利益制衡论
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摘要
随着房地产市场的不断发展,房地产业对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。在房地产市场取得了巨大成绩的同时,还存在一些不和谐的因素,某些地区房地产价格增长过快,引发了业界、政府部门、学术界以及广大老百姓的强烈关注。本文从利益角度出发,探讨我国房地产市场不同利益主体间的利益关系,在此基础上提出平衡协调房地产市场利益关系的相关对策建议,具有一定的理论价值和实践意义。
本文运用利益理论和方法梳理了当前我国房地产市场的利益关系,论文共分七章,其主要观点如下:一、从历史的角度出发,分析我国房地产业利益关系发展变化的轨迹,以及不同阶段利益关系的特点;二、从现实的角度出发,分析了我国房地产业利益关系的总体特征,以及形成这一利益关系格局的制度原因;三、分别针对房地产一级市场与二级市场,具体分析了不同利益主体之间的利益博弈,为协调各方利益关系寻找着力点;四、发达国家与地区协调房地产利益关系的主要经验有:以市场机制发挥基础性的调节作用,以规范和健全的制度约束为基础,以强有力的政府调节为补充,以解决民生问题为目标;五、在协调房地产市场的利益关系对策方面,我们认为首先要健全土地制度,包括明晰土地产权制度、创新土地供给制度、重构土地利益分配制度、完善土地利益补偿制度等,其次要强化宏观调控平衡各方利益关系;再次通过创新房地产利益链条,形成住房二元梯度消费体系,在和谐与共享的利益基础之上推动我国房地产市场的平稳发展。
论文的主要创新之处有四个方面:1、本文从利益这一新的角度,运用利益理论和方法研究了我国房地产市场的运行特点和规律,这是一个新的尝试。2、本文提出以利益制衡为主题来协调房地产利益关系,这是一个新的设想。3、本文重新设计了土地收益分配制度,这是一个大胆的想法。4、本文提出的房地产业利益链条创新模式,是对未来我国房地产业发展的展望。
With the developing of the real estate market in China, the real estate plays an important role in proving living standard. The price of Chinese real estate keeps growing up and which has been the hot topics of al the people. It offers a cogent argument and it put forward that the researchers should point out the basic matters and shows us some other views. This paper discusses the interests relationships between important interests principal parts in Chinese real estate market through the view of the interests.
After making clear the interests relationships in the real estate market, we spread 5 main parts of the whole study using both the empirical and academic approach. Our main viewpoints are as follows. First, from the historic viewpoint, we analyze the trace of the development of the real estate industry and the characteristic of interests relationships in different moments. Second, from the practical viewpoints, we analyze the disequilibrium profit of the related parties. We think it is some what otherness, and some parts' profits are high but some parts' are low. Third, we analyze the interests gaming among the important interests principal parts in allusion to the first and second real estate market. So we can find the "catching point" to harmonize the interests relationships. Forth, we study the experience of the developed countries, bring the market mechanism into basic play, standardize the mechanism request, put the policy justice as the complementarity in order to solve the basic problem of the people living. Fifth, in the aspect of harmonizing the interests relationship, we think that first of all we should build land system including making clear the land ownner right system, land providing system, land interests distributing system and land interests compensating system. And also we should strengthen the macro controlling system to balance the interests of different parts in the market.
The main innovation of our paper lies in four aspects. First, we study the real estate problems in the China's real estate market through the interests viewpoints. This is a new method and a new try. Second, we abstract the internal mechanism of the interests orientation of the real estate market and changes of interests relationship in the new time. Third, we provide a new land profit allocation system, this is a new and adventurous try. Forth, we propose a new pattern of industry interests chain, which is a expectation of our real estate industry.
本文运用利益理论和方法梳理了当前我国房地产市场的利益关系,论文共分七章,其主要观点如下:一、从历史的角度出发,分析我国房地产业利益关系发展变化的轨迹,以及不同阶段利益关系的特点;二、从现实的角度出发,分析了我国房地产业利益关系的总体特征,以及形成这一利益关系格局的制度原因;三、分别针对房地产一级市场与二级市场,具体分析了不同利益主体之间的利益博弈,为协调各方利益关系寻找着力点;四、发达国家与地区协调房地产利益关系的主要经验有:以市场机制发挥基础性的调节作用,以规范和健全的制度约束为基础,以强有力的政府调节为补充,以解决民生问题为目标;五、在协调房地产市场的利益关系对策方面,我们认为首先要健全土地制度,包括明晰土地产权制度、创新土地供给制度、重构土地利益分配制度、完善土地利益补偿制度等,其次要强化宏观调控平衡各方利益关系;再次通过创新房地产利益链条,形成住房二元梯度消费体系,在和谐与共享的利益基础之上推动我国房地产市场的平稳发展。
论文的主要创新之处有四个方面:1、本文从利益这一新的角度,运用利益理论和方法研究了我国房地产市场的运行特点和规律,这是一个新的尝试。2、本文提出以利益制衡为主题来协调房地产利益关系,这是一个新的设想。3、本文重新设计了土地收益分配制度,这是一个大胆的想法。4、本文提出的房地产业利益链条创新模式,是对未来我国房地产业发展的展望。
With the developing of the real estate market in China, the real estate plays an important role in proving living standard. The price of Chinese real estate keeps growing up and which has been the hot topics of al the people. It offers a cogent argument and it put forward that the researchers should point out the basic matters and shows us some other views. This paper discusses the interests relationships between important interests principal parts in Chinese real estate market through the view of the interests.
After making clear the interests relationships in the real estate market, we spread 5 main parts of the whole study using both the empirical and academic approach. Our main viewpoints are as follows. First, from the historic viewpoint, we analyze the trace of the development of the real estate industry and the characteristic of interests relationships in different moments. Second, from the practical viewpoints, we analyze the disequilibrium profit of the related parties. We think it is some what otherness, and some parts' profits are high but some parts' are low. Third, we analyze the interests gaming among the important interests principal parts in allusion to the first and second real estate market. So we can find the "catching point" to harmonize the interests relationships. Forth, we study the experience of the developed countries, bring the market mechanism into basic play, standardize the mechanism request, put the policy justice as the complementarity in order to solve the basic problem of the people living. Fifth, in the aspect of harmonizing the interests relationship, we think that first of all we should build land system including making clear the land ownner right system, land providing system, land interests distributing system and land interests compensating system. And also we should strengthen the macro controlling system to balance the interests of different parts in the market.
The main innovation of our paper lies in four aspects. First, we study the real estate problems in the China's real estate market through the interests viewpoints. This is a new method and a new try. Second, we abstract the internal mechanism of the interests orientation of the real estate market and changes of interests relationship in the new time. Third, we provide a new land profit allocation system, this is a new and adventurous try. Forth, we propose a new pattern of industry interests chain, which is a expectation of our real estate industry.
引文
1马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:695。
2马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:714。
3马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:851。
4董生强,马克思的土地理论与土地管理体制改革,沈阳师范大学学报(社会科学版),2004年第4 期:92-96。
5马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:861。
6马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:859。
7马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:860。
8马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:869。
9马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:728。
10马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:744-745。
11马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:873。
12马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:862。
13马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:874。
14马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:872。
15马克思,剩余价值理论(Ⅱ)[M],北京:人民出版社,1975,860。
16马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:904。
17马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:874。
18马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:698。
19马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:904。
20马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:911。
21马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:753。
22马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:703。
23马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:879。
24马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:702。
25马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:915。
26马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:729。
27马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:695。
28马克思,资本论(第3卷)[M],北京:人民出版社,1975:880。
29马克思恩格斯全集:第26卷Ⅱ册(M).北京:人民出版社,1973.(P33)。
30参见张金鄂,《房地产投资与决策分析一理论与实务》,远流出版社,1995年版,第18页。
1张泓铭等,1998,《住宅经济学》,上海财经大学出版社,47。
2中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编,1991,《住宅社会学导论》,安徽人民出版社,P184。
3 Chu & Kwok,1990,inW.VanVliet(Ed.)International Handbook of Housing Policies and Practices,NewYork:Greenwood Press.
4李斌,中国住房改革制度的分割性,《社会学研究》2002年第2期。
5张泓铭等,1998,《住宅经济学》,上海财经大学出版社,146-149;211-217
6郁文达,1992,《控制商品房的“实价”》,《经济日报》4月1日。
7中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编,1991,《住宅社会学导论》,安徽人民出版社,194。
8参见经济日报,1988年10月11日3版。
9参见《光明日报》,1987年1月19日。
10谢志强,1999,《突破重围:中国房改大行动》,社会科学文献出版社,22。
11浩然,1996,《抓好安居工程,促进住宅建设》,《中国房地产信息》第125期,18-20。
12经济日报,1998年1月15日7版。
13数据引自中国住房公积金网。
14数据引自《国际金融报》2006年11月24日。
15世界银行:中国住房公积金制度仍需改革,第一财经日报,2006年11月17日。
16见2006年11月20日,《中国青年报》。
17洪波,建设部:住房公积金“劫贫济富”论不符合实际,中国经济周刊,2006年11月27日。
18王小广等,1999,《住房体制改革》,广东经济出版社,122。
19毛铁,1984,《为加速解决城市居民住房问题,公有住宅补贴出售试点范围扩大》,《经济日报》10月15日。
20韩素勤,1994,《“安居工程”--800万住户的福音》,《经济日报》6月9日。
21毛铁,1984,《为加速解决城市居民住房问题,公有住宅补贴出售试点范围扩大》,《经济日报》10月15日。
22陈小力,1995,《到本世纪末,国家将新建15亿平方米住房,以解决中低收入家庭的住房困难,这就是造福百姓的--安居工程》,《经济日报》5月31日。
23注释:1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成:(1)销售价格:2350元/m~2×建筑面积;(2)层次差价:第1项×楼层差率;(3)朝向差率:第1项×朝向差价系数;(4)应由单位补贴购房款:50元/m~2×可享受面积(3人以下包括3人为50m~2,4人以上包括4人为60m~2)。(5)政府补贴购房款:200元/m~2×享受面积(50m~2或60m~2,条件同上);(6)固定资产投资方向调书税为0。安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。
24 Chu & Kwok,1990,in W.VanVliet(Ed.)International Handbook of Housing Policies and Practices,641-670.
25钟合,中国房地产市场十年变革.中国房地产报[N],2002-11-13。
26联合国官员高度评价中国住房制度改革成就,新华社,2002年8月8日。
27侯淅珉、应红等,1999,《为有广厦千万间》,广西师范大学出版社,88。
28邓海平,1998,《看广州如何货币分房》,《经济日报》5月16日。
29尹中立,反思中国住房制度改革的七年,财经时报,2005年11月07日。
1参见:地产富豪杨惠妍一年财富涨百倍,第一财经日报,2007年10月12日。
2参见宣宇才,高利损害消费者利益 房地产市场呼唤透明消费,人民日报,2005年08月31日。
3上述数据来源房地产业利润率揭秘:一年收益超十年农业收益,中国证券报,2006年04月22日。
4阮奇 李雁争:《房产成本清单曝光:回报率近100%》,2006年09月27日《中国证券网-上海证券报》。
5任志强,《对形势的判断与对策》,网络打印稿。
6地产富豪杨惠妍一年财富涨百倍,第一财经日报,2007年10月12日。
7“一个城市拆迁的标本审读”,《南方周末》2003年9月4日:《新民周刊》2003年8月31日。
82006年5月22日《新京报》。
9数据引自唐文祺,房地产上市公司因为供应减少而疯抢“土地蛋糕”,上海证券报,2007年07月27日。
10资本论(第三卷)[M].北京:人民出版社,1975.871-872。
11数据来源:中国房地产高利真相 制造了富豪失去了什么,http://www.tianya.cn/New/PublicForum/Content.asp?strltem=house&idArticle=7680.
12上述数据转引自,高利从房地产商口袋转到政府口袋?中国产经新闻报,2006年12月22日。
13冯海宁,房地产市场正遭遇双重高利,新京报,2007.06.26。
14国务院11号令是关于土地交易必须采用招、拍、挂方式的命令。
15肖宾,国土部表示房地产利润远高于其他行业利润水平,京华时报,2005年05月14日。
1 Michael M Cemea,Putting People First-Sociological Variables in Rural Development[M].Oxford University Press 1991.
2这两起事件详见人民网2003年12月27日报道。
3上述博弈模型参见张维迎,博弈论与信息经济学,上海三联书店、上海人民出版社,1997年版。
42004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,协议出让叫停。
5数据引自矫正土地收益分配,国际金融报,2006-4-20。
1参见[美]哈尔·瓦里安,微观经济学(高级教程)第三版,经济科学出版社,257页。
2参见[美]哈尔·瓦里安,微观经济学(高级教程)第三版,经济科学出版社,109页。
3徐滇庆,房价与泡沫经济,机械工业出版社,2006年版,333-334。
4摘白《理论热点面对面:2007》中宣部理论局编 学习出版社 人民出版社2007年8月。
5转引自章剑峰,房地产价格垄断困局解密:开发商联合抬房价,中国经济时报,2005年7月6日。
6文章参见张家齐,京开发商发动“房价保卫战”,新京报,2005年6月6日。
7所以那些试行这一政策的地方不久都暂缓实施这一政策。杭州试行了半年不到就取消了。北京市朝阳区在2005年6月1日规定二手房只有个人收入所得税完税后才能办理过产手续,但不到1个月就取消了把交纳个税利过户挂钩的做法。
8天津市2005年在主城区安排普通商品住宅用地600公顷,要求新上市的商品住宅中80%是中低价位普通商品住房。江苏省要求各市、县普通商品住房中,中小户型的比例一般要达到60%。上海市加快推进落实配套商品房和中低价普通商品住房两个“1000万”工程,同时规定凡在2005年6月1日后购买非普通住房的,按3%税率征收契税。
9北京市规定禁止商品住房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,已经购买了预售商品房的消费者,在商品房竣工交付、取得房屋所有权证之前不得进行商品房的转让,同时各区县建委将不为其办理转让登记手续。
10江苏省规定,不只各相应房地产开发资质的企业,不得参加商品房项目用地的招投标,不得从事房地产开发经营。上海、南京、杭州等城市通过建立网上合同备案和楼盘表等措施,加强了对每一楼盘的销售监测,实时公布房价涨幅排行榜、转手率排行榜,遏止投机炒房行为。深圳市开展了房地产广告专项整顿,违规发布广告并且不按要求整改的将暂停售房业务。
11转引自2005年6月2日建设部刘志峰副部长在房地产市场形势报告会上的讲话《提高认识,统一思想,坚决贯彻落实好国务院各项调控政策措施》。
12转引自王宁等所作《税收新政抑制房价效果明显房屋结构趋于合理》,《中华工商时报》,2005年6月15日。
13转引自上海市房地资源管理局副局长庞元在2005年6月16日举办的长三角发展论坛“一体化与房地产市场持续健康发展研讨会”上的发言。
14以上数据来源于国家发改委网站,2007年09月14日。
15转引自王其明所作《太极拳对组合拳?上海出台细则谨慎回应宏观调控》,《中国经营报》,2005年6月13日。
16谢良兵,政策优惠转为利润,政府利开发商冲突与妥协,中国新闻周刊,2005-6-23。
17参见王海春,整治捂盘新政对上海楼市将有何影响,中国房地产报,2007年09月10日。
18周雪松,被开发商“套牢”,银行业已经是骑“虎”难下?中国经济时报,2006年08月30日08。
19徐滇庆,房价与泡沫经济,机械工业出版社,2006年版,前言第5页。
20尹中立:美次级债风波影响中国股市和楼市,中国经济时报,2007年08月16。
21上述数据和资料引自,祸起美国房贷坏账,《环球财经》,2007年09月14日。
22徐滇庆(2005),《暸望东方周刊》,2005年4月29日。
1上述数据引自干振华,美国:敢囤房?完善的市场自有惩罚,新华每日电讯,2006-06-11。
2俞坚,美国低房价缘于政府政策,第一财经日报,2006-06-15。
3袁炳忠,德国:房价,开发商说了不算,新华每日电讯,2006-06-15。
4张锦芳、李拯宇,韩国楼市调控:囤不起、倒不动、瞒不住,新华每日电讯,2006-06-11。
5瑞士:房产越多个人财产税越高,新华每日电讯,2006-06-11。
6专访芝加哥市长戴利:控制不住房价说明政策不力,第一财经日报,2006年5月17日。
7俞坚,美国低房价缘于政府政策,第一财经日报,2006-06-15。
8陈俊侠,法国:廉租房为百姓“保底”,房价高不起来,新华每日电讯,2006-08-14。
9陈俊侠,法国:廉租房为百姓“保底”,房价高不起来,新华每日电讯,2006-08-14。
10张永兴,新加坡“政府组屋”让低收入者有房住,经济参考报,2006-06-11。
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2张合林,市场经济国家土地市场制度的特征及其借鉴与启示,河南国土资源,2007/2,14-16。
3曲福田,吴郁玲,土地市场发育与土地利用集约度的理论与实证研究--以江苏省开发区为例,自然资源学报,2007年5月:445-454。
4上述数据引自袁东,“土地财政”可以休矣,上海证券报,2006年10月10日。
5上述规定内容参见国有土地使用权收支两条线,证券日报,2006年12月29日。
6林家彬,乌兰,城市房地产税费改革:国际经验及政策建议,改革,2005年第5期,109-115。
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21毛铁,1984,《为加速解决城市居民住房问题,公有住宅补贴出售试点范围扩大》,《经济日报》10月15日。
22陈小力,1995,《到本世纪末,国家将新建15亿平方米住房,以解决中低收入家庭的住房困难,这就是造福百姓的--安居工程》,《经济日报》5月31日。
23注释:1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成:(1)销售价格:2350元/m~2×建筑面积;(2)层次差价:第1项×楼层差率;(3)朝向差率:第1项×朝向差价系数;(4)应由单位补贴购房款:50元/m~2×可享受面积(3人以下包括3人为50m~2,4人以上包括4人为60m~2)。(5)政府补贴购房款:200元/m~2×享受面积(50m~2或60m~2,条件同上);(6)固定资产投资方向调书税为0。安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。
24 Chu & Kwok,1990,in W.VanVliet(Ed.)International Handbook of Housing Policies and Practices,641-670.
25钟合,中国房地产市场十年变革.中国房地产报[N],2002-11-13。
26联合国官员高度评价中国住房制度改革成就,新华社,2002年8月8日。
27侯淅珉、应红等,1999,《为有广厦千万间》,广西师范大学出版社,88。
28邓海平,1998,《看广州如何货币分房》,《经济日报》5月16日。
29尹中立,反思中国住房制度改革的七年,财经时报,2005年11月07日。
1参见:地产富豪杨惠妍一年财富涨百倍,第一财经日报,2007年10月12日。
2参见宣宇才,高利损害消费者利益 房地产市场呼唤透明消费,人民日报,2005年08月31日。
3上述数据来源房地产业利润率揭秘:一年收益超十年农业收益,中国证券报,2006年04月22日。
4阮奇 李雁争:《房产成本清单曝光:回报率近100%》,2006年09月27日《中国证券网-上海证券报》。
5任志强,《对形势的判断与对策》,网络打印稿。
6地产富豪杨惠妍一年财富涨百倍,第一财经日报,2007年10月12日。
7“一个城市拆迁的标本审读”,《南方周末》2003年9月4日:《新民周刊》2003年8月31日。
82006年5月22日《新京报》。
9数据引自唐文祺,房地产上市公司因为供应减少而疯抢“土地蛋糕”,上海证券报,2007年07月27日。
10资本论(第三卷)[M].北京:人民出版社,1975.871-872。
11数据来源:中国房地产高利真相 制造了富豪失去了什么,http://www.tianya.cn/New/PublicForum/Content.asp?strltem=house&idArticle=7680.
12上述数据转引自,高利从房地产商口袋转到政府口袋?中国产经新闻报,2006年12月22日。
13冯海宁,房地产市场正遭遇双重高利,新京报,2007.06.26。
14国务院11号令是关于土地交易必须采用招、拍、挂方式的命令。
15肖宾,国土部表示房地产利润远高于其他行业利润水平,京华时报,2005年05月14日。
1 Michael M Cemea,Putting People First-Sociological Variables in Rural Development[M].Oxford University Press 1991.
2这两起事件详见人民网2003年12月27日报道。
3上述博弈模型参见张维迎,博弈论与信息经济学,上海三联书店、上海人民出版社,1997年版。
42004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,协议出让叫停。
5数据引自矫正土地收益分配,国际金融报,2006-4-20。
1参见[美]哈尔·瓦里安,微观经济学(高级教程)第三版,经济科学出版社,257页。
2参见[美]哈尔·瓦里安,微观经济学(高级教程)第三版,经济科学出版社,109页。
3徐滇庆,房价与泡沫经济,机械工业出版社,2006年版,333-334。
4摘白《理论热点面对面:2007》中宣部理论局编 学习出版社 人民出版社2007年8月。
5转引自章剑峰,房地产价格垄断困局解密:开发商联合抬房价,中国经济时报,2005年7月6日。
6文章参见张家齐,京开发商发动“房价保卫战”,新京报,2005年6月6日。
7所以那些试行这一政策的地方不久都暂缓实施这一政策。杭州试行了半年不到就取消了。北京市朝阳区在2005年6月1日规定二手房只有个人收入所得税完税后才能办理过产手续,但不到1个月就取消了把交纳个税利过户挂钩的做法。
8天津市2005年在主城区安排普通商品住宅用地600公顷,要求新上市的商品住宅中80%是中低价位普通商品住房。江苏省要求各市、县普通商品住房中,中小户型的比例一般要达到60%。上海市加快推进落实配套商品房和中低价普通商品住房两个“1000万”工程,同时规定凡在2005年6月1日后购买非普通住房的,按3%税率征收契税。
9北京市规定禁止商品住房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,已经购买了预售商品房的消费者,在商品房竣工交付、取得房屋所有权证之前不得进行商品房的转让,同时各区县建委将不为其办理转让登记手续。
10江苏省规定,不只各相应房地产开发资质的企业,不得参加商品房项目用地的招投标,不得从事房地产开发经营。上海、南京、杭州等城市通过建立网上合同备案和楼盘表等措施,加强了对每一楼盘的销售监测,实时公布房价涨幅排行榜、转手率排行榜,遏止投机炒房行为。深圳市开展了房地产广告专项整顿,违规发布广告并且不按要求整改的将暂停售房业务。
11转引自2005年6月2日建设部刘志峰副部长在房地产市场形势报告会上的讲话《提高认识,统一思想,坚决贯彻落实好国务院各项调控政策措施》。
12转引自王宁等所作《税收新政抑制房价效果明显房屋结构趋于合理》,《中华工商时报》,2005年6月15日。
13转引自上海市房地资源管理局副局长庞元在2005年6月16日举办的长三角发展论坛“一体化与房地产市场持续健康发展研讨会”上的发言。
14以上数据来源于国家发改委网站,2007年09月14日。
15转引自王其明所作《太极拳对组合拳?上海出台细则谨慎回应宏观调控》,《中国经营报》,2005年6月13日。
16谢良兵,政策优惠转为利润,政府利开发商冲突与妥协,中国新闻周刊,2005-6-23。
17参见王海春,整治捂盘新政对上海楼市将有何影响,中国房地产报,2007年09月10日。
18周雪松,被开发商“套牢”,银行业已经是骑“虎”难下?中国经济时报,2006年08月30日08。
19徐滇庆,房价与泡沫经济,机械工业出版社,2006年版,前言第5页。
20尹中立:美次级债风波影响中国股市和楼市,中国经济时报,2007年08月16。
21上述数据和资料引自,祸起美国房贷坏账,《环球财经》,2007年09月14日。
22徐滇庆(2005),《暸望东方周刊》,2005年4月29日。
1上述数据引自干振华,美国:敢囤房?完善的市场自有惩罚,新华每日电讯,2006-06-11。
2俞坚,美国低房价缘于政府政策,第一财经日报,2006-06-15。
3袁炳忠,德国:房价,开发商说了不算,新华每日电讯,2006-06-15。
4张锦芳、李拯宇,韩国楼市调控:囤不起、倒不动、瞒不住,新华每日电讯,2006-06-11。
5瑞士:房产越多个人财产税越高,新华每日电讯,2006-06-11。
6专访芝加哥市长戴利:控制不住房价说明政策不力,第一财经日报,2006年5月17日。
7俞坚,美国低房价缘于政府政策,第一财经日报,2006-06-15。
8陈俊侠,法国:廉租房为百姓“保底”,房价高不起来,新华每日电讯,2006-08-14。
9陈俊侠,法国:廉租房为百姓“保底”,房价高不起来,新华每日电讯,2006-08-14。
10张永兴,新加坡“政府组屋”让低收入者有房住,经济参考报,2006-06-11。
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3曲福田,吴郁玲,土地市场发育与土地利用集约度的理论与实证研究--以江苏省开发区为例,自然资源学报,2007年5月:445-454。
4上述数据引自袁东,“土地财政”可以休矣,上海证券报,2006年10月10日。
5上述规定内容参见国有土地使用权收支两条线,证券日报,2006年12月29日。
6林家彬,乌兰,城市房地产税费改革:国际经验及政策建议,改革,2005年第5期,109-115。
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