不动产登记制度研究
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摘要
不动产是人类社会极其重要的物质财产,它既是人类赖以生存的生产要素,也是人们维持生存和生活必要的物质保障。不动产物权登记就是国家强化不动产管理、确认不动产物权归属最重要的根据。登记内容的正确与否,不仅影响到交易当事人的利益,而且影响到交易的安全和秩序,乃至整个社会经济秩序。
本文分四个部分论述我国不动产登记制度:
第一部分是“不动产登记内涵界定及价值定位”。首先介绍了不动产登记的基本理论,包括不动产登记的含义以及不动产登记制度的性质。而后论述了不动产登记价值,从保护真正权利人利益、保护善意第三人利益、保护交易安全三个方面分析,对不动产登记的价值进行定位。
第二部分是“不动产登记的效力选择”。主要就不动产登记的效力含义、效力的基础,重点论述登记公信力和推定力,以效力选择来确定不动产登记的程序设定。
第三部分是“不动产登记的程序构建”。本部分主要讨论登记申请机制,界定申请的性质、申请运作以及申请的法律效力,在实质审查方式下,探讨登记程序中的启动程序和审查程序、审查结果等登记程序的运行。论述更正登记、预告登记和异议登记等特别登记程序的重要性和设立的必要性,提出完善不动产登记程序的方向。
第四部分是“我国不动产登记制度的完善”。先分析不动产登记的现状和主要存在的问题。从不动产登记程序、不动产登记错误的救济途径以及错误登记的赔偿责任的确定三个方面进行制度方面的完善,提出自己的建议。通过民事诉讼解决赔偿问题,实现物权法的规定,完善不动产登记制度,使之为保护当事人发挥更大的价值和作用。
Immovable property is extremely important in human society, not only it is mankind's survival factor of productivity. But also it is necessesity to maintain life . Real property registration is a strengthening of real estate management, recognizing that the most important under the ownership of real property. Register contents are correct, the transaction will not only affect the interests of their clients, but also to the security and order transactions. and the overall socio-economic order.
Real estate registration system discussed in this paper is divided into four parts :
The first part is "the definition of real estate registration and real value of the registration.." First, the basic theory of real estate registration, including real estate and real estate registration system for the registration of the meaning of nature. Second, the value of the real estate registration; Later truly protect the rights of the real estate interests, and protect the safety of transactions. protect the interests of bona fide third three transactions analyzed, the value of real estate registration location.
The second part is a "real effect of registration of choice." Meaning mainly on the effect of real estate registration, the determination of validity, credibility and focuses on the presumption registration, to determine the effectiveness of options to set the procedures for registration of real estate.
The third component is the "real estate registration procedures Construction." The results have been registered real estate registration process is a prerequisite, It registered with the civil authorities to provide the main link between the expectations and interests of full civil entities. in the most practical value. The main part of the discussion registration applications, define the nature of the application, and applications for the operation of the legal effect in essence, examine ways and start the registration process and review procedures, review of the results of the operation of the registration process. They discussed registration, registration and notice of objection to the registration and the importance of the registration process for the establishment of special need improve registration procedures put in the direction of real estate.
Part IV is the "perfect real estate registration system as envisaged." analysis of the current situation and real estate registration main problem. Mainly from real estate registration process, Relief wrong and wrong registration of real estate registration to determine the liability of the three aspects of the system perfect, put forward their own proposals. Resolve the issue of compensation through civil litigation, to achieve property law, the perfect real estate registration system. so for the protection of the parties to play a greater role and value.
本文分四个部分论述我国不动产登记制度:
第一部分是“不动产登记内涵界定及价值定位”。首先介绍了不动产登记的基本理论,包括不动产登记的含义以及不动产登记制度的性质。而后论述了不动产登记价值,从保护真正权利人利益、保护善意第三人利益、保护交易安全三个方面分析,对不动产登记的价值进行定位。
第二部分是“不动产登记的效力选择”。主要就不动产登记的效力含义、效力的基础,重点论述登记公信力和推定力,以效力选择来确定不动产登记的程序设定。
第三部分是“不动产登记的程序构建”。本部分主要讨论登记申请机制,界定申请的性质、申请运作以及申请的法律效力,在实质审查方式下,探讨登记程序中的启动程序和审查程序、审查结果等登记程序的运行。论述更正登记、预告登记和异议登记等特别登记程序的重要性和设立的必要性,提出完善不动产登记程序的方向。
第四部分是“我国不动产登记制度的完善”。先分析不动产登记的现状和主要存在的问题。从不动产登记程序、不动产登记错误的救济途径以及错误登记的赔偿责任的确定三个方面进行制度方面的完善,提出自己的建议。通过民事诉讼解决赔偿问题,实现物权法的规定,完善不动产登记制度,使之为保护当事人发挥更大的价值和作用。
Immovable property is extremely important in human society, not only it is mankind's survival factor of productivity. But also it is necessesity to maintain life . Real property registration is a strengthening of real estate management, recognizing that the most important under the ownership of real property. Register contents are correct, the transaction will not only affect the interests of their clients, but also to the security and order transactions. and the overall socio-economic order.
Real estate registration system discussed in this paper is divided into four parts :
The first part is "the definition of real estate registration and real value of the registration.." First, the basic theory of real estate registration, including real estate and real estate registration system for the registration of the meaning of nature. Second, the value of the real estate registration; Later truly protect the rights of the real estate interests, and protect the safety of transactions. protect the interests of bona fide third three transactions analyzed, the value of real estate registration location.
The second part is a "real effect of registration of choice." Meaning mainly on the effect of real estate registration, the determination of validity, credibility and focuses on the presumption registration, to determine the effectiveness of options to set the procedures for registration of real estate.
The third component is the "real estate registration procedures Construction." The results have been registered real estate registration process is a prerequisite, It registered with the civil authorities to provide the main link between the expectations and interests of full civil entities. in the most practical value. The main part of the discussion registration applications, define the nature of the application, and applications for the operation of the legal effect in essence, examine ways and start the registration process and review procedures, review of the results of the operation of the registration process. They discussed registration, registration and notice of objection to the registration and the importance of the registration process for the establishment of special need improve registration procedures put in the direction of real estate.
Part IV is the "perfect real estate registration system as envisaged." analysis of the current situation and real estate registration main problem. Mainly from real estate registration process, Relief wrong and wrong registration of real estate registration to determine the liability of the three aspects of the system perfect, put forward their own proposals. Resolve the issue of compensation through civil litigation, to achieve property law, the perfect real estate registration system. so for the protection of the parties to play a greater role and value.
引文
① 王泽鉴《民法总则》,中国政法大学出版社 2001 年 7 月第 1 版,第 209 页。
② 张俊浩主编《民法学原理》修订版,中国政法大学出版社 1997 年版,第 303 页。
③ 梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿》第 11 条,中国法制出版社。
① 阎尔宝,《不动产物权登记、行政许可与国家赔偿责任》,载于《行政法学研究》1999 年第 2 期。
① 崔建远,中国房地产法研究〔M〕, 北京:中国法制出版社,1995。第 238 页。
② 见人民法院报 2007 年 3 月 27 日第五版。
③ 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》(J),法律科学(西北政法学院学报)2000 年第 2 期。
④ 梁慧星:《社会主义市场经济管理法律制度研究》〔M〕第 111 页,北京:中国政法大学出版社 1993.
⑤ 谢庄、王彤文:《产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件》〔J〕,法学评论 1996(6).
① 黄红梅,《不动产登记制度若干问题研究》,延边大学 2004 年硕士学位论文,第 11 页。
② 史尚宽,《土地法原论》〔M〕,台北:正中书局,1975 年版,第 133-134 页。
③ 王泽鉴,民法总则〔M〕,台北:三民书局,1992 年版,第 2 页。
① 在我国,所有的交通工具都要进行登记,从飞机、船舶、汽车到摩托车无不需要登记;而有些国家,象枪支等危险品的持有也同样需要进行登记,或者是经过登记后才能合法持有枪支等。
② 见荥阳市人民法院和郑州市中级人民法院(2004)荥民一初字第 95 号、(2004)郑民二终字第 774 号民事判决、(2005)荥行初字第 5 号、(2005)郑行终字第 220 号行政判决。
① 王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》(上),载《求索》,2001 年第 5 期。
② 杨立新:《共同共有不动产交易中的善意取得》,载《法学研究》,1997 年第 19 卷第 4 期。
① 孙宪忠《论不动产物权登记》,载于《中国法学》,1996(5)。
② 于海涌:《物权变动中第三人保护的基本原则》,载《法律科学》,2001 年第 4 期。
① 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》,《法律科学》(西北政法学院学报),2000 年第 2 期。
① 李龙浩、张春雨著,《物权公示及公信原则——土地登记制度的法学理论基础》,《中国土地科学》第 12 卷第 2 期 1998 年 3 月,第 23-27 页
① 梁莉莉:“我国不动产登记制度若干问题研究”,《广西政法管理干部学院学报》,第 19 卷第 2 期,2004 年 3 月。
① 王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》,(上),载《求索》2001 年 05 号。
② 肖厚国,《物权变动论》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 178 页。
① 王泽鉴,《民法物权.通则.所有权》,中国政法大学出版社 2001 年版,第 98 页。
② 常鹏翱《物权程序的建构与效应:不动产物权登记法律制度研究》,中国社科院博士学位论文 2003 年,第113 页。
① 许明月、胡光志等,《财产登记法律制度研究》,中国社科院出版社 2002 年版,第 77-78 页。
① 王成国,《我国不动产登记制度研究》(J),鲁行经院学报,2003 年第二期。
② 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著《不动产登记程序的制度构建》,北京大学出版社,2005 年 9 月第一版。
① 黄茂荣:《法学方法与现代民法》,中国政法大学出版社 2001 年版,第 246 页。
① 何薇:《从一起行政登记纠纷看行政与民事交织案件》,2005 年 3 月 29 日,大松行政法律网。
① 参见《杨宾飞不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证案》,乔宪志主编,《上海法院案例精选》,上海人民出版社,2002 年 3 月,第 411 页。
1. 梁慧星:《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由及参考立法例》,北京:社会科学文献出版社,2000 年版。
2. 李开国:《民法学》,重庆:西南政法大学,1995 年版。
3. 崔建远:《中国房地产法研究》,北京:中国法制出版社,1995 年版。
4. 史尚宽:《土地法原论》,台北:正中书局,1964 年版。
5. 柴强:《各国(地区)土地制度与政策》,北京:北京经济学院出版社,1993年版。
6. 梁慧星:《中国物权法研究》,北京:法律出版社,1998 年版。
7. 梁慧星:《民法总论》,北京:法律出版社,1996 年版。
8. 谢在全:《民法物权论》,北京:中国政法大学出版社,1999 年版。
9. 王泽鉴:《民法物权.通则.所有权》,中国政法大学出版社,2001 年版。
10. 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著:《不动产登记程序的制度构建》,北京大学出版社,2005 年版。
11. 余能斌:《现代民法专论》,法律出版社,2002 年版。
1. 李龙浩,张春雨:《物权公示及公示原则——土地登记制度的法学理论基础》,中国土地科学,1998 年第 3 期。
2. 谢庄、王彤文:《产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件》,法学评论,1996 年第 6 期。
3. 孙宪忠:《论不动产物权登记》,中国法学,1996 年第 5 期。
4. 马栩生:《登记公信力研究》,武汉大学博士学位论文 2005 年。
5. 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》,法律科学,2000 年第 2 期。
6. 谢茂林:《不动产登记制度研究》,华东政法学院硕士学位论文,2004 年。
7. 方媛媛:《不动产物权登记研究》,安徽大学硕士学位论文,2005 年。
8. 阳金华:《不动产登记审查方式研究》,湖南大学硕士学位论文,2005 年。
9. 黄红梅:《不动产登记制度若干问题研究—以房屋登记为中心》,延边大学硕士学位论文,2005 年。
10. 王丽娜:《不动产登记的国家赔偿责任》,中国政法大学硕士学位论文,2005 年。
② 张俊浩主编《民法学原理》修订版,中国政法大学出版社 1997 年版,第 303 页。
③ 梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿》第 11 条,中国法制出版社。
① 阎尔宝,《不动产物权登记、行政许可与国家赔偿责任》,载于《行政法学研究》1999 年第 2 期。
① 崔建远,中国房地产法研究〔M〕, 北京:中国法制出版社,1995。第 238 页。
② 见人民法院报 2007 年 3 月 27 日第五版。
③ 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》(J),法律科学(西北政法学院学报)2000 年第 2 期。
④ 梁慧星:《社会主义市场经济管理法律制度研究》〔M〕第 111 页,北京:中国政法大学出版社 1993.
⑤ 谢庄、王彤文:《产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件》〔J〕,法学评论 1996(6).
① 黄红梅,《不动产登记制度若干问题研究》,延边大学 2004 年硕士学位论文,第 11 页。
② 史尚宽,《土地法原论》〔M〕,台北:正中书局,1975 年版,第 133-134 页。
③ 王泽鉴,民法总则〔M〕,台北:三民书局,1992 年版,第 2 页。
① 在我国,所有的交通工具都要进行登记,从飞机、船舶、汽车到摩托车无不需要登记;而有些国家,象枪支等危险品的持有也同样需要进行登记,或者是经过登记后才能合法持有枪支等。
② 见荥阳市人民法院和郑州市中级人民法院(2004)荥民一初字第 95 号、(2004)郑民二终字第 774 号民事判决、(2005)荥行初字第 5 号、(2005)郑行终字第 220 号行政判决。
① 王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》(上),载《求索》,2001 年第 5 期。
② 杨立新:《共同共有不动产交易中的善意取得》,载《法学研究》,1997 年第 19 卷第 4 期。
① 孙宪忠《论不动产物权登记》,载于《中国法学》,1996(5)。
② 于海涌:《物权变动中第三人保护的基本原则》,载《法律科学》,2001 年第 4 期。
① 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》,《法律科学》(西北政法学院学报),2000 年第 2 期。
① 李龙浩、张春雨著,《物权公示及公信原则——土地登记制度的法学理论基础》,《中国土地科学》第 12 卷第 2 期 1998 年 3 月,第 23-27 页
① 梁莉莉:“我国不动产登记制度若干问题研究”,《广西政法管理干部学院学报》,第 19 卷第 2 期,2004 年 3 月。
① 王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》,(上),载《求索》2001 年 05 号。
② 肖厚国,《物权变动论》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 178 页。
① 王泽鉴,《民法物权.通则.所有权》,中国政法大学出版社 2001 年版,第 98 页。
② 常鹏翱《物权程序的建构与效应:不动产物权登记法律制度研究》,中国社科院博士学位论文 2003 年,第113 页。
① 许明月、胡光志等,《财产登记法律制度研究》,中国社科院出版社 2002 年版,第 77-78 页。
① 王成国,《我国不动产登记制度研究》(J),鲁行经院学报,2003 年第二期。
② 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著《不动产登记程序的制度构建》,北京大学出版社,2005 年 9 月第一版。
① 黄茂荣:《法学方法与现代民法》,中国政法大学出版社 2001 年版,第 246 页。
① 何薇:《从一起行政登记纠纷看行政与民事交织案件》,2005 年 3 月 29 日,大松行政法律网。
① 参见《杨宾飞不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证案》,乔宪志主编,《上海法院案例精选》,上海人民出版社,2002 年 3 月,第 411 页。
1. 梁慧星:《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由及参考立法例》,北京:社会科学文献出版社,2000 年版。
2. 李开国:《民法学》,重庆:西南政法大学,1995 年版。
3. 崔建远:《中国房地产法研究》,北京:中国法制出版社,1995 年版。
4. 史尚宽:《土地法原论》,台北:正中书局,1964 年版。
5. 柴强:《各国(地区)土地制度与政策》,北京:北京经济学院出版社,1993年版。
6. 梁慧星:《中国物权法研究》,北京:法律出版社,1998 年版。
7. 梁慧星:《民法总论》,北京:法律出版社,1996 年版。
8. 谢在全:《民法物权论》,北京:中国政法大学出版社,1999 年版。
9. 王泽鉴:《民法物权.通则.所有权》,中国政法大学出版社,2001 年版。
10. 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著:《不动产登记程序的制度构建》,北京大学出版社,2005 年版。
11. 余能斌:《现代民法专论》,法律出版社,2002 年版。
1. 李龙浩,张春雨:《物权公示及公示原则——土地登记制度的法学理论基础》,中国土地科学,1998 年第 3 期。
2. 谢庄、王彤文:《产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件》,法学评论,1996 年第 6 期。
3. 孙宪忠:《论不动产物权登记》,中国法学,1996 年第 5 期。
4. 马栩生:《登记公信力研究》,武汉大学博士学位论文 2005 年。
5. 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》,法律科学,2000 年第 2 期。
6. 谢茂林:《不动产登记制度研究》,华东政法学院硕士学位论文,2004 年。
7. 方媛媛:《不动产物权登记研究》,安徽大学硕士学位论文,2005 年。
8. 阳金华:《不动产登记审查方式研究》,湖南大学硕士学位论文,2005 年。
9. 黄红梅:《不动产登记制度若干问题研究—以房屋登记为中心》,延边大学硕士学位论文,2005 年。
10. 王丽娜:《不动产登记的国家赔偿责任》,中国政法大学硕士学位论文,2005 年。