论商品房预售中买受人的法律风险与对策
摘要
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。自1994年《城市商品房预售管理办法》确立了我国的商品房预售制度以来，商品房预售制度为我国房地产行业的发展起到了积极的促进作用。然而，随着时间的经过，由于商品房预售制度本身的一些瑕疵未得到及时矫正及相关配套规定的缺失和滞后，商品房预售制度的弊端逐渐暴露，也使得其越来越受到人们的争议。2005年8月15日，中国人民银行公布的《2004年中国房地产金融报告》引发了关于我国是否应该取消商品房预售制度的争论。
除导言和结论外，本文主要分为四大部分。第一部分是关于是否应取消商品房预售制度的争议及对商品房预售制度的前景分析。作者通过分析，认为商品房预售制度在短期内不会被立即取消，但目前的商品房预售制度存在的种种弊端使买受人购买预售商品房面临很大的法律风险，因而当前的商品房预售制度亟待深层次的改革和完善。
第二部分是对买受人在商品房预售中常见的法律风险的分析。作者以商品房预售中的买受人为视角，对其在购买预售商品房过程中可能遇到的如虚假广告、定金陷阱、恶性欺诈、格式条款、不按期交房、商品房的面积差异、质量问题等法律风险进行了分析。
第三部分是对商品房预售中买受人法律风险产生的原因进行探究。在上一部分对法律风险进行分析后，作者开始探究这些法律风险产生的原因，进而得出结论，主要有：商品房预售中买卖双方的信息不对称、商品房预售中买卖双方经济实力的不对称、对开发商的监管不力、对商品房预售款的监管不力和商品房预售登记制度的缺陷等。
第四部分是关于买受人防范商品房预售中法律风险的对策。根据对法律风险的成因分析，作者对如何降低和化解这些法律风险提出了相关的对策和解决方案，包括规范商品房预售广告、建立和完善房地产信息披露制度、对商品房预售合同中格式条款予以规制、对商品房交付时风险的规制、加强对商品房预售款的监管以及建立商品房预告登记制度等，以期对买受人防范商品房预售中的法律风险有所帮助。
The pre-sale of commodity house refers to the act that the real estate development enterprises sell the houses under construction to purchasers and the purchasers pay the earnest money or the prices of the houses. The pre-sale system of commodity house has played an important role in the process of the development of China's real estate market since this system was established in 1994 by the Measures for the Management of Pre-sale of Urban Commodity Houses. However, as time goes by, the flaws and the lack of relating regulations for the system caused quite a few problems, which resulted in the controversy on maintaining this system. A debate on whether the pre-sale system of commodity house should be abolished has been initiated by the 2004 Financial Report of China Real Estate published by the People's Bank of China on August 15~(th) 2005.
This article contains four parts, besides introduction and conclusion. The first part is on the debate of whether the pre-sale system of commodity house should be abolished, and the author gives his opinion on this issue. Through analyzing, the author believes that the pre-sale system of commodity house is unlikely to be abolished in the near future. However, the defects in the pre-sale system cause a lot of legal crises, particularly to the purchasers. Thus, the present pre-sale system needs to be improved and consummated.
The second part is on the analysis of the legal crises which the purchasers may encounter during the process of buying the pre-sale commodity house. This part is focused on the purchasers of the pre-sale system; and here the author analyzes the main and severe crises which the purchasers most frequently encounter in the pre-sale of commodity house, such as false advertisement, earnest money trap, fraud, standard contract, delivery delay, quality problems and so on.
The third part is on the analysis on the reasons for the crises, in this part the author inquiries into the deep reasons for the legal crises, for example, the unbalance of the information and economic status for the parties in the pre-sale of commodity house, the lack of supervision on the real estate development enterprises and income from the pre-sale of commodity house, and the flaws of the registration of the pre-sale of commodity house and so on.
The fourth part is on the methods of controlling and reducing the crises, and here the author tries to reach his own conclusion and put forward the possible solutions, including regulating the advertisement of the pre-sale of commodity house, establishing the real estate information disclosure system, strengthening the supervision on the income from the pre-sale, consummating the advance registration system of the pre-sale commodity house and so on. And the author hopes the solutions would be helpful to the purchasers whom encounter and assume the legal crises in the process of the pre-sale of commodity house.
除导言和结论外，本文主要分为四大部分。第一部分是关于是否应取消商品房预售制度的争议及对商品房预售制度的前景分析。作者通过分析，认为商品房预售制度在短期内不会被立即取消，但目前的商品房预售制度存在的种种弊端使买受人购买预售商品房面临很大的法律风险，因而当前的商品房预售制度亟待深层次的改革和完善。
第二部分是对买受人在商品房预售中常见的法律风险的分析。作者以商品房预售中的买受人为视角，对其在购买预售商品房过程中可能遇到的如虚假广告、定金陷阱、恶性欺诈、格式条款、不按期交房、商品房的面积差异、质量问题等法律风险进行了分析。
第三部分是对商品房预售中买受人法律风险产生的原因进行探究。在上一部分对法律风险进行分析后，作者开始探究这些法律风险产生的原因，进而得出结论，主要有：商品房预售中买卖双方的信息不对称、商品房预售中买卖双方经济实力的不对称、对开发商的监管不力、对商品房预售款的监管不力和商品房预售登记制度的缺陷等。
第四部分是关于买受人防范商品房预售中法律风险的对策。根据对法律风险的成因分析，作者对如何降低和化解这些法律风险提出了相关的对策和解决方案，包括规范商品房预售广告、建立和完善房地产信息披露制度、对商品房预售合同中格式条款予以规制、对商品房交付时风险的规制、加强对商品房预售款的监管以及建立商品房预告登记制度等，以期对买受人防范商品房预售中的法律风险有所帮助。
The pre-sale of commodity house refers to the act that the real estate development enterprises sell the houses under construction to purchasers and the purchasers pay the earnest money or the prices of the houses. The pre-sale system of commodity house has played an important role in the process of the development of China's real estate market since this system was established in 1994 by the Measures for the Management of Pre-sale of Urban Commodity Houses. However, as time goes by, the flaws and the lack of relating regulations for the system caused quite a few problems, which resulted in the controversy on maintaining this system. A debate on whether the pre-sale system of commodity house should be abolished has been initiated by the 2004 Financial Report of China Real Estate published by the People's Bank of China on August 15~(th) 2005.
This article contains four parts, besides introduction and conclusion. The first part is on the debate of whether the pre-sale system of commodity house should be abolished, and the author gives his opinion on this issue. Through analyzing, the author believes that the pre-sale system of commodity house is unlikely to be abolished in the near future. However, the defects in the pre-sale system cause a lot of legal crises, particularly to the purchasers. Thus, the present pre-sale system needs to be improved and consummated.
The second part is on the analysis of the legal crises which the purchasers may encounter during the process of buying the pre-sale commodity house. This part is focused on the purchasers of the pre-sale system; and here the author analyzes the main and severe crises which the purchasers most frequently encounter in the pre-sale of commodity house, such as false advertisement, earnest money trap, fraud, standard contract, delivery delay, quality problems and so on.
The third part is on the analysis on the reasons for the crises, in this part the author inquiries into the deep reasons for the legal crises, for example, the unbalance of the information and economic status for the parties in the pre-sale of commodity house, the lack of supervision on the real estate development enterprises and income from the pre-sale of commodity house, and the flaws of the registration of the pre-sale of commodity house and so on.
The fourth part is on the methods of controlling and reducing the crises, and here the author tries to reach his own conclusion and put forward the possible solutions, including regulating the advertisement of the pre-sale of commodity house, establishing the real estate information disclosure system, strengthening the supervision on the income from the pre-sale, consummating the advance registration system of the pre-sale commodity house and so on. And the author hopes the solutions would be helpful to the purchasers whom encounter and assume the legal crises in the process of the pre-sale of commodity house.
引文
1 参见《商品房销售管理办法》第3条的相关规定。
2 参见新华网2005年08月26日新闻：《建设部：我国主要城市商品房预售比例超过80％》，http://news.xinhuanet.com/house/2005-08/26/content_3405194.htm
3 中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》，第30页。
4 参见中华人民共和国建设部网站2005年8月24日新闻：《建设部明确指出国家近期不会取消商品房预售制度，http://www.cin.gov.cn/fdc/other/2005082406.htm
5 高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第261页。
6 参见宋庭敏：《我国房地产预售制度发展透视》，载《经济前沿》2005年第11期。
7 参见2005年8月25日《南方日报》报道：《房屋预售制度该不该取消》。
8 中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》，第19页。
9 祁神军、单良：《取消商品房预售制度的利与弊》，载《中国房地产金融》2005年第12期。
10 杨丽媪：《商品房预售：取消还是保留?》，载《中国房地产金融》2005年第12期。
11 宋庭敏：《我国房地产预售制度发展透视》，载《经济前沿》2005年第11期。
12 参见2005年8月25日《南方日报》报道：《房屋预售制度该不该取消》。
13 周京奎：《房屋预售制度之争的思考》，http://economy.enonh.com.cn/system/2005/08/27/001104485.shtml
14 参见锋晓：《商品房预售制度的比较分析及政策建议》，载《城市开发》2005年第9期。
15 参见周京奎：《房屋预售制度之争的思考》，http://economy.enorth.com.cnlsystem12005/08/27/001104485.shtml
16 参见祁神军、单良：《取消商品房预售制度的利与弊》，载《中国房地产金融》2005年第12期。
17 参见侯立平：《我国商品房预售制度的存废问题研究》，载《中国科技信息》2006年第4期。
18 于连平：《商品房预售市场欺诈行为的法律分析》，2004年《黑龙江大学硕士学位论文》。
19 参见新浪网2006年8月14日相关报道：《嘉华地产一房嫁八夫18户业主遭遇假按揭》，http://news.sina.com.cn/s/2006-08-141103610719154.shtml
20 参见《四川省人民政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理实施意见的通知》(川府发[2000]第17号)第1条的规定。
21 参见2004年修订的《上海市房地产转让办法》第32条的规定。
22 王利明、崔建远著：《合同法新论·总则(修订版)》，中国政法大学出版社2000年版，第189页。
23 参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第77—79页。
24 刘春霖：《“霸王条款”及其法律规制》，见中国法律信息网，http://www.law-star.com/cac/15040.htm
25 贾林青：《格式条款≠霸王条款》，见中国民商法律网，http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=20830
26 参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第81—82页。
27 杨晶：《论商品房预售合同中的消费者权益保护》，2005年《对外经济贸易大学硕士学位论文》。
28 参见杨晶：《论商品房预售合同中的消费者权益保护》，2005年《对外经济贸易大学硕士学位论文》。
29 谢甫诚、牛建平：《商品房预售中够房人的风险及其防范》，载《重庆建筑大学学报》2005年第4期。
30 参见《实行套内建筑面积售房妥善解决房产面积纠纷》，http://www.fdczj.com/show.php?num=759
31 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第91—92页。
32 参见汪青松：《商品房交易行为中的弱势平等与契约自由的法律矫正》，载《民主与法制》2006年第4期。
33 参见《以分期付款降低期房预售风险，维护消费者权益》，hnp://coolight.bokee.com/
35 2007年3月16日公布的《中华人民共和国物权法》的第20条已对预告登记作出了明确的规定，但此法自2007年10月1日起才实施，因而作者在此仅就目前实施的商品房预售登记制度作出评论，特此说明。
36 孙宪忠著：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第225—226页。
37 参见王利明：《试论我国不动产登记制度的完善(下)》，载《求索》2001年第6期。
38 参见余能斌主编：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第404页。
39 孙鹏著：《物权公示论——以物权变动为中心》，法律出版社2004年版，第200—201页。
40 房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》，载《法学家》2003年第4期。
41 参见2003年5月7日《人民法院报》新闻：《最高人民法院副院长就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》。
42 参见杨路明：《商品房销售广告存在的主要问题与对策研究》，载《贵州工业大学学报》(社会科学版)2006年第2期。
44 吴青旺、刘平、贺丹青：《商品房预售广告之民法规制》，载《房地产与法律》2004年第2期。
45 吴青旺、刘平、贺丹青：《商品房预售广告之民法规制》，载《房地产与法律》2004年第2期。
46 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第99—100页。
47 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第100—101页。
48 参见周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第93—95页。
49 该规则源于罗马法上的“对书面文件上的用于作不利于文件提出人的解释(verba chanarum fortius accipiuntur contra proferentem)”的法谚，参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第234—235页。
50 王利明、崔建远著：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社2000年版，第203页。
51 苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第81—85页。
52 参见《四川省建设厅四川省工商行政管理局关于实行<商品房买卖合同>、<商品房认购书>示范文本的 通知》(川建发[2006]75号)
53 参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第252—253页。
54 高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第274页。
55 参见符启林主编：《房地产合同实务指南》，知识产权出版社2003年版，第256页。
56 参见高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第274页。
57 参见王惠兵：《浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷》，载《法学研究》2006年第2期。
58 参见张涛、陈颖梅、张怀清：《房屋预售制度的国际比较》，载《金融纵横》2006年第1期。
59 张定一：《对商品房预售资金监管模式的探讨》，载《房地产市场》2006年第9期。
60 参见汤庆发：《商品房预售资金监管试验的报告》(上、下)，载《中国司法》2002年第6、7期。
61 高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第266页。
62 参见孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第153页。
63 参见王利明主持：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》，法律出版社2005年版，第52页。
64 孙宪忠著：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第227页。
1．王利明、崔建远著：《合同法新论·总则(修订版)》，中国政法大学出版社2000年版。
2．王利明主持：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》，法律出版社2005年版。
3．孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版。
4．孙宪忠著：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版。
5．余能斌主编：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版。
6．苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版。
7．孙鹏著：《物权公示论——以物权变动为中心》，法律出版社2004年版。
8．周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版。
9．高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版。
10．符启林主编：《房地产合同实务指南》，知识产权出版社2003年版。
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8．《商品房销售管理办法》
9．《城市房地产开发经营管理条例》
10．《城市商品房预售管理办法》
11．《房地产开发企业资质管理规定》
12．《房地产广告发布暂行规定》
13．《城市房地产转让管理规定》
14．《违法广告公告制度》
15．《关于切实稳定住房价格的通知》
16．《关于做好稳定住房价格工作的意见》
17．《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
18．《国家工商行政管理总局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知》
19．《住宅建筑设计规范》
20．《房产测量规范》
21．《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
22．《国家工商行政管理总局、中央宣传部、公安部、监察部、国务院纠风办、信息产业部、卫生部、国家广播电影电视总局、新闻出版总署、国家食品药品监督管理局、国家中医药管理局关于印发<违法广告公告制度>的通知》
23．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
24．《上海市房地产转让办法》
25．《重庆市城镇房地产交易管理条例》
26．《济南市商品房预售款监管实施细则》
27．《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》
28．《广东省商品房预售管理条例》
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32．《四川省建设厅四川省工商行政管理局关于实行<商品房买卖合同>、<商品房认购书>示范文本的通知》
33．《四川省人民政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理实施意见的通知》
1．新华网2005年08月26日新闻：《建设部：我国主要城市商品房预售比例超过80％》，http://news.xinhuanet.com/house/2005-O8/26/content_3405194.htm
2．中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》
3．中华人民共和国建设部网站2005年8月24日新闻：《建设部明确指出国家近期不会取消商品房预售制度》，http://www.cin.gov.cn/fdc/other/2005082406.htm
4．2005年8月25日《南方日报》报道：《房屋预售制度该不该取消》
5．周京奎：《房屋预售制度之争的思考》， http://economy.enorth.com.cn/system/2005/08/27/001104485.shtml
6．新浪网2006年8月14日相关报道：《嘉华地产一房嫁八夫18户业主遭遇假按揭》，http://news.sina.com.cn/s/2006-08-14/103610719154.shtml
7．刘春霖：《“霸王条款”及其法律规制》，见中国法律信息网，http://www.law-star.com/cac/15040.htm
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10．《以分期付款降低期房预售风险，维护消费者权益》，http://coolight.bokee.com/
11．2003年5月7日《人民法院报》新闻：《最高人民法院副院长就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》。
12．《让阳光照进来——房地产信息披露制度亟待完善》，http://blog.sina.com.cn/u/493476d8010004zx
2 参见新华网2005年08月26日新闻：《建设部：我国主要城市商品房预售比例超过80％》，http://news.xinhuanet.com/house/2005-08/26/content_3405194.htm
3 中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》，第30页。
4 参见中华人民共和国建设部网站2005年8月24日新闻：《建设部明确指出国家近期不会取消商品房预售制度，http://www.cin.gov.cn/fdc/other/2005082406.htm
5 高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第261页。
6 参见宋庭敏：《我国房地产预售制度发展透视》，载《经济前沿》2005年第11期。
7 参见2005年8月25日《南方日报》报道：《房屋预售制度该不该取消》。
8 中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》，第19页。
9 祁神军、单良：《取消商品房预售制度的利与弊》，载《中国房地产金融》2005年第12期。
10 杨丽媪：《商品房预售：取消还是保留?》，载《中国房地产金融》2005年第12期。
11 宋庭敏：《我国房地产预售制度发展透视》，载《经济前沿》2005年第11期。
12 参见2005年8月25日《南方日报》报道：《房屋预售制度该不该取消》。
13 周京奎：《房屋预售制度之争的思考》，http://economy.enonh.com.cn/system/2005/08/27/001104485.shtml
14 参见锋晓：《商品房预售制度的比较分析及政策建议》，载《城市开发》2005年第9期。
15 参见周京奎：《房屋预售制度之争的思考》，http://economy.enorth.com.cnlsystem12005/08/27/001104485.shtml
16 参见祁神军、单良：《取消商品房预售制度的利与弊》，载《中国房地产金融》2005年第12期。
17 参见侯立平：《我国商品房预售制度的存废问题研究》，载《中国科技信息》2006年第4期。
18 于连平：《商品房预售市场欺诈行为的法律分析》，2004年《黑龙江大学硕士学位论文》。
19 参见新浪网2006年8月14日相关报道：《嘉华地产一房嫁八夫18户业主遭遇假按揭》，http://news.sina.com.cn/s/2006-08-141103610719154.shtml
20 参见《四川省人民政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理实施意见的通知》(川府发[2000]第17号)第1条的规定。
21 参见2004年修订的《上海市房地产转让办法》第32条的规定。
22 王利明、崔建远著：《合同法新论·总则(修订版)》，中国政法大学出版社2000年版，第189页。
23 参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第77—79页。
24 刘春霖：《“霸王条款”及其法律规制》，见中国法律信息网，http://www.law-star.com/cac/15040.htm
25 贾林青：《格式条款≠霸王条款》，见中国民商法律网，http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=20830
26 参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第81—82页。
27 杨晶：《论商品房预售合同中的消费者权益保护》，2005年《对外经济贸易大学硕士学位论文》。
28 参见杨晶：《论商品房预售合同中的消费者权益保护》，2005年《对外经济贸易大学硕士学位论文》。
29 谢甫诚、牛建平：《商品房预售中够房人的风险及其防范》，载《重庆建筑大学学报》2005年第4期。
30 参见《实行套内建筑面积售房妥善解决房产面积纠纷》，http://www.fdczj.com/show.php?num=759
31 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第91—92页。
32 参见汪青松：《商品房交易行为中的弱势平等与契约自由的法律矫正》，载《民主与法制》2006年第4期。
33 参见《以分期付款降低期房预售风险，维护消费者权益》，hnp://coolight.bokee.com/
35 2007年3月16日公布的《中华人民共和国物权法》的第20条已对预告登记作出了明确的规定，但此法自2007年10月1日起才实施，因而作者在此仅就目前实施的商品房预售登记制度作出评论，特此说明。
36 孙宪忠著：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第225—226页。
37 参见王利明：《试论我国不动产登记制度的完善(下)》，载《求索》2001年第6期。
38 参见余能斌主编：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第404页。
39 孙鹏著：《物权公示论——以物权变动为中心》，法律出版社2004年版，第200—201页。
40 房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》，载《法学家》2003年第4期。
41 参见2003年5月7日《人民法院报》新闻：《最高人民法院副院长就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》。
42 参见杨路明：《商品房销售广告存在的主要问题与对策研究》，载《贵州工业大学学报》(社会科学版)2006年第2期。
44 吴青旺、刘平、贺丹青：《商品房预售广告之民法规制》，载《房地产与法律》2004年第2期。
45 吴青旺、刘平、贺丹青：《商品房预售广告之民法规制》，载《房地产与法律》2004年第2期。
46 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第99—100页。
47 周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第100—101页。
48 参见周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第93—95页。
49 该规则源于罗马法上的“对书面文件上的用于作不利于文件提出人的解释(verba chanarum fortius accipiuntur contra proferentem)”的法谚，参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第234—235页。
50 王利明、崔建远著：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社2000年版，第203页。
51 苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第81—85页。
52 参见《四川省建设厅四川省工商行政管理局关于实行<商品房买卖合同>、<商品房认购书>示范文本的 通知》(川建发[2006]75号)
53 参见苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第252—253页。
54 高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第274页。
55 参见符启林主编：《房地产合同实务指南》，知识产权出版社2003年版，第256页。
56 参见高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第274页。
57 参见王惠兵：《浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷》，载《法学研究》2006年第2期。
58 参见张涛、陈颖梅、张怀清：《房屋预售制度的国际比较》，载《金融纵横》2006年第1期。
59 张定一：《对商品房预售资金监管模式的探讨》，载《房地产市场》2006年第9期。
60 参见汤庆发：《商品房预售资金监管试验的报告》(上、下)，载《中国司法》2002年第6、7期。
61 高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版，第266页。
62 参见孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第153页。
63 参见王利明主持：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》，法律出版社2005年版，第52页。
64 孙宪忠著：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第227页。
1．王利明、崔建远著：《合同法新论·总则(修订版)》，中国政法大学出版社2000年版。
2．王利明主持：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》，法律出版社2005年版。
3．孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版。
4．孙宪忠著：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版。
5．余能斌主编：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版。
6．苏号朋著：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版。
7．孙鹏著：《物权公示论——以物权变动为中心》，法律出版社2004年版。
8．周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版。
9．高富平、黄武双著：《房地产法新论》，中国法制出版社2002年版。
10．符启林主编：《房地产合同实务指南》，知识产权出版社2003年版。
11．范修初、王星明著：《购房陷阱》，济南出版社2004年版。
12．陈卫佐译注：《德国民法典》，法律出版社2004年版。
13. Kevin Gray and Susan Francis Gray: Land Law, London, Butterworth 2003.
1．金俭：《析商品房预售合同》，载《现代法学》1996年第1期。
2．杨艳：《商品房预售合同相关法律问题试论》，载《华侨大学学报(社会科学版)》1996年第4期。
3．陈婉玲、汤玉枢：《商品房预售问题法律研究》，载《华侨大学学报(社会科学版)》1996年第4期。
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5．王利明：《试论我国不动产登记制度的完善(下)》，载《求索》2001年第6期。
6．陈军：《商品房预售若干问题探析》，载《律师世界》2001年第7期。
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38．程建胜：《完善我国商品房预售制度》，载《中国金融》2006年第10期。
1．《中华人民共和国民法通则》
2．《中华人民共和国物权法》
3．《中华人民共和国合同法》
4．《中华人民共和国建筑法》
5．《中华人民共和国城市房地产管理法》
6．《中华人民共和国广告法》
7．《中华人民共和国消费者权益保护法》
8．《商品房销售管理办法》
9．《城市房地产开发经营管理条例》
10．《城市商品房预售管理办法》
11．《房地产开发企业资质管理规定》
12．《房地产广告发布暂行规定》
13．《城市房地产转让管理规定》
14．《违法广告公告制度》
15．《关于切实稳定住房价格的通知》
16．《关于做好稳定住房价格工作的意见》
17．《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
18．《国家工商行政管理总局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知》
19．《住宅建筑设计规范》
20．《房产测量规范》
21．《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
22．《国家工商行政管理总局、中央宣传部、公安部、监察部、国务院纠风办、信息产业部、卫生部、国家广播电影电视总局、新闻出版总署、国家食品药品监督管理局、国家中医药管理局关于印发<违法广告公告制度>的通知》
23．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
24．《上海市房地产转让办法》
25．《重庆市城镇房地产交易管理条例》
26．《济南市商品房预售款监管实施细则》
27．《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》
28．《广东省商品房预售管理条例》
29．《贵阳市商品房预售款使用监督管理暂行规定》
30．《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》
31．《汕头经济特区商品房预售款监管暂行办法》
32．《四川省建设厅四川省工商行政管理局关于实行<商品房买卖合同>、<商品房认购书>示范文本的通知》
33．《四川省人民政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理实施意见的通知》
1．新华网2005年08月26日新闻：《建设部：我国主要城市商品房预售比例超过80％》，http://news.xinhuanet.com/house/2005-O8/26/content_3405194.htm
2．中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》
3．中华人民共和国建设部网站2005年8月24日新闻：《建设部明确指出国家近期不会取消商品房预售制度》，http://www.cin.gov.cn/fdc/other/2005082406.htm
4．2005年8月25日《南方日报》报道：《房屋预售制度该不该取消》
5．周京奎：《房屋预售制度之争的思考》， http://economy.enorth.com.cn/system/2005/08/27/001104485.shtml
6．新浪网2006年8月14日相关报道：《嘉华地产一房嫁八夫18户业主遭遇假按揭》，http://news.sina.com.cn/s/2006-08-14/103610719154.shtml
7．刘春霖：《“霸王条款”及其法律规制》，见中国法律信息网，http://www.law-star.com/cac/15040.htm
8．贾林青：《格式条款≠霸王条款》，见中国民商法律网，http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=20830
9．《实行套内建筑面积售房 妥善解决房产面积纠纷》，http://www.fdczj.corn/show.php?num=759
10．《以分期付款降低期房预售风险，维护消费者权益》，http://coolight.bokee.com/
11．2003年5月7日《人民法院报》新闻：《最高人民法院副院长就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》。
12．《让阳光照进来——房地产信息披露制度亟待完善》，http://blog.sina.com.cn/u/493476d8010004zx