论不动产善意取得制度
|
摘要
对于不动产善意取得制度的设立，各国的立法态度迥异，而我国对此更是聚讼纷纭。本文从不动产善意取得的历史渊源、社会背景、价值分析等多个角度，结合司法实践，对不动产善意取得制度进行全方位、深程度的阐述，试图构建出完善的不动产善意取得制度体系，以期对我国物权法、民法典的早日出台，摇旗呐喊。
全文除导言、结语以外，分四部分论述，共计四万余字。
导言。该部分主要阐述本文课题的学术地位和研究的必要性。
第一部分不动产善意取得之基础理论。从不动产与善意取得的概念入手，结合各国关于不动产范围的立法划定及善意取得制度渊源，对不动产善意取得的逻辑基点与法律价值，进行全面剖析，展现不动产善意取得的最根本内涵。
第二部分不动产善意取得的构成要件及法律效果。通过不动产善意取得内部构成、适用条件、法律效果的详尽阐述，对不动产善意取得进行全方位探究。
第三部分两大法系的不动产善意取得制度设立之比较分析。以英、美、德、日、法等国立法为比较对象，分析不动产善意取得制度设立背后的原因。
第四部分我国不动产善意取得制度的科学构建。通过对当前法律制度、社会经济、历史人文的分析，论述设立不动产善意取得制度的应然性。集中介绍我国目前关于善意取得及不动产善意取得的法律规定、司法解释，并以物权法草案为基点，结合司法实践，构建完善的不动产善意取得制度体系。
结语。本文总结。
For establishing system of the bona fide acquisition of real estate, the lawmaking attitudes of any countries are entirely different, opinions differ widely in our country especially. Based on the history origin, social background, worth analysis and many points of view, this paper sets forth on the bona fide acquisition of real estate system comprehensively and deeply, trying to build one perfect system of the bona fide acquisition of real estate, and it can contribute to our country's law enforcement of the property right law and civil law.
This paper has been divided into four parts ,except the introduction and conclusion .it has more than 40,000 words.
Introduction. The scholastic position and importance of researching have been elaborated in this part.
The first part is the basic theory of the bona fide acquisition of real estate. In this part, the paper introduces the concept of the bona fide acquisition of real estate firstly, combining the legislating designation on the real estate's scopes in all countries and the system origin of bona fide acquisition, analyzes completely on the logical basic point and legal value of the bona fide acquisition of real estate, and then emerges its cardinal intension.
The second part is the composing important items and law results of the bona fide acquisition of real estate. Through illustrating the inner composing, suitable condition and law results of the bona fide acquisition of real estate detailed, this paper carries on the all-directions investigation to the bona fide acquisition of real estate.
The third part is the comparing analysis on establishing the bona fide acquisition of real estate system between property right law and civil law. Regarding the legislation of Britain, America, German, Japan and many other countries as the compared objects, this paper analyzes the background reasons of the bona fide acquisition of real estate system.
The forth part is the scientific establishment of the bona fide acquisition of real estate system in our country. Through the analysis to the current law system, society economy and history humanity, it discusses the certainty to establish the bona fide acquisition of real estate system. This paper concentrates on introducing the law and judicial interpretation of the bona fide acquisition and the bona fide acquisition of real estate in our country, also, based on the property draft, combining judicial practice, then it builds one perfect system of the bona fide acquisition of real estate. Conclusion. The summary of this paper.
全文除导言、结语以外，分四部分论述，共计四万余字。
导言。该部分主要阐述本文课题的学术地位和研究的必要性。
第一部分不动产善意取得之基础理论。从不动产与善意取得的概念入手，结合各国关于不动产范围的立法划定及善意取得制度渊源，对不动产善意取得的逻辑基点与法律价值，进行全面剖析，展现不动产善意取得的最根本内涵。
第二部分不动产善意取得的构成要件及法律效果。通过不动产善意取得内部构成、适用条件、法律效果的详尽阐述，对不动产善意取得进行全方位探究。
第三部分两大法系的不动产善意取得制度设立之比较分析。以英、美、德、日、法等国立法为比较对象，分析不动产善意取得制度设立背后的原因。
第四部分我国不动产善意取得制度的科学构建。通过对当前法律制度、社会经济、历史人文的分析，论述设立不动产善意取得制度的应然性。集中介绍我国目前关于善意取得及不动产善意取得的法律规定、司法解释，并以物权法草案为基点，结合司法实践，构建完善的不动产善意取得制度体系。
结语。本文总结。
For establishing system of the bona fide acquisition of real estate, the lawmaking attitudes of any countries are entirely different, opinions differ widely in our country especially. Based on the history origin, social background, worth analysis and many points of view, this paper sets forth on the bona fide acquisition of real estate system comprehensively and deeply, trying to build one perfect system of the bona fide acquisition of real estate, and it can contribute to our country's law enforcement of the property right law and civil law.
This paper has been divided into four parts ,except the introduction and conclusion .it has more than 40,000 words.
Introduction. The scholastic position and importance of researching have been elaborated in this part.
The first part is the basic theory of the bona fide acquisition of real estate. In this part, the paper introduces the concept of the bona fide acquisition of real estate firstly, combining the legislating designation on the real estate's scopes in all countries and the system origin of bona fide acquisition, analyzes completely on the logical basic point and legal value of the bona fide acquisition of real estate, and then emerges its cardinal intension.
The second part is the composing important items and law results of the bona fide acquisition of real estate. Through illustrating the inner composing, suitable condition and law results of the bona fide acquisition of real estate detailed, this paper carries on the all-directions investigation to the bona fide acquisition of real estate.
The third part is the comparing analysis on establishing the bona fide acquisition of real estate system between property right law and civil law. Regarding the legislation of Britain, America, German, Japan and many other countries as the compared objects, this paper analyzes the background reasons of the bona fide acquisition of real estate system.
The forth part is the scientific establishment of the bona fide acquisition of real estate system in our country. Through the analysis to the current law system, society economy and history humanity, it discusses the certainty to establish the bona fide acquisition of real estate system. This paper concentrates on introducing the law and judicial interpretation of the bona fide acquisition and the bona fide acquisition of real estate in our country, also, based on the property draft, combining judicial practice, then it builds one perfect system of the bona fide acquisition of real estate. Conclusion. The summary of this paper.
引文
1 孟勤国：动产不动产分类标准的研究，《民商法纵论》，中国法制出版社 2000年版，第234页。
2 孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社 1997年版，第9页。
3 [英]戴维．M．沃克：《牛津法律大辞典》，光明日报出版社 1988年版，第433页。
4 马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》1999年4期，第74页。
5 马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》 1999年4期，第74页。
6 中国社会科学院法学研究所法律辞典编委会编：《法律辞典》，法律出版社 2004年版，第36页。
7 马俊驹、余延满先生：《民法原论》，法律出版社 1998年版，第91页。
8 孟勤国：动产不动产分类标准的研究，《民商法纵论》，中国法制出版社 2000年版，第236页。
9 王茵：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》，商务印书馆2004年版，第55页。
10 孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司 1988年版，第7页。
11 Dr．Dr．Fritz Baur，Lehrbuch des Sachenrechts，Verlage C．H．Beck，1985，Seite 1213．转自 孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司 1988年版，第7页。
12 德国民法典第94条第一款将建筑物视为土地的不可分割的一部分，但为了避免地上权人的利益无法得到足够的保护，德国在1951年制定的《住宅所有权及长期居住权法》中，规定一种多个非土地所有权人的居住户对地上单一居住住宅的所有权(称之为“特别所有权”)，也就是我国法学界熟知的建筑物区分所有权。从而确定了建立于他人土地上的自己房屋的永久所有权。参见孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司1988年版，第8页。
13 我国台湾地区将建筑物直接规定为拥有独立所有权的物。参见郑玉波：《民法物权》，三民书局中华民国八十四年版，第76页。
14 法国民法典第518条规定，土地及建筑物，依其性质为不动产，因此在构成上不能与土地分离成为不同所有权客体。参见王茵：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》，商务印书馆 2004年版，第57页。
15 参考《法国民法典》第519-522条。
16 参见马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》1999年4期，第80页。
17 史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆1957年版，第505页。
18 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学1997年第5期，第4页。参见王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》1993年版，第208、209页。
19 尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版，第240页。
20 参见肖厚国：动产善意取得制度研究，民商法论丛第13卷，法律出版社2000年版，第45-48页。
21 参见孙宪忠：物权法的基本范畴及主要制度反思，中国法学1999年第6期，第59-62页。
22 物权行为最早由德国学者萨维尼在《现代罗马法体系》一书中提出。物权行为理论的主要特点为动产物权变动是由物权合意加交付行为，不动产物权变动则必须在物权合意加登记行为才发生。可参照《德国民法典》第873条。它有三项原则：分离原则，体现在物权变动的独立性：无因性原则，体现在原因行为是否有效，不会影响到物权变动；公示公信原则，体现在善意第三人的权利取得。
23 物权行为的独立性是指法律行为分为债权行为和物权行为，物权变更是当事人对所有权转移的意思表示行为，物权行为分离于债权行为以外。物权行为的无因性是指债权行为(原因行为)的无效，并不必然带来物权行为的无效，物权转移依然有效。
24 德国在坚持物权行为理论的同时，也补充适用了一些如“诚实信用”、“公序良俗”等民法基本价值原则，依此来弥补其社会价值缺失的缺陷，使在因欺诈或乘人之危而导致无效的法律行为，同时产生物权契约无效的效果。参见Konrad Zweigert／Hein Kotz《Einfuhrung in die Rechtsvergleichung》，(1971)，Seite221-222，转引自孙宪忠：不动产物权取得研究，《论物权法》，法律出版社2001年版，第436页。
25 参见赖丽华：物权行为与善意取得保障交易安全机能之分析与比较，河北法学 2005年第2期，第110页。
26 物权行为理论最大的缺点，在于极端保护动态交易安全，却未兼顾静态安全，严重损害出卖人利益，违背交易活动中的公平正义。原因行为即使无效或被撤销，亦不影响物权行为的效力。原物权人无法行使物权请求权，而仅得依据不当得利返还请求权要求受让人返还标的物。孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第472页。
27 [德]M·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社 2004年版，第15页。
28 孙宪忠、常鹏翱：论法律物权与事实物权的区分，法学研究 2001年第5期，第81页。
29 孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷法律出版社 1997年版，第464页。
30 物权转让效力是指不动产物权的设立、变更均以登记为生效。权利正确性推定效力是指以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利、以动产的占有为正确权利人占有的原则。善意保护效力指的是通过法定公示方式取得的物权不受原权利人追夺的效力。参见孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司88年版，第85-88页。
31 孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷法律出版社 1997年版，第475页。
32 刘春堂：《判解民法物权》，三民书局 1987年版，第5页。转引自孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第465页。
33 意思主义是指物权变动以当事人合意为基础，不动产未经登记，不得对抗第三人。形式主义是以不动产登记为物权变动的生效要件，不经登记不发生物权变动。
34 参见[日]七户克彦：《登记的推定力》(一)，《法学研究》[日]62卷11号。转引自孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第475页。
35 孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第488页。
41 周永坤：《法理学》，法律出版社 2004年版，第224页
42 [德]考夫曼：《法律哲学》，法律出版社 2004年版，第153页。
43 《城市房地产管理法》第31条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第36条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
44 《担保法》第34条：“下列财产可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。”
56 [英]戴维．M．沃克：《牛津法律大辞典》，光明日报出版社 1988年版，第102页
57 陈化彬：《物权法研究》，金桥文化出版(香港)有限公司 2001年版，第95页。
58 Douglas G. Baird, Theoredore Eisenberg & Thomas H. Jackson,Commercial and Debtor-Creditor Law:Selected Statues, 1978 Edition,New York Foundation Press,p. 11.转引自 《中外法学》 2000年2期,第204页。
59 汪泽：民法上的善意、恶意及其运用，河北法学 1996年第1期，第9页。
62 常鹏翱：“论不动产法中的‘从无权利人处取得’规则”，载孙宪忠主编：《制定科学的民法典—中德民法典立法研讨会文集》，法律出版社 2003年版，第387页。
63 余晓铃：《善意取得的制度初探》，载《武汉大学学报(哲社版)》1996年第6期。转引自王利明、王秩：“动产善意取得制度研究”，现代法学 1997年第5期，第5-6页。
64 [美]迈克尔·D·贝勒斯著：《法律的原则》，张文显等译，中国大百科全书出版社，第119-121页。转引自王利明、王秩：“动产善意取得制度研究”，现代法学 1997年第5期，第5-6页。
65 Barlow Burke. Personal Property. 2nd ed. West Publishing Co.,349．舒广：“中美取得时效相关制度比较研究” 江平主编：《中美物权法的现状与发展》，清华大学出版社 2003年版，第178页。
68 [美]罗杰·H·伯恩哈特、安·M·伯克哈特：《不动产》[第4版]钟书峰译，法律出版社 2005年版第260-262页。
69 参见马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社 2001年版，第292-293页。
70 [德]M·沃尔夫：《物权法》，法律出版社 2004年版，第220页。
71 王泽鉴：《民法物权通则·所有权》，中国政法大学出版社 2001年版，第123页。
72 尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版，第240页。
73 尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版，第241页。
74 [日]我妻荣：《日本物权法》，五南图书出版公司88年版，第68、196、197页。
75 梁慧星：《中国物权法研究(上)》，法律出版社 1998年版，第491页。
76 梁慧星、陈华彬 《物权法》，法律出版社 1997年版，第750页。
77 梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社 2002年版，第163-164页。
78 梁慧星：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社 2003年版，第48页。
79 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社 1998年版，第299-300页。
80 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期，第9页
81 杨立新：共同共有不动产交易中的善意取得，《法学评论》 1997年第19卷第4期，第157页。
82 江平：《民法学》，中国政法大学出版社 2000年版，第373页。
83 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社 2001年版，第55页。
84 http://www.chinaweblaw.com/news/n38949c8.html
85 郭以冲：《是保护优先购买权还是维护善意取得》，《人民法院报》，2006年2月3日。
86 浦峥：《承租人优先购买权追及效力研究》，《人民法院报》，2005年12月21日。
87 《城市房地产管理法》第53条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”
88 《城市房屋租赁管理办法》第13条“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”
89 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期，第10页。
90 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期，第10页。
91 该案例来源于王燕华、杨彗星：不动产抵押权的善意取得，《人民司法》 2005年第1期，第95页。
92 《中国人大》 2005年第1期第8页。
93 孙宪忠：论不动产物权的登记，《中国法学》 1996年第5期，第51页。
94 梁惠星：《中国物权法研究》(上)，法律出版社，1998年版第201-204页。
95 参见：王利明：试论我国不动产登记制度的完善(上)，《求索》 2001年第5期，第48页。
1、孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社 1997年版。
2、[英]戴维．M．沃克：《牛津法律大辞典》，光明日报出版社 1988年版。
3、中国社会科学院法学研究所法律辞典编委会编：《法律辞典》，法律出版社 2004年版。
4、马俊驹、余延满先生：《民法原论》，法律出版社 1998年版。
5、王茵：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》，商务印书馆 2004年版。
6、史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆 1957年版。
7、王泽鉴：《民法物权通则·所有权》，中国政法大学出版社 2001年版。
8、尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版。
9、孙宪忠：《论物权法》，法律出版社 2001年版。
10、[德]M·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社 2004年版。
11、孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司88年版。
12、谢晖：《法律信仰的理念与基础》[M]，山东人民出版社 1997年版。
13、[德]伯恩·魏德士：《法理学》，法律出版社 2003年版。
14、[美]理查德·A·波斯纳：《法律的经济分析》上，中国大百科全书出版社 1997年版。
15、周永坤：《法理学》，法律出版社 2004年版。
16、[德]考夫曼：《法律哲学》，法律出版社 2004年版。
17、[德]笛特尔·梅笛库斯：《德国民法总论》[M]，邵建东译，法律出版社，2000年。
18、陈化彬：《物权法研究》，金桥文化出版(香港)有限公司 2001年版。
19、马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社 2001年版。
20、[美]罗杰·H·伯恩哈特、安·M·伯克哈特：《不动产》[第4版]，钟书峰译， 法律出版社 2005年版。
21、[日]我妻荣：《日本物权法》，五南图书出版公司88年版。
22、梁慧星：《中国物权法研究(上)》，法律出版社 1998年版。
23、梁慧星、陈华彬 《物权法》，法律出版社 1997年版。
24、梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社 2002年版。
25、梁慧星：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社 2003年版。
26、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社 1998年版。
27、江平：《民法学》，中国政法大学出版社 2000年版。
1、孟勤国：动产不动产分类标准的研究，《民商法纵论》，中国法制出版社 2000年版。
2、马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》 1999年4期。
3、王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期。
4、孙宪忠：物权法的基本范畴及主要制度反思，中国法学 1999年第6期。
5、肖厚国：动产善意取得制度研究，民商法论丛第13卷，法律出版社 2000年版。
6、赖丽华：物权行为与善意取得保障交易安全机能之分析与比较，河北法学 2005年第2期。
7、孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版。
8、孙宪忠、常鹏翱：论法律物权与事实物权的区分，法学研究 2001年第5期。
9、汪泽：《民法上的商议、恶意及其运用》 河北法学 1996年第1期。
10、常鹏翱：“论不动产法中的‘从无权利人处取得’规则”，载孙宪忠主编：《制定科学的民法典—中德民法典立法研讨会文集》，法律出版社 2003年版。
11、舒广：“中美取得时效相关制度比较研究”，江平主编：《中美物权法的现状与发展》，清华大学出版社 2003年版。
12、杨立新：共同共有不动产交易中的善意取得，法学研究 1997年第19期。
13、http://www.chinaweblaw.com/news/n38949c8.html。
14、郭以冲：《是保护优先购买权还是维护善意取得》，《人民法院报》 2006年2月3日。
15、浦峥：《承租人优先购买权追及效力研究》，《人民法院报》，2005年12月21日。
16、王燕华、杨彗星：不动产抵押权的善意取得，《人民司法》 2005年第1期。
17、孙宪忠：论不动产物权的登记，《中国法学》 1996年第5期。
18、王利明：试论我国不动产登记制度的完善(上)，《求索》 2001年第5期。
19、李玉文：建立不动产契约公证制度的意义，《法学》 2004年第8期。
1、陈卫佐译注：《德国民法典》，法律出版社 2004年版。
2、罗结珍译：《法国民法典》，中国法制出版社 2002年版。
3、殷生根、王燕译：《瑞士民法典》，中国政法大学出版社 1999年版。
4、王书江译：《日本民法典》，中国法制出版社 2002年版。
2 孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社 1997年版，第9页。
3 [英]戴维．M．沃克：《牛津法律大辞典》，光明日报出版社 1988年版，第433页。
4 马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》1999年4期，第74页。
5 马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》 1999年4期，第74页。
6 中国社会科学院法学研究所法律辞典编委会编：《法律辞典》，法律出版社 2004年版，第36页。
7 马俊驹、余延满先生：《民法原论》，法律出版社 1998年版，第91页。
8 孟勤国：动产不动产分类标准的研究，《民商法纵论》，中国法制出版社 2000年版，第236页。
9 王茵：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》，商务印书馆2004年版，第55页。
10 孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司 1988年版，第7页。
11 Dr．Dr．Fritz Baur，Lehrbuch des Sachenrechts，Verlage C．H．Beck，1985，Seite 1213．转自 孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司 1988年版，第7页。
12 德国民法典第94条第一款将建筑物视为土地的不可分割的一部分，但为了避免地上权人的利益无法得到足够的保护，德国在1951年制定的《住宅所有权及长期居住权法》中，规定一种多个非土地所有权人的居住户对地上单一居住住宅的所有权(称之为“特别所有权”)，也就是我国法学界熟知的建筑物区分所有权。从而确定了建立于他人土地上的自己房屋的永久所有权。参见孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司1988年版，第8页。
13 我国台湾地区将建筑物直接规定为拥有独立所有权的物。参见郑玉波：《民法物权》，三民书局中华民国八十四年版，第76页。
14 法国民法典第518条规定，土地及建筑物，依其性质为不动产，因此在构成上不能与土地分离成为不同所有权客体。参见王茵：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》，商务印书馆 2004年版，第57页。
15 参考《法国民法典》第519-522条。
16 参见马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》1999年4期，第80页。
17 史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆1957年版，第505页。
18 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学1997年第5期，第4页。参见王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》1993年版，第208、209页。
19 尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版，第240页。
20 参见肖厚国：动产善意取得制度研究，民商法论丛第13卷，法律出版社2000年版，第45-48页。
21 参见孙宪忠：物权法的基本范畴及主要制度反思，中国法学1999年第6期，第59-62页。
22 物权行为最早由德国学者萨维尼在《现代罗马法体系》一书中提出。物权行为理论的主要特点为动产物权变动是由物权合意加交付行为，不动产物权变动则必须在物权合意加登记行为才发生。可参照《德国民法典》第873条。它有三项原则：分离原则，体现在物权变动的独立性：无因性原则，体现在原因行为是否有效，不会影响到物权变动；公示公信原则，体现在善意第三人的权利取得。
23 物权行为的独立性是指法律行为分为债权行为和物权行为，物权变更是当事人对所有权转移的意思表示行为，物权行为分离于债权行为以外。物权行为的无因性是指债权行为(原因行为)的无效，并不必然带来物权行为的无效，物权转移依然有效。
24 德国在坚持物权行为理论的同时，也补充适用了一些如“诚实信用”、“公序良俗”等民法基本价值原则，依此来弥补其社会价值缺失的缺陷，使在因欺诈或乘人之危而导致无效的法律行为，同时产生物权契约无效的效果。参见Konrad Zweigert／Hein Kotz《Einfuhrung in die Rechtsvergleichung》，(1971)，Seite221-222，转引自孙宪忠：不动产物权取得研究，《论物权法》，法律出版社2001年版，第436页。
25 参见赖丽华：物权行为与善意取得保障交易安全机能之分析与比较，河北法学 2005年第2期，第110页。
26 物权行为理论最大的缺点，在于极端保护动态交易安全，却未兼顾静态安全，严重损害出卖人利益，违背交易活动中的公平正义。原因行为即使无效或被撤销，亦不影响物权行为的效力。原物权人无法行使物权请求权，而仅得依据不当得利返还请求权要求受让人返还标的物。孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第472页。
27 [德]M·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社 2004年版，第15页。
28 孙宪忠、常鹏翱：论法律物权与事实物权的区分，法学研究 2001年第5期，第81页。
29 孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷法律出版社 1997年版，第464页。
30 物权转让效力是指不动产物权的设立、变更均以登记为生效。权利正确性推定效力是指以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利、以动产的占有为正确权利人占有的原则。善意保护效力指的是通过法定公示方式取得的物权不受原权利人追夺的效力。参见孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司88年版，第85-88页。
31 孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷法律出版社 1997年版，第475页。
32 刘春堂：《判解民法物权》，三民书局 1987年版，第5页。转引自孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第465页。
33 意思主义是指物权变动以当事人合意为基础，不动产未经登记，不得对抗第三人。形式主义是以不动产登记为物权变动的生效要件，不经登记不发生物权变动。
34 参见[日]七户克彦：《登记的推定力》(一)，《法学研究》[日]62卷11号。转引自孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第475页。
35 孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版，第488页。
41 周永坤：《法理学》，法律出版社 2004年版，第224页
42 [德]考夫曼：《法律哲学》，法律出版社 2004年版，第153页。
43 《城市房地产管理法》第31条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第36条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
44 《担保法》第34条：“下列财产可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。”
56 [英]戴维．M．沃克：《牛津法律大辞典》，光明日报出版社 1988年版，第102页
57 陈化彬：《物权法研究》，金桥文化出版(香港)有限公司 2001年版，第95页。
58 Douglas G. Baird, Theoredore Eisenberg & Thomas H. Jackson,Commercial and Debtor-Creditor Law:Selected Statues, 1978 Edition,New York Foundation Press,p. 11.转引自 《中外法学》 2000年2期,第204页。
59 汪泽：民法上的善意、恶意及其运用，河北法学 1996年第1期，第9页。
62 常鹏翱：“论不动产法中的‘从无权利人处取得’规则”，载孙宪忠主编：《制定科学的民法典—中德民法典立法研讨会文集》，法律出版社 2003年版，第387页。
63 余晓铃：《善意取得的制度初探》，载《武汉大学学报(哲社版)》1996年第6期。转引自王利明、王秩：“动产善意取得制度研究”，现代法学 1997年第5期，第5-6页。
64 [美]迈克尔·D·贝勒斯著：《法律的原则》，张文显等译，中国大百科全书出版社，第119-121页。转引自王利明、王秩：“动产善意取得制度研究”，现代法学 1997年第5期，第5-6页。
65 Barlow Burke. Personal Property. 2nd ed. West Publishing Co.,349．舒广：“中美取得时效相关制度比较研究” 江平主编：《中美物权法的现状与发展》，清华大学出版社 2003年版，第178页。
68 [美]罗杰·H·伯恩哈特、安·M·伯克哈特：《不动产》[第4版]钟书峰译，法律出版社 2005年版第260-262页。
69 参见马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社 2001年版，第292-293页。
70 [德]M·沃尔夫：《物权法》，法律出版社 2004年版，第220页。
71 王泽鉴：《民法物权通则·所有权》，中国政法大学出版社 2001年版，第123页。
72 尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版，第240页。
73 尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版，第241页。
74 [日]我妻荣：《日本物权法》，五南图书出版公司88年版，第68、196、197页。
75 梁慧星：《中国物权法研究(上)》，法律出版社 1998年版，第491页。
76 梁慧星、陈华彬 《物权法》，法律出版社 1997年版，第750页。
77 梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社 2002年版，第163-164页。
78 梁慧星：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社 2003年版，第48页。
79 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社 1998年版，第299-300页。
80 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期，第9页
81 杨立新：共同共有不动产交易中的善意取得，《法学评论》 1997年第19卷第4期，第157页。
82 江平：《民法学》，中国政法大学出版社 2000年版，第373页。
83 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社 2001年版，第55页。
84 http://www.chinaweblaw.com/news/n38949c8.html
85 郭以冲：《是保护优先购买权还是维护善意取得》，《人民法院报》，2006年2月3日。
86 浦峥：《承租人优先购买权追及效力研究》，《人民法院报》，2005年12月21日。
87 《城市房地产管理法》第53条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”
88 《城市房屋租赁管理办法》第13条“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”
89 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期，第10页。
90 王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期，第10页。
91 该案例来源于王燕华、杨彗星：不动产抵押权的善意取得，《人民司法》 2005年第1期，第95页。
92 《中国人大》 2005年第1期第8页。
93 孙宪忠：论不动产物权的登记，《中国法学》 1996年第5期，第51页。
94 梁惠星：《中国物权法研究》(上)，法律出版社，1998年版第201-204页。
95 参见：王利明：试论我国不动产登记制度的完善(上)，《求索》 2001年第5期，第48页。
1、孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社 1997年版。
2、[英]戴维．M．沃克：《牛津法律大辞典》，光明日报出版社 1988年版。
3、中国社会科学院法学研究所法律辞典编委会编：《法律辞典》，法律出版社 2004年版。
4、马俊驹、余延满先生：《民法原论》，法律出版社 1998年版。
5、王茵：《不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究》，商务印书馆 2004年版。
6、史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆 1957年版。
7、王泽鉴：《民法物权通则·所有权》，中国政法大学出版社 2001年版。
8、尹田：《法国物权法》，五南图书出版公司中华民国88年版。
9、孙宪忠：《论物权法》，法律出版社 2001年版。
10、[德]M·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社 2004年版。
11、孙宪忠：《德国物权法》，五南图书出版公司88年版。
12、谢晖：《法律信仰的理念与基础》[M]，山东人民出版社 1997年版。
13、[德]伯恩·魏德士：《法理学》，法律出版社 2003年版。
14、[美]理查德·A·波斯纳：《法律的经济分析》上，中国大百科全书出版社 1997年版。
15、周永坤：《法理学》，法律出版社 2004年版。
16、[德]考夫曼：《法律哲学》，法律出版社 2004年版。
17、[德]笛特尔·梅笛库斯：《德国民法总论》[M]，邵建东译，法律出版社，2000年。
18、陈化彬：《物权法研究》，金桥文化出版(香港)有限公司 2001年版。
19、马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社 2001年版。
20、[美]罗杰·H·伯恩哈特、安·M·伯克哈特：《不动产》[第4版]，钟书峰译， 法律出版社 2005年版。
21、[日]我妻荣：《日本物权法》，五南图书出版公司88年版。
22、梁慧星：《中国物权法研究(上)》，法律出版社 1998年版。
23、梁慧星、陈华彬 《物权法》，法律出版社 1997年版。
24、梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社 2002年版。
25、梁慧星：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社 2003年版。
26、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社 1998年版。
27、江平：《民法学》，中国政法大学出版社 2000年版。
1、孟勤国：动产不动产分类标准的研究，《民商法纵论》，中国法制出版社 2000年版。
2、马俊驹、梅夏英：不动产制度与物权法的理论和立法构造，《中国法学》 1999年4期。
3、王利明、王秩：动产善意取得制度研究，现代法学 1997年第5期。
4、孙宪忠：物权法的基本范畴及主要制度反思，中国法学 1999年第6期。
5、肖厚国：动产善意取得制度研究，民商法论丛第13卷，法律出版社 2000年版。
6、赖丽华：物权行为与善意取得保障交易安全机能之分析与比较，河北法学 2005年第2期。
7、孙毅：物权法公示与公信原则研究，梁彗星主编 《民商法论丛》第7卷，法律出版社 1997年版。
8、孙宪忠、常鹏翱：论法律物权与事实物权的区分，法学研究 2001年第5期。
9、汪泽：《民法上的商议、恶意及其运用》 河北法学 1996年第1期。
10、常鹏翱：“论不动产法中的‘从无权利人处取得’规则”，载孙宪忠主编：《制定科学的民法典—中德民法典立法研讨会文集》，法律出版社 2003年版。
11、舒广：“中美取得时效相关制度比较研究”，江平主编：《中美物权法的现状与发展》，清华大学出版社 2003年版。
12、杨立新：共同共有不动产交易中的善意取得，法学研究 1997年第19期。
13、http://www.chinaweblaw.com/news/n38949c8.html。
14、郭以冲：《是保护优先购买权还是维护善意取得》，《人民法院报》 2006年2月3日。
15、浦峥：《承租人优先购买权追及效力研究》，《人民法院报》，2005年12月21日。
16、王燕华、杨彗星：不动产抵押权的善意取得，《人民司法》 2005年第1期。
17、孙宪忠：论不动产物权的登记，《中国法学》 1996年第5期。
18、王利明：试论我国不动产登记制度的完善(上)，《求索》 2001年第5期。
19、李玉文：建立不动产契约公证制度的意义，《法学》 2004年第8期。
1、陈卫佐译注：《德国民法典》，法律出版社 2004年版。
2、罗结珍译：《法国民法典》，中国法制出版社 2002年版。
3、殷生根、王燕译：《瑞士民法典》，中国政法大学出版社 1999年版。
4、王书江译：《日本民法典》，中国法制出版社 2002年版。