城市物业管理中的合作机制与制度安排
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摘要
我国内地的物业管理从20世纪80年代初起步,经过20多年的发展,今天已经发展成为一个拥有3万多家企业,250多万从业人员的新产业。然而,伴随着物业管理业的蓬勃发展,包含业主、物业服务企业、开发商、地方政府和社区居委会在内的利益主体间一直纠纷不断。尤其是业主与物业企业之间经常发生矛盾,这种矛盾有时表现为彼此间的不合作或消极抵抗,有时则上升成直接的利益冲突和利益纠纷。
利益冲突形成的原因或许很多。当参与者在参与过程中未能有效配合与合作时,相互间的指责甚至误会都会引起参与者之间的矛盾和冲突,各自的利益也难以得到保障。本文试图在兼顾各方利益前提下从合作的角度来研究我国城市物业管理中的各个利益主体间的合作机制及制度安排。
文章共分五个部分。
第一部分简要介绍了研究背景、研究思路、研究方法和研究内容,回顾了关于城市物业管理的国内外研究动态。
第二部分介绍了研究的理论基础,主要阐述理性经济人理论、合作理论和博弈论。
第三部分是物业管理中各参与主体间的合作形态及合作现状分析。
第四部分构建了物业服务企业与业主在物业管理费收费过程中的完全静态信息模型。
第五部分重点阐述了促进物业管理利益主体间合作的各种制度安排。包括建立业主委员激励机制、物业招投标机制以及从中国传统文化视角探寻一种有效的文化约束。文章认为,影响了中国人民几千年的传统文化对于维系社会成员的合作状态具有不可估量的作用。
By the 20 years development,the property management industry achieved tremendous accomplishments in China.At the moment,the industry has more than 30000 enterprises today,above 25000000 employees.Along with the booming development of the property management industry,there are some conflicts between the property developer,property service enterprise,owner,local authority and residents' committee, especially the conflict of interests between the property owner and the property service enterprise.
There are many reasons for the conflict of interests.When the participants failed to achieve effective coordination and cooperation,the recriminations and misunderstanding between them would cause the conflict.Then their interests can not be guaranteed.This paper attempts to research the institutional arrangements from the perspective of the cooperative mechanism among the property management participants.
There are five parts in this paper.
In the first chapter,the background,research content,structure and research method of paper are introduced.In the chapter,author also reviewed the literature about property management in china and abroad in detail.
The second chapter introduces basic theory,especially about the theory of the rational economic man,cooperation,and game theory.
Then in the third chapter,it analyzes the status and problems in cooperation of all the property management participants.
In the forth chapter,with the aid of game theory,static game of complete information in the property management charge process between property services enterprise and the property owner is briefly analyzed.
The chapter V presents some advice about how to realize the cooperation among the property management participants.The traditional Chinese culture,which has nourished and cultivated the Chinese people for several thousand years,will have great help on the property management.Then a brief conclusion is presented in the last chapter.
利益冲突形成的原因或许很多。当参与者在参与过程中未能有效配合与合作时,相互间的指责甚至误会都会引起参与者之间的矛盾和冲突,各自的利益也难以得到保障。本文试图在兼顾各方利益前提下从合作的角度来研究我国城市物业管理中的各个利益主体间的合作机制及制度安排。
文章共分五个部分。
第一部分简要介绍了研究背景、研究思路、研究方法和研究内容,回顾了关于城市物业管理的国内外研究动态。
第二部分介绍了研究的理论基础,主要阐述理性经济人理论、合作理论和博弈论。
第三部分是物业管理中各参与主体间的合作形态及合作现状分析。
第四部分构建了物业服务企业与业主在物业管理费收费过程中的完全静态信息模型。
第五部分重点阐述了促进物业管理利益主体间合作的各种制度安排。包括建立业主委员激励机制、物业招投标机制以及从中国传统文化视角探寻一种有效的文化约束。文章认为,影响了中国人民几千年的传统文化对于维系社会成员的合作状态具有不可估量的作用。
By the 20 years development,the property management industry achieved tremendous accomplishments in China.At the moment,the industry has more than 30000 enterprises today,above 25000000 employees.Along with the booming development of the property management industry,there are some conflicts between the property developer,property service enterprise,owner,local authority and residents' committee, especially the conflict of interests between the property owner and the property service enterprise.
There are many reasons for the conflict of interests.When the participants failed to achieve effective coordination and cooperation,the recriminations and misunderstanding between them would cause the conflict.Then their interests can not be guaranteed.This paper attempts to research the institutional arrangements from the perspective of the cooperative mechanism among the property management participants.
There are five parts in this paper.
In the first chapter,the background,research content,structure and research method of paper are introduced.In the chapter,author also reviewed the literature about property management in china and abroad in detail.
The second chapter introduces basic theory,especially about the theory of the rational economic man,cooperation,and game theory.
Then in the third chapter,it analyzes the status and problems in cooperation of all the property management participants.
In the forth chapter,with the aid of game theory,static game of complete information in the property management charge process between property services enterprise and the property owner is briefly analyzed.
The chapter V presents some advice about how to realize the cooperation among the property management participants.The traditional Chinese culture,which has nourished and cultivated the Chinese people for several thousand years,will have great help on the property management.Then a brief conclusion is presented in the last chapter.
引文
[2]费定:我国居住区物业管理的研究现状与对策分析[J],住宅科技,2000.
[1](美)哈尔.R.范里安:微观经济学:现代观点[M],上海,上海人民出版社,2003.
[2](美)N.格里高利.曼昆:宏观经济学[M],北京,中国人民大学出版社,2005.
[3]曹振良:房地产经济学通论[M],北京,北京大学出版社,2003.
[4]谢经荣等:房地产经济学[M],北京,中国人民大学出版社,2002.
[5]埃莉诺.奥斯特罗姆:制度激励与可持续发展[M],上海,上海三联书店,2000年6月.
[6]冯.诺伊曼,摩根斯顿:博弈论与经济行为[M],上海,上海三联书店,2004.
[7]费尔南多.维加-雷东多:经济学与博弈理论[M],上海,上海人民出版社.
[8]罗必良:新制度经济学[M],山西经济出版社,2005.
[9]张晓山,苑鹏:合作经济理论和实践[M],中国城市出版社,1991年版.
[10]张维迎:博弈论与信息经济学[M],上海三联书店上海人民出版社1996年版.
[11]步延胜:城市物业管理组织体系研究[D],哈尔滨工程大学,2006.
[12]马露露:物业管理主体及其作用研究[D],华东师范大学,2004.
[13]张静平:物业管理存在的问题及对策研究[D],吉林大学,2005.
[14]雷美霞:试论公共选择理论视阈下的城市社区治理[D],福建师范大学,2006.
[15]孙京昆:完善我国物业管理法律制度的构想[D],对外经济贸易大学,2006.
[16]王刚:物业管理服务链若干问题研究[D],华中科技大学,2003.
[17]李玉萍:物业管理公共关系研究[D],北京林业大学,2007.
[18]李武艳:公共选择与转型中的城市社区治理[D],南京农业大学,2004.
[19]张晓辉:我国物业管理业问题与对策研究[D],山东科技大学,2005.
[20]黄静兰:城市居民住宅小区业主自治制度研究[D],南京师范大学.
[21]费定:我国居住区物业管理的研究现状与对策分析[J],住宅科技,2000.
[22]苑鹏:现代合作社理论研究的发展——合作社理论研究的焦点、热点问题评述[J].
[23]刘巧燕:论合作思想对经济学的影响[J],商业研究,2002.
[24]曲丽秋:论我国物业服务企业的重新定位与发展[J],探索,2007.
[25]何德旭,王朝阳,应寅锋:博弈论使他们获得2005年诺贝尔经济学奖[J],中国社科院财贸经济研究所.
[26]徐琴:转型社会的权力再分配——对城市业主维权困境的解读[J].
[27]邹顺康:论中国传统文化的特征[J],西南师范大学学报,2002年第2期.
[28]张盈:浅论中国传统文化的基本特征及影响[J],重庆电力高等专科学校学报,2006,3.
[29]邵科:居委会、业主委员会和物业公司的角色重组和城市和谐社区建设[J],中国科技信息,2006,19.
[30]卢海燕:业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择[J],城市问题,2007,2.
[31]朱津梁:建管分离将使物业管理实现三方共赢[J],中国物业管理,2007年第5期.
[32]薛代兴:浅谈如何解决物业管理收费难问题[J],现代物业,2007年第14期.
[33]郭嗣彦:业主委员会运作制度研究[J],番禹职业技术学院学报,2004年第6期.
[34]卢海燕:业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择[J],城市问题,2007年第2期.
[35]《中华人民共和国物权法》
[36]《物业管理条例》
[37]《中华人民共和国居委会组织法》
[38]中国物业管理协会网站http://www.ecpmi.org.cn
[39]中国房地产报网站http://www.zgfdcb.com
[40]RICHARD P.NIELSEN.1988,Cooperatives Strategy,Strategic Management Journal,Vol.9,475-492(1988).
[41]XAVIER VIVES.June 2005,Complementarities and Games:New Developments,Journal of Economic Literature,Vol.XLⅢ,437-439.
[1](美)哈尔.R.范里安:微观经济学:现代观点[M],上海,上海人民出版社,2003.
[2](美)N.格里高利.曼昆:宏观经济学[M],北京,中国人民大学出版社,2005.
[3]曹振良:房地产经济学通论[M],北京,北京大学出版社,2003.
[4]谢经荣等:房地产经济学[M],北京,中国人民大学出版社,2002.
[5]埃莉诺.奥斯特罗姆:制度激励与可持续发展[M],上海,上海三联书店,2000年6月.
[6]冯.诺伊曼,摩根斯顿:博弈论与经济行为[M],上海,上海三联书店,2004.
[7]费尔南多.维加-雷东多:经济学与博弈理论[M],上海,上海人民出版社.
[8]罗必良:新制度经济学[M],山西经济出版社,2005.
[9]张晓山,苑鹏:合作经济理论和实践[M],中国城市出版社,1991年版.
[10]张维迎:博弈论与信息经济学[M],上海三联书店上海人民出版社1996年版.
[11]步延胜:城市物业管理组织体系研究[D],哈尔滨工程大学,2006.
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[14]雷美霞:试论公共选择理论视阈下的城市社区治理[D],福建师范大学,2006.
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[16]王刚:物业管理服务链若干问题研究[D],华中科技大学,2003.
[17]李玉萍:物业管理公共关系研究[D],北京林业大学,2007.
[18]李武艳:公共选择与转型中的城市社区治理[D],南京农业大学,2004.
[19]张晓辉:我国物业管理业问题与对策研究[D],山东科技大学,2005.
[20]黄静兰:城市居民住宅小区业主自治制度研究[D],南京师范大学.
[21]费定:我国居住区物业管理的研究现状与对策分析[J],住宅科技,2000.
[22]苑鹏:现代合作社理论研究的发展——合作社理论研究的焦点、热点问题评述[J].
[23]刘巧燕:论合作思想对经济学的影响[J],商业研究,2002.
[24]曲丽秋:论我国物业服务企业的重新定位与发展[J],探索,2007.
[25]何德旭,王朝阳,应寅锋:博弈论使他们获得2005年诺贝尔经济学奖[J],中国社科院财贸经济研究所.
[26]徐琴:转型社会的权力再分配——对城市业主维权困境的解读[J].
[27]邹顺康:论中国传统文化的特征[J],西南师范大学学报,2002年第2期.
[28]张盈:浅论中国传统文化的基本特征及影响[J],重庆电力高等专科学校学报,2006,3.
[29]邵科:居委会、业主委员会和物业公司的角色重组和城市和谐社区建设[J],中国科技信息,2006,19.
[30]卢海燕:业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择[J],城市问题,2007,2.
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[32]薛代兴:浅谈如何解决物业管理收费难问题[J],现代物业,2007年第14期.
[33]郭嗣彦:业主委员会运作制度研究[J],番禹职业技术学院学报,2004年第6期.
[34]卢海燕:业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择[J],城市问题,2007年第2期.
[35]《中华人民共和国物权法》
[36]《物业管理条例》
[37]《中华人民共和国居委会组织法》
[38]中国物业管理协会网站http://www.ecpmi.org.cn
[39]中国房地产报网站http://www.zgfdcb.com
[40]RICHARD P.NIELSEN.1988,Cooperatives Strategy,Strategic Management Journal,Vol.9,475-492(1988).
[41]XAVIER VIVES.June 2005,Complementarities and Games:New Developments,Journal of Economic Literature,Vol.XLⅢ,437-439.