住宅小区业主区分所有权问题研究
|
摘要
社会经济飞速发展引发的城市人口激增、上地资源短缺等问题，以及社会成员之间愈渐复杂紧密的联系，推动现代社会的居住模式发生了不可逆转的改变，即原先分散在独立住宅的社会成员，转而住进了“数户合一楼”、“数楼合一地”的建筑之中，社会群体对同一土地、建筑物以及配套设施设备等资源的共享成为必然。因此，同一土地、建筑物及其附属物之上原本单一的权利不得不分割出多个单元权利，并由多个成员个体分别享有。这便构成了建筑物区分所有权，以及住宅小区业主区分所有权产生的现实基础。
《物权法》虽确认了“业主的建筑物区分所有权”，业主区分所有权利保护有所改观，但有关业主区分所有权利的司法实践仍存疑义，业主直面“业主的建筑物区分所有权”仍感到困惑，法律条文设计与民众法律意识发生裂痕，业主区分所有权利并未得到期待中的落实。本文尝试以“住宅小区业主区分所有权”行使的法律规范和法律保护为切入点及核心，从民法学的视角，对其进行审视，并作一较为深刻的探讨与研究。自上世纪八十年代，我国深圳市成立了第一家物业服务公司至今，我国物业管理已走过二十多个年头，但我国物业管理仍未形成良性、完善的运作机制。现实生活中，物业管理关系混乱，物业服务公司不能经济有效地实现物业管理的目的，因物业管理产生的纠纷层出不穷。因此，本文通过分析物业管理的法理基础，即“业主的区分所有权”，以及我国物业管理目前存在的种种弊端，旨在探求消解业主区分所有权行使与物业管理服务之间的矛盾，为营造健康、和谐、良性的居住环境提供法治的保障。
本文共分为五章，其内容概要如下：
第一章建筑物区分所有权通论。本章首先从建筑物所有权区分的理论入手，从建筑物区分所有权的历史沿革、建筑物区分所有权的概念选择与立法模式、我国的建筑物所有权理论和立法例分析入手，明确建筑物区分所有权的性质和类型，阐明建筑物区分所有权制度产生的一般理论。
第二章住宅小区业主区分所有权的内容。首先对“住宅小区”、“业主”、“建筑区划与公共服务设施”等相关概念的界定，进而论述“业主区分所有权”由业主房屋专有权、业主共有权和业主成员权三部分构成，其中业主共有权包括共有部分持份权和住宅区共有权两部分，扩大了基于住宅区业主的法律关系的调整范围和建筑物区分所有权的权利主体范围与权利客体范围，更利于建构一个体系完备、形式理性的现代住宅所有权制度。
第三章物业管理。物业管理立法兴起于19世纪，在20世纪获得了重大的发展。立法发展的主要动因是两次世界大战导致的住房危机和随后的建筑物重建、新建及建筑区分所有法律观念的发展。2003年9月1日国务院正式颁布实施的《物业管理条例》为物业管理中业主权利的法律保护实现了统一立法。但我国目前并没有形成具有特色的物业管理立法模式，还需要对域外的物业管理法律立法模式加以借鉴和参考。本章对国内及域外的物业管理制度进行了梳理和总结，对物业管理法律制度进行了理论分析，并具体阐述了住宅小区的物业管理服务的方式、内容、规约和费用。
第四章物业管理服务与业主区分所有权行使之间的冲突。经济的发展和社会的需要使物业管理公司的出现成为必然，但随之而来的是小区业主与物业管理公司之间关于物业服务瑕疵方面产生的矛盾，由此引发了对建筑物区分所有权以及以建筑物区分所有权为基础的业主自治问题和物业服务合同的性质及特征等问题的思考。本篇章分析了此种冲突的特点和原因，列举了前期物业服务造成的冲突、物业服务企业违反合同义务造成的冲突、业主违反义务造成的冲突三种典型冲突类型，分析了各种冲突产生的原因、域外的考察与借鉴、目前我国的立法现状和对策建议。基于对双方当事人权利义务关系划分的讨论，对物业服务纠纷的立法、司法现状进行分析并针对此类现实问题提出了反思。笔者通过定性分析研究方法中归纳、演绎、概括的思维方法，依照从微观到宏观，从个别问题到整体把握的结构功能范式的研究逻辑，为此类冲突解决机制的建立提供了建设性意见。
第五章完善住宅小区业主区分所有权制度的建议。随着建筑物区分所有权的确立，那么，对区分所有建筑物的管理进行立法就成了其逻辑必然，这也是法律对社会变迁的一种应有反应。从提升物业服务立法层次和效力，并确立物业服务管理法模式和物业服务合同的名名称十分重要。另外，要建立物业管理监督制度，完善业主的救济制度，例如通过肯定业主的抗辩权，实施递进式的举证责任等方式完善单个业主救济途径实施递进式的举证责任等。本章主要从完善我国物业管理法律体系、建立物业管理监督制度、构建业主区分所有权的救济体系三个角度提出设想和建议，以期更好地解决物业管理服务与业主区分所有权行使之间的冲突、弥补我国物业管理法律制度的不足，进而完善住宅小区业主区分所有权制度。
The increasing urban population caused by social and economic development,shortage of land resources, as well as the more complicated and much closerrelationship among social members, promote the irreversible change of living patternin modern society, namely, social members, originally dispersed in individual houses,move into architectures with several homes sharing one architecture or severalarchitectures sharing one land. It is inevitable for social communities to share one land,one building and relevant facilities or other resources. Therefore, the original singleright attached to the same land, buildings and their appendages has to be segmentalizedinto multiple unit rights, and respectively enjoyed by several member entities. This isthe realistic basis of distinguished ownership of building and distinguished rights ofowners in residential region.
" Property law " recognized " Divisional Ownership of building ", and theprotection of rights of divisional ownership has been improved in some way. Howeverthere are still problems in judicial practices, owners are confused in front of "Divisional Ownership of Buildings” and there is crack between the legal frameworkdesign and people's law sense, the distinguished rights has not been implemented asexpected. This article attempts to take the legal clause and legal protection of "residential condominium owners " as core and starting point, conduct inspection andmake a deep discussion and research from civil law perspective. Since the nineteeneighties, when Shenzhen established the first property Service Corporation, propertymanagement in China has gone through more than20years, but China's propertymanagement has not formed the benign, perfect operation mechanism. In real life,property management relationship is in a mass, property service corporation can noteconomically and effectively achieve the purpose of property management, as a result, property management disputes emerge in an endless stream. Therefore, this paperanalyzes the law theory of property management,"the condominium ownership ofowners ", as well as the disadvantages in the existing property management, aiming toexplore the digestion of contradictions between owner ownership and exercise ofproperty management services, and to provide the safeguard of law for creating ahealthy, harmonious, healthy living environment.
This paper is divided into five chapters, and contents are summarized as follows：
Chapter One Divisional ownership of buildings in general. This chapterdiscusses the theory and history of distinction ownership of the buildings, the conceptselection and legislative mode of distinction between ownership of the building, andtheories and legislation of condominium ownership in our country, specifying thenature and types of divisional ownership, and clarifying condominium ownershipsystem produced by general theory.
Chapter Two The Content of divisional rights of ownership in residentialquarters. First defines related concepts as "residential area "," owner "," constructionplanning and public service facilities” such as ", and then discusses the three consistingparts of " condominium ownership " which are the exclusive right, co-ownership andrights of membership. The co-ownership part is comprised by rights of share holdingand co-ownership of residential place, expanding the law-adjusting area of legalrelationships in residential region as well as range of subject and object of divisionalownership, which is more conducive to construct a modern residential ownershipmechanism of comprehensive system and rational form.
Chapter Three Property management. Property management legislation arose innineteenth Century, and in twentieth Century achieved significant development. Themain reason of Legislation development was the housing crisis caused by the twoWorld War and the subsequent reconstruction of buildings, new construction and legalidea development of divisional ownership.." People's Republic of China Property Law" passed on March16,2007established the division of ownership of buildings; onSeptember1,2003the State Council promulgated the " property management regulations ", which achieved a unified legislation for protection of owners rights inproperty management. At present there is no characteristic legislation mode of propertymanagement in our country, and there is also the need to refer to foreign legislationmode of property management.
Chapter Four Conflicts between property management service and exercise ofcondominium ownership. The economic development and the social need make theappearance of Property Management Company inevitable, but sequently contradictionsbetween owners and Property Management Company on the property service flawfollow, which leads to the reflection on owners autonomy based on divisionalownership and the nature and characteristics of property services. This text analyzesthe characteristics and the causes of the conflict, enumerates three typical types ofconflicts which are early period of property services conflicts, property servicescompanies breaching contract obligation conflict, and the conflict by owners breachingthe obligation of contract, as well as analyzing the various causes of conflict, foreignstudy and reference, the present legislation of our country and Countermeasuressuggestion. Based on the discussion on division of rights and obligations relationshipbetween the two parties, analysis on legislation of property management disputes andjudicial status quo, the article raises reflection on such actual problems. The authorofferres constructive opinions on building conflict resolution mechanism, through themethod of deductive, inductive generalization in qualitative analysis research method,following the research logic of the paradigm of structure and function from micro tomacro and from individual to general.
Chapter Five Suggestions on complementing system of distinguished ownershipof residential quarter owners. With the establishment of the division of ownership ofbuildings, then, legislation of distinguished buildings management has become theinevitable logic, which is also the proper response of law to social change. It is veryimportant to elevate the legislative level and effectiveness of property services, toestablish legislation mode of property services management and to confirm the nameof property services contract. In addition, it is also necessary to establish a property management supervision system, and to complement owner relief system, such as tocomplement the individual owner relief route by confirming owners’ rights to defendand implementing progressive burden of proof.
《物权法》虽确认了“业主的建筑物区分所有权”，业主区分所有权利保护有所改观，但有关业主区分所有权利的司法实践仍存疑义，业主直面“业主的建筑物区分所有权”仍感到困惑，法律条文设计与民众法律意识发生裂痕，业主区分所有权利并未得到期待中的落实。本文尝试以“住宅小区业主区分所有权”行使的法律规范和法律保护为切入点及核心，从民法学的视角，对其进行审视，并作一较为深刻的探讨与研究。自上世纪八十年代，我国深圳市成立了第一家物业服务公司至今，我国物业管理已走过二十多个年头，但我国物业管理仍未形成良性、完善的运作机制。现实生活中，物业管理关系混乱，物业服务公司不能经济有效地实现物业管理的目的，因物业管理产生的纠纷层出不穷。因此，本文通过分析物业管理的法理基础，即“业主的区分所有权”，以及我国物业管理目前存在的种种弊端，旨在探求消解业主区分所有权行使与物业管理服务之间的矛盾，为营造健康、和谐、良性的居住环境提供法治的保障。
本文共分为五章，其内容概要如下：
第一章建筑物区分所有权通论。本章首先从建筑物所有权区分的理论入手，从建筑物区分所有权的历史沿革、建筑物区分所有权的概念选择与立法模式、我国的建筑物所有权理论和立法例分析入手，明确建筑物区分所有权的性质和类型，阐明建筑物区分所有权制度产生的一般理论。
第二章住宅小区业主区分所有权的内容。首先对“住宅小区”、“业主”、“建筑区划与公共服务设施”等相关概念的界定，进而论述“业主区分所有权”由业主房屋专有权、业主共有权和业主成员权三部分构成，其中业主共有权包括共有部分持份权和住宅区共有权两部分，扩大了基于住宅区业主的法律关系的调整范围和建筑物区分所有权的权利主体范围与权利客体范围，更利于建构一个体系完备、形式理性的现代住宅所有权制度。
第三章物业管理。物业管理立法兴起于19世纪，在20世纪获得了重大的发展。立法发展的主要动因是两次世界大战导致的住房危机和随后的建筑物重建、新建及建筑区分所有法律观念的发展。2003年9月1日国务院正式颁布实施的《物业管理条例》为物业管理中业主权利的法律保护实现了统一立法。但我国目前并没有形成具有特色的物业管理立法模式，还需要对域外的物业管理法律立法模式加以借鉴和参考。本章对国内及域外的物业管理制度进行了梳理和总结，对物业管理法律制度进行了理论分析，并具体阐述了住宅小区的物业管理服务的方式、内容、规约和费用。
第四章物业管理服务与业主区分所有权行使之间的冲突。经济的发展和社会的需要使物业管理公司的出现成为必然，但随之而来的是小区业主与物业管理公司之间关于物业服务瑕疵方面产生的矛盾，由此引发了对建筑物区分所有权以及以建筑物区分所有权为基础的业主自治问题和物业服务合同的性质及特征等问题的思考。本篇章分析了此种冲突的特点和原因，列举了前期物业服务造成的冲突、物业服务企业违反合同义务造成的冲突、业主违反义务造成的冲突三种典型冲突类型，分析了各种冲突产生的原因、域外的考察与借鉴、目前我国的立法现状和对策建议。基于对双方当事人权利义务关系划分的讨论，对物业服务纠纷的立法、司法现状进行分析并针对此类现实问题提出了反思。笔者通过定性分析研究方法中归纳、演绎、概括的思维方法，依照从微观到宏观，从个别问题到整体把握的结构功能范式的研究逻辑，为此类冲突解决机制的建立提供了建设性意见。
第五章完善住宅小区业主区分所有权制度的建议。随着建筑物区分所有权的确立，那么，对区分所有建筑物的管理进行立法就成了其逻辑必然，这也是法律对社会变迁的一种应有反应。从提升物业服务立法层次和效力，并确立物业服务管理法模式和物业服务合同的名名称十分重要。另外，要建立物业管理监督制度，完善业主的救济制度，例如通过肯定业主的抗辩权，实施递进式的举证责任等方式完善单个业主救济途径实施递进式的举证责任等。本章主要从完善我国物业管理法律体系、建立物业管理监督制度、构建业主区分所有权的救济体系三个角度提出设想和建议，以期更好地解决物业管理服务与业主区分所有权行使之间的冲突、弥补我国物业管理法律制度的不足，进而完善住宅小区业主区分所有权制度。
The increasing urban population caused by social and economic development,shortage of land resources, as well as the more complicated and much closerrelationship among social members, promote the irreversible change of living patternin modern society, namely, social members, originally dispersed in individual houses,move into architectures with several homes sharing one architecture or severalarchitectures sharing one land. It is inevitable for social communities to share one land,one building and relevant facilities or other resources. Therefore, the original singleright attached to the same land, buildings and their appendages has to be segmentalizedinto multiple unit rights, and respectively enjoyed by several member entities. This isthe realistic basis of distinguished ownership of building and distinguished rights ofowners in residential region.
" Property law " recognized " Divisional Ownership of building ", and theprotection of rights of divisional ownership has been improved in some way. Howeverthere are still problems in judicial practices, owners are confused in front of "Divisional Ownership of Buildings” and there is crack between the legal frameworkdesign and people's law sense, the distinguished rights has not been implemented asexpected. This article attempts to take the legal clause and legal protection of "residential condominium owners " as core and starting point, conduct inspection andmake a deep discussion and research from civil law perspective. Since the nineteeneighties, when Shenzhen established the first property Service Corporation, propertymanagement in China has gone through more than20years, but China's propertymanagement has not formed the benign, perfect operation mechanism. In real life,property management relationship is in a mass, property service corporation can noteconomically and effectively achieve the purpose of property management, as a result, property management disputes emerge in an endless stream. Therefore, this paperanalyzes the law theory of property management,"the condominium ownership ofowners ", as well as the disadvantages in the existing property management, aiming toexplore the digestion of contradictions between owner ownership and exercise ofproperty management services, and to provide the safeguard of law for creating ahealthy, harmonious, healthy living environment.
This paper is divided into five chapters, and contents are summarized as follows：
Chapter One Divisional ownership of buildings in general. This chapterdiscusses the theory and history of distinction ownership of the buildings, the conceptselection and legislative mode of distinction between ownership of the building, andtheories and legislation of condominium ownership in our country, specifying thenature and types of divisional ownership, and clarifying condominium ownershipsystem produced by general theory.
Chapter Two The Content of divisional rights of ownership in residentialquarters. First defines related concepts as "residential area "," owner "," constructionplanning and public service facilities” such as ", and then discusses the three consistingparts of " condominium ownership " which are the exclusive right, co-ownership andrights of membership. The co-ownership part is comprised by rights of share holdingand co-ownership of residential place, expanding the law-adjusting area of legalrelationships in residential region as well as range of subject and object of divisionalownership, which is more conducive to construct a modern residential ownershipmechanism of comprehensive system and rational form.
Chapter Three Property management. Property management legislation arose innineteenth Century, and in twentieth Century achieved significant development. Themain reason of Legislation development was the housing crisis caused by the twoWorld War and the subsequent reconstruction of buildings, new construction and legalidea development of divisional ownership.." People's Republic of China Property Law" passed on March16,2007established the division of ownership of buildings; onSeptember1,2003the State Council promulgated the " property management regulations ", which achieved a unified legislation for protection of owners rights inproperty management. At present there is no characteristic legislation mode of propertymanagement in our country, and there is also the need to refer to foreign legislationmode of property management.
Chapter Four Conflicts between property management service and exercise ofcondominium ownership. The economic development and the social need make theappearance of Property Management Company inevitable, but sequently contradictionsbetween owners and Property Management Company on the property service flawfollow, which leads to the reflection on owners autonomy based on divisionalownership and the nature and characteristics of property services. This text analyzesthe characteristics and the causes of the conflict, enumerates three typical types ofconflicts which are early period of property services conflicts, property servicescompanies breaching contract obligation conflict, and the conflict by owners breachingthe obligation of contract, as well as analyzing the various causes of conflict, foreignstudy and reference, the present legislation of our country and Countermeasuressuggestion. Based on the discussion on division of rights and obligations relationshipbetween the two parties, analysis on legislation of property management disputes andjudicial status quo, the article raises reflection on such actual problems. The authorofferres constructive opinions on building conflict resolution mechanism, through themethod of deductive, inductive generalization in qualitative analysis research method,following the research logic of the paradigm of structure and function from micro tomacro and from individual to general.
Chapter Five Suggestions on complementing system of distinguished ownershipof residential quarter owners. With the establishment of the division of ownership ofbuildings, then, legislation of distinguished buildings management has become theinevitable logic, which is also the proper response of law to social change. It is veryimportant to elevate the legislative level and effectiveness of property services, toestablish legislation mode of property services management and to confirm the nameof property services contract. In addition, it is also necessary to establish a property management supervision system, and to complement owner relief system, such as tocomplement the individual owner relief route by confirming owners’ rights to defendand implementing progressive burden of proof.
引文
①【英】约瑟夫·斯蒂格利茨：《全球化及其不满》，机械工业出版社2004年版，第43页。
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第2页。
③陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第2页。
④《马克思恩格斯选集》第3卷，人民出版社1995年版，第143页。
①江平、米健：《罗马法基础》，中国政法大学出版社1991年版，第41页。
②【德】鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版，第635页。
③恩格斯：《论住宅问题》，人民出版社1972年版，第459页。
①陈华彬、杨文杰：《法国的建筑物区分所有权制度:历史与立法》，载《法治论丛》2007年第22卷第3期。
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第5页。
③谭峻：《建筑物区分所有权与不动产登记制度研究》，知识产权出版社2012年5月版，第16页。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第2页。
⑤【日】小沼进一：《建筑物区分所有之法理》，法律文化社1992年版，第13页。
⑥陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第6页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第2页。
②谭峻：《建筑物区分所有权与不动产登记制度研究》，知识产权出版社2012年5月版，第16页。
①Warren Freedman,Jonathan B Alter:The Law of Conduminia and Property Owners’Associations,P5-6，转引自陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第3页。
②Stephen E Barton，Carol J Silverman,COMMON INTEREST COMMUNITIES：Private Governments and the PublicInterest.Institute of Governmental Studies Press University0f California,Berkeley1994,转引自陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第3页。
③陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第134—135页。
④王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第356页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第4页。
②郑玉波：《民法物权》，台北三民书局1988年版，第182页。
③孙宪忠：《争议与思考—物权立法笔记》，中国人民大学出版社2006年版，第599页。
①陈华彬：《论建筑物区分所有权的概念》，载《法治研究》2010年第7期。
①高富平：《物权法原论》(下)，中国法制出版社2001年版，第933页。
②尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第312页。
③孙宪忠：《争议与思考—物权立法笔记》，中国人民大学出版社2006年版，第598页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第9页。
②1989年颁布，2001年修正。
①王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年7月版，第357页。
①梁慧星：《民商法论丛》法律出版社1994年版，第335页。
②张淑娟：《我国建筑物区分所有权制度》，华东政法大学2011年民商法学硕士学位论文。
③陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第95—96页。
④黎淑惠：《公寓法与社区发展》，台北新文京开发出版有限公司2004年版，第22页。
①陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第57页。
②黎淑惠：《公寓法与社区发展》，台北新文京开发出版有限公司2004年版，第46页。
③陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第14页。
①冯彬：《中国房地产实用手册》，中央民族大学出版社1994年版，第419页。
②范翰章、徐凤臣、郭志明、杨丹明：《中国房地产辞典》，中国建筑工业出版社2003年版，第202页。
③王家福：《物业管理条例释解》，中国物价出版社2003年版，第51页。
①参见刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第48页。
②齐恩平、许可：《论住宅区区分所有权》，载《学术界》2007年第1期。
③魏耀荣：《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》，载《现代物业》2007年第1期。
④齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①宋会要辑稿·食货》宋太宗雍熙四年(公元987年):“应有已经正典物业，其业主欲卖者，先须问见典人承当……更不须问亲邻。”参见北京大学法学百科全书编委会，饶鑫贤等主编:《北京大学法学百科全书》(中国法律思想史·中国法制史·外国法律思想史·外国法制史)，“业主”词条，北京大学出版社2000年版，第945、946页。该词条由宋小庄执笔。
②参见香港《建筑物管理条例》(1993年修订)第2条“释义”:“业主”(owner)指(a)土地注册处纪录显示，当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人;及(b)管有该份数的已登记承按人。1981年3月
10日，借鉴香港的物业管理模式，深圳市房地产管理局成立了中国大陆第一家物业公司—深圳市物业管理公司，开启了我国物业制度发展的序幕。此后，“业主”、“物业”等词汇开始为大陆民众所熟知和接受。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第72页。
②杜万华、辛正郁、杨永清：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期。
③陈华彬:《物权法》，法律出版社2004年版，第271页。
④王利明：《论业主的建筑物区分所有权的概念》，载《当代法学》2006年第5期。
⑤德国法上关于专有部分独立性(Abgeschlossenheit)的讨论，参见陈华彬:《物权法》，法律出版社2004年版，第271页。
①于飞：《〈物权法〉第六章“业主的建筑物区分所有权”中“业主”的界定》，载《华东政法大学学报》2011年第7期。
②参见《上海市住宅物业管理规定》(2010年修订)第12条第2款，《沈阳市物业管理条例》(2010)第9条，《广东省物业管理条例》(2008年修订)第13条，《内蒙古自治区物业管理条例》(2008年修订)第9条等。
①于飞：《〈物权法〉第六章“业主的建筑物区分所有权”中“业主”的界定》，载《华东政法大学学报》2011年第7期。
①朱新贵、黄安永：《再论居住区“业主的建筑物区分所有权”》，载《现代物业》2011年第11期。
②参见《城市城市居住区规划设计规范》，其中详细叙述了采用“居住区”，而不是“住宅区”、“居民聚集区”或者其他一系列类似词语的原因。
①王保乾，李含琳：《如何科学理解基础设施概念》，载《甘肃社会科学》2002年第2期。
②王保乾，李含琳：《如何科学理解基础设施概念》，载《甘肃社会科学》2002年第2期。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第95页。
①张礼洪：《物权法草案中建筑物区分所有权规定之完善》，载《法学》2005年第10期。
②谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社2011年版，第387页。
③陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第95页。
④陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第95页。
①如美国1977年《统一建筑物区分所有权法》第2、4条规定，对某一房屋单元的说明，只要包括所在物业小区的名称，小区设立总协议书的主要登记数据，物业小区所在市县区以及房屋单元具体房号等内容，即构成对该房屋单元、其所有的权利义务以及由设立总协议书和业主协会章程所设立的附属权益的充分的法律说明。
②孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社1993年版，第39页。
③王利明著：《物权法论》(修订本)，中国政法大学出版社2003年版，第364页。
①高富平：《物权法原论》(下)，中国法制出版社2001年版，第928页。
②陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第32页。
①参见美国《统一建筑物区分所有权法》(Unifonll Condominium Act)(1977)，1.3(5)、2.2.2＆2.2.4。
②周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第47—48页。
③周武荣主编：《公寓大厦住户之实用权益》，台北永然文化出版公司1995年版，第40页。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第32页。
⑤郑云瑞著：《民法物权论》，北京大学出版社2006年版，第154页。
①梅夏英：《民法上“所有权”概念的两个隐喻及其解读》，载《中国人民大学学报》2002年第1期。
②齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①《法学研究》编辑部编：《新中国民法学研究综述》，中国社会科学出版社1990年版，第335页。
②谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社2011年版，第181页。
③王利明：《物权法研究》，中国人民出版社2002年版，第364页。
④江平：《民法学》，中国政法大学出版社2003年版，第365页。
⑤梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1995年版，第208页。
⑥Jordan I.Shifrin,No-leasing Restrictions on Condominium Owners:the Legal Landscape,94Ill.B.J.80.转引自齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①【法】卢梭著，李平沤译：《社会契约论》，商务印书馆2011年版，第256页。
②陈华彬：《法国近邻妨害问题研究》，载《民商法论丛（第5卷）》，法律出版社1996年版，第348页。
③【日】加藤一朗著，王家福译：《民法和环境法的诸问题》，中国人民大学出版社1995年版，第10页。
④彭诚信：《现代意义相邻权的理解》，载《法制与社会发展》1999年第1期。
⑤齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①黄宗乐：《物权的请求权》，载《台大法学论丛》2011年第2期。
②史尚宽：《民法总论》，三联书局1998年版，第157页。
③齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第45页。
①尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第307页。
②陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第46—47页。
①中国民法典立法研究课题组：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社2003年版，第58—59页。
②参见周武荣主编、李铭光等：《公寓大厦住户之实用权益》，台北永然文化出版公司1995年版，第123页。
③参见香港特别行政区《建筑物管理条例》第14条、第34条。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第53页。
②《中华人民共和国物权法》第七十七条。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第54页。
②Wanen Freedman，Jonathan B Alter：The Law0f Conduminia and Property0wners’Associations，P123一124。转引自陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第55页。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第119页。
②陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第67页。
③王泽鉴：《民法物权》(第一册)，中国政法大学出版社2001年版，第256页。
①同上。
②陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第68-69页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第70页。
②周武荣主编：《公寓大厦住户之实用权益》，台北永然文化出版公司1995年版。第40页。温丰文研究主持：《公寓大厦管理问题之研究》，我国台湾地区行政院研究发展考核委员会1997年版，第21—23页。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第127页。
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第128页。
③尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第303页。
④该条规定，异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依下列原则处理：(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例岔担。(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，搂两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。(三)楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。(四)屋盖的修缮：1．不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2．可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。(五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮：1．各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2．为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。(六)房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第11页。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第112页。
①段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第1卷，法律出版社1994年版，第321-322页。
①齐恩平、许可：《论住宅区区分所有权》，载《学术界》2007年第1期。
②齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
③梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第394页。
①参见齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第83页。
①梅夏英：《民法上“所有权”概念的两个隐喻及其解读》，载《中国人民大学学报2002年第1期。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第182页。
②寇彦江：《建筑物区分所有权制度的架构》，载《比较法研究》2002年第3期。
③段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第1卷，法律出版社1994年版，第335页。
④齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
⑤齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版第25页。
②刘得宽：《民法总则》，五南图书出版公司1982年版，第34页。
③王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第188页。
①徐建明、王洪卫:《物业管理法学》，上海财经大学出版社2001年版，第16页。
②徐建明、王洪卫:《物业管理法学》，上海财经大学出版社2001年版，第17页。
③夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第3-4页。
①李万才等主编：《物业管理事务手册》，远东出版社1997年版，第3页。
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第189页。
③陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第189页。
①此部分主要参考陈华彬著，《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第15-62页，
①叶天泉：《关于物业管理立法的思考》,载《中国房地产》1997年第5期。
①温丰文：《论区分所有建筑物之管理》，载《法学丛刊》第147期，第27页。
①夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第2页。
②夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第2页。
③潘茵主编：《社区物业管理》，电子工业出版社2004年版，第28页、252页。
①何明桢：《建筑物区分所有之研究》，台湾政治大学硕士论文1983年。
②黄志明：《多层大厦的公契问题研究》，载赵中孚：《民商法理论研究（第二辑）》,中国人民大学出版社2000年版，第57页。
③参见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第三条第12款。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第162页。
①陈华彬：《论区分所有建筑物的管理规约》，载《现代法学》2011年第33卷4期。
①依德国《住宅所有权法》第10条第2项的规定，管理规约对特定继受人发生效力的，须登记于登记簿，以进行公示;而依日本《建筑物区分所有权法》第46条，则无须登记，即对特定继受人发生效力。
②陈华彬：《论区分所有建筑物的管理规约》，载《现代法学》2011年第33卷4期。
③陈华彬：《论区分所有建筑物的管理规约》，载《现代法学》2011年第33卷4期。
①参见《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》。
②参见《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》。
③陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第162页。
①孟伟：《日常生活的政治逻辑》，中国社会科学出版社2007年版，第1页。
②陈舜：《权利及其维护—一种交易成本观点》，中国政法大学出版社1999年版，第25页。
①夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第9页。
②陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第178页。
③陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第179页。
①参见中华人民共和国《物业管理条例》第24条。
②参见中华人民共和国《物业管理条例》第26条，第29条第2款。
①薛源：《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》，对外经济贸易大学2005年博士论文。
②类似上海市这种规定的省市比较多，除此之外，还有几种时间界定规定：一、没有规定具体的开始时间，只规定为业主委员会成立之前，如北京市、厦门市；二、“倒算法”，深圳市规定“从住宅区开始入住前6个月开始”；三、建设部《关于印发(前期物业管理服务协议)(示范文本)的通知》中规定“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”参见，夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第187页。
①钮丽娜：《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》，载《人民司法》2002年8期。
①蔡娜：《物业档案的特点与管理思考》，载《云南档案》2006年2期。
①陈智勇等：《刍议物业管理师的角色定位》，载《中国物业管理》2006年9期。
①此部分主要参考陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第180—185页。
②陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第284—285页。
③陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第285页。
④周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第76页。
①周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第77页。
②周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第77页。
③陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第286页。
①周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第77页。
②陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第285页。
①陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第286页。
②周武荣主编、李铭尧等著：《公寓大厦住户之使用权益》，台北永然文化出版公司，第124一13l页；黎淑惠：《公寓法与社会发展》，台北新文京出版股份有限公司，第173页。
①夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第29-30页。
②陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第192—195页。
①冀宗儒：《民事救济要论》，人民法院出版社2005年版，第66页。
②龙卫球：《民法总论(第二版)》，中国法制出版社2002年版，第137页。
①朱景文：《比较法社会学的框架和方法》，中国人民大学出版社2001年版，第239页。
②【日】小岛武司著，林剑锋译：《仲裁—一种私设裁判》，载陈刚：《比较民事诉讼法》，西南政法大学出版社1999年版，第88页。
①Douglas Ivor Brandon et al.Self-Help:Extrajudicial Rights,Privileges and Remedies inContemporary AmericanSociety,Vand.L.Rev.,vol.37(1984),p882.转引自齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
②沃耘：《民事自助行为研究》，黑龙江大学2010年博士论文。一、中文专著与译著
[1]杨震.法价值哲学导论[M].北京：中国社会科学出版社，2004.
[2]卓泽渊.法的价值论[M].北京：法律出版社，1999.
[3]马长山.法治的社会维度与现代性视界[M].北京：中国社会科学出版社，2008.
[4]徐国栋.民法哲学[M].北京：中国法制出版社，2009.
[5]王利明.物权法名家讲坛[M].北京：中国人民大学出版社，2008.
[6]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
[7]王利明.中国民法典学者建议稿及立法理由[M].北京：法律出版社，2005.
[8]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003.
[9]孙宪忠.论物权法[M].北京：法律出版社，2001.
[10]孙宪忠．德国当代物权法[M]．北京：法律出版社，1997．
[11]屈茂辉.物权法原理精要与实务指南[M].北京：人民法院出版社，2008.
[12]屈茂辉.用益物权制度研究[M].北京：中国方正出版社，2005.
[13]徐国栋主编.绿色民法典草案[M].北京：社会科学文献出版社，2004.
[14]李永军.民法总论[M].北京：法律出版社，2006.
[15]李仕春.民事保全程序研究[M].北京：中国法制出版社，2005.
[16]张文显．二十世纪西方法哲学思潮研究[M].北京：法律出版社，2006.
[17]张文显.法学基本范畴研究[M].北京：中国政法大学出版社，1993.
[18]周林彬.物权法新论——一种法律经济分析的观点[M].北京：北京大学出版社，2002.
[19]张新宝.侵权责任法[M].北京：中国人民大学出版社，2006.
[20]张新宝.隐私权的法律保护[M].北京：群众出版社，2004.
[21]柳经纬.民法总论[M].福建：厦门大学出版社，2005.
[22]季秀平.物权之民法保护制度研究[M].北京：中国法制出版社，2006.
[23]杨立新.共有权研究[M].北京：高等教育出版社，2003.
[24]眭鸿明.权利确认与民法机理[M].北京：法律出版社，2003.
[25]段启武.建筑物区分所有权之研究[C].梁慧星.民商法论丛(1).法律出版社，1995.
[26]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京：北京大学出版社，2005.
[27]梁凤荣.中国传统民法理念与规范[M].郑州：郑州大学出版社，2003.
[28]孙国华.关于法的概念和本质的原理[M].北京：群众出版社，2007.
[29]钱弘道.法律的经济分析[M].北京：清华大学出版社，2006.
[30]易继明.私法精神与制度选择[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
[31]谢晖.法的思辩与实证[M].北京：法律出版社，2001.
[32]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995.
[33]陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2004.
[34]金俭.中国住宅法研究[M].北京：法律出版社，2004.
[35]唐宏强.国家与社会：传统东方法律的运动机理[M].北京：人民出版社，2005.
[36]刘保玉.物权体系论[M].北京：人民法院出版社，2004.
[37]米健等.澳门法律[M].北京：中国友谊出版公司，1997.
[38]温世扬.物权法要论[M].北京：武汉大学出版社，1997.
[39]尹田.物权法理论评析与思考[M].北京：中国人民大学出版社，2004.
[40]尹田.法国物权法[M].北京：法律出版社，1998.
[41]苗鸣宇.民事习惯与民法典的互动[M].北京：中国人民公安大学出版社，2008.
[42]眭鸿明.权利确认与民法机理[M].北京：法律出版社，2005.
[43]强昌文.权利的伦理基础[M].合肥：安徽人民出版社，2009.
[44]朱景文.对西方法律传统的挑战[M].广西：广西师范大学出版社，2004.
[45]钱弘道.英美法讲座[M].北京：清华大学出版社，2004.
[46]程燎原、王人博.权利及其救济[M].山东：山东人民出版社，1998.
[47]张立伟.权利的功利化及其限制[M].北京：科学出版社，2009.
[48]苏力.法治及其本土资源[M].北京：中国政法大学出版社，1996.49.苏力.送法下乡——中国基层司法制度研究[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[49]董学立.物权法研究——以静态与动态的视角[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[50]梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由（物权编）[M].北京：法律出版社，2004.
[51]梁慧星.民法解释学[M].北京：中国政法出版社，1995.
[52]梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，1996.
[53]龙卫球.民法总论[M].北京：中国法制出版社，2002.
[54]赵旭东.法人制度论[M].北京：中国政法出版社，1994.
[55]赵旭东.台湾法律概论[M].北京：中国政法出版社，1992.
[56]房绍坤.用益物权基本问题研究[M].北京：中国政法出版社，2006.
[57]刘士国.现代侵权损害赔偿研究[M].北京：法律出版社，1998.
[58]高圣平.美国统一商法典及其正式评述（第三卷）[M].北京：中国人民大学出版社，2006.
[59]王泽鉴.民法总则[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[60]王泽鉴.债法原理[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[61]王泽鉴.民法物权(l)通则·所有权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[62]王泽鉴.民法物权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[63]苏永钦.私法自治中的经济理性[M].北京：中国人民大学出版社，2004.
[64]刘得宽.民法诸问题与新展望[M].北京：中国政法大学出版社，2002.
[65]史尚宽.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[66]史尚宽.民法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[67]史尚宽.债法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[68]史尚宽.债法各论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[69]梅仲协.民法要义[M].北京：中国政法大学出版社，1998.
[70]胡长清.中国民法总论[M].北京：中国政法大学出版社，1997.
[71]谢在全.民法物权论[M].北京：中国政法大学出版社，1999.
[72]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台湾：三民书局，1992.
[73]黄茂荣.法学方法与现代民法[M].北京：法律出版社，2007.
[74][德]卡尔·恩吉施.法律方法论的任务和目标[M].郑永流译.北京：法律出版社，2004.
[75][德]K.茨威格特、H.克茨.比较法总论[M].潘汉典、米健、高鸿钧、贺卫方译.北京：法律出版社，2003.
[76][德]罗伯特·霍恩等.德国民商法导论[M].楚建译.北京：中国大百科全书出版社，1996.
[77][德]鲍尔·施蒂尔纳.德国物权法（下册）[M].申卫星、王洪亮译.北京：法律出版社，2006.
[78][德]卡尔·拉伦茨.德国民法通论[M].王晓晔译.北京：法律出版社，1998.
[79][德]卡尔·拉伦兹.法学方法论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，2003.
[80][德]迪特尔·梅迪库斯.德国民法总论[M].邵建东译.北京：法律出版社，2000.
[81][德]M.沃尔夫.物权法[M].吴越、李大雪译.北京：法律出版社，2004.
[82][日]大木雅夫.东西方法律观念比较[M].华夏译.北京大学出版社，2004.
[83][日]大木雅夫.比较法[M].范愉译.北京：法律出版社，1999.
[84][日]加藤一朗、王家福.民法和环境法的诸问题[M].北京：中国人民大学出版社，1995.
[85][日]山本敬三.民法讲义（总则）[M].解亘译.北京：北京大学出版社，2004.
[86][日]丸山英气.区分所有权法[M].日本：大成出版社，1984.
[87][日]近江幸治.民法讲义Ⅱ物权法[M].王茵译.北京：北京大学出版社，2006.
[88][日]田山辉明.物权法[M].陆庆胜译.北京：法律出版社，2001.
[89][日]中田英夫.竹内昭夫.私人在法实现中的作用[M].李薇译.北京：法律出版社，2006.
[90][法]路易·若兰斯.权利相对论[M].王伯琦译.北京：中国法制出版社，2006.
[91][法]孟德斯鸠.论法的精神[M].孙立强、孙丕强、烦瑞庆译.山西：山西人民出版社出版，2001.
[92][英]哈特.法律的概念[M].张文显等译.北京：中国大百科全书出版社，1996.
[93][英]丹尼斯·劳埃德.法理学[M].许章润译.北京：法律出版社，2007.
[94][英]费里德利希·冯·哈耶克.自由秩序的原理(上)[M].邓一正来译.北京：三联书店，1997.
[95][英]费里德利希·冯·哈耶克.法律、立法与自由[M].北京：中国大百科全书出版社，2003.
[96][英]巴里·尼古拉斯.罗马法概论[M].黄风译.北京：法律出版社，2000.
[97][英]梅因.古代法[M].沈景一译.北京：商务印书馆，1995.
[98][英]摩尔根.古代社会[M].北京：商务印书馆，1997.
[99][英]欧得·斯坦，约翰·香德.西方社会的法律价值[M].王献平译.北京：中国法制出版社，2005.
[100][美]爱波斯坦.简约法律的力量[M]．刘显译.北京：中国政法大学出版社，2004.
[101][美]罗尔斯.正义论[M].何怀宏译.北京：中国社会科学出版社，1998.
[102][美]孟罗?斯密.欧陆法律发达史[M].姚梅镇译.北京：中国政法大学出版社2003.
[103][美]科尼利厄斯，M.克温.规则制定[M].刘憬、张辉、丁洁译.上海：复旦大学出版社，2007.
[104][美]玛丽·安·格伦顿.权利话语[M].周威译.北京大学出版社，2006.
[105][美]罗纳德·德沃金.原则问题[M].张国清译.江苏人民出版社，2005.
[106][美]E·博登海默.法理学：法律哲学与法律方法[M].邓正来译.北京：中国政法大学出版社，2004.
[107][美]詹姆斯·戈德雷.私法的基础[M].张家勇译.北京：法律出版社，2007.
[108][美]约翰·G.斯普兰克林.美国财产法精解[M].钟书峰译.北京：北京大学出版社，2009.
[109][美]艾伦·沃森.民法体系的演变及形成[M].李静冰、姚新华译.中国法制出版社，2005.127.[法]卢梭．社会契约论[M].何兆武译．北京：商务印书馆，2006.
[1]陈华彬.业主的建筑物区分所有权[J].中外法学，2006(1).
[2]房绍坤.建筑物区分所有权的构造[J].法学研究，1994(2).
[3]周江洪.区分所有建筑物的灾后重建[J].中国社会科学，2008(5).
[4]李连祺.汶川震灾后区分所有建筑物重建制度研究[J].法商研究，2008（5）.
[5]徐卫东.人权意识形态与法律标准[J].中国社会科学，1993(3).
[6]贺海仁.从私力救济到公力救济——权利救济的现代性话语[J].法商研究，2004（1）.
[7]萨维尼.论法律关系[A].田士永译.郑永流主编.法哲学与法社会学论从（第7辑）[C].北京：中国政法大学出版社，2005.
[8]黄越钦.住宅分层所有权之比较法研究[A].民法物权论文选辑（上）[C].五南图书出版公司（台），1984.
[9]周林彬.试论物权保护[J].山西大学学报，2000（11）.
[10]韩光明.民法上相邻关系的界定[J].北方法学，2008（5）.
[11]张平华.不可量物侵害的私法救济[J].法学杂志，2006（6）.
[12]王利明.隐私权内容探讨[J].浙江社会科学，2007（3）.
[13]王利明.关于我国民法典体系构建的几个问题[J].法学，2003（1）.
[14]苏力.复仇与法律[A].法与经济学研究论文集[C].北京：北京大学法律经济学研究中心，2002.
[15]翟同祖.中国法律与中国社会、家庭[A].翟同祖法学论著集[C].北京：中国政法大学出版社，1998.
[16]汪全胜.论立法的可操作性评估[J].山西大学学报(哲学社会科学版)，2009（4）.
[17]周友军.德国民法上的违法性理论研究[J].现代法学，2007（1）.
[18]季卫东.法律程序的意义——对中国法制建设的另一种思考[J].中国社会科学，1993（1）.
[19]季卫东.追求效率的法理(代译序)[J].波斯纳.法理学问题[M].北京：中国政法大学出版社，1994.
[20]信春鹰.当代西方法哲学的认识论与方法论[J].外国法译评，1995（2）.
[21]眭鸿明、王媛.业主权概念及其法律化[J].河北法学，2006(8).
[22]曾坚.对中国公民权利意识的历史考察及反思[J].贵州大学学报，2001(l).
[23]孙宪忠.德国民法物权体系研究[A].梁慧星.民商法论丛（第5卷）[C].北京：法律出版社，1996.
[24]彭诚信.现代意义相邻权的理解[J].法制与社会发展，1999(1).
[25]陈苏.论建筑物区分所有权[J].法学研究，1995(2).
[26]寇彦江.建筑物区分所有权制度的架构[J].比较法研究，2002(3).
[27]谢哲胜.台湾物权法制发展[J].财产法暨经济法，2005(2).
[28][德]贝尔曼.德国住宅所有权法[J].法学论丛，1984(13)：1.
[29]庄金昌.住宅分层所有权之比较研究[D].台湾文化大学硕士论文，1984.
[30]何明桢.建筑物区分所有之研究[D].台湾政治大学硕士论文，1983.
[31][日]多田利隆.欧洲法在日本的接受和日本化[A].东亚法律·经济·文化国际学术讨论会文集[C].北京：中国大百科全书出版社，1993.
[32]李云亮.对物业管理的界外思考之四产权非所有权[J].现代物业，2007(10).
[33]孙毅.一物一权主义原则的当代命运[D].中国政法大学博士论文，2003.
[34]沃耘.民事自助行为研究[D].黑龙江大学2010年博士论文.
[35]温丰文.空间权之法理[J].法令月刊(3).
[36]温丰文.论区分所有权人会议[J].法令月刊(46).
[37]温丰文.论公寓大厦规约[J].法令月刊(47).
[38]温丰文.论区分所有建筑物之管理[J].法学丛刊(147).
[39]温丰文.区分所有建筑物物权构造解析[J].月旦法学杂志，2009(5).
[40]温丰文.论区分所有建物共有部分之专用使用权[J].法令月刊(41).
[41]戴东雄.论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅱ)[J].法学丛刊(115).
[42][日]玉田弘毅.区分所有者集会——区分所有建筑物的管理机构[J].不动产研究(10).
[43]正邦.有关权利问题的法哲学思考[J].中国法学，1991(2).
[44]梅夏英.“民法上‘所有权’概念的两个隐喻及其解读”[J].中国人民大学学报，2002(1).
[45]段启武.建筑物区分所有权之研究[C].梁慧星主编.民商法论丛(第一卷)[C].法律出版社，1994.
[46]寇彦江.建筑物区分所有权制度的架构[J].比较法研究，2002(3).
[47]石佳友.区分所有建筑物中专有部分与共有部分的划分[J].政治与法律，2009(2).
[48]陈华彬.德国相邻关系制度研究[A].民商法论丛(第四卷)[C].法律出版社，1996.
[49]陈华彬.法国近邻妨害问题研究[A]．民商法论丛（第五卷）[C].法律出版社，1996.
[50]李友根.容忍合理损害义务的法理——基于案例的整理与学说的梳理[J].法学，2007(11).
[51]焦富民、陆一.论建筑物区分所有权中业主共有权的保护[J].比较法研究，2007(5).
[1][日]小沼進一.建物区分所有の法理[M].法律文化社，1992.
[2][日]内田貴.民法講義I総則?物権法[M].東京大学出版会，2005.
[3][日]加藤雅信.物権法[M].有斐閣，2005.
[4][日]梶浦恒男.改正区分所有法マンション管理[M].都市文化社，1989.
[5][日]丸山英気.区分所有法(1)[M].株式会社一粒社，1987.
[6][日]渡辺晋.最新区分所有法の解説[M].住宅新報社，2009.
[7][日]丸山英気.建物区分所有の法理と動態[M].三省堂，1985.8.[日]玉田弘毅等.建筑物区分所有权法[C].株式会社一粒社，1988.
[8] Robert Megarry，A Manual of the Law of Real Property，Sweet&MaxwellLimited，London，2002.
[9] E.H.Burn， Cheshire and Burn's Modern Law of Real Property，Butterworths，2000.
[10] Hyatt&Rhoads， Condominium and Homeowner Association Practice：Community Law，American Law Institute，1981.
[11] Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominium andProperty owners，Associations，New York，Westport，Connecticut，1992.
[12] Roger H.Bernhardt，Real Property，Law Press，Beijing，2004.
[13] Henry Hansmann，Condominium and Cooperative Housing：TransactionalEfficiency，Tax Subsidies，and Tenure Choice，20J.Legal Stud.25，28(1991).
[14] G.M.D.Veker，Law and Practice of property Transactions，Hand Law HousePune，1991.
[15] Jordan I.Shifrin，No-leasing Restrictions on Condominium Owners：the Legal Landscape，94Ill.B.J.83.
[16] G yorgy Diosd，i Ownership in A ncient and Preclassical Rom an Law，Akadem ical Kiado，Budapast，1970.132.
[17] Walker G.R.Globalization：an Analytical Framework.Indian JGLS，1995(2).
[18] Gordon Arakaki&Mitchell Imanaka，Hawaii’s New Condominium Law YieldsImportant Changes，10-MAR Haw.B.J.5.
[19] G.Stephen Elisha&Tracey S.Wiltgen，Resolving Condominium Disputes：Mediation Works，10-NOV Haw.B.J.12.
[20] Edward M.Ross：Condominium in California——The verge of an Era，36Southern California Law Review364，1963.22.Warren Freedman andJonathan B.Alter： the Law of Condominia and PropertyOwners’Associations，Quorum Books1992.
[21] G.Stephen Elisha&Tracey S.Wiltgen，Resolving Condominium Disputes：Mediation Works，10-NOV Haw.B.J.13.
[22] George W Reynolds.Principles Of In formation Sytems：A ManagerialApproach.Ralph M Stair，2000.
[23] A very Dev.Corp.v.Village By the Sea Condo.Apts.Inc.567So.2d447(Fla.4th DCA1990).
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第2页。
③陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第2页。
④《马克思恩格斯选集》第3卷，人民出版社1995年版，第143页。
①江平、米健：《罗马法基础》，中国政法大学出版社1991年版，第41页。
②【德】鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版，第635页。
③恩格斯：《论住宅问题》，人民出版社1972年版，第459页。
①陈华彬、杨文杰：《法国的建筑物区分所有权制度:历史与立法》，载《法治论丛》2007年第22卷第3期。
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第5页。
③谭峻：《建筑物区分所有权与不动产登记制度研究》，知识产权出版社2012年5月版，第16页。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第2页。
⑤【日】小沼进一：《建筑物区分所有之法理》，法律文化社1992年版，第13页。
⑥陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第6页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第2页。
②谭峻：《建筑物区分所有权与不动产登记制度研究》，知识产权出版社2012年5月版，第16页。
①Warren Freedman,Jonathan B Alter:The Law of Conduminia and Property Owners’Associations,P5-6，转引自陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第3页。
②Stephen E Barton，Carol J Silverman,COMMON INTEREST COMMUNITIES：Private Governments and the PublicInterest.Institute of Governmental Studies Press University0f California,Berkeley1994,转引自陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第3页。
③陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第134—135页。
④王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第356页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第4页。
②郑玉波：《民法物权》，台北三民书局1988年版，第182页。
③孙宪忠：《争议与思考—物权立法笔记》，中国人民大学出版社2006年版，第599页。
①陈华彬：《论建筑物区分所有权的概念》，载《法治研究》2010年第7期。
①高富平：《物权法原论》(下)，中国法制出版社2001年版，第933页。
②尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第312页。
③孙宪忠：《争议与思考—物权立法笔记》，中国人民大学出版社2006年版，第598页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第9页。
②1989年颁布，2001年修正。
①王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年7月版，第357页。
①梁慧星：《民商法论丛》法律出版社1994年版，第335页。
②张淑娟：《我国建筑物区分所有权制度》，华东政法大学2011年民商法学硕士学位论文。
③陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第95—96页。
④黎淑惠：《公寓法与社区发展》，台北新文京开发出版有限公司2004年版，第22页。
①陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第57页。
②黎淑惠：《公寓法与社区发展》，台北新文京开发出版有限公司2004年版，第46页。
③陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第14页。
①冯彬：《中国房地产实用手册》，中央民族大学出版社1994年版，第419页。
②范翰章、徐凤臣、郭志明、杨丹明：《中国房地产辞典》，中国建筑工业出版社2003年版，第202页。
③王家福：《物业管理条例释解》，中国物价出版社2003年版，第51页。
①参见刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第48页。
②齐恩平、许可：《论住宅区区分所有权》，载《学术界》2007年第1期。
③魏耀荣：《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》，载《现代物业》2007年第1期。
④齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①宋会要辑稿·食货》宋太宗雍熙四年(公元987年):“应有已经正典物业，其业主欲卖者，先须问见典人承当……更不须问亲邻。”参见北京大学法学百科全书编委会，饶鑫贤等主编:《北京大学法学百科全书》(中国法律思想史·中国法制史·外国法律思想史·外国法制史)，“业主”词条，北京大学出版社2000年版，第945、946页。该词条由宋小庄执笔。
②参见香港《建筑物管理条例》(1993年修订)第2条“释义”:“业主”(owner)指(a)土地注册处纪录显示，当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人;及(b)管有该份数的已登记承按人。1981年3月
10日，借鉴香港的物业管理模式，深圳市房地产管理局成立了中国大陆第一家物业公司—深圳市物业管理公司，开启了我国物业制度发展的序幕。此后，“业主”、“物业”等词汇开始为大陆民众所熟知和接受。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第72页。
②杜万华、辛正郁、杨永清：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期。
③陈华彬:《物权法》，法律出版社2004年版，第271页。
④王利明：《论业主的建筑物区分所有权的概念》，载《当代法学》2006年第5期。
⑤德国法上关于专有部分独立性(Abgeschlossenheit)的讨论，参见陈华彬:《物权法》，法律出版社2004年版，第271页。
①于飞：《〈物权法〉第六章“业主的建筑物区分所有权”中“业主”的界定》，载《华东政法大学学报》2011年第7期。
②参见《上海市住宅物业管理规定》(2010年修订)第12条第2款，《沈阳市物业管理条例》(2010)第9条，《广东省物业管理条例》(2008年修订)第13条，《内蒙古自治区物业管理条例》(2008年修订)第9条等。
①于飞：《〈物权法〉第六章“业主的建筑物区分所有权”中“业主”的界定》，载《华东政法大学学报》2011年第7期。
①朱新贵、黄安永：《再论居住区“业主的建筑物区分所有权”》，载《现代物业》2011年第11期。
②参见《城市城市居住区规划设计规范》，其中详细叙述了采用“居住区”，而不是“住宅区”、“居民聚集区”或者其他一系列类似词语的原因。
①王保乾，李含琳：《如何科学理解基础设施概念》，载《甘肃社会科学》2002年第2期。
②王保乾，李含琳：《如何科学理解基础设施概念》，载《甘肃社会科学》2002年第2期。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第95页。
①张礼洪：《物权法草案中建筑物区分所有权规定之完善》，载《法学》2005年第10期。
②谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社2011年版，第387页。
③陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第95页。
④陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第95页。
①如美国1977年《统一建筑物区分所有权法》第2、4条规定，对某一房屋单元的说明，只要包括所在物业小区的名称，小区设立总协议书的主要登记数据，物业小区所在市县区以及房屋单元具体房号等内容，即构成对该房屋单元、其所有的权利义务以及由设立总协议书和业主协会章程所设立的附属权益的充分的法律说明。
②孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社1993年版，第39页。
③王利明著：《物权法论》(修订本)，中国政法大学出版社2003年版，第364页。
①高富平：《物权法原论》(下)，中国法制出版社2001年版，第928页。
②陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第32页。
①参见美国《统一建筑物区分所有权法》(Unifonll Condominium Act)(1977)，1.3(5)、2.2.2＆2.2.4。
②周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第47—48页。
③周武荣主编：《公寓大厦住户之实用权益》，台北永然文化出版公司1995年版，第40页。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第32页。
⑤郑云瑞著：《民法物权论》，北京大学出版社2006年版，第154页。
①梅夏英：《民法上“所有权”概念的两个隐喻及其解读》，载《中国人民大学学报》2002年第1期。
②齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①《法学研究》编辑部编：《新中国民法学研究综述》，中国社会科学出版社1990年版，第335页。
②谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社2011年版，第181页。
③王利明：《物权法研究》，中国人民出版社2002年版，第364页。
④江平：《民法学》，中国政法大学出版社2003年版，第365页。
⑤梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1995年版，第208页。
⑥Jordan I.Shifrin,No-leasing Restrictions on Condominium Owners:the Legal Landscape,94Ill.B.J.80.转引自齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①【法】卢梭著，李平沤译：《社会契约论》，商务印书馆2011年版，第256页。
②陈华彬：《法国近邻妨害问题研究》，载《民商法论丛（第5卷）》，法律出版社1996年版，第348页。
③【日】加藤一朗著，王家福译：《民法和环境法的诸问题》，中国人民大学出版社1995年版，第10页。
④彭诚信：《现代意义相邻权的理解》，载《法制与社会发展》1999年第1期。
⑤齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①黄宗乐：《物权的请求权》，载《台大法学论丛》2011年第2期。
②史尚宽：《民法总论》，三联书局1998年版，第157页。
③齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第45页。
①尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第307页。
②陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第46—47页。
①中国民法典立法研究课题组：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社2003年版，第58—59页。
②参见周武荣主编、李铭光等：《公寓大厦住户之实用权益》，台北永然文化出版公司1995年版，第123页。
③参见香港特别行政区《建筑物管理条例》第14条、第34条。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第53页。
②《中华人民共和国物权法》第七十七条。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第54页。
②Wanen Freedman，Jonathan B Alter：The Law0f Conduminia and Property0wners’Associations，P123一124。转引自陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第55页。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第119页。
②陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第67页。
③王泽鉴：《民法物权》(第一册)，中国政法大学出版社2001年版，第256页。
①同上。
②陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第68-69页。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第70页。
②周武荣主编：《公寓大厦住户之实用权益》，台北永然文化出版公司1995年版。第40页。温丰文研究主持：《公寓大厦管理问题之研究》，我国台湾地区行政院研究发展考核委员会1997年版，第21—23页。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第127页。
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第128页。
③尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第303页。
④该条规定，异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依下列原则处理：(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例岔担。(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，搂两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。(三)楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。(四)屋盖的修缮：1．不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2．可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。(五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮：1．各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2．为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。(六)房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
①陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第11页。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第112页。
①段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第1卷，法律出版社1994年版，第321-322页。
①齐恩平、许可：《论住宅区区分所有权》，载《学术界》2007年第1期。
②齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
③梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第394页。
①参见齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第83页。
①梅夏英：《民法上“所有权”概念的两个隐喻及其解读》，载《中国人民大学学报2002年第1期。
①陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第182页。
②寇彦江：《建筑物区分所有权制度的架构》，载《比较法研究》2002年第3期。
③段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第1卷，法律出版社1994年版，第335页。
④齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
⑤齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
①史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版第25页。
②刘得宽：《民法总则》，五南图书出版公司1982年版，第34页。
③王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第188页。
①徐建明、王洪卫:《物业管理法学》，上海财经大学出版社2001年版，第16页。
②徐建明、王洪卫:《物业管理法学》，上海财经大学出版社2001年版，第17页。
③夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第3-4页。
①李万才等主编：《物业管理事务手册》，远东出版社1997年版，第3页。
②陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第189页。
③陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2011年8月版，第189页。
①此部分主要参考陈华彬著，《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第15-62页，
①叶天泉：《关于物业管理立法的思考》,载《中国房地产》1997年第5期。
①温丰文：《论区分所有建筑物之管理》，载《法学丛刊》第147期，第27页。
①夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第2页。
②夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第2页。
③潘茵主编：《社区物业管理》，电子工业出版社2004年版，第28页、252页。
①何明桢：《建筑物区分所有之研究》，台湾政治大学硕士论文1983年。
②黄志明：《多层大厦的公契问题研究》，载赵中孚：《民商法理论研究（第二辑）》,中国人民大学出版社2000年版，第57页。
③参见我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第三条第12款。
④陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第162页。
①陈华彬：《论区分所有建筑物的管理规约》，载《现代法学》2011年第33卷4期。
①依德国《住宅所有权法》第10条第2项的规定，管理规约对特定继受人发生效力的，须登记于登记簿，以进行公示;而依日本《建筑物区分所有权法》第46条，则无须登记，即对特定继受人发生效力。
②陈华彬：《论区分所有建筑物的管理规约》，载《现代法学》2011年第33卷4期。
③陈华彬：《论区分所有建筑物的管理规约》，载《现代法学》2011年第33卷4期。
①参见《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》。
②参见《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》。
③陈鑫：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社2007年版，第162页。
①孟伟：《日常生活的政治逻辑》，中国社会科学出版社2007年版，第1页。
②陈舜：《权利及其维护—一种交易成本观点》，中国政法大学出版社1999年版，第25页。
①夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第9页。
②陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第178页。
③陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第179页。
①参见中华人民共和国《物业管理条例》第24条。
②参见中华人民共和国《物业管理条例》第26条，第29条第2款。
①薛源：《区分所有建筑物自治管理组织制度研究》，对外经济贸易大学2005年博士论文。
②类似上海市这种规定的省市比较多，除此之外，还有几种时间界定规定：一、没有规定具体的开始时间，只规定为业主委员会成立之前，如北京市、厦门市；二、“倒算法”，深圳市规定“从住宅区开始入住前6个月开始”；三、建设部《关于印发(前期物业管理服务协议)(示范文本)的通知》中规定“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”参见，夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第187页。
①钮丽娜：《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》，载《人民司法》2002年8期。
①蔡娜：《物业档案的特点与管理思考》，载《云南档案》2006年2期。
①陈智勇等：《刍议物业管理师的角色定位》，载《中国物业管理》2006年9期。
①此部分主要参考陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第180—185页。
②陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第284—285页。
③陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第285页。
④周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第76页。
①周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第77页。
②周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第77页。
③陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第286页。
①周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版．第77页。
②陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第285页。
①陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第286页。
②周武荣主编、李铭尧等著：《公寓大厦住户之使用权益》，台北永然文化出版公司，第124一13l页；黎淑惠：《公寓法与社会发展》，台北新文京出版股份有限公司，第173页。
①夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第29-30页。
②陈鑫：《业主自治：以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年3月版，第192—195页。
①冀宗儒：《民事救济要论》，人民法院出版社2005年版，第66页。
②龙卫球：《民法总论(第二版)》，中国法制出版社2002年版，第137页。
①朱景文：《比较法社会学的框架和方法》，中国人民大学出版社2001年版，第239页。
②【日】小岛武司著，林剑锋译：《仲裁—一种私设裁判》，载陈刚：《比较民事诉讼法》，西南政法大学出版社1999年版，第88页。
①Douglas Ivor Brandon et al.Self-Help:Extrajudicial Rights,Privileges and Remedies inContemporary AmericanSociety,Vand.L.Rev.,vol.37(1984),p882.转引自齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学2011年博士学位论文。
②沃耘：《民事自助行为研究》，黑龙江大学2010年博士论文。一、中文专著与译著
[1]杨震.法价值哲学导论[M].北京：中国社会科学出版社，2004.
[2]卓泽渊.法的价值论[M].北京：法律出版社，1999.
[3]马长山.法治的社会维度与现代性视界[M].北京：中国社会科学出版社，2008.
[4]徐国栋.民法哲学[M].北京：中国法制出版社，2009.
[5]王利明.物权法名家讲坛[M].北京：中国人民大学出版社，2008.
[6]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
[7]王利明.中国民法典学者建议稿及立法理由[M].北京：法律出版社，2005.
[8]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003.
[9]孙宪忠.论物权法[M].北京：法律出版社，2001.
[10]孙宪忠．德国当代物权法[M]．北京：法律出版社，1997．
[11]屈茂辉.物权法原理精要与实务指南[M].北京：人民法院出版社，2008.
[12]屈茂辉.用益物权制度研究[M].北京：中国方正出版社，2005.
[13]徐国栋主编.绿色民法典草案[M].北京：社会科学文献出版社，2004.
[14]李永军.民法总论[M].北京：法律出版社，2006.
[15]李仕春.民事保全程序研究[M].北京：中国法制出版社，2005.
[16]张文显．二十世纪西方法哲学思潮研究[M].北京：法律出版社，2006.
[17]张文显.法学基本范畴研究[M].北京：中国政法大学出版社，1993.
[18]周林彬.物权法新论——一种法律经济分析的观点[M].北京：北京大学出版社，2002.
[19]张新宝.侵权责任法[M].北京：中国人民大学出版社，2006.
[20]张新宝.隐私权的法律保护[M].北京：群众出版社，2004.
[21]柳经纬.民法总论[M].福建：厦门大学出版社，2005.
[22]季秀平.物权之民法保护制度研究[M].北京：中国法制出版社，2006.
[23]杨立新.共有权研究[M].北京：高等教育出版社，2003.
[24]眭鸿明.权利确认与民法机理[M].北京：法律出版社，2003.
[25]段启武.建筑物区分所有权之研究[C].梁慧星.民商法论丛(1).法律出版社，1995.
[26]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京：北京大学出版社，2005.
[27]梁凤荣.中国传统民法理念与规范[M].郑州：郑州大学出版社，2003.
[28]孙国华.关于法的概念和本质的原理[M].北京：群众出版社，2007.
[29]钱弘道.法律的经济分析[M].北京：清华大学出版社，2006.
[30]易继明.私法精神与制度选择[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
[31]谢晖.法的思辩与实证[M].北京：法律出版社，2001.
[32]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995.
[33]陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2004.
[34]金俭.中国住宅法研究[M].北京：法律出版社，2004.
[35]唐宏强.国家与社会：传统东方法律的运动机理[M].北京：人民出版社，2005.
[36]刘保玉.物权体系论[M].北京：人民法院出版社，2004.
[37]米健等.澳门法律[M].北京：中国友谊出版公司，1997.
[38]温世扬.物权法要论[M].北京：武汉大学出版社，1997.
[39]尹田.物权法理论评析与思考[M].北京：中国人民大学出版社，2004.
[40]尹田.法国物权法[M].北京：法律出版社，1998.
[41]苗鸣宇.民事习惯与民法典的互动[M].北京：中国人民公安大学出版社，2008.
[42]眭鸿明.权利确认与民法机理[M].北京：法律出版社，2005.
[43]强昌文.权利的伦理基础[M].合肥：安徽人民出版社，2009.
[44]朱景文.对西方法律传统的挑战[M].广西：广西师范大学出版社，2004.
[45]钱弘道.英美法讲座[M].北京：清华大学出版社，2004.
[46]程燎原、王人博.权利及其救济[M].山东：山东人民出版社，1998.
[47]张立伟.权利的功利化及其限制[M].北京：科学出版社，2009.
[48]苏力.法治及其本土资源[M].北京：中国政法大学出版社，1996.49.苏力.送法下乡——中国基层司法制度研究[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[49]董学立.物权法研究——以静态与动态的视角[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[50]梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由（物权编）[M].北京：法律出版社，2004.
[51]梁慧星.民法解释学[M].北京：中国政法出版社，1995.
[52]梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，1996.
[53]龙卫球.民法总论[M].北京：中国法制出版社，2002.
[54]赵旭东.法人制度论[M].北京：中国政法出版社，1994.
[55]赵旭东.台湾法律概论[M].北京：中国政法出版社，1992.
[56]房绍坤.用益物权基本问题研究[M].北京：中国政法出版社，2006.
[57]刘士国.现代侵权损害赔偿研究[M].北京：法律出版社，1998.
[58]高圣平.美国统一商法典及其正式评述（第三卷）[M].北京：中国人民大学出版社，2006.
[59]王泽鉴.民法总则[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[60]王泽鉴.债法原理[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[61]王泽鉴.民法物权(l)通则·所有权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[62]王泽鉴.民法物权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[63]苏永钦.私法自治中的经济理性[M].北京：中国人民大学出版社，2004.
[64]刘得宽.民法诸问题与新展望[M].北京：中国政法大学出版社，2002.
[65]史尚宽.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[66]史尚宽.民法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[67]史尚宽.债法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[68]史尚宽.债法各论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.
[69]梅仲协.民法要义[M].北京：中国政法大学出版社，1998.
[70]胡长清.中国民法总论[M].北京：中国政法大学出版社，1997.
[71]谢在全.民法物权论[M].北京：中国政法大学出版社，1999.
[72]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台湾：三民书局，1992.
[73]黄茂荣.法学方法与现代民法[M].北京：法律出版社，2007.
[74][德]卡尔·恩吉施.法律方法论的任务和目标[M].郑永流译.北京：法律出版社，2004.
[75][德]K.茨威格特、H.克茨.比较法总论[M].潘汉典、米健、高鸿钧、贺卫方译.北京：法律出版社，2003.
[76][德]罗伯特·霍恩等.德国民商法导论[M].楚建译.北京：中国大百科全书出版社，1996.
[77][德]鲍尔·施蒂尔纳.德国物权法（下册）[M].申卫星、王洪亮译.北京：法律出版社，2006.
[78][德]卡尔·拉伦茨.德国民法通论[M].王晓晔译.北京：法律出版社，1998.
[79][德]卡尔·拉伦兹.法学方法论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，2003.
[80][德]迪特尔·梅迪库斯.德国民法总论[M].邵建东译.北京：法律出版社，2000.
[81][德]M.沃尔夫.物权法[M].吴越、李大雪译.北京：法律出版社，2004.
[82][日]大木雅夫.东西方法律观念比较[M].华夏译.北京大学出版社，2004.
[83][日]大木雅夫.比较法[M].范愉译.北京：法律出版社，1999.
[84][日]加藤一朗、王家福.民法和环境法的诸问题[M].北京：中国人民大学出版社，1995.
[85][日]山本敬三.民法讲义（总则）[M].解亘译.北京：北京大学出版社，2004.
[86][日]丸山英气.区分所有权法[M].日本：大成出版社，1984.
[87][日]近江幸治.民法讲义Ⅱ物权法[M].王茵译.北京：北京大学出版社，2006.
[88][日]田山辉明.物权法[M].陆庆胜译.北京：法律出版社，2001.
[89][日]中田英夫.竹内昭夫.私人在法实现中的作用[M].李薇译.北京：法律出版社，2006.
[90][法]路易·若兰斯.权利相对论[M].王伯琦译.北京：中国法制出版社，2006.
[91][法]孟德斯鸠.论法的精神[M].孙立强、孙丕强、烦瑞庆译.山西：山西人民出版社出版，2001.
[92][英]哈特.法律的概念[M].张文显等译.北京：中国大百科全书出版社，1996.
[93][英]丹尼斯·劳埃德.法理学[M].许章润译.北京：法律出版社，2007.
[94][英]费里德利希·冯·哈耶克.自由秩序的原理(上)[M].邓一正来译.北京：三联书店，1997.
[95][英]费里德利希·冯·哈耶克.法律、立法与自由[M].北京：中国大百科全书出版社，2003.
[96][英]巴里·尼古拉斯.罗马法概论[M].黄风译.北京：法律出版社，2000.
[97][英]梅因.古代法[M].沈景一译.北京：商务印书馆，1995.
[98][英]摩尔根.古代社会[M].北京：商务印书馆，1997.
[99][英]欧得·斯坦，约翰·香德.西方社会的法律价值[M].王献平译.北京：中国法制出版社，2005.
[100][美]爱波斯坦.简约法律的力量[M]．刘显译.北京：中国政法大学出版社，2004.
[101][美]罗尔斯.正义论[M].何怀宏译.北京：中国社会科学出版社，1998.
[102][美]孟罗?斯密.欧陆法律发达史[M].姚梅镇译.北京：中国政法大学出版社2003.
[103][美]科尼利厄斯，M.克温.规则制定[M].刘憬、张辉、丁洁译.上海：复旦大学出版社，2007.
[104][美]玛丽·安·格伦顿.权利话语[M].周威译.北京大学出版社，2006.
[105][美]罗纳德·德沃金.原则问题[M].张国清译.江苏人民出版社，2005.
[106][美]E·博登海默.法理学：法律哲学与法律方法[M].邓正来译.北京：中国政法大学出版社，2004.
[107][美]詹姆斯·戈德雷.私法的基础[M].张家勇译.北京：法律出版社，2007.
[108][美]约翰·G.斯普兰克林.美国财产法精解[M].钟书峰译.北京：北京大学出版社，2009.
[109][美]艾伦·沃森.民法体系的演变及形成[M].李静冰、姚新华译.中国法制出版社，2005.127.[法]卢梭．社会契约论[M].何兆武译．北京：商务印书馆，2006.
[1]陈华彬.业主的建筑物区分所有权[J].中外法学，2006(1).
[2]房绍坤.建筑物区分所有权的构造[J].法学研究，1994(2).
[3]周江洪.区分所有建筑物的灾后重建[J].中国社会科学，2008(5).
[4]李连祺.汶川震灾后区分所有建筑物重建制度研究[J].法商研究，2008（5）.
[5]徐卫东.人权意识形态与法律标准[J].中国社会科学，1993(3).
[6]贺海仁.从私力救济到公力救济——权利救济的现代性话语[J].法商研究，2004（1）.
[7]萨维尼.论法律关系[A].田士永译.郑永流主编.法哲学与法社会学论从（第7辑）[C].北京：中国政法大学出版社，2005.
[8]黄越钦.住宅分层所有权之比较法研究[A].民法物权论文选辑（上）[C].五南图书出版公司（台），1984.
[9]周林彬.试论物权保护[J].山西大学学报，2000（11）.
[10]韩光明.民法上相邻关系的界定[J].北方法学，2008（5）.
[11]张平华.不可量物侵害的私法救济[J].法学杂志，2006（6）.
[12]王利明.隐私权内容探讨[J].浙江社会科学，2007（3）.
[13]王利明.关于我国民法典体系构建的几个问题[J].法学，2003（1）.
[14]苏力.复仇与法律[A].法与经济学研究论文集[C].北京：北京大学法律经济学研究中心，2002.
[15]翟同祖.中国法律与中国社会、家庭[A].翟同祖法学论著集[C].北京：中国政法大学出版社，1998.
[16]汪全胜.论立法的可操作性评估[J].山西大学学报(哲学社会科学版)，2009（4）.
[17]周友军.德国民法上的违法性理论研究[J].现代法学，2007（1）.
[18]季卫东.法律程序的意义——对中国法制建设的另一种思考[J].中国社会科学，1993（1）.
[19]季卫东.追求效率的法理(代译序)[J].波斯纳.法理学问题[M].北京：中国政法大学出版社，1994.
[20]信春鹰.当代西方法哲学的认识论与方法论[J].外国法译评，1995（2）.
[21]眭鸿明、王媛.业主权概念及其法律化[J].河北法学，2006(8).
[22]曾坚.对中国公民权利意识的历史考察及反思[J].贵州大学学报，2001(l).
[23]孙宪忠.德国民法物权体系研究[A].梁慧星.民商法论丛（第5卷）[C].北京：法律出版社，1996.
[24]彭诚信.现代意义相邻权的理解[J].法制与社会发展，1999(1).
[25]陈苏.论建筑物区分所有权[J].法学研究，1995(2).
[26]寇彦江.建筑物区分所有权制度的架构[J].比较法研究，2002(3).
[27]谢哲胜.台湾物权法制发展[J].财产法暨经济法，2005(2).
[28][德]贝尔曼.德国住宅所有权法[J].法学论丛，1984(13)：1.
[29]庄金昌.住宅分层所有权之比较研究[D].台湾文化大学硕士论文，1984.
[30]何明桢.建筑物区分所有之研究[D].台湾政治大学硕士论文，1983.
[31][日]多田利隆.欧洲法在日本的接受和日本化[A].东亚法律·经济·文化国际学术讨论会文集[C].北京：中国大百科全书出版社，1993.
[32]李云亮.对物业管理的界外思考之四产权非所有权[J].现代物业，2007(10).
[33]孙毅.一物一权主义原则的当代命运[D].中国政法大学博士论文，2003.
[34]沃耘.民事自助行为研究[D].黑龙江大学2010年博士论文.
[35]温丰文.空间权之法理[J].法令月刊(3).
[36]温丰文.论区分所有权人会议[J].法令月刊(46).
[37]温丰文.论公寓大厦规约[J].法令月刊(47).
[38]温丰文.论区分所有建筑物之管理[J].法学丛刊(147).
[39]温丰文.区分所有建筑物物权构造解析[J].月旦法学杂志，2009(5).
[40]温丰文.论区分所有建物共有部分之专用使用权[J].法令月刊(41).
[41]戴东雄.论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅱ)[J].法学丛刊(115).
[42][日]玉田弘毅.区分所有者集会——区分所有建筑物的管理机构[J].不动产研究(10).
[43]正邦.有关权利问题的法哲学思考[J].中国法学，1991(2).
[44]梅夏英.“民法上‘所有权’概念的两个隐喻及其解读”[J].中国人民大学学报，2002(1).
[45]段启武.建筑物区分所有权之研究[C].梁慧星主编.民商法论丛(第一卷)[C].法律出版社，1994.
[46]寇彦江.建筑物区分所有权制度的架构[J].比较法研究，2002(3).
[47]石佳友.区分所有建筑物中专有部分与共有部分的划分[J].政治与法律，2009(2).
[48]陈华彬.德国相邻关系制度研究[A].民商法论丛(第四卷)[C].法律出版社，1996.
[49]陈华彬.法国近邻妨害问题研究[A]．民商法论丛（第五卷）[C].法律出版社，1996.
[50]李友根.容忍合理损害义务的法理——基于案例的整理与学说的梳理[J].法学，2007(11).
[51]焦富民、陆一.论建筑物区分所有权中业主共有权的保护[J].比较法研究，2007(5).
[1][日]小沼進一.建物区分所有の法理[M].法律文化社，1992.
[2][日]内田貴.民法講義I総則?物権法[M].東京大学出版会，2005.
[3][日]加藤雅信.物権法[M].有斐閣，2005.
[4][日]梶浦恒男.改正区分所有法マンション管理[M].都市文化社，1989.
[5][日]丸山英気.区分所有法(1)[M].株式会社一粒社，1987.
[6][日]渡辺晋.最新区分所有法の解説[M].住宅新報社，2009.
[7][日]丸山英気.建物区分所有の法理と動態[M].三省堂，1985.8.[日]玉田弘毅等.建筑物区分所有权法[C].株式会社一粒社，1988.
[8] Robert Megarry，A Manual of the Law of Real Property，Sweet&MaxwellLimited，London，2002.
[9] E.H.Burn， Cheshire and Burn's Modern Law of Real Property，Butterworths，2000.
[10] Hyatt&Rhoads， Condominium and Homeowner Association Practice：Community Law，American Law Institute，1981.
[11] Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominium andProperty owners，Associations，New York，Westport，Connecticut，1992.
[12] Roger H.Bernhardt，Real Property，Law Press，Beijing，2004.
[13] Henry Hansmann，Condominium and Cooperative Housing：TransactionalEfficiency，Tax Subsidies，and Tenure Choice，20J.Legal Stud.25，28(1991).
[14] G.M.D.Veker，Law and Practice of property Transactions，Hand Law HousePune，1991.
[15] Jordan I.Shifrin，No-leasing Restrictions on Condominium Owners：the Legal Landscape，94Ill.B.J.83.
[16] G yorgy Diosd，i Ownership in A ncient and Preclassical Rom an Law，Akadem ical Kiado，Budapast，1970.132.
[17] Walker G.R.Globalization：an Analytical Framework.Indian JGLS，1995(2).
[18] Gordon Arakaki&Mitchell Imanaka，Hawaii’s New Condominium Law YieldsImportant Changes，10-MAR Haw.B.J.5.
[19] G.Stephen Elisha&Tracey S.Wiltgen，Resolving Condominium Disputes：Mediation Works，10-NOV Haw.B.J.12.
[20] Edward M.Ross：Condominium in California——The verge of an Era，36Southern California Law Review364，1963.22.Warren Freedman andJonathan B.Alter： the Law of Condominia and PropertyOwners’Associations，Quorum Books1992.
[21] G.Stephen Elisha&Tracey S.Wiltgen，Resolving Condominium Disputes：Mediation Works，10-NOV Haw.B.J.13.
[22] George W Reynolds.Principles Of In formation Sytems：A ManagerialApproach.Ralph M Stair，2000.
[23] A very Dev.Corp.v.Village By the Sea Condo.Apts.Inc.567So.2d447(Fla.4th DCA1990).