业主委员会的法律性质研究
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摘要
我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展的二十多年来,物业管理产业虽然得到了长足的发展,并积累了不少的经验,但在发展历程中也遇到了种种难以想象的困难。诸多困难当中业主委员会法律性质的定位成为了学界和物业管理实践关注的焦点。但是这一焦点问题,在2003年颁布的《物业管理条例》中没能得以解决,而正在审议的《物权法(草案)》中所有权部分设立的建筑物区分所有权制度仍没有对其进行明确的法律定位。在学界和实务界均对业主委员会的法律性质众说纷纭而又莫衷一是的背景之下,《物权法(草案)》的这一忽略对业主自治的发展是极为不利的。
为促进我国物业管理中业主自治的健康发展,经过对我国业主委员会及其相关概念的厘清,文章从业主委员会的历史发展演变及其法律性质的现状中发现业主委员会法律性质定位所存在的问题。文章对国外区分所有权人管理团体和国外关于业主委员会法律性质的立法例进行考察后,又仔细研究了国外区分所有权人管理团体内部管理机关的构成及各管理机关在团体中的地位,发现我国现行物业管理法律法规中业主团体这一概念是缺失的。学者们对业主委员会法律性质定位的争论多是在摒弃业主团体概念之下进行的,因而不能对我国业主委员会法律性质做出准确的定位。
有鉴于此,文章考察了国外立法的相关规定并结合我国实际,认为在我国业主委员会既不是法人,也不是其他组织,其不具有独立的民事主体资格,仅仅是具有独立民事主体地位的业主团体的执行机构,是代表业主团体对内进行日常的管理事务和对外实施相关具体行为的执行机关。文章最后,在考察研究基础之上提出了完善我国业主委员会法律性质的立法建议,希望能对业主自治的发展完善有所裨益。
During the past 20 years when the Property Management come into being in China and expanded from coastal area to inland, we have made much progress and gained lots of experience as well as unexpected difficulties, particularly the legal nature of proprietor committee, which is the key point of both theoretical study and practice. However, this problem hadn’t been solved by either“Property Management Rules”issued in 2003 or current“Property Law (Draft)”, in which the legal nature of proprietor committee isn’t identified in accordance with the Condominium System. As soon as the legal nature of proprietor committee cannot be ascertained both theoretically and practically, the lack of definition in“Property Law (Draft)”is bad for the development of proprietor‘s autonomy.
To promote the development of proprietor‘s autonomy, through identifying the related definition about proprietor committee, we would find out the problems in ascertaining the legal nature of proprietor committee from its history and current status. By investigating the laws concerning the legal nature of condominiumor’s governing body or proprietor committee abroad, and researching the constitution of governing body as well as its status, we find the lack of condominiumor’s governing body in the Property Management regulations, which is the Superordinate concept of proprietor meeting and proprietor committee. The scholars always argue for the legal nature of proprietor committee without the definition of condominiumor’s governing body, so that they cannot ascertain it accurately.
In this case, according to the relevant regulations abroad and the present situation in China, in my opinion, proprietor committee, without Civil Subject capacity, is not either a corporation or some other organization, but an excutive board of condominiumor’s governing body who has the Civil Subject capacity. In the end, raising some advice to improve our legislation about the legal nature of proprietor committee.
为促进我国物业管理中业主自治的健康发展,经过对我国业主委员会及其相关概念的厘清,文章从业主委员会的历史发展演变及其法律性质的现状中发现业主委员会法律性质定位所存在的问题。文章对国外区分所有权人管理团体和国外关于业主委员会法律性质的立法例进行考察后,又仔细研究了国外区分所有权人管理团体内部管理机关的构成及各管理机关在团体中的地位,发现我国现行物业管理法律法规中业主团体这一概念是缺失的。学者们对业主委员会法律性质定位的争论多是在摒弃业主团体概念之下进行的,因而不能对我国业主委员会法律性质做出准确的定位。
有鉴于此,文章考察了国外立法的相关规定并结合我国实际,认为在我国业主委员会既不是法人,也不是其他组织,其不具有独立的民事主体资格,仅仅是具有独立民事主体地位的业主团体的执行机构,是代表业主团体对内进行日常的管理事务和对外实施相关具体行为的执行机关。文章最后,在考察研究基础之上提出了完善我国业主委员会法律性质的立法建议,希望能对业主自治的发展完善有所裨益。
During the past 20 years when the Property Management come into being in China and expanded from coastal area to inland, we have made much progress and gained lots of experience as well as unexpected difficulties, particularly the legal nature of proprietor committee, which is the key point of both theoretical study and practice. However, this problem hadn’t been solved by either“Property Management Rules”issued in 2003 or current“Property Law (Draft)”, in which the legal nature of proprietor committee isn’t identified in accordance with the Condominium System. As soon as the legal nature of proprietor committee cannot be ascertained both theoretically and practically, the lack of definition in“Property Law (Draft)”is bad for the development of proprietor‘s autonomy.
To promote the development of proprietor‘s autonomy, through identifying the related definition about proprietor committee, we would find out the problems in ascertaining the legal nature of proprietor committee from its history and current status. By investigating the laws concerning the legal nature of condominiumor’s governing body or proprietor committee abroad, and researching the constitution of governing body as well as its status, we find the lack of condominiumor’s governing body in the Property Management regulations, which is the Superordinate concept of proprietor meeting and proprietor committee. The scholars always argue for the legal nature of proprietor committee without the definition of condominiumor’s governing body, so that they cannot ascertain it accurately.
In this case, according to the relevant regulations abroad and the present situation in China, in my opinion, proprietor committee, without Civil Subject capacity, is not either a corporation or some other organization, but an excutive board of condominiumor’s governing body who has the Civil Subject capacity. In the end, raising some advice to improve our legislation about the legal nature of proprietor committee.
引文
[3] 高飞,刘丹.试论物业管理法律关系中涉及的相关主体.重庆社会科学,2005, 2,第 93 页。
[4] 韩增辉,周珂.物业管理中的业主自治机构法律性质浅析.法学杂志,2005,3,第 65 页。
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[11] 陈枫.业主委员会的主体性质及当事人能力.人民司法,2004,9,第 19 页。
[14] 2003 年 8 月 20 日公布的[2002]民立他字第 46 号。
[15] [2003]粤高法立民终字 180 号。
[18] 陈枫.论业主委员会的主体性质及当事人能力.人民司法,2004,9,第 20 页。
[23] 陈枫.论业主委员会的主体性质及当事人能力.人民司法,2004,9,第 20 页。
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[25] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.北京:法律出版社,1995 年,第 265页。
[30] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.北京:法律出版社,1995 年,第 236页。
[31] 刘兴桂.论业主团体的法律人格.学术研究,2005,4,第 107 页。
[32] 香港 1993 年《建筑物管理条例》,即香港法例第 344 章。
[33] 刘兴桂.论业主团体的法律人格.学术研究,2005,4,第 108 页。
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