农村集体建设用地使用权流转问题的研究
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摘要
随着社会经济的发展,农村集体建设用地使用权流转已成为客观需要。但由于现行法律法规限制农村集体建设用地入市流转,致使农村集体建设用地流转一直呈隐形状态。农村集体建设用地的自发、隐形流转,已严重破坏了我国的土地市场秩序,给国家、集体及公民个人造成了重大损失。作为整个城乡土地市场不可或缺的组成部分,农村集体建设用地市场的培育和发展已显得十分重要。所谓农村集体建设用地,主要是指集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地,包括现有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地。
本文在对农村集体建设用地进行了界定后,分三部分阐述:第一部分农村集体建设用地使用权流转的现状、存在的问题和原因:当前,农村集体建设用地使用权的流转已经普遍存在,流转方式有出让、转让、出租和入股等多种形式。特别在经济发达的沿海地区以及大中城市的郊区,集体建设用地使用量占总建设用地使用量的比例尤高。农村集体建设用地使用权流转因受种种限制,仅能在本级集体范围内简单地流转,加之资金、人才缺乏,基础设施、技术落后,交通、信息闭塞等,利用率不高,浪费闲置严重,同时也产生了许多隐患问题;比如:农村土地市场流转秩序紊乱,隐形交易市场大量存在;征地范围不断扩大,腐败行为滋生;农民利益受损,干群关系恶化。接着分析了农村集体建设用地使用权自发流转的原因;包括土地自身价值利益的驱动,用地结构调整的需要,建设用地需求的拉动等经济原因、法律原因和体制原因,比如:产权界定不清晰、管理体制不科学、征地制度不合理等等。第二部分:从六个方面分析了农村集体建设用地使用权流转的必然性和现实意义:有利于打破城镇土地国有、农村土地集体所有的二元地域格局,推动城乡一体化发展;有利于规范征地市场,确保集体土地所有者权益;有利于增加农民货币净收入,减轻企业负担;有利于乡镇企业的改制,促进小城镇的建设;有利于增强农民珍惜土地的情悻,盘活集体土地存量;有利于加速农村产业结构调整,推动农村剩余劳动力转移。最后在第三部分得出了完善农村集体建设用地使用权流转的对策和措施。在总结各地实践经验的基础上提出了集体建设用地使用权流转的制度设计方案和发展、完善农村集体建设用地流转的具体对策措施。
By the developing of the economic, the circulation of right to the use of collective construction land have been need, However, existing laws and regulations restricting rural collective construction land market circulation, resulting rural collective construction land circulation has been on the stealth state. Rural collective construction land spontaneous, stealth circulation, has seriously undermined the nation's land market order, and to the state, the collective and individual citizens caused heavy losses. The entire urban and rural land market as an integral part of rural collective construction land to nurture and develop the market has become very important. The so-called rural collective construction land, mainly refers to the collective for the construction of all buildings, structures of the land, including the existing building space and agricultural land have been approved for the procedures to use agricultural land.
After the collective construction land in the rural areas were defined,describes on three parts: The first part, the problems and reasons of the right for the rural collective construction land: At present, the circulation of rural collective construction land has been widespread circulation of ways to sell, transfer, lease, and investment and other forms. Especially in the economically developed coastal areas and the outskirts of major cities, the collective use of the land for building construction sites account for the use of the proportion of particularly high. Rural collective construction land use rights transfer due to various restrictions, only in the context of the collective-simple circulation, and the funds, lack of personnel, infrastructure, backward technology, transport, information occlusion, the utilization rate is not high, a serious waste of idle , It has also produced many hidden dangers; For example: the rural land market order flow disorder, there are a lot of invisible trading market; Continuously expand the scope of land requisition, and the breeding of corruption; damage to the interests of farmers, the cadres and the masses deteriorated. Then of rural collective construction land spontaneous circulation of the reasons for the value of their land, including the interests of the drive, the need for structural adjustment, construction sites, such as stimulating demand for economic reasons, legal reasons and institutional reasons, such as: define property rights are unclear, management institutional unscientific, the land requisition system unreasonable, and so on .
PartⅡ: from six aspects Analysis the necessity and practical significance For crculation of the Rural collective construction land: help to break the state-owned, collectively owned rural land binary geographical pattern, and promote the integration of urban and rural development; help to standardize land market and ensure that the collective land rights and interests of owners; heip to increase net income of farmers currency, reducing the burdens of enterprises; heip to the restructuring of township enterprises, promote the development of small towns; help to enhance the value of land farmers intelligence, utilizing the collective land stock; help to speed up adjustment of industrial structure in rural areas, and promote the transfer of rural surplus labor force.
Finally, in the third part , Perfect the circulation for the Strategies and measures of theland for collective construction in the rural areas .In summing up practical experience on the basis of a collective transfer of the land for building the system design and development, improve the rural collective construction land transfer of the specific countermeasures.
本文在对农村集体建设用地进行了界定后,分三部分阐述:第一部分农村集体建设用地使用权流转的现状、存在的问题和原因:当前,农村集体建设用地使用权的流转已经普遍存在,流转方式有出让、转让、出租和入股等多种形式。特别在经济发达的沿海地区以及大中城市的郊区,集体建设用地使用量占总建设用地使用量的比例尤高。农村集体建设用地使用权流转因受种种限制,仅能在本级集体范围内简单地流转,加之资金、人才缺乏,基础设施、技术落后,交通、信息闭塞等,利用率不高,浪费闲置严重,同时也产生了许多隐患问题;比如:农村土地市场流转秩序紊乱,隐形交易市场大量存在;征地范围不断扩大,腐败行为滋生;农民利益受损,干群关系恶化。接着分析了农村集体建设用地使用权自发流转的原因;包括土地自身价值利益的驱动,用地结构调整的需要,建设用地需求的拉动等经济原因、法律原因和体制原因,比如:产权界定不清晰、管理体制不科学、征地制度不合理等等。第二部分:从六个方面分析了农村集体建设用地使用权流转的必然性和现实意义:有利于打破城镇土地国有、农村土地集体所有的二元地域格局,推动城乡一体化发展;有利于规范征地市场,确保集体土地所有者权益;有利于增加农民货币净收入,减轻企业负担;有利于乡镇企业的改制,促进小城镇的建设;有利于增强农民珍惜土地的情悻,盘活集体土地存量;有利于加速农村产业结构调整,推动农村剩余劳动力转移。最后在第三部分得出了完善农村集体建设用地使用权流转的对策和措施。在总结各地实践经验的基础上提出了集体建设用地使用权流转的制度设计方案和发展、完善农村集体建设用地流转的具体对策措施。
By the developing of the economic, the circulation of right to the use of collective construction land have been need, However, existing laws and regulations restricting rural collective construction land market circulation, resulting rural collective construction land circulation has been on the stealth state. Rural collective construction land spontaneous, stealth circulation, has seriously undermined the nation's land market order, and to the state, the collective and individual citizens caused heavy losses. The entire urban and rural land market as an integral part of rural collective construction land to nurture and develop the market has become very important. The so-called rural collective construction land, mainly refers to the collective for the construction of all buildings, structures of the land, including the existing building space and agricultural land have been approved for the procedures to use agricultural land.
After the collective construction land in the rural areas were defined,describes on three parts: The first part, the problems and reasons of the right for the rural collective construction land: At present, the circulation of rural collective construction land has been widespread circulation of ways to sell, transfer, lease, and investment and other forms. Especially in the economically developed coastal areas and the outskirts of major cities, the collective use of the land for building construction sites account for the use of the proportion of particularly high. Rural collective construction land use rights transfer due to various restrictions, only in the context of the collective-simple circulation, and the funds, lack of personnel, infrastructure, backward technology, transport, information occlusion, the utilization rate is not high, a serious waste of idle , It has also produced many hidden dangers; For example: the rural land market order flow disorder, there are a lot of invisible trading market; Continuously expand the scope of land requisition, and the breeding of corruption; damage to the interests of farmers, the cadres and the masses deteriorated. Then of rural collective construction land spontaneous circulation of the reasons for the value of their land, including the interests of the drive, the need for structural adjustment, construction sites, such as stimulating demand for economic reasons, legal reasons and institutional reasons, such as: define property rights are unclear, management institutional unscientific, the land requisition system unreasonable, and so on .
PartⅡ: from six aspects Analysis the necessity and practical significance For crculation of the Rural collective construction land: help to break the state-owned, collectively owned rural land binary geographical pattern, and promote the integration of urban and rural development; help to standardize land market and ensure that the collective land rights and interests of owners; heip to increase net income of farmers currency, reducing the burdens of enterprises; heip to the restructuring of township enterprises, promote the development of small towns; help to enhance the value of land farmers intelligence, utilizing the collective land stock; help to speed up adjustment of industrial structure in rural areas, and promote the transfer of rural surplus labor force.
Finally, in the third part , Perfect the circulation for the Strategies and measures of theland for collective construction in the rural areas .In summing up practical experience on the basis of a collective transfer of the land for building the system design and development, improve the rural collective construction land transfer of the specific countermeasures.
引文
1 参见《第一财经日报》(2005-09-28)之“广东首开先河推动农地入市与土地法冲突成隐患”一文。
2 参见《中国经济日报》(2005-09-29)之“广东建设用地流转面临诸多难点”一文。
3 参见《光明观察》(2005-09-26)之刘海明、刘世强“‘新土地革命':挑战国法权威?”一文。
4 根据王松林《用制度规范和引导--关于集体建设用地流转的思考》(载于《中国土地》2001年第3期)的有关数据计算而来
5 刘允洲.制度创新之路--农村集体建设用地流转管理实践与理论.人民日报出版社。
6 《物权法》第一百八十三条“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”
7 《担保法》第三十六条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”
8 《土地管理法》第四十三条 “任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
9 《土地管理法》第六十二条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
10 2007年7月12日的《南方周末》
11 谌种华,于正林.农村集体建设用地流转的法制探讨.南方农村,2005(2):42-44
12 甘藏春等.全力打造新机制--谈农民集体所有建设用地制度改革,2001(3)
13 《城市房地产管理法》第8条“第八条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”
14 胡玉贤:《关于创建集体建设用地流转新制度的若干思考》[J]载《资源产业》,2004(2).
15 毕宝德.土地经济学.第四版.中国人民大学出版社,2001:337
16 袁艳:《建立集体建设用地使用权直接入市制度之探析》,载《法制于社会》,2006(6):201
17 王权典:《农村集体建设用地使用权流转法律问题研析--结合广东相关立法及实践的评述》,载《华南农业大学学报》(社会科学版),2006(1)。
18 王振中主编:《中国农业、农村与农民》,社会科学文献出版社2006年版。
19 参见全国人大法工委办公室2002年11月印发的《中华人民共和国民法(草案)。
20 郭洁:《土地资源保护与民事立法研究》,法律出版社2002版,第294页。
21 参见孙佑海:《土地流转制度研究》,中国大地出版社.200l版,第251-255页。
22 高平:《土地使用权和用益物权-我国不动产物权体系研究》.法津出版社.2001版,第468-459页。
23 马三喜:《农村集体非农建设用地流转法律制度设计中的若干问题》,载《理论与研究》,2006(11)
24 张鹏、王亦白:《对农村集体建设用地使用权流转试点的思考》,载《法学》,2006(5)。
25 郭洁:《土地资源保护与民事立法研究》,法律出版社2002版,第294页。
26 江平主编:《中国土地立法研究》,中国政法大华出版社,1999版,第256-257页。
1.孔径源.土地制度变迁与土地承包权物权化.北京:中国农村经济,2000,(1):43-49
2.孔径源.中国农村土地制度:变迁过程的实证分析.北京:经济研究,1993,(2):65-72
3.梁彗星,陈华彬著.物权法,北京:法律出版社,1997,p2
4.梁彗星.中国民法经济法诸问题,北京:中国法制出版社,1996,p226
5.刘书楷.土地经济学.第一版.北京:地质出版社,2000
6.马克思.资本论(第三卷).第一版.北京:人民出版社,1975
7.魏振瀛.民法.北京:北京大学出版社,2000
8.杨子蛟.集体建设用地使用权流转的法律思考[J].甘肃社会科学,2006(1).
9.张庆华.中国土地法操作实务[M].法律出版社,2004.,
1.程久苗.农村集体建设用地流转制度的创建.南京农业大学学报,2002,25(3):89-94
2.陈荣清,纪昌品,陈竹安.农村集体建设用地流转的思考.城乡建设,2004(12):26-27
3.蔡育天.兼顾农民现实和长远利益-以基础设施建设征用集体土地为列,《中国土地》,2001.03
4.陈利根.关于集体建设用地流转制度构建的探讨,全国第二次土地制度创新座谈会交流材料
5.谌种华,于正林.农村集体建设用地流转的法制探讨.南方农村,2005(2):42-44
6.郭洁.关注集体土地使用权的流转---集体建设用地使用权流转中的法律制度探析.党政干部学
7.顾海英,赵德余.农村集体建设用地流转的法律与产权问题.农业经济问题,2003(10):63-66
8.国土资源部土地利用管理司.集体建设用地流转调研报告,2001.
9.胡存智.创建制度流转-对集体建设用地流转的几点思考,《中国土地》,2001.03
10..甘藏春,束伟星.全力打造新机制-谈农民集体所有建设用地制度改革,《中国土地》,2001.03
11.何潇.对建立我国农民集体所有建设用地使用权流转制度的法律探讨:[硕士学位论文].北京:中央民族大学,2005
12.胡玉贤.关于创建集体建设用地流转新制度的若干思考.资源·产业,2003,5(2):3-5
13.刘宪水.找准问题探讨对策--对集体建设用地使用权流转的思考.中国土地,2002(5):17-18
14.李植斌.农村集体建设用地流转研究.国土资源科技管理,2003(3):16-18刊,2002(5):41-42
15.李晓,徐友全.集体建设用地隐性流转问题研究[J].理论探讨,2005(9).
16.王权典.农村集体建设用地使用权流转法律问题研析[J].华南农业大学学报社科版),2006(1).
17.杨俊孝等.新疆农村集体建设用地市场建立的客观现实分析,《新疆农业大学学报》,2000.01
18.叶伦文,黄利宏,艾南山.农村集体建设用地自发流转的原因探讨[J].国土资源科技管理,2003(3).
1.Stigler G J.Theory of Price.third edition.New York:The Macmillan Company,1996
1.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》
2 参见《中国经济日报》(2005-09-29)之“广东建设用地流转面临诸多难点”一文。
3 参见《光明观察》(2005-09-26)之刘海明、刘世强“‘新土地革命':挑战国法权威?”一文。
4 根据王松林《用制度规范和引导--关于集体建设用地流转的思考》(载于《中国土地》2001年第3期)的有关数据计算而来
5 刘允洲.制度创新之路--农村集体建设用地流转管理实践与理论.人民日报出版社。
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8 《土地管理法》第四十三条 “任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
9 《土地管理法》第六十二条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
10 2007年7月12日的《南方周末》
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21 参见孙佑海:《土地流转制度研究》,中国大地出版社.200l版,第251-255页。
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23 马三喜:《农村集体非农建设用地流转法律制度设计中的若干问题》,载《理论与研究》,2006(11)
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25 郭洁:《土地资源保护与民事立法研究》,法律出版社2002版,第294页。
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4.陈利根.关于集体建设用地流转制度构建的探讨,全国第二次土地制度创新座谈会交流材料
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9.胡存智.创建制度流转-对集体建设用地流转的几点思考,《中国土地》,2001.03
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11.何潇.对建立我国农民集体所有建设用地使用权流转制度的法律探讨:[硕士学位论文].北京:中央民族大学,2005
12.胡玉贤.关于创建集体建设用地流转新制度的若干思考.资源·产业,2003,5(2):3-5
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14.李植斌.农村集体建设用地流转研究.国土资源科技管理,2003(3):16-18刊,2002(5):41-42
15.李晓,徐友全.集体建设用地隐性流转问题研究[J].理论探讨,2005(9).
16.王权典.农村集体建设用地使用权流转法律问题研析[J].华南农业大学学报社科版),2006(1).
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