我国前期物业管理存在的问题及对策建议
|
摘要
物业管理最早源于19世纪60年代英国的伯明翰市，但真正意义上的现代物业管理形成并发展于20世纪20年代的美国。目前，国外已经形成了以建筑物区分所有权为轴心的关于多层高层楼宇和住宅区物业管理的完善立法模式。我国的物业管理产生于20世纪80年代初，经过20多年的发展，已经取得了较大的成就。但当前，物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。直至2003年，统一的行政法规《物业管理条例》才出台。这一法规的出台，结束了前期物业管理的缺失状况，加强了对前期物业建设单位的管理，将物业管理纳入了法制轨道，有效规范了前期物业管理市场。
物业管理通常可分为2个阶段：前期物业管理和日常物业管理阶段。其中，前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题，因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用。
当前，我国前期物业管理中存在诸多问题，而这其中最突出的问题是作为弱势群体的业主的合法权益难以得到维护，以及开发商与物业公司建管不分的体制带来的诸多弊端。对于这些突出问题，《物业管理条例》的规定还不能够很好的加以解决，业主的权益依旧不能得到很好的保护，物业管理体制中的弊端也依旧得不到解决，因此，我国的前期物业管理制度还需要进一步的完善。
本文中，笔者通过研究前期物业管理的基础理论和法律分析研究，分析我国当前前期物业管理法律制度和实施中的突出问题，从而尝试解决我国前期物业管理存在的问题。
Property management traced its ancestry back to Birmingham city in British in 1860s, but the actually modern formation of the property management developed in the US in 1920s. At present, the foreign countries have established the perfect legislative pattern about tier-building and uptown property management which focuses on property separate ownership of a building. Chinese property management gave birth to the early of 1980s, and we have made a great contribution on the property management after 20-year development. However, the property management in our country has still been in the primary period with the immature system about it, and the unified administrative code-"property management statute" has enacted as far as to 2003. With the implement of this code, it ended the missing situation of early-stage property management, reinforcing the management of early-stage property units, attributing the property management to the legal track, which finally standardized the early-stage property management market effectively.
Property management usually divides into two periods: early-stage property management and general property management. Hereinto, early-stage property management not only is the primary and basic period, but also is the very important step in the implement of property management.
Currently, there are many problems in the legal system of the early-stage property management, but the most obvious problem is that our legislation is hard to protect the weak. As for these problems, the property management statute could not solve them completely, besides this, the right of property owner still could not be protected and the limitation in the property management system has not been settled likewise. Therefore, our present legal system about early-stage property management still need farther improved.
In this article, author tries to perfect the system of our early-stage property management from the legal and apply aspect of researching the basic theories of the early-stage property management, analyzing the noticeable problems of current legal system of the early-stage property management and the insufficiency of property management statute. Thereby, try to resole the problem of our early-stage property management.
物业管理通常可分为2个阶段：前期物业管理和日常物业管理阶段。其中，前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题，因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用。
当前，我国前期物业管理中存在诸多问题，而这其中最突出的问题是作为弱势群体的业主的合法权益难以得到维护，以及开发商与物业公司建管不分的体制带来的诸多弊端。对于这些突出问题，《物业管理条例》的规定还不能够很好的加以解决，业主的权益依旧不能得到很好的保护，物业管理体制中的弊端也依旧得不到解决，因此，我国的前期物业管理制度还需要进一步的完善。
本文中，笔者通过研究前期物业管理的基础理论和法律分析研究，分析我国当前前期物业管理法律制度和实施中的突出问题，从而尝试解决我国前期物业管理存在的问题。
Property management traced its ancestry back to Birmingham city in British in 1860s, but the actually modern formation of the property management developed in the US in 1920s. At present, the foreign countries have established the perfect legislative pattern about tier-building and uptown property management which focuses on property separate ownership of a building. Chinese property management gave birth to the early of 1980s, and we have made a great contribution on the property management after 20-year development. However, the property management in our country has still been in the primary period with the immature system about it, and the unified administrative code-"property management statute" has enacted as far as to 2003. With the implement of this code, it ended the missing situation of early-stage property management, reinforcing the management of early-stage property units, attributing the property management to the legal track, which finally standardized the early-stage property management market effectively.
Property management usually divides into two periods: early-stage property management and general property management. Hereinto, early-stage property management not only is the primary and basic period, but also is the very important step in the implement of property management.
Currently, there are many problems in the legal system of the early-stage property management, but the most obvious problem is that our legislation is hard to protect the weak. As for these problems, the property management statute could not solve them completely, besides this, the right of property owner still could not be protected and the limitation in the property management system has not been settled likewise. Therefore, our present legal system about early-stage property management still need farther improved.
In this article, author tries to perfect the system of our early-stage property management from the legal and apply aspect of researching the basic theories of the early-stage property management, analyzing the noticeable problems of current legal system of the early-stage property management and the insufficiency of property management statute. Thereby, try to resole the problem of our early-stage property management.
引文
① 胡晓娟．中国物业管理的法制环境分析．四川大学2004年硕士论文
① 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
② 朱希全．加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提．重庆物业．2004年第6期
③ 罗卫平．前期物业管理若干问题研究．中南民族大学学报(人文科学版)2006年第6期
④ 周光华．前期物业管理招投标为何难以推行．现代物业．2004年第3期
⑤ 翁国强．前期物业招投标的难点与对策．中国物业管理．2004年第3期
① 李淑颖．前期物业管理法律研究．东北财经大学硕士学位论文
② 闫允宇．如何规避和化解前期物业管理中的风险．现代物业管理．2006年第9期
① 李农．浅议住宅小区的前期物业管理介入．中国物业管理．2006年(增刊3)
① 闫允宇．如何规避和化解前期物业管理中的风险．现代物业管理．2006年第9期
① 张佑国．物业管理的早期介入和前期物业管理之区分．中国物业管理．2005年第9期
① 中国学习资料站www.test008.com
② 中国学习资料站www.test008.com
① 罗卫平，前期物业管理若干问题研究，中南民族大学学报(人文科学版)2006年第9期
① 周宏泉．前期物业管理的误区及对策．中国物业管理．2004年第6期
① 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
① 罗卫平．前期物业管理若干问题研究．中南民族大学学报(人文科学版)．2006年第9期
② 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
① 周光华．前期物业管理招投标为何难以推行．现代物业．2004年第3期
① 谈前期物业管理交接验收．来源于：中国房地产资讯网．2006年5月29日
[1] 周宏泉．前期物业管理的误区及对策．中国物业管理．2004年第6期
[2] 许建华．对前期物业管理招投标的思考．中国物业管理．2004年第3期
[3] 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
[4] 黄安心．关于规范前期物业管理活动的理性思考．中国物业管理．2004年第6期
[5] 翁国强．前期物业招投标的难点与对策．中国物业管理．2004年第3期
[6] 朱希全．加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提．重庆物业．2004年第6期
[7] 文林峰．物业管理中存在的若干问题与建议．北京房地产．2001年第1期
[8] 周琪．物业管理若干法律问题探析．山西高等学校社会科学学报．2003年第3期
[9] 张家宁．三大特点规范前期物业管理之发展．中国物业管理．2004年第6期
[10] 康琪雪．前期物业管理的“灭火器”．中国物业管理．2004年第6期
[11] 张佑国．物业管理的早期介入和前期管理之区分．中国物业管理．2005年第9期
[12] 李淑颖．前期物业管理法律研究．东北财经大学2005年硕士论文
[13] 徐道全．试述前期物业管理的地位与作用．工程与建设．2006年第20卷增刊
[14] 朱群芳．物业管理合同种类辨析．江南大学学报(人文社会科学版)．2003年12月第2卷第6期
[15] 张惠芸．试论物业管理前期介入．天津职业院校联合学报．2006年5月第8卷第3期
[16] 牟永欣．谈物业前期管理．科技咨询导报．2006年第9期
[17] 包华．从物权视角看前期物业管理合同．现代物业．2006年第5期
[18] 汤孝群．企业在前期物业管理的困惑．现代物业．2006年第5期
[19] 罗卫平．前期物业管理若干问题研究．中南民族大学学报(人文科学版)2006年第9期
[20] 闫允宇．如何规避和化解前期物业管理中的风险．现代物业管理．2006年第9期
[21] 孙云增．浅谈前期物业管理的风险与对策．中国物业管理．2006年第12期
[22] 上海申天顺律师事务所．前期物业收费要评估．现代物业．2005年第8期
[23] 周光华．前期物业管理招投标为何难以推行．现代物业．2004年第3期
[24] 华云龙等．物业管理费的定价．现代物业．2003年第11期
[25] 闫允宇．前期物业管理不应无限期延续．现代物业．2006年第10期
[26] 徐京妮．前期物业管理存在的问题．现代物业．2007年第2期
[27] 沈丰国．如何做好前期物业管理．现代管理．2007年第1期
[28] 胡晓娟．中国物业管理的法制环境分析．四川大学2004年硕士论文
[29] 物业管理条例
[30] 前期物业管理服务合同(示范本)
[31] 前期物业管理招投标管理暂行办法
[32] 业主临时公约(示范本)
[33] 厦门市前期物业管理服务收费暂行规定
[34] 上海市住宅物业管理规定
[35] 物权法
[36] 中国房地产网http://www.chneef.com
[37] 中国房地产资讯网http://www.estate-china.com
[38] 中国物业管理协会网站http://www.ecpmi.org.cn
[39] 中国物业传播网http://www.pmcn.com.cn
[40] 中国学习资料站www.test008.com
① 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
② 朱希全．加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提．重庆物业．2004年第6期
③ 罗卫平．前期物业管理若干问题研究．中南民族大学学报(人文科学版)2006年第6期
④ 周光华．前期物业管理招投标为何难以推行．现代物业．2004年第3期
⑤ 翁国强．前期物业招投标的难点与对策．中国物业管理．2004年第3期
① 李淑颖．前期物业管理法律研究．东北财经大学硕士学位论文
② 闫允宇．如何规避和化解前期物业管理中的风险．现代物业管理．2006年第9期
① 李农．浅议住宅小区的前期物业管理介入．中国物业管理．2006年(增刊3)
① 闫允宇．如何规避和化解前期物业管理中的风险．现代物业管理．2006年第9期
① 张佑国．物业管理的早期介入和前期物业管理之区分．中国物业管理．2005年第9期
① 中国学习资料站www.test008.com
② 中国学习资料站www.test008.com
① 罗卫平，前期物业管理若干问题研究，中南民族大学学报(人文科学版)2006年第9期
① 周宏泉．前期物业管理的误区及对策．中国物业管理．2004年第6期
① 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
① 罗卫平．前期物业管理若干问题研究．中南民族大学学报(人文科学版)．2006年第9期
② 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
① 周光华．前期物业管理招投标为何难以推行．现代物业．2004年第3期
① 谈前期物业管理交接验收．来源于：中国房地产资讯网．2006年5月29日
[1] 周宏泉．前期物业管理的误区及对策．中国物业管理．2004年第6期
[2] 许建华．对前期物业管理招投标的思考．中国物业管理．2004年第3期
[3] 许步国．对我国前期物业管理若干法律问题的思考．行政与法．2006年第3期
[4] 黄安心．关于规范前期物业管理活动的理性思考．中国物业管理．2004年第6期
[5] 翁国强．前期物业招投标的难点与对策．中国物业管理．2004年第3期
[6] 朱希全．加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提．重庆物业．2004年第6期
[7] 文林峰．物业管理中存在的若干问题与建议．北京房地产．2001年第1期
[8] 周琪．物业管理若干法律问题探析．山西高等学校社会科学学报．2003年第3期
[9] 张家宁．三大特点规范前期物业管理之发展．中国物业管理．2004年第6期
[10] 康琪雪．前期物业管理的“灭火器”．中国物业管理．2004年第6期
[11] 张佑国．物业管理的早期介入和前期管理之区分．中国物业管理．2005年第9期
[12] 李淑颖．前期物业管理法律研究．东北财经大学2005年硕士论文
[13] 徐道全．试述前期物业管理的地位与作用．工程与建设．2006年第20卷增刊
[14] 朱群芳．物业管理合同种类辨析．江南大学学报(人文社会科学版)．2003年12月第2卷第6期
[15] 张惠芸．试论物业管理前期介入．天津职业院校联合学报．2006年5月第8卷第3期
[16] 牟永欣．谈物业前期管理．科技咨询导报．2006年第9期
[17] 包华．从物权视角看前期物业管理合同．现代物业．2006年第5期
[18] 汤孝群．企业在前期物业管理的困惑．现代物业．2006年第5期
[19] 罗卫平．前期物业管理若干问题研究．中南民族大学学报(人文科学版)2006年第9期
[20] 闫允宇．如何规避和化解前期物业管理中的风险．现代物业管理．2006年第9期
[21] 孙云增．浅谈前期物业管理的风险与对策．中国物业管理．2006年第12期
[22] 上海申天顺律师事务所．前期物业收费要评估．现代物业．2005年第8期
[23] 周光华．前期物业管理招投标为何难以推行．现代物业．2004年第3期
[24] 华云龙等．物业管理费的定价．现代物业．2003年第11期
[25] 闫允宇．前期物业管理不应无限期延续．现代物业．2006年第10期
[26] 徐京妮．前期物业管理存在的问题．现代物业．2007年第2期
[27] 沈丰国．如何做好前期物业管理．现代管理．2007年第1期
[28] 胡晓娟．中国物业管理的法制环境分析．四川大学2004年硕士论文
[29] 物业管理条例
[30] 前期物业管理服务合同(示范本)
[31] 前期物业管理招投标管理暂行办法
[32] 业主临时公约(示范本)
[33] 厦门市前期物业管理服务收费暂行规定
[34] 上海市住宅物业管理规定
[35] 物权法
[36] 中国房地产网http://www.chneef.com
[37] 中国房地产资讯网http://www.estate-china.com
[38] 中国物业管理协会网站http://www.ecpmi.org.cn
[39] 中国物业传播网http://www.pmcn.com.cn
[40] 中国学习资料站www.test008.com