区分所有建筑物自治管理组织制度研究
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摘要
建筑物区分所有权是人们所享有的一项基本物权。2007年3月通过的《物权法》设专章规定了“业主的建筑物区分所有权”,但《物权法》的规定过于原则,不足以调整业主建筑物区分所有权行使中存在的问题,本文通过区分所有建筑物自治管理组织这一业主行使建筑物区分所有权的载体为出发点,在比较法的基础上对自治管理组织制度进行了研究,旨在通过研究和借鉴其他国家区分所有建筑物自治管理组织制度的理论,为我国业主建筑物区分所有权的制度完善提供参考。
自治管理组织是业主行使建筑物区分所有权进行自治管理的核心。若要切实地发挥组织的作用,就应当明确其法律性质,赋予法律人格;建立完善的自治管理组织的权力机构、执行机构和监督机构的组织架构;确立自治管理组织的激励、监督、决策机制使其更好的承担诚信义务,完成相应的职责。此外,管理规约是管理组织运作的基石,应在立法中明确其团体自治规则的性质,而且应当高度重视管理规约对优化组织运作的作用。并且应理顺自治管理组织与行政机关、居民委员会的关系,从而使三者更好的为社区管理服务,为业主建筑物区分所有权的行使创造和谐的环境。本文分为五章包括区分所有建筑物自治管理组织的基础理论、法律性质、自治管理组织的治理、管理规约及完善自治管理组织的建议。
Condominium is a basic real right for people. In March 2007, a new law called“Real Right Law of the People's Republic of China”has been published. In this law, the“owner’s condominium”is regarded and regulated in one single chapter. However, the regulations about“Real Right Law”are rather fundamental. It is not enough to overcome the problems found in real world. In this paper, we start from the discussion of self-management organization in condominium community, which is a platform for owners to exert their own rights. Then we investigate the institution of self-management organization by using a comparative method. The purpose is to provide suggestions for owner’s condominium community, by researching on theories of self-management organization in condominium community in other countries and referring to them.
Self-management organization is the core for owners to exert their condominium. To complete its function, the nature and entitle should be regularized definitely first of all. The second is to set up self-management organization’s institutions for power, execution and supervision. In addition, management regulation is the fundamental stone of management organization. It is important to regulate the natures of self-management in law. Also it is important to recognize the significant functions of management regulation to optimize the operation of organization. Consequently, relationships among self-management organization, government department and residents' committee should be identified definitely. So that they can provide better services for community, build up a more harmonious environment for owners to exert their condominium. Five chapters in this paper include: the fundamental theory and the nature of self-management organization in condominium community, punishment and administration of self-management organization and relevant regulations, and suggestions to complete self-management organization.
自治管理组织是业主行使建筑物区分所有权进行自治管理的核心。若要切实地发挥组织的作用,就应当明确其法律性质,赋予法律人格;建立完善的自治管理组织的权力机构、执行机构和监督机构的组织架构;确立自治管理组织的激励、监督、决策机制使其更好的承担诚信义务,完成相应的职责。此外,管理规约是管理组织运作的基石,应在立法中明确其团体自治规则的性质,而且应当高度重视管理规约对优化组织运作的作用。并且应理顺自治管理组织与行政机关、居民委员会的关系,从而使三者更好的为社区管理服务,为业主建筑物区分所有权的行使创造和谐的环境。本文分为五章包括区分所有建筑物自治管理组织的基础理论、法律性质、自治管理组织的治理、管理规约及完善自治管理组织的建议。
Condominium is a basic real right for people. In March 2007, a new law called“Real Right Law of the People's Republic of China”has been published. In this law, the“owner’s condominium”is regarded and regulated in one single chapter. However, the regulations about“Real Right Law”are rather fundamental. It is not enough to overcome the problems found in real world. In this paper, we start from the discussion of self-management organization in condominium community, which is a platform for owners to exert their own rights. Then we investigate the institution of self-management organization by using a comparative method. The purpose is to provide suggestions for owner’s condominium community, by researching on theories of self-management organization in condominium community in other countries and referring to them.
Self-management organization is the core for owners to exert their condominium. To complete its function, the nature and entitle should be regularized definitely first of all. The second is to set up self-management organization’s institutions for power, execution and supervision. In addition, management regulation is the fundamental stone of management organization. It is important to regulate the natures of self-management in law. Also it is important to recognize the significant functions of management regulation to optimize the operation of organization. Consequently, relationships among self-management organization, government department and residents' committee should be identified definitely. So that they can provide better services for community, build up a more harmonious environment for owners to exert their condominium. Five chapters in this paper include: the fundamental theory and the nature of self-management organization in condominium community, punishment and administration of self-management organization and relevant regulations, and suggestions to complete self-management organization.
引文
1 谢琦:《加快城市化进程对于当前经济发展的意义》,载《西安教育学院学报》2001 年 12 月第 16 卷第 4 期,第 56 页。
2 G.M.D Vekar,law and practice of Property Transactions,Hand law House Pune,1991,p.334。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 5 页。
3 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 16 页。
4 王效贤、刘海亮:《物权法总则与所有权制度》,知识产权出版社 2005 年 11 月第 1 版,第 272 页。
5 [日]玉田弘毅:《公寓之法律纷争》,有斐阁 1984 年,第 147 页。转引自王效贤、刘海亮:《物权法总则与所有权制度》,知识产权出版社 2005 年 11 月第 1 版,第 274 页。
6 戴东雄:《论建筑物区分所有权之理论基础》(Ⅱ),载《法学丛刊》第 115 期。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 97 页。
7 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 100 页。
8 陈幽泓:《国际社区发展协会 2003 年会综述》,载《现代物业》2003 年第 10 期,第 40 页。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 3 页。
9 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 78 页。
10 温丰文:《论区分所有建筑物之管理》,载《法学丛刊》第147期,第28页。转引自陈华彬:《现代建 筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年第1版,第228页。
11 马晋想:《从宪政角度看城市社区业主自治》,载《中共山西省委党校学报》2007年第30卷第2 期,第96页。
12 高旭军、沈晖:《房地产法》,上海财经大学出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 251 页。
13 揭明、张勇敏主编:《房地产法》,浙江大学出版社 2004 年 4 月第 1 版,第 310 页。
14 周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 169 页。
15 夏善胜:《物业管理法》,法律出版社 2003 年 4 月第 1 版,第 97 页。
16 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 457 页。
17 江平审定、刘智慧主编:《中国物权法解释与适用》,人民法院出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 183 页。
18 上海市第一中级人民法院民事判决书:《上海长绿置业有限公司与上海市长宁区虹桥新城业主委员会财产权属纠纷上诉案》,载 http://vip.chinalawinfo.com/case/displaycontent.asp?Gid=117518705&Keyword=业主委员会。最后访问日期:2007 年 11 月 20 日。
19 上海市第一中级人民法院民事判决书:《上海市徐汇区茶花玫瑰园业主委员会与上海市徐汇区城市建设投资开发有限公司所有权及与所有权相关权利纠纷上诉案》,载 http://vip.chinalawinfo.com/case/ displaycontent.asp?Gid=117517805&Keyword=业主委员会 。最后访问日期:2007 年 11 月 20 日。
20 稻本洋之助监修:《公寓管理之考察》,第 22 页。转引自陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年 3 月第 1 版,第 230 页。
21 梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月第 1 版,第 176 页。
22 戴东雄:《论建筑物区分所有权之理论基础》(Ⅱ),载《法学丛刊》第 115 期,第 17 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 276 页。
23 王则鉴:《民法物权—通则·所有权》,中国政法大学出版社 2001 年 10 月第 1 版,第 262 页。
24 尹章华等:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年 5 月第 1 版,第 69 页。
25 [日]星野英一:“管理团体”,载其所著《民法论集》(第六卷),第 106 页。转引自梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月版,第 176 页。
26 梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社 2003 年 1 月第 2 版,第 177 页。
27 [日]田山辉明著、陆庆胜译:《物权法(增订本)》,法律出版社 2001 年 3 月第 1 版,194 页。
28 全国人大常委会法制工作委员会民法室编著:《物权法(草案)参考》,中国民主法制出版社 2005 年 7月第 1 版,第 31 页。
29 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition.at 14。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年版,第 164 页。
30 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 120 页。
31 黄武双:《物业管理自治机构的完善》,载《法学》2002 年第3期,第47页。
32 陈枫:《论业主委员会的主体性质及当事人能力》,载《人民司法》2004年9月,第20页。
33 梁慧星:《民法总论》,法律出版社1996年8月第1版,第135页。
34 梁慧星:《民法总论》,法律出版社1996年8月第1版,第138-141页。
35 史尚宽:《民法总论》,中国政法大学出版社 2000 年 3 月,第 148 页。
36 薛源:《论建筑物区分所有权人组织的法律性质》,载《河北法学》2007年3月,第73页。
37 梅伟:《论业主团体的法律人格》,载蔡耀忠主编:《物权法报告》,中信出版社 2005 年 1 月第 1 版,第55 页—第 61 页。
38 江平主编:《法人制度论》,中国政法大学出版社 1994 年版,第 272 页。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 164-166 页。
39 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 164-169 页。
40 崔学会:《刍议业主委员会的法律地位》,载《理论与现代化》2007 年5月,第63页。
41 肖建国:《民事诉讼程序价值论》,中国人民大学出版社 2000 年 5 月第 1 版,第 416-417 页。
42 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition, page 14。
43 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,supra note 21,at 14。转引自薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学 2005 年博士论文,第 23 页。
44 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,supra note 21,at 53。转引自薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学 2005 年博士论文,第 23 页。
45 梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月第 1 版,第 179 页。
46 张文国:《物业管理诉讼谁是当事人》,载《商业经济》2005 年第12 期(总第273 期),第127页。
47 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 153 页。
48 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 260 页。
49 温丰文:《论区分所有权建筑物之管理》,载《法学丛刊》第 147 期,第 33 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 260 页。
50 温丰文研究主持:《公寓大厦管理问题之研究》,我国台湾地区 1997 年自版,第 56 页。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 107 页。
51 许步国:《对我国物业业主公约若干法律问题探讨》,载《经济与社会发展》2006年12月第4卷第12期,第163页。
52 [日]玉田弘毅:《建筑物区分所有权的现代课题》,商事法务研究会昭和 56 年版,第 195 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 260 页。
53 陈俊樵:《论区分所有建筑物之管理组织》,载《中兴法学》第 24 期,第 200 页;温丰文:“论区分所有建筑物之管理”,载《法学论丛》第 147 期,第 34 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 261 页。
54 黄善瑞:《香港建筑物管理组织制度及其借鉴价值》,载蔡耀忠主编:《中国房地产法研究》(第一卷),法律出版社 2002 年版,第 386 页。
55 何晓慧:《我国业主公约问题之探讨》,载《甘肃政法成人教育学院学報》2006 年3月第1期,第21页。
56 黄志明:《多层大厦的公契问题研究—香港的实践及启示》,载于赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社,2000 年 11 月第 1 版,第 57 页。
57 戴东雄:《论建筑物区分所有权之理论基础》(Ⅱ),载《法学丛刊》第 115 期,第 23 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 266 页。
58 周树基:《美国物业产权制度与物业管理》,北京大学出版社 2005 年版,第 33 页。
59 黄志明:《多层大厦的公契问题研究—香港的实践及启示》,载赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社 2000 年 11 月第 1 版,第 65 页。
60 周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 199 页。
61 张巍:《论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准—以美国法与日本法之比较研究为中心》,载梁彗星主编:《民商法论丛》第 32 卷,法律出版社 2005 年 5 月第 1 版,第 223 页。
62 张巍:《论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准—以美国法与日本法之比较研究为中心》,载梁彗星主编:《民商法论丛》第 32 卷,法律出版社 2005 年 5 月第 1 版,第 280 页。
63 许步国:《对我国物业业主公约若干法律问题探讨》,载《经济与社会发展》2006 年 12 月第 4 卷第 12 期,第 165 页。
64 周四新:《物业管理中业主公约的法律问题》,载《长沙电力学院学报》(社会科学版) 2000 年第 2 期,第40 页。
65 陈华彬:《现代建筑物区分所有权研究》,法律出版社 1995 年版,第 227 页。
66 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年版,第 408 页。
67 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 128 页。
68 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 159 页。
69 宁金成:《公司治理结构——控制经营者理论与制度研究》,法律出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 103 页。
70 张振军:《浅谈完善法人治理结构》,载《航天工业管理》2005 年 8 月,第 16 页。
71 王妮丽:《非营利法人治理对公司治理的借鉴与创新》,载《行政与法》2006 年 12 月,第 145 页。
72 江建平、刘嵘:《公司治理与法人治理结构辨析》,载《产权导报〈改革与管理〉》2006 年 10 月,第 61页。
73 黄武双、朱平:《物业管理法律原理与案例精点》,上海交通大学出版社 2006 年 1 月第 1 版,第 37 页。
74 尹章华等:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年 5 月第 1 版,第 61 页。
75 黄武双、朱平:《物业管理法律原理与案例精点》,上海交通大学出版社 2006 年 1 月第 1 版,第 27 页。
76 梁慧星主编:《中国民法典草案建议稿附理由<物权篇>》,法律出版社 2004 年 12 月第 1 版,第 124 页。
77 尹章华等:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年 5 月第 1 版,第 64 页。
78 宋慧宇、宋育欣:《业主投票权的法律分析》,载《行政与法》2004年12月,第120页。
79 陈枫:《论物业管理中业主“投票权”的确定与行使》,载《福建政法管理干部学院学报》200年3月第1期,第94页。
80 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年版,第 307 页
81 严红:《论建筑物区分所有权人大会决议的法定方法》,载《政治与法律》2003 年第 3 期,第 104 页。
82 王利明主编:《中国民法典学者建议稿及立法理由<物权篇>》,法律出版社 2005 年 6 月第 1 版,第 211 页。
83 玉田弘毅:《建筑物区分所有法的现代的课题》,商事法务研究会,昭和五十六年版,第 223 页,转引自 温丰文:《论区分所有权人会议》,载《法令月刊》第 46 卷第 11 期,第 11 页。
84 温丰文:《论区分所有权建筑物之管理》,载《法学丛刊》第 147 期,第 32、46 页,转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年版,第 307 页。
85 宋慧宇、宋育欣:《业主投票权的法律分析》,载《行政与法学论坛》2004.12,第 122 页。
86 于大水:《论津筑物区分所有权中的成员权—兼评<中国物权法草案建议稿>中的相关内容》,载《河北法学》第 20 卷 2002 年第 1 期,第 19 页。
87 梁慧星主编:《中国民法典草案建议稿附理由<.物权篇>》,法律出版社 2004 年 12 月第 1 版,第 118 页。
88 周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 183 页。
89 谭善勇:《引入市场机制 重构业主委员会》,载《中国房地产》2003年7月,第42页。
90 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 396—398 页。
91 刘丹、高飞、张燕:《对我国现行业主委员会制度的初探》,载《重庆建筑大学学报》2005年10月第27卷第5期,第141页。
92 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 322—324 页。
93 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 324 页。
94 陈玉珍:《物业管理与业主自治:物业管理业主委员会资格探析》,载《社会主义研究》2007年第3期,第94页。
95 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,supra note 21,at20-21。转引自薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学 2005 年博士论文,第 54 页。
96 中国政法大学澳门研究中心、澳门政府法律翻译办公室:《澳门民法典》,中国政法大学出版社,1999 年12 月第 1 版,第 321、339 页。
97 黄志明:《多层大厦的公契问题研究》,载赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社 2000 年 11 月第 1 版,第 62 页。
98 黄志明:《多层大厦的公契问题研究》,载赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社 2000 年 11 月第 1 版,第 89 页。
99 倪娜:《城市社区管理主体综合观》,载《东北农业大学学报(社会科学版)》2006 年 12 月,第 19 页。
100 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 21 页。
101 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 78 页。
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103 梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月第 1 版,第 183 页。
104 姜朋:《游移与错位———透过和业主大会、业主委员会的关系看居委会的法律角色》,载《浙江社会科学》2006年第1期,第92页。
105 王琳:《城市基层民主建设的新形式——对广东“业主委员会”的调查引发的思考》,载《探索与争鸣理论月刊》2006第8期,第111页。
106 彭建军:《基层民主政治建设中的业主组织与居民委员会》,载《武汉科技学院学报》2004年12月,第64页。
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108 许步国:《完善我国物业管理立法之我见》,载《云南财贸大学学报(社会科学版) 》2006年第21卷第2期,第107页。
111 刘长森:《论业主委员会的性质及法律地位》,载《中国房地产》2002 年第 5 期,第 31 页。
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[2] 陈华彬,现代建筑物区分所有权研究,法律出版社,1995 年
[3] 陈鑫,业主自治—以建筑物物区分所有权为基础,北京大学出版社,2007 年
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[34] 黄武双,物业管理自治机构的完善,法学,2002 年第3 期
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[36] 江建平、刘嵘,公司治理与法人治理结构辨析,产权导报〈改革与管理〉,2006 年 10月
[37] 姜朋,游移与错位——透过和业主大会、业主委员会的关系看居委会的法律角色,浙江社会科学,2006年第1期
[38] 刘丹、高飞、张燕,对我国现行业主委员会制度的初探,重庆建筑大学学报, 2005 年10 月第 27 卷第 5 期
[39] 刘长森,论业主委员会的性质及法律地位,中国房地产,2002 年第 5 期
[40] 马晋想,从宪政角度看城市社区业主自治,中共山西省委党校学报,2007 年第 30 卷第 2 期
[41] 倪娜,城市社区管理主体综合观,东北农业大学学报(社会科学版),2006 年 12 月
[42] 彭建军,基层民主政治建设中的业主组织与居民委员会,武汉科技学院学报,2004年12月
[43] 宋慧宇、宋育欣,业主投票权的法律分析,行政与法学论坛,2004 年 12 月
[44] 谭善勇,引入市场机制 重构业主委员会,中国房地产,2003年7月
[45] 王琳,城市基层民主建设的新形式——对广东“业主委员会”的调查引发的思考,探索与争鸣理论月刊,2006第8 期
[46] 王妮丽,非营利法人治理对公司治理的借鉴与创新,行政与法,2006 年 12 月
[47] 许步国,对我国物业业主公约若干法律问题探讨,经济与社会发展,2006年12月第4卷第12期
[48] 许步国,完善我国物业管理立法之我见,云南财贸大学学报(社会科学版),2006年第21卷第2期
[49] 薛源,论建筑物区分所有权人组织的法律性质,河北法学,2007年3月
[50] 薛源,区分所有建筑物自治管理组织制度研究[博士论文],对外经济贸易大学,2005年
[51] 于大水,论津筑物区分所有权中的成员权—兼评<中国物权法草案建议稿>中的相关内容,河北法学,2002 年第 1 期第 20 卷
[52] 严红,论建筑物区分所有权人大会决议的法定方法,政治与法律,2003 年第 3 期
[53] 谢琦,加快城市化进程对于当前经济发展的意义,西安教育学院学报,2001 年 12 月第 16 卷
[54] 张文国,物业管理诉讼谁是当事人,商业经济,2005 年第 12 期(总第 273 期)
[55] 周四新,物业管理中业主公约的法律问题,长沙电力学院学报 (社会科学版),2000年第 2 期
[56] 张振军,浅谈完善法人治理结构,航天工业管理,2005 年 8 月
[57] Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition, supra note 21,at20-21,转引自薛源,区分所有建筑物自治管理组织制度研究博士论文,对外经济贸易大学,2005 年
[58] G.M.D Vekar,law and practice of property Transactions,Hand law House law House Pune,1991,p.334,转引自陈华彬,建筑物区分所有权研究,法律出版社,2007 年 7月
[59] Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries inTransition.at14转引自陈鑫,业主自治—以建筑物物区分所有权为基础,北京大学出版社,2007 年 3 月
[60] Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition, page 14
2 G.M.D Vekar,law and practice of Property Transactions,Hand law House Pune,1991,p.334。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 5 页。
3 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 16 页。
4 王效贤、刘海亮:《物权法总则与所有权制度》,知识产权出版社 2005 年 11 月第 1 版,第 272 页。
5 [日]玉田弘毅:《公寓之法律纷争》,有斐阁 1984 年,第 147 页。转引自王效贤、刘海亮:《物权法总则与所有权制度》,知识产权出版社 2005 年 11 月第 1 版,第 274 页。
6 戴东雄:《论建筑物区分所有权之理论基础》(Ⅱ),载《法学丛刊》第 115 期。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 97 页。
7 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 100 页。
8 陈幽泓:《国际社区发展协会 2003 年会综述》,载《现代物业》2003 年第 10 期,第 40 页。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 3 页。
9 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 78 页。
10 温丰文:《论区分所有建筑物之管理》,载《法学丛刊》第147期,第28页。转引自陈华彬:《现代建 筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年第1版,第228页。
11 马晋想:《从宪政角度看城市社区业主自治》,载《中共山西省委党校学报》2007年第30卷第2 期,第96页。
12 高旭军、沈晖:《房地产法》,上海财经大学出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 251 页。
13 揭明、张勇敏主编:《房地产法》,浙江大学出版社 2004 年 4 月第 1 版,第 310 页。
14 周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 169 页。
15 夏善胜:《物业管理法》,法律出版社 2003 年 4 月第 1 版,第 97 页。
16 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 457 页。
17 江平审定、刘智慧主编:《中国物权法解释与适用》,人民法院出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 183 页。
18 上海市第一中级人民法院民事判决书:《上海长绿置业有限公司与上海市长宁区虹桥新城业主委员会财产权属纠纷上诉案》,载 http://vip.chinalawinfo.com/case/displaycontent.asp?Gid=117518705&Keyword=业主委员会。最后访问日期:2007 年 11 月 20 日。
19 上海市第一中级人民法院民事判决书:《上海市徐汇区茶花玫瑰园业主委员会与上海市徐汇区城市建设投资开发有限公司所有权及与所有权相关权利纠纷上诉案》,载 http://vip.chinalawinfo.com/case/ displaycontent.asp?Gid=117517805&Keyword=业主委员会 。最后访问日期:2007 年 11 月 20 日。
20 稻本洋之助监修:《公寓管理之考察》,第 22 页。转引自陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社 1995 年 3 月第 1 版,第 230 页。
21 梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月第 1 版,第 176 页。
22 戴东雄:《论建筑物区分所有权之理论基础》(Ⅱ),载《法学丛刊》第 115 期,第 17 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 276 页。
23 王则鉴:《民法物权—通则·所有权》,中国政法大学出版社 2001 年 10 月第 1 版,第 262 页。
24 尹章华等:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年 5 月第 1 版,第 69 页。
25 [日]星野英一:“管理团体”,载其所著《民法论集》(第六卷),第 106 页。转引自梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月版,第 176 页。
26 梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社 2003 年 1 月第 2 版,第 177 页。
27 [日]田山辉明著、陆庆胜译:《物权法(增订本)》,法律出版社 2001 年 3 月第 1 版,194 页。
28 全国人大常委会法制工作委员会民法室编著:《物权法(草案)参考》,中国民主法制出版社 2005 年 7月第 1 版,第 31 页。
29 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition.at 14。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年版,第 164 页。
30 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 120 页。
31 黄武双:《物业管理自治机构的完善》,载《法学》2002 年第3期,第47页。
32 陈枫:《论业主委员会的主体性质及当事人能力》,载《人民司法》2004年9月,第20页。
33 梁慧星:《民法总论》,法律出版社1996年8月第1版,第135页。
34 梁慧星:《民法总论》,法律出版社1996年8月第1版,第138-141页。
35 史尚宽:《民法总论》,中国政法大学出版社 2000 年 3 月,第 148 页。
36 薛源:《论建筑物区分所有权人组织的法律性质》,载《河北法学》2007年3月,第73页。
37 梅伟:《论业主团体的法律人格》,载蔡耀忠主编:《物权法报告》,中信出版社 2005 年 1 月第 1 版,第55 页—第 61 页。
38 江平主编:《法人制度论》,中国政法大学出版社 1994 年版,第 272 页。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 164-166 页。
39 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 164-169 页。
40 崔学会:《刍议业主委员会的法律地位》,载《理论与现代化》2007 年5月,第63页。
41 肖建国:《民事诉讼程序价值论》,中国人民大学出版社 2000 年 5 月第 1 版,第 416-417 页。
42 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition, page 14。
43 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,supra note 21,at 14。转引自薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学 2005 年博士论文,第 23 页。
44 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,supra note 21,at 53。转引自薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学 2005 年博士论文,第 23 页。
45 梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月第 1 版,第 179 页。
46 张文国:《物业管理诉讼谁是当事人》,载《商业经济》2005 年第12 期(总第273 期),第127页。
47 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 153 页。
48 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 260 页。
49 温丰文:《论区分所有权建筑物之管理》,载《法学丛刊》第 147 期,第 33 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 260 页。
50 温丰文研究主持:《公寓大厦管理问题之研究》,我国台湾地区 1997 年自版,第 56 页。转引自陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 107 页。
51 许步国:《对我国物业业主公约若干法律问题探讨》,载《经济与社会发展》2006年12月第4卷第12期,第163页。
52 [日]玉田弘毅:《建筑物区分所有权的现代课题》,商事法务研究会昭和 56 年版,第 195 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 260 页。
53 陈俊樵:《论区分所有建筑物之管理组织》,载《中兴法学》第 24 期,第 200 页;温丰文:“论区分所有建筑物之管理”,载《法学论丛》第 147 期,第 34 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月,第 261 页。
54 黄善瑞:《香港建筑物管理组织制度及其借鉴价值》,载蔡耀忠主编:《中国房地产法研究》(第一卷),法律出版社 2002 年版,第 386 页。
55 何晓慧:《我国业主公约问题之探讨》,载《甘肃政法成人教育学院学報》2006 年3月第1期,第21页。
56 黄志明:《多层大厦的公契问题研究—香港的实践及启示》,载于赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社,2000 年 11 月第 1 版,第 57 页。
57 戴东雄:《论建筑物区分所有权之理论基础》(Ⅱ),载《法学丛刊》第 115 期,第 23 页。转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 266 页。
58 周树基:《美国物业产权制度与物业管理》,北京大学出版社 2005 年版,第 33 页。
59 黄志明:《多层大厦的公契问题研究—香港的实践及启示》,载赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社 2000 年 11 月第 1 版,第 65 页。
60 周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 199 页。
61 张巍:《论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准—以美国法与日本法之比较研究为中心》,载梁彗星主编:《民商法论丛》第 32 卷,法律出版社 2005 年 5 月第 1 版,第 223 页。
62 张巍:《论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准—以美国法与日本法之比较研究为中心》,载梁彗星主编:《民商法论丛》第 32 卷,法律出版社 2005 年 5 月第 1 版,第 280 页。
63 许步国:《对我国物业业主公约若干法律问题探讨》,载《经济与社会发展》2006 年 12 月第 4 卷第 12 期,第 165 页。
64 周四新:《物业管理中业主公约的法律问题》,载《长沙电力学院学报》(社会科学版) 2000 年第 2 期,第40 页。
65 陈华彬:《现代建筑物区分所有权研究》,法律出版社 1995 年版,第 227 页。
66 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年版,第 408 页。
67 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 128 页。
68 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 159 页。
69 宁金成:《公司治理结构——控制经营者理论与制度研究》,法律出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 103 页。
70 张振军:《浅谈完善法人治理结构》,载《航天工业管理》2005 年 8 月,第 16 页。
71 王妮丽:《非营利法人治理对公司治理的借鉴与创新》,载《行政与法》2006 年 12 月,第 145 页。
72 江建平、刘嵘:《公司治理与法人治理结构辨析》,载《产权导报〈改革与管理〉》2006 年 10 月,第 61页。
73 黄武双、朱平:《物业管理法律原理与案例精点》,上海交通大学出版社 2006 年 1 月第 1 版,第 37 页。
74 尹章华等:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年 5 月第 1 版,第 61 页。
75 黄武双、朱平:《物业管理法律原理与案例精点》,上海交通大学出版社 2006 年 1 月第 1 版,第 27 页。
76 梁慧星主编:《中国民法典草案建议稿附理由<物权篇>》,法律出版社 2004 年 12 月第 1 版,第 124 页。
77 尹章华等:《公寓大厦管理条例解读》,中国政法大学出版社 2003 年 5 月第 1 版,第 64 页。
78 宋慧宇、宋育欣:《业主投票权的法律分析》,载《行政与法》2004年12月,第120页。
79 陈枫:《论物业管理中业主“投票权”的确定与行使》,载《福建政法管理干部学院学报》200年3月第1期,第94页。
80 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年版,第 307 页
81 严红:《论建筑物区分所有权人大会决议的法定方法》,载《政治与法律》2003 年第 3 期,第 104 页。
82 王利明主编:《中国民法典学者建议稿及立法理由<物权篇>》,法律出版社 2005 年 6 月第 1 版,第 211 页。
83 玉田弘毅:《建筑物区分所有法的现代的课题》,商事法务研究会,昭和五十六年版,第 223 页,转引自 温丰文:《论区分所有权人会议》,载《法令月刊》第 46 卷第 11 期,第 11 页。
84 温丰文:《论区分所有权建筑物之管理》,载《法学丛刊》第 147 期,第 32、46 页,转引自陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年版,第 307 页。
85 宋慧宇、宋育欣:《业主投票权的法律分析》,载《行政与法学论坛》2004.12,第 122 页。
86 于大水:《论津筑物区分所有权中的成员权—兼评<中国物权法草案建议稿>中的相关内容》,载《河北法学》第 20 卷 2002 年第 1 期,第 19 页。
87 梁慧星主编:《中国民法典草案建议稿附理由<.物权篇>》,法律出版社 2004 年 12 月第 1 版,第 118 页。
88 周珂主编:《物业管理法教程》,法律出版社 2004 年 6 月第 1 版,第 183 页。
89 谭善勇:《引入市场机制 重构业主委员会》,载《中国房地产》2003年7月,第42页。
90 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 396—398 页。
91 刘丹、高飞、张燕:《对我国现行业主委员会制度的初探》,载《重庆建筑大学学报》2005年10月第27卷第5期,第141页。
92 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 322—324 页。
93 陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社 2007 年 7 月第 1 版,第 324 页。
94 陈玉珍:《物业管理与业主自治:物业管理业主委员会资格探析》,载《社会主义研究》2007年第3期,第94页。
95 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition,supra note 21,at20-21。转引自薛源:《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》,对外经济贸易大学 2005 年博士论文,第 54 页。
96 中国政法大学澳门研究中心、澳门政府法律翻译办公室:《澳门民法典》,中国政法大学出版社,1999 年12 月第 1 版,第 321、339 页。
97 黄志明:《多层大厦的公契问题研究》,载赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社 2000 年 11 月第 1 版,第 62 页。
98 黄志明:《多层大厦的公契问题研究》,载赵中孚主编:《民商法理论研究(第二辑)》,中国人民大学出版社 2000 年 11 月第 1 版,第 89 页。
99 倪娜:《城市社区管理主体综合观》,载《东北农业大学学报(社会科学版)》2006 年 12 月,第 19 页。
100 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 21 页。
101 陈鑫:《业主自治—以建筑物物区分所有权为基础》,北京大学出版社 2007 年 3 月第 1 版,第 78 页。
102 高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社 2002 年 9 月第 1 版,第 135 页。
103 梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月第 1 版,第 183 页。
104 姜朋:《游移与错位———透过和业主大会、业主委员会的关系看居委会的法律角色》,载《浙江社会科学》2006年第1期,第92页。
105 王琳:《城市基层民主建设的新形式——对广东“业主委员会”的调查引发的思考》,载《探索与争鸣理论月刊》2006第8期,第111页。
106 彭建军:《基层民主政治建设中的业主组织与居民委员会》,载《武汉科技学院学报》2004年12月,第64页。
107 梅夏英:《物权法·所有权》,中国法制出版社 2005 年 7 月第 1 版,第 183 页。
108 许步国:《完善我国物业管理立法之我见》,载《云南财贸大学学报(社会科学版) 》2006年第21卷第2期,第107页。
111 刘长森:《论业主委员会的性质及法律地位》,载《中国房地产》2002 年第 5 期,第 31 页。
[1] 陈华彬,建筑物区分所有权研究,法律出版社,2007 年
[2] 陈华彬,现代建筑物区分所有权研究,法律出版社,1995 年
[3] 陈鑫,业主自治—以建筑物物区分所有权为基础,北京大学出版社,2007 年
[4] 高富平、黄武双,物业权属与物业管理,中国法制出版社,2002 年
[5] 高旭军、沈晖,房地产法,上海财经大学出版社,2004 年
[6] 黄武双、朱平,物业管理法律原理与案例精点,上海交通大学出版社,2006 年
[7] 江平审定、刘智慧主编,中国物权法解释与适用,人民法院出版社,2007 年
[8] 揭明、张勇敏主编,房地产法,浙江大学出版社,2004 年
[9] 梁慧星、陈华彬,物权法,法律出版社,2003 年
[10] 梁慧星,民法总论,法律出版社,1996年
[11] 梁慧星主编,中国民法典草案建议稿附理由<物权篇>,法律出版社,2004 年
[12] 梅夏英,物权法·所有权,中国法制出版社,2005 年
[13] 宁金成,公司治理结构——控制经营者理论与制度研究,法律出版社,2007 年
[14] 全国人大常委会法制工作委员会民法室编著,物权法(草案)参考,中国民主法制出版社,2005 年
[15] 史尚宽,民法总论,中国政法大学出版社,2000 年
[16] 王利明主编,中国民法典学者建议稿及立法理由<物权篇>,法律出版社,2005 年
[17] 王则鉴,民法物权—通则·所有权,中国政法大学出版社,2001 年
[18] 王效贤、刘海亮,物权法总则与所有权制度,知识产权出版社,2005 年
[19] 肖建国,民事诉讼程序价值论,中国人民大学出版社,2000 年
[20] 尹章华等,公寓大厦管理条例解读,中国政法大学出版社,2003 年
[21] 周珂主编,物业管理法教程,法律出版社 2004 年
[22] 周树基,美国物业产权制度与物业管理,北京大学出版社 2005 年
[23] 中国政法大学澳门研究中心、澳门政府法律翻译办公室,澳门民法典,中国政法大学出版社,1999 年
[24] [日]田山辉明著,陆庆胜译,物权法(增订本),法律出版社,2001 年
[25] 黄善瑞,香港建筑物管理组织制度及其借鉴价值,见蔡耀忠主编,中国房地产法研究 (第一卷),法律出版社,2002 年
[26] 黄志明,多层大厦的公契问题研究—香港的实践及启示,见赵中孚主编,民商法理论研究(第二辑),中国人民大学出版社,2000 年
[27] 梅伟,论业主团体的法律人格,见蔡耀忠主编,物权法报告,中信出版社,2005 年
[28] 张巍,论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准—以美国法与日本法之比较研究为中心,见梁彗星主编民商法论丛第 32 卷,法律出版社,2005 年
[29] 崔学会,刍议业主委员会的法律地位,理论与现代化,2007 年
[30] 陈枫,论物业管理中业主“投票权”的确定与行使,福建政法管理干部学院学报,2001年3 月第1期
[31] 陈枫,论业主委员会的主体性质及当事人能力,人民司法,2004年9月
[32] 陈玉珍,物业管理与业主自治:物业管理业主委员会资格探析,社会主义研究 2007 年第 3 期
[33] 曹刚,论我国物业管理法律制度的现状及其完善,商场现代化,2005 年10 月(下)总第447 期
[34] 黄武双,物业管理自治机构的完善,法学,2002 年第3 期
[35] 何晓慧,我国业主公约问题之探讨,甘肃政法成人教育学院学报,2006 年 3 月第 1 期
[36] 江建平、刘嵘,公司治理与法人治理结构辨析,产权导报〈改革与管理〉,2006 年 10月
[37] 姜朋,游移与错位——透过和业主大会、业主委员会的关系看居委会的法律角色,浙江社会科学,2006年第1期
[38] 刘丹、高飞、张燕,对我国现行业主委员会制度的初探,重庆建筑大学学报, 2005 年10 月第 27 卷第 5 期
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