物业管理服务合同研究
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摘要
物业管理服务合同是一种新型的民事合同。在现代物业管理制度下，业主不是亲自实施对物业的管理，而是通过与物业管理服务公司订立物业管理服务合同，将自己对物业的管理权授予物业管理服务公司，由此来实现对物业的管理。鉴于我国目前物业管理服务行业飞速发展，而物业管理相关立法严重滞后，通过物业管理服务合同来约束合同各方当事人的权利义务，规范当事人的行为就具有非常重要的现实意义和法律意义。在物业管理法律法规尚未健全的情况下，应当充分利用合同调整物业管理中的民事法律关系，依法订立物业管理服务合同，并正确区分物业管理服务合同的种类，明确各类物业管理服务合同当事人的权利义务和违约责任。本文拟从以下四个部分对物业管理服务合同进行分析：
第一部分为“物业管理服务合同概述”，该部分对物业、物业管理、物业管理服务合同的概念进行了辨析，并对物业管理服务的种类进行了分析。
第二部分为“我国物业管理服务合同的法律分析”，该部分对我国现行物业管理立法进行了阐述，并重点分析了物业管理服务合同的性质。
第三部分为“物业管理条例中的物业合同”，本部分构成本文的主要部分。该部分分为四节：一、物业管理服务合同主体；二、物业管理服务合同的缔结与生效；三、物业合同的内容；四物业合同的变更与解除。
第四部分为“物业管理服务合同的救济”，该部分阐述了物业合同纠纷产生的阶段、种类以及对不同纠纷的救济方式。此部分还包括对物业管理立法模式、立法指导思想的思考，以及对将来我国《物业管理法》基本内容的设想。
Property management service contract is one of a new-style civil contracts. In modern times property management system, the owners does not manage the property themselves, but manage it through the contract with the property management company. The owners grant the authority of their property management to the property management company, so that they achieve the management. The property management service industry expands at very fast speed in our country, but the interrelated legislation of property management drops behind. There are all important realism and legal meanings to restrict the rights and obligations or to standardize the behavior of each party through the contracts. This paper has four parts:
The first part is the summary of property management service contracts. The writer analyzed the concepts of property, property management, property management service contracts in this part. Furthermore, the writer analyzed the categories of property management service contracts.
The second part is the legal analyze of property management service contracts of our country. The writer here expatiated the existing legislation of property management of our country and analyzed the characters of property management service contracts.
The third part is the main part of this paper. It' s about property contract of property management statutes. There are four parts --- 1. the main party of property management service contracts; 2. the subscription and taking effect of the contracts;
3. the contents of the contracts; 4. the changing and abolishment of the contracts.
The fourth part is the relief of the property management service contracts. The writer analyzed the phase, the classes and the different relieves here. This part also included the thinking of legislation mode and the guidelines. Finally, the paper gave the assumption of the future Property Management Law of our country.
第一部分为“物业管理服务合同概述”，该部分对物业、物业管理、物业管理服务合同的概念进行了辨析，并对物业管理服务的种类进行了分析。
第二部分为“我国物业管理服务合同的法律分析”，该部分对我国现行物业管理立法进行了阐述，并重点分析了物业管理服务合同的性质。
第三部分为“物业管理条例中的物业合同”，本部分构成本文的主要部分。该部分分为四节：一、物业管理服务合同主体；二、物业管理服务合同的缔结与生效；三、物业合同的内容；四物业合同的变更与解除。
第四部分为“物业管理服务合同的救济”，该部分阐述了物业合同纠纷产生的阶段、种类以及对不同纠纷的救济方式。此部分还包括对物业管理立法模式、立法指导思想的思考，以及对将来我国《物业管理法》基本内容的设想。
Property management service contract is one of a new-style civil contracts. In modern times property management system, the owners does not manage the property themselves, but manage it through the contract with the property management company. The owners grant the authority of their property management to the property management company, so that they achieve the management. The property management service industry expands at very fast speed in our country, but the interrelated legislation of property management drops behind. There are all important realism and legal meanings to restrict the rights and obligations or to standardize the behavior of each party through the contracts. This paper has four parts:
The first part is the summary of property management service contracts. The writer analyzed the concepts of property, property management, property management service contracts in this part. Furthermore, the writer analyzed the categories of property management service contracts.
The second part is the legal analyze of property management service contracts of our country. The writer here expatiated the existing legislation of property management of our country and analyzed the characters of property management service contracts.
The third part is the main part of this paper. It' s about property contract of property management statutes. There are four parts --- 1. the main party of property management service contracts; 2. the subscription and taking effect of the contracts;
3. the contents of the contracts; 4. the changing and abolishment of the contracts.
The fourth part is the relief of the property management service contracts. The writer analyzed the phase, the classes and the different relieves here. This part also included the thinking of legislation mode and the guidelines. Finally, the paper gave the assumption of the future Property Management Law of our country.
引文
1 黄安永，叶云泉：《物业管理辞典》，东南大学出版社，第89页。
2 李宗愕：《香港房地产法》，商务印书馆，1988年版，第9页。
3 周宇、顾样红：《现代物业管理》，东北财绎大学出版社1999年版，第153页。
4 蔡华主编：《物业管理法律理论与实务》，人民法院出版社2000年版，第135页。
5 参见高富平、黄武双主编：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第175-176页。
6 梁慧星主编：《中国物权法研究(上)》，法律出版社 1998年6月第1版，第406页。
7 刘长森：《物业管理立法的若干问题探讨》，载于《中国房地产》2002年第6期第41-42页。
8 刘长森：《物业管理立法的若干问题探讨》，《中国房地产》2002年第6期第41-42页。
9 罗豪才主编：《行政学》，中国政法大学出版社，1989．7版，第228页。
10 史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社，2000年版，第381页。
11 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》法律出版社，1995年版，第81页。
12 《物业管理条例》，第42条、第48条
13 崔建远：《合同法》北京法律出版社，2000版，第209页。
14 《物业管理，冤冤相报，该休矣》，资料米源http／wwwsouthcn.com/ch-1s/Is_zyxd/200102090066.html。
15 《前期物业管理中物业管理企业的法律地位》，资料来源：http/house.focus.cn/newshtml/32900.hlml。
16 钮丽娜：《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》，载于《人民司法》2002年第8期，第17页。
1．高富平、黄武双主编：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版
2．陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版
3．梁彗星主编：《中国物权法研究(上)》，法律出版社1998年6月第1版
4．王利明《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版
5．(德)M·沃尔夫：《物权法》(吴越、李大雪泽)，法律出版社2004年版。
6．中国物权法课题研究组：《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000版。
7．钮丽娜《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》，《人民司法》，2002年8期。
8．陈文：《物业服务合同若干法律问题研究》，《现代法学》，2004年2期。
9．朱群芳、刘文英：《论物业管理合同的变更和解除》，《学术交流》，2005年11期。
10．朱瑰君：《论物业管理合同关系》，《当代法学》，2001年7期。
11．陈广华、崔乐萍：《前期物业服务合同刍议》，南通航运职业技术学院学报，2005年3期。
2 李宗愕：《香港房地产法》，商务印书馆，1988年版，第9页。
3 周宇、顾样红：《现代物业管理》，东北财绎大学出版社1999年版，第153页。
4 蔡华主编：《物业管理法律理论与实务》，人民法院出版社2000年版，第135页。
5 参见高富平、黄武双主编：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第175-176页。
6 梁慧星主编：《中国物权法研究(上)》，法律出版社 1998年6月第1版，第406页。
7 刘长森：《物业管理立法的若干问题探讨》，载于《中国房地产》2002年第6期第41-42页。
8 刘长森：《物业管理立法的若干问题探讨》，《中国房地产》2002年第6期第41-42页。
9 罗豪才主编：《行政学》，中国政法大学出版社，1989．7版，第228页。
10 史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社，2000年版，第381页。
11 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》法律出版社，1995年版，第81页。
12 《物业管理条例》，第42条、第48条
13 崔建远：《合同法》北京法律出版社，2000版，第209页。
14 《物业管理，冤冤相报，该休矣》，资料米源http／wwwsouthcn.com/ch-1s/Is_zyxd/200102090066.html。
15 《前期物业管理中物业管理企业的法律地位》，资料来源：http/house.focus.cn/newshtml/32900.hlml。
16 钮丽娜：《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》，载于《人民司法》2002年第8期，第17页。
1．高富平、黄武双主编：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版
2．陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版
3．梁彗星主编：《中国物权法研究(上)》，法律出版社1998年6月第1版
4．王利明《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版
5．(德)M·沃尔夫：《物权法》(吴越、李大雪泽)，法律出版社2004年版。
6．中国物权法课题研究组：《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000版。
7．钮丽娜《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》，《人民司法》，2002年8期。
8．陈文：《物业服务合同若干法律问题研究》，《现代法学》，2004年2期。
9．朱群芳、刘文英：《论物业管理合同的变更和解除》，《学术交流》，2005年11期。
10．朱瑰君：《论物业管理合同关系》，《当代法学》，2001年7期。
11．陈广华、崔乐萍：《前期物业服务合同刍议》，南通航运职业技术学院学报，2005年3期。