物业服务合同纠纷问题研究
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摘要
物业服务合同是物业服务活动的依据,关于物业服务合同,在03年国务院颁布《物业管理条例》以前,直接调整物业服务合同的是众多各行其是的地方性法规、规章,在03年之后这些情况有所改善。但由于物业服务合同作为一种新型的合同种类,并不在《合同法》的15类有名合同之列,有关物业服务合同的认定和纠纷的解决就主要依照合同法总则的相关规定和有关主管部门的行政法规和规章进行。
《物权法》中明确规定了建筑物区分所有权,为物业服务奠定了理论基础,2007年《物业管理条例》做出了相应修改,但近年来物业服务合同纠纷的数量逐年增长,引起了社会的广泛关注,成为构建和谐社会的不利因素。针对这一现象,本文旨在分析物业服务合同纠纷的种类、成因、对策。
全文共分三部分:
第一部分物业服务合同纠纷概述。通过物业服务合同的概念以及物业服务纠纷的概念、特点和分类,引出物业服务合同纠纷的特点和表现形式及其原因。
第二部分对我国目前物业服务合同纠纷的现状做出梳理,按照一定标准进行了分类,具体包括:前期物业服务合同纠纷、业主人身财产受损、物业服务费等,并对这些纠纷的成因进行了分析。
第三部分针对我国物业立法现状及存在的问题,结合物业服务的实践,在借鉴国外先进经验上,提出了一些关于解决我国物业服务法律问题,完善法律制度的具体构想。
Property services contract is the basis for the property service. Before the promulgation of Property Management Regulations in 2003, property services contract is adjusted by many local regulations, rules. However, the property services contract as a new type of contract is not in the 15 famous contracts. In practice, property management disputes are based on contract law and other regulations to deal with.
Property Law clearly provides for buildings distinction between ownership, and property management laid the theoretical foundation. Property Management Regulations has also made changes to property services in last year, but the number of contract disputes each year growth, caused extensive social concern as to build a harmonious society adverse factors. In response to this phenomenon, the paper aims at analysis and discussion the types, causes and countermeasures of estate service dispute.
This article includes three parts.
The first part summarized the real estate service contract disputes. From analysis on the concepts of property service, and property service disputes' concept, peculiarity and classify, then, construct what the contract disputes' characteristics, reasons and forms are.
The second part analysis different kinds of disputes on contract of real estate management, and analyze the origin of these disputes.
The last part brings forward the solution and scenario to disputes of the property service contract. By reforming the regulations I can improve law system. And from designing the terms of the estate service contract I can precept the bodies' rights and obligations.
《物权法》中明确规定了建筑物区分所有权,为物业服务奠定了理论基础,2007年《物业管理条例》做出了相应修改,但近年来物业服务合同纠纷的数量逐年增长,引起了社会的广泛关注,成为构建和谐社会的不利因素。针对这一现象,本文旨在分析物业服务合同纠纷的种类、成因、对策。
全文共分三部分:
第一部分物业服务合同纠纷概述。通过物业服务合同的概念以及物业服务纠纷的概念、特点和分类,引出物业服务合同纠纷的特点和表现形式及其原因。
第二部分对我国目前物业服务合同纠纷的现状做出梳理,按照一定标准进行了分类,具体包括:前期物业服务合同纠纷、业主人身财产受损、物业服务费等,并对这些纠纷的成因进行了分析。
第三部分针对我国物业立法现状及存在的问题,结合物业服务的实践,在借鉴国外先进经验上,提出了一些关于解决我国物业服务法律问题,完善法律制度的具体构想。
Property services contract is the basis for the property service. Before the promulgation of Property Management Regulations in 2003, property services contract is adjusted by many local regulations, rules. However, the property services contract as a new type of contract is not in the 15 famous contracts. In practice, property management disputes are based on contract law and other regulations to deal with.
Property Law clearly provides for buildings distinction between ownership, and property management laid the theoretical foundation. Property Management Regulations has also made changes to property services in last year, but the number of contract disputes each year growth, caused extensive social concern as to build a harmonious society adverse factors. In response to this phenomenon, the paper aims at analysis and discussion the types, causes and countermeasures of estate service dispute.
This article includes three parts.
The first part summarized the real estate service contract disputes. From analysis on the concepts of property service, and property service disputes' concept, peculiarity and classify, then, construct what the contract disputes' characteristics, reasons and forms are.
The second part analysis different kinds of disputes on contract of real estate management, and analyze the origin of these disputes.
The last part brings forward the solution and scenario to disputes of the property service contract. By reforming the regulations I can improve law system. And from designing the terms of the estate service contract I can precept the bodies' rights and obligations.
引文
[1]刘兴桂 刘文清:《物业服务合同主体研究》,《法商研究》,2004年第3期。
[2]陈文:《物业服务合同若干法律问题研究》,《现代法学》,2004年第4期。
[3]高富平 黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第175页。
[4]夏善胜:《物业管理法》,法律出版社2003年版,第164页。
[5]徐建明:《物业管理法规》,东南大学出版社2004年版,第234页。
[6]资料来源于:奚晓明主编《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版,第9页。
[7]奚晓明主编:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版,第11页。
[8]参见《北京市住宅物业管理服务标准》。
[9]冯俊:《物业管理中若干法律关系的思考》,《法学杂志》,2003年24卷,第17页。
[10]参见:《信托式物管能否让业主摆脱弱势》,http://hn.house.sina.com.cn/news/2008-03-10/090121083.html,登录时间:2008年3月12日。
[11]孙兰 白丽华主编:《物业管理实务与典型案例分析》,中国物资出版社2002年版,第327页。
[12]许步国:《对我国前期物业管理若干法律问题的思考》,《行政与法》,2006年第3期。
[13]奚晓明主编:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版,第118页。
[14]宁军 张莉:15米长对联表不满,《华商报》,2004年8月3日。
[15]上海市高级人民法院:《各院动态》,2003年12月18日。
[16]周树基:《美国物业产权制度与物业管理》,北京大学出版社2005年版,第76页。
[17]王泽鉴著:《民法物权1》,中国政法大学出版社2001年版,第241页。
[18]资料来源:《小区内遭抢劫身亡物业公司失职需赔偿》,《法制日报》,2006年4月24日。
[19]王利明:《合同法新问题研究》,中国社会科学出版社2003年版,第19页。
[20]杨立新:《侵权责任形态研究》,河南省政法管理干部学院学报,2004年第1期。
[21]陈华彬著:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社2007年版,第16页。
[22]陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995版,第307页。
[23]周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社2004年版,第49页。
[24]参见:《香港物业管理评析》,http://www.szpm.net.cn/bbs/,登陆时间:2008年3月12日。
[25]陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第207页。
[26]夏善胜主编:《物业管理法》,法律出版社2003年版,第17页。
[27]见2002年《中国民法典草案建议稿》第52章。
[1]史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社1999年版;
[2]王泽鉴:《民法物权》,中国政法大学出版社2001年版;
[3](德)鲍尔·施蒂尔纳:《德国物权法》,张双根译,法律出版社2004年版;
[4]梁慧星:《民法总论》,法律出版社1994年版;
[5]梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社1998年版;
[6]奚晓明主编:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版;
[7]王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年版;
[8]王利明:《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社2001版;
[9]陈华彬:《建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社2007年版;
[10]王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版;
[11]梁慧星 陈华彬:《物权法》,法律出版社2003年版;
[12]谢在全:《民法物权论》,中国政法大学出版社1999年版
[13]夏善胜主编:《物业管理法》,法律出版社2003年版;
[14]魏振瀛:《民法》,北京大学出版社,高等教育出版社,2000年版;
[15]高富平 黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版;
[16]蔡华:《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版;
[17]刘辉宇:《物业管理法规与实务》,中国轻工业出版社2003年版。
[1]刘兴桂、刘文清:《物业服务合同主体研究》,载《法商研究》2004年第3期;
[2]郭明,孙奎立:《论物业服务合同》,邵阳学院学报(社科版)2004年第1期;
[3]赵彩艳:《关于物业管理纠纷的思考》,法制与社会,2008年第1期;
[4]孙宝林:《物业管理合同刍议》,广西社会科学,2003年第10期;
[5]钮丽娜:《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》,人民司法,2002年第8期;
[6]王洪宇:《业主权利与义务纠纷典型案例评析》,现代物业,2007年第15期;
[7]朱群芳:《物业管理合同种类辨析》,江南大学学报,2003年第12期;
[8]朱瑰君:《论物业管理合同关系》,当代法学,2001年第7期;
[9]陈文:《物业服务合同若干法律问题研究》,现代法学,2004年第4期;
[10]睢素利:《物业服务合同的法律分析及相关问题的法律适用》,法学论坛,200年第5期;
[11]许步国:《对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨》,前沿,2006年第6期;
[12]张金良:《住宅小区物业服务合同衔接之研究》,重庆社会科学,2004年第4期;
[13]叶文晖:《物业服务合同的特征》,昭乌达蒙族师专学报,2005年第6期;
[14]俞巍:《共同承担民事责任的若干形态及相关诉讼程序》,人民司法,2005年第7期;
[15]杨立新:《侵权责任形态研究》,河南省政法管理干部学院学报,2004第1期。
[2]陈文:《物业服务合同若干法律问题研究》,《现代法学》,2004年第4期。
[3]高富平 黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第175页。
[4]夏善胜:《物业管理法》,法律出版社2003年版,第164页。
[5]徐建明:《物业管理法规》,东南大学出版社2004年版,第234页。
[6]资料来源于:奚晓明主编《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版,第9页。
[7]奚晓明主编:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版,第11页。
[8]参见《北京市住宅物业管理服务标准》。
[9]冯俊:《物业管理中若干法律关系的思考》,《法学杂志》,2003年24卷,第17页。
[10]参见:《信托式物管能否让业主摆脱弱势》,http://hn.house.sina.com.cn/news/2008-03-10/090121083.html,登录时间:2008年3月12日。
[11]孙兰 白丽华主编:《物业管理实务与典型案例分析》,中国物资出版社2002年版,第327页。
[12]许步国:《对我国前期物业管理若干法律问题的思考》,《行政与法》,2006年第3期。
[13]奚晓明主编:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版,第118页。
[14]宁军 张莉:15米长对联表不满,《华商报》,2004年8月3日。
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[16]周树基:《美国物业产权制度与物业管理》,北京大学出版社2005年版,第76页。
[17]王泽鉴著:《民法物权1》,中国政法大学出版社2001年版,第241页。
[18]资料来源:《小区内遭抢劫身亡物业公司失职需赔偿》,《法制日报》,2006年4月24日。
[19]王利明:《合同法新问题研究》,中国社会科学出版社2003年版,第19页。
[20]杨立新:《侵权责任形态研究》,河南省政法管理干部学院学报,2004年第1期。
[21]陈华彬著:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社2007年版,第16页。
[22]陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995版,第307页。
[23]周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社2004年版,第49页。
[24]参见:《香港物业管理评析》,http://www.szpm.net.cn/bbs/,登陆时间:2008年3月12日。
[25]陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第207页。
[26]夏善胜主编:《物业管理法》,法律出版社2003年版,第17页。
[27]见2002年《中国民法典草案建议稿》第52章。
[1]史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社1999年版;
[2]王泽鉴:《民法物权》,中国政法大学出版社2001年版;
[3](德)鲍尔·施蒂尔纳:《德国物权法》,张双根译,法律出版社2004年版;
[4]梁慧星:《民法总论》,法律出版社1994年版;
[5]梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社1998年版;
[6]奚晓明主编:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版;
[7]王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年版;
[8]王利明:《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社2001版;
[9]陈华彬:《建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社2007年版;
[10]王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版;
[11]梁慧星 陈华彬:《物权法》,法律出版社2003年版;
[12]谢在全:《民法物权论》,中国政法大学出版社1999年版
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[14]魏振瀛:《民法》,北京大学出版社,高等教育出版社,2000年版;
[15]高富平 黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版;
[16]蔡华:《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版;
[17]刘辉宇:《物业管理法规与实务》,中国轻工业出版社2003年版。
[1]刘兴桂、刘文清:《物业服务合同主体研究》,载《法商研究》2004年第3期;
[2]郭明,孙奎立:《论物业服务合同》,邵阳学院学报(社科版)2004年第1期;
[3]赵彩艳:《关于物业管理纠纷的思考》,法制与社会,2008年第1期;
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[6]王洪宇:《业主权利与义务纠纷典型案例评析》,现代物业,2007年第15期;
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[8]朱瑰君:《论物业管理合同关系》,当代法学,2001年第7期;
[9]陈文:《物业服务合同若干法律问题研究》,现代法学,2004年第4期;
[10]睢素利:《物业服务合同的法律分析及相关问题的法律适用》,法学论坛,200年第5期;
[11]许步国:《对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨》,前沿,2006年第6期;
[12]张金良:《住宅小区物业服务合同衔接之研究》,重庆社会科学,2004年第4期;
[13]叶文晖:《物业服务合同的特征》,昭乌达蒙族师专学报,2005年第6期;
[14]俞巍:《共同承担民事责任的若干形态及相关诉讼程序》,人民司法,2005年第7期;
[15]杨立新:《侵权责任形态研究》,河南省政法管理干部学院学报,2004第1期。