调控”,《财贸研究》,2002年第4期
①刘小明：《财政转移支付制度研究》,北京：中国财政经济出版社,2001年P72-73
①一些研究分为土地保有和流转两个环节,此时的土地流转环节包括土地的取得环节、开发、销售环节以及出租、转让环节等,税费征收的对象主要为土地(房地产)的生产者。
①王洪卫、陈歆、戴扬：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2004年
①刘维新、谢经荣：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年
②对于土地无偿转移,本文认为相关的税费应对受让人而言,可以视为受让人的不劳而获的一次性利得活所得,对其行为征收继承税费或受赠税费,因而分析中,把相关税费效应放在取得环节进行。
①由于土地费演进的随意性较大,且往往以一定方式融入到税收中,因此本章更多地是探讨土地税收制度演进过程。
②孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
③王洪卫把1949-1957年称为土地税制的建立阶段,1958-1978年称为税制变革阶段。
①按照税收管理体系的划分,其不属于工商税。
②周诚：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,1989年P364
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》，上海：上海财经大学出版社，2005年P41。
②刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》，北京：中国大地出版社，1994年P56～57。
①董长芝：“宋子文、孔详熙与国民政府的税制优化”,《民国档案》,1999年第3期
②任树椿：“中国田赋之沿革与整理方案之设计”,《东方杂志》,第31卷第14号
③刘椿：“三十年代南京国民政府的田赋整理”,《中国农史》,2000年第2期
④严中平：《中国近代经济史统计资料选辑》,北京：科学出版社,1955年P60
⑤(美)扬格：《一九二七至一九三七年的中国财政经济情况》,北京：中国社会科学出版社,1981年P 451
⑥王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年P41。
⑦刘维新等学者认为这是我国城市土地课税的开始。
⑧中国的地价税和土地增值税最早出现在德国占领青岛时,在国民政府的土地法公布前,1927年上海成立土地局,议办地价税,1928年广州开征了临时地价税。
⑨董长芝：“宋子文、孔详熙与国民政府的税制优化”,《民国档案》,1999年第3)期
①刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P 82。
②陈志刚：《农地产权结构与农业绩效—基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P45
①叶剑平等：《中国农村土地产权制度研究》,北京：中国农业出版社,2000年P17
②贾康、阎坤：《转轨中的财政制度变革》,上海：上海远东出版社,1999年P 116
③李永亮：《我国农业税法律制度研究》,兰州大学硕士论文,2006年P5-6
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年P 54-55。
②2005中国大考之免征农业税,http://business.sohu.com/s2005/pongyeshui/
③孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年P 50-51。
②刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P 83。
③郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P 365
④陈志刚：《农地产权结构与农业绩效—基于转型期中国的实证研究》,北京：中国大地出版社,2006年P53
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P275
①刘维新、谢经荣：《中国土地税费体系研究》,北京：中国大地出版社.1994年P51
①刘亚利：“收费,不该是出笼猛虎”,《中国财经报》,1996年4月2日。转引于：伍世安：《中国收费研究》,北京：中国财政经济出版社,1997年P 213
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P272
①王洪卫,陈歆,戴扬等。房地产租费税优化研究[M]。上海财经大学出版社,2005：152
②通常地,地方政府根据自身可以获得的税费收入范围进行减免或返还。
①张伦俊。税收与经济增长关系的数量分析[M]。北京：中国经济出版社,2006：324-326
②遗产税的依据应为遗产总额扣除一定项目金额后的余额。
①刘维新、谢经荣：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年
②陈多长：《房地产税收论》,北京：中国市场出版社,2005年
④本文后面用收益地价表示
①郝春虹：《税收经济学》,天津：南开大学出版社,2007年P333-334
①我国针对农地课征得土地税——田赋早在1950年建国初期就已经取消。
②刘书楷等认为我国的主要农地税包括农业税和耕地占用税。(刘书楷,曲福田主编：《土地经济学》,北京：中国农业出版社,,2004年P378),
③金鑫等：《中国税务百科全书》,北京：经济管理出版社,1987年。
④编写组：《国家税收》,北京：中国广播电视大学出版社,1986年
①陈多长：《房地产税收论》,北京：中国市场出版社,2005年P289
②刘溶沧、赵志耘：《中国财政理论前沿》,北京：社会科学文献出版社,1999年P142
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P272
①蒲钰：“论我国农业税演进史及其发展趋势”,http://www.crifs.org.cn
②郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P271
③谢经荣、刘维新：《中国土地租税费体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P131
①郭翔宇、曾福生、刘葆金：《农业经济专题研究》,哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000年P273
②只把原村提留中村干部报酬、五保户供养和村办公经费等必要的固定支出纳入了附加的范围,而把其他公益性开支改成了“一事一议”。
③如南京在1994-2000年期间,农业税计征常产量为每亩149公斤,税率为11.26%,在2001年农村费改税后计征常年产量调整为600公斤,税率为7%,表现为下降。
④陈志刚：《农地产权结构与农业绩效》,北京：中国大地出版社,2006年P128
⑤这里主要指农民举家迁入城市而市民化,或者一些孤寡老人去世后,按规定土地交回农村集体,而其他情况,如婚嫁、出生等市人口发生变化的情况,一般地区不调整家庭承包的土地。
①陈志刚：《农地产权结构与农业绩效》,北京：中国大地出版社,2006年P128
①陈志刚：《农地产权结构与农业绩效》,北京：中国大地出版社,2006年P134-141
①刘薰词：“取消农业税后的农业补贴政策安排”,《.山东农业大学学报(社会科学版)》,,2006年第2期
吴小艳：“农业税优化后农村土地管理的问题及对策研究—基于湖北咸安的调查”,《华中师范大学研究生学报》,2006年第2期；秦华、张成士：“取消农业税后的农户投资问题研究”,《华东经济管理》,2006年第11期
②杨皋伶、,刘定祥：“免征农业税对农用土地的影响”,《中国农业通讯》,2005年第10期
③石磊、马士国：“减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策[”,《.财经研究》,2005年第6期
④鲁礼新、茹芳芳：“农业税减免对豫西山区农户生产投入影响的实证分析——渑池县农户调查”,《经济地理》,2007年第1期.
①刘薰词：“取消农业税后的农业补贴政策安排”,《山东农业大学学报(社会科学版)》,2006年第2期
①部分农民认为无法对总体意愿作出判断或根本没有变化,表中为明确回答有变化的农户比例情况.
②刘书楷：《土地经济学》,北京：中国矿业大学出版社.1994年P137
③欧阳进良、宋春梅、宇振荣,、张凤荣：“黄淮海平原农区不同类型农户的土地利用方式选择及其环境影响—以河北曲周县为例”,《自然资源学报》,2004年第1期
④张秀林、徐小明：“农户生产在不同政策环境下行为研究”,《农业技术经济》,1996年第4期
①刘慧：“中国农业资源配置现状研究”,《资源科学》,1998年5期
②占用面积变化为实际具有该利用方向农户的比例
①谭淑豪、谭仲春、黄贤金：“农户行为与土壤退化的制度经济学分析”,《土壤,》,2004年第2期.
①孙军、李志业、卢强等：“农村税费优化对农村土地承包制度影响研究”,《农业经济》,2005年第2期.
①郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P352-354
②王乔、席卫群：《比较税制》,复旦大学出版社,2004年P1-8
③郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P352-354
①孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
②孙钢：“对土地税收制度的初步研究”,《经济研究参考》,1997年第60期
③郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P357-362
①如法国虽为发达国家,但其税制结构仍以流转税为主体。
②郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P357-362
①与第四章讲的在第一市场取得或者通过政府出让取得的含义相同,包括也具有土地使用权或所有权后进行建房等土地改良行为而进行的土地改良物取得。
②具体到各国,税种名称会有一定的差异。同时,对于土地无偿流转时,有的国家强调无偿取得,征收土地继承和受赠税费,而一些国家则强调无偿转移,推行遗产税和赠与税。
③是指就遗产总额课征累进税,规定起征点。不考虑继承人与遗产人的亲疏关系和继承人的个人情况。引自：邓宏乾：《中国房地产税制研究》,华中师范大学出版社,2000年P120-121
④是指对继承人所获得的土地遗产份额课征的税,实行累进税。同时也考虑到继承人与遗产人的亲疏关系、继承人个人财产情况以及继任人子女的多寡等情况,涉及不同的税率课征。
①郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P406-407
②王洪卫等在对日本的房地产税收按阶段划分时将遗产税和赠与税划归为流转(交易、转让)阶段。王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P126-127
③关于不动产取得时间的界定,日本地方税法规定：第一,新建房屋投入使用或者该房地产的转让日：第二,自房屋建成之日起6个月内尚未投入使用或转让时,从建成之日起6个月后,即被视为取得该房屋。
①转易契是指将任何不动产转让或归属任何人的一切文书(包括退回数)及一切法庭判令或命令。
②引自：季勇：《不动产税制的国际借鉴与我国优化》,中国农业大学硕士论文,2004年P44-45
①郝春虹：《税收经济学》,南开大学出版社,2007年P406-407
①刘维新：《中国土地租费税体系研究》,北京：中国大地出版社,1994年P36
①季勇：《不动产税制的国际借鉴与我国优化》,中国农业大学硕士论文,2004年P50
②王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P123-124
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P135
②李延寿：“.论房地产税费制度”,《中外房地产导报》,1999年第24期
③邓洪涛：“国外房地产税制的特点、经验及启示”,《特区理论与实践》,1999年第9期
④季勇：《不动产税制的国际借鉴与我国优化》,中国农业大学硕士论文,2004年P53
⑤邓宏乾：《中国房地产税制研究》,华中师范大学出版社,2000年P105
①彭澄：《资本主义国家税收》,北京：中国财政经济出版社,1991年P 183
①王洪卫、陈歆、戴扬等：《房地产租费税优化研究》,上海财经大学出版社,2005年P137
②国家税务局科研所《清费立税》课题组：“关于我国费改税问题的研究”,《经济研究参考》,1998年第86期
①樊勇明、杜莉编著：《公共经济学》,上海：复旦大学出版社,2001年P198-1999
①石磊、马士国：“减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策”,《.财贸研究》,2005年第6期
①唐仁健：“对农村税费优化若干重大问题的探讨”,《.中国农村经济》,2002年第9期
①北京大学中国经济研究中心宏观组：“物业税优化与地方财政”,《经济研究》,2006年第3期
②吴翔华、陆海曙：“物业税开征对房地产市场的影响效应分析”,《税收与经济》,2008年第3期
③国务院发展研究中心课题组：“物业税推进中的三个问题[J]”,《中国发展观察》,2006年第8期.
①孙钢、李铭：“对我国开征物业税有关问题的研究”,《财政与发展》,2005年第4期
②后面将讨论这种假设的合理性。
①傅光明：“论开征物业税的理论依据和重大意义”,《.湖北社会科学》,2006年第5期
马克和：“我国开征物业税的难点和现实选择”,《.税务研究》,2004年第4期
许一：“我国开征物业税初探”,《.财会研究》,2004年第5期
李家鸽、马丽波：“启动我国物业税制的税负探析”,《.金融与经济》,2004年第6期
②谭术魁、陈小川：“关于物业税几个问题的思考”,《中国房地产金融》,2006年第6期
③邓宏乾：“基于税收目的的物业税优化分析—兼评物业税优化方案”,《,华中师范大学学报(人文社会科学版)》,2006年第5期
刘维新：“土地制度“三归并”与开征物业税”,《城市开发》,2004年第7期
何振一：“物业税与土地出让金不可替代性简论”,《中国国土资源经济》,2004年第7期
吴淑莲、刘红瑛：“物业税不是万能的”,《中国土地》,2005年第4期
④孙钢、李铭：“.对我国开征物业税有关问题的研究”,《,财政与发展》,2005年第4期
①北京大学中国经济研究中心宏观组：“物业税优化与地方财政”,《.经济研究》,2006年第3期
②前文已建议取消耕地占用税
①前文已提出相关理由。
②如南京2001-2007年,印花税占契税的比例分别为0.030%、0.036%、O.045%、0.061%、0.057%、0.050%、0.062%。
③王在清：“遗产税和赠与税的征收依据及其功能”,《税务研究》,2001年第5期
①佚名：“征收物业税缺乏产权和民主基础”,《.中国经济时报》,2005年11月30日.
①转引自蒋洪等著：“《财政学教程》,上海：上海三联书店,1996年P542
1. (美)N.Gregory Mankiw.著.梁小民译.经济学原理[M].北京：机械工业出版社。2003
2. (美)扬格.一九二七至一九三七年的中国财政经济情况[M].北京：中国社会科学出版社,1981
3.Klemperer W.D.,1974:Forests and Property Tax:A Reexamination, National Tax Journal, Vol.27,No.4
4. [德]特奥多尔.布林克曼.刘萧然译.农业经营经济学[M].北京：农业出版社,1984
5. [美]哈维.S.罗森(Harvey S. Rosen)著,平新乔译。财政学,北京：中国人民大学出版社,2000
6. [美]雷利.巴洛维著.谷树忠等译.土地资源经济学—不动产经济学.北京：北京农业大学出版社,1989
7. [英]马歇尔.经济学原理(下卷)[M].北京：商务印书馆,1964
8. [英]亚当.斯密.国民财富的性质和原因的研究(下)[M].北京：商务印书馆,1974
9. [英]彼罗.斯拉法.李嘉图著作与通信集(第一卷：政治经济学及赋税原理)[M].北京：商务印书馆,1963
10.T.W.舒尔茨.制度与人的经济价值的不断提高.财产权与制度变迁[M].上海：上海三联书店,1991
11.[英]威廉.配第.赋税论、献给英明人士、货币略论[M].北京：商务印书馆,1978.
12.2005中国大考之免征农业税,http://business.sohu.com/s2005/nongyeshui/
13. Anders-on,J.E. Land Development Externality and Pigouvian Taxes oumal of Urban Economica[M]. 1993
14. Aron,H.J.Who Pays the Property tax? A new view [M].Washing D.C:The Brooking Institution,1975:19-20
15. Calvo,G.A.,Kotlikoff,L.J.& Kodriguez,G.A. The incidence of a tax on pure rent:A new reaaon for an old answer [J]. Journal of Political Economy,1979(87):869-874
16. Epstein,Rinchard A. Takings Private Property and the Power of Eminent Domain[M].Harvard University Press.1985
17. Fairchild,F.F. And Associates,1935:Forest Taxation in the United States, U.S. Department of Agriculture, Miss Publication,No.28,Washington:U.S. Government Printing Office.
18. Feldstein,M.S.The surprising incidence of a tax on pure rent:A new answer to and question[J] Journal of Political Economy,1977(85):349-360
19. G.C.V-an kooten.Land Resources Economics and Sustainable Development [M]. UBC Press 1993
20. Geoffery,K.T. Property taxes and the transition of land to urban use [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,1988(4):79-83
21. John.E,A. Taxes and Fees as Forms of Land Use Regulation [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,2005(31):413-427
22. John.E,A. Two-Rate Property Tax Effects on Land Development [J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics,1999(18):181-190
23. Mieskowskj,P.M.The properly tax:An Excise Tax or Profit tax?[J]. Journal of Public Economics,1972(1):73-96
24. Netzer,D. Economics of property tax[M]. Washing D.C:The Brooking Institution,1966:23-40
25. Raghbendra,Jha.Modern Public Economics[M].Padstow,Cornwall:TJ.International Ltd.1998:272-273
26. Joan Youngman and Jane Malme, The Property Tax In A New Environment Lessons From International Tax Reform Efforts, Cambriage, Massachusetts.
27. C.Webber&A.Wildavsky,A History of Taxation and Expenditure in the Western World, New
28. York,1986.
29.3. John J. Carroll and Seymour Sacks, The property tax base and the pattern of local government expenditures:The influence of industry, Papers in Regional Science173-189, Volume 9, Number 1, 1962.
30.4. Jon H. Fiva and Jorn Rattso, Local choice of property taxation:evidence from Norway, Public Choice, Volume 132, Numbers 3-4,2007.
31.5. John F. Mc Donald, Local property tax differences and business real estate values, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume 6, Number 3,1993.
32.6. Ralph E. Miner, Some observations on the political economy of property tax reform, Public Choice, Volume 17, Number 1,1974.
33.7. David L. Chicoine and Norman Walzer, Factors affecting property tax reliance:Additional evidence, Public Choice, Volume 49, Number 1,1986,1.
34.8. Dennis R. Heffley and Daniel P. Hewitt, Land-use zoning in a local economy with optimal property taxes and public expenditures, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume 1, Number 4,1988.12.
35.9. Wei Li, Property tax and speculative bubble:An empirical analysis of Tianjin, Frontiers of Economics in China, Volume 3, Number 4,2008,12.
36.10. Martin A. Levin, Urban politics and political economy. The politics of the property tax, Policy Sciences, Volume 9, Number 2,1978.4.
37.11. Richard Arnott and Petia Petrova, The Property Tax as a Tax on Value:Deadweight Loss, International Tax and Public Finance, Volume 13, Numbers 2-3,2006.5.
38.12. Garrick Small, A Just Integration of Western and Customary Land Rights in Australia, Research Issues in Real Estate, Indigenous Peoples and Real Estate Valuation.2008
39.13. Hiroshi Yamauchi, Differential impacts of use value taxation on local property tax bases over time, The Annals of Regional Science, Volume 13, Number 1,1979,3.
40.14. Steve White and Steve H. Murdock, The importance of demographic analyses in state-and local-level policy evaluations:A case study analysis of property taxes in Texas, USA, Population Research and Policy Review, Volume 17, Number 2,1998,4.
41.15. Geoffrey Keith Turnbull, Property taxes and the transition of land to urban use, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Volume 1, Number 4,1988,12.
42.16. Charles A. M. de Bartolome, Stuart S. Rosenthal, Property Tax Capitalization in a Model with Tax-Deferred Assets, Standard Deductions, and the Taxation of Nominal Interest, Review of Economics and Statistics February 1999, Vol.81, No.1, Pages 85-95:85-95.
43.奥肯.平等与效率：重大的抉择[M],北京：华夏出版社,1987
44.北京大学中国经济研究中心宏观组.物业税优化与地方财政[J].经济研究,2006(3)：15～24
45.北京市地方税务局课题组.房地产税优化的国际借鉴及建议[J].税务研究,2005(1)：85-88.
46.毕宝德.土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社.2001
47.编写组.国家税收[M].北京：中国广播电视大学出版社,1986
48.陈多长.土地税制的实践：国际比较与中国的借鉴[J].中州学刊,2002(1)：47-50.
49.陈多长.房地产税收论[M].北京：中国中国市场出版社,2005
50.陈淮.房地产税能否化解土地收益分割的矛盾[J].财经科学,2005(1)：159-163.
51.陈建淦,段晓力.国外房地产税制的借鉴和启示[J].集美大学学报(哲学社会科学版),2005,9(3)：50-54.
52.陈绍森.收费管理学M].北京：中国财政经济出版社.1997
53.陈万明.公共经济学[M].北京：中国农业出版社.2003
54.陈永红,董道元等.对我国土地税优化的国际借鉴与思考[J].中国房地产金融,2004(2)：30-34.
55.陈志刚.农地产权结构与农业绩效—基于转型期中国的实证研究[M].北京：中国大地出版社,2006
56.从明,侯万军.关于我国当前土地税政策存在的问题及建议[J].经济研究参考,2005(18)：2-3.
57.从明.进一步发挥土地税的调节作用[J].中国金融,2004(24)：2、26.
58.戴文标.公共经济学新论[M].浙江：浙江大学出版社.2005
59.道格拉斯·诺斯.制度、制度变迁与经济绩效.上海： 上海三联书店,1994
60.德国联邦财政部.税收A到Z[M](2003).柏林
61.邓宏乾.关于征收土地增值税的几个问题[J].北京房地产,1993(8)：20-21
62.邓宏乾.基于税收目的的物业税优化分析——兼评物业税优化方案[J],华中师范大学学报(人文社会科学版),2006(5)：58～62
63.董长芝.宋子文、孔详熙与国民政府的税制优化[J].民国档案.1999(3)：81-87
64.董洪波,李倩.房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J].哈尔滨市委党校学报,2007(1)：39-40
65.樊勇明,杜莉编著.公共经济学[M].上海：复旦大学出版社,2001
66.方鹏.农村土地流转制度与市场发育研究——以江苏省为例.南京农业大学硕士论文,2001.
67.费跃峰,董道元.对我国土地税优化的国际借鉴与思考[J].石家庄经济学院学报,2004,27(1)：65-68.
68.傅光明.论开征物业税的理论依据和重大意义[J].湖北社会科学,2006(5)：89-92
69.高鸿业。西方经济学[M].北京：中国人民大学出版社。2006
70.高彦彬.废除农业税之后,城乡税制如何衔接[J].商业研究,2006(18)：132-134.
71.郭翔宇,曾福生,刘葆金.农业经济专题研究[M].哈尔滨：黑龙江人民出版社,2000
72.韩书成,谢永等.不同类型农户土地投入行为差异研究[J].水土保持研究,2005,12(5)：83～86
73.郝春虹。税收经济学[M].天津：南开大学出版社,2007
74.何雪林,朱建华.城市土地收益分配中的税费制度研究明.现代城市研究,2004(1)：50-52.
75.何振一.物业税与土地出让金不可替代性简论[J],中国国土资源经济,2004(7)：4-6
76.何振一.中国土地价税问题和优化对策[J].中国地产市场,2004(3)：57-69.
77.贺卫,伍山林.制度经济学[M].北京：机械工业出版社,2003
78.季勇,朱道林.我国不动产税收政策的拉弗曲线分析[J].上海财经大学学报,2004(6)：12-17.
79.贾康、阎坤.转轨中的财政制度变革[M].上海：上海远东出版社,1999
80.贾生华,张宏斌。中国农地非农化过程与机制实证研究[M].上海：上海交通大学出版社,2002
81.金鑫等.中国税务百科全书[M].北京：经济管理出版社,1987
82.况伟大.土地用途、外部性与土地税[J].中国土地,2005(10)：22-26.
83.勒克斯.《亚当·斯密的错误》,伦敦,香勃拉出版社,1990
84.黎赔肆,周寅康,彭补拙。城市土地资源市场配置的缺陷与税收调节[J].中国土地科学,2000,14(5)：21-24
85.李永亮.我国农业税法律制度研究[D].兰州大学硕士论文,2006
86.理查-A.姆斯格雷夫、皮吉.B.姆斯格雷夫.美国财政理论与实践[M].北京：中国财政经济出版社,1987
87.刘椿.三十年代南京国民政府的田赋整理[J].中国农史.2000,19(2)：80-85
88.刘桓.物业税的开征及难点分析[J].涉外税务,2004(4)：8-11.
89.刘慧.中国农业资源配置现状研究[J].资源科学,1998,20(5)：18～25
90.刘溶沧、赵志耘.中国财政理论前沿[M].北京：社会科学文献出版社,1999
91.刘守英,蒋省三.土地融资与财政和金融风险[J].中国土地科学,2005,19(5)：4-9.
92.刘守英.政府垄断土地一级市场真的一本万利吗[J].中国优化,2005(7)：19-21.
93.刘书楷,曲福田.土地经济学[M].北京：中国农业出版社.2004
94.刘维新.土地制度“三归并”与开征物业税[J],城市开发,2004(7)：26～28
95.刘维新等.中国土地租税费体系研究[M].北京：中国大地出版社.1994
96.刘小明.财政转移支付制度研究[M].北京：中国财政经济出版社,2001
97.刘薰词.取消农业税后农业补贴政策安排[J].山东农业大学学报(社会科学版),2006(2)：7-11
98.刘亚利.收费,不该是出笼猛虎.中国财经报,1996-4-2
99.刘志坚,欧名豪.土地利用规划公众参与缺失的成因分析[J].南京农业大学学报(社会科学版),2006(3)：7-12.
100.卢现祥.西方新制度经济学(修订版)[M].北京：中国发展出版社.2003
101.鲁礼新,茹芳芳.农业税减免对豫西山区农户生产投入影响的实证分析——渑池县农户调查[J].经济地理,2007,27(1)：133-136
102.马国贤.建立以土地税为中心的农业税制[J].税务研究,2001(8)：29-35.
103.马克思恩格斯全集.第4卷.北京：人民出版社,1975
104.马歇尔.经济学原理(中文版)[M].北京：商务印书馆,1981
105.峁晓颖.中国证券市场税收效应和制度分析[D].苏州：苏州大学图书馆,2006
106.孟祥舟.土地税制度优化的几个问题[J].中国土地,2002(1)：11-13.
107.欧阳进良,宋春梅,宇振荣,张凤荣.黄淮海平原农区不同类型农户的土地利用方式选择及其环境影响—以河北曲周县为例[J].自然资源学报,2004,19(1)：1～10
108.蒲钰.论我国农业税演进史及其发展趋势.http：／／www.crifs.org.cn
109.秦华,张成士.取消农业税后的农户投资问题研究[J].华东经济管理,2006(11)：59-62.
110.曲福田,陈江龙,陈雯。农地非农化经济驱动机制的理论分析与实证研究[J].自然资源学报,2005,20(2)231-241
111.曲顺兰,路春城.论土地税在土地资源管理中的作用及其完善[J].山东经济.2006(4)34-44
112.曲顺兰,路春城.中国土地增值税制的缺陷与优化对策[J].浙江万里学院学报,2006,(19)：77-80.
113.任树椿.中国田赋之沿革与整理方案之设计[J].东方杂志.第31卷,14号
114.石磊,马士国.减免农业税的长期效应与中国农业发展的对策[J].财经研究,2005(6)：16～20
115.孙钢,李铭.对我国开征物业税有关问题的研究[J],财政与发展,2005(4)：11～17
116.孙钢.对土地税收制度的初步研究[J].经济研究参考.1997(60)2-20
117.孙军,李志业等.农村税费优化对农村土地承包制度影响研究[J].农业经济,2005(2)：16-18.
118.谭淑豪,谭仲春,黄贤金.农户行为与土壤退化的制度经济学分析[J].土壤,2004,36(2)：141-144.
119.谭术魁,陈小川.关于物业税几个问题的思考[J].中国房地产金融,2006(6)：7-10。
120.谭术魁.中国城市土地市场化经营研究[M.北京：中国经济出版社,2001
121.唐建.把脉建设用地税[J].中国土地,2006(11)：4-6.
122.唐明.房地产市场税收调控效应及其调整思路—基于税负转嫁与税负合理分配的分析.广东商学院学报：2007(2)：35-39
123.唐仁健.对农村税费优化若干重大问题的探讨[J].中国农村经济,2002(9)：4-13
124.田莉.从国际经验看城市土地增值收益管理[J].国外城市规划,2004,19(6)：8-13.
125.汪晖.国有制条件下土地税对划拨土地开发时机的影响[J].数量经济技术经济研究,2005(4)：23-30.
126.王洪卫,陈歆,戴扬等.房地产租费税优化研究[M].上海：上海财经大学出版社.2005.
127.王伟.中国税收宏观调控的数理分析与实证研究[M].北京：中国财政经济出版社,2003
128.王小映,贺明玉,高永.我国农地转用中的土地收益分配实证研究[J].管理世界,2006(5)：62-68.
129.吴次芳,郑娟尔,罗罡辉.平均地权思想回顾及其启示[J].中国土地科学,2006,20(6)：61-64.
130.吴凤岗.论税收与资源优化配置[J].湖南税务高等专科学校学报,2001,2(14)：19-22
11.吴淑莲,刘红瑛.物业税不是万能的[J],中国土地,2005(4)：17-19
132.吴翔华,陆海曙.物业税开征对房地产市场的影响效应分析[J].税收与经济,2008(4)：95-98
133.吴小艳.农业税优化后农村土地管理的问题及对策研究—基于湖北咸安的调查[J].华中师范大学研究生学报,2006(2)：83～86.：
134.秦华,张成士.取消农业税后的农户投资问题研究[J].华东经济管理,2006(11)：59-62
135.伍世安等.中国收费研究[M].北京：中国财政经济出版社.1997
136.西蒙.詹姆斯、克里斯托弗.诺布斯著, 罗小林译.税收经济学[M],北京：中国财政经济出版社,2002
137.西蒙.现代决策理论的基石(中译本)[M].北京：北京经济学院出版社,1989
138.萧承勇.台湾土地税的地位和作用[J].中外房地产导报,2000(18)：37-39.
139.谢白三、王小映.关于完善我国土地增值税的若干建议[J].中外房地产报,1998(3)：7
140.严中平.中国近代经济史统计资料选辑[M].北京：科学出版社,1955
141.杨皋伶,刘定祥.免征农业税对农用土地的影响[J].中国农业通讯,2005,21(10)：457-459
142.杨柳,陈艳.不动产税的国际比较及我国不动产税的优化[J].特区经济,2006(3)：169-171.
143.野口悠纪雄.土地经济学(中文版)[M].北京：商务印书馆,1997
144.叶剑平等.中国农村土地产权制度研究[J].北京：中国农业出版社,2000
145.佚名.征收物业税缺乏产权和民主基础[N].中国经济时报,2005-11-30.
146.曾志文。正确认识税收对收入分配与资源配置的调控[J].财贸研究,2002(4)：88-89
147.詹云燕.祖国大陆与台湾土地税收制度的比较[J].亚太经济,19977(1)：68-76.
148.张伦俊.税收与经济增长关系的数量分析[M].北京：中国经济出版社,2006.
149.张思锋等编著.公共经济学[M].西安：西安交通大学出版社,2008：239～253
150.张秀林,徐小明.农户生产在不同政策环境下行为研究[J].农业技术经济,1996,(4)：27-32
151.张治金.土地使用权出让金应该为土地使用税[J].经济研究参考,2006(63)：10-11.
152.中国社会科学院语言研究所词典编辑室.现代汉语词典[M].北京：商务印书馆。1996：588
153.周诚.土地经济学[M].北京：中国农业出版社.1989
154.诸培新,曲福田.农地非农化配置中的土地收益分配研究[J].南京农业大学学报(社会科学版),2006(3)：1-6.
155.邹伟,吴群.基于交易成本分析的农用地内部流转对策研究[J].农村经济,2006(12):41-44.
156.财政部税收制度国际比较课题组.英国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
157.财政部税收制度国际比较课题组.美国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
158.财政部税收制度国际比较课题组.法国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
159.财政部税收制度国际比较课题组.德国税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
160.财政部税收制度国际比较课题组.荷兰比利时卢森堡税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
161.财政部税收制度国际比较课题组.意大利税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
162.财政部税收制度国际比较课题组.印度税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
163.财政部税收制度国际比较课题组.加拿大税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
164.财政部税收制度国际比较课题组.日本税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
165.财政部税收制度国际比较课题组.俄罗斯联邦税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000
166.财政部税收制度国际比较课题组.巴西税制[M].北京：中国农业财政经济出版社.2000