我国房地产税收体系改革之研究
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摘要
房地产是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础，这个基本特征使得房地产业成为一个备受关注的行业。该行业的备受关注，带动了房地产税制也成为万众瞩目的焦点。房地产税制是指一国家或地区的房地产课税体系，它是由各种不同的房地产赋税配合而组成的一个系统的税收组织，用以完成该国家或地区的房地产政策，特别是土地政策目标。房地产税收作为国家管理经济的一个重要调节杠杆，是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，也是国家借以调控房地产市场，促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段。
本文仅从房地产、税收的角度对房地产税制的发展现状、存在的问题进行分析，以期提出有针对性的对策和建议。全文共分三大部分，第一部分介绍了我国现行房地产税制体系的概况、税收理论依据及评价；第二部分介绍了我国房地产税收制度改革的必要性和基本内容；第三部分介绍了我国房地产税制改革的政策建议。
现阶段的房地产税收制度是在1994年税制改革的基础上确立的，涉及的税种主要有12个，包括直接以房地产为课税对象的税种6个，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与房地产紧密相关的税种6个，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。目前世界上主流的各种房地产税收理论依据主要分为二大类，即公共经济学观点和房地产经济学观点。根据房地产税收理论来看，我国现行房地产税制体系总体上是符合当时经济发展需要的，但随着经济的不断发展，房地产税制存在着许多问题，有待我们进一步改革和完善。这些问题共分为三大类，通过立法、税制结构、税收征管三条主线来分析现行房地产税制问题的症结所在。
改革现行的房地产税制，有其客观的必要性、条件限制和特点要求，本文依照现行房地产税制的现实特点，提出了房地产税制改革的五条基本原则。在税改原则的指导下，我国房地产税制改革的基本思路仍以立法、税制结构、税收征管三个方面为三条主线，深入分析需要改革的各个方面。
建立税改的基本思路后，税制改革中有几大方面是目前改革的重点：重点之一为房地产保有环节税制改革——开征物业税，这是现行房地产税制改革的核心问题；而开征物业税的一个基础性条件为房地产评估系统的建立，建立房地产评估系统成为现在房地产税制改革的另一个重点问题；最后提出面对如脱缰之马的房价和疯狂进入房地产市场的国内外资金，税制改革应有的措施。
The real estate is a basic term that mankind rely for existence with develop, and it is also the whole economic activities to carry with the foundation. This basic characteristic makes the real estate industry become a highly anticipated profession. That profession of highly anticipated, aroused the real estate tax system to also become the focus of ten thousands attention. The real estate tax system is a real estate tax system of a nation or region, and it is a tax organization that composed of various different real estates tax. The purpose is to complete the real estate policy between nations or regions, especially land policy target.
This text includes more than 50, 000 words, and it is divided into three parts totally.
The first part introduced the general situation, revenue from tax theories of the current real estate in our country tax system. The current real estate tax system is established during the tax system reform of 1994. There are 12 tax categories involved mainly, including 6 tax categories regarding real estate as the taxation target directly. namely the land value-added tax, urban land use tax, farmland occupancy tax, house property tax, urban house and land tax, deed tax;and 6 tax categories that are closely linked with real estate, namely business tax, income tax for enterprise, individual income tax, stamp tax, urban maintenance and construction tax and education fee additional. Now in the world the main current real estate tax theories are divided into two major types, namely the public economics standpoint and the real estate economics standpoint. According to the real estate tax theories, the current real estate tax system meets the needs of economic development at that time generally. But with the development of economy, a lot of problems come into existence in the real estate tax system which need further reformation. These problems are divided into three major types totally, passing the lawmaking, tax system construction, tax administration to analyze the current real estate tax system problem.
The second part introduced the necessity that our country real estate revenue from tax system reform with the basic contents. Reforming the current real estate tax system, have its objective necessity, term limit and request with the characteristics. According to the realistic characteristics of the current real estate tax system, this text put forward five basic principles that real estate tax system reforming needs. Under the instruction of the principle in the tax system reforming, the basic way of the real estate tax system reforming is still the lawmaking, tax system construction and tax administration. Deep analysis needs each aspect of reform.
The third part introduced the policy suggestion that our country real estate tax system reform. After establishing the basic way of the tax system reform, there are several main points of the tax system reforming :The one of the points is related to holding of the real estate——levying property tax, this is the core problem that current real estate tax system reform needs. The foundation term of levying property tax is to establish the real estate appraisal system which becomes another important problem in current real estate tax system reform. Finally, this text makes a suggestion of real estate tax system reform
本文仅从房地产、税收的角度对房地产税制的发展现状、存在的问题进行分析，以期提出有针对性的对策和建议。全文共分三大部分，第一部分介绍了我国现行房地产税制体系的概况、税收理论依据及评价；第二部分介绍了我国房地产税收制度改革的必要性和基本内容；第三部分介绍了我国房地产税制改革的政策建议。
现阶段的房地产税收制度是在1994年税制改革的基础上确立的，涉及的税种主要有12个，包括直接以房地产为课税对象的税种6个，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与房地产紧密相关的税种6个，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。目前世界上主流的各种房地产税收理论依据主要分为二大类，即公共经济学观点和房地产经济学观点。根据房地产税收理论来看，我国现行房地产税制体系总体上是符合当时经济发展需要的，但随着经济的不断发展，房地产税制存在着许多问题，有待我们进一步改革和完善。这些问题共分为三大类，通过立法、税制结构、税收征管三条主线来分析现行房地产税制问题的症结所在。
改革现行的房地产税制，有其客观的必要性、条件限制和特点要求，本文依照现行房地产税制的现实特点，提出了房地产税制改革的五条基本原则。在税改原则的指导下，我国房地产税制改革的基本思路仍以立法、税制结构、税收征管三个方面为三条主线，深入分析需要改革的各个方面。
建立税改的基本思路后，税制改革中有几大方面是目前改革的重点：重点之一为房地产保有环节税制改革——开征物业税，这是现行房地产税制改革的核心问题；而开征物业税的一个基础性条件为房地产评估系统的建立，建立房地产评估系统成为现在房地产税制改革的另一个重点问题；最后提出面对如脱缰之马的房价和疯狂进入房地产市场的国内外资金，税制改革应有的措施。
The real estate is a basic term that mankind rely for existence with develop, and it is also the whole economic activities to carry with the foundation. This basic characteristic makes the real estate industry become a highly anticipated profession. That profession of highly anticipated, aroused the real estate tax system to also become the focus of ten thousands attention. The real estate tax system is a real estate tax system of a nation or region, and it is a tax organization that composed of various different real estates tax. The purpose is to complete the real estate policy between nations or regions, especially land policy target.
This text includes more than 50, 000 words, and it is divided into three parts totally.
The first part introduced the general situation, revenue from tax theories of the current real estate in our country tax system. The current real estate tax system is established during the tax system reform of 1994. There are 12 tax categories involved mainly, including 6 tax categories regarding real estate as the taxation target directly. namely the land value-added tax, urban land use tax, farmland occupancy tax, house property tax, urban house and land tax, deed tax;and 6 tax categories that are closely linked with real estate, namely business tax, income tax for enterprise, individual income tax, stamp tax, urban maintenance and construction tax and education fee additional. Now in the world the main current real estate tax theories are divided into two major types, namely the public economics standpoint and the real estate economics standpoint. According to the real estate tax theories, the current real estate tax system meets the needs of economic development at that time generally. But with the development of economy, a lot of problems come into existence in the real estate tax system which need further reformation. These problems are divided into three major types totally, passing the lawmaking, tax system construction, tax administration to analyze the current real estate tax system problem.
The second part introduced the necessity that our country real estate revenue from tax system reform with the basic contents. Reforming the current real estate tax system, have its objective necessity, term limit and request with the characteristics. According to the realistic characteristics of the current real estate tax system, this text put forward five basic principles that real estate tax system reforming needs. Under the instruction of the principle in the tax system reforming, the basic way of the real estate tax system reforming is still the lawmaking, tax system construction and tax administration. Deep analysis needs each aspect of reform.
The third part introduced the policy suggestion that our country real estate tax system reform. After establishing the basic way of the tax system reform, there are several main points of the tax system reforming :The one of the points is related to holding of the real estate——levying property tax, this is the core problem that current real estate tax system reform needs. The foundation term of levying property tax is to establish the real estate appraisal system which becomes another important problem in current real estate tax system reform. Finally, this text makes a suggestion of real estate tax system reform
引文
1 陈多长：《房地产税收论》，中国市场出版社2005年版，第272页。
2 陈多长：《房地产税收论》，中国市场出版社2005年版，第1页。
3 经济参考报 2005年9月29日
4 经济参考报 2005年9月29日
5 人民日报海外版 2000年08月10日。
6 中国税务报 2005年6月24日
7 方芳，吕萍：《物业管理》，上海财经大学出版社，第1页。
8 中国证券报 2006年11月01日。
9 20世纪初意大利经济学家基尼，根据洛伦茨曲线找出了判断分配平等程度的指标
10 《上海财税》 2005年第9期 第7页
11 中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授持此观点，见羊城晚报2006年1月29日
12 中国税务 2006年第3期 第13页
13 房地产税收制度改革研究 樊丽明 税务研究 2004年第9期
15 搜房网http://sh.villachina.com/2006-6-12/729713_3.htm
16 新京报 2006年10月1日
17 中国税务出版社税收资询网 http://www.taxation.cn/book/index.jsp
18 中国大学生网http://www.chinaue.cn/
[1]．《税收制度的国际比较》 曹雪琴，学林出版社，1998，出版地：上海
[2]．《房地产税收论》 陈多长著，中国市场出版社，2005．1，出版地：北京
[3]．《中国房地产税收》 刘佐，中国财政经济出版社，2006，出版地：北京
[4]．《新编财政与税收》 曹雪琴著，立信会计出版社，2003．8，出版地：上海
[5]．《美国税制改革前沿》 迈克尔．J．博金斯著，经济科学出版社，出版地：北京
[6]．《中国房地产政策研究》 郑华著，电子工业出版社，2004．5，出版地：北京
[7]．《外国税制概览》 国家税务总局科研所著，中国税务出版社，出版地：北京
[8]．《中国税收制度》 杨卫华、周凯著，中山大学出版社，2003．1，出版地：广州
[9]．《国际税制考察与借鉴》 财政部税制税则司著，经济科学出版社，出版地：北京
[10]．《房地产开发企业纳税筹划》 贺志东著，机械工业出版社，2002．9，出版地：北京
[11]．《房地产经济学》 简德三、王洪卫著，上海财经大学出版社，2003．1，出版地：上海
[12]．《房地产企业税收筹划》 梁云凤、逢振悦、梁云波著，中国市场出版社，2006．2，出版地：北京
[13]．《房地产开发企业理税顾问》 李永贵、黄偏明著，中国时代经济出版社，2002．1，出版地：北京
[14]．《房地产租费税改革研究》 王洪卫、陈歆、戴扬著，上海财经大学出版社，2005．1，出版地：上海
[15]．《上海房地产泡沫实证研究》 高汝熹、宋忠敏著，上海社会科学院出版社，2005．3，出版地：上海
[16]．《中国房地产发展报告》 牛凤瑞、李景国、尚教蔚著，社会科学文献出版社，2005．5，出版地：北京
[17]．《美国税制改革的经济影响》 享瑞．J．艾伦、威廉姆．G．盖尔主编，郭庆旺、刘茜译，中国人民大学出版社，2001，出版地：北京
[18]．《房地产基本制度与政策》 聂琦波著，中国房地产估价师与房地产经纪人学会编，中国建筑工业出版社，2005．5，出版地：北京
[19]．国家税务总局赴美国房地产税及评税培训考察团．关于美国房地产税及评税制度的考察报告[C]．南京市地方税务局：房地产税改革研究材料汇编，2005，出版地：南京
[20]. Intellectual property law and axation, Eastaway, NigelA., Gallafent, Richard J., Dauppe, Victor A. F., Author, Sweet & Maxwell publishing house, 2004, Publish address: London
{1}．物业税利大于弊，南方日报，2004．3．17
{2}．我国房地产税收制度改革研究，凌选明，2005．5
{3}．我国房地产税制改革研究，肖亮亮，暨南大学，2005．10
{4}．房地产税收制度改革研究，樊丽、李文，《税务研究》，2004．9
{5}．房地产开发企业税收筹划研究，刘加刚，华东师范大学，2005．7
{6}．物业税模式选择及政策制度设计，胡怡建，《税务研究》，2004．9
{7}．物业税设置应秉承三原则，刘以宾，中国经济时报，2004．2．17
{8}．中国房地产税费制度建设研究，黄文炜，华中师范大学，2001．9
{9}．房地产业税收流失的成因及对策，赵松奎，《吉林财税》，2003．10
{10}．我国房地产税制存在的问题及建议，陈劲超，《城市开发》，2004．5
{11}．当前房地产税制中存在的主要问题，赵晋琳，《税务研究》，2004．9
{12}．中国房地产税制的优化和选择，李敬安，首都经济贸易大学，2004．7
{13}．开征物业税对我国房地产业的影响研究，赵艳玲，重庆大学，2005．3
{14}．我国房地产税制改革问题研究综述，钱凯，《经济研究参考》，2005．7
{15}．促进我国房地产行业发展的税收政策研究，李鑫，东北财经大学，2004．5
{16}．完善我国现行不动产税制的基本构想，马克和，《中央财经大学学报》，2004．4
{17}．重构我国房地产税制的基本思路，冯菱君、王海勇，《当代经济研究》，2004．11
{18}．税法专家徐孟洲：开征物业税要立足于国情，郜红克，经济参考报，2004．3．10
{19}．中国房地产业税负水平分析及相关政策的选择，贲贺，首都经济贸易大学，2005．7
2 陈多长：《房地产税收论》，中国市场出版社2005年版，第1页。
3 经济参考报 2005年9月29日
4 经济参考报 2005年9月29日
5 人民日报海外版 2000年08月10日。
6 中国税务报 2005年6月24日
7 方芳，吕萍：《物业管理》，上海财经大学出版社，第1页。
8 中国证券报 2006年11月01日。
9 20世纪初意大利经济学家基尼，根据洛伦茨曲线找出了判断分配平等程度的指标
10 《上海财税》 2005年第9期 第7页
11 中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授持此观点，见羊城晚报2006年1月29日
12 中国税务 2006年第3期 第13页
13 房地产税收制度改革研究 樊丽明 税务研究 2004年第9期
15 搜房网http://sh.villachina.com/2006-6-12/729713_3.htm
16 新京报 2006年10月1日
17 中国税务出版社税收资询网 http://www.taxation.cn/book/index.jsp
18 中国大学生网http://www.chinaue.cn/
[1]．《税收制度的国际比较》 曹雪琴，学林出版社，1998，出版地：上海
[2]．《房地产税收论》 陈多长著，中国市场出版社，2005．1，出版地：北京
[3]．《中国房地产税收》 刘佐，中国财政经济出版社，2006，出版地：北京
[4]．《新编财政与税收》 曹雪琴著，立信会计出版社，2003．8，出版地：上海
[5]．《美国税制改革前沿》 迈克尔．J．博金斯著，经济科学出版社，出版地：北京
[6]．《中国房地产政策研究》 郑华著，电子工业出版社，2004．5，出版地：北京
[7]．《外国税制概览》 国家税务总局科研所著，中国税务出版社，出版地：北京
[8]．《中国税收制度》 杨卫华、周凯著，中山大学出版社，2003．1，出版地：广州
[9]．《国际税制考察与借鉴》 财政部税制税则司著，经济科学出版社，出版地：北京
[10]．《房地产开发企业纳税筹划》 贺志东著，机械工业出版社，2002．9，出版地：北京
[11]．《房地产经济学》 简德三、王洪卫著，上海财经大学出版社，2003．1，出版地：上海
[12]．《房地产企业税收筹划》 梁云凤、逢振悦、梁云波著，中国市场出版社，2006．2，出版地：北京
[13]．《房地产开发企业理税顾问》 李永贵、黄偏明著，中国时代经济出版社，2002．1，出版地：北京
[14]．《房地产租费税改革研究》 王洪卫、陈歆、戴扬著，上海财经大学出版社，2005．1，出版地：上海
[15]．《上海房地产泡沫实证研究》 高汝熹、宋忠敏著，上海社会科学院出版社，2005．3，出版地：上海
[16]．《中国房地产发展报告》 牛凤瑞、李景国、尚教蔚著，社会科学文献出版社，2005．5，出版地：北京
[17]．《美国税制改革的经济影响》 享瑞．J．艾伦、威廉姆．G．盖尔主编，郭庆旺、刘茜译，中国人民大学出版社，2001，出版地：北京
[18]．《房地产基本制度与政策》 聂琦波著，中国房地产估价师与房地产经纪人学会编，中国建筑工业出版社，2005．5，出版地：北京
[19]．国家税务总局赴美国房地产税及评税培训考察团．关于美国房地产税及评税制度的考察报告[C]．南京市地方税务局：房地产税改革研究材料汇编，2005，出版地：南京
[20]. Intellectual property law and axation, Eastaway, NigelA., Gallafent, Richard J., Dauppe, Victor A. F., Author, Sweet & Maxwell publishing house, 2004, Publish address: London
{1}．物业税利大于弊，南方日报，2004．3．17
{2}．我国房地产税收制度改革研究，凌选明，2005．5
{3}．我国房地产税制改革研究，肖亮亮，暨南大学，2005．10
{4}．房地产税收制度改革研究，樊丽、李文，《税务研究》，2004．9
{5}．房地产开发企业税收筹划研究，刘加刚，华东师范大学，2005．7
{6}．物业税模式选择及政策制度设计，胡怡建，《税务研究》，2004．9
{7}．物业税设置应秉承三原则，刘以宾，中国经济时报，2004．2．17
{8}．中国房地产税费制度建设研究，黄文炜，华中师范大学，2001．9
{9}．房地产业税收流失的成因及对策，赵松奎，《吉林财税》，2003．10
{10}．我国房地产税制存在的问题及建议，陈劲超，《城市开发》，2004．5
{11}．当前房地产税制中存在的主要问题，赵晋琳，《税务研究》，2004．9
{12}．中国房地产税制的优化和选择，李敬安，首都经济贸易大学，2004．7
{13}．开征物业税对我国房地产业的影响研究，赵艳玲，重庆大学，2005．3
{14}．我国房地产税制改革问题研究综述，钱凯，《经济研究参考》，2005．7
{15}．促进我国房地产行业发展的税收政策研究，李鑫，东北财经大学，2004．5
{16}．完善我国现行不动产税制的基本构想，马克和，《中央财经大学学报》，2004．4
{17}．重构我国房地产税制的基本思路，冯菱君、王海勇，《当代经济研究》，2004．11
{18}．税法专家徐孟洲：开征物业税要立足于国情，郜红克，经济参考报，2004．3．10
{19}．中国房地产业税负水平分析及相关政策的选择，贲贺，首都经济贸易大学，2005．7