我国公共租赁住房制度研究
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摘要
近年来,我国大中城市的房屋价格如火箭般节节攀升,超出了广大普通居民的支付能力,住房问题也随之和看病、就业、教育等问题一道,成为了当前社会的主要矛盾。在20世纪80年代,我国开始了住房改革,到目前为止我国的住房供应体系已经形成了由市场供应为主,政府的保障为辅的局面。众所周知,居住权是人类的基本人权之一,作为政府有责任保障公民的这项权利。尤其是在当前构建社会主义和谐社会的背景下,解决社会各个阶层的安居问题是摆在政府面前的当务之急。从现实情况来看,收入高的群体买得起商品房,收入低的群体有政府提供的保障性住房。还有一部分人因为收入处于中等水平,在高房价的城市里既无资格享受保障性住房,又无商品房的购买能力,处境十分尴尬,被称为“夹心层”。为了解决这部分人的住房问题,政府从2010年开始推出了大规模兴建公共租赁住房的计划,以保障这部分社会“夹心层”的住房问题。公共租赁住房是一种全新的保障性住房类型,有别于以往的廉租房、经济适用房等其他类型的保障性住房。它是解决包括新就业职工在内的社会“夹心层”群体住房难问题的一个公共产品,有着公共性、公益性、政府干预性、保障对象特定等特点。由于是近两年内才出现的新事物,所以相关法律法规、制度体系还不完善,缺乏理论和实践的支持。但是在域外,如新加坡的“租屋”、香港的“公屋”等成功的住房保障制度,可以为我国的公共租赁住房制度提供许多经验借鉴。从目前全国各地所进行的探索来看,虽然在融资、建设、管理等方面的制度设计和实践上总结了不少成功的经验,但值得改进的地方也很多。本文就是从国内主要城市的公共租赁住房制度设计和实践层面入手,运用列举、归纳、比较等方法,结合法学、社会学等知识,归纳出各城市制度设计与实践中存在的优点和不足之处,然后将其提炼升华到全国的层面,探讨公共租赁住房的制度设计。
本文将按照以下思路,展开对公共租赁住房的论述:
第一部分,介绍我国公共租赁住房的内涵、特点、产生的背景以及产生的法理基础。公共租赁住房是解决我国社会“夹心层”住房问题的一个公共福利产品,目前还没有一个全国范围的权威定义,各地对它的解读也是大同小异。从其保障的对象和功能来看,具有公共性、公益性、政府干预性等多个特点。公共租赁住房的产生并不只是一个解决社会问题的权宜之计,更为重要的是体现了政府保障公民居住权的决心。
第二部分,主要论述国内主要城市在公共租赁住房制度构建和实践中的创新与不足,从中分析出我国公共租赁住房存在的主要问题。这部分内容,是本篇文章的重点和创新点。因为到目前还没有任何学术论文或专著对我国主要城市的公共租赁房制度进行较为全面的归纳比较。
第三部分,主要介绍域外公共住房保障制度。通过从美国、英国、新加坡和香港的住房保障制度入手,从金融、立法、管理等多角度观察,总结域外住房制度中值得我国公共租赁住房制度借鉴的经验。
第四部分,在前面两个部分论述的基础上,从立法、融资、建设、管理等方面,对该保障住房的立法形式、相关配套的法律制度等内容提出了较为完善的建议,为我国公共租赁住房制度的构建提供了理论参考。由于在第二部分中,已经列举了部分城市的例子,所以在这部分中主要是从理论角度提出立法上的建议。
In recent years, the price of housing in the large and medium city of China such as the rocket is climbing. It has been overtaken the majority of ordinary people's ability of paying. Housing, medical care, employment and education have also been significant issues of society. From the 1980s’, China began to reform the system of housing. To the present, China's housing market has been formed pattern which the market supply houses. The policy of housing security plays a complementary role in the market mechanism. The object of security is low-income group. As we all know, the right of residence is one of basic human rights, government has the responsibility to protect the citizens of this right. Especially in the current background that we are building a socialist harmonious society, resolving housing problem for every class is the first task. In our society, the high-income layer can purchase the commodity housing, the low-income group can enjoy the indemnificatory apartment. But the middle-income stratum neither enjoy the indemnificatory apartment nor buy the commodity house. Therefore, these people are called“sandwich class”. In order to solve this problem, the government has begun to design the large-scale building projects of public rental housing from 2010.
Different from the former low-rent housing and affordable housing, public rental housing is a brand-new type of indemnificatory apartment, a kind of public goods solving housing problems for social sandwich layers such as new employment staffs and characterized by the feature of public welfare, administrative intervention and specific safeguarding objects. Since it has appeared only for about 2 years, the related laws and regulations are not so complete and it lacks of both theoretical and practical support. However, we can learn from successful overseas experience, such as the successful establishment of HDB Flats in Singapore and Public Housing in Hong Kong. We have carried out nationwide exploration and summarized system designing and practical experience in the aspect of financing, building and management. But we should also see that there are still a lot to improve. This essay analyzes system designing and practical issues of main domestic cities, using methods of enumeration, summarizing and comparison and combining the knowledge of Legal science and Sociology. After summarizing the pros and cons of each city’s system designing and practical issues, the essay discusses the system designing of public rental housing from the perspective of the whole nation.
The present thesis aims to discuss public rental housing along the following train of thoughts:
The first part introduces the implications, characters, background and theoretical foundation of public rental housing whose aim is to solve the housing issue existed among“sandwich class”families. As a product of public welfare, different regions’interpretations on it are largely identical except slight differences without a national accepted final version. It bears the properties of public character, public benefit, and governmental intervention in terms of its objects and functions, which imply that its appearance embodies government’s determination to ensure people’s access to houses instead of merely an expedient to address a social problem.
The second part discusses the originalities and drawbacks during the establishment and application processes of the public rental system in China’s major cities and further analyzes the main flaws existing within this system. This part is counted for innovation and the focal point of this paper in that there hasn’t any thesis or monograph as yet which summarizes and contrasts systematically the public rental system.
The third part mainly introduces the oversea public housing security systems. To start with the housing security systems in such globally important countries and regions as the United States, Britain, Singapore and Hong Kang, this thesis summarizes some note-worthy ideas from the perspectives of finance, legislation and administration.
In the fourth part, the thesis carries out some comparatively competitive suggestions about the legislative forms and relevant legal systems and provides theoretical basis for China’s public rental housing system from the aspects of legislation, fundraising, construction, and supervising. Given that some cities’examples are cited in the second part, this section mainly proposes some advice on legislative theory.
本文将按照以下思路,展开对公共租赁住房的论述:
第一部分,介绍我国公共租赁住房的内涵、特点、产生的背景以及产生的法理基础。公共租赁住房是解决我国社会“夹心层”住房问题的一个公共福利产品,目前还没有一个全国范围的权威定义,各地对它的解读也是大同小异。从其保障的对象和功能来看,具有公共性、公益性、政府干预性等多个特点。公共租赁住房的产生并不只是一个解决社会问题的权宜之计,更为重要的是体现了政府保障公民居住权的决心。
第二部分,主要论述国内主要城市在公共租赁住房制度构建和实践中的创新与不足,从中分析出我国公共租赁住房存在的主要问题。这部分内容,是本篇文章的重点和创新点。因为到目前还没有任何学术论文或专著对我国主要城市的公共租赁房制度进行较为全面的归纳比较。
第三部分,主要介绍域外公共住房保障制度。通过从美国、英国、新加坡和香港的住房保障制度入手,从金融、立法、管理等多角度观察,总结域外住房制度中值得我国公共租赁住房制度借鉴的经验。
第四部分,在前面两个部分论述的基础上,从立法、融资、建设、管理等方面,对该保障住房的立法形式、相关配套的法律制度等内容提出了较为完善的建议,为我国公共租赁住房制度的构建提供了理论参考。由于在第二部分中,已经列举了部分城市的例子,所以在这部分中主要是从理论角度提出立法上的建议。
In recent years, the price of housing in the large and medium city of China such as the rocket is climbing. It has been overtaken the majority of ordinary people's ability of paying. Housing, medical care, employment and education have also been significant issues of society. From the 1980s’, China began to reform the system of housing. To the present, China's housing market has been formed pattern which the market supply houses. The policy of housing security plays a complementary role in the market mechanism. The object of security is low-income group. As we all know, the right of residence is one of basic human rights, government has the responsibility to protect the citizens of this right. Especially in the current background that we are building a socialist harmonious society, resolving housing problem for every class is the first task. In our society, the high-income layer can purchase the commodity housing, the low-income group can enjoy the indemnificatory apartment. But the middle-income stratum neither enjoy the indemnificatory apartment nor buy the commodity house. Therefore, these people are called“sandwich class”. In order to solve this problem, the government has begun to design the large-scale building projects of public rental housing from 2010.
Different from the former low-rent housing and affordable housing, public rental housing is a brand-new type of indemnificatory apartment, a kind of public goods solving housing problems for social sandwich layers such as new employment staffs and characterized by the feature of public welfare, administrative intervention and specific safeguarding objects. Since it has appeared only for about 2 years, the related laws and regulations are not so complete and it lacks of both theoretical and practical support. However, we can learn from successful overseas experience, such as the successful establishment of HDB Flats in Singapore and Public Housing in Hong Kong. We have carried out nationwide exploration and summarized system designing and practical experience in the aspect of financing, building and management. But we should also see that there are still a lot to improve. This essay analyzes system designing and practical issues of main domestic cities, using methods of enumeration, summarizing and comparison and combining the knowledge of Legal science and Sociology. After summarizing the pros and cons of each city’s system designing and practical issues, the essay discusses the system designing of public rental housing from the perspective of the whole nation.
The present thesis aims to discuss public rental housing along the following train of thoughts:
The first part introduces the implications, characters, background and theoretical foundation of public rental housing whose aim is to solve the housing issue existed among“sandwich class”families. As a product of public welfare, different regions’interpretations on it are largely identical except slight differences without a national accepted final version. It bears the properties of public character, public benefit, and governmental intervention in terms of its objects and functions, which imply that its appearance embodies government’s determination to ensure people’s access to houses instead of merely an expedient to address a social problem.
The second part discusses the originalities and drawbacks during the establishment and application processes of the public rental system in China’s major cities and further analyzes the main flaws existing within this system. This part is counted for innovation and the focal point of this paper in that there hasn’t any thesis or monograph as yet which summarizes and contrasts systematically the public rental system.
The third part mainly introduces the oversea public housing security systems. To start with the housing security systems in such globally important countries and regions as the United States, Britain, Singapore and Hong Kang, this thesis summarizes some note-worthy ideas from the perspectives of finance, legislation and administration.
In the fourth part, the thesis carries out some comparatively competitive suggestions about the legislative forms and relevant legal systems and provides theoretical basis for China’s public rental housing system from the aspects of legislation, fundraising, construction, and supervising. Given that some cities’examples are cited in the second part, this section mainly proposes some advice on legislative theory.
引文
1百度百科,http://baike.baidu.com/view/2676422.htm。
2林文峰:《城镇住房保障》,北京:中国发展出版社,2007年04月版,第188页。
3中共中央宣传部理论局:《七个怎么看》,北京:学习出版社,人民出版社2010年06月版,第85页。
4姜林:“北京市看不懂、想不通的公租房价”北京:新华社。引自腾讯网:腾讯财经,发表于2010年08月01日02:17,http://finance.qq.com/a/20100801/000520.htm。
5姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海:上海财经大学出版社,2003年版,第93页。
6贾康,刘军民:《中国住房制度改革问题研究----经济社会转轨中“居者有其屋”的求解》,北京:经济科学出版社,2007年06月版,第61页。
7贾海峰:《住房保障立法启动重点扶持公租房模式》,北京:21世纪网-21世纪经济报道。引自搜狐网:搜狐焦点,http://house.focus.cn/news/2010-11-10/1096734.html。
8马红光,田一淋:《中国公共住房理论与实践研究》,北京:中国建筑工业出版社,2010年版,第1页。
9 2010年8月21日全国住房保障工作会在江苏常州召开,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。强调各地要加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程。
17“重庆市组建公租房管理局专门管理主城公租房”,新华网。引自重庆亿房网,发表于2010年05月26日16:46:46,http://cq.fdc.com.cn/lsdt/3260.html。
18金俭:《中国不动产物权法》,北京:法律出版社,2008年版,第88页。
22林坚,冯长春:“美国住房政策”,《国外城市规划》,1998年第2期,第43—46页。
23马光红,田一淋,前注[8],第169页。
25贾康,刘军民,前注[6],第53页。
26王晖:“主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示”,《世界经济与政治论坛》,2006年第4期,第116页。
27 Kwong leung Tang: Social Welfare Development in East Asia, Palgrave,2000,p.50.
28艾英旭,李静威,唱亮:“香港住房保障制度的经验及启示”,《工业建筑》,2009年第39卷增刊,第145页。
30马光红:“建立健全保障性住房规划建设管理体制研究——基于廉租房的视角”,《城市发展研究》,2010年第4期
[1]林文峰:《城镇住房保障》,北京:中国发展出版社,2007年版。
[2]中共中央宣传部理论局:《七个怎么看》,北京:学习出版社,人民出版社,2010年版。
[3]姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海:上海财经大学出版社,2003年版。
[4]贾康,刘军民:《中国住房制度改革问题研究----经济社会转轨中“居者有其屋”的求解》,北京:经济科学出版社,2007年版。
[5]马红光,田一淋:《中国公共住房理论与实践研究》,北京:中国建筑工业出版社,2010年版。
[6]金俭:《中国不动产物权法》,北京:法律出版社,2008年版。
[7]陈伯庚,顾志敏,陆开和:《城镇住房制度改革的理论与实践》,上海:上海人民出版社,2003年版。
[8]建设部课题组:《多层次住房保障体系研究》,北京:中国建筑工业出版社, 2007年版。
[9]吉姆·凯梅尼著:《从公共住房到社会市场——租赁住房政策的比较研究》,北京:中国建筑工业出版社,2010年版。
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[14]刘晓君:《廉租住房纵览》,北京:建筑工业出版社,2005年版。
[15]褚超孚:《城镇住房保障模式研究》,北京:经济科学出版社,2005年版。
[16]叶剑平,范光耀:《弱势群体的住房保障、管理与政策》,北京:中国人民大学出版社,2003年版。
[17]施方:《住房抵押贷款证券化——运作和定价》,上海:上海财经大学出版社,2005年版。
[18]谢家瑾,柴强:《中国住房制度变迁中的利益分配》,上海:上海远东出版社,2002年版。
[19]包宗化:《住宅与房地产》,北京:中国建筑工业出版社,2002年版。
[1]马光红:“建立健全保障性住房规划建设管理体制研究——基于廉租房的视角”,《城市发展研究》,2010年第4期。
[2]艾英旭,李静威,唱亮:“香港住房保障制度的经验及启示”,《工业建筑》,2009年第39卷增刊,第145页。
[3]王晖:“主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示”,《世界经济与政治论坛》,2006年第4期。
[4]林坚,冯长春:“美国住房政策”,《国外城市规划》,1998年第2期。
[5]魏洪磊:“公租房廉租房面临资金困境需社会资本进入”,《财经国家周刊》。引自新浪网, http://news.com.cn/c/sd/2010-11-22-22/130421512863.shtml。
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[2]姜林:“北京市看不懂、想不通的公租房价”北京:新华社。引自腾讯网:腾讯财经,发表于2010年08月01日02:17,http://finance.qq.com/a/20100801/000520.htm。
[3]贾海峰:“住房保障立法启动重点扶持公租房模式”,北京:21世纪网-21世纪经济报道,引自搜狐网:搜狐焦点,http://house.focus.cn/news/2010-11-10/1096734.html。
[4]“《上海市发展公共租赁住房的实施意见》全面解读”,东方网。引自搜狐网:搜狐焦点,发表2010年06月04日12:23,http://house.focus.cn/news/2010-06-04/952995.html。
[5]胡舒立,卢彦铮,邓海:“黄奇帆:重庆公租房姓不姓私”,财经网:中国改革,引自新浪网:新浪财经,http://finance.sina.com/china/dfjj/20101101/19208881253.shtml。
[6]韦黎兵:“重庆公租房:开锣,猛进”,南方周末官方网站:经济版,发表于2010年8月25日20:28:56,http://www.infzm.com/content/49358。
[7]“重庆市组建公租房管理局专门管理主城公租房”,新华网。引自重庆亿房网,发表于2010年05月26日16:46:46,http://cq.fdc.com.cn/lsdt/3260.html。
[8]“房产调控何以如此力推公租房”,新华网。引自腾讯网,腾讯财经栏目,发表于2010年06月10日14:23,http://finance.qq.com/a/20100610/005380.htm。
[1] Vale, Lawrence J.“Reclaiming Public Housing: A Half Century of Struggle in Three Public Neighborhoods”Cambridge, Mass.: Harvard Press, 2002.
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2林文峰:《城镇住房保障》,北京:中国发展出版社,2007年04月版,第188页。
3中共中央宣传部理论局:《七个怎么看》,北京:学习出版社,人民出版社2010年06月版,第85页。
4姜林:“北京市看不懂、想不通的公租房价”北京:新华社。引自腾讯网:腾讯财经,发表于2010年08月01日02:17,http://finance.qq.com/a/20100801/000520.htm。
5姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海:上海财经大学出版社,2003年版,第93页。
6贾康,刘军民:《中国住房制度改革问题研究----经济社会转轨中“居者有其屋”的求解》,北京:经济科学出版社,2007年06月版,第61页。
7贾海峰:《住房保障立法启动重点扶持公租房模式》,北京:21世纪网-21世纪经济报道。引自搜狐网:搜狐焦点,http://house.focus.cn/news/2010-11-10/1096734.html。
8马红光,田一淋:《中国公共住房理论与实践研究》,北京:中国建筑工业出版社,2010年版,第1页。
9 2010年8月21日全国住房保障工作会在江苏常州召开,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。强调各地要加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程。
17“重庆市组建公租房管理局专门管理主城公租房”,新华网。引自重庆亿房网,发表于2010年05月26日16:46:46,http://cq.fdc.com.cn/lsdt/3260.html。
18金俭:《中国不动产物权法》,北京:法律出版社,2008年版,第88页。
22林坚,冯长春:“美国住房政策”,《国外城市规划》,1998年第2期,第43—46页。
23马光红,田一淋,前注[8],第169页。
25贾康,刘军民,前注[6],第53页。
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[16]叶剑平,范光耀:《弱势群体的住房保障、管理与政策》,北京:中国人民大学出版社,2003年版。
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[18]谢家瑾,柴强:《中国住房制度变迁中的利益分配》,上海:上海远东出版社,2002年版。
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[3]王晖:“主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示”,《世界经济与政治论坛》,2006年第4期。
[4]林坚,冯长春:“美国住房政策”,《国外城市规划》,1998年第2期。
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