房屋登记行政案件司法审查若干问题研究
|
摘要
房屋登记是指房屋行政主管部门代表政府对房屋所有权和居住权以及由上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋权归属关系的行为。作为一种行政权力介入私权利的公行为,房屋登记在保护登记当事人权利,维护公正透明的房地产交易秩序以及保障国家房地产税收安全等方面都发挥了不可替代的作用。通过房屋登记使得法律上对房屋权利归属的抽象界定在实践中得到了具体确认,房地产权利状态得到明晰和确定,防止了纠纷的发生,保障了交易的安全,并确保了国家对房地产的管理,实现了国家对房产交易的宏观监控。近几年,随着我国社会经济的飞速发展,房地产市场日益活跃,人民法院行政庭审理的房屋登记行政案件数量迅速增加。《中华人民共和国物权法》以及建设部颁布的《房屋登记办法》的实施一定程度上为行政诉讼中对房屋登记行政案件的审查指明了方向,但由于这类案件法律关系固有的复杂性,现有的法律法规显得过于原则,操作性不够,远不能解决审判实际中遇到的问题。加之理论建构之缺失、法律解释与自由裁量技能之不足,导致各地各级法院在司法实践中对于房屋登记行政案件的审查路径、审查标准和裁判结果上均存在着较大的差异,房屋登记行政案件的司法审查已经成为了近年来行政审判的一个热点和难点。
本文从行政诉讼实践需要出发,以《中华人民共和国物权法》的立法精神为导向,采用比较分析及理论联系实际的研究方法,从以下几个方面论述房屋登记的司法审查：(一)房屋登记登记是国家设立的担负公共职能的机关参与私法的一种特殊的行政行为,从实务角度而言可将其与其他不动产登记行为一起单独作为一类可诉的具体行政行为。(二)在司法审查标准上,应在行政诉讼中坚持合法性审查原则的基础上,把握好以房屋登记机关的审查权限为界的审查标准,对房屋登记行政行为进行有限度的司法审查。(三)在审查路径的选择上,审判机关应跳出行政与民事交叉的案件处理必须适用先决问题的思维定式,为当事人提供适当的救济指导,在现行的法律框架下充分发挥民事与行政诉讼两套诉讼程序各自的功能,通过民事诉讼的途径解决本案中的房屋所有权属的纠纷,通过行政诉讼行对行政机关的具体行政行为进行合法性审查。(四)在选择判决方式时,法官不仅要考虑到《行政诉讼法》及司法解释对不同判决方式使用条件的规定,还要考虑到房屋登记的效力、房屋登记行政诉讼的司法审查的标准、以及可能对实际权利人产生的影响等因素,根据判决所产生的法律后果慎重选择判决方式。最后本文提出,在充分发挥行政诉讼对于监督房屋登记机关,维护房屋交易安全、整顿房地产秩序,促进社会主义市场经济的作用的的同时,应努力构建兼顾登记安全与登记效率的科学房屋产权登记制度。
Housing registration plays a basic role in safeguarding security and real property order. By housing registrating, the housing Property Rights that was defined abstractively can be in practice in a concrete way, which makes the rights determined,prevents the occurrence of disputes and also protects the security of the transaction,ensure management of the government for real estate. Along with China's socio-economic development, the real estate market has become increasingly active, the cases raised by housing registration is also increasing rapidly. The PRC Property Rights Law and The Regulation on Housing Registration provide a way for judging those cases in administrative litigation,but there are still many problems making the reviewing of housing registration difficultly, which leads to the courts dealing with cases in different ways in judicial practice.
In this paper, the author will analysis the the reviewing of housing registrating in the need of administrative litigation practice and based on the legislative spirit of PRC Property Rights Law.what will the thesis discussed can be listed as follows:
Chapter One:we can regard housing registrating act as a specific administrative act, because this independent classification of housing registration acts can protect the security of transactions and realize the relief of litigant's legitimate rights and interests.
Chapter two:In order to choose the appropriate path of the reviewing, the judicial organs should provide appropriate guidance to the parties, make full use of functions of both civil and administrative litigation proceedings under the Chinese legislative system, only in this way,that the civil litigation deals with the civil disputes while the administrative litigation deals with disputes caused by administration.
Chapter three:We should take the mandate of registration of housing registration office as a boundary for the standard of reviewing of housing registration acts in administrative litigation and carry on limited judicial reviewing to housing registration acts.
Chapter four:We should choose correct way of judgment according to the standard of reviewing of housing registration acts in order to realize the justice.
Finally, besides making full use of litigation proceedings, we should establish a scientific management system of housing registration.
本文从行政诉讼实践需要出发,以《中华人民共和国物权法》的立法精神为导向,采用比较分析及理论联系实际的研究方法,从以下几个方面论述房屋登记的司法审查：(一)房屋登记登记是国家设立的担负公共职能的机关参与私法的一种特殊的行政行为,从实务角度而言可将其与其他不动产登记行为一起单独作为一类可诉的具体行政行为。(二)在司法审查标准上,应在行政诉讼中坚持合法性审查原则的基础上,把握好以房屋登记机关的审查权限为界的审查标准,对房屋登记行政行为进行有限度的司法审查。(三)在审查路径的选择上,审判机关应跳出行政与民事交叉的案件处理必须适用先决问题的思维定式,为当事人提供适当的救济指导,在现行的法律框架下充分发挥民事与行政诉讼两套诉讼程序各自的功能,通过民事诉讼的途径解决本案中的房屋所有权属的纠纷,通过行政诉讼行对行政机关的具体行政行为进行合法性审查。(四)在选择判决方式时,法官不仅要考虑到《行政诉讼法》及司法解释对不同判决方式使用条件的规定,还要考虑到房屋登记的效力、房屋登记行政诉讼的司法审查的标准、以及可能对实际权利人产生的影响等因素,根据判决所产生的法律后果慎重选择判决方式。最后本文提出,在充分发挥行政诉讼对于监督房屋登记机关,维护房屋交易安全、整顿房地产秩序,促进社会主义市场经济的作用的的同时,应努力构建兼顾登记安全与登记效率的科学房屋产权登记制度。
Housing registration plays a basic role in safeguarding security and real property order. By housing registrating, the housing Property Rights that was defined abstractively can be in practice in a concrete way, which makes the rights determined,prevents the occurrence of disputes and also protects the security of the transaction,ensure management of the government for real estate. Along with China's socio-economic development, the real estate market has become increasingly active, the cases raised by housing registration is also increasing rapidly. The PRC Property Rights Law and The Regulation on Housing Registration provide a way for judging those cases in administrative litigation,but there are still many problems making the reviewing of housing registration difficultly, which leads to the courts dealing with cases in different ways in judicial practice.
In this paper, the author will analysis the the reviewing of housing registrating in the need of administrative litigation practice and based on the legislative spirit of PRC Property Rights Law.what will the thesis discussed can be listed as follows:
Chapter One:we can regard housing registrating act as a specific administrative act, because this independent classification of housing registration acts can protect the security of transactions and realize the relief of litigant's legitimate rights and interests.
Chapter two:In order to choose the appropriate path of the reviewing, the judicial organs should provide appropriate guidance to the parties, make full use of functions of both civil and administrative litigation proceedings under the Chinese legislative system, only in this way,that the civil litigation deals with the civil disputes while the administrative litigation deals with disputes caused by administration.
Chapter three:We should take the mandate of registration of housing registration office as a boundary for the standard of reviewing of housing registration acts in administrative litigation and carry on limited judicial reviewing to housing registration acts.
Chapter four:We should choose correct way of judgment according to the standard of reviewing of housing registration acts in order to realize the justice.
Finally, besides making full use of litigation proceedings, we should establish a scientific management system of housing registration.
引文
1 参见王光辉：《一个案件,八份判决——从一个案例看行政诉讼与民事诉讼的交叉与协调》,载《中外法学》1998年第2期。
2 杨凯：《论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策——兼评(物权法)实施对民事行政关联诉讼审判之影响》,载《行政法学研究》2008年第1期。
3 张国：《超级“马拉松诉讼”何时收场》,载《法制日报》2001年7月24日第10版。
4 参见龙非：《北京市第一中级人民法院最新报告——房价上涨,涉及房屋登记的行政诉讼增多》,载《北京日报》2008年1月3日第14版。
5 杨凯：《论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策——兼评(物权法)实施对民事行政关联诉讼审判之影响》,载《行政法学研究》2008年第1期。
6 参见贺荣主编：《(物权法)与行政诉讼实务问题研究》,中国法制出版社2008年版,第34页。
7 参见崔建远著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第238页。
8 吴国喆： 《我国物权登记的强行政性特质及其改进——一个法的实证考察视角》,载《国家行政学院学报》2007年第3期。
9 参见王洪亮：《不动产物权登记立法研究》,载《法律科学》2000年第2期。
10 李秀海：《论我国不动产物权登记制度的完善》,载《黑龙江政法管理干部学院学报》2006年第3期。
11 参见何雁、廖勇：《论房屋错误登记的民事责任》,载《西南科技大学学报》2006年第6期。
12 参见王利民、郭明龙：《逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政
法论丛》2006年第5期。
13 参见吴春岐：《不动产物权登记的权利限制功能》,载《山东师范大学学报》2007年第1期。
14 吴国喆：《我国物权登记的强行政性特质及其改进-一个法的实证考察视角》,载《国家行政学院学报》2007年第3期。
15 [日]美浓部达吉：《公法与私法》,黄冯明译,中国政法大学出版社2003年版,第166页。
16 陈新民著：《公法学札记》,中国政法大学出版社2001年版,第91页。
17 参见苏永钦著：《私法自治中的国家强制》,中国法制出版社2007年版,第10页。
18 周佑勇著：《行政法原论》(第二版),中国方正出版社2005版,第5页。
19 参见胡建淼著：《行政法学》,法律出版社2003年版,第270页。
20 罗文燕、徐亮亮：《论不动产登记登记行为的司法审查》,载《中国法学会行政法学研究会2007年年会论文集》,武汉大学出版社2008年版,第671页。
21 姜明安主编：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社、高等教育出版社1999年版,第202页。
22 田士永著：《物权行为理论研究》,中国政法大学出版社2002年版,第117页。
24 黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法)条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第78页。
25 参见吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
26 郑智华：《房地产产权登记制度改革的探索》,载《中国房地产》2005年第8期。
27 参见胡悦著：《房地产登记制度研究——行政权力的视角》,吉林大学出版社2007年版,第48页。
28 参见孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第144页。
29 参见《德国土地登记簿法》第20条。
30 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》,载《改革与战略》1999年第1期。
31 吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
33 孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第133页。
34 屈茂辉：《不动产登记申请的法理与规则》,载《法学研究》2007年第2期。
35 王利明著：《物权法论》,中国政法大学出版社2003年版,第133页。
36 参见崔建远等著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第266页。
37 李昕、赵红宇：《登记行为的类型化分析》,载《宪法学、行政法学》2006年第8期。
38 崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》,载《中国法学》2003年第2期。
39 参见许明月著：《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版,第216页。
40 参见王茵著：《不动产物权变动和交易安全-日德法三国物权变动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版,第315页。
41 王茵著：《不动产物权变动和交易安全-日德法三国物权变动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版,第319页。
42 徐强：《一则案例谈房屋权属登记机构的审查责任》,载《房地产权产籍》2006年第5期。
43 参见秦绪栋： 《(物权法)出台对房屋登记行政案件审理的影响》,载《江苏法制报》2007年4月17日第1版。
44 参见王利民、郭明龙：《制度转换与逻辑创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政法论丛》2006年第5期。
45 王利民、郭明龙：《制度转换与逻辑创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政法论丛》2006年第5期。
46 朱岩：《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
47 王达著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》,知识产权出版社2006年版,第30页。
48 参见宋炉安：《诉讼程序目的论》,载刘攀等主编：《行政法学新理念》,中国方正出版社1999年版,第358页。
49 参见王利明著：《物权法论》,中国政法大学出版社1999年版,第183页。
50 参见宋炉安：《诉讼程序目的论》,载刘攀等主编：《行政法学新理念》,中国方正出版社1999年版,第358页。
51 姜明安著：《行政诉讼法学》,北京大学出版社1993年版,第37页。
52 参见甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法制出版社2000年版,第174页。
53 参见刘莘：《论摆脱行政诉讼的困境》,载《行政法学研究》1999年第4期
54 刘恒著：《行政救济制度研究》,法律出版社1998年版,第191页。
55 章剑生：《论司法审查有限原则》,载《行政法研究》1998年第2期。
56 上海第一中级人民法院行政庭审判员：《房地产登记审查标准问题探讨——兼论(物权法)的相关规定》,http:／／www.a-court.gov.cn/499502.html,(访问时间：2009年2月20日)。
57 参见王一怀：《浅议我国现行具体行政行为司法审查标准的缺陷》,载《行政法学研究》2004年第2期。
58 内蒙古自治区高级人民法院行政审判庭：《关于审理房屋登记行政案件的调查报告》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
59 [英]丹宁勋爵：《法律的训诫》,刘庸安译,法律出版社1999年版,第13页。
60 参见,尹飞：《论登记机构的审查职责——(房屋登记办法〉研讨之二》,载《中国房地产》2008年第5期。
63 杜承秀：《域外民事与行政争议交叉案件的处理及启示》,载《淮北煤炭师范学院学报》2007年第1期。
64 马怀德、张红：《行政争议与民事争议的交织及处理》,载《法商研究》2003年第4期。
65 王名扬著：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第594页。
66 王名扬著：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第595页。
67 吴庚著：《行政争讼论》,三民书局2005年版,第9页。
68 [德]平特纳：《德国普通行政法》,朱林译,中国政法大学出版社1999年版,第136页。
69 张朝泓、方建生：《从本案谈民事与行政交叉案件的解决》,http:／／www.chinacourt.org/html/article /200707/02/254685.shtml,(访问时间：2009年3月10日)。
70 参见郭焦生：《焦作房产案之行政诉讼与民事诉讼关系探讨》,载王贵松主编：《行政与民事争议交织的难题-焦作房产纠纷的反思与展开》,法律出版社2005年版,第97页。
71 参见应松年：《从焦作房产案看行政附带民事诉讼》,载《法制日报》1998年2月14日第5版。
72 这种做法实际是主流观点也是法院的通常做法,参见王克臣：《房产纠纷案件中民事与行政交叉问题研究》,http:／／www.chinacourt.org/html/article/200903/16/348682.shtml,(访问日期：2009年3月18日)。
73 羊琴：《论行政行为作为民事诉讼先决问题之解决——以行政行为效力存在差异为基础》,载《广东法学》2004年第1期。
74 事实上,《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》第61条规定采用了“一并审理”用语,并没有采用“行政附带民事诉讼”的用法,可以说学术界理论上所讨论的行政附带民事诉讼以及相关程序并没有得到最高人民法院的认可。参见甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法制出版社2000年版,第175页。
75 在“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证”一案中,上海市普陀区即采取了这种模式,法院在撤销房屋所有权证的同时判决房屋买卖合同无效。详细案件请参见上海市高级人民法院组织编写：《上海法院典型案例丛编》,上海人民出版社2001年版,第138页。
76 方世荣著：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社2005年版,第539页。
77 如宋治安诉无锡锅炉厂-分厂专利侵权民事案件就属此种情况,详细案情请参见最高人民法院公报编辑部编：《最高人民法院公报典型案例全集》,警官教育出版社1999年版,第743页。
78 参见葛云松：《在行政诉讼与民事诉讼之间》,载《行政法论丛》(第二卷),法律出版社1999年版,第450页。
79 参见王克臣：《房产纠纷案件中民事与行政交叉问题研究》,http:／／www.chinacourt.org/html/article /200903/16/348682.shtml,(访问日期：2009年3月18日)。
80 参见高树德：《并案审理,通盘运作》,载《法制日报》1998年3月7日第6版。
81 本文的中房屋登记错误是指房屋登记行政案件审理中出现登记结果与事实物权相背离的情形。
82 贺荣主编：《(物权法)与行政诉讼实务问题研究》中国法制出版社2008年版,第74页。
83 王茵：《不动产物权变动和交易安全——就德法三国物权交动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版,第274页。
84 比如法院因为登记结果与真实权利人不一致而简单选择撤销决,可能会造成房屋登记应有的公信度和确定度降低,不动产交易体系也可能面临信任危机。
85 “不具有可撤销内容”的行政行为,指具有明显的或重大的违法特征,但不能通过补正或转换的方式进行补救,而且不可以被取消或撤回的行政违法行为。一般而言,不具有可撤销内容的行政行为有以下几种情形：1.损害不可恢复原状；2.具体行政行为因法律上或事实上的理由已经消灭；3.信赖利益值得保护。
4.撤销具体行政行为将给国家、公共利益或他人利益造成重大损失的。参见张继峰：《论“不具有可撤销内容”行政行为的法律适用》,载《行政法学研究》2006年第4期。
86 参见张静：《房屋登记案件的司法审查——从(物权法〉的视角审视房屋登记行为》,载《法律适用》2009年第1期。
87 参见黄小红、何仕元：《不可撤销行政行为之确认判决》,http://rmfyb. chinacourt. org/public/detai 1. php?id=120654. shtml,(访问时间：2009年3月20日)。
88 参见翁岳生：《行政法》(上册),中国法制出版社2002年版,第673页。
89 傅一波、廖平生、 黄丹：《试论善意取得制度在我国(物权法)的应用》,http:／／www.chinacourt.org /html/article/200804/03/295097.shtml,(访问时间：2009年3月21日)。
90 需要明确的是,原权利人向无权处分人主张的赔偿责任的性质既可能是侵权责任、违约责任、不当得利返还责任,或各种责任的竞合；而登记机构承担的赔偿责任属于国家赔偿责任或一般民事赔偿则因《物权法》没有明确而有待探究。
91 参见包文斌、岳仁申：《袁志梅诉江苏省淮安市淮阴区房管局房屋行政登记案评析》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
92 甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法出版社2000年版,第159页。
1、方世荣著：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社2005年版。
2、崔建远著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版。
3、陈新民著：《公法学札记》,中国政法大学出版社2001年版。
4、苏永钦著：《私法自治中的国家强制》,中国法制出版社2007年版。
5、周佑勇著：《行政法原论》(第二版),中国方正出版社2005版。
6、胡建淼著：《行政法学》,法律出版社2003年版。
7、田士永著：《物权行为理论研究》,中国政法大学出版社2002年版。
8、王名扬著：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版。
9、吴庚著：《行政争讼论》,三民书局2005年版。
11、甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法出版社2000年版。
12、胡悦著：《房地产登记制度研究--行政权力的视角》,吉林大学出版社2007年版。
13、孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版。
14、王利明著：《物权法论》,中国政法大学出版社2003年版。
15、许明月著：《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版。
16、王茵著：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版。
17、王达著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》,知识产权出版社2006年版,
18、刘恒著：《行政救济制度研究》,法律出版社1998年版。
20、姜明安著：《行政诉讼法学》,北京大学出版社1993年版。
21、翁岳生：《行政法》(上册),中国法制出版社2002年版。
22、[日]美浓部达吉：《公法与私法》,黄冯明译,中国政法大学出版社2003年版。
23、[德]平特纳：《德国普通行政法》,朱林译,中国政法大学出版社1999 年版。
24、[英]丹宁勋爵：《法律的训诫》,刘庸安译,法律出版社1999年版。
1、贺荣主编：《〈物权法〉与行政诉讼实务问题研究》,中国法制出版社2008年版。
2、姜明安主编：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社、高等教育出版社1999年版。
3、上海市高级人民法院组织编写：《上海法院典型案例丛编》,上海人民出版社2001年版。
4、最高人民法院公报编辑部编：《最高人民法院公报典型案例全集》,警官教育出版社1999年版。
5、黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版。
1、王光辉：《一个案件,八份判决——从一个案例看行政诉讼与民事诉讼的交叉与协调》,载《中外法学》1998年第2期。
2、杨凯：《论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策--兼评〈物权法〉实施对民事行政关联诉讼审判之影响》,载《行政法学研究》2008年第1期
3、吴国喆：《我国物权登记的强行政性特质及其改进——一个法的实证考察视角》,载《国家行政学院学报》2007年第3期。
4、李秀海：《论我国不动产物权登记制度的完善》,载《黑龙江政法管理干部学院学报》2006年第3期。
5、何雁、廖勇：《论房屋错误登记的民事责任》,载《西南科技大学学报》2006年第6期。
6、王利民、郭明龙：《.逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政法论丛》2006年第5期。
7、吴春岐：《不动产物权登记的权利限制功能》,载《山东师范大学学报》2007年第1期。
8、杜承秀：《域外民事与行政争议交叉案件的处理及启示》,载《淮北煤炭 师范学院学报》2007年第1期。
9、马怀德、张红：《行政争议与民事争议的交织及处理》,载《法商研究》2003年第4期。
10、羊琴：《论行政行为作为民事诉讼先决问题之解决--以行政行为效力存在差异为基础》,载《广东法学》2004年第1期。
11、吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
12、屈茂辉：《不动产登记申请的法理与规则》,载《法学研究》2007年第2期。
13、王达：《对不动产登记的行政法思考》,载《行政法学研究》2007年第2期。
14、崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》,载《中国法学》2003年第2期。
15、李昕、赵红宇：《登记行为的类型化分析》,载《宪法学、行政法学》2006年第8期。
16、赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》,载《改革与战略》1999年第1期。
17、吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
18、徐强：《一则案例谈房屋权属登记机构的审查责任》,载《房地产权产籍》2006年第5期。
19、章剑生：《论司法审查有限原则》,载《行政法研究》1998年第2期。
20、郑智华：《房地产产权登记制度改革的探索》,载《中国房地产》2005年第8期。
21、王一怀：《浅议我国现行具体行政行为司法审查标准的缺陷》,载《行政法学研究》2004年第2期。
22、朱岩：《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
23、刘莘：《论摆脱行政诉讼的困境》,载《行政法学研究》1999年第4期。
24、内蒙古自治区高级人民法院行政审判庭：《关于审理房屋登记行政案件 的调查报告》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
25、张静：《房屋登记案件的司法审查——从〈物权法)的视角审视房屋登记行为》,载《法律适用》2009年第1期。
26、张继峰：《论“不具有可撤销内容”行政行为的法律适用》,载《行政法学研究》2006年第4期。
27、包文斌、岳仁申：《袁志梅诉江苏省淮安市淮阴区房管局房屋行政登记案评析》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
28、王洪亮：《不动产物权登记立法研究》,载《法律科学》2000年第2期。
1、罗文燕、徐亮亮：《论不动产登记登记行为的司法审查》,载《中国法学会行政法学研究会2007年年会论文集》,武汉大学出版社2008年版。
2、郭焦生：《焦作房产案之行政诉讼与民事诉讼关系探讨》,载王贵松主编：《行政与民事争议交织的难题—焦作房产纠纷的反思与展开》,法律出版社2005版。
3、葛云松：《在行政诉讼与民事诉讼之间》,载《行政法论丛》(第二卷),法律出版社1999年版。
4、宋炉安：《诉讼程序目的论》,载刘攀等主编：《行政法学新理念》,中国方正出版社1999年版。
1、张国：《超级“马拉松诉讼”何时收场》,载《法制日报》2001年7月24日第10版。
2、龙非：《北京市第一中级人民法院最新报告——房价上涨,涉及房屋登记的行政诉讼增多》,载《北京日报》2008年1月3日第14版。
3、黄承军：《不动产登记行为性质的辨析》,载《人民法院报》2007年6月4日第6版。
4、应松年：《从焦作房产案看行政附带民事诉讼》,载《法制日报》1998年2月14日第5版。
5、高树德：《并案审理,通盘运作》,载《法制日报》1998年3月7日第6版。
6、秦绪栋： 《〈物权法〉出台对房屋登记行政案件审理的影响》,载《江苏法制报》2007年4月17日第1版。
1、张朝泓、方建生：《从本案谈民事与行政交叉案件的解决》,http://www. chinacourt. org/html/article/200707/02/254685. shtml,(访问时间：2009年3月10日)。
2、王克臣：《房产纠纷案件中民事与行政交叉问题研究》,http://www. chi nacourt. org/html/article/200903/16/348682. shtml,(访问日期：2009年3月18日)。
3、傅一波、廖平生、黄丹： 《试论善意取得制度在我国〈物权法)中的应用》,http://www. chinacourt. org/html/article/200804/03/295097. shtml,(访问时间：2009年3月21日)。
4、上海第一中级人民法院行政庭审判员：《房地产登记审查标准问题探讨——兼论〈物权法〉的相关规定》,http://www. a-court. gov. cn/499502.ht ml,(访问时间：2009年2月20日)。
5、黄小红、何仕元：《不可撤销行政行为之确认判决》,http://rmfyb. chi nacourt. org/public/detail. php?id=120654. shtml,(访问时间：2009年3月20日)。
2 杨凯：《论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策——兼评(物权法)实施对民事行政关联诉讼审判之影响》,载《行政法学研究》2008年第1期。
3 张国：《超级“马拉松诉讼”何时收场》,载《法制日报》2001年7月24日第10版。
4 参见龙非：《北京市第一中级人民法院最新报告——房价上涨,涉及房屋登记的行政诉讼增多》,载《北京日报》2008年1月3日第14版。
5 杨凯：《论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策——兼评(物权法)实施对民事行政关联诉讼审判之影响》,载《行政法学研究》2008年第1期。
6 参见贺荣主编：《(物权法)与行政诉讼实务问题研究》,中国法制出版社2008年版,第34页。
7 参见崔建远著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第238页。
8 吴国喆： 《我国物权登记的强行政性特质及其改进——一个法的实证考察视角》,载《国家行政学院学报》2007年第3期。
9 参见王洪亮：《不动产物权登记立法研究》,载《法律科学》2000年第2期。
10 李秀海：《论我国不动产物权登记制度的完善》,载《黑龙江政法管理干部学院学报》2006年第3期。
11 参见何雁、廖勇：《论房屋错误登记的民事责任》,载《西南科技大学学报》2006年第6期。
12 参见王利民、郭明龙：《逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政
法论丛》2006年第5期。
13 参见吴春岐：《不动产物权登记的权利限制功能》,载《山东师范大学学报》2007年第1期。
14 吴国喆：《我国物权登记的强行政性特质及其改进-一个法的实证考察视角》,载《国家行政学院学报》2007年第3期。
15 [日]美浓部达吉：《公法与私法》,黄冯明译,中国政法大学出版社2003年版,第166页。
16 陈新民著：《公法学札记》,中国政法大学出版社2001年版,第91页。
17 参见苏永钦著：《私法自治中的国家强制》,中国法制出版社2007年版,第10页。
18 周佑勇著：《行政法原论》(第二版),中国方正出版社2005版,第5页。
19 参见胡建淼著：《行政法学》,法律出版社2003年版,第270页。
20 罗文燕、徐亮亮：《论不动产登记登记行为的司法审查》,载《中国法学会行政法学研究会2007年年会论文集》,武汉大学出版社2008年版,第671页。
21 姜明安主编：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社、高等教育出版社1999年版,第202页。
22 田士永著：《物权行为理论研究》,中国政法大学出版社2002年版,第117页。
24 黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法)条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第78页。
25 参见吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
26 郑智华：《房地产产权登记制度改革的探索》,载《中国房地产》2005年第8期。
27 参见胡悦著：《房地产登记制度研究——行政权力的视角》,吉林大学出版社2007年版,第48页。
28 参见孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第144页。
29 参见《德国土地登记簿法》第20条。
30 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》,载《改革与战略》1999年第1期。
31 吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
33 孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第133页。
34 屈茂辉：《不动产登记申请的法理与规则》,载《法学研究》2007年第2期。
35 王利明著：《物权法论》,中国政法大学出版社2003年版,第133页。
36 参见崔建远等著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第266页。
37 李昕、赵红宇：《登记行为的类型化分析》,载《宪法学、行政法学》2006年第8期。
38 崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》,载《中国法学》2003年第2期。
39 参见许明月著：《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版,第216页。
40 参见王茵著：《不动产物权变动和交易安全-日德法三国物权变动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版,第315页。
41 王茵著：《不动产物权变动和交易安全-日德法三国物权变动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版,第319页。
42 徐强：《一则案例谈房屋权属登记机构的审查责任》,载《房地产权产籍》2006年第5期。
43 参见秦绪栋： 《(物权法)出台对房屋登记行政案件审理的影响》,载《江苏法制报》2007年4月17日第1版。
44 参见王利民、郭明龙：《制度转换与逻辑创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政法论丛》2006年第5期。
45 王利民、郭明龙：《制度转换与逻辑创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政法论丛》2006年第5期。
46 朱岩：《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
47 王达著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》,知识产权出版社2006年版,第30页。
48 参见宋炉安：《诉讼程序目的论》,载刘攀等主编：《行政法学新理念》,中国方正出版社1999年版,第358页。
49 参见王利明著：《物权法论》,中国政法大学出版社1999年版,第183页。
50 参见宋炉安：《诉讼程序目的论》,载刘攀等主编：《行政法学新理念》,中国方正出版社1999年版,第358页。
51 姜明安著：《行政诉讼法学》,北京大学出版社1993年版,第37页。
52 参见甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法制出版社2000年版,第174页。
53 参见刘莘：《论摆脱行政诉讼的困境》,载《行政法学研究》1999年第4期
54 刘恒著：《行政救济制度研究》,法律出版社1998年版,第191页。
55 章剑生：《论司法审查有限原则》,载《行政法研究》1998年第2期。
56 上海第一中级人民法院行政庭审判员：《房地产登记审查标准问题探讨——兼论(物权法)的相关规定》,http:／／www.a-court.gov.cn/499502.html,(访问时间：2009年2月20日)。
57 参见王一怀：《浅议我国现行具体行政行为司法审查标准的缺陷》,载《行政法学研究》2004年第2期。
58 内蒙古自治区高级人民法院行政审判庭：《关于审理房屋登记行政案件的调查报告》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
59 [英]丹宁勋爵：《法律的训诫》,刘庸安译,法律出版社1999年版,第13页。
60 参见,尹飞：《论登记机构的审查职责——(房屋登记办法〉研讨之二》,载《中国房地产》2008年第5期。
63 杜承秀：《域外民事与行政争议交叉案件的处理及启示》,载《淮北煤炭师范学院学报》2007年第1期。
64 马怀德、张红：《行政争议与民事争议的交织及处理》,载《法商研究》2003年第4期。
65 王名扬著：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第594页。
66 王名扬著：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第595页。
67 吴庚著：《行政争讼论》,三民书局2005年版,第9页。
68 [德]平特纳：《德国普通行政法》,朱林译,中国政法大学出版社1999年版,第136页。
69 张朝泓、方建生：《从本案谈民事与行政交叉案件的解决》,http:／／www.chinacourt.org/html/article /200707/02/254685.shtml,(访问时间：2009年3月10日)。
70 参见郭焦生：《焦作房产案之行政诉讼与民事诉讼关系探讨》,载王贵松主编：《行政与民事争议交织的难题-焦作房产纠纷的反思与展开》,法律出版社2005年版,第97页。
71 参见应松年：《从焦作房产案看行政附带民事诉讼》,载《法制日报》1998年2月14日第5版。
72 这种做法实际是主流观点也是法院的通常做法,参见王克臣：《房产纠纷案件中民事与行政交叉问题研究》,http:／／www.chinacourt.org/html/article/200903/16/348682.shtml,(访问日期：2009年3月18日)。
73 羊琴：《论行政行为作为民事诉讼先决问题之解决——以行政行为效力存在差异为基础》,载《广东法学》2004年第1期。
74 事实上,《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》第61条规定采用了“一并审理”用语,并没有采用“行政附带民事诉讼”的用法,可以说学术界理论上所讨论的行政附带民事诉讼以及相关程序并没有得到最高人民法院的认可。参见甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法制出版社2000年版,第175页。
75 在“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证”一案中,上海市普陀区即采取了这种模式,法院在撤销房屋所有权证的同时判决房屋买卖合同无效。详细案件请参见上海市高级人民法院组织编写：《上海法院典型案例丛编》,上海人民出版社2001年版,第138页。
76 方世荣著：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社2005年版,第539页。
77 如宋治安诉无锡锅炉厂-分厂专利侵权民事案件就属此种情况,详细案情请参见最高人民法院公报编辑部编：《最高人民法院公报典型案例全集》,警官教育出版社1999年版,第743页。
78 参见葛云松：《在行政诉讼与民事诉讼之间》,载《行政法论丛》(第二卷),法律出版社1999年版,第450页。
79 参见王克臣：《房产纠纷案件中民事与行政交叉问题研究》,http:／／www.chinacourt.org/html/article /200903/16/348682.shtml,(访问日期：2009年3月18日)。
80 参见高树德：《并案审理,通盘运作》,载《法制日报》1998年3月7日第6版。
81 本文的中房屋登记错误是指房屋登记行政案件审理中出现登记结果与事实物权相背离的情形。
82 贺荣主编：《(物权法)与行政诉讼实务问题研究》中国法制出版社2008年版,第74页。
83 王茵：《不动产物权变动和交易安全——就德法三国物权交动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版,第274页。
84 比如法院因为登记结果与真实权利人不一致而简单选择撤销决,可能会造成房屋登记应有的公信度和确定度降低,不动产交易体系也可能面临信任危机。
85 “不具有可撤销内容”的行政行为,指具有明显的或重大的违法特征,但不能通过补正或转换的方式进行补救,而且不可以被取消或撤回的行政违法行为。一般而言,不具有可撤销内容的行政行为有以下几种情形：1.损害不可恢复原状；2.具体行政行为因法律上或事实上的理由已经消灭；3.信赖利益值得保护。
4.撤销具体行政行为将给国家、公共利益或他人利益造成重大损失的。参见张继峰：《论“不具有可撤销内容”行政行为的法律适用》,载《行政法学研究》2006年第4期。
86 参见张静：《房屋登记案件的司法审查——从(物权法〉的视角审视房屋登记行为》,载《法律适用》2009年第1期。
87 参见黄小红、何仕元：《不可撤销行政行为之确认判决》,http://rmfyb. chinacourt. org/public/detai 1. php?id=120654. shtml,(访问时间：2009年3月20日)。
88 参见翁岳生：《行政法》(上册),中国法制出版社2002年版,第673页。
89 傅一波、廖平生、 黄丹：《试论善意取得制度在我国(物权法)的应用》,http:／／www.chinacourt.org /html/article/200804/03/295097.shtml,(访问时间：2009年3月21日)。
90 需要明确的是,原权利人向无权处分人主张的赔偿责任的性质既可能是侵权责任、违约责任、不当得利返还责任,或各种责任的竞合；而登记机构承担的赔偿责任属于国家赔偿责任或一般民事赔偿则因《物权法》没有明确而有待探究。
91 参见包文斌、岳仁申：《袁志梅诉江苏省淮安市淮阴区房管局房屋行政登记案评析》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
92 甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法出版社2000年版,第159页。
1、方世荣著：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社2005年版。
2、崔建远著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版。
3、陈新民著：《公法学札记》,中国政法大学出版社2001年版。
4、苏永钦著：《私法自治中的国家强制》,中国法制出版社2007年版。
5、周佑勇著：《行政法原论》(第二版),中国方正出版社2005版。
6、胡建淼著：《行政法学》,法律出版社2003年版。
7、田士永著：《物权行为理论研究》,中国政法大学出版社2002年版。
8、王名扬著：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版。
9、吴庚著：《行政争讼论》,三民书局2005年版。
11、甘文著：《行政诉讼法司法解释之评论》,中国法出版社2000年版。
12、胡悦著：《房地产登记制度研究--行政权力的视角》,吉林大学出版社2007年版。
13、孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版。
14、王利明著：《物权法论》,中国政法大学出版社2003年版。
15、许明月著：《抵押权制度研究》,法律出版社1998年版。
16、王茵著：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》,商务印书馆2004年版。
17、王达著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》,知识产权出版社2006年版,
18、刘恒著：《行政救济制度研究》,法律出版社1998年版。
20、姜明安著：《行政诉讼法学》,北京大学出版社1993年版。
21、翁岳生：《行政法》(上册),中国法制出版社2002年版。
22、[日]美浓部达吉：《公法与私法》,黄冯明译,中国政法大学出版社2003年版。
23、[德]平特纳：《德国普通行政法》,朱林译,中国政法大学出版社1999 年版。
24、[英]丹宁勋爵：《法律的训诫》,刘庸安译,法律出版社1999年版。
1、贺荣主编：《〈物权法〉与行政诉讼实务问题研究》,中国法制出版社2008年版。
2、姜明安主编：《行政法与行政诉讼法》,北京大学出版社、高等教育出版社1999年版。
3、上海市高级人民法院组织编写：《上海法院典型案例丛编》,上海人民出版社2001年版。
4、最高人民法院公报编辑部编：《最高人民法院公报典型案例全集》,警官教育出版社1999年版。
5、黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版。
1、王光辉：《一个案件,八份判决——从一个案例看行政诉讼与民事诉讼的交叉与协调》,载《中外法学》1998年第2期。
2、杨凯：《论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策--兼评〈物权法〉实施对民事行政关联诉讼审判之影响》,载《行政法学研究》2008年第1期
3、吴国喆：《我国物权登记的强行政性特质及其改进——一个法的实证考察视角》,载《国家行政学院学报》2007年第3期。
4、李秀海：《论我国不动产物权登记制度的完善》,载《黑龙江政法管理干部学院学报》2006年第3期。
5、何雁、廖勇：《论房屋错误登记的民事责任》,载《西南科技大学学报》2006年第6期。
6、王利民、郭明龙：《.逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整》,载《政法论丛》2006年第5期。
7、吴春岐：《不动产物权登记的权利限制功能》,载《山东师范大学学报》2007年第1期。
8、杜承秀：《域外民事与行政争议交叉案件的处理及启示》,载《淮北煤炭 师范学院学报》2007年第1期。
9、马怀德、张红：《行政争议与民事争议的交织及处理》,载《法商研究》2003年第4期。
10、羊琴：《论行政行为作为民事诉讼先决问题之解决--以行政行为效力存在差异为基础》,载《广东法学》2004年第1期。
11、吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
12、屈茂辉：《不动产登记申请的法理与规则》,载《法学研究》2007年第2期。
13、王达：《对不动产登记的行政法思考》,载《行政法学研究》2007年第2期。
14、崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》,载《中国法学》2003年第2期。
15、李昕、赵红宇：《登记行为的类型化分析》,载《宪法学、行政法学》2006年第8期。
16、赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》,载《改革与战略》1999年第1期。
17、吴兆祥：《论不动产物权登记机构的审查义务及其责任》,载《人民司法》2007年第4期。
18、徐强：《一则案例谈房屋权属登记机构的审查责任》,载《房地产权产籍》2006年第5期。
19、章剑生：《论司法审查有限原则》,载《行政法研究》1998年第2期。
20、郑智华：《房地产产权登记制度改革的探索》,载《中国房地产》2005年第8期。
21、王一怀：《浅议我国现行具体行政行为司法审查标准的缺陷》,载《行政法学研究》2004年第2期。
22、朱岩：《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》,载《法学杂志》2006年第6期。
23、刘莘：《论摆脱行政诉讼的困境》,载《行政法学研究》1999年第4期。
24、内蒙古自治区高级人民法院行政审判庭：《关于审理房屋登记行政案件 的调查报告》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
25、张静：《房屋登记案件的司法审查——从〈物权法)的视角审视房屋登记行为》,载《法律适用》2009年第1期。
26、张继峰：《论“不具有可撤销内容”行政行为的法律适用》,载《行政法学研究》2006年第4期。
27、包文斌、岳仁申：《袁志梅诉江苏省淮安市淮阴区房管局房屋行政登记案评析》,载《行政执法与行政审判》2005年第2期。
28、王洪亮：《不动产物权登记立法研究》,载《法律科学》2000年第2期。
1、罗文燕、徐亮亮：《论不动产登记登记行为的司法审查》,载《中国法学会行政法学研究会2007年年会论文集》,武汉大学出版社2008年版。
2、郭焦生：《焦作房产案之行政诉讼与民事诉讼关系探讨》,载王贵松主编：《行政与民事争议交织的难题—焦作房产纠纷的反思与展开》,法律出版社2005版。
3、葛云松：《在行政诉讼与民事诉讼之间》,载《行政法论丛》(第二卷),法律出版社1999年版。
4、宋炉安：《诉讼程序目的论》,载刘攀等主编：《行政法学新理念》,中国方正出版社1999年版。
1、张国：《超级“马拉松诉讼”何时收场》,载《法制日报》2001年7月24日第10版。
2、龙非：《北京市第一中级人民法院最新报告——房价上涨,涉及房屋登记的行政诉讼增多》,载《北京日报》2008年1月3日第14版。
3、黄承军：《不动产登记行为性质的辨析》,载《人民法院报》2007年6月4日第6版。
4、应松年：《从焦作房产案看行政附带民事诉讼》,载《法制日报》1998年2月14日第5版。
5、高树德：《并案审理,通盘运作》,载《法制日报》1998年3月7日第6版。
6、秦绪栋： 《〈物权法〉出台对房屋登记行政案件审理的影响》,载《江苏法制报》2007年4月17日第1版。
1、张朝泓、方建生：《从本案谈民事与行政交叉案件的解决》,http://www. chinacourt. org/html/article/200707/02/254685. shtml,(访问时间：2009年3月10日)。
2、王克臣：《房产纠纷案件中民事与行政交叉问题研究》,http://www. chi nacourt. org/html/article/200903/16/348682. shtml,(访问日期：2009年3月18日)。
3、傅一波、廖平生、黄丹： 《试论善意取得制度在我国〈物权法)中的应用》,http://www. chinacourt. org/html/article/200804/03/295097. shtml,(访问时间：2009年3月21日)。
4、上海第一中级人民法院行政庭审判员：《房地产登记审查标准问题探讨——兼论〈物权法〉的相关规定》,http://www. a-court. gov. cn/499502.ht ml,(访问时间：2009年2月20日)。
5、黄小红、何仕元：《不可撤销行政行为之确认判决》,http://rmfyb. chi nacourt. org/public/detail. php?id=120654. shtml,(访问时间：2009年3月20日)。