物业管理法律问题研究
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摘要
中国物业管理行业诞生于1981年，在经过了20年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌之路。以建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为标志，物业管理队伍不断发展壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。但是，由于我国经济发展水平和长期以来行政计划经济手段的影响，我国的物业管理及其所制定的法律、法规在结构、体系、内容、执法等方面仍存在不少缺陷，物业管理公司的管理方式也不是很规范和科学，本文主要通过就物业管理相关法律问题的研究及对我国物业管理法律制度现状，缺陷及未来立法构想所作的论述，以致力于充分发挥好现行《物业管理条例》的作用，增强其实际可操作性并以此促进我国物业管理法律法规的正规化，规范化和科学化，促进我国物业管理健康发展。
全文由五章和导言、结语构成。
第一章作者从介绍物业管理相关概念入手，分析了物业管理多年来的变革与转型，进而引导出本章主题即对物业管理相关法律问题进行研究的必要性。
第二章则对物业管理法律关系的综合性进行了深入分析。对于物业管理法律关系中所涉及的问题，尤其是主体问题缺乏清楚的认识和正确的理解是整个物业管理诸多矛盾的根本所在。此章作者重点探讨的是业主大会和业主委员会的法律定位及物业管理合同效力问题，之所以将此作为本章的重点，正是鉴于目前对于业主大会及业主委员会的法律定位存在诸多争议，而其法律定位不清又乃是引起物业管理中诸多矛盾的根本原因之一。
第三章围绕目前为数众多的物业管理纠纷的特点、原因进行了论述。权属不清是物业管理纠纷产生的根源，《物权法》的出台尤其是其第六章对业主的建筑物区分所有权的规定对于理清物业权属、解决物业管理纠纷意义十分重大，因此围绕《物权法》的相关条文对解决物业管理纠纷所具备的意义进行论述是本章的重点。接下来的一章实际是上一论题的进一步探讨。由于物业管理收费问题所具备的较强的现实意义，作者将物业管理中突出的物业管理收费难问题单独作为一章，从它的相关基本概念着手，对它的现况及产生原因进行更深入的分析，以期能找到在法律层面上相应的对策。
在对物业管理各相关法律问题进行一翻分析和研究之后，作者在最后进一步分析、阐述了我国当前物业管理立法的现状以及物业管理立法中存在的缺陷，并提出了完善我国物业管理法律法规的建议，这也正是本文现实意义之所在。最后，在结语中，作者结合我国目前致力于建设社会主义和谐社会的国情，对我国物业管理的发展进行了展望。
本文以现实说明法律，以法律说明现实，尤其是在我国《物权法》出台的大背景下，更是结合《物权法》的相关条文进行分析和论述。作者在写作的过程中虽进行了仔细构思，并查阅了诸多资料，但是学术造诣尚浅，导致本文仍存在不足之处，还望各位老师和读者加以批评指正。
The estate management of China was bora in 1981.After 20 years,the estate management have a brilliant road. May 23th 1999,the ministy of constraction hold a meeting about estate management of china in Shenzhen,it means that the contingent of estate management become stronger ,the develop step of estate management maket become faster ,the project of invite and enter tenders become more and more ,and the policies also become perfect than before. But because of the influence comes from the level of economical development and measures of planned economy,our estate management and laws and regulartions about it still have much flaws in aspect of structure,system,content and enforce.The perate of estate management corporations is not standard and scientific yet .This article discuss content about our estate management,and present conditions ,flaws ,legislation proposition of laws and regulars,in order to abundant elaborate estate management regulation,improve its function,make laws and regulars about estate management normalize, standardize and scientific,and promote development of our estate management.
This article is composed of five chapters,introductory remarks and concluding remarks.
The first chapter begins with concept of estate management,analyzes its transform,then shows the topic of this chapter.The topic is the necessity of study on estate management.
The content of second chaper is synthesis of estate management legal relations.The soure of estate management contradictions is that we can not understand the problem of main part of estate management. The topic is discuss the legal position of assembly of owners and commission of owners,and the effect of estate management contract. Because there is much dispute on assembly of owners and commission of owners.
The third chapter discusses estate management issues ,and its characteristics and reasons. The souce of estate management issues is we can not understand the property rights. The real law stipulates the ownership of building distinction.As for solve the issues,the clause has significant meaning. So,the focal point of this chapter is that expound the meaning of real law by moving around its relevant article.The next chapter also discusses the issues of estate management in fact. Bcause the problem of estate management charg has relevent practical, the author let it as a singly chapter. Discussing its basic concepts,present conditions and causes,the author wants to seek the legal measures.
After elaborate the content above,the author goes step further to analyses estate management legislation position and flaws,and raise some suggests to perfect the laws and regulars of estate management. This is just the practical of this article. In concluding remarks, the author look into the future of the estate management by combining the state of our country.
In this article by law we have facts, and by facts we have law Especially,in the background of the real law, it is the peculiarity of this paper that combine the real law article.Although the author has looked up for much information and books and thought much for writing this article, because of the lack of experience, there still are many disadvantages in this article. And the author hope that people may point out them and help the author to modify them.
全文由五章和导言、结语构成。
第一章作者从介绍物业管理相关概念入手，分析了物业管理多年来的变革与转型，进而引导出本章主题即对物业管理相关法律问题进行研究的必要性。
第二章则对物业管理法律关系的综合性进行了深入分析。对于物业管理法律关系中所涉及的问题，尤其是主体问题缺乏清楚的认识和正确的理解是整个物业管理诸多矛盾的根本所在。此章作者重点探讨的是业主大会和业主委员会的法律定位及物业管理合同效力问题，之所以将此作为本章的重点，正是鉴于目前对于业主大会及业主委员会的法律定位存在诸多争议，而其法律定位不清又乃是引起物业管理中诸多矛盾的根本原因之一。
第三章围绕目前为数众多的物业管理纠纷的特点、原因进行了论述。权属不清是物业管理纠纷产生的根源，《物权法》的出台尤其是其第六章对业主的建筑物区分所有权的规定对于理清物业权属、解决物业管理纠纷意义十分重大，因此围绕《物权法》的相关条文对解决物业管理纠纷所具备的意义进行论述是本章的重点。接下来的一章实际是上一论题的进一步探讨。由于物业管理收费问题所具备的较强的现实意义，作者将物业管理中突出的物业管理收费难问题单独作为一章，从它的相关基本概念着手，对它的现况及产生原因进行更深入的分析，以期能找到在法律层面上相应的对策。
在对物业管理各相关法律问题进行一翻分析和研究之后，作者在最后进一步分析、阐述了我国当前物业管理立法的现状以及物业管理立法中存在的缺陷，并提出了完善我国物业管理法律法规的建议，这也正是本文现实意义之所在。最后，在结语中，作者结合我国目前致力于建设社会主义和谐社会的国情，对我国物业管理的发展进行了展望。
本文以现实说明法律，以法律说明现实，尤其是在我国《物权法》出台的大背景下，更是结合《物权法》的相关条文进行分析和论述。作者在写作的过程中虽进行了仔细构思，并查阅了诸多资料，但是学术造诣尚浅，导致本文仍存在不足之处，还望各位老师和读者加以批评指正。
The estate management of China was bora in 1981.After 20 years,the estate management have a brilliant road. May 23th 1999,the ministy of constraction hold a meeting about estate management of china in Shenzhen,it means that the contingent of estate management become stronger ,the develop step of estate management maket become faster ,the project of invite and enter tenders become more and more ,and the policies also become perfect than before. But because of the influence comes from the level of economical development and measures of planned economy,our estate management and laws and regulartions about it still have much flaws in aspect of structure,system,content and enforce.The perate of estate management corporations is not standard and scientific yet .This article discuss content about our estate management,and present conditions ,flaws ,legislation proposition of laws and regulars,in order to abundant elaborate estate management regulation,improve its function,make laws and regulars about estate management normalize, standardize and scientific,and promote development of our estate management.
This article is composed of five chapters,introductory remarks and concluding remarks.
The first chapter begins with concept of estate management,analyzes its transform,then shows the topic of this chapter.The topic is the necessity of study on estate management.
The content of second chaper is synthesis of estate management legal relations.The soure of estate management contradictions is that we can not understand the problem of main part of estate management. The topic is discuss the legal position of assembly of owners and commission of owners,and the effect of estate management contract. Because there is much dispute on assembly of owners and commission of owners.
The third chapter discusses estate management issues ,and its characteristics and reasons. The souce of estate management issues is we can not understand the property rights. The real law stipulates the ownership of building distinction.As for solve the issues,the clause has significant meaning. So,the focal point of this chapter is that expound the meaning of real law by moving around its relevant article.The next chapter also discusses the issues of estate management in fact. Bcause the problem of estate management charg has relevent practical, the author let it as a singly chapter. Discussing its basic concepts,present conditions and causes,the author wants to seek the legal measures.
After elaborate the content above,the author goes step further to analyses estate management legislation position and flaws,and raise some suggests to perfect the laws and regulars of estate management. This is just the practical of this article. In concluding remarks, the author look into the future of the estate management by combining the state of our country.
In this article by law we have facts, and by facts we have law Especially,in the background of the real law, it is the peculiarity of this paper that combine the real law article.Although the author has looked up for much information and books and thought much for writing this article, because of the lack of experience, there still are many disadvantages in this article. And the author hope that people may point out them and help the author to modify them.
引文
① 武智慧．物业管理概论[M]．重庆：重庆大学出版社 2004．
① 周珂．物业管理法教程[M]．北京：法律出版社，2004．
① 周珂．物业管理法教程[M]．北京：法律出版社，2004；22
② 王宵．现代物业的经营与管理[M]．北京：中国标准出版社，2000．
① 马定宝．传统物业的变革与转型[J]．北京：工程与建设，2006，(6)：647-648
② 曹阳．中国物业管理体系的发展建设和升级换代[J]．物业管理，2006，(5)．
① 陈亚军．业主委员会法律地位分析[J]．甘肃行政学院学报．2004，(4)：116-118
② 宋安成．浅析业委会的民事诉讼主体资格[J]．产业论坛．2005．(4)
① 乔新生．业主委员会应该靠边站[J]．新世纪周刊．2006(30)：53
① 高飞，刘丹．试论物业管理法律关系中涉及的相关主体[J]．重庆社会科学，2005，(2)：92-93
① 黄过铭．试论业主大会和业主委员会的法律定位[J]．福建工程学院学报，2005，(4)：177-178
① 李雪娜．浅议物业服务合同效力认定[J]．山西广播电视大学学报，2006，(11)：68-69．
① 李钊，张玉亭，曹阳．物业管理法律理论与案例分析[M]北京：中国物价出版社，2002．
① 成都是高新区法院．我院分析物业管理纠纷的特征、原因和对策．WWW.COURTWIND.ORG.
① 臧炜彤．物业纠纷的解决及防范[J]．吉林建设工程学院学报，2D06，(3)：69-70．
① 参见http://blog.focus.cn/mengxiansheng
① 肖江平．业主组织缺位与重建——关于物业服务收费难的法律思考[J]．聚焦，2005，(4)．
① 崔艺红．关于物业费纠纷的法律思考[J]．中国物价，2004，(10)：41-42
① 牛淑贤物业管理中的法律问题及其对策[J]广西社会科学 2004(1)72
① 参见蔡耀忠《关于物业管理几个关键问题的法律讨论》
① 范大平．物业管理体制的法律思考[J]．物业，2006，(5)：64．
① 许步国，高格．我国物业管理立法问题探讨[J]．云南大学学报，20a6，(3)：89-90．
① 周宇，顾祥红．现代物业管理[M]．沈阳：东北财经大学出版社，2002．
1． 周珂．物业管理法教程[M]．北京：法律出版社，2004．
2． 夏善胜．物业管理法[M]．北京：法律出版社，2003．
3． 王秀云．物业管理概论[M]．北京：高等教育出版社，2003．
4． 彭纯宪．物业管理法规基础知识[M]．北京：高等教育出版社，2001．
5． 方芳．物业管理[M]．上海：上海财大出版社，2001．
6． 杨遂全．中国之路与中国民法典[M]．北京：法律出版社，2005．
7． 周宇．现代物业管理[M]．沈阳：东北财经大学出版社，2001．
8． 王利明．物权法论[M]．北京：中国政法大学出版社，1998．
9． 彭万林．民法学[M]．北京：中国政法大学出版社，1998．
10． 王建平．民法学[M]．成都：四川大学出版社，2005．
11． 陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，2005．
12． 董藩．物业管理概论[M]．北京：清华大学出版社，2005．
13． 罗伯特[美]．物业管理案例与分析[M]．北京：中信出版社，2001．
14． 陈德豪．物业管理理论与实务[M]．广州：广东经济出版社，2005．
15． 唐海洲．物业管理纠纷评判依据及案例解析[M]．北京：中国物价出版社，2003：109
16． 王家福．物业管理条例释解[M]．北京：中国物价出版社，2003：49
17． 杨小利．房地产纠纷索赔[M]．北京：中国检查出版社，2005：186
18． 康静，谢太峰．新法律框架下公司运作理论与实践[M]．济南：山东人民出版社，2006．
19． 宋一民．浅谈老住宅区管理方略[M]．北京：中国经济出版社，2005．
20． 徐帮学．住宝小区物业管理[M]．北京：清华人学出版社，2004．
1． 仇慎谦．物业管理现状与趋势浅析[J]．住宅与房地，2004，(4)：58—59．
2． 朱志文．浅析物业管理中的主要法律关系[J]．经济师，2005，(5)：64—65．
3．周四新．物业管理中业主公约的法律问题[J]．长沙电力学院学报，2000，(2)：40—43．
4．冯俊．物业管理中若干法律问题思考[J]．法学杂志，2003，(6)：14—15．
5．陈苏．也谈物业管理权的性质[J]．人民法院报，2002，(9)：3．
6．胡志民．物业法律问题初探[J]．上海师范大学学报，2003，(2)：114—119．
7．高万泉，张君默．物业管理中存在的法律问题及对策[J]．人民法院报，2001，(7)：3．
8．谢家瑾．我国物业管理的成就、问题及重点工作[J]．中国房地产信息，2001，(10)：4—5．
9．张必法．国外物业管理经验借鉴旅游科学[J]．中国物业，2004，(2)：45—46．
10．刘青云，王锋载．国内外物业管理基本特征对比[J]．中外房地产导报，2002，(2)：40—42．
11．叶天泉．关于物权管理立法的思考[J]．中国房地产报，2004，(2)．
12．彭学文．物业的内涵[J]． 中国房地产报，2002，(5)．
13．秦小南．管理和服务的必然分离[J]．新业主，2005，(5)：10—11
14．李鄂松．多元结构下的物业管理[J]．住宅与房地产，2003,，(8)：27-29
15．黄萍．业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位[J]． 和田师范专科学校学报，2004(4)：52-53
16．马定宝．传统物业的变革与转型[J]． 北京：工程与建设，2006，(6)：647-648
17．曹阳．中国物业管理体系的发展建设和升级换代[J]．物业管理， 2006，(5)．
18．高飞，刘丹．试论物业管理法律关系中涉及的相关主体[J]．重庆社会科学，2005，(2)：92-93
19．肖江平．业主组织缺位与重建——关于物业服务收费难的法律思考[J]．聚焦，2005， (4)。
1．王青兰．“顾客满意”的经营理念及其评价方法，中国房地产信息网2005年7月18日
2．成都是高新区法院．我院分析物业管理纠纷的特征、原因和对策，WWW.COURTWIND.ORG.
3．杨荣元．21世纪中国物业管理的发展战略展望，中国住宅与房地产信息网 2004年4月
1．《物业管理条例》国务院颁布2003年9月1日起施行
2．《中华人民共和国民法通则》1987年1月1日起施行
3．建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复2003年10月17日
4．《中华人民共和国合同法》 1999年10月1日起施行
5．《中华人民共和国民法典草案》
6．《中华人民共和国物权法》，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过
① 周珂．物业管理法教程[M]．北京：法律出版社，2004．
① 周珂．物业管理法教程[M]．北京：法律出版社，2004；22
② 王宵．现代物业的经营与管理[M]．北京：中国标准出版社，2000．
① 马定宝．传统物业的变革与转型[J]．北京：工程与建设，2006，(6)：647-648
② 曹阳．中国物业管理体系的发展建设和升级换代[J]．物业管理，2006，(5)．
① 陈亚军．业主委员会法律地位分析[J]．甘肃行政学院学报．2004，(4)：116-118
② 宋安成．浅析业委会的民事诉讼主体资格[J]．产业论坛．2005．(4)
① 乔新生．业主委员会应该靠边站[J]．新世纪周刊．2006(30)：53
① 高飞，刘丹．试论物业管理法律关系中涉及的相关主体[J]．重庆社会科学，2005，(2)：92-93
① 黄过铭．试论业主大会和业主委员会的法律定位[J]．福建工程学院学报，2005，(4)：177-178
① 李雪娜．浅议物业服务合同效力认定[J]．山西广播电视大学学报，2006，(11)：68-69．
① 李钊，张玉亭，曹阳．物业管理法律理论与案例分析[M]北京：中国物价出版社，2002．
① 成都是高新区法院．我院分析物业管理纠纷的特征、原因和对策．WWW.COURTWIND.ORG.
① 臧炜彤．物业纠纷的解决及防范[J]．吉林建设工程学院学报，2D06，(3)：69-70．
① 参见http://blog.focus.cn/mengxiansheng
① 肖江平．业主组织缺位与重建——关于物业服务收费难的法律思考[J]．聚焦，2005，(4)．
① 崔艺红．关于物业费纠纷的法律思考[J]．中国物价，2004，(10)：41-42
① 牛淑贤物业管理中的法律问题及其对策[J]广西社会科学 2004(1)72
① 参见蔡耀忠《关于物业管理几个关键问题的法律讨论》
① 范大平．物业管理体制的法律思考[J]．物业，2006，(5)：64．
① 许步国，高格．我国物业管理立法问题探讨[J]．云南大学学报，20a6，(3)：89-90．
① 周宇，顾祥红．现代物业管理[M]．沈阳：东北财经大学出版社，2002．
1． 周珂．物业管理法教程[M]．北京：法律出版社，2004．
2． 夏善胜．物业管理法[M]．北京：法律出版社，2003．
3． 王秀云．物业管理概论[M]．北京：高等教育出版社，2003．
4． 彭纯宪．物业管理法规基础知识[M]．北京：高等教育出版社，2001．
5． 方芳．物业管理[M]．上海：上海财大出版社，2001．
6． 杨遂全．中国之路与中国民法典[M]．北京：法律出版社，2005．
7． 周宇．现代物业管理[M]．沈阳：东北财经大学出版社，2001．
8． 王利明．物权法论[M]．北京：中国政法大学出版社，1998．
9． 彭万林．民法学[M]．北京：中国政法大学出版社，1998．
10． 王建平．民法学[M]．成都：四川大学出版社，2005．
11． 陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，2005．
12． 董藩．物业管理概论[M]．北京：清华大学出版社，2005．
13． 罗伯特[美]．物业管理案例与分析[M]．北京：中信出版社，2001．
14． 陈德豪．物业管理理论与实务[M]．广州：广东经济出版社，2005．
15． 唐海洲．物业管理纠纷评判依据及案例解析[M]．北京：中国物价出版社，2003：109
16． 王家福．物业管理条例释解[M]．北京：中国物价出版社，2003：49
17． 杨小利．房地产纠纷索赔[M]．北京：中国检查出版社，2005：186
18． 康静，谢太峰．新法律框架下公司运作理论与实践[M]．济南：山东人民出版社，2006．
19． 宋一民．浅谈老住宅区管理方略[M]．北京：中国经济出版社，2005．
20． 徐帮学．住宝小区物业管理[M]．北京：清华人学出版社，2004．
1． 仇慎谦．物业管理现状与趋势浅析[J]．住宅与房地，2004，(4)：58—59．
2． 朱志文．浅析物业管理中的主要法律关系[J]．经济师，2005，(5)：64—65．
3．周四新．物业管理中业主公约的法律问题[J]．长沙电力学院学报，2000，(2)：40—43．
4．冯俊．物业管理中若干法律问题思考[J]．法学杂志，2003，(6)：14—15．
5．陈苏．也谈物业管理权的性质[J]．人民法院报，2002，(9)：3．
6．胡志民．物业法律问题初探[J]．上海师范大学学报，2003，(2)：114—119．
7．高万泉，张君默．物业管理中存在的法律问题及对策[J]．人民法院报，2001，(7)：3．
8．谢家瑾．我国物业管理的成就、问题及重点工作[J]．中国房地产信息，2001，(10)：4—5．
9．张必法．国外物业管理经验借鉴旅游科学[J]．中国物业，2004，(2)：45—46．
10．刘青云，王锋载．国内外物业管理基本特征对比[J]．中外房地产导报，2002，(2)：40—42．
11．叶天泉．关于物权管理立法的思考[J]．中国房地产报，2004，(2)．
12．彭学文．物业的内涵[J]． 中国房地产报，2002，(5)．
13．秦小南．管理和服务的必然分离[J]．新业主，2005，(5)：10—11
14．李鄂松．多元结构下的物业管理[J]．住宅与房地产，2003,，(8)：27-29
15．黄萍．业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位[J]． 和田师范专科学校学报，2004(4)：52-53
16．马定宝．传统物业的变革与转型[J]． 北京：工程与建设，2006，(6)：647-648
17．曹阳．中国物业管理体系的发展建设和升级换代[J]．物业管理， 2006，(5)．
18．高飞，刘丹．试论物业管理法律关系中涉及的相关主体[J]．重庆社会科学，2005，(2)：92-93
19．肖江平．业主组织缺位与重建——关于物业服务收费难的法律思考[J]．聚焦，2005， (4)。
1．王青兰．“顾客满意”的经营理念及其评价方法，中国房地产信息网2005年7月18日
2．成都是高新区法院．我院分析物业管理纠纷的特征、原因和对策，WWW.COURTWIND.ORG.
3．杨荣元．21世纪中国物业管理的发展战略展望，中国住宅与房地产信息网 2004年4月
1．《物业管理条例》国务院颁布2003年9月1日起施行
2．《中华人民共和国民法通则》1987年1月1日起施行
3．建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复2003年10月17日
4．《中华人民共和国合同法》 1999年10月1日起施行
5．《中华人民共和国民法典草案》
6．《中华人民共和国物权法》，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过