房地产投资信托（REITs）研究
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摘要
随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛
的发展趋势，作为资金密集型产业，房地产业蓬勃的发展态势强力推进着我国房地产金
融的创新。“房地产投资信托（REITS）”一个具有百年历史，五十年发展的国际金融新
工具，在中国开始引起广泛关注。甚至有专家预测：房地产投资信托将成为我国二十一
世纪最重要的金融创新之一。
房地产投资信托，英文“Real Estate Investment Trusts”,以下简称为 REITs，是
一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或
机构，进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。
现阶段发展 REITs 对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的意义：可以为房
地产业提供新的融资渠道；可以减少银行经营风险；可以促进房地产业内竞争，优化资源配
置；可以促进房地产公司改善治理结构；可以为社会大众资本开辟新的投资渠道；可以改善
和提高长期收益性地产的流动性；可以改善和提高房地产业的信息透明度；可以完善我国金
融体制。
该论文力图在探究 REITs 的经济金融理论及实践渊源的基础上，澄清 REITs 的概念、特
点、类型、基本运作模式及功能和作用等 REITs 的基本理论问题；在结合各国 REITs 实际运
作经验的基础上，深入研究 REITs 的投资者、经营管理模式、投资对象、信息披露和监管以
及发行(IPO、SEO)等 REITs 运作过程中的几个关键问题；并在仔细分析我国 REITs 的现状、
障碍以及可行性的基础上，得出我国发展 REITs 应该采用的战略和模式。
在文章的重中之重----“中国 REITs(以下简称 C---REITs)模式的构想”一章，作者首先
提出了“阶段发展、多元组合、适度超前、国际接轨”的发展战略定位，并分别分析了与我
国发展 REITs 有关的发起（人）模式、投资主体构成、投资方向、组织结构与类型、运作模
式和管理模式等问题，提出了“为 REITs 进入实施运作创造必要的法律环境”等建立和发展
我国 REITs 的相关政策建议。
Under the conditions of the globalization and the quick development of the
Chinese economy, there appears to be a quickly-development tendency in the
Chinese real estate industry. Since the real estate industry is a fund-sensitive
industry, the tendency of the industry call for the financial innovation in the Chinese
real estate industry. Recently, a tool of the financial innovation in the real estate
industry called “REITs”(the abbreviation of the Real Estate Investment Trusts) has
been quickly developed worldwide, and attracted the attentions of the relative
experts in the industry. According to the authoritative forecast, REITs will be one of
the most important innovations of our country during the 21st century.
We can comprehend the REITs as a kind of trust, by which many investors’
money, which will be leaved unused during one period, is gathered to set up a
organizations, whose main works is to invest money in the real estate, manage these
assets, and at the end of the investment, as the return of the money, the investors
share the return of the investments in the real estate assets.
There are many meanings for the development of the real estate industry,
investors and financial system to currently promote REITs in our country. It can
supply new fund for realty enterprise. It can decrease management risk from banks.
It can promote the competition among the realty enterprises. It can make resources
allocated suitably. It can promote realty enterprises to enhance management level. It
can provide a new investment choice for the capital from the public. It can improve
the liquidity of the realty assets. It is beneficial to make information from real estate
industry more transparent. It can improve financial system in our country.
This article mainly includes three parts. In the first part, the author dissertates
the basic theory about REITs, such as definition, characteristics, categories, and
functions etc, explores the origination and evolution of REITs, and discusses some
relative economic and financial theory. In the second part, by exploring the practical
run of REITs worldwide, the author researches the law of the development about the
law regulations, framework, management style, the subject, object and supervision
of REITs in every country. Finally, the author analyzes the factors which can affect
the development of REITs in china, and make some conclusions about how to
develop REITs in china.
The ninth chapter is the most important chapter in this article. In this chapter,
the author mainly discusses about how to develop REITs in china. In the beginning
of this chapter, the author makes a strategy for the development of REITs in china.
Followingly, the author dissertates some concerns about REITs, which refer to
initiation mode, the subject and object of REITs, frameworks and management mode
etc. Finally, The author gives some policy suggestions about how to develop REITs
in china.
的发展趋势，作为资金密集型产业，房地产业蓬勃的发展态势强力推进着我国房地产金
融的创新。“房地产投资信托（REITS）”一个具有百年历史，五十年发展的国际金融新
工具，在中国开始引起广泛关注。甚至有专家预测：房地产投资信托将成为我国二十一
世纪最重要的金融创新之一。
房地产投资信托，英文“Real Estate Investment Trusts”,以下简称为 REITs，是
一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或
机构，进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。
现阶段发展 REITs 对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的意义：可以为房
地产业提供新的融资渠道；可以减少银行经营风险；可以促进房地产业内竞争，优化资源配
置；可以促进房地产公司改善治理结构；可以为社会大众资本开辟新的投资渠道；可以改善
和提高长期收益性地产的流动性；可以改善和提高房地产业的信息透明度；可以完善我国金
融体制。
该论文力图在探究 REITs 的经济金融理论及实践渊源的基础上，澄清 REITs 的概念、特
点、类型、基本运作模式及功能和作用等 REITs 的基本理论问题；在结合各国 REITs 实际运
作经验的基础上，深入研究 REITs 的投资者、经营管理模式、投资对象、信息披露和监管以
及发行(IPO、SEO)等 REITs 运作过程中的几个关键问题；并在仔细分析我国 REITs 的现状、
障碍以及可行性的基础上，得出我国发展 REITs 应该采用的战略和模式。
在文章的重中之重----“中国 REITs(以下简称 C---REITs)模式的构想”一章，作者首先
提出了“阶段发展、多元组合、适度超前、国际接轨”的发展战略定位，并分别分析了与我
国发展 REITs 有关的发起（人）模式、投资主体构成、投资方向、组织结构与类型、运作模
式和管理模式等问题，提出了“为 REITs 进入实施运作创造必要的法律环境”等建立和发展
我国 REITs 的相关政策建议。
Under the conditions of the globalization and the quick development of the
Chinese economy, there appears to be a quickly-development tendency in the
Chinese real estate industry. Since the real estate industry is a fund-sensitive
industry, the tendency of the industry call for the financial innovation in the Chinese
real estate industry. Recently, a tool of the financial innovation in the real estate
industry called “REITs”(the abbreviation of the Real Estate Investment Trusts) has
been quickly developed worldwide, and attracted the attentions of the relative
experts in the industry. According to the authoritative forecast, REITs will be one of
the most important innovations of our country during the 21st century.
We can comprehend the REITs as a kind of trust, by which many investors’
money, which will be leaved unused during one period, is gathered to set up a
organizations, whose main works is to invest money in the real estate, manage these
assets, and at the end of the investment, as the return of the money, the investors
share the return of the investments in the real estate assets.
There are many meanings for the development of the real estate industry,
investors and financial system to currently promote REITs in our country. It can
supply new fund for realty enterprise. It can decrease management risk from banks.
It can promote the competition among the realty enterprises. It can make resources
allocated suitably. It can promote realty enterprises to enhance management level. It
can provide a new investment choice for the capital from the public. It can improve
the liquidity of the realty assets. It is beneficial to make information from real estate
industry more transparent. It can improve financial system in our country.
This article mainly includes three parts. In the first part, the author dissertates
the basic theory about REITs, such as definition, characteristics, categories, and
functions etc, explores the origination and evolution of REITs, and discusses some
relative economic and financial theory. In the second part, by exploring the practical
run of REITs worldwide, the author researches the law of the development about the
law regulations, framework, management style, the subject, object and supervision
of REITs in every country. Finally, the author analyzes the factors which can affect
the development of REITs in china, and make some conclusions about how to
develop REITs in china.
The ninth chapter is the most important chapter in this article. In this chapter,
the author mainly discusses about how to develop REITs in china. In the beginning
of this chapter, the author makes a strategy for the development of REITs in china.
Followingly, the author dissertates some concerns about REITs, which refer to
initiation mode, the subject and object of REITs, frameworks and management mode
etc. Finally, The author gives some policy suggestions about how to develop REITs
in china.
引文
〔1〕 曹建元主编：《信托投资学》，上海财经大学出版社，2004.6
〔2〕 中国人民大学信托与基金研究所：《中国基金业发展报告》（1991-2003），中国经济出
版社，2004.6
〔3〕 陈湛匀编著：《国际金融－理论 实务 案例》，立信会计出版社，2004.8
〔4〕 Philip Molyneux/Nidal Shamroukh 著、冯健/杨娟/张玉仁等译、周业安校：《金融创新》，
中国人民大学出版社，2003
〔5〕 牛凤瑞主编：《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2004.6
〔6〕 国家信息中心中国经济信息网编著：《中国行业发展报告－房地产业》，中国经济出版
社，2004.3
〔7〕 罗松山著：《投资基金与金融体制变革》，经济管理出版社，2003
〔8〕 毛志荣：《房地产投资信托基金研究》，深圳证券交易所综合研究所，2004.1.16 深证
综研字第 0089 号
〔9〕 中国人民大学信托与基金研究所：《信托与基金研究》期刊
〔10〕 南方周末：《谁将领跑商业银行资产证券化》，2005.2.3
〔11〕 Su Han Chan/John Erickson/Ko Wang 著、刘洪玉/黄英等译：《房地产投资信托－结构、
绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004.5
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〔14〕 张超，房地产投资基金——推进房地产业发展的新亮点，[硕士学位论文]， 北京：
首都经贸大学，2001 社
〔15〕 房地产投资信托模式在中国运作问题的探讨 章小虎. 对外经济贸易大学.
2004-05-01
〔16〕 刘洪玉：《美国房地产投资信托发展的经验》，首届中国房地产金融高峰论坛
〔17〕 房地产投资信托（REITs）研究 刘东. 重庆大学. 2003-04-03
〔18〕 韩旭：建立房地产投资信托法律制度—完善我国房地产金融体制，对外经济贸易大学.
2004-04-01
〔19〕 王开国等编著：《资产证券化论》，上海财金大学出版社，1999
〔20〕 冯彬、常全战、任建设等主编：《房地产金融概论》，中国金融出版社
〔21〕 王进才：《房地产金融：资本市场中的新亮点》，中国财政出版社，1998
〔22〕 我国房地产投资信托基金发展研究 崔天生. 天津大学. 2004-01
〔23〕 曹建元主编：《房地产金融概论》，上海财金大学出版社，1997
〔24〕 霍津义主编：《中国信托业理论与实务研究》，天津人民出版社，2003 年
〔25〕 罗龙昌主编:《房地产经营管理》，暨南大学出版社 1997 年版;
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172
〔32〕 Paul A.Samuelson/William D.Nordhaus ：《 Econoics 》， seventeenth edition ，
McGraw-Hill/Irwin， 2001
〔33〕 王爱俭：《金融创新工具交易》，天津大学出版社，1997.1
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