我国集体建设用地使用权流转制度研究
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摘要
随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，市场经济体系的不断发展和完
善，土地作为生产要素的重要组成部分，越来越备受人们的关注。我国农村集体
建设用地总量已经超过2.7亿亩，相当于城镇国有建设用地的5倍。与此同时，
随着我国城镇化和现代化建设的不断推进，建设用地需求量很大，但又不可能通
过大量占用农地，特别是耕地来解决城镇建设用地。因此，迫切需要集体建设用
地的入市。但是在我国集体建设用地使用权作为最具有经济价值和经济效益的财
产权利之一，其流转交易却受到我国政策法律的诸多限制，造成集体建设用地自
发无序流转大量存在。现实中存在的问题与矛盾相当突出，主要包括：1、集体
土地所有权及其主体的模糊不清2、集体土地产权权能的缺陷3、现行法律规定
的不健全导致集体建设用地市场发育不规范4、现行征地制度的不合理5、集体
建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间存在矛盾6、农
村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基
地被动连同私房买卖现象之间的矛盾7、集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使
用的随意性之间的矛盾。针对这些矛盾，作者提出了相应的完善建议：1、理顺
集体土地产权关系，构建完整的集体土地产权体系2、改革现行土地征地制度3、
实现集体建设用地有偿使用4、明确集体建设用地流转的条件和适当扩大流转范
围5、适当限定流转的土地用途6、规范流转的主要方式7、规范宅基地使用权
流转8、合理分配集体建设用地流转的土地收益，保障农民土地财产权9、确定
集体建设用地流转最低保护价10、流转要与小城镇建设有机结合11、确保对土
地的统一规划管理，做好集体建设用地使用权流转的相关工作12、以制度创新
为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章。
With the development of market system of socialism. Land, as one of the most important productive elements, has attracted more and more people's attention .The total amount of collective constructive land of our country has surpassed 270 million acres. The amount is five times bigger than the amount of city's land. At the same time, as the modernization and urbanization are keeping propelling, There is a large demand of constructive land, But it can't be dealt by occupying the farmland, even the ploughland , Therefore the collective construction land of our country is wanted to put into the market urgently. Collective construction land of our country is one of the valuable property. However it was restricted to transfer by many laws and regulations, which caused much transferring illegally .The problems and contradiction are rather showy, including:
1.The ownership and subjects are indefinite. 2.The functions of collective constructive land are incomplete.
3.The using unsound legal regulations give rise to the unregulated of collective construction land of our country market 4.The present system of expropriating land is unreasonable
5.There is contradiction between the oneness of transferring body of collective construction land of our country and the demand of diversity in the transferring direction.
6.The contradiction between the land and the house were sold as the large number of farmers come to the city and the rigid regulation of one registered household. 7.The contradiction between the lack of the collective property and the using discretion of collective construction land of our country profit
Referring to such contradiction. The author propose the corresponding advice: 1.Build solid ownership system of collective construction land of our country 2.Reform the present system of expropriating land
3. Achieve using collective construction land of our country by spending money. 4.Make clear of the condition of transferring and expend the scope of transferring properly. 5.Definite the purpose of transferring of collective construction land of our country
6.Regulate the main measures of transferring
7.Regulate transferring of utilizing right on house land
8. Allocate the transferring income of collective construction land of our country
9. Make the lowest protective price of collective construction land of our country
10. Make the combination between transferring and small town construction
11.Do other related work to make the collective construction land of our country
perfect
12.Create the systems, administrate under law, enact related regulations as fast as
possible
善，土地作为生产要素的重要组成部分，越来越备受人们的关注。我国农村集体
建设用地总量已经超过2.7亿亩，相当于城镇国有建设用地的5倍。与此同时，
随着我国城镇化和现代化建设的不断推进，建设用地需求量很大，但又不可能通
过大量占用农地，特别是耕地来解决城镇建设用地。因此，迫切需要集体建设用
地的入市。但是在我国集体建设用地使用权作为最具有经济价值和经济效益的财
产权利之一，其流转交易却受到我国政策法律的诸多限制，造成集体建设用地自
发无序流转大量存在。现实中存在的问题与矛盾相当突出，主要包括：1、集体
土地所有权及其主体的模糊不清2、集体土地产权权能的缺陷3、现行法律规定
的不健全导致集体建设用地市场发育不规范4、现行征地制度的不合理5、集体
建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间存在矛盾6、农
村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基
地被动连同私房买卖现象之间的矛盾7、集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使
用的随意性之间的矛盾。针对这些矛盾，作者提出了相应的完善建议：1、理顺
集体土地产权关系，构建完整的集体土地产权体系2、改革现行土地征地制度3、
实现集体建设用地有偿使用4、明确集体建设用地流转的条件和适当扩大流转范
围5、适当限定流转的土地用途6、规范流转的主要方式7、规范宅基地使用权
流转8、合理分配集体建设用地流转的土地收益，保障农民土地财产权9、确定
集体建设用地流转最低保护价10、流转要与小城镇建设有机结合11、确保对土
地的统一规划管理，做好集体建设用地使用权流转的相关工作12、以制度创新
为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章。
With the development of market system of socialism. Land, as one of the most important productive elements, has attracted more and more people's attention .The total amount of collective constructive land of our country has surpassed 270 million acres. The amount is five times bigger than the amount of city's land. At the same time, as the modernization and urbanization are keeping propelling, There is a large demand of constructive land, But it can't be dealt by occupying the farmland, even the ploughland , Therefore the collective construction land of our country is wanted to put into the market urgently. Collective construction land of our country is one of the valuable property. However it was restricted to transfer by many laws and regulations, which caused much transferring illegally .The problems and contradiction are rather showy, including:
1.The ownership and subjects are indefinite. 2.The functions of collective constructive land are incomplete.
3.The using unsound legal regulations give rise to the unregulated of collective construction land of our country market 4.The present system of expropriating land is unreasonable
5.There is contradiction between the oneness of transferring body of collective construction land of our country and the demand of diversity in the transferring direction.
6.The contradiction between the land and the house were sold as the large number of farmers come to the city and the rigid regulation of one registered household. 7.The contradiction between the lack of the collective property and the using discretion of collective construction land of our country profit
Referring to such contradiction. The author propose the corresponding advice: 1.Build solid ownership system of collective construction land of our country 2.Reform the present system of expropriating land
3. Achieve using collective construction land of our country by spending money. 4.Make clear of the condition of transferring and expend the scope of transferring properly. 5.Definite the purpose of transferring of collective construction land of our country
6.Regulate the main measures of transferring
7.Regulate transferring of utilizing right on house land
8. Allocate the transferring income of collective construction land of our country
9. Make the lowest protective price of collective construction land of our country
10. Make the combination between transferring and small town construction
11.Do other related work to make the collective construction land of our country
perfect
12.Create the systems, administrate under law, enact related regulations as fast as
possible
引文
1．梁慧星主编．中国物权法草案建议稿 条文、说明、理由与参考立法例。北京．社会科学文献出版社，2000年版
2．王卫国主编．中国土地权利的法制建设．北京．中国政法大学出版社，2002年版
3．王利明主编．物权法专题研究．吉林．吉林人民出版社，2001．3
4．江平主编．中国土地地立法研究．北京．中国政法大学出版社，1999．5
5．肖国兴，肖乾刚主编．自然资源法．北京．法律出版社，1999．10
6．郭洁著．土地资源保护与民事立法研究．北京．法律出版社，2002．1
7．赵相林主编．政法评论．北京：中国政法大学出版社，2001．2
8．刘光远，王志彬主编．新编土地法教程．北京．北京大学出版社，1999．11
9．孙宪忠著．论物权法．北京．法律出版社．2001．10
10．王利明著．物权法论．北京．中国政法大学出版社，1998．7
11．梁慧星著．民法总论．北京．法律出版社．1997．3
12．金夏萍．集体土地产权制度建设与非农建设用地流转探讨．中国土地管理，2000．3
13．温世洋．集体所有土地诸物权形态剖析．中国土地，2001．6
14．张素琴，严政．浙江省农村集体建设用地流转的现状与对策．地产科学，1999．3
15．徐莉莉．集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾．中国地产。2000．3
16．甘藏春，束伟星。谈农民集体所有建设用地制度改革．中国土地，2001，3
17．李枫．集体建设用地使用制度亟待改革．中国土地．2001．3
18．马良平，米祖明．昆明农村集体建设用地流转探视．中国地产，2003．1
19．陈挺．2.7亿亩集体建设用地入世风暴．21世纪经济报．中国地产．1999．7
20．朱剑云．论集体上地使用权转让的法律依据、问题产生的原因及层次性．土地经济，2000．5
21．黄小虎．政府如何保护农民的土地财产权．中国经济，2003．1
22．黄小虎．征地制度改革的经济学思考．地政研究，2002．5
23．甘藏春．加快集体土地权利结构建设．中国土地，2001．7
24．王永红．尊重农民土地财产权．中国土地，2001．7
25．王松林．用地制度规范和引导．中国土地学》，2001．3
26．卢吉勇，陈利根．集体非农建设用地流转的主体与收益分配．中国土地，2002．5
27．李珍贵，美国土地征用制度．中国土地，2001．4
28．束雷．英国土地利用与管理．中国土地，2002．2
29．叶红玲，姜爱林．苏州市集体建设用地流转的调查．中国土地学，2000．11
30．江民．浙江省集体建设用地流转试点报告．中国土地，2002．11
31．杨任远．还权于民，推动流转．中国土地学，2002．11
32．李屏．在规范中创新-福建省集体建设用地流转试点报告．中国土地，2002．11
33．刘思易．湖州市集体建设用地使用管理的实践与思考．中国土地，2002．11
34．张文根．吴维群．集体非农土地流转管理思考．中国土地，2000．8
35．甘藏春．刘兆年．我国的土地使用权．中国土地学，1998．7
36．王民忠．聚焦集体建设用地流转试点进展及制度设计．中国土地，2002．11
37．计放军．面对我国土地资源开发利用的法律政策分析．《地产科学，1999．10
38．吴明．论集体建设用地使用权的价格鉴定．土地科学，1998．7
39．温铁军．土地制度创新思考．中国土地，1998．5
40．米健．用益权的实质及现实思考。政法论坛，1999．4
41．韩松．论土地法律制度体系．政法论坛，1999．5
42．金俭．关于农村集体土地使用制度改革的法律思考．政治与法律，1995．4
43．苏国栋．改革需要流转，管理亟待规范．土地月刊，2001．5
44．孙宪忠．论不动产物权登记．中国法学，1996．5
45．崔建远土地上的权利群论纲．中国法学，1999，2
2．王卫国主编．中国土地权利的法制建设．北京．中国政法大学出版社，2002年版
3．王利明主编．物权法专题研究．吉林．吉林人民出版社，2001．3
4．江平主编．中国土地地立法研究．北京．中国政法大学出版社，1999．5
5．肖国兴，肖乾刚主编．自然资源法．北京．法律出版社，1999．10
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9．孙宪忠著．论物权法．北京．法律出版社．2001．10
10．王利明著．物权法论．北京．中国政法大学出版社，1998．7
11．梁慧星著．民法总论．北京．法律出版社．1997．3
12．金夏萍．集体土地产权制度建设与非农建设用地流转探讨．中国土地管理，2000．3
13．温世洋．集体所有土地诸物权形态剖析．中国土地，2001．6
14．张素琴，严政．浙江省农村集体建设用地流转的现状与对策．地产科学，1999．3
15．徐莉莉．集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾．中国地产。2000．3
16．甘藏春，束伟星。谈农民集体所有建设用地制度改革．中国土地，2001，3
17．李枫．集体建设用地使用制度亟待改革．中国土地．2001．3
18．马良平，米祖明．昆明农村集体建设用地流转探视．中国地产，2003．1
19．陈挺．2.7亿亩集体建设用地入世风暴．21世纪经济报．中国地产．1999．7
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21．黄小虎．政府如何保护农民的土地财产权．中国经济，2003．1
22．黄小虎．征地制度改革的经济学思考．地政研究，2002．5
23．甘藏春．加快集体土地权利结构建设．中国土地，2001．7
24．王永红．尊重农民土地财产权．中国土地，2001．7
25．王松林．用地制度规范和引导．中国土地学》，2001．3
26．卢吉勇，陈利根．集体非农建设用地流转的主体与收益分配．中国土地，2002．5
27．李珍贵，美国土地征用制度．中国土地，2001．4
28．束雷．英国土地利用与管理．中国土地，2002．2
29．叶红玲，姜爱林．苏州市集体建设用地流转的调查．中国土地学，2000．11
30．江民．浙江省集体建设用地流转试点报告．中国土地，2002．11
31．杨任远．还权于民，推动流转．中国土地学，2002．11
32．李屏．在规范中创新-福建省集体建设用地流转试点报告．中国土地，2002．11
33．刘思易．湖州市集体建设用地使用管理的实践与思考．中国土地，2002．11
34．张文根．吴维群．集体非农土地流转管理思考．中国土地，2000．8
35．甘藏春．刘兆年．我国的土地使用权．中国土地学，1998．7
36．王民忠．聚焦集体建设用地流转试点进展及制度设计．中国土地，2002．11
37．计放军．面对我国土地资源开发利用的法律政策分析．《地产科学，1999．10
38．吴明．论集体建设用地使用权的价格鉴定．土地科学，1998．7
39．温铁军．土地制度创新思考．中国土地，1998．5
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41．韩松．论土地法律制度体系．政法论坛，1999．5
42．金俭．关于农村集体土地使用制度改革的法律思考．政治与法律，1995．4
43．苏国栋．改革需要流转，管理亟待规范．土地月刊，2001．5
44．孙宪忠．论不动产物权登记．中国法学，1996．5
45．崔建远土地上的权利群论纲．中国法学，1999，2